Yeni Yapılan Binada Gizli Ayıp Çıkarsa Arsa Sahibi Ne Yapabilir?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında yeni yapılan binanın tamamlanıp arsa sahibine teslim edilmesinden sonra bazı yapı kusurları hemen fark edilmeyebilir. Binanın ilk bakışta eksiksiz ve sorunsuz görünmesine rağmen aylar veya yıllar sonra çatı akması, su yalıtımı problemi, rutubet, tesisat arızası, dış cephe dökülmesi, temel veya taşıyıcı sistem sorunları gibi ciddi problemler ortaya çıkabilir.

Teslim sırasında olağan bir incelemeyle fark edilmesi mümkün olmayan ve daha sonra kullanım sırasında ortaya çıkan bu tür kusurlar hukuken gizli ayıp niteliğinde olabilir.

Yeni yapılan binada gizli ayıp ortaya çıkması hâlinde arsa sahibinin müteahhide karşı hakları tamamen sona ermiş değildir. Türk Borçlar Kanunu’nun eser sözleşmesine ilişkin hükümleri uyarınca yüklenicinin gizli ayıplardan sorumluluğu devam edebilir. Ancak arsa sahibinin en önemli yükümlülüklerinden biri, ayıbı öğrendiğinde gecikmeksizin müteahhide bildirimde bulunmasıdır. TBK m. 477, sonradan ortaya çıkan ayıbın gecikmeksizin yükleniciye bildirilmemesi hâlinde eserin kabul edilmiş sayılması sonucunu bağlamaktadır.

Bu nedenle gizli ayıp ortaya çıktığında yalnızca “binanın beş yıllık zamanaşımı süresi var” denilerek beklemek doğru değildir. Zamanaşımı süresi ile ayıp bildirim yükümlülüğü birbirinden farklıdır.

Gizli Ayıp Nedir?

Gizli ayıp, binanın teslimi sırasında olağan ve makul bir incelemeyle tespit edilemeyen; ancak yapının kullanılmaya başlanmasından veya belirli bir sürenin geçmesinden sonra ortaya çıkan kusurdur.

Türk Borçlar Kanunu’nun 477. maddesi, usulüne uygun gözden geçirme sırasında fark edilemeyen ayıplar bakımından yüklenicinin sorumluluğunun devam edebileceğini ve sonradan ortaya çıkan ayıbın gecikmeksizin yükleniciye bildirilmesi gerektiğini düzenlemektedir.

Örneğin yeni yapılan bir binada ilk teslim sırasında herhangi bir sorun görünmemesine rağmen ilk yoğun yağmurdan sonra çatının su geçirdiğinin anlaşılması gizli ayıp niteliğinde olabilir.

Benzer şekilde su yalıtımının yanlış uygulanması nedeniyle bodrum katlarda birkaç ay sonra rutubet oluşması, duvar içindeki tesisatın hatalı yapılması nedeniyle zamanla su kaçağının ortaya çıkması veya dış cephe sisteminin uygulama hatası nedeniyle kısa sürede ayrılmaya başlaması da somut olayın özelliklerine göre gizli ayıp olarak değerlendirilebilir.

Ancak binada sonradan ortaya çıkan her hasar gizli ayıp değildir. Sorunun gerçekten müteahhidin yapım hatasından mı, binanın yanlış kullanımından mı, sonradan yapılan tadilattan mı veya başka bir dış etkenden mi kaynaklandığı teknik olarak belirlenmelidir.

Gizli Ayıp ile Açık Ayıp Arasındaki Fark Nedir?

Açık ayıp, teslim sırasında yapılacak olağan bir incelemeyle anlaşılabilecek kusurdur.

Örneğin kırık seramik, çatlamış cam, açıkça eksik kapı, hatalı boya veya görünür durumdaki başka bir imalat kusuru açık ayıp olabilir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 474. maddesi uyarınca iş sahibi, eserin tesliminden sonra işlerin olağan akışına göre imkân bulur bulmaz eseri gözden geçirmek ve tespit ettiği ayıpları uygun süre içerisinde yükleniciye bildirmek zorundadır. Tarafların ayrıca masrafını karşılayarak eserin bilirkişiye incelettirilmesini ve sonucun raporlanmasını istemesi de mümkündür.

Gizli ayıpta ise kusur teslim sırasında görünmez. Sorun daha sonra ortaya çıkar.

Bu ayrım özellikle ayıp ihbarının ne zaman yapılması gerektiğinin belirlenmesi açısından önemlidir.

Yeni Binada Gizli Ayıp Ortaya Çıkarsa İlk Olarak Ne Yapılmalıdır?

Arsa sahibinin yapması gereken ilk şey ayıbı ortadan kaldırmaya çalışmadan önce mevcut durumun delillendirilmesidir.

Örneğin yeni yapılan binanın çatısından su geliyorsa çatının hemen tamamen sökülüp yeniden yapılması, ileride müteahhidin;

“Çatıda herhangi bir kusur yoktu.”

veya

“Hasar sonradan yapılan müdahale nedeniyle meydana geldi.”

şeklinde savunma yapmasına imkân verebilir.

Bu nedenle öncelikle ayıbın;

nerede bulunduğu, ne zaman ortaya çıktığı, kapsamının ne olduğu ve yapım hatasından kaynaklanıp kaynaklanmadığı mümkün olduğunca belirlenmelidir.

Fotoğraf ve video kayıtlarının alınması, teknik uzman incelemesi yaptırılması ve özellikle yüksek maliyetli veya sonradan ortadan kalkabilecek ayıplarda mahkemeden delil tespiti talep edilmesi değerlendirilebilir. Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 400, ileride ileri sürülecek delilin kaybolması veya ileri sürülmesinin önemli ölçüde zorlaşması ihtimali bulunan durumlarda delil tespiti istenebilmesine imkân vermektedir. (Mevzuat)

Gizli Ayıp Müteahhide Ne Zaman Bildirilmelidir?

Gizli ayıp bakımından en kritik kurallardan biri budur.

Türk Borçlar Kanunu’nun 477. maddesi açıkça, eserdeki ayıp sonradan ortaya çıkarsa iş sahibinin durumu gecikmeksizin yükleniciye bildirmek zorunda olduğunu düzenlemektedir. Bildirim yapılmazsa iş sahibi eseri kabul etmiş sayılabilir.

Kanunda;

“7 gün içerisinde”

veya

“30 gün içerisinde”

şeklinde sabit bir süre öngörülmemiştir.

Bu nedenle somut olayda ayıbın niteliği, teknik inceleme ihtiyacı ve diğer koşullar dikkate alınır. Bununla birlikte arsa sahibinin ayıbı öğrendikten sonra gereksiz biçimde uzun süre beklemesi risklidir.

Örneğin mart ayında çatının yoğun biçimde su geçirdiği öğrenilmiş ancak müteahhide ilk kez sekiz ay sonra bildirim yapılmışsa bildirim yükümlülüğünün zamanında yerine getirilip getirilmediği tartışma konusu olabilir.

Bu nedenle gizli ayıp fark edildiğinde mümkün olan en kısa sürede yazılı bildirim yapılması daha güvenli olacaktır.

Gizli Ayıp İhbarı Nasıl Yapılmalıdır?

Türk Borçlar Kanunu gizli ayıp bildiriminin mutlaka noter aracılığıyla yapılacağını öngören özel bir şekil şartı getirmemektedir. Bununla birlikte hukuki uyuşmazlıklarda yalnızca bildirimin yapılması değil, bildirimin yapıldığının ve hangi ayıpların bildirildiğinin ispatlanması da önem taşır. TBK m. 477’deki bildirim yükümlülüğü nedeniyle yazılı ve ispatlanabilir yöntemlerin tercih edilmesi uygulamada daha güvenlidir.

Bu nedenle özellikle önemli yapı kusurlarında noter ihtarnamesi veya KEP gibi ispat gücü yüksek yöntemler tercih edilebilir.

Bildirimde yalnızca;

“Binada sorun var.”

denilmesi yerine ayıbın mümkün olduğunca açık belirtilmesi faydalıdır.

Örneğin;

“Bodrum kattaki kuzey ve batı duvarlarında yoğun su girişi ve rutubet meydana geldiği, sorunun yağış sonrasında tekrar ettiği ve su yalıtımının hatalı yapılmış olabileceğinin değerlendirildiği”

şeklinde ayrıntılı bir bildirim daha sağlıklı olacaktır.

Arsa Sahibi Müteahhitten Ayıbın Ücretsiz Giderilmesini İsteyebilir mi?

Evet.

Türk Borçlar Kanunu’nun 475. maddesine göre yüklenicinin ayıptan sorumlu olduğu hâllerde iş sahibinin seçimlik haklarından biri, aşırı bir masraf gerektirmediği sürece bütün giderleri yükleniciye ait olmak üzere eserin ücretsiz onarılmasını istemektir.

Yeni yapılan binalarda gizli ayıp bakımından uygulamada en sık kullanılan taleplerden biri budur.

Örneğin;

çatı su yalıtımının yeniden yapılması, dış cephe sisteminin düzeltilmesi, tesisatın onarılması veya hatalı yapılan izolasyonun yenilenmesi müteahhitten talep edilebilir.

Ancak ayıbın giderilmesinin teknik olarak mümkün olması ve giderimin yüklenici açısından aşırı bir masrafa yol açmaması gerekir. (

Müteahhit Ayıbı Gidermezse Ne Yapılabilir?

Müteahhit ayıp bildirimi yapılmasına rağmen hiçbir işlem yapmıyorsa arsa sahibinin yalnızca müteahhidin gelmesini beklemek zorunda olduğu söylenemez.

Ayıbın niteliğine göre TBK m. 475’teki diğer seçimlik haklar ve genel hükümlere göre tazminat talebi değerlendirilebilir. Kanun, iş sahibine sözleşmeden dönme, ayıp oranında bedelden indirim ve şartları varsa ücretsiz onarım talebi tanımakta; ayrıca genel hükümlere göre tazminat isteme hakkını saklı tutmaktadır.

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde karşı edim çoğu zaman para değil arsa payı veya bağımsız bölüm olduğundan bedelden indirim hakkının somut sözleşmeye nasıl uygulanacağı ayrıca değerlendirilmelidir.

Bu nedenle doğrudan klasik bir satış sözleşmesindeki gibi para indirimi hesabı yapılması her dosyada uygun olmayabilir.

Gizli Ayıp Nedeniyle Tazminat İstenebilir mi?

Evet.

TBK m. 475, seçimlik hakların yanında iş sahibinin genel hükümlere göre tazminat talep etme hakkını da saklı tutmaktadır.

Örneğin hatalı su yalıtımı nedeniyle arsa sahibinin bağımsız bölümündeki parkeler, mobilyalar veya diğer eşyalar zarar görmüş olabilir.

Ayıp nedeniyle daire belirli bir dönem kullanılamamış olabilir.

Hatalı tesisat nedeniyle duvarların veya zeminlerin yeniden kırılarak yapılması gerekebilir.

Bu durumda, müteahhidin sorumluluğunun şartları gerçekleştiği ölçüde ayıbın kendisinin giderilmesine ek olarak ayıbın neden olduğu diğer zararların tazmini de talep konusu yapılabilir. Zararın gerçekten ayıptan kaynaklandığının ortaya konulması gerektiğinden teknik bilirkişi incelemesi bu tür davalarda özellikle önemlidir.

Gizli Ayıp Çok Ağırsa Sözleşmeden Dönülebilir mi?

TBK m. 475, eserin iş sahibinin kullanamayacağı veya hakkaniyet gereği kabul etmeye zorlanamayacağı ölçüde ayıplı olması durumunda sözleşmeden dönme hakkını düzenlemektedir.

Ancak kat karşılığı inşaat sözleşmeleri bakımından önemli bir sınırlama vardır.

Kanuna göre eser iş sahibinin taşınmazı üzerinde yapılmışsa ve yapının sökülüp kaldırılması aşırı zarar doğuracaksa sözleşmeden dönme hakkı kullanılamaz.

Yeni yapılmış bir apartmanın arsa sahibinin arsası üzerinde yükseldiği düşünüldüğünde bu hüküm özellikle önemlidir.

Dolayısıyla binada ciddi bir gizli ayıp bulunması, arsa sahibinin her durumda;

“Binayı istemiyorum, sözleşmeden dönüyorum.”

diyebilmesi anlamına gelmez.

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin taşınmaz devri ve uzun süreli ifa içeren özel yapısı da dikkate alındığında, ağır ayıplarda hangi seçimlik hakkın kullanılacağı somut olay özelinde belirlenmelidir.

Binanın Taşıyıcı Sisteminde Gizli Ayıp Çıkarsa Ne Olur?

Kolon, kiriş, temel, beton, donatı veya diğer taşıyıcı sistem unsurlarına ilişkin yapım hataları özellikle ciddi sonuçlar doğurabilir.

Böyle bir durumda yalnızca mali zarar değil, can ve yapı güvenliği meselesi de ortaya çıkabilir.

Bu nedenle taşıyıcı sisteme ilişkin şüphelerde yalnızca müteahhitten açıklama istemekle yetinilmemeli; konusunda uzman inşaat mühendislerinden teknik inceleme alınması ve gerektiğinde yetkili kurumların sürece dâhil edilmesi değerlendirilmelidir.

Hukuki açıdan ise ayıbın sözleşmeye aykırı yapımdan kaynaklandığının belirlenmesi hâlinde TBK’nın ayıplı eser hükümlerinden doğan talepler ileri sürülebilir. TBK m. 475’te ücretsiz onarım, bedel indirimi, sınırlamalarıyla sözleşmeden dönme ve ayrıca tazminat hakkı düzenlenmiştir.

Su Yalıtımı ve Çatı Problemleri Gizli Ayıp Sayılır mı?

Bu tür problemler uygulamada gizli ayıbın en tipik örneklerinden olabilir.

Çünkü yeni tamamlanmış bir bina yaz aylarında teslim edildiğinde çatı ve teras yalıtımındaki hata hemen fark edilmeyebilir.

İlk yoğun yağmurdan sonra dairelerin tavanlarında su izleri oluşabilir veya bodrum katlarda su birikebilir.

Burada önemli olan sorunun yapım anındaki hatalı imalattan kaynaklanmasıdır.

Örneğin çatının daha sonra üçüncü kişi tarafından değiştirilmesi veya arsa sahibinin yaptığı müdahalenin su girişine neden olması durumunda müteahhidin sorumluluğu aynı şekilde değerlendirilemez.

Bu nedenle sebebin bilirkişi aracılığıyla belirlenmesi önem taşır.

Daire Teslim Tutanağında “Ayıpsız Teslim Aldım” Yazması Gizli Ayıp Talebini Engeller mi?

Her durumda hayır.

TBK m. 477 uyarınca eserin açıkça veya örtülü kabulünden sonra yüklenici kural olarak sorumluluktan kurtulur; ancak yüklenicinin kasten gizlediği ayıplar ile usulüne uygun gözden geçirmede fark edilemeyecek gizli ayıplar bakımından sorumluluğu devam eder.

Dolayısıyla teslim tarihinde makul şekilde tespit edilmesi mümkün olmayan bir kusur bakımından;

“Binayı ayıpsız teslim aldım.”

şeklindeki genel bir teslim kaydı, somut olayın özelliklerine göre yüklenicinin gizli ayıptan doğan sorumluluğunu otomatik olarak ortadan kaldırmayabilir.

Bununla birlikte teslim belgesinin tam içeriği, tarafların ayıbı bilip bilmediği ve varsa özel ibra hükümleri ayrıca incelenmelidir.

Gizli Ayıp İçin Dava Açma Süresi Kaç Yıldır?

Türk Borçlar Kanunu’nun 478. maddesi taşınmaz yapılarda ayıptan kaynaklanan davalar için teslim tarihinden itibaren beş yıllık zamanaşımı süresi öngörmektedir. Yüklenicinin ayıplı eserin meydana gelmesinde ağır kusuru varsa süre, eserin niteliğine bakılmaksızın yirmi yıldır.

Bu düzenlemenin teslim tarihini başlangıç noktası kabul eden kısmı Anayasa Mahkemesinin 27.06.2024 tarihli, E. 2024/8, K. 2024/126 sayılı kararında da Anayasa’ya aykırı bulunmamıştır.

)Ancak burada kritik nokta şudur:

Beş yıllık zamanaşımı, gizli ayıp öğrenildikten sonra beş yıl beklenebileceği anlamına gelmez.

TBK m. 477 uyarınca gizli ayıp ortaya çıktığında gecikmeksizin bildirim yapılması gerekir.

Dolayısıyla iki farklı süre birlikte düşünülmelidir:

Ayıp öğrenildiğinde gecikmeksizin bildirim yapılmalı ve dava da uygulanacak zamanaşımı süresi dolmadan açılmalıdır.

Yüklenicinin Ağır Kusuru Varsa 20 Yıllık Süre Ne Anlama Gelir?

TBK m. 478 uyarınca yüklenicinin ağır kusuru bulunması durumunda ayıplı eserden doğan davalar teslimden itibaren yirmi yıllık zamanaşımına tabi olabilir.

Ancak her yapı kusuru otomatik olarak “ağır kusur” değildir.

Ağır kusurun varlığı somut olayın teknik ve hukuki özelliklerine göre değerlendirilmelidir. Örneğin ciddi yapı güvenliği kurallarına açıkça aykırı davranıldığı veya önemli bir yapım kusurunun bilinmesine rağmen gizlendiği iddia ediliyorsa daha ayrıntılı inceleme gerekir.

Ayrıca yirmi yıllık zamanaşımının bulunması da TBK m. 477’deki gizli ayıbı gecikmeksizin bildirme yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz.

Müteahhit Ayıbı Bilerek Gizlemişse Ne Olur?

TBK m. 477, yüklenicinin kasten gizlediği ayıplar bakımından sorumluluğunun kabulden sonra da devam edeceğini açıkça düzenlemektedir.

Örneğin müteahhit ciddi su sızıntısı bulunduğunu bildiği hâlde teslim öncesinde yalnızca boyayarak sorunu geçici olarak görünmez hâle getirmiş olabilir.

Benzer şekilde önemli bir yapısal kusurun gizlenmesi için geçici uygulamalar yapılmış olabilir.

Böyle bir durumda yalnızca sıradan bir gizli ayıp değil, ayıbın kasten saklanması da gündeme gelebilir. Bunun ispatlanması ise somut olayda teknik raporlar, yazışmalar, şantiye kayıtları, tanıklar ve diğer deliller üzerinden yapılabilir.

Yapı Kullanma İzin Belgesinin Bulunması Gizli Ayıp Davasını Engeller mi?

Hayır.

Yapı kullanma izin belgesinin alınmış olması, müteahhidin kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan bütün özel hukuk yükümlülüklerini eksiksiz ve ayıpsız biçimde yerine getirdiğini tek başına göstermez.

Örneğin yapı kullanma izin belgesi bulunan bir binada sonradan çatı yalıtımı, tesisat veya cephe uygulamasından kaynaklanan gizli ayıplar ortaya çıkabilir.

Arsa sahibinin yükleniciye karşı ayıptan doğan talepleri, TBK m. 474 ve devamındaki eser sözleşmesi hükümleri çerçevesinde ayrıca değerlendirilir.

Müteahhit “Garanti Süresi Doldu” Diyerek Sorumluluktan Kurtulabilir mi?

Sözleşmede özel bir garanti süresi kararlaştırılmış olabilir. Ancak tarafların sözleşmedeki garanti düzenlemesi ile Türk Borçlar Kanunu’nun ayıptan doğan sorumluluğuna ilişkin kanuni hükümleri birbirinden ayrılmalıdır.

Taşınmaz yapılardaki ayıplar için TBK m. 478’in öngördüğü zamanaşımı kural olarak teslimden itibaren beş yıl; ağır kusur hâlinde yirmi yıldır.

Bu nedenle müteahhidin yalnızca;

“Ben bir yıl garanti vermiştim, süre geçti.”

demesi, kanundan doğan bütün sorumluluğun her durumda sona erdiği anlamına gelmez.

Sözleşmedeki garanti maddesinin içeriği ile kanuni sorumluluk birlikte incelenmelidir.

Gizli Ayıp Ortak Alanlarda Çıkarsa Ne Olur?

Gizli ayıp yalnızca arsa sahibine ait bağımsız bölümün içerisinde ortaya çıkmak zorunda değildir.

Çatı, dış cephe, temel, bodrum, otopark, asansör sistemleri veya ortak tesisatlarda da gizli ayıp bulunabilir.

Müteahhidin kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında bu alanları da sözleşmeye ve projeye uygun şekilde meydana getirme borcu varsa ayıplı imalat nedeniyle sorumluluğu gündeme gelebilir. TBK’nın ayıplı eser hükümleri yüklenicinin meydana getirdiği eserdeki ayıplara ilişkin seçimlik hakları düzenlemektedir.

Kat mülkiyetinin kurulmuş ve bağımsız bölümlerin üçüncü kişilere geçmiş olması hâlinde ise ortak alanlara ilişkin taleplerde kimlerin dava hakkına sahip olduğu ayrıca değerlendirilmelidir.

Arsa Sahibi Ayıbı Başka Bir Ustaya Hemen Yaptırmalı mı?

Acil bir tehlike veya zararın büyümesi söz konusuysa müdahale gerekebilir. Örneğin yoğun su girişi nedeniyle yapının her gün daha fazla zarar gördüğü durumda hiç işlem yapmadan aylarca beklemek ekonomik olarak doğru olmayabilir.

Ancak hukuki açıdan mümkünse önce ayıbın mevcut hâlinin belgelenmesi gerekir.

Özellikle yüksek maliyetli tamiratlarda mahkeme aracılığıyla delil tespiti önemli olabilir. HMK m. 400, delilin daha sonra kaybolacağı veya ileri sürülmesinin önemli ölçüde zorlaşacağı ihtimalinde delil tespiti yoluna başvurulabilmesini düzenlemektedir. (Mevzuat)

Ayıp tamamen onarıldıktan sonra ilk yapımın durumunu belirlemek zorlaşabileceğinden;

önce tespit, ardından gerekiyorsa onarım

yaklaşımı çoğu uyuşmazlıkta daha güvenli olabilir.

Gizli Ayıp Davasında Bilirkişi Neleri İnceler?

Yeni binadaki gizli ayıp uyuşmazlıklarında bilirkişi incelemesi çoğu zaman belirleyicidir.

Teknik incelemede özellikle ayıbın gerçekten bulunup bulunmadığı, teslim sırasında tespit edilmesinin mümkün olup olmadığı, ayıbın müteahhidin imalatından kaynaklanıp kaynaklanmadığı, sözleşme veya teknik şartnameye aykırılık bulunup bulunmadığı, ayıbın nasıl giderilebileceği ve giderim maliyetinin ne olduğu araştırılabilir.

TBK m. 474 ayrıca taraflardan her birinin giderini karşılayarak eserin bilirkişiye incelettirilmesini ve sonucun raporla belirlenmesini istemesine olanak tanımaktadır.

Yeni Yapılan Binada Gizli Ayıp Çıkarsa Arsa Sahibi Nasıl Bir Yol İzlemelidir?

Gizli ayıp ortaya çıktığında genel olarak şu sıra güvenli bir yaklaşım oluşturabilir:

1. Ayıp hemen belgelenmelidir. Fotoğraf, video ve teknik kayıtlar alınmalıdır.
2. Ayıbın kaynağı teknik olarak araştırılmalıdır. Gerekirse uzman raporu veya mahkeme yoluyla delil tespiti yapılmalıdır. (Mevzuat)
3. Müteahhide gecikmeksizin bildirim yapılmalıdır. TBK m. 477 bakımından bu aşama özellikle önemlidir.
4. Ayıbın giderilmesi açıkça talep edilmelidir. Şartları varsa ücretsiz onarım TBK m. 475 kapsamında istenebilir.
5. Müteahhit çözüm üretmezse seçimlik haklar ve tazminat değerlendirilmelidir. Zamanaşımı takip edilmelidir. Taşınmaz yapılarda kural olarak teslimden itibaren beş yıl, ağır kusur hâlinde yirmi yıllık süre söz konusudur.

Sık Sorulan Sorular

Yeni binada iki yıl sonra su kaçağı çıktı, müteahhit sorumlu mudur?

Sorunun yapım hatasından kaynaklandığı ve teslim sırasında olağan incelemeyle fark edilmesinin mümkün olmadığı belirlenirse gizli ayıp gündeme gelebilir. Ayıp öğrenildiğinde gecikmeksizin yükleniciye bildirim yapılmalıdır.

Kanunda 7, 15 veya 30 gün gibi sabit bir sayı bulunmamaktadır. TBK m. 477, bildirimin gecikmeksizin yapılmasını öngörmektedir.

Gizli ayıbı noterle bildirmek zorunlu mudur?

Kanunda gizli ayıp bildiriminin mutlaka noterle yapılacağına ilişkin özel bir şekil şartı bulunmamaktadır. Ancak bildirimin zamanını ve içeriğini daha sonra ispat edebilmek bakımından yazılı ve güvenilir bir yöntem tercih edilmesi önemlidir. Bildirim yükümlülüğünün kanuni dayanağı TBK m. 477’dir.

Müteahhit gizli ayıbı ücretsiz tamir etmek zorunda mıdır?

Ayıptan sorumlu olduğu ve onarım aşırı masraf gerektirmediği takdirde iş sahibi, bütün masrafları yükleniciye ait olmak üzere ücretsiz onarım talep edebilir.

Ayıp nedeniyle ayrıca tazminat istenebilir mi?

Evet. TBK m. 475, iş sahibinin genel hükümlere göre tazminat talep etme hakkını saklı tutmaktadır.

Yeni binada gizli ayıp davası kaç yıl içinde açılmalıdır?

Taşınmaz yapıdaki ayıplarda kural olarak teslimden itibaren beş yıllık, yüklenicinin ağır kusuru bulunması hâlinde ise yirmi yıllık zamanaşımı uygulanır.

Sonuç

Yeni yapılan binada gizli ayıp ortaya çıkması hâlinde arsa sahibinin müteahhide karşı hukuki hakları devam edebilir. Binanın teslim edilmiş olması veya teslim sırasında görünür bir sorun bulunmaması, müteahhidin sonradan ortaya çıkan bütün yapı kusurlarından otomatik olarak kurtulması anlamına gelmez.

Türk Borçlar Kanunu’nun 477. maddesi, olağan gözden geçirme sırasında fark edilemeyecek ayıplar bakımından yüklenicinin sorumluluğunun devam edebileceğini düzenlemektedir. Bununla birlikte gizli ayıp sonradan ortaya çıktığında arsa sahibinin gecikmeksizin müteahhide bildirimde bulunması gerekir. Bildirim yapılmaması, eserin kabul edilmiş sayılması sonucunu doğurabilir.

Yüklenicinin ayıptan sorumlu olması hâlinde TBK m. 475 uyarınca arsa sahibi, somut olayın şartlarına göre ayıbın ücretsiz giderilmesini, ayıp oranında bedelden indirim yapılmasını veya kanundaki şartlar mevcutsa sözleşmeden dönmeyi değerlendirebilir. Ayrıca genel hükümlere göre tazminat isteme hakkı da saklıdır. Bununla birlikte yapı arsa sahibinin taşınmazı üzerinde bulunuyor ve kaldırılması aşırı zarara neden olacaksa kanun sözleşmeden dönme hakkına özel bir sınırlama getirmektedir.

Taşınmaz yapılardaki ayıplardan doğan davalarda TBK m. 478 uyarınca zamanaşımı kural olarak teslimden itibaren beş yıl, yüklenicinin ağır kusurunun bulunması hâlinde ise yirmi yıldır. Ancak bu süreler, gizli ayıp öğrenildikten sonra gecikmeksizin bildirim yapılması zorunluluğunu ortadan kaldırmaz.

Bu nedenle gizli ayıp ortaya çıktığında arsa sahibinin en önemli hatası, ayıbı hemen tamir ettirerek delilleri ortadan kaldırmak veya müteahhidin sözlü olarak “halledeceğiz” açıklamasına güvenerek uzun süre hiçbir işlem yapmamaktır.

Özellikle su yalıtımı, çatı, temel, taşıyıcı sistem, dış cephe ve tesisat gibi yüksek maliyetli yapı kusurlarında, ayıp giderilmeden önce teknik inceleme ve gerektiğinde mahkeme aracılığıyla delil tespiti yapılması önem taşır. HMK m. 400, delilin kaybolması veya daha sonra ileri sürülmesinin önemli ölçüde zorlaşması ihtimalinde delil tespiti yapılabilmesine imkân tanımaktadır. (Mevzuat)

Sonuç olarak yeni yapılan binada gizli ayıp ortaya çıkmışsa ayıp derhâl belgelenmeli, kaynağı teknik olarak belirlenmeli, müteahhide gecikmeksizin yazılı bildirim yapılmalı ve ayıbın niteliğine göre ücretsiz onarım, tazminat veya diğer seçimlik haklardan hangisinin arsa sahibi açısından en uygun olduğu belirlenmelidir.