Projeye Aykırı İnşaat Yapılması Hâlinde Arsa Sahibinin Hakları Nelerdir?

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde müteahhidin temel borcu yalnızca herhangi bir bina meydana getirmek değildir. Müteahhit; binayı kat karşılığı inşaat sözleşmesine, teknik şartnameye, yapı ruhsatına ve ruhsat eki onaylı mimari, statik, elektrik ve mekanik projelere uygun biçimde inşa etmek zorundadır. Türk Borçlar Kanunu’nun 471. maddesi de yüklenicinin üstlendiği edimleri iş sahibinin haklı menfaatlerini gözeterek sadakat ve özenle yerine getirmesini öngörmektedir. (Mevzuat)

Bu nedenle müteahhidin projede bulunmayan bir kat yapması, bağımsız bölümlerin büyüklüğünü veya yerleşimini değiştirmesi, ortak alanları küçültmesi, otoparkı farklı şekilde düzenlemesi, taşıyıcı sistemde projeye aykırı değişiklik yapması veya arsa sahibine bırakılacak bağımsız bölümlerin özelliklerini projeden farklı gerçekleştirmesi önemli hukuki sonuçlar doğurabilir.

Projeye aykırı inşaat, bazı durumlarda yalnızca arsa sahibi ile müteahhit arasındaki sözleşmeye aykırılık niteliğinde değildir. Yapı ruhsatına ve ruhsat eki projelere de aykırılık bulunuyorsa 3194 sayılı İmar Kanunu kapsamında inşaatın mühürlenmesi, durdurulması, aykırılığın giderilmesinin istenmesi ve koşullarına göre idari yaptırım veya yıkım sürecinin gündeme gelmesi mümkündür. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığının açıklamalarında da ruhsata aykırılığın giderilmesi veya uygun ruhsat alınması üzerine yapının uygunluğunun inceleneceği; İmar Kanunu’nun 32 ve 42. maddelerinin ruhsata aykırı yapılar bakımından uygulanabileceği belirtilmektedir.

Dolayısıyla projeye aykırılık tespit edildiğinde arsa sahibinin yalnızca “müteahhit teslim ettiğinde dava açarım” düşüncesiyle beklemesi doğru olmayabilir. Türk Borçlar Kanunu’nun 473. maddesi, daha inşaat devam ederken eserin yüklenicinin kusuru nedeniyle ayıplı veya sözleşmeye aykırı biçimde meydana getirileceğinin açıkça görülmesi hâlinde iş sahibine müdahale imkânı tanımaktadır. (Mevzuat)

Projeye Aykırı İnşaat Ne Demektir?

Projeye aykırı inşaat denildiğinde öncelikle hangi projeye aykırılıktan söz edildiğinin belirlenmesi gerekir.

Kat karşılığı inşaat projelerinde birden fazla hukuki ve teknik belge bulunabilir:

• yapı ruhsatı,
• ruhsat eki onaylı mimari proje,
• statik proje,
• elektrik projesi,
• mekanik tesisat projesi,
• kat karşılığı inşaat sözleşmesi,
• teknik şartname,
• bağımsız bölüm paylaşım krokisi,
• varsa sonradan düzenlenmiş ek protokoller.

Müteahhidin yaptığı imalat bu belgelerden birine veya birkaçına aykırı olabilir.

Örneğin sözleşmede arsa sahibine 120 metrekarelik bir daire bırakılması kararlaştırılmış ancak uygulamada daha küçük bağımsız bölüm meydana getirilmiş olabilir. Başka bir projede sözleşmede otopark öngörülmesine rağmen bu alan ticari bölüme çevrilmiş olabilir.

Bunların yanında yapı, belediye tarafından onaylanan ruhsat eki mimari projeden farklı yapılmışsa imar hukukuna ilişkin bir aykırılık da ortaya çıkabilir.

Bu ayrım önemlidir. Çünkü sözleşmeye aykırılık ile ruhsata aykırılığın hukuki sonuçları tamamen aynı değildir.

Sözleşmeye Aykırılık ile Ruhsata Aykırılık Aynı Şey midir?

Hayır.

Bir imalat kat karşılığı inşaat sözleşmesine aykırı olduğu hâlde imar mevzuatına uygun olabilir.

Örneğin belediyenin onayladığı projede iki farklı kalitede dış cephe malzemesi de hukuken kullanılabilir durumda olabilir. Ancak teknik şartnamede belirli bir malzeme açıkça kararlaştırılmışsa müteahhit bunun yerine daha düşük özellikli bir ürün kullanarak sözleşmeyi ihlal etmiş olabilir.

Tersi durum da mümkündür.

Taraflar kendi aralarında belirli bir değişikliğe razı olmuş olsalar bile bu değişiklik ruhsat eki projeye veya imar mevzuatına aykırıysa belediye bakımından ayrıca sorun oluşabilir.

Bu nedenle projeye aykırılık tespit edildiğinde iki ayrı soru sorulmalıdır:

Birincisi: Müteahhit kat karşılığı inşaat sözleşmesini ihlal etmiş midir?

İkincisi: Yapılan değişiklik yapı ruhsatına, ruhsat eki projelere veya imar mevzuatına da aykırı mıdır?

İkinci sorunun cevabı evet ise özel hukuk taleplerinin yanında idari sonuçlar da ortaya çıkabilir.

Müteahhit Projeyi Arsa Sahibinin İzni Olmadan Değiştirebilir mi?

Müteahhidin hangi değişiklikleri yapabileceği öncelikle sözleşmenin hükümlerine göre belirlenmelidir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde zaman zaman müteahhide belirli teknik değişiklikler konusunda sınırlı yetki verilebilir. Ancak böyle bir yetkinin varlığı, müteahhide arsa sahibinin ekonomik veya hukuki menfaatlerini önemli ölçüde etkileyen her türlü değişikliği yapma serbestisi vermez.

Örneğin;

• arsa sahibine ait bağımsız bölümün küçültülmesi,
• bağımsız bölümün yerinin değiştirilmesi,
• balkon veya terasın kaldırılması,
• arsa sahibine bırakılacak depo veya otoparkın projeden çıkarılması,
• ortak alanın müteahhide ait bağımsız bölüme katılması,
• kararlaştırılan bağımsız bölüm sayısının değiştirilmesi

sözleşme bakımından önemli sonuç doğurabilir.

Türk Borçlar Kanunu m. 471 gereğince yüklenicinin iş sahibinin haklı menfaatlerini gözetme ve özenli hareket etme yükümlülüğü bulunmaktadır. (Mevzuat)

Bu nedenle sözleşmede açık yetki bulunmadan arsa sahibinin ekonomik karşılığını azaltan esaslı değişiklikler yapılması, müteahhidin sözleşmeye aykırılığını gündeme getirebilir.

İnşaat Devam Ederken Projeye Aykırılık Fark Edilirse Ne Yapılabilir?

Projeye aykırılık bakımından en önemli hükümlerden biri Türk Borçlar Kanunu’nun 473. maddesidir.

Kanuna göre eser meydana getirilirken, yüklenicinin kusuru nedeniyle işin ayıplı veya sözleşmeye aykırı biçimde meydana getirileceği açıkça görülüyorsa iş sahibi, yükleniciye uygun bir süre vererek aykırılığın giderilmesini isteyebilir. Kanunun öngördüğü koşullar oluşursa, verilen sürede gerekli düzeltmenin yapılmaması hâlinde işin düzeltilmesi veya devamının üçüncü kişiye verilmesi ve giderlerin yükleniciye yükletilmesi gündeme gelebilir. (Mevzuat)

Bu hüküm arsa sahibi açısından son derece önemlidir.

Çünkü arsa sahibinin binanın tamamen bitmesini beklemesi zorunlu değildir.

Örneğin henüz kaba inşaat aşamasında arsa sahibine ait bağımsız bölümün projenin aksine küçültüldüğü görülüyorsa uyuşmazlığa teslimden sonra müdahale etmek yerine inşaat devam ederken müdahale etmek daha etkili olabilir.

Müteahhide Noter İhtarnamesi Gönderilebilir mi?

Evet.

Projeye aykırılık fark edildiğinde arsa sahibinin müteahhide yazılı ve ispatlanabilir biçimde bildirim yapması önemlidir.

İhtarnamede mümkün olduğunca;

• kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tarihi,
• onaylı projenin ilgili bölümü,
• tespit edilen aykırılığın ne olduğu,
• hangi bağımsız bölüm veya ortak alanın etkilendiği,
• aykırılığın nasıl giderilmesi gerektiği,
• verilen uygun süre,
• sürede düzeltilmemesi hâlinde kullanılacak hukuki haklar

açıkça belirtilmelidir.

TBK m. 473’ün, inşaat devam ederken sözleşmeye aykırı imalatın düzeltilmesi için uygun süre verilmesine imkân tanıması bu tür ihtarların hukuki önemini artırmaktadır. (Mevzuat)

Noter ihtarnamesi tek başına bütün uyuşmazlığı çözmeyebilir; ancak aykırılığın ne zaman fark edildiğinin ve müteahhide hangi talebin yöneltildiğinin ispatlanmasına yardımcı olabilir.

Projeye Aykırı İnşaat İçin Delil Tespiti Yapılabilir mi?

Evet ve uygulamada çoğu kez son derece yararlıdır.

Projeye aykırılığın dava sırasında ispatlanabilmesi için yalnızca fotoğraf çekmek yeterli olmayabilir.

Örneğin taşıyıcı sistemde, bağımsız bölüm büyüklüğünde veya ortak alanlarda projeye aykırılık olduğu ileri sürülüyorsa;

• mimari proje,
• statik proje,
• belediye ruhsat dosyası,
• teknik şartname ve
• fiilî imalat

birbiriyle karşılaştırılmalıdır.

Bu nedenle mahkeme aracılığıyla delil tespiti ve teknik bilirkişi incelemesi yapılması değerlendirilebilir.

Özellikle müteahhit aykırı imalatı daha sonra kapatabilecek veya değiştirebilecek durumdaysa erken delil tespiti önemlidir.

Projeye Aykırılık Ayıplı İş Sayılır mı?

Çoğu durumda projeye aykırı imalat, ayıplı eser hükümlerini gündeme getirebilir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 474 ve devamındaki hükümleri, meydana getirilen eserdeki ayıplardan yüklenicinin sorumluluğunu düzenlemektedir. Teslimden sonra iş sahibinin eseri uygun zamanda gözden geçirmesi ve tespit ettiği ayıpları yükleniciye bildirmesi gerekir. (Mevzuat)

Örneğin;

• projede öngörülen ölçülerden daha küçük oda yapılması,
• mimari projeye uygun olmayan pencere açıklığı oluşturulması,
• teknik projeye uygun olmayan tesisat yapılması,
• kararlaştırılan taşıyıcı veya yapı elemanlarının farklı uygulanması

ayıplı ifa niteliğinde değerlendirilebilir.

Ancak yapılması gereken bir unsur hiç yapılmamışsa sorun eksik iş olarak da nitelendirilebilir.

Örneğin teknik şartname ve projede bulunması gereken jeneratörün hiç yapılmamış olması eksik iş; yapılmış ancak sözleşmedeki kapasiteyi karşılamayan jeneratör ise ayıplı iş olarak değerlendirilebilir.

Bu ayrım, ihbar ve dava süreci bakımından önemlidir.

Arsa Sahibi Projeye Aykırı İmalatın Düzeltilmesini İsteyebilir mi?

Evet.

İnşaat henüz devam ediyorsa TBK m. 473 kapsamında sözleşmeye aykırı imalatın giderilmesi için yükleniciye uygun süre verilmesi mümkündür. (Mevzuat)

Eser teslim edilmişse ve ayıp nedeniyle yüklenicinin sorumluluğu bulunuyorsa TBK m. 475 kapsamında, aşırı masraf gerektirmediği takdirde bütün giderleri yükleniciye ait olmak üzere ücretsiz onarım veya düzeltme talep edilebilir. (Mevzuat)

Örneğin arsa sahibine ait bağımsız bölümde iç duvarların yanlış konumlandırılması projeye uygun hâle getirilebiliyorsa gerekli düzeltmenin müteahhit tarafından gerçekleştirilmesi talep edilebilir.

Ancak yapılacak düzeltme yapının tamamına kıyasla aşırı bir maliyet veya zarar oluşturacaksa hangi seçimlik hakkın uygulanacağı ayrıca değerlendirilmelidir.

Projeye Aykırı İnşaat Nedeniyle Bedel İndirimi İstenebilir mi?

Türk Borçlar Kanunu’nun 475. maddesi, ayıptan sorumlu yükleniciye karşı iş sahibine ayıp oranında bedelden indirim hakkı da tanımaktadır. (Mevzuat)

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde ise “bedel” çoğu zaman klasik anlamda para değildir. Müteahhidin karşılığı arsa payları veya bağımsız bölümlerdir.

Bu nedenle projeye aykırılık nedeniyle ortaya çıkan değer kaybının kat karşılığı inşaat sözleşmesine nasıl yansıtılacağı somut olayda ayrıca belirlenmelidir.

Örneğin arsa sahibine bırakılacak bağımsız bölümün sözleşmede öngörülenden daha küçük yapılması nedeniyle taşınmazın piyasa değerinde azalma meydana gelmişse bu ekonomik kaybın tazmini gündeme gelebilir.

Bu hesap genellikle bilirkişi incelemesini gerektirir.

Projeye Aykırılık Nedeniyle Tazminat İstenebilir mi?

Evet.

TBK m. 475, ayıptan doğan seçimlik hakların yanında iş sahibinin genel hükümlere göre tazminat isteme hakkını da saklı tutmaktadır. (Mevzuat)

Projeye aykırılık nedeniyle arsa sahibinin farklı zararları meydana gelebilir.

Örneğin;

• aykırılığın giderilmesi için ek inşaat masrafı,
• bağımsız bölümde meydana gelen değer kaybı,
• teslimin gecikmesi nedeniyle oluşan zarar,
• belediye işlemleri nedeniyle ortaya çıkan bazı masraflar,
• hatalı imalatın düzeltilmesi sırasında meydana gelen başka zararlar

somut olayın koşullarına göre talep konusu olabilir.

Ancak tazminat bakımından zarar ile müteahhidin sözleşmeye aykırı davranışı arasındaki bağlantının ortaya konulması gerekir.

Projeye Aykırılık Çok Ağırsa Sözleşme Feshedilebilir mi?

Projeye aykırılığın niteliğine göre kat karşılığı inşaat sözleşmesinin sona erdirilmesi de gündeme gelebilir.

Ancak her proje farklılığı sözleşmenin sona erdirilmesini haklı kılmaz.

Örneğin kolaylıkla düzeltilebilecek küçük bir uygulama hatası ile;

• taşıyıcı sistemin projeden ciddi biçimde farklı yapılması,
• arsa sahibinin bağımsız bölümlerinin önemli ölçüde küçültülmesi,
• imar mevzuatına aykırı ve yasallaştırılması mümkün olmayan yapı meydana getirilmesi,
• sözleşmenin ekonomik dengesini esaslı biçimde değiştiren projeye aykırılıklar

aynı ağırlıkta değildir.

Teslimden sonra ayıplı eser bakımından TBK m. 475, eserin iş sahibi açısından kullanılamayacak veya hakkaniyet gereği kabul edilemeyecek ölçüde ayıplı olması hâlinde sözleşmeden dönme hakkını düzenlemektedir. Ancak yapı iş sahibinin taşınmazı üzerinde yapılmış ve kaldırılması aşırı zarar doğuracaksa kanun bu hakka sınırlama getirmektedir. (Mevzuat)

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde ayrıca taşınmaz paylarının devri ve inşaatın gerçekleşme seviyesi bulunduğundan, sözleşmenin sona ermesinin geriye veya ileriye etkili sonuçları ayrı biçimde değerlendirilmelidir.

Bu nedenle “projeye aykırılık varsa sözleşme kesin olarak feshedilir” şeklinde genel bir kural bulunmamaktadır.

Ruhsat Eki Projeye Aykırı İnşaatın Belediye Açısından Sonuçları Nelerdir?

Müteahhidin yaptığı değişiklik yalnızca özel sözleşmeye değil, yapı ruhsatı ve ruhsat eki onaylı projelere de aykırıysa idari yaptırımlar gündeme gelebilir.

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 32. maddesi kapsamındaki sistemde ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapının tespit edilmesi hâlinde ilgili idare yapının mevcut durumunu tespit ederek inşaatı durdurabilir. Aykırılığın mevzuata uygun şekilde giderilmesi veya uygun ruhsat alınması hâlinde mühür kaldırılarak inşaatın devamına izin verilebilir; aykırılığın giderilmemesi durumunda ise yıkım süreci gündeme gelebilir.

İmar Kanunu’nun 42. maddesi kapsamında imar mevzuatına aykırı fiiller nedeniyle idari para cezaları da söz konusu olabilir. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı da ruhsata aykırı yapılar bakımından Kanun’un 32 ve 42. maddelerinin uygulanabileceğini belirtmektedir.

Bu nedenle projeye aykırılık;

“Müteahhit ile arsa sahibi arasında çözülür.”

denilerek yalnızca özel hukuk meselesi olarak görülmemelidir.

Belediye İnşaatı Mühürlerse Arsa Sahibi Ne Yapabilir?

Belediyenin ruhsata aykırılık tespit ederek inşaatı durdurması hâlinde öncelikle yapı tatil tutanağında belirtilen aykırılıkların tam olarak ne olduğu incelenmelidir.

Ardından;

• aykırılığın projeye uygun hâle getirilmesinin mümkün olup olmadığı,
• tadilat ruhsatıyla giderilip giderilemeyeceği,
• aykırılığı kimin yaptığı,
• sözleşmede ruhsat ve proje işlemlerinin kimin sorumluluğuna bırakıldığı

tespit edilmelidir.

Aykırılık müteahhidin sözleşmeye aykırı davranışından kaynaklanıyorsa arsa sahibi, aykırılığın giderilmesini ve oluşan zararlarının karşılanmasını yükleniciden talep edebilir.

İmar Kanunu m. 32 kapsamında ruhsata aykırılığın giderilmesi veya hukuken mümkünse uygun ruhsat alınması üzerine yapının yeniden incelenmesi ve koşulları varsa mührün kaldırılması mümkündür.

Her Projeye Aykırılık Sonradan Ruhsata Bağlanabilir mi?

Hayır.

Aykırılığın sonradan hukuka uygun hâle getirilebilmesi, değişikliğin yürürlükteki imar planı ve yapılaşma şartlarına uygun olmasına bağlıdır.

Örneğin proje değişikliği yapılaşma hakkını aşmıyor ve teknik olarak ruhsatlandırılabiliyorsa tadilat projesi ve ruhsat süreci gündeme gelebilir.

Buna karşılık;

• emsalin aşılması,
• çekme mesafelerine aykırılık,
• izin verilen kat veya yapılaşma koşullarının aşılması,
• mevzuata aykırı ortak alan değişikliği

gibi durumlarda sonradan ruhsat alınması mümkün olmayabilir.

Ruhsata aykırılığın giderilmesi veya uygun ruhsat alınması mümkün olmazsa İmar Kanunu m. 32 kapsamındaki yaptırım sürecinin devam etmesi söz konusu olabilir.

Bu nedenle müteahhidin;

“Sonradan belediyeden hallederiz.”

şeklindeki açıklamasına dayanarak projeye aykırı imalatın devamına izin verilmesi önemli risk yaratabilir.

Arsa Sahibine Ait Daire Daha Küçük Yapılırsa Ne Olur?

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde en sık yaşanan projeye aykırılıklardan biri arsa sahibine bırakılacak bağımsız bölümün sözleşme veya projede öngörülenden daha küçük yapılmasıdır.

Bu durumda öncelikle sözleşmede bağımsız bölümün;

• brüt alanının mı,
• net alanının mı,
• bağımsız bölüm numarasının mı,
• cephe ve katının mı

garanti edildiğine bakılmalıdır.

Ardından onaylı proje ile mevcut imalat karşılaştırılmalıdır.

Fark müteahhidin sözleşmeye aykırı uygulamasından kaynaklanıyorsa arsa sahibi, aykırılığın teknik olarak mümkünse giderilmesini; giderim mümkün değil veya orantısız ise ortaya çıkan ekonomik kayba ilişkin uygun hukuki talepleri ileri sürebilir. Teslim edilmiş ayıplı eser bakımından TBK m. 475’te ücretsiz giderim, bedelden indirim ve şartları varsa dönme hakları ile ayrıca tazminat hakkı düzenlenmektedir. (Mevzuat)

Ortak Alanların Projeye Aykırı Yapılması Hâlinde Ne Olur?

Projeye aykırılık yalnızca arsa sahibine ait dairenin içerisinde ortaya çıkmaz.

Örneğin;

• otopark sayısının azaltılması,
• sığınağın farklı amaçla kullanılması,
• ortak bahçenin bağımsız bölüme katılması,
• merdiven veya koridor alanlarının küçültülmesi,
• asansörün projeden farklı yapılması,
• çatı ve terasların değiştirilmesi

de uyuşmazlığa neden olabilir.

Bu tür durumlarda hem kat karşılığı inşaat sözleşmesi hem ruhsat eki onaylı proje hem de kat mülkiyeti kurulmuşsa ortak alanlara ilişkin hukuki durum birlikte incelenmelidir.

Aykırılık aynı zamanda ruhsata aykırılık oluşturuyorsa imar hukuku yaptırımları da ayrıca gündeme gelebilir.

Taşıyıcı Sistemin Projeye Aykırı Yapılması Hâlinde Ne Yapılmalıdır?

Kolon, kiriş, perde, temel ve diğer taşıyıcı sistem unsurlarının statik projeden farklı yapılması sıradan bir estetik uyuşmazlık değildir.

Bu tür bir aykırılık yapının güvenliğini etkileyebileceğinden ivedi teknik inceleme gerektirir.

Arsa sahibi böyle bir durumdan şüpheleniyorsa öncelikle yetkin bir inşaat mühendisi tarafından inceleme yapılması ve gerektiğinde ilgili belediye ile yapı denetim sürecinin harekete geçirilmesi değerlendirilmelidir.

Hukuki açıdan da yüklenicinin sözleşmeye ve projeye uygun eser meydana getirme yükümlülüğü ile TBK m. 471’deki özen borcu önem taşır. (Mevzuat)

İnşaat hâlen devam ediyorsa TBK m. 473’teki müdahale mekanizmasının kullanılması özellikle önemlidir. (Mevzuat)

Arsa Sahibi Proje Değişikliğine Sonradan Onay Vermişse Ne Olur?

Arsa sahibinin açıkça kabul ettiği proje değişikliklerinde sözleşmeye aykırılık iddiasının kapsamı değişebilir.

Ancak iki önemli husus vardır.

Birincisi, arsa sahibinin gerçekten bilgilendirilmiş ve açık bir onayının bulunup bulunmadığıdır. Müteahhidin tek taraflı olarak hazırladığı yeni proje veya arsa sahibinin içeriğini bilmeden imzaladığı bir belge ayrıca değerlendirilebilir.

İkincisi ise özel hukuk bakımından verilen onayın imar mevzuatını bertaraf etmemesidir.

Arsa sahibi ile müteahhit anlaşmış olsa bile ruhsat eki projede gerekli değişiklikler yapılmadan mevzuata aykırı imalat gerçekleştirilemez. Ruhsata aykırılık bulunduğu takdirde İmar Kanunu kapsamındaki idari süreç ayrıca uygulanabilir.

Yapı Kullanma İzin Belgesi Alınmışsa Projeye Aykırılık İddia Edilemez mi?

Hayır.

Yapı kullanma izin belgesinin alınması, müteahhidin kat karşılığı inşaat sözleşmesindeki bütün özel hukuk yükümlülüklerini eksiksiz yerine getirdiğini otomatik olarak göstermez.

Örneğin belediye bakımından kabul edilebilir bir proje değişikliği yapılmış olabilir; ancak bu değişiklik arsa sahibi ile müteahhit arasındaki sözleşmeye aykırı olabilir.

Bu nedenle yapı kullanma izin belgesi ile sözleşmeye uygun ifa birbirinden ayrı değerlendirilmelidir.

Arsa sahibinin ayıptan doğan hakları bakımından TBK m. 474 ve 475 hükümlerinin şartları ayrıca incelenmelidir. (Mevzuat)

Projeye Aykırılık Teslimden Sonra Fark Edilirse Ne Yapılmalıdır?

Teslimden sonra projeye aykırılık fark edilmişse öncelikle bunun açık ayıp mı yoksa gizli ayıp mı olduğu belirlenmelidir.

TBK m. 474 uyarınca iş sahibi, teslimden sonra imkân bulur bulmaz eseri gözden geçirmek ve tespit ettiği ayıpları yükleniciye bildirmekle yükümlüdür. (Mevzuat)

Teslim sırasında olağan bir incelemeyle fark edilemeyecek ve daha sonra ortaya çıkan ayıplarda ise gizli ayıba ilişkin bildirim hükümleri önem kazanır.

Bu nedenle projeye aykırılık fark edildiğinde;

• belediyedeki onaylı proje alınmalı,
• mevcut yapı ölçülmeli,
• sözleşme ve teknik şartname incelenmeli,
• aykırılık teknik raporla belirlenmeli,
• yükleniciye gecikmeden bildirim yapılmalıdır.

Projeye Aykırı İnşaat Davasında Zamanaşımı Ne Kadardır?

Ayıplı taşınmaz yapıdan doğan talepler bakımından TBK m. 478 özel zamanaşımı hükümleri içermektedir.

Taşınmaz yapılardaki ayıplar nedeniyle açılacak davalar kural olarak teslim tarihinden itibaren beş yıl içerisinde zamanaşımına uğrar. Yüklenicinin ağır kusuru bulunması hâlinde ise kanun, ayıplı eserin niteliğine bakılmaksızın yirmi yıllık zamanaşımı öngörmektedir. (Mevzuat)

Ancak projeye aykırılıktan kaynaklanan her talebin hukuki niteliği aynı değildir.

Eksik iş, ayıplı iş, tazminat, sözleşmenin sona erdirilmesi veya tapu talebi gibi farklı istemlerde zamanaşımı ve hak düşürücü süre değerlendirmeleri farklılaşabilir.

Bu nedenle özellikle eski tarihli yapılarda talep ileri sürülmeden önce hukuki nitelendirme yapılmalıdır.

Projeye Aykırı İnşaatta Hangi Deliller Toplanmalıdır?

Arsa sahibinin mümkün olduğunca şu belgeleri temin etmesi önemlidir:

1. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi,
2. Teknik şartname,
3. Ek protokoller,
4. Yapı ruhsatı,
5. Ruhsat eki onaylı mimari proje,
6. Statik proje,
7. Mekanik ve elektrik projeleri,
8. Belediye ruhsat dosyası,
9. Sonradan onaylanan tadilat projeleri,
10. Mevcut yapının fotoğraf ve videoları,
11. Teknik ölçüm ve uzman raporları,
12. Müteahhide gönderilen ihtarnameler,
13. Taraflar arasındaki mesaj ve yazışmalar,
14. Yapı denetim kayıtları,
15. Yapı tatil tutanağı ve belediye kararları varsa bunlara ilişkin belgeler.

En önemli noktalardan biri, yalnızca sözleşmedeki projeye değil belediyede bulunan son onaylı projeye de ulaşılmasıdır.

Çünkü müteahhit, arsa sahibinin bilgisi dışında veya tartışmalı bir şekilde tadilat projesi düzenletmiş olabilir.

Projeye Aykırılık Tespit Edildiğinde Arsa Sahibi Nasıl Hareket Etmelidir?

Uygulamada şu sıra izlenebilir:

1. Onaylı Proje Alınmalıdır

Belediyedeki ruhsat ve ekleri temin edilerek hangi projenin hukuken geçerli olduğu belirlenmelidir.

2. Sözleşme ve Teknik Şartname İncelenmelidir

Müteahhidin yalnızca belediye projesine değil, arsa sahibine karşı üstlendiği özel sözleşme borçlarına da uygun davranıp davranmadığı kontrol edilmelidir.

3. Fiilî Yapı ile Proje Karşılaştırılmalıdır

Gerekirse mimar ve mühendislerden teknik rapor alınmalıdır.

4. İnşaat Devam Ediyorsa Hızlı Müdahale Edilmelidir

TBK m. 473 uyarınca sözleşmeye aykırı imalatın düzeltilmesi için yükleniciye uygun süre verilmesi değerlendirilebilir. (Mevzuat)

5. Deliller Korunmalıdır

Aykırılık kapanmadan veya değiştirilmeden önce fotoğraf, ölçüm, teknik rapor ve gerekiyorsa mahkeme aracılığıyla delil tespiti yapılmalıdır.

6. Müteahhide Yazılı İhtar Gönderilmelidir

Aykırılıklar ve istenen düzeltmeler açıkça belirtilmelidir.

7. Ruhsata Aykırılık Varsa İdari Süreç de İncelenmelidir

Belediye tarafından yapı tatil tutanağı düzenlenmişse İmar Kanunu m. 32 kapsamındaki durum ayrıca değerlendirilmelidir. (İzmir Belediyesi)

8. Müteahhit Aykırılığı Gidermezse Dava Seçenekleri Belirlenmelidir

Somut olaya göre;

• aykırılığın giderilmesi,
• ücretsiz onarım,
• tazminat,
• bedel indirimi,
• eksik iş bedeli,
• sözleşmenin sona erdirilmesi

talepleri gündeme gelebilir. TBK m. 475 ayıplı eser nedeniyle temel seçimlik hakları ve ayrıca tazminat isteme olanağını düzenlemektedir. (Mevzuat)

Sık Sorulan Sorular

Müteahhit projeyi benim iznim olmadan değiştirebilir mi?

Sözleşmenin müteahhide verdiği yetkiler incelenmelidir. Ancak arsa sahibinin bağımsız bölümlerini, ekonomik karşılığını veya sözleşmedeki temel haklarını etkileyen esaslı değişikliklerin tek taraflı yapılması sözleşmeye aykırılık doğurabilir. Yüklenicinin TBK m. 471 uyarınca arsa sahibinin haklı menfaatlerini gözetme yükümlülüğü vardır. (Mevzuat)

İnşaat devam ederken projeye aykırılığı durdurabilir miyim?

TBK m. 473, inşaat sırasında işin yüklenicinin kusuruyla ayıplı veya sözleşmeye aykırı meydana getirileceğinin açıkça görülmesi hâlinde iş sahibine düzeltme için uygun süre verme ve kanundaki koşullarda üçüncü kişi aracılığıyla müdahale etme imkânı tanımaktadır. (Mevzuat)

Projeye aykırı yapılan daireyi teslim almak zorunda mıyım?

Her durumda değil. Aykırılığın niteliği ve ağırlığı değerlendirilmelidir. Teslim edilmiş ayıplı eser bakımından TBK m. 475’te ücretsiz giderim, bedel indirimi ve belirli şartlarda sözleşmeden dönme hakları düzenlenmektedir. (Mevzuat)

Müteahhit projeden daha küçük daire yaptıysa ne yapabilirim?

Sözleşme ve onaylı proje ile mevcut daire karşılaştırılmalıdır. Fark müteahhidin sözleşmeye aykırı imalatından kaynaklanıyorsa giderim, değer kaybı veya diğer ayıptan doğan talepler gündeme gelebilir. (Mevzuat)

Belediye projeye aykırılığı tespit ederse inşaat durabilir mi?

Ruhsat ve eklerine aykırılık bulunması hâlinde İmar Kanunu m. 32 kapsamında inşaatın durdurulması ve yapının mühürlenmesi mümkündür. Aykırılık uygun biçimde giderildiğinde veya hukuken mümkünse ruhsatlandırıldığında mühür kaldırılabilir; giderilmemesi hâlinde yaptırım süreci devam edebilir.

Projeye aykırı yapı nedeniyle para cezası çıkabilir mi?

Ruhsat veya imar mevzuatına aykırılık varsa İmar Kanunu m. 42 kapsamında idari para cezası gündeme gelebilir.

Yapı kullanma izin belgesi alınmışsa dava açılamaz mı?

Hayır. Yapı kullanma izin belgesi alınması, kat karşılığı inşaat sözleşmesindeki bütün özel hukuk borçlarının eksiksiz yerine getirildiği anlamına gelmez. Ayıptan doğan talepler ayrıca TBK hükümleri kapsamında değerlendirilebilir. (Mevzuat)

Projeye aykırılık için dava süresi kaç yıldır?

Taşınmaz yapıdaki ayıplardan doğan davalarda TBK m. 478 uyarınca kural olarak teslimden itibaren beş yıllık, yüklenicinin ağır kusuru hâlinde yirmi yıllık zamanaşımı uygulanır. Talebin eksik iş, fesih veya başka bir hukuki sebebe dayanması hâlinde süre ayrıca değerlendirilmelidir. (Mevzuat)

Sonuç

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde müteahhidin projeye aykırı inşaat yapması, arsa sahibinin müdahale edebileceği önemli bir sözleşmeye aykırılık oluşturabilir. Müteahhit yalnızca bina meydana getirmekle değil; yapıyı sözleşmeye, teknik şartnameye ve üstlendiği teknik yükümlülüklere uygun şekilde yapmakla yükümlüdür. TBK m. 471 yüklenicinin iş sahibinin haklı menfaatlerini gözeterek sadakat ve özenle hareket etmesini öngörmektedir. (Mevzuat)

Arsa sahibinin binanın tamamen tamamlanmasını beklemesi de zorunlu değildir. Türk Borçlar Kanunu’nun 473. maddesine göre, inşaat devam ederken eserin yüklenicinin kusuru nedeniyle ayıplı veya sözleşmeye aykırı şekilde meydana getirileceğinin açıkça anlaşılması hâlinde, arsa sahibi yükleniciye uygun süre vererek aykırılığın giderilmesini isteyebilir ve şartları oluştuğunda kanunun sağladığı diğer müdahale imkânlarını değerlendirebilir. (Mevzuat)

İnşaat tamamlanmış ve teslim edilmişse TBK m. 474 ve 475 kapsamındaki ayıplı eser hükümleri önem kazanır. Yüklenicinin ayıptan sorumlu olduğu durumlarda arsa sahibi, olayın özelliklerine göre ayıbın ücretsiz giderilmesini, ayıp oranında bedel indirimi yapılmasını veya kanundaki ağır şartlar mevcutsa sözleşmeden dönmeyi talep edebilir; ayrıca genel hükümlere göre tazminat hakkı da saklıdır. (Mevzuat)

Projeye aykırılık aynı zamanda yapı ruhsatına ve ruhsat eki onaylı projelere de aykırıysa sorun daha ciddi hâle gelir. Böyle bir durumda 3194 sayılı İmar Kanunu kapsamında inşaatın durdurulması ve mühürlenmesi, aykırılığın giderilmesinin istenmesi ve koşullarına göre yıkım ile idari para cezası süreçleri gündeme gelebilir. Bu nedenle projeye aykırılık fark edildiğinde öncelikle belediyedeki son onaylı proje ile fiilî inşaat karşılaştırılmalı, ardından kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve teknik şartname incelenmelidir. Aykırılık teknik olarak belgelenmeden ve gerekiyorsa delil tespiti yapılmadan mevcut imalatın değiştirilmesi, daha sonraki davada ispat sorunlarına neden olabilir.

Özellikle bağımsız bölümün küçültülmesi, ortak alanların başka kullanıma dönüştürülmesi, otopark veya eklentilerin kaldırılması, taşıyıcı sistemin değiştirilmesi ve ruhsatlandırılması mümkün olmayan imalatlar gibi esaslı projeye aykırılıklarda, arsa sahibinin gecikmeden hukuki ve teknik inceleme yaptırması önem taşır.

Sonuç olarak projeye aykırı inşaatta arsa sahibinin hakkını korumasının en etkili yolu, inşaat tamamlandıktan sonra yalnızca tazminat talep etmek değil; aykırılığı mümkün olduğunca erken tespit ederek inşaat devam ederken müdahale etmek, delilleri korumak ve gerekli hâllerde hem özel hukuk hem de imar hukuku yollarını birlikte kullanmaktır.