Güncel Kira Uyuşmazlıkları ve Hukuki Çözüm Yolları

Güncel Kira Uyuşmazlıkları ve Hukuki Çözüm Yolları

Kira ilişkileri, hem kiracıların hem de kiraya verenlerin karşılıklı hak ve yükümlülüklerini içeren, günlük yaşamda en sık hukuki uyuşmazlıklara konu olan sözleşme ilişkilerinden biridir. Özellikle son yıllarda taşınmazların kira bedellerinde yaşanan artışlar, ekonomik koşullardaki değişiklikler ve konut ihtiyacının giderek önem kazanması, kira sözleşmelerinden kaynaklanan uyuşmazlıkların çeşitlenmesine neden olmuştur.

Uygulamada kira bedelinin artırılması, kira sözleşmesinin sona erdirilmesi, ihtiyaç nedeniyle tahliye, kira bedelinin ödenmemesi, tahliye taahhütnamesinin geçerliliği ve güvence bedelinin iadesi gibi konularda taraflar arasında sıklıkla anlaşmazlıklar ortaya çıkmaktadır.

Türk hukukunda kira ilişkilerinin temel yasal dayanağını 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu oluşturmaktadır. Bunun yanında 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu ve 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu da kira uyuşmazlıklarının çözümünde önem taşımaktadır.

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda tarafların haklarını doğru değerlendirmeleri, sözleşme hükümlerinin yanı sıra emredici kanun hükümlerinin de dikkate alınmasını gerektirmektedir. Zira kira sözleşmesinde yer alan her düzenlemenin hukuken geçerli olduğu kabul edilemeyeceği gibi, tarafların sözleşmeyi tek taraflı olarak sona erdirme yetkileri de kanunla belirli koşullara bağlanmıştır.

Kira Bedelinin Artırılmasından Kaynaklanan Uyuşmazlıklar

Kira hukukunda en fazla uyuşmazlık yaşanan konuların başında kira bedelinin artırılması gelmektedir. Özellikle mevcut kira bedelleri ile benzer taşınmazların güncel kira bedelleri arasında önemli farklılıklar bulunması, kiraya veren ile kiracı arasında anlaşmazlıklara yol açabilmektedir.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi uyarınca, yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin tarafların anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşmamak koşuluyla geçerlidir.

Konut kiralarında bir dönem uygulanan yüzde 25 oranındaki geçici kira artış sınırlaması, 1 Temmuz 2024 tarihinden sonra yenilenen kira dönemleri bakımından sona ermiştir. Bu nedenle 2026 yılı itibarıyla genel kural olarak Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesindeki düzenleme uygulanmaktadır.

Bununla birlikte, kira artış oranının belirlenmesinde yalnızca tarafların talepleri değil, sözleşmenin başlangıç tarihi, yenileme dönemi ve kira ilişkisinin süresi de önem taşımaktadır.

Kiraya verenin, taşınmazın bulunduğu bölgedeki kira bedellerinin yükseldiğini ileri sürerek mevcut kira bedelini tek taraflı şekilde belirleme yetkisi bulunmamaktadır. Aynı şekilde kiracının da kanuna uygun olarak doğan kira ödeme yükümlülüklerini yerine getirmesi gerekmektedir.

Kira artışına ilişkin uyuşmazlıkların çözümünde öncelikle sözleşme hükümleri ile uygulanacak yasal sınırın değerlendirilmesi, anlaşma sağlanamaması hâlinde ise uyuşmazlığın niteliğine uygun hukuki yollara başvurulması gerekmektedir.

 

Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi ve Kiracının Tahliyesi

Kira sözleşmesinin süresinin sona ermesi, özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının kendiliğinden tahliye edilmesini gerektirmez.

Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi uyarınca kiracı, belirli süreli kira sözleşmesinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır.

Kiraya veren, yalnızca sözleşme süresinin sona ermesine dayanarak kira sözleşmesini sona erdiremez.

Bununla birlikte kanun, belirli koşullar altında kiraya verene kira sözleşmesini sona erdirme imkânı tanımaktadır. İhtiyaç nedeniyle tahliye, yeniden inşa ve imar, yeni malikin gereksinimi, yazılı tahliye taahhüdü ve iki haklı ihtar bu kapsamda değerlendirilebilecek hukuki sebepler arasındadır.

Ayrıca konut ve çatılı işyeri kiralarında on yıllık uzama süresinin tamamlanmasından sonra, Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesinde öngörülen bildirim koşullarına uyulması hâlinde kiraya verenin sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirmesi mümkündür.

Ancak burada esas alınan sürenin hesaplanmasında sözleşmenin başlangıcı, ilk sözleşme süresi ve uzama dönemleri birlikte değerlendirilmelidir.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davaları

Kiraya verenin kendisinin veya kanunda belirtilen yakınlarının taşınmaza ihtiyaç duyması, belirli koşullar altında tahliye davasına konu olabilmektedir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesi uyarınca kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi bulunması hâlinde, kanunda öngörülen süreler içerisinde dava açarak kira sözleşmesinin sona erdirilmesini talep edebilir.

Ancak ihtiyaç iddiasının ileri sürülmesi tek başına tahliye kararı verilmesi için yeterli değildir.

İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması, tahliye davalarında önem taşıyan temel değerlendirme ölçütlerindendir. Mahkeme, ileri sürülen gereksinimin somut olayda mevcut olup olmadığını tarafların sunduğu deliller kapsamında değerlendirilir.

Örneğin kiraya verenin mevcut konut durumu, tahliyesi istenen taşınmazın kullanım amacı ve ihtiyaç iddiasını destekleyen diğer olgular yargılama sırasında önem kazanabilir.

Diğer taraftan, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasının sağlanmasından sonra taşınmazın yeniden kiraya verilmesi bakımından da kanuni sınırlamalar bulunmaktadır.

Türk Borçlar Kanunu’nun 355. maddesi uyarınca kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında haklı sebep olmaksızın kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Kanunda öngörülen koşulların gerçekleşmesi hâlinde eski kiracının tazminat talep etmesi de mümkündür.

Bu nedenle ihtiyaç nedeniyle tahliye davaları, yalnızca tahliye talebinin ileri sürülmesi bakımından değil, tahliye sonrasındaki hukuki sonuçları yönünden de dikkatle değerlendirilmelidir.

Kiralanan Taşınmazın Satılması Durumunda Kiracının Hakları

Kira ilişkilerinde karşılaşılan önemli sorunlardan biri de kiralanan taşınmazın üçüncü bir kişiye satılmasıdır.

Türk Borçlar Kanunu’nun 310. maddesi uyarınca, sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur.

Bu nedenle taşınmazın satılması, mevcut kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez.

Ancak yeni malikin taşınmaza kanunda öngörülen kişiler için gereksinim duyması hâlinde Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesi kapsamında tahliye talebinde bulunabilmesi mümkündür.

Söz konusu düzenleme uyarınca yeni malik, edinme tarihinden başlayarak bir ay içerisinde durumunu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, altı ay sonra açacağı dava ile sözleşmeyi sona erdirebilir.

Yeni malik ayrıca gereksinim sebebiyle tahliye hakkını, kira sözleşmesinin süresinin bitiminden başlayarak bir ay içerisinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.

Dolayısıyla yeni malikin tahliye hakkını kullanabilmesi bakımından kanunda öngörülen bildirim ve dava açma süreleri önem taşımaktadır.

Kira Bedelinin Ödenmemesi ve İcra Yoluyla Tahliye

Kiracının kira bedelini zamanında ödememesi, kira sözleşmesinden kaynaklanan temel yükümlülüklerden birinin ihlali anlamına gelmektedir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesi uyarınca kiracının kira bedelini veya yan giderleri ödeme borcunu yerine getirmemesi hâlinde kiraya veren, kiracıya yazılı olarak süre verip bu süre içerisinde de ödeme yapılmaması durumunda sözleşmeyi fesh edeceğini bildirebilir.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya verilecek süre en az otuz gündür.

Bunun yanında kira bedelinin ödenmemesi durumunda 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’nun 269 ve devamı maddeleri kapsamında ilamsız icra yoluyla takip başlatılması ve gerekli koşulların oluşması hâlinde kiralananın tahliyesinin talep edilmesi mümkündür.

Bu takiplerde kiracıya gönderilen ödeme emrine karşı itiraz süresi kural olarak yedi gündür. Kiracının ödeme emrine itiraz etmesi veya kira borcunu süresinde ödenmemesi hâlinde izlenecek hukuki yol, takibin mevcut durumuna göre belirlenmektedir.

Öte yandan kira bedelinin geç ödenmesinin her durumda derhâl tahliye sonucunu doğuracağı düşünülmemelidir. Kiracının ödeme durumu, yapılan bildirimler ve başvurulan takip yolunun hukuki koşulları ayrı ayrı incelenmelidir.

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye

Kira bedelinin düzenli olarak ödenmemesi, belirli koşullar altında iki haklı ihtar nedeniyle tahliye sebebi oluşturabilir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin ikinci fıkrasına göre kiracının, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödememesi nedeniyle kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olması hâlinde kiraya veren, kanunda öngörülen süre içinde dava açarak kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Bu davalarda ihtarların hangi kira dönemlerine ilişkin olduğu, kira bedellerinin muacceliyet tarihleri, ihtarların haklılığı ve dava açma süresine uyulup uyulmadığı önem taşımaktadır.

Dolayısıyla iki ayrı ihtarın varlığı tek başına yeterli olmayıp kanunda öngörülen koşulların somut olayda gerçekleşmiş olması gerekir.

Tahliye Taahhütnamesinden Kaynaklanan Uyuşmazlıklar

Tahliye taahhütnamesi, kira uyuşmazlıklarında uygulamada sıklıkla karşılaşılan belgelerden biridir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin birinci fıkrası uyarınca kiracının, kiralananın teslim edilmesinden sonra kiraya verene karşı kiralananı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmesi ve buna rağmen kiralananı boşaltmaması hâlinde kiraya veren, taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren bir ay içerisinde icraya başvurarak veya dava açarak sözleşmeyi sona erdirebilir.

Tahliye taahhüdünün geçerliliği bakımından yazılı şekil, kiralananın tesliminden sonra verilmiş olması ve tahliye tarihinin belirli olması önem taşır.

Uygulamada özellikle kira sözleşmesinin kurulması sırasında alınan tahliye taahhütleri, belgenin düzenlenme tarihi ve irade sakatlığı iddiaları uyuşmazlık konusu olabilmektedir.

Bu nedenle tahliye taahhütnamesine dayanılarak hukuki işlem başlatılmadan önce belgenin geçerliliği ile kanuni başvuru süresi değerlendirilmelidir.

Güvence Bedelinin İadesinden Kaynaklanan Uyuşmazlıklar

Kiracı ile kiraya veren arasında kira ilişkisinin sona ermesinden sonra ortaya çıkan uyuşmazlıklardan biri de güvence bedelinin iadesi dir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 342. maddesine göre konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa güvence tutarı üç aylık kira bedelini aşamaz.

Para olarak kararlaştırılan güvencenin, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmek üzere vadeli tasarruf hesabına yatırılması öngörülmüştür.

Kiralananın tahliyesinden sonra güvence bedelinin iadesi konusunda uyuşmazlık doğması hâlinde, tarafların kira sözleşmesinden kaynaklanan alacakları ile kiralananın teslim sırasındaki durumu önem taşımaktadır.

Kiracının olağan kullanımdan kaynaklanan eskime ve bozulmalardan sorumlu tutulamayacağı Türk Borçlar Kanunu’nun 334. maddesinde düzenlenmiştir.

Buna karşılık kiracının sözleşmeye aykırı kullanımından kaynaklanan ve sorumluluğunu gerektiren zararların bulunması hâlinde, kiraya verenin bunlara ilişkin talepleri somut deliller çerçevesinde değerlendirilir.

Kiralananın teslimi sırasında düzenlenen tutanaklar, fotoğraflar, ödeme belgeleri ve taraflar arasındaki yazışmalar, bu tür uyuşmazlıklarda önem taşıyan delillerindendir.

Kiralanandaki Ayıplar, Onarım Giderleri ve Tarafların Sorumluluğu

Kira ilişkilerinde yalnızca kira bedeli ve tahliye konularında değil, taşınmazın kullanılabilir durumda bulundurulması bakımından da uyuşmazlıklar meydana gelebilmektedir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 301. maddesi uyarınca kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür.

Kiralananda sonradan ortaya çıkan ayıplar bakımından ise Türk Borçlar Kanunu’nun 305 ve devamı maddelerinde kiracının sahip olduğu haklar düzenlenmiştir.

Ayıbın niteliğine ve kanuni koşulların gerçekleşmesine göre kiracı, ayıbın giderilmesini, kira bedelinden indirim yapılmasını veya uğradığı zararın giderilmesini talep edebilir. Kanuni şartların bulunması hâlinde sözleşmenin feshi de gündeme gelebilir.

Bununla birlikte kiracının olağan kullanımdan doğan temizlik ve bakım giderlerine katlanma yükümlülüğü de Türk Borçlar Kanunu’nun 317. maddesinde düzenlenmiştir.

Bu nedenle kombi arızası, su tesisatı sorunu, rutubet veya diğer onarım giderlerinin hangi tarafa ait olduğunun belirlenmesinde, ortaya çıkan sorunun kaynağı ve tarafların kanuni yükümlülükleri birlikte incelenmelidir.

Kira Uyuşmazlıklarında Zorunlu Arabuluculuk

Kira uyuşmazlıklarının çözümünde önem taşıyan düzenlemelerden biri de dava şartı arabuluculuk uygulamasıdır.

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanununun 18/B maddesi uyarınca, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır.

Bu kapsamda kira bedelinin tespiti, kira bedelinin uyarlanması, kira alacağı ve tahliye davaları gibi uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabuluculuk sürecinin tamamlanması gerekmektedir.

Arabuluculuk sürecinde taraflar, uyuşmazlığın çözümüne yönelik anlaşma sağlayabilirler. Anlaşma sağlanamaması hâlinde ise ilgili hukuki koşullar çerçevesinde dava yoluna başvurulabilir.

Ancak ilamsız icra yoluyla tahliye hükümleri, kanunda açıkça dava şartı arabuluculuk kapsamı dışında bırakılmıştır. Bu istisnanın, kira ilişkisinden kaynaklanan bütün davaların arabuluculuktan muaf olduğu şeklinde yorumlanması gerekmektedir.

Özellikle tahliye davalarında arabuluculuk başvurusunun hangi tarihte yapıldığı ile dava açma hakkının ne zaman doğduğu önem taşımaktadır. Arabuluculuk başvurusunun zamanlaması, ilgili tahliye sebebi ve kanuni süreler birlikte dikkate alınarak belirlenmelidir.

Kira Uyuşmazlıklarında Görevli ve Yetkili Mahkeme

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 4. maddesi uyarınca, kiralanan taşınmazların 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler saklı kalmak üzere, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil olmak üzere kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkları konu alan davalarda kural olarak sulh hukuk mahkemeleri görevlidir.

Yetkili mahkemenin belirlenmesinde ise Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun yetkiye ilişkin hükümleri uygulanır.

Bu kapsamda davalının yerleşim yeri mahkemesi ve sözleşmeden doğan davalarda sözleşmenin ifa yeri mahkemesi, somut uyuşmazlığın özelliklerine göre yetki bakımından değerlendirilmelidir.

İcra yoluyla takip ve tahliye taleplerinde ise başvurulan takip yoluna ilişkin İcra ve İflas Kanunu hükümleri ayrıca dikkate alınmalıdır.

Sonuç ve Değerlendirme

Kira uyuşmazlıkları, kiracı ile kiraya veren arasındaki sözleşme ilişkisinin ekonomik ve hukuki sonuçlarından kaynaklanan, farklı çözüm yöntemleri gerektiren uyuşmazlıklarda.

Türk Borçlar Kanunu, kira ilişkisinde tarafların hak ve yükümlülüklerini düzenlerken özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıyı koruyan emredici hükümlere yer verilmiştir. Bununla birlikte kiraya verenin kira bedelini talep etme, kanuni koşulların gerçekleşmesi hâlinde kira bedelinin tespitini isteme ve tahliye talebinde bulunma hakları da hukuk düzeni tarafından korunmaktadır.

Bu nedenle kira ilişkilerinden doğan uyuşmazlıkların değerlendirilmesinde yalnızca kiracının veya kiraya verenin menfaatleri değil, tarafların kanundan ve sözleşmeden kaynaklanan hak ve yükümlülükleri birlikte ele alınmalıdır.

Kira bedelinin artırılması, tahliye, kira alacaklarının tahsili, güvence bedelinin iadesi ve kiralanandaki ayıplar gibi uyuşmazlıklarda doğru hukuki yolun belirlenmesi, hak kayıplarının önlenmesi bakımından önemlidir.

Özellikle hak düşürücü sürelerin söz konusu olduğu tahliye uyuşmazlıklarında ve dava şartı arabuluculuk kapsamındaki taleplerde sürecin hukuki değerlendirme yapılarak yürütülmesi gerekmektedir.

Sonuç olarak, kira uyuşmazlıklarında her olayın sözleşme hükümleri, mevcut deliller ve yürürlükteki mevzuat çerçevesinde ayrı ayrı incelenmesi; uyuşmazlığın niteliğine uygun hukuki başvuru yolunun belirlenmesi gerekmektedir.

Av. Ferhat Küle

Bu yazı genel hukuki bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup somut bir uyuşmazlığa ilişkin hukuki mütalaa niteliğinde değildir.