Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Eksik ve Ayıplı İşlerden Kim Sorumludur?

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde müteahhidin temel yükümlülüğü yalnızca binayı tamamlamak değildir. Müteahhit, yapıyı sözleşmeye, onaylı projeye, teknik şartnameye, imar ve yapı mevzuatına ve kararlaştırılan malzeme ve işçilik standartlarına uygun şekilde meydana getirmek zorundadır.

Bu nedenle bina tamamlanmış ve arsa sahibine teslim edilmiş olsa bile sözleşmede bulunması gereken bazı işler hiç yapılmamışsa veya yapılan işler gereği gibi gerçekleştirilmemişse eksik ve ayıplı işlerden kaynaklanan sorumluluk gündeme gelir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde eksik veya ayıplı işlerden arsa sahibine karşı kural olarak müteahhit, yani yüklenici sorumludur. Müteahhidin işi taşeronlara yaptırmış olması, malzemeyi başka bir firmadan satın alması veya bazı imalatları alt yüklenicilere bırakması, arsa sahibine karşı sözleşmeden doğan sorumluluğunu kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Türk Borçlar Kanunu’nun 471. maddesi yüklenicinin üstlendiği borçları sadakat ve özenle yerine getirmesini öngörmekte; Yargıtay da arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin arsa sahibinin haklı menfaatlerini gözetme yükümlülüğünü vurgulamaktadır.

Ancak hukuki sonucun doğru belirlenebilmesi için öncelikle “eksik iş” ile “ayıplı iş” arasındaki farkın tespit edilmesi gerekir. Çünkü ihbar yükümlülüğü, seçimlik haklar ve zamanaşımı bakımından bu iki kavram aynı değildir. Yargıtay da eksik iş ile ayıplı işi açık biçimde birbirinden ayırmaktadır.

Eksik İş Nedir?

Eksik iş, kat karşılığı inşaat sözleşmesi, teknik şartname, proje veya diğer sözleşme ekleri uyarınca yapılması gerektiği hâlde hiç yapılmamış veya tamamlanmamış iş anlamına gelir.

Yargıtay uygulamasında da eksik iş, sözleşme ve eklerine göre yapılması kararlaştırıldığı hâlde tam olarak yapılmayan iş şeklinde tanımlanmaktadır.

Örneğin sözleşmeye göre;

• binaya iki asansör yapılması gerekirken bir asansörün hiç yapılmaması,
• kapalı otopark yapılması kararlaştırıldığı hâlde otoparkın tamamlanmaması,
• çevre düzenlemesinin yapılmaması,
• ortak alan aydınlatmalarının kurulmamış olması,
• yangın merdiveninin tamamlanmaması,
• çatının bazı bölümlerinin yapılmaması,
• teknik şartnamede öngörülen jeneratörün hiç takılmaması,
• arsa sahibine teslim edilecek bağımsız bölümün mutfak dolaplarının yapılmamış olması

eksik iş niteliğinde değerlendirilebilir.

Burada sorun yapılan işin kötü yapılması değil, yapılması gereken işin tamamen veya kısmen yapılmamış olmasıdır.

Ayıplı İş Nedir?

Ayıplı işte ise yüklenici sözleşmedeki işi yapmıştır; ancak meydana getirilen eser sözleşmede bulunması gereken özellikleri taşımamakta veya kullanım amacını karşılamamaktadır.

Yargıtay uygulamasında da ayıplı eser, sözleşmede kararlaştırılan nitelikleri veya eserde bulunması gereken özellikleri taşımayan eser olarak kabul edilmektedir.

Örneğin;

• çatı yapılmış ancak sürekli su geçiriyorsa,
• dış cephe yapılmış ancak kısa sürede dökülmeye başlamışsa,
• parke döşenmiş ancak sözleşmede kararlaştırılandan daha düşük kalite kullanılmışsa,
• su yalıtımı yapılmış ancak bodrum katlara sürekli su giriyorsa,
• pencereler takılmış ancak ısı ve su yalıtımı sağlamıyorsa,
• asansör yapılmış ancak teknik standartlara uygun çalışmıyorsa,
• dairenin net veya brüt alanı sözleşmede kararlaştırılandan farklıysa,
• taşıyıcı veya diğer yapı unsurlarında teknik hata bulunuyorsa

ayıplı imalattan söz edilebilir.

Dolayısıyla “hiç yapılmayan iş” eksik iş; “yapılmış fakat gereği gibi yapılmamış iş” ise kural olarak ayıplı iştir.

Bu ayrım dava açılırken son derece önemlidir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Eksik ve Ayıplı İşlerden Kim Sorumludur?

Arsa sahibinin sözleşmeden doğan temel muhatabı müteahhittir.

Müteahhit, arsa sahibine karşı sözleşmede üstlendiği yapıyı gereği gibi meydana getirmekle yükümlüdür. Türk Borçlar Kanunu’nun 471. maddesi kapsamında yüklenici, borçlarını sadakat ve özenle yerine getirmek zorundadır. Yargıtay kararlarında da yüklenicinin iş sahibinin yararını gözeterek ve zarar vermeyecek şekilde hareket etmesi gerektiği belirtilmektedir.

Bu nedenle;

“Bu işi taşeron yaptı.”

“Seramikleri başka firma döşedi.”

“Çatıyı alt yüklenici yaptı.”

“Elektrik tesisatını başka şirkete verdim.”

şeklindeki savunmalar kural olarak müteahhidin arsa sahibine karşı sözleşmesel sorumluluğunu kendiliğinden ortadan kaldırmaz.

Arsa sahibi, kendisiyle kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapan yükleniciden sözleşmenin gereği gibi yerine getirilmesini talep edebilir.

Müteahhidin daha sonra taşerona, alt yükleniciye veya malzeme sağlayıcısına rücu edip edemeyeceği ise müteahhit ile bu kişiler arasındaki iç ilişkiye göre ayrıca değerlendirilir.

Taşeronun Hatalı İşinden Arsa Sahibine Karşı Kim Sorumludur?

Uygulamada büyük projelerde hemen hemen bütün imalatlar farklı taşeronlar tarafından yapılabilir.

Örneğin;

• elektrik işleri bir firmaya,
• mekanik tesisat başka firmaya,
• cephe işleri başka yükleniciye,
• peyzaj işleri başka bir şirkete

verilmiş olabilir.

Ancak arsa sahibinin kat karşılığı inşaat sözleşmesi taşeronla değil ana yükleniciyle yapılmışsa, arsa sahibine karşı sözleşmesel yükümlülüğün temel muhatabı ana yüklenicidir.

Ana yüklenici;

“Bu işi ben yapmadım, taşeron yaptı.”

diyerek arsa sahibine karşı yükümlülüklerinden kendiliğinden kurtulamaz.

Somut olayda taşeronun doğrudan haksız fiil sorumluluğu veya başka bir hukuki sorumluluğu bulunması ayrıca mümkün olmakla birlikte bu durum müteahhidin kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan sorumluluğunu ortadan kaldırmaz.

Eksik İşlerde Arsa Sahibinin Hakları Nelerdir?

Eksik işlerde temel mesele, müteahhidin üstlendiği edimi tam olarak yerine getirmemiş olmasıdır.

Bu nedenle arsa sahibi öncelikle eksik işlerin tamamlanmasını talep edebilir.

Örneğin sözleşmede jeneratör yapılması kararlaştırılmış ancak jeneratör kurulmamışsa arsa sahibi;

“Jeneratörü sözleşmeye uygun şekilde kur.”

talebinde bulunabilir.

Eksik işin yüklenici tarafından tamamlanmaması hâlinde şartları mevcutsa eksik işin başka bir yüklenici tarafından yaptırılması ve buna ilişkin bedelin sorumlu yükleniciden istenmesi de gündeme gelebilir.

Eksik işlerin dava konusu olması hâlinde genellikle mahallinde keşif yapılarak;

• hangi işlerin hiç yapılmadığı,
• hangi işlerin yarım bırakıldığı,
• bunların tamamlanması için gereken imalat miktarı ve
• eksik işlerin giderilme maliyeti

bilirkişi aracılığıyla belirlenir.

Yargıtay kararlarında da arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde eksik iş bedelinin bilirkişi incelemesiyle belirlendiği uyuşmazlıklar bulunmaktadır.

Eksik İşlerde Ayıp İhbarı Yapılması Gerekir mi?

Bu ayrım özellikle önemlidir.

Yargıtay uygulamasına göre eksik işler bakımından ayıp ihbarı yapılması gerekmez. Eksik iş, ayıplı ifadan farklıdır. İş sahibi, uygulanacak zamanaşımı süresi içerisinde eksik işlerin bedelini talep edebilir.

Örneğin sözleşmede açıkça yapılacağı kararlaştırılan yüzme havuzu hiç yapılmamışsa arsa sahibinin;

“Teslim sırasında havuzun olmadığını ayrıca ayıp ihbarıyla bildirmediniz.”

gerekçesiyle talebinin sırf bu nedenle reddedilmesi doğru olmayabilir.

Çünkü burada gözden geçirilmesi gereken gizli bir kalite problemi değil, sözleşmedeki bir işin hiç yapılmamış olması söz konusudur.

Bununla birlikte ispat kolaylığı açısından eksik işlerin de teslim tutanağına yazılması, noter ihtarnamesiyle bildirilmesi ve fotoğraf veya teknik raporla belgelenmesi son derece yararlıdır.

Ayıplı İşlerde Arsa Sahibinin Hakları Nelerdir?

Ayıplı işler bakımından Türk Borçlar Kanunu’nun 474 ila 478. maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesine ilişkin ayıp hükümleri uygulanır. Yargıtay da yüklenicinin ayıp sorumluluğunun bu hükümler çerçevesinde değerlendirilmesi gerektiğini belirtmektedir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 475. maddesine göre şartları oluştuğunda iş sahibi temel olarak üç seçimlik haktan yararlanabilir:

Sözleşmeden Dönme

Eser, iş sahibinin kullanamayacağı veya hakkaniyet gereği kabul etmeye zorlanamayacağı ölçüde ayıplıysa sözleşmeden dönme gündeme gelebilir.

Ancak kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde bina ve arsa üzerindeki mülkiyet ilişkileri nedeniyle bu hakkın kullanılması sıradan bir eser sözleşmesinden daha karmaşık sonuçlar doğurabilir.

Özellikle inşaatın büyük ölçüde tamamlanmış olması hâlinde sözleşmenin geriye etkili tasfiyesi yerine farklı sonuçların ortaya çıkması mümkündür.

Bedelden İndirim

Eser kullanılabilir durumda olmakla birlikte değerini azaltan ayıplar varsa ayıp oranında bedelden indirim talep edilebilir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde karşılık çoğu zaman para değil arsa payı veya bağımsız bölüm olduğundan bu hakkın somut uyuşmazlığa nasıl uygulanacağı sözleşmenin yapısı ve tasfiye şekline göre belirlenir.

Ayıbın Ücretsiz Giderilmesini Talep Etme

Ayıbın giderilmesi aşırı masraf gerektirmiyorsa arsa sahibi ayıbın müteahhit tarafından ücretsiz olarak giderilmesini isteyebilir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 475. maddesindeki seçimlik hakların sözleşmeden dönme, bedelden indirim ve ayıbın giderilmesini isteme olduğu Yargıtay kararlarında da açıkça belirtilmektedir.

Arsa Sahibi Ayrıca Tazminat İsteyebilir mi?

Evet.

Türk Borçlar Kanunu’nun 475. maddesi kapsamında iş sahibinin genel hükümlere göre tazminat isteme hakkı da saklıdır.

Örneğin hatalı su yalıtımı nedeniyle arsa sahibinin bağımsız bölümündeki mobilyalar zarar görmüş olabilir.

Ayıplı elektrik tesisatı nedeniyle yeniden tadilat yapılması gerekmiş olabilir.

Hatalı imalat nedeniyle bağımsız bölüm belirli bir süre kullanılamamış olabilir.

Bu gibi durumlarda yalnızca ayıbın giderilmesi değil, ayıp nedeniyle ortaya çıkan diğer zararların tazmini de şartları mevcutsa talep edilebilir.

Açık Ayıp Nedir?

Açık ayıp, teslim sırasında olağan bir incelemeyle fark edilebilecek ayıptır.

Örneğin;

• kırık seramikler,
• eksik kapılar,
• duvardaki açık çatlaklar,
• yanlış renk veya model malzeme kullanılması,
• hatalı yapılmış açık imalatlar

teslim sırasında görülebilecek nitelikte olabilir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 474. maddesine göre iş sahibi, teslimden sonra işlerin olağan akışına göre imkân bulur bulmaz eseri gözden geçirmeli ve mevcut ayıpları uygun süre içerisinde yükleniciye bildirmelidir.

Bu nedenle arsa sahibinin bağımsız bölümü hiçbir inceleme yapmadan;

“Tam ve eksiksiz, ayıpsız olarak teslim aldım.”

şeklinde teslim alması ileride sorun yaratabilir.

Gizli Ayıp Nedir?

Gizli ayıp, olağan incelemeyle teslim sırasında fark edilmesi mümkün olmayan ve daha sonra ortaya çıkan ayıptır.

Örneğin;

• yağmur başladıktan sonra ortaya çıkan çatı akıntısı,
• bir süre kullanıldıktan sonra ortaya çıkan su yalıtımı problemi,
• duvarların içerisindeki tesisat hatası,
• zaman içerisinde belirginleşen yapı kusurları,
• dışarıdan görülmeyen malzeme veya uygulama hataları

gizli ayıp niteliğinde olabilir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 477. maddesine göre gizli ayıp sonradan ortaya çıkarsa iş sahibi durumu gecikmeksizin yükleniciye bildirmekle yükümlüdür; aksi durumda eseri kabul etmiş sayılması riski bulunmaktadır.

Bu nedenle yıllar sonra ortaya çıkan bir yapı problemi fark edildiğinde;

“Nasıl olsa beş yıllık zamanaşımı sürem var.”

denilerek aylarca beklemek doğru değildir.

Zamanaşımı süresi ile ayıp ihbarı birbirinden farklı kavramlardır.

Ayıp İhbarı Nasıl Yapılmalıdır?

Türk Borçlar Kanunu ayıp bildiriminin mutlaka noter yoluyla yapılması gerektiğini öngörmez. Yargıtay kararlarında da ayıp ihbarının yazılı yapılmasının zorunlu olmadığı belirtilmektedir.

Bununla birlikte uygulamada ispat bakımından sözlü bildirim önemli risk taşır.

Bu nedenle özellikle yüksek bedelli kat karşılığı inşaat projelerinde ayıp bildiriminin;

• noter ihtarnamesi,
• KEP,
• yazılı teslim tutanağı veya
• ispatlanabilir başka yazılı yöntemlerle

yapılması daha güvenlidir.

İhtarnamede mümkün olduğunca;

• ayıbın bulunduğu bağımsız bölüm veya ortak alan,
• ayıbın niteliği,
• ne zaman fark edildiği,
• yükleniciden ne talep edildiği

açıkça belirtilmelidir.

Teslim Tutanağı İmzalanmışsa Arsa Sahibi Artık Ayıp İddiasında Bulunamaz mı?

Her durumda böyle değildir.

Teslim tutanağının içeriği önemlidir.

Arsa sahibi;

“Bütün bağımsız bölümleri eksiksiz ve ayıpsız teslim aldım, hiçbir talebim yoktur.”

şeklinde kapsamlı bir belge imzalamışsa teslim sırasında bilinen veya fark edilmesi gereken açık ayıplar bakımından önemli ispat ve kabul sorunları ortaya çıkabilir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 477. maddesi, eserin açıkça veya örtülü biçimde kabul edilmesinden sonra yüklenicinin kural olarak ayıp sorumluluğundan kurtulacağını; ancak gizli ayıplar ile yüklenicinin kasten gizlediği ayıplar bakımından sorumluluğun devam edebileceğini öngörmektedir.

Dolayısıyla teslim tutanağı imzalanırken mevcut eksiklik ve ayıpların ayrıntılı biçimde tutanağa geçirilmesi önemlidir.

Teslim Alınan Binada Sonradan Ayıp Çıkarsa Ne Yapılmalıdır?

Ayıp öğrenildiği anda öncelikle delillendirilmelidir.

Örneğin;

• fotoğraf ve video alınabilir,
• teknik uzman raporu düzenlenebilir,
• noter aracılığıyla bildirim yapılabilir,
• gerekli hâllerde mahkemeden delil tespiti talep edilebilir.

Ardından müteahhide ayıbın giderilmesi için uygun talepte bulunulabilir.

Müteahhit sorunu çözmezse ayıbın niteliğine göre TBK m. 475 kapsamındaki seçimlik haklar ve tazminat talepleri gündeme gelebilir.

Ortak Alanlardaki Eksik ve Ayıplı İşlerden Kim Sorumludur?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde müteahhidin yükümlülüğü yalnızca arsa sahibine ait dairelerin içerisini tamamlamaktan ibaret değildir.

Sözleşme ve projeye göre;

• merdivenler,
• asansörler,
• çatı,
• bina dış cephesi,
• otopark,
• bahçe,
• sığınak,
• ortak tesisatlar,
• hidrofor,
• yangın sistemleri

gibi ortak alanların da tamamlanması gerekir.

Bu alanlardaki eksik veya ayıplı imalatlar da müteahhidin sözleşmeden doğan sorumluluğunu gündeme getirebilir.

Örneğin arsa sahibine ait daire kusursuz biçimde yapılmış olsa dahi binanın çatısı sürekli akıyor veya asansör sözleşmede kararlaştırılan şekilde yapılmamışsa yüklenicinin borcunun eksiksiz yerine getirildiğinden söz edilemez.

Projeye Aykırı İnşaat Ayıplı İş Sayılır mı?

Projeye veya teknik şartnameye aykırı imalat, niteliğine göre ayıplı ifa veya eksik ifa sonucunu doğurabilir.

Örneğin teknik şartnamede belirli marka ve sınıfta pencere öngörülmesine rağmen daha düşük nitelikte ürün kullanılmışsa ayıplı ifa gündeme gelebilir.

Sözleşmede yapılması gereken bir imalat tamamen kaldırılmışsa eksik iş söz konusu olabilir.

Projeye aykırılığın aynı zamanda imar mevzuatı bakımından hukuka aykırılık doğurması durumunda belediye ve yapı kullanma izin belgesi gibi idari sonuçlar da ortaya çıkabilir.

Bu nedenle eksik ve ayıplı işler belirlenirken yalnızca dairenin dış görünüşüne değil, onaylı proje ve teknik şartnameye de bakılmalıdır.

Müteahhit Daha Ucuz Malzeme Kullanırsa Sorumlu Olur mu?

Sözleşmede kullanılacak malzemenin marka, model, sınıf veya teknik niteliği belirlenmişse müteahhit buna uymak zorundadır.

Örneğin teknik şartnamede;

“Birinci sınıf meşe parke kullanılacaktır.”

hükmü bulunmasına rağmen daha düşük nitelikli laminat kullanılmışsa iş fiziksel olarak yapılmış olsa bile sözleşmeye uygun ifadan söz edilemeyebilir.

Benzer şekilde;

• daha düşük kalite seramik,
• farklı doğrama,
• düşük kapasiteli asansör,
• sözleşmedeki markadan farklı kombi veya
• teknik özellikleri karşılamayan yalıtım malzemesi

kullanılması ayıplı ifa kapsamında değerlendirilebilir.

Yüklenicinin sadakat ve özen borcu, sözleşmede üstlendiği teknik özelliklere uygun eser meydana getirmesini gerektirir.

Ayıbın Arsa Sahibinin Talimatından Kaynaklanması Hâlinde Kim Sorumludur?

Her ayıp otomatik olarak müteahhidin sorumluluğunu doğurmaz.

Türk Borçlar Kanunu’nun 476. maddesine göre eserin ayıplı olması, yüklenicinin açıkça yaptığı uyarıya rağmen iş sahibinin verdiği talimattan kaynaklanmışsa veya ayıp başka şekilde iş sahibine yüklenebiliyorsa iş sahibi ayıba ilişkin haklarını kullanamayabilir.

Örneğin müteahhit teknik olarak uygun olmadığını açıkça belirtmesine rağmen arsa sahibi belirli bir uygulamanın yapılmasında ısrar etmiş ve ortaya çıkan ayıp doğrudan bu talimattan kaynaklanmışsa sorumluluk değerlendirmesi değişebilir.

Ancak yüklenicinin uzman kişi olması nedeniyle gördüğü teknik riski arsa sahibine açıklama yükümlülüğü de bulunmaktadır.

Bu nedenle;

“Arsa sahibi böyle istedi.”

savunması her olayda müteahhidi sorumluluktan kurtarmaz.

Yüklenicinin gerekli teknik uyarıyı yapıp yapmadığı da incelenir.

Arsa Sahibi Ayıbı Kendisi Tamir Ettirebilir mi?

Ayıp nedeniyle acil müdahale gerekebilir.

Örneğin çatı ciddi şekilde akıyor ve bina zarar görmeye devam ediyorsa arsa sahibinin hiçbir işlem yapmadan aylarca müteahhidi beklemesi beklenemeyebilir.

Ancak daha sonra tamir masrafının yükleniciden istenmesi planlanıyorsa, tamirat yapılmadan önce ayıbın varlığının ve kapsamının ispatlanabilir şekilde tespit edilmesi son derece önemlidir.

Çünkü tamirat sonrasında;

“Böyle bir ayıp yoktu.”

veya

“Bu kadar kapsamlı tamirat gerekmiyordu.”

savunması yapılabilir.

Bu nedenle mümkünse;

• bilirkişi delil tespiti,
• teknik rapor,
• fotoğraf,
• video,
• noter tespiti veya
• yazılı bildirim

yoluyla mevcut durum belgelenmelidir.

Delil Tespiti Neden Önemlidir?

Eksik ve ayıplı iş davalarının önemli bölümü teknik bilirkişi incelemesine dayanır.

Ancak ayıplı bölüm daha sonra tamir edilmişse veya başka yüklenici inşaata müdahale etmişse ilk müteahhidin yaptığı imalatın durumunu belirlemek zorlaşabilir.

Delil tespitiyle;

• eksik işlerin neler olduğu,
• açık ve gizli ayıplar,
• projeye aykırılıklar,
• teknik şartnameye aykırılıklar,
• giderim yöntemi,
• giderim maliyeti

bilirkişi aracılığıyla tespit edilebilir.

Bu nedenle özellikle başka bir müteahhide tamirat yaptırılmadan önce delil tespiti seçeneğinin değerlendirilmesi önemlidir.

Ayıplı İnşaat Nedeniyle Dava Açma Süresi Ne Kadardır?

Türk Borçlar Kanunu’nun 478. maddesi, yüklenicinin meydana getirdiği ayıplı eser nedeniyle açılacak davalar için özel zamanaşımı süreleri öngörmektedir.

Taşınmaz yapılardaki ayıplar bakımından kural olarak teslim tarihinden itibaren beş yıllık zamanaşımı uygulanır. Yüklenicinin ağır kusuru bulunması hâlinde ise ayıbın niteliğine bakılmaksızın yirmi yıllık zamanaşımı gündeme gelir.

Ancak bu süreler, ayıp bildirim yükümlülüğünden farklıdır.

Örneğin gizli ayıp teslimden iki yıl sonra ortaya çıkmışsa arsa sahibinin;

“Beş yıllık sürem henüz dolmadı.”

diyerek ayıbı fark ettikten sonra uzun süre bildirim yapmadan beklemesi doğru değildir.

Gizli ayıp öğrenildiğinde TBK m. 477 uyarınca gecikmeksizin bildirim yapılması gerekir.

Eksik İşlerde Zamanaşımı Nasıl Belirlenir?

Eksik işlerde ayıplı esere ilişkin ihbar sistemi aynı şekilde uygulanmaz. Yargıtay uygulamasında eksik işler için ihbar aranmaksızın, uygulanacak zamanaşımı süresi içerisinde eksik iş bedelinin talep edilebileceği kabul edilmektedir.

Bununla birlikte eksik iş alacağının tabi olduğu zamanaşımı, sözleşmenin niteliği ve ileri sürülen talebe göre ayrıca belirlenmelidir. Eser sözleşmelerinden doğan talepler bakımından Türk Borçlar Kanunu’nun zamanaşımına ilişkin genel ve özel hükümleri bulunduğundan, her eksik iş uyuşmazlığında otomatik olarak aynı süreyi uygulamak doğru değildir.

Bu nedenle özellikle eski tarihli projelerde dava açmadan önce zamanaşımı incelemesi yapılmalıdır.

Yapı Kullanma İzin Belgesi Alınmış Olması Müteahhidi Sorumluluktan Kurtarır mı?

Yapı kullanma izin belgesinin alınmış olması, binada hiçbir eksik veya ayıplı iş bulunmadığını tek başına göstermez.

İdari makamların yapı hakkında izin vermesi ile yüklenicinin özel hukuk sözleşmesindeki bütün edimlerini eksiksiz yerine getirip getirmediği aynı mesele değildir.

Örneğin bina yapı kullanma izin belgesini almış olabilir ancak;

• sözleşmede kararlaştırılan peyzaj yapılmamış,
• teknik şartnamedeki malzemeler kullanılmamış,
• arsa sahibine ait dairelerde hatalı imalatlar bulunuyor

olabilir.

Bu nedenle yapı kullanma izin belgesinin alınmış olması, arsa sahibinin sözleşmeden doğan eksik ve ayıplı iş taleplerini kendiliğinden ortadan kaldırmaz.

Müteahhidin Eksik ve Ayıplı İşleri Gidermemesi Hâlinde Hangi Davalar Açılabilir?

Somut olayın niteliğine göre arsa sahibinin farklı talepleri bulunabilir.

Bunlar arasında;

• eksik işlerin tamamlanması,
• ayıpların giderilmesi,
• eksik iş bedelinin tahsili,
• ayıp nedeniyle bedel indirimi,
• şartları varsa sözleşmeden dönme veya sözleşmenin sona erdirilmesi,
• ayıp nedeniyle meydana gelen ek zararların tazmini

gündeme gelebilir.

Aynı projede hem eksik hem de ayıplı işler bulunabilir.

Örneğin otopark hiç yapılmamışsa eksik iş, çatı yapılmış ancak su geçiriyorsa ayıplı iş söz konusudur.

Bu nedenle dava dilekçesinde bütün sorunların tek başlık altında “ayıplı iş” olarak gösterilmesi yerine her imalatın hukuki niteliğinin ayrı ayrı belirlenmesi daha doğru olur.

Eksik ve Ayıplı İş Bedeli Nasıl Hesaplanır?

Bu uyuşmazlıklarda genellikle teknik bilirkişi incelemesi gerekir.

Bilirkişi;

• sözleşmeyi,
• teknik şartnameyi,
• onaylı projeyi,
• mevcut imalatı

karşılaştırarak hangi işlerin eksik veya ayıplı olduğunu tespit eder.

Ardından eksik işlerin tamamlanması ve ayıplı işlerin giderilmesi için gereken bedel hesaplanabilir.

Hesabın hangi tarihteki rayiçlere göre yapılacağı ise ileri sürülen talebin niteliği ve somut uyuşmazlığa göre ayrıca belirlenir.

Bu nedenle dava öncesinde yalnızca başka bir müteahhitten alınan fiyat teklifine dayanmak yerine teknik tespit yapılması daha sağlıklı olabilir.

Arsa Sahibi Teslim Sırasında Ne Yapmalıdır?

Eksik ve ayıplı iş uyuşmazlığını önlemenin en önemli yollarından biri doğru teslim prosedürüdür.

Teslim sırasında mümkünse;

1. Bağımsız bölümler tek tek kontrol edilmelidir.
2. Ortak alanlar incelenmelidir.
3. Sözleşme ve teknik şartname ile fiilî durum karşılaştırılmalıdır.
4. Eksik işler ayrı ayrı yazılmalıdır.
5. Açık ayıplar tutanağa geçirilmelidir.
6. Müteahhidin giderim için verdiği süre belirtilmelidir.
7. Arsa sahibinin eksik ve ayıplı işlerden kaynaklanan haklarını saklı tuttuğu açıkça yazılmalıdır.
8. Fotoğraf ve video alınmalıdır.

Özellikle eksiklikler bulunmasına rağmen;

“Taşınmazı eksiksiz, ayıpsız ve sözleşmeye tamamen uygun biçimde teslim aldım; hiçbir hak ve alacağım kalmamıştır.”

şeklindeki bir belgenin imzalanması ileride ciddi uyuşmazlıklara yol açabilir.

Sık Sorulan Sorular

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde eksik işlerden kim sorumludur?

Kural olarak sözleşmenin tarafı olan müteahhit sorumludur. Müteahhit üstlendiği yapıyı sözleşme ve teknik şartnameye uygun şekilde tamamlamakla yükümlüdür.

Eksik iş ile ayıplı iş aynı şey midir?

Hayır. Eksik iş, yapılması gerektiği hâlde yapılmayan iştir. Ayıplı iş ise yapılmış olmakla birlikte sözleşmede bulunması gereken nitelikleri taşımayan veya kullanım amacını karşılamayan imalattır.

Eksik iş için müteahhide ayıp ihbarı yapmak zorunlu mudur?

Yargıtay uygulamasına göre eksik işler bakımından ayıp ihbarı şartı aranmaz; eksik iş bedeli uygulanacak zamanaşımı süresi içerisinde talep edilebilir.

Gizli ayıp sonradan ortaya çıkarsa ne yapılmalıdır?

Gizli ayıp öğrenildiğinde gecikmeksizin yükleniciye bildirim yapılmalıdır. Aksi hâlde TBK m. 477 uyarınca eserin kabul edilmiş sayılması riski bulunmaktadır.

Ayıp ihbarı mutlaka noter aracılığıyla mı yapılmalıdır?

Hayır. Yargıtay uygulamasında yazılı şekil zorunluluğu bulunmadığı kabul edilmektedir; ancak bildirimin yapıldığının ispatı gerektiğinden noter ihtarnamesi veya başka bir ispatlanabilir yazılı yöntem kullanılması daha güvenlidir.

Ayıplı bina nedeniyle kaç yıl içinde dava açılabilir?

Taşınmaz yapıdaki ayıplar nedeniyle açılacak davalar kural olarak teslimden itibaren beş yıllık zamanaşımına tabidir. Yüklenicinin ağır kusuru varsa süre yirmi yıldır.

Müteahhit işi taşerona yaptırmışsa arsa sahibi taşeronla mı uğraşmalıdır?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı ana yüklenici ise arsa sahibine karşı temel sözleşmesel sorumluluk yükleniciye aittir. Yüklenicinin taşeronla olan rücu ve sorumluluk ilişkisi ayrıca değerlendirilir.

Sonuç

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde eksik ve ayıplı işlerden arsa sahibine karşı kural olarak müteahhit sorumludur.

Müteahhit, Türk Borçlar Kanunu’nun 471. maddesi kapsamında üstlendiği yapıyı sadakat ve özenle, sözleşmeye ve teknik şartnameye uygun biçimde meydana getirmek zorundadır. Yüklenicinin işi taşeronlara veya alt yüklenicilere yaptırması, arsa sahibine karşı sözleşmeden doğan temel sorumluluğunu ortadan kaldırmaz.

Ancak arsa sahibinin hangi hakları kullanabileceğinin belirlenebilmesi için öncelikle eksik iş ile ayıplı işin birbirinden ayrılması gerekir.

Eksik iş; sözleşmede yapılması kararlaştırıldığı hâlde hiç yapılmayan veya tamamlanmayan iştir. Ayıplı iş ise yapılmış olmakla birlikte sözleşmede bulunması gereken nitelikleri taşımayan veya kullanım amacını gereği gibi karşılamayan imalattır. Yargıtay uygulamasında da bu ayrım açık biçimde benimsenmektedir.

Eksik işlerde Yargıtay, ayıp ihbarı yapılmasının gerekli olmadığını ve talebin uygulanacak zamanaşımı süresi içerisinde ileri sürülebileceğini kabul etmektedir.

Ayıplı işlerde ise farklı bir sistem bulunmaktadır. Türk Borçlar Kanunu’nun 474. maddesi gereğince arsa sahibi teslimden sonra eseri uygun zamanda incelemeli ve tespit edilen açık ayıpları yükleniciye bildirmelidir. Gizli ayıp daha sonra ortaya çıkarsa TBK m. 477 uyarınca durumun gecikmeksizin bildirilmesi gerekir.

Ayıp nedeniyle yüklenicinin sorumlu olduğu hâllerde arsa sahibi şartlarına göre sözleşmeden dönme, bedelden indirim veya ayıbın ücretsiz giderilmesini isteme seçimlik haklarından yararlanabilir; ayrıca genel hükümlere göre tazminat isteme hakkı da saklıdır.

Taşınmaz yapılardaki ayıplar bakımından TBK m. 478 uyarınca dava zamanaşımı kural olarak teslimden itibaren beş yıl, yüklenicinin ağır kusuru bulunması hâlinde ise yirmi yıldır. Bununla birlikte zamanaşımı süresi ile ayıp ihbar süresi aynı değildir. Özellikle gizli ayıp öğrenildikten sonra sırf beş yıllık zamanaşımı henüz dolmadığı gerekçesiyle bildirim yapılmadan beklenmemelidir.

Eksik veya ayıplı iş tespit edildiğinde en önemli konulardan biri de delillerin korunmasıdır. Başka bir müteahhide tamirat yaptırılmadan veya mevcut imalat değiştirilmeden önce fotoğraf, video, teknik rapor ve gerektiğinde mahkeme aracılığıyla delil tespiti yapılması daha sonra ortaya çıkabilecek ispat sorunlarını önemli ölçüde azaltabilir.

Sonuç olarak kat karşılığı inşaat sözleşmesinde bina teslim edilmiş olsa dahi arsa sahibinin eksik ve ayıplı imalatlara ilişkin hakları tamamen ortadan kalkmaz. Ancak eksik iş, açık ayıp ve gizli ayıp birbirinden farklı hukuki kurallara tabi olduğundan her sorun ayrı ayrı sınıflandırılmalı; sözleşme, teknik şartname, proje, teslim belgeleri ve mevcut yapı birlikte incelenerek talep buna göre belirlenmelidir.