Taşınmazlar üzerindeki işlemler sıkı şekil kurallarına bağlıdır. Tapu kaydının düzeltilmesi, hisseli taşınmazın paylaşılması, kira anlaşmazlığı ya da müteahhidin gecikmesi gibi durumlarda doğru başvuru yolu ve süreler sonucu doğrudan etkiler.

Bu sayfada gayrimenkul hukukunda sık karşılaşılan uyuşmazlıkları, başvuru yollarını ve süreleri özetliyoruz. Büromuz İstanbul (Küçükçekmece)’da, taşınmaz ve kira uyuşmazlıklarında danışmanlık ve dava takibi yapmaktadır.

Bu alanda hangi işlere bakıyoruz?

Tapu iptali ve tescil davaları
Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) ve paylaşma
Kira hukuku: kira bedelinin tespiti, tahliye, kira alacağı takibi
Kat mülkiyeti ve site yönetimi uyuşmazlıkları
Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, müteahhit uyuşmazlıkları ve kentsel dönüşüm
Önalım (şufa) hakkı ve zorunlu geçit hakkı
Müdahalenin men’i (el atmanın önlenmesi) ve ecrimisil
Taşınmaz satışı ve satış vaadi öncesinde tapu kaydı ve sözleşme incelemesi

Tapu iptali ve tescil davaları

Tapu sicilindeki kayıt gerçek hak durumunu yansıtmıyorsa, ayni hakkı zedelenen kişi sicilin düzeltilmesini dava edebilir (TMK m.1025). Bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun tescil yolsuz tescildir (TMK m.1024).

Uygulamada sık görülen dayanaklar:

işlem sırasında ayırt etme gücünün bulunmaması (ehliyetsizlik)
vekâletnamenin kötüye kullanılması, örneğin taşınmazın düşük bedelle veya vekilin yakınına devredilmesi
sahte vekâletname veya sahte kimlikle yapılan satışlar
muris muvazaası, yani mirastan mal kaçırma amacıyla bağışın satış gibi gösterilmesi (ayrıntılar için Miras Hukuku)
müteahhidin edimini yerine getirmediği kat karşılığı inşaat sözleşmeleri
resmî şekilde yapılmış satış vaadine rağmen devrin yapılmaması

Tapuda kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi ise olağanüstü zamanaşımı yoluyla tescil isteyebilir (TMK m.713).

Dikkat edilmesi gerekenler:

Tapu kaydına iyiniyetle dayanarak hak kazanan üçüncü kişinin kazanımı korunur (TMK m.1023). Taşınmaz yeniden el değiştirmeden dava açılması ve tapuya ihtiyati tedbir konulması bu nedenle önemlidir.
Dava, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır.
Tapu sicilinin tutulmasından doğan zararlardan Devlet sorumludur (TMK m.1007).

Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu)

Paylı mülkiyette paydaşlardan her biri, ortaklığı sürdürme yükümlülüğü yoksa malın paylaşılmasını isteyebilir (TMK m.698). Miras kalan taşınmazlarda da aynı yola gidilir. Dava sulh hukuk mahkemesinde görülür.

Önce arabuluculuk: 1 Eylül 2023’ten itibaren taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m.18/B).
Paylaşma biçimi: Hâkim önce malın aynen bölünmesini değerlendirir. Bölme uygun değilse veya mal önemli bir değer kaybına uğrayacaksa açık artırmayla satışa karar verilir (TMK m.699). Satışın yalnızca paydaşlar arasında yapılması, bütün paydaşların rızasına bağlıdır.
Yalnızca mirasçılara ait taşınmazlarda yeni usul: 31.07.2026’da yürürlüğe giren 7589 sayılı Kanunla İcra ve İflas Kanunu m.114 değişmiştir. Tüm maliklerin taşınmazı miras yoluyla edindiği ve mirasçılar dışında malik bulunmadığı durumlarda, satış yoluyla ortaklığın giderilmesinde birinci artırma yalnızca malik mirasçılar arasında yapılır. Bu artırmada teklifin muhammen kıymetin tamamını karşılaması gerekir. Usul bir defaya mahsus uygulanır; birinci artırmada satış gerçekleşmezse ikinci artırmaya geçilir. Değişiklik, yürürlük tarihinden önce ilanı yapılmış artırmalara uygulanmaz.
Ecrimisil: Paydaşlardan biri taşınmazı tek başına kullanıyorsa diğerlerinin ecrimisil (haksız işgal tazminatı) talebi gündeme gelebilir. Paydaşlar arasında bu talep için kural olarak önce kullanımın engellenmesi (intifadan men) aranır; bunun istisnaları vardır.

Kira hukuku

Kira artışı ve kira tespiti

Yenilenen kira dönemleri için yapılan artış anlaşması, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksinin (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez (TBK m.344). Konut kiralarında 2022–2024 arasında uygulanan geçici üst sınır 1 Temmuz 2024 itibarıyla sona ermiştir; bugün bu genel kural uygulanır. Güncel oran TÜİK tarafından her ay açıklanır.
Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve izleyen her beş yılın sonunda, kira bedeli hâkim tarafından TÜFE, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri gözetilerek hakkaniyete göre belirlenir.
Kira tespit davası her zaman açılabilir. Kararın yeni dönemin başından itibaren geçerli olması için dava yeni dönemden en geç otuz gün önce açılmalı ya da kiraya veren bu süre içinde artış isteğini kiracıya yazılı bildirmiş olmalıdır (TBK m.345).

Tahliye

Konut ve çatılı işyerlerinde kiraya veren, sözleşme süresinin bitmesine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Kiracı bildirimde bulunmazsa sözleşme birer yıl uzar. On yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak sebep göstermeden sözleşmeye son verebilir (TBK m.347).

Kanundaki başlıca tahliye sebepleri:

kiraya verenin veya yakınlarının konut ya da işyeri ihtiyacı; yeniden inşa veya esaslı onarım (TBK m.350)
taşınmazı sonradan edinen yeni malikin ihtiyacı: edinmeden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim ve altı ay sonra dava (TBK m.351)
kiralananın tesliminden sonra verilmiş yazılı tahliye taahhüdü (TBK m.352/1)
kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle iki haklı ihtar (TBK m.352/2)
kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde sınırlarında oturmaya elverişli bir konutunun bulunması (TBK m.352/3)
kira borcunda temerrüt: konut ve çatılı işyerlerinde en az otuz gün süre verilerek yapılan ihtar ve fesih (TBK m.315) ya da icra yoluyla tahliye

Bu sebeplerin çoğunda dava veya takip için bir aylık süre vardır. Süre kaçırılırsa tahliye bir sonraki kira yılına kalabilir. İhtiyaç nedeniyle boşaltılan taşınmaz, haklı sebep olmadıkça üç yıl geçmeden eski kiracıdan başkasına kiralanamaz (TBK m.355).

Kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk

1 Eylül 2023’ten itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliye bu zorunluluğun dışındadır (6325 sayılı Kanun m.18/B). Arabuluculukta geçen süre, zamanaşımı ve hak düşürücü sürelerin hesabında dikkate alınmaz (m.16).

Av. Ferhat Küle, 24 TV haberinde tahliye kararlarını değerlendirirken — Av. Ferhat Küle, 24 TV’de yayımlanan “Tepki çeken tahliye kararları” haberinde.

Kat mülkiyeti ve site yönetimi

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan doğan uyuşmazlıklarda da dava öncesi arabuluculuk zorunludur. Sık görülen konular:

Ortak alanlar: Çatı, bahçe, otopark gibi ortak yerlerde inşaat, onarım veya tesis için bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası gerekir (KMK m.19).
Aidat ve ortak giderler: Kapıcı ve benzeri personel giderleri kural olarak eşit, diğer giderler arsa payı oranında paylaşılır. Ödemeyen malik hakkında dava açılabilir veya icra takibi yapılabilir (KMK m.20).
İşletme projesi: 2026’da yapılan değişiklikle (7579 sayılı Kanun) işletme projesinin kat malikleri kurulunda onaylanması öngörülmüş ve geçici işletme projesindeki artışa sınır getirilmiştir.
Kurul kararlarının iptali: Toplantıda aykırı oy veren malik karar tarihinden, katılmayan malik öğrenmeden itibaren bir ay, her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde sulh hukuk mahkemesinde iptal davası açabilir. Yok veya mutlak butlanla hükümsüz kararlarda süre aranmaz (KMK m.33).
Komşuluk ve rahatsızlık: Kat maliklerinin birbirini rahatsız etmeme yükümlülüğü kiracılar için de geçerlidir (KMK m.18).

Kat karşılığı inşaat ve kentsel dönüşüm

Şekil: Arsa payı devrini içerdiği için sözleşmenin resmî şekilde, uygulamada noterde düzenleme şeklinde yapılması gerekir (TMK m.706, TBK m.237). Adi yazılı sözleşmeler geçersizlik riski taşır.
Gecikme: Müteahhidin işi zamanında bitiremeyeceği açıkça anlaşılıyorsa arsa sahibi teslim gününü beklemeden sözleşmeden dönebilir (TBK m.473). Temerrüt hâlinde ifa ile birlikte gecikme tazminatı (örneğin kira kaybı) istenebilir ya da sözleşmeden dönülebilir (TBK m.125).
Tapu iadesi: Sözleşmeden dönülürse müteahhide devredilen arsa paylarının iadesi gündeme gelir. İnşaatın tamamlanma düzeyi ve payları satın alan üçüncü kişilerin iyiniyeti mahkemenin değerlendirmesinde belirleyicidir.
Eksik ve ayıplı işler: Teslimden sonra ayıpların uygun süre içinde müteahhide bildirilmesi gerekir (TBK m.474).
Kentsel dönüşüm: 6306 sayılı Kanun kapsamında malikler, 2023 değişikliğinden bu yana hisseleri oranında salt çoğunlukla karar alır. Karara katılmayan maliklerin payları kanundaki usulle satılabilir. Riskli yapı tespitine itiraz, kira yardımı ve kiracıların hakları ayrıca değerlendirilir.

Önalım (şufa) ve geçit hakkı

Paylı mülkiyetteki bir taşınmazda paydaşlardan biri payını üçüncü kişiye satarsa, diğer paydaşlar yasal önalım hakkını kullanabilir (TMK m.732).
Süre: Hak, satışın noter aracılığıyla hak sahibine bildirildiği tarihten itibaren üç ay, her hâlde satıştan itibaren bir yıl geçmekle düşer (TMK m.733). Bu üst süre, 25.12.2025’te yürürlüğe giren 7571 sayılı Kanunla iki yıldan bir yıla indirilmiştir; değişiklikten önceki satışlarda eski süre uygulanır.
Bedel: Dava alıcıya karşı açılır. Payın rayiç bedeli hâkim tarafından belirlenir; önalım hakkı sahibi bu bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini verilen kesin süre içinde nakden yatırmalıdır (TMK m.734).
Cebri artırmayla yapılan satışlarda ve Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışlarda önalım hakkı kullanılamaz.
Geçit hakkı: Taşınmazından genel yola çıkmak için yeterli geçidi bulunmayan malik, tam bir bedel karşılığında komşularından geçit hakkı tanınmasını isteyebilir (TMK m.747).

Süreç nasıl işler?

İlk görüşme: Taşınmaz, taraflar, sözleşmeler ve yazışmalar konuşulur.
Kayıt araştırması: Tapu kaydı ve takyidatlar, imar durumu, kadastro bilgileri, varsa yönetim planı incelenir.
Süre kontrolü ve bildirimler: Gerekli ihtarname ve bildirimler süresinde yapılır.
Arabuluculuk: Dava şartı olan uyuşmazlıklarda önce arabulucuya başvurulur.
Dava ve tedbir: Gerekirse tapuya ihtiyati tedbir istenir; keşif ve bilirkişi incelemesi yapılır.
İnfaz: Tapuya tescil, tahliye ya da satış ve bedelin paylaştırılması.

Hazırlanması gereken belgeler

Güncel tapu kaydı ve takyidat bilgisi (e-Devlet üzerinden alınabilir)
Kira sözleşmesi, ödeme dekontları, ihtarnameler, varsa tahliye taahhüdü
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, ruhsat, iskân ve ekleri
Yönetim planı, kat malikleri kurulu kararları, işletme projesi
Miras kalan taşınmazlarda mirasçılık belgesi
Fotoğraflar, yazışmalar ve tanık bilgileri

Sık yapılan hatalar

Tahliye ve kira tespiti için öngörülen bir aylık ve otuz günlük süreleri kaçırmak
Dava şartı olan uyuşmazlıklarda arabulucuya başvurmadan dava açmak
Taşınmaz üçüncü kişiye geçmeden ihtiyati tedbir istememek
Kat karşılığı inşaat ve satış vaadi sözleşmelerini adi yazılı şekilde yapmak
Tahliye taahhüdünü kiralananın tesliminden önce, sözleşmeyle birlikte imzalatmak

Sık sorulan sorular

Tapu iptal davası kaç yılda zamanaşımına uğrar?
Dayanağa göre değişir. Yolsuz tescil, ehliyetsizlik, sahtecilik ve muris muvazaası gibi durumlarda uygulamada kural olarak bir süre sınırı uygulanmaz. Yanılma, aldatma veya korkutmaya dayanan taleplerde ise öğrenmeden itibaren bir yıllık süre önemlidir (TBK m.39). İyiniyetli üçüncü kişilerin kazanımı korunduğundan gecikmemek gerekir.

Kiracı hangi durumlarda tahliye edilebilir?
İhtiyaç, yeniden inşa, yeni malikin ihtiyacı, yazılı tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar, kira borcunda temerrüt ve on yıllık uzama süresinin dolması başlıca sebeplerdir. Çoğu için bir aylık dava veya takip süresi vardır.

Kira tespit davası ne zaman açılır?
Her zaman açılabilir. Kararın yeni kira döneminin başından geçerli olması için dava yeni dönemden en geç otuz gün önce açılmalı ya da bu süre içinde kiracıya yazılı artış bildirimi yapılmış olmalıdır.

Kira uyuşmazlığında önce arabulucuya gitmek zorunlu mu?
Evet. 1 Eylül 2023’ten beri kira ilişkisinden doğan davalarda arabuluculuk dava şartıdır. İlamsız icra yoluyla tahliye takibi bunun dışındadır.

Hisseli taşınmazda satış nasıl yapılır?
Paydaş kendi payını satabilir; bu durumda diğer paydaşların önalım hakkı doğar. Taşınmazın tamamı ise ya bütün paydaşların anlaşmasıyla ya da ortaklığın giderilmesi davası sonunda satılır.

Müteahhit teslimi geciktirirse ne yapılır?
Arsa sahibi gecikme tazminatı (kira kaybı) isteyebilir; şartları varsa sözleşmeden dönerek devredilen tapuların iadesini talep edebilir.

İlgili yazılar

Tapu İptali ve Tescil Davası Hangi Durumlarda Açılır?
İzale-i Şuyu Davası (Ortaklığın Giderilmesi)
Kiracı Tahliye Davası Nasıl ve Ne Zaman Açılır?
Kira Borcunu Ödemeyen Kiracıya Karşı İcra Yoluyla Tahliye
Kat Mülkiyeti Kanunu: Daire Sahiplerinin Hakları ve Sorumlulukları
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?
Kentsel Dönüşümde Kiracıların Hakları
Zorunlu Geçit Hakkı Nedir?
Miras kalan taşınmazlar: Miras Hukuku

Av. Ferhat Küle hakkında

İstanbul Üniversitesi Hukuk Fakültesi’nden 2014’te mezun olan Av. Ferhat Küle, İstanbul Barosu’na kayıtlıdır (Sicil No: 59189). Hukuk kariyerine ulusal ve uluslararası alanda hizmet veren kurumsal hukuk bürolarında başlamış, 2016’da İstanbul’da kendi bürosunu kurmuştur. Kira, tahliye ve site aidatı gibi konularda televizyon kanallarında görüş bildirmektedir (24 TV: aidat artışları, kiracı tahliyesi). Ayrıntılı özgeçmiş için Av. Ferhat Küle sayfasına bakabilirsiniz.

İletişim

Taşınmaz veya kira uyuşmazlığınızla ilgili görüşmek için iletişim sayfamızdan ulaşabilirsiniz.

İstanbul: Kartaltepe Mah. Süvari Cad. Torkam E5 Residence A Blok D:21, Sefaköy, Küçükçekmece. Tel: +90 212 579 79 85.

Bu sayfa genel bilgilendirme amaçlıdır; somut olayınız için hukuki görüş yerine geçmez. Mevzuat ve içtihat değişebilir; işlem yapmadan önce güncel durumu bir avukatla değerlendiriniz.

Dosyanız İstanbul dışındaysa sürecin nasıl yürüdüğünü Türkiye genelinde dava ve icra takibi sayfamızda anlattık.

Bu alandaki yazılarımız

Tüm Gayrimenkul Hukuku yazıları (681) →