Bireylerin ve kurumların üzerinde mülkiyet hakkı kurabileceği taşınırlar ve taşınmazlar Eşya Hukuku’nun konusunu oluşturmaktadır. Bu başlık altındaki taşınmazlarla ilgili kuralların bulunduğu alana ise Gayrimenkul Hukuku diyoruz.
Mülkiyetin konusu olan eşyalar arasındaki başka kriterlere göre sınıflandırmalar da bulunsa da temel ayrım eşyanın taşınılabilirliği üzerinedir. Bunun sebebi ise, taşınır eşya ile taşınmaz eşya üzerindeki hakların hukuken korunmasının, eşyanın niteliği itibariyle değişkenlik arz etmesi zorunluluğudur. Örnek olarak; yükte hafif pahada ağır bir eşyanın alıp götürülmesi mümkündür ve bu eşya üzerindeki hukuki koruma şekli eşyanın bu özelliğine göre düzenlenmiştir. Ancak, bir binanın bir yerden başka bir yere götürülmesi mümkün değildir ve bu bina üzerindeki hakların hukuken korunması bu niteliğine göre düzenlenmiştir.
Gayrimenkul Hukuku’nun konusunu oluşturan eşyalar yani taşınmazlar, arazi, arsa, bağımsız bölüm (bina, apartman, iş yeri, konut, villa, fabrika) gibi mülklerdir. Bu mülkler, geçim faaliyetleri olarak adlandırdığımız, kişilerin yaşamlarını devam ettirmek için gerekli ihtiyaçlarını karşılamaya yönelik faaliyetlerini gerçekleştirmek için kullanılabildiği gibi, yatırım amacıyla da kullanılabilmektedir. Örneğin arsa üzerinde çiftçilik faaliyetiyle geçimini sağlamak, bağımsız bölüm üzerinde barınma ihtiyacını karşılamak ya da yakın zamanda değerinin artması beklenen bir taşınmazın değeri daha düşükken satın alınıp kazanç sağlanması gibi…
Taşınmazlarla ilgili en önemli özelliklerden biri de diğer eşyalara kıyasla maddi değerlerinin daha yüksek olmasıdır. Bu sebeple, bu eşyaların korunmasının ya da bu eşyalarla ilgili yapılacak hukuki işlemlerin sağlam temellere dayanması gerekmektedir. Kanun koyucu, kişinin taşınmazıyla ilgili tasarruflarda bulunurken kararını ani, temelsiz bir şekilde değil de iyice düşünüp vermesi için bu eşyalar üzerinde hak tesis edilmesini taşınırlara göre daha zor ve çetrefilli bir hale getirmiştir. Çünkü, taşınmazlar maddi değerleri yüksek eşyalar olduğundan uğranılabilecek herhangi bir zarar, diğer konulardaki zarardan daha yüksek olacak ya da madden karşılanamayacak zararlar ortaya çıkabilecektir. Ayrıca, bina yapmak gibi yeni bir taşınmazın inşa edilmesi de maliyeti yüksek ve çevresel faktörler gibi çeşitli durumların hesaba katılmasının gerekli olduğu bir husus olduğundan, kanunen belli şartların sağlanması zorunluluğuna tabi tutulmuştur. Bu doğrultuda koyulan kuralların da en ince ayrıntısına kadar dikkatli bir şekilde öğrenilmesi gerekmektedir. Gayrimenkul Hukuku uzmanı avukat, işte bu noktada devreye girer. Taşınmazın korunması, devri, ya da baştan yapılmasıyla ilgili sıkı ve ayrıntılı şartların sağlanması noktasında yol göstermek onun mesleğidir.
Tapu İptal ve Tescil Davaları
Taşınmazların ekonomik olarak yüksek değer taşıması sebebiyle kayıt altında tutulması gerekliliği ortaya çıkmıştır. Buna göre taşınmazlar üzerindeki hakların, hak sahiplerinin ve bunlara dair özel durumların kayıtlarının tutulduğu yer tapu sicilidir. Tapu sicili, devlet tarafından tutulur ve bu kayıtların tutulmasından doğan zararlardan devlet sorumludur. Tapu sicili tutulmasının amacı; taşınmazların diğerlerine nazaran daha önemli eşyalar sayılması sebebiyle üzerindeki hakların ve hak sahiplerinin gerçeğe uygun bir şekilde belirli olmasıdır. Tapu sicilindeki kayıtların gerçeğe uygun olmaması ya da belirsizlik içermesi durumlarında bu taşınmazlar üzerinde hak iddia eden kişilere bazı davalarla iddialarını ileri sürerek tapu sicilinin tutulmasındaki amaca aykırı durumu düzeltmeleri için imkan tanınmıştır.
- Tapu sicilinde kayıtlı taşınmazlarla ilgili kayıtların haklı bir sebep bulunmaksızın değiştirilmesi (tadili), silinmesi (terkini) ya da o taşınmaz hakkında haksız bir tescil işleminin gerçekleştirilmesi durumunda tapu sicilinin gerçeğe aykırı olması sonucu ortaya çıkar. Bu durumda tapu iptali davası açılır.
- Tapu sicilinde ilgili kaydının yer almaması, malikinin tapu sicilinden anlaşılamaması ya da malikinin 20 yıl önce ölmüş veya gaipliğine karar verilmiş bir kimse olması durumunda, taşınmazın zilyedi taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkının kendi adına tescilini dava yoluyla isteyebilir. Bu dava tapu tescil davasıdır.
İzale-i Şuyu Davası Nedir?
Eşyalar üzerindeki mülkiyet hakkına sahip olan kişi sayısı bakımından tek kişi mülkiyeti ve birlikte mülkiyet şeklinde ikili bir ayrım bulunmaktadır. Buna göre birden fazla kişi de bir eşya üzerinde malik olabilir. Ancak bu durumda bazı anlaşmazlıklar ortaya çıkabilmektedir. Bu anlaşmazlıkların ortadan kaldırılması için öngörülen davaya izale-i şuyu yani ortaklığın giderilmesi davası denmektedir. Eşya üzerinde birlikte malik konumunda olan ortakların malın paylaşımı hususunda anlaşamamaları halinde ortaklardan her biri mahkemeden bu dava yoluyla ortaklığın sona erdirilmesini isteyebilir. Mahkemece verilecek karar neticesinde, mal paylaştırılabilir, paylaştırılamıyorsa satışından elde edilen değer paylaştırılır.
Gayrimenkul Hukuku’nun belirttiğimiz sebeplerle taşıdığı önem, bu konuya dair güncel hukuki bilgiye sahip bir kişinin kılavuzluğunun elzem olmasına yol açmıştır. Büromuzda, Gayrimenkul Hukuku alanında uzman avukatlarımız, bu konuda en faydalı hizmeti vermeyi ilke edinmişlerdir. Bu konudaki sorunlarınız için bize ulaşın.