Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibine bırakılacak bağımsız bölümlerin büyüklüğü, katı, cephesi, oda sayısı ve teknik özellikleri, taraflar arasındaki ekonomik dengenin en önemli unsurlarındandır. Arsa sahibi, arsasının belirli paylarını müteahhide devretmeyi kabul ederken karşılığında sözleşmede belirlenen özelliklere sahip bağımsız bölümlerin kendisine teslim edileceğini öngörür.

Bu nedenle sözleşmede arsa sahibine örneğin 130 metrekarelik bir daire verileceği kararlaştırılmış olmasına rağmen müteahhidin 115 metrekarelik bir daire yapması, yalnızca küçük bir teknik farklılık olarak değerlendirilemez. Metrekare eksikliği, niteliğine ve miktarına göre sözleşmeye aykırı ve ayıplı ifa sonucunu doğurabilir.

Arsa sahibi böyle bir durumda dairenin sözleşmeye uygun hâle getirilmesini, şartları varsa ayıp nedeniyle ekonomik karşılık talep edilmesini, uğranılan zararın tazminini ve aykırılığın çok ağır olduğu durumlarda sözleşmenin sona erdirilmesine ilişkin haklarını değerlendirebilir. Eser sözleşmelerinde ayıplı ifaya ilişkin temel seçimlik haklar Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiştir. (Mevzuat)

Ancak metrekare uyuşmazlıklarında ilk yapılması gereken işlem doğrudan dava açmak değildir. Öncelikle sözleşmede belirtilen alanın net mi brüt mü olduğu, onaylı mimari projede bağımsız bölümün kaç metrekare olarak gösterildiği ve fiilî dairenin doğru yöntemle ölçüldüğünde gerçek alanının ne olduğu belirlenmelidir.

Müteahhidin Daha Küçük Daire Yapması Sözleşmeye Aykırılık mıdır?

Kural olarak sözleşmede bağımsız bölümün büyüklüğü açıkça kararlaştırılmışsa müteahhit bu taahhüdüne uygun bir bağımsız bölüm meydana getirmek zorundadır.

Örneğin kat karşılığı inşaat sözleşmesinde;

“Arsa sahibine üçüncü katta, güney cepheli, net 120 m² kullanım alanına sahip 3+1 bağımsız bölüm verilecektir.”

hükmü bulunuyorsa müteahhidin 105 metrekarelik bağımsız bölüm teslim etmesi sözleşmeye uygun ifa olarak kabul edilemeyebilir.

Burada müteahhidin;

“Daire tamamlandı.”

“Yapı kullanma izin belgesi alındı.”

“Projede böyle çıktı.”

şeklindeki açıklamaları tek başına yeterli değildir.

Müteahhidin arsa sahibine karşı temel borcu, yalnızca herhangi bir bağımsız bölüm meydana getirmek değil, sözleşmede üstlendiği niteliklere sahip bağımsız bölümü teslim etmektir. Yüklenicinin sözleşmeye uygun ve özenli ifa yükümlülüğü eser sözleşmesine ilişkin hükümler kapsamında değerlendirilir. (Mevzuat)

Dairenin Küçük Yapılması Ayıplı İş midir, Eksik İş midir?

Bu ayrım somut olaya göre yapılmalıdır.

Daire tamamlanmış ve teslim edilmiş olmakla birlikte sözleşmede taahhüt edilen yüz ölçümünden daha küçük meydana getirilmişse çoğu durumda ayıplı veya sözleşmeye aykırı eser değerlendirmesi gündeme gelir.

Çünkü ortada tamamlanmış bir bağımsız bölüm bulunmaktadır; ancak teslim edilen eser sözleşmede kararlaştırılan özellikleri taşımamaktadır.

Buna karşılık metrekare farkının belirli bir bölümün hiç yapılmamasından kaynaklandığı bazı durumlarda eksik ifa tartışması da gündeme gelebilir.

Örneğin sözleşmede daireye ait 20 metrekarelik bir teras açıkça taahhüt edilmiş ancak teras hiç yapılmamışsa sorun yalnızca dairenin ölçüsünün düşük olması olarak değil, belirli bir sözleşme ediminin yerine getirilmemesi açısından da değerlendirilebilir.

Bu nedenle hukuki nitelendirme yapılırken yalnızca toplam metrekare farkına değil, bu farkın neden ortaya çıktığına bakılmalıdır.

Net Metrekare ile Brüt Metrekare Arasındaki Fark Neden Önemlidir?

Metrekare uyuşmazlıklarında en çok tartışılan konulardan biri budur.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yalnızca;

“Arsa sahibine 150 m² daire verilecektir.”

denilmiş ancak bu alanın net mi yoksa brüt mü olduğu açıklanmamış olabilir.

Bu durumda taraflar farklı hesaplama yöntemlerine dayanabilir.

Arsa sahibi 150 metrekarenin bağımsız bölümün kullanılabilir alanını ifade ettiğini savunurken müteahhit ortak alanlardan veya yapı elemanlarından belirli alanları hesaba katarak aynı dairenin 150 metrekare olduğunu ileri sürebilir.

Bu nedenle sözleşme hazırlanırken yalnızca metrekare rakamının yazılması yerine;

• net kullanım alanı,
• brüt bağımsız bölüm alanı,
• varsa balkon ve teras alanları,
• eklentiler,
• depo ve otopark alanları

mümkün olduğunca açık biçimde belirtilmelidir.

Mevcut uyuşmazlıkta ise sözleşmenin tamamı, ekleri, paylaşım krokisi, mimari proje ve tarafların sözleşme kurulurken ortak iradesi birlikte değerlendirilmelidir.

Sözleşmede Metrekare Yazmıyorsa Arsa Sahibi Hak Talep Edebilir mi?

Metrekarenin sözleşmede rakamsal olarak yazılmamış olması arsa sahibinin hiçbir hak ileri süremeyeceği anlamına gelmez.

Sözleşmede;

“Projedeki 5 numaralı bağımsız bölüm,”

“ön cephedeki 3+1 daire”

veya belirli bir mimari projeye atıf yapılmış olabilir.

Bu durumda sözleşmenin eki veya tarafların üzerinde anlaştığı proje bağımsız bölümün büyüklüğünün belirlenmesinde kullanılabilir.

Ayrıca paylaşım krokileri, sözleşme ekleri, taraflar arasındaki yazışmalar ve onaylı mimari proje de önem taşıyabilir.

Dolayısıyla yalnızca sözleşmenin ana metninde “120 m²” ibaresinin bulunmaması, metrekare uyuşmazlığının arsa sahibi aleyhine otomatik olarak sonuçlanacağı anlamına gelmez.

Projedeki Metrekare ile Sözleşmedeki Metrekare Farklıysa Hangisi Esas Alınır?

Bu durum uygulamada ciddi uyuşmazlık yaratabilir.

Örneğin kat karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibine 140 metrekarelik bağımsız bölüm vaat edilmiş ancak daha sonra belediyeden onaylanan mimari projede aynı bağımsız bölüm 125 metrekare olarak hazırlanmış olabilir.

Bu durumda öncelikle proje değişikliğinin nasıl gerçekleştiği araştırılmalıdır.

Arsa sahibi değişikliği açıkça kabul etmiş midir?

Projeyi veya tadilat projesini imzalamış mıdır?

Müteahhide proje değişikliği yapma konusunda sözleşmede yetki verilmiş midir?

Değişiklik arsa sahibine bildirilmeksizin mi gerçekleştirilmiştir?

Arsa sahibinin sözleşmeden doğan ekonomik hakkını azaltan önemli bir proje değişikliğinin yalnızca müteahhidin tek taraflı iradesiyle yapılmış olması, müteahhidin sözleşmeden doğan sorumluluğunu ortadan kaldırmayabilir.

Bu nedenle belediye tarafından onaylanmış projenin bulunması ile müteahhidin arsa sahibine karşı sözleşmesel yükümlülüğünü yerine getirip getirmediği ayrı meselelerdir.

Müteahhit “Belediye Projesi Böyle Onaylandı” Diyerek Sorumluluktan Kurtulabilir mi?

Her durumda hayır.

Müteahhit sözleşmeyi imzalarken arsa sahibine belirli büyüklükte bağımsız bölüm vermeyi açıkça üstlenmişse, daha sonra hazırlanan projenin daha küçük olması otomatik olarak arsa sahibinin sözleşmeden doğan hakkını ortadan kaldırmaz.

Örneğin müteahhit sözleşmede net 130 metrekarelik daire taahhüt ettikten sonra kendi hazırlattığı projede daireyi 115 metrekare olarak çizdirmişse;

“Belediye 115 metrekarelik projeyi onayladı.”

savunması tek başına sözleşmenin gereği gibi ifa edildiğini göstermeyebilir.

Asıl değerlendirilmesi gereken husus, proje değişikliğinin arsa sahibinin bilgisi ve kabulüyle gerçekleşip gerçekleşmediğidir.

Metrekare Eksikliği İçin Belirli Bir Tolerans Oranı Var mıdır?

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde bütün uyuşmazlıklara uygulanabilecek şekilde;

“Daire yüzde 5’e kadar küçük yapılabilir.”

veya

“Yüzde 10’a kadar metrekare farkı hukuken önemsizdir.”

şeklinde genel bir kuraldan hareket edilmemelidir.

Öncelikle sözleşmede özel bir tolerans hükmü bulunup bulunmadığı incelenmelidir.

Örneğin taraflar sözleşmede proje zorunlulukları nedeniyle bağımsız bölüm alanında belirli ve makul bir değişikliğe izin veren açık bir hüküm düzenlemiş olabilirler.

Böyle bir hüküm yoksa metrekare farkının hukuki sonucu;

• farkın miktarına,
• bağımsız bölümün toplam büyüklüğüne,
• sözleşmenin içeriğine,
• arsa sahibinin ekonomik kaybına ve
• değişikliğin nedenine

göre değerlendirilmelidir.

Dolayısıyla 2 metrekarelik fark ile 25 metrekarelik farkın aynı hukuki sonucu doğuracağı söylenemez.

İnşaat Devam Ederken Dairenin Küçük Yapıldığı Fark Edilirse Ne Yapılabilir?

Arsa sahibinin binanın tamamlanmasını beklemesi gerekmez.

Türk Borçlar Kanunu m. 473, eser meydana getirilirken yüklenicinin kusuruyla eserin ayıplı veya sözleşmeye aykırı biçimde meydana getirileceğinin açıkça görülmesi hâlinde iş sahibine müdahale imkânları tanımaktadır. (Mevzuat)

Örneğin henüz kaba inşaat aşamasında sözleşmede 120 metrekare olması gereken dairenin yapılan duvar ve kolon yerleşimleri nedeniyle 100 metrekare civarında kalacağı açıkça görülüyorsa arsa sahibi durumu hemen yazılı olarak müteahhide bildirebilir.

Müteahhitten projeye ve sözleşmeye uygun imalat yapılması talep edilebilir.

Aykırılığın düzeltilmesi teknik olarak henüz mümkünken müdahale edilmesi, inşaat tamamen tamamlandıktan sonra yalnızca maddi tazminat talep etmekten çok daha etkili olabilir.

Arsa Sahibi Müteahhide İhtarname Göndermeli midir?

Metrekare farkı fark edildiğinde yazılı bildirim yapılması ispat açısından önemlidir.

Özellikle inşaat devam ediyorsa ihtarnamede;

• sözleşmede taahhüt edilen alan,
• mevcut imalatın yaklaşık alanı,
• hangi projeye aykırılığın bulunduğu,
• sözleşmeye uygun hâle getirilmesi talebi ve
• gerekli düzeltmenin yapılması için verilen süre

açıkça belirtilebilir.

Noter ihtarnamesi uyuşmazlığı tek başına çözmez. Ancak arsa sahibinin aykırılığı kabul etmediğinin ve zamanında müdahale ettiğinin ortaya konulmasında önemli olabilir.

Daire Tamamlandıktan Sonra Küçük Olduğu Anlaşılırsa Ne Yapılabilir?

Daire teslim edilmişse ayıplı eser hükümleri gündeme gelebilir.

Türk Borçlar Kanunu uyarınca yüklenicinin sorumlu olduğu ayıplarda iş sahibinin, şartlarına göre ayıbın giderilmesini, bedelden indirim yapılmasını veya ağır koşullar altında sözleşmeden dönmeyi istemesi mümkündür. Ayrıca genel hükümlere göre tazminat hakkı da saklıdır. (Mevzuat)

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde ise karşı edim doğrudan para olmadığından bu seçimlik hakların somut sözleşmeye uyarlanması gerekir.

Özellikle tamamlanmış apartman dairesinin fiziksel olarak büyütülmesi teknik olarak imkânsız veya aşırı masraflı olabilir.

Bu durumda arsa sahibi açısından metrekare eksikliğinin meydana getirdiği ekonomik değer kaybının giderilmesi daha gerçekçi bir talep hâline gelebilir.

Arsa Sahibi Dairenin Büyütülmesini İsteyebilir mi?

Teknik olarak mümkünse sözleşmeye uygun hâle getirme talebi değerlendirilebilir.

Örneğin inşaat henüz devam ediyor ve bazı bölme duvarlarının değiştirilmesiyle bağımsız bölüm sözleşmedeki ölçülere getirilebiliyorsa aynen ifa veya aykırılığın giderilmesi talebi daha anlamlı olabilir.

Ancak tamamlanmış bir apartmanda dairenin büyütülmesi;

• komşu bağımsız bölümlerin küçültülmesini,
• ortak alanların değiştirilmesini,
• taşıyıcı sisteme müdahale edilmesini veya
• ruhsat ve projenin değiştirilmesini

gerektiriyorsa fiziksel düzeltme mümkün veya hukuken uygun olmayabilir.

Bu durumda ekonomik kaybın karşılanmasına ilişkin talepler ön plana çıkabilir.

Metrekare Eksikliği Nedeniyle Tazminat İstenebilir mi?

Şartları varsa evet.

Türk Borçlar Kanunu’nun ayıplı eser hükümlerinde iş sahibinin seçimlik haklarına ek olarak genel hükümlere göre tazminat isteme hakkı saklı tutulmaktadır. (Mevzuat)

Örneğin sözleşmede 150 metrekare olması gereken bağımsız bölüm 125 metrekare yapılmışsa arsa sahibinin aldığı taşınmazın ekonomik değeri önemli ölçüde azalmış olabilir.

Bu durumda ortaya çıkan zarar teknik ve gayrimenkul değerleme bilirkişileri aracılığıyla hesaplanabilir.

Ancak zarar hesabı her durumda yalnızca;

25 m² × bölgedeki ortalama m² fiyatı

şeklinde mekanik bir matematik işlemi değildir.

Dairenin;

• bulunduğu kat,
• cephesi,
• plan kullanışlılığı,
• toplam büyüklüğü,
• konumu,
• eksik alanın niteliği ve
• taşınmazın piyasa değeri üzerindeki gerçek etkisi

birlikte değerlendirilmelidir.

Metrekare Eksikliği Nedeniyle Bedelden İndirim Talep Edilebilir mi?

Ayıplı eser bakımından Türk Borçlar Kanunu, ayıp oranında bedelden indirim hakkını düzenlemektedir. (Mevzuat)

Ancak kat karşılığı inşaat sözleşmesinde klasik anlamda para karşılığı bulunmadığından bu hakkın uygulanması daha özelliklidir.

Arsa sahibi müteahhide para ödemek yerine arsa payı veya bağımsız bölüm bırakmaktadır.

Bu nedenle uygulamada uyuşmazlık;

“Arsa sahibinin alması gereken bağımsız bölüm ile fiilen aldığı bağımsız bölüm arasındaki ekonomik değer farkı nedir?”

sorusu üzerinden şekillenebilir.

Mahkemenin yapılacak bilirkişi incelemesiyle sözleşmeye uygun bağımsız bölümün değeri ile teslim edilen bağımsız bölümün değeri arasındaki ekonomik farkı değerlendirmesi gerekebilir.

Müteahhit Başka Bir Daire Vererek Eksikliği Giderebilir mi?

Tarafların anlaşması hâlinde mümkündür.

Örneğin 15 metrekare eksik yapılan bağımsız bölüm nedeniyle arsa sahibine;

• başka bir depo,
• ilave otopark,
• farklı bir bağımsız bölüm,
• ilave arsa payı veya
• belirli miktarda para

verilmesine ilişkin bir sulh veya ek protokol yapılabilir.

Ancak müteahhit, sözleşmede böyle bir yetki yoksa kural olarak tek taraflı olarak;

“Daireyi küçük yaptım ama yerine depo verdim.”

diyerek kendi sözleşmeye aykırılığının sonucunu belirleyemez.

Arsa sahibinin böyle bir değişikliği kabul etmesi gerekir.

Metrekare Eksikliği Çok Fazlaysa Sözleşme Feshedilebilir mi?

Aykırılığın ağırlığına göre sözleşmenin sona erdirilmesine ilişkin haklar da gündeme gelebilir.

Ancak her metrekare farkı kat karşılığı inşaat sözleşmesinin sona erdirilmesini haklı kılmaz.

Örneğin 150 metrekare taahhüt edilen bağımsız bölümün 148 metrekare çıkması ile 150 metrekare yerine 95 metrekare yapılması aynı ağırlıkta değerlendirilemez.

Ayıplı eser bakımından Türk Borçlar Kanunu, eserin iş sahibinin kullanamayacağı veya hakkaniyet gereği kabul etmeye zorlanamayacağı ölçüde ayıplı bulunması hâlinde dönme hakkını düzenlemektedir. Bununla birlikte yapı iş sahibinin taşınmazı üzerinde meydana getirilmişse ve kaldırılması aşırı zarar doğuracaksa dönme hakkına ilişkin özel sınırlamalar bulunmaktadır. (Mevzuat)

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde ayrıca müteahhide yapılmış tapu devirleri ve inşaatın gerçekleşme seviyesi de bulunduğundan sözleşmenin sona erdirilmesi, basit bir mal alım sözleşmesinden çok daha karmaşık sonuçlar doğurabilir.

Bu nedenle ciddi metrekare eksikliklerinde fesih veya dönme talebi somut proje özelinde değerlendirilmelidir.

Arsa Sahibi Daireyi Teslim Almışsa Haklarını Kaybeder mi?

Her durumda hayır.

Ancak teslim sırasında ayıbın fark edilip edilmediği ve arsa sahibinin hangi belgeleri imzaladığı önemlidir.

Dairenin küçük olduğu teslim sırasında açıkça anlaşılabilecek durumdaysa ve arsa sahibi hiçbir çekince koymadan;

“Bağımsız bölümü sözleşmeye tamamen uygun, eksiksiz ve ayıpsız şekilde teslim aldım; hiçbir hakkım kalmamıştır.”

şeklinde kapsamlı bir belge imzalamışsa ileride önemli tartışmalar ortaya çıkabilir.

Buna karşılık alan farkı yalnızca teknik ölçümle anlaşılabilecek durumdaysa veya müteahhit tarafından verilen bilgiler nedeniyle arsa sahibi gerçek yüz ölçümünü daha sonra öğrenmişse ayıbın niteliği ayrıca değerlendirilmelidir.

Bu nedenle teslim aşamasında kesin ibra içeren belgelerin dikkatle incelenmesi gerekir.

Metrekare Farkı Gizli Ayıp Olabilir mi?

Bazı durumlarda evet.

Dairenin yüz ölçümündeki fark, sıradan bir gözle bakıldığında anlaşılamayabilir.

Örneğin arsa sahibine 120 metrekare olduğu söylenen dairenin gerçekte 108 metrekare olduğu ancak mimari ölçüm yapıldığında ortaya çıkabilir.

Böyle bir durumda ayıbın teslim sırasında olağan incelemeyle fark edilmesinin mümkün olup olmadığı değerlendirilir.

Türk Borçlar Kanunu ayıplı eserin gözden geçirilmesi ve sonradan ortaya çıkan ayıpların bildirilmesi konusunda iş sahibine yükümlülükler getirmektedir. Ayıplı taşınmaz yapılar bakımından ayrıca özel zamanaşımı düzenlemesi bulunmaktadır. (Mevzuat)

Bu nedenle metrekare farkı öğrenildiğinde uzun süre beklemek yerine durumun yazılı biçimde müteahhide bildirilmesi daha güvenli olacaktır.

Metrekare Nasıl Ölçülmelidir?

Uyuşmazlığın en önemli delillerinden biri doğru teknik ölçümdür.

Arsa sahibinin kendi yaptığı kabaca ölçüm çoğu zaman dava bakımından yeterli değildir.

Öncelikle;

1. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi,
2. Sözleşmenin ekleri,
3. Paylaşım krokisi,
4. Belediyede bulunan son onaylı mimari proje,
5. Varsa tadilat projeleri,
6. Mevcut bağımsız bölüm

birlikte incelenmelidir.

Ardından mimar veya uygun teknik bilirkişi aracılığıyla bağımsız bölüm ölçülerek sözleşmede taahhüt edilen alanla fiilî alan karşılaştırılmalıdır.

Özellikle net alan ile brüt alanın birbirine karıştırılmaması gerekir.

Mahkemeden Delil Tespiti İstenebilir mi?

Evet.

Özellikle bağımsız bölümde sonradan tadilat yapılacaksa veya mevcut yapı değiştirilecekse dava açılmadan önce delil tespiti yararlı olabilir.

Teknik bilirkişi aracılığıyla;

• bağımsız bölümün gerçek büyüklüğü,
• sözleşmedeki taahhüt,
• mimari projedeki alan,
• fiilî yapı,
• farkın nedeni ve
• gerekiyorsa değer kaybı

tespit edilebilir.

Delil tespiti, ileride müteahhidin;

“Daire daha sonra arsa sahibi tarafından değiştirildi.”

şeklinde savunma yapması ihtimaline karşı da önemli olabilir.

Değer Kaybı Nasıl Hesaplanır?

Metrekare eksikliğinin ekonomik sonucu bilirkişi incelemesini gerektirebilir.

Örneğin 130 metrekare yerine 110 metrekare daire teslim edilmesi hâlinde yalnızca kayıp 20 metrekarenin matematiksel değeri değil, dairenin tamamının piyasa değerine etkisi de incelenebilir.

Bazı alan kayıpları bağımsız bölümün kullanışlılığını ciddi biçimde etkileyebilir.

Örneğin eksiklik nedeniyle;

• bir oda küçülmüş,
• ikinci banyo kaldırılamamış,
• mutfak alanı önemli ölçüde azalmış veya
• salonun kullanım kapasitesi düşmüş

olabilir.

Dolayısıyla ekonomik zarar, yalnızca yüz ölçümü farkına değil taşınmazın bütün özelliklerine göre belirlenmelidir.

Daire Küçük Olduğu İçin Kira Değeri de Azalmışsa Bu Talep Edilebilir mi?

Metrekare eksikliğinin bağımsız bölümün kira veya piyasa değerinde somut bir kayba yol açması mümkündür.

Ancak aynı zarar iki kez tazmin edilemez.

Bu nedenle arsa sahibinin doğrudan değer kaybı mı, başka bir zarar kalemi mi veya birden fazla farklı zararı mı talep ettiği açık şekilde belirlenmelidir.

Tazminat talebinde zarar, sözleşmeye aykırılık ve aralarındaki illiyet bağı teknik ve ekonomik delillerle ortaya konulmalıdır.

Yapı Kullanma İzin Belgesinin Alınmış Olması Müteahhidi Kurtarır mı?

Hayır.

Yapı kullanma izin belgesinin alınmış olması, müteahhidin arsa sahibiyle yaptığı kat karşılığı inşaat sözleşmesindeki bütün yükümlülüklerini yerine getirdiğini tek başına göstermez.

Belediye yönünden yapı ruhsat ve proje koşullarına uygun hâle gelmiş olabilir.

Ancak sözleşmede 130 metrekare taahhüt edilmiş ve arsa sahibine fiilen daha küçük ekonomik değerde bağımsız bölüm bırakılmışsa sözleşmesel uyuşmazlık devam edebilir.

İdarenin yapı kullanma izin belgesi vermesi ile müteahhidin özel hukuk sözleşmesini tam ve gereği gibi ifa etmesi aynı şey değildir.

Müteahhit Sonradan Tadilat Projesiyle Daireyi Küçültmüşse Ne Olur?

Tadilat projesinin bulunması tek başına arsa sahibinin haklarını ortadan kaldırmaz.

Öncelikle tadilat projesinin;

• kim tarafından talep edildiği,
• arsa sahibinin bilgisi bulunup bulunmadığı,
• arsa sahibinin onay verip vermediği,
• sözleşmenin böyle bir değişikliğe izin verip vermediği

incelenmelidir.

Müteahhidin tek taraflı girişimiyle arsa sahibinin ekonomik karşılığını önemli ölçüde azaltan bir proje değişikliği yapılmışsa sözleşmeye aykırılık iddiası gündeme gelebilir.

Metrekare Eksikliği Davasında Hangi Belgeler Önemlidir?

Arsa sahibinin özellikle şu belgeleri toplaması yararlıdır:

• kat karşılığı inşaat sözleşmesi,
• noterlikte düzenlenen sözleşme ve ekleri,
• teknik şartname,
• bağımsız bölüm paylaşım listesi,
• mimari proje,
• tadilat projeleri,
• ruhsat dosyası,
• teslim tutanağı,
• tapu kayıtları,
• kat irtifakı veya kat mülkiyeti belgeleri,
• müteahhitle yapılan yazışmalar,
• dairenin büyüklüğünü gösteren satış veya tanıtım belgeleri,
• teknik ölçüm raporu,
• varsa ekspertiz raporu.

Uyuşmazlığın sonucunu yalnızca tapuda yazan arsa payı belirlemez. Sözleşmede yüklenicinin arsa sahibine fiilen ne teslim etmeyi üstlendiğinin tespit edilmesi gerekir.

Metrekare Eksikliği Nedeniyle Zamanaşımı Ne Kadardır?

Ayıplı taşınmaz yapıdan doğan davalar bakımından Türk Borçlar Kanunu özel bir zamanaşımı sistemi öngörmektedir. Taşınmaz yapılarda ayıptan doğan davalarda kural olarak teslim tarihinden itibaren beş yıllık, yüklenicinin ağır kusuru bulunması hâlinde ise yirmi yıllık zamanaşımı gündeme gelebilir. (Mevzuat)

Ancak her metrekare uyuşmazlığında doğrudan aynı zamanaşımı değerlendirmesi yapılmamalıdır.

Talebin;

• ayıplı eser,
• eksik ifa,
• tazminat,
• sözleşmenin sona erdirilmesi veya
• başka bir sözleşmesel hak

niteliğinde olup olmadığı önemlidir.

Ayrıca ayıp bildirimine ilişkin yükümlülükler ile zamanaşımı aynı şey değildir.

Bu nedenle alan eksikliği öğrenildikten sonra sürenin sonuna kadar beklemek yerine gecikmeden hukuki inceleme yapılması önemlidir.

Müteahhidin Daha Küçük Daire Yapması Hâlinde Arsa Sahibi Nasıl Hareket Etmelidir?

Arsa sahibinin genel olarak şu sırayı izlemesi daha sağlıklı olabilir:

Birinci olarak, kat karşılığı inşaat sözleşmesindeki daire özellikleri tespit edilmelidir.

İkinci olarak, sözleşmede belirtilen metrekarenin net mi brüt mü olduğu belirlenmelidir.

Üçüncü olarak, belediyeden son onaylı mimari proje ve varsa tadilat projeleri alınmalıdır.

Dördüncü olarak, mevcut daire teknik uzman tarafından ölçülmelidir.

Beşinci olarak, sözleşme, proje ve fiilî durum karşılaştırılarak gerçek alan eksikliği belirlenmelidir.

Altıncı olarak, inşaat devam ediyorsa sözleşmeye uygun hâle getirilmesi için müteahhide derhâl yazılı bildirim yapılmalıdır. TBK m. 473, inşaat devam ederken sözleşmeye aykırı esere müdahale bakımından önemli imkânlar tanımaktadır. (Mevzuat)

Yedinci olarak, yapı tamamlanmışsa teknik olarak düzeltmenin mümkün olup olmadığı araştırılmalıdır.

Sekizinci olarak, düzeltme mümkün değilse değer kaybı ve diğer zararlar bilirkişi yöntemiyle hesaplanmalıdır.

Dokuzuncu olarak, uyuşmazlık çözülemiyorsa ayıplı ifadan kaynaklanan seçimlik haklar ve tazminat talepleri değerlendirilmelidir. (Mevzuat)

Sık Sorulan Sorular

Müteahhit 120 metrekare yerine 100 metrekare daire yaptıysa dava açılabilir mi?

Sözleşmede gerçekten 120 metrekarelik bağımsız bölüm taahhüt edilmiş ve arsa sahibinin kabul ettiği geçerli bir proje değişikliği bulunmuyorsa sözleşmeye aykırı veya ayıplı ifa nedeniyle hukuki talepte bulunulabilir.

Daire kaç metrekare küçük olursa dava açılabilir?

Bütün kat karşılığı inşaat sözleşmeleri için geçerli sabit bir metrekare veya yüzde sınırından hareket edilmemelidir. Sözleşmedeki taahhüt, farkın miktarı ve ekonomik etkisi değerlendirilmelidir.

Müteahhit “yüzde 5 metrekare farkı normaldir” diyebilir mi?

Sözleşmede açık bir tolerans düzenlemesi yoksa her uyuşmazlığa uygulanacak genel bir yüzde 5 kuralı olduğu kabul edilmemelidir.

Daireyi teslim aldıktan sonra metrekare eksikliğini fark edersem hakkımı kaybeder miyim?

Her durumda hayır. Ancak eksikliğin açık veya gizli ayıp niteliği, ne zaman öğrenildiği, teslim tutanağının içeriği ve bildirimin ne zaman yapıldığı önemlidir.

Dairenin büyütülmesi mümkün değilse ne istenebilir?

Somut olayın şartlarına göre değer kaybı, ayıp nedeniyle ekonomik karşılık veya tazminat talepleri gündeme gelebilir. Ayıplı eser bakımından kanunda bedelden indirim ve tazminat dâhil çeşitli haklar öngörülmektedir. (Mevzuat)

Metrekare eksikliği için bilirkişi gerekir mi?

Uyuşmazlığın teknik yönü nedeniyle çoğu dosyada bilirkişi incelemesi önemlidir. Sözleşmedeki alan, mimari proje ve fiilî alan karşılaştırılmalıdır.

Yapı kullanma izin belgesi varsa yine dava açılabilir mi?

Evet. Yapı kullanma izin belgesinin bulunması müteahhidin kat karşılığı inşaat sözleşmesindeki bütün özel hukuk borçlarını eksiksiz yerine getirdiğini tek başına göstermez.

Sonuç

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibine bırakılacak bağımsız bölümün büyüklüğü, sözleşmenin ekonomik dengesinin temel unsurlarından biridir. Müteahhidin sözleşmede kararlaştırılandan daha küçük bir daire meydana getirmesi, somut olayın koşullarına göre sözleşmeye aykırı ve ayıplı ifa niteliğinde olabilir.

Ancak hukuki işlem yapılmadan önce gerçek bir metrekare eksikliğinin bulunup bulunmadığı teknik olarak belirlenmelidir. Bunun için kat karşılığı inşaat sözleşmesi, teknik şartname, bağımsız bölüm paylaşım planı, belediyedeki son onaylı mimari proje ve mevcut yapı birlikte incelenmelidir.

Özellikle sözleşmedeki alanın net mi yoksa brüt mü olduğu açıkça belirlenmelidir. Net ve brüt alan kavramlarının birbirine karıştırılması, gerçekte bulunmayan bir metrekare farkının varmış gibi değerlendirilmesine veya tam tersine gerçek alan kaybının gözden kaçırılmasına neden olabilir.

İnşaat henüz devam ediyorsa arsa sahibinin binanın tamamlanmasını beklememesi önemlidir. TBK m. 473 kapsamında, eserin sözleşmeye aykırı biçimde meydana getirileceğinin açıkça anlaşılması hâlinde yükleniciden gerekli düzeltmenin yapılması istenebilir. (Mevzuat)

Daire tamamlandıktan sonra metrekare eksikliği ortaya çıkmışsa ayıplı eser hükümleri değerlendirilir. Şartların bulunması hâlinde ayıbın giderilmesi, ekonomik değer kaybının karşılanması, tazminat ve aykırılığın ağırlığına göre diğer seçimlik haklar gündeme gelebilir. Türk Borçlar Kanunu ayıplı eser bakımından onarım, bedelden indirim, belirli koşullarda dönme ve ayrıca tazminat haklarını düzenlemektedir. (Mevzuat)

Özellikle tamamlanmış bir apartmanda dairenin fiziksel olarak büyütülmesi çoğu zaman teknik veya hukuki olarak mümkün olmayabileceğinden, uygulamada sözleşmede taahhüt edilen bağımsız bölüm ile fiilen teslim edilen bağımsız bölüm arasındaki ekonomik değer farkı önemli hâle gelir.

Arsa sahibinin zararının belirlenmesinde ise yalnızca eksik metrekare sayısı dikkate alınmamalıdır. Eksikliğin bağımsız bölümün piyasa değerini, plan kullanışlılığını, oda büyüklüklerini ve genel ekonomik değerini nasıl etkilediği bilirkişi incelemesiyle değerlendirilmelidir.

Sonuç olarak müteahhidin daha küçük daire yapması hâlinde arsa sahibinin en doğru hareket tarzı; önce sözleşme ve projeyi karşılaştırmak, daireyi teknik olarak ölçtürmek, aykırılığı belgelemek, müteahhide yazılı bildirimde bulunmak ve ardından düzeltme veya ekonomik zararının giderilmesine yönelik uygun hukuki talebi belirlemektir.