Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Dairelerin Metrekarelerinin Eksik Çıkması

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi ile müteahhit arasında en sık uyuşmazlık yaşanan konulardan biri, inşaat tamamlandıktan sonra arsa sahibine bırakılan dairelerin sözleşmede kararlaştırılandan daha küçük çıkmasıdır.

Arsa sahibi, taşınmazının belirli bir bölümünü veya arsa payını müteahhide bırakırken karşılığında belirli özelliklere sahip bağımsız bölümler edinmeyi amaçlar. Bu nedenle arsa sahibine bırakılacak dairelerin yalnızca sayısı değil; bulunduğu kat, cephesi, oda sayısı, kullanım özellikleri ve özellikle metrekare büyüklüğü sözleşmenin ekonomik dengesinin önemli unsurlarındandır.

Örneğin kat karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibine 130 metrekarelik iki daire verilmesi kararlaştırılmış olmasına rağmen inşaat sonunda dairelerden birinin 112 metrekare, diğerinin ise 115 metrekare çıkması hâlinde müteahhidin sözleşmeye uygun ifada bulunup bulunmadığı tartışma konusu olur.

Dairelerin metrekarelerinin eksik çıkması, somut olayın özelliklerine göre ayıplı ifa, eksik ifa veya sözleşmeye aykırılık olarak değerlendirilebilir. Arsa sahibi bu durumda dairenin mümkünse sözleşmeye uygun hâle getirilmesini, meydana gelen ekonomik kaybın karşılanmasını, tazminat ödenmesini veya aykırılığın ağırlığına göre diğer sözleşmesel haklarını kullanmayı talep edebilir.

Ancak metrekare eksikliği iddiasında bulunmadan önce, sözleşmede belirtilen alanın net mi yoksa brüt mü olduğu, mimari projede dairenin hangi büyüklükte gösterildiği ve fiilî bağımsız bölümün hangi yöntemle ölçüldüğü mutlaka belirlenmelidir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Metrekare Neden Önemlidir?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi tarafların karşılıklı edimlerine dayanan bir sözleşmedir.

Arsa sahibi belirli arsa paylarını veya taşınmaz üzerindeki ekonomik değerinin belirli kısmını müteahhide bırakırken müteahhit de bunun karşılığında sözleşmede belirlenen niteliklere sahip bir bina meydana getirmeyi üstlenir.

Bu ekonomik denge kurulurken çoğu sözleşmede arsa sahibine;

• belirli sayıda daire,
• belirli katlarda bağımsız bölümler,
• belirli cepheye sahip taşınmazlar,
• belirli büyüklükte daireler

bırakılması kararlaştırılır.

Dolayısıyla sözleşmede 140 metrekare olması kararlaştırılan bir bağımsız bölümün 110 metrekare yapılması, arsa sahibinin sözleşmeden beklediği ekonomik karşılığın önemli ölçüde azalmasına neden olabilir.

Bu nedenle metrekare, yalnızca teknik bir ölçüm meselesi değildir. Arsa sahibinin sözleşmeden elde edeceği ekonomik değerin doğrudan unsurudur.

Daire Sözleşmedekinden Küçük Yapılırsa Müteahhit Sorumlu Olur mu?

Kural olarak, müteahhit sözleşmede açıkça taahhüt ettiği bağımsız bölüm özelliklerine uygun eser meydana getirmek zorundadır.

Örneğin sözleşmede;

“Arsa sahibine ön cephede bulunan, net 125 m² kullanım alanına sahip 3+1 bağımsız bölüm teslim edilecektir.”

şeklinde açık bir hüküm bulunuyorsa müteahhidin önemli ölçüde daha küçük bir bağımsız bölüm teslim etmesi sözleşmeye uygun ifa olarak kabul edilemeyebilir.

Müteahhidin borcu yalnızca bir daire teslim etmek değildir. Sözleşmede vaat ettiği niteliklere sahip daireyi teslim etmektir.

Dolayısıyla bağımsız bölümün büyüklüğünde önemli bir eksiklik bulunması hâlinde arsa sahibi müteahhide karşı sözleşmeden ve ayıplı eser hükümlerinden doğan haklarını ileri sürebilir.

Net Metrekare ile Brüt Metrekare Arasındaki Fark Nedir?

Metrekare uyuşmazlıklarında en önemli sorunlardan biri net ve brüt alan kavramlarının birbirine karıştırılmasıdır.

Sözleşmede yalnızca;

“Daire 150 metrekare olacaktır.”

denilmiş olması ileride ciddi uyuşmazlıklara yol açabilir.

Çünkü arsa sahibi bu rakamı dairenin kullanılabilir alanı olarak yorumlarken müteahhit daha geniş kapsamlı bir brüt alan hesabı yapabilir.

Bu nedenle öncelikle sözleşmenin lafzı ve ekleri incelenmelidir.

Net metrekare

Genel olarak bağımsız bölüm içerisinde fiilen kullanılabilen alanı ifade eder. Duvarlar, ortak alanlar ve bazı yapı unsurlarının nasıl değerlendirileceği teknik mevzuat ve hesap yöntemine göre belirlenir.

Brüt metrekare

Bağımsız bölümün duvarlar ve bazı yapı elemanlarını da içeren daha geniş alan hesabını ifade edebilir.

Genel brüt alan

Bazı projelerde merdiven, asansör, koridor ve benzeri ortak alanlardan bağımsız bölüme düşen paylar da pazarlama veya sözleşme belgelerinde toplam alana dâhil edilebilmektedir.

Bu nedenle;

“Sözleşmede 150 metrekare yazıyor, ölçtüm 120 metrekare çıktı.”

tespiti tek başına yeterli olmayabilir.

Öncelikle 150 metrekare rakamının hangi hesap yöntemine göre belirlendiğinin tespit edilmesi gerekir.

Sözleşmede Net veya Brüt Metrekare Açıkça Yazmıyorsa Ne Olur?

Sözleşmede yalnızca metrekare belirtilmiş ancak bunun net mi brüt mü olduğu açıklanmamışsa uyuşmazlığın çözümünde sözleşmenin bütünü değerlendirilir.

Özellikle;

• sözleşme ekindeki mimari proje,
• bağımsız bölüm paylaşım krokisi,
• teknik şartname,
• tarafların sözleşme öncesindeki yazışmaları,
• proje tanıtım belgeleri,
• diğer bağımsız bölümlere ilişkin düzenlemeler

önem taşıyabilir.

Mahkeme gerektiğinde teknik bilirkişi incelemesi yaptırarak tarafların sözleşme ile neyi amaçladığını ve fiilî bağımsız bölümün sözleşmeye uygun olup olmadığını belirleyebilir.

Bu nedenle metrekare konusunda yalnızca tek bir sözleşme cümlesine bakılması çoğu zaman yeterli değildir.

Mimari Projedeki Metrekare ile Sözleşmedeki Metrekare Farklıysa Ne Olur?

Uygulamada önemli sorunlardan biri de budur.

Örneğin kat karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibine 135 metrekarelik bağımsız bölüm verilmesi kararlaştırılmış ancak belediyeden onaylanan son mimari projede bağımsız bölüm 118 metrekare olarak gösterilmiş olabilir.

Bu durumda şu soruların cevaplandırılması gerekir:

• Proje neden değiştirilmiştir?
• Arsa sahibi proje değişikliğinden haberdar mıdır?
• Arsa sahibi tadilat projesini kabul etmiş midir?
• Müteahhide sözleşmede proje değişikliği yetkisi verilmiş midir?
• Değişiklik arsa sahibinin ekonomik hakkını azaltmakta mıdır?

Müteahhidin kendi hazırlattığı projeyi daha sonra;

“Belediye bu projeyi onayladı.”

gerekçesiyle arsa sahibine karşı ileri sürmesi her durumda müteahhidin sorumluluğunu ortadan kaldırmaz.

Belediyenin projeyi imar mevzuatı bakımından onaylaması ile müteahhidin arsa sahibine karşı sözleşmeden doğan borcunu gereği gibi yerine getirmesi aynı konu değildir.

Arsa Sahibinin Onayı Olmadan Daire Küçültülebilir mi?

Sözleşmede müteahhide sınırsız bir proje değişikliği yetkisi verilmediği sürece arsa sahibinin ekonomik hakkını önemli ölçüde azaltacak değişikliklerin tek taraflı yapılması ciddi hukuki sorun doğurabilir.

Örneğin;

• arsa sahibine ait salonun küçültülmesi,
• bir odanın kaldırılması,
• bağımsız bölümün toplam alanının azaltılması,
• balkon veya terasın küçültülmesi,
• bağımsız bölümün başka bir kata taşınması

arsa sahibinin sözleşmedeki menfaatini etkileyebilir.

Müteahhidin teknik zorunluluk gerekçesiyle bazı küçük değişiklikler yapabilmesi ile arsa sahibine verilecek bağımsız bölümün ekonomik değerini esaslı biçimde azaltması aynı şekilde değerlendirilemez.

Dairelerin Metrekare Eksikliği Ayıplı İfa Sayılır mı?

Dairenin tamamlanmış olmasına rağmen sözleşmede bulunması gereken büyüklüğü taşımaması çoğu durumda ayıplı eser veya sözleşmeye aykırı ifa kapsamında değerlendirilebilir.

Ayıplı eser, meydana getirilen yapının sözleşmede kararlaştırılan özelliklerden yoksun olmasıdır.

Örneğin;

sözleşmede 120 metrekare olması gereken dairenin 100 metrekare yapılması hâlinde ortada bir daire vardır; ancak daire sözleşmede bulunması gereken niteliğe sahip değildir.

Bu nedenle ayıplı eser hükümleri kapsamında arsa sahibinin çeşitli seçimlik hakları gündeme gelebilir.

Ancak metrekare kaybının belirli bir bölümün hiç yapılmamasından kaynaklandığı bazı durumlarda eksik ifa değerlendirmesi de yapılabilir.

Metrekare Eksikliği İçin Kanuni Bir Tolerans Oranı Var mıdır?

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri bakımından bütün uyuşmazlıklara uygulanabilecek;

“Yüzde 5 eksiklik normaldir.”

veya

“Yüzde 10’a kadar metrekare farkı dava konusu yapılamaz.”

şeklinde genel ve değişmez bir hukuk kuralı bulunmamaktadır.

Öncelikle sözleşmede tarafların belirli bir tolerans kararlaştırıp kararlaştırmadığına bakılmalıdır.

Örneğin;

“Uygulama projesi nedeniyle bağımsız bölüm alanlarında en fazla yüzde 2 oranında değişiklik olabilir.”

şeklinde açık bir düzenleme yapılmış olabilir.

Böyle bir hüküm yoksa farkın;

• miktarı,
• toplam alana oranı,
• ekonomik değere etkisi,
• neden kaynaklandığı

değerlendirilmelidir.

Bir dairede 1-2 metrekarelik teknik farklılık ile 25-30 metrekarelik eksiklik aynı hukuki ağırlıkta değildir.

İnşaat Devam Ederken Metrekare Eksikliği Fark Edilirse Ne Yapılmalıdır?

Arsa sahibinin teslimi beklemesi zorunlu değildir.

Örneğin kaba inşaat aşamasında kolon, duvar ve bağımsız bölüm sınırlarından, arsa sahibine verilecek dairenin sözleşmedeki ölçülere ulaşamayacağı anlaşılıyorsa müteahhide derhâl bildirim yapılabilir.

Müteahhitten sözleşmeye uygun imalat yapılması istenebilir.

İnşaat henüz devam ederken yapılacak müdahale çoğu zaman daha etkilidir. Çünkü yapı tamamlandıktan sonra bağımsız bölümü büyütmek;

• komşu bağımsız bölümlere müdahale,
• ortak alanların değiştirilmesi,
• mimari projenin değiştirilmesi veya
• taşıyıcı sisteme müdahale

gerektirebilir.

Bu nedenle metrekare eksikliği mümkün olduğunca erken tespit edilmelidir.

Arsa Sahibi Noter İhtarnamesi Göndermeli midir?

Metrekare eksikliği tespit edildiğinde yazılı bildirim yapılması ispat açısından önemlidir.

İhtarnamede;

• sözleşmede taahhüt edilen metrekare,
• mevcut imalatın büyüklüğü,
• tespit edilen fark,
• sözleşmeye uygun hâle getirilmesi talebi,
• verilen süre

açıkça belirtilebilir.

İnşaatın devam ettiği durumlarda ayrıca müteahhidin aykırılığı gidermeden inşaata devam etmemesi veya gerekli proje düzeltmelerini gerçekleştirmesi talep edilebilir.

Daire Teslim Edildikten Sonra Metrekare Eksikliği Ortaya Çıkarsa Ne Yapılabilir?

Daire teslim edildikten sonra öncelikle gerçek alan teknik olarak ölçülmelidir.

Ardından;

sözleşmedeki alan + onaylı proje + fiilî alan

karşılaştırılmalıdır.

Metrekare eksikliği doğrulanırsa arsa sahibinin ayıbın niteliğine göre farklı hakları gündeme gelebilir.

Bunlar arasında;

• sözleşmeye uygun hâle getirilmesini isteme,
• ayıbın giderilmesini talep etme,
• ekonomik değer kaybının karşılanmasını isteme,
• zarar varsa tazminat talep etme,
• aykırılığın çok ağır olduğu durumlarda sözleşmenin sona erdirilmesine ilişkin seçenekleri değerlendirme

bulunabilir.

Arsa Sahibi Dairenin Büyütülmesini İsteyebilir mi?

Teknik ve hukuki olarak mümkünse talep edilebilir.

Örneğin yapı henüz tamamlanmamışsa veya mimari değişiklik kolaylıkla yapılabiliyorsa dairenin sözleşmedeki büyüklüğe getirilmesi mümkün olabilir.

Ancak tamamlanmış bir binada daireyi büyütmek için;

• komşu daireden alan alınması,
• ortak alanın bağımsız bölüme katılması,
• kolon veya taşıyıcı sisteme müdahale edilmesi

gerekiyorsa aynen düzeltme mümkün olmayabilir.

Bu durumda arsa sahibinin ekonomik zararının karşılanması daha uygun bir çözüm hâline gelebilir.

Metrekare Eksikliği Nedeniyle Değer Kaybı Talep Edilebilir mi?

Sözleşmeye aykırı küçük daire teslim edilmesi nedeniyle taşınmazın piyasa değerinde kayıp oluşmuşsa bu ekonomik kayıp talep konusu yapılabilir.

Örneğin 140 metrekare olması gereken daire 115 metrekare yapılmışsa eksik 25 metrekare bağımsız bölümün satış ve kullanım değerini ciddi biçimde etkileyebilir.

Ancak zarar hesabı yalnızca;

25 m² × birim metrekare fiyatı

şeklinde yapılmak zorunda değildir.

Gayrimenkulün gerçek değer kaybı değerlendirilirken;

• konumu,
• katı,
• cephesi,
• planı,
• eksik alanın dairenin kullanımına etkisi,
• oda büyüklükleri,
• piyasa değeri

birlikte incelenebilir.

Örneğin 15 metrekare kayıp nedeniyle bir odanın tamamen ortadan kalkması, aynı miktarda alanın koridorlardan azalmasından çok daha büyük ekonomik etki doğurabilir.

Metrekare Eksikliği Nedeniyle Tazminat İstenebilir mi?

Şartları bulunuyorsa arsa sahibi meydana gelen zararının tazminini de isteyebilir.

Örneğin daire sözleşmedekinden önemli ölçüde küçük olduğu için;

• taşınmazın satış değeri düşmüş,
• kira değeri azalmış,
• dairenin kullanım kapasitesi değişmiş

olabilir.

Arsa sahibinin hangi zarar kalemini talep edeceği somut olaya göre belirlenmelidir.

Aynı zararın iki kez tazmin edilmesi mümkün olmadığından talep kalemlerinin dikkatli oluşturulması gerekir.

Müteahhit Para Ödeyerek Sorunu Çözebilir mi?

Taraflar anlaşırsa mümkündür.

Metrekare eksikliği sonradan;

• belirli miktarda ödeme,
• başka bir bağımsız bölüm,
• depo,
• otopark,
• ilave arsa payı

verilmesi suretiyle giderilebilir.

Ancak müteahhit kural olarak tek taraflı şekilde;

“Daireyi 15 metrekare küçük yaptım, karşılığında sana otopark veriyorum.”

diyerek sözleşmedeki edimini değiştiremez.

Arsa sahibinin bu yeni düzenlemeyi açıkça kabul etmesi gerekir.

Uzlaşma sağlanıyorsa yapılacak ek protokolde metrekare farkı, verilen karşılık ve tarafların hangi haklardan vazgeçtiği açıkça düzenlenmelidir.

Metrekare Eksikliği Çok Fazlaysa Sözleşmenin Feshi Mümkün müdür?

Metrekare farkının sözleşmenin temel dengesini bozacak kadar ağır olması hâlinde sözleşmenin sona erdirilmesine ilişkin haklar da değerlendirmeye alınabilir.

Ancak her metrekare eksikliği sözleşmenin feshi için yeterli değildir.

Örneğin 120 metrekarelik dairenin 118 metrekare çıkmasıyla, 120 metrekare olması gereken bağımsız bölümün 80 metrekare yapılması aynı şekilde değerlendirilemez.

Aykırılığın;

• ağırlığı,
• giderilip giderilemeyeceği,
• ekonomik etkisi,
• inşaatın gerçekleşme seviyesi

dikkate alınmalıdır.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi tapu devirlerini de etkileyebildiği için bu yol özellikle tamamlanmış projelerde dikkatle değerlendirilmelidir.

Teslim Tutanağı İmzalamak Metrekare Talebini Engeller mi?

Teslim belgesinin içeriği önemlidir.

Arsa sahibi;

“Bağımsız bölümü sözleşmeye uygun, eksiksiz ve ayıpsız biçimde teslim aldım ve hiçbir alacağım bulunmamaktadır.”

şeklinde kapsamlı bir belge imzalamışsa, özellikle teslim sırasında bilinen ayıplar bakımından uyuşmazlık çıkabilir.

Ancak metrekare eksikliği yalnızca teknik ölçümle anlaşılabilecek durumdaysa bunun teslim sırasında fark edilmesinin mümkün olup olmadığı ayrıca incelenir.

Dolayısıyla genel bir teslim tutanağının bulunması arsa sahibinin her türlü talebini otomatik olarak ortadan kaldırmaz.

Metrekare Eksikliği Gizli Ayıp Sayılabilir mi?

Bazı durumlarda evet.

Örneğin daireyi gezen bir kişinin 120 metrekare ile 108 metrekare arasındaki farkı çıplak gözle kesin olarak anlaması beklenmeyebilir.

Eksiklik ancak;

• lazer ölçümü,
• mimari proje karşılaştırması veya
• teknik bilirkişi incelemesi

sonrasında ortaya çıkmış olabilir.

Bu durumda metrekare farkının gizli ayıp niteliği ayrıca değerlendirilebilir.

Arsa sahibi farkı öğrendiğinde gecikmeden müteahhide bildirim yapmalıdır.

Metrekare Ölçümü Nasıl Yaptırılmalıdır?

Metrekare uyuşmazlığında en önemli delil doğru teknik ölçümdür.

Ölçüm mümkünse konusunda uzman mimar veya teknik kişi tarafından yapılmalıdır.

İncelemede yalnızca dairenin mevcut alanı değil;

• sözleşmedeki alan tanımı,
• belediyedeki onaylı proje,
• varsa tadilat projesi,
• bağımsız bölüm sınırları

da dikkate alınmalıdır.

Ölçüm raporunda net ve brüt alanın hangi yöntemle hesaplandığı açıkça belirtilmelidir.

Delil Tespiti Yapılabilir mi?

Evet.

Metrekare uyuşmazlığının ciddi olduğu durumlarda dava açılmadan önce mahkemeden delil tespiti talep edilmesi değerlendirilebilir.

Bilirkişi incelemesiyle;

• sözleşmede taahhüt edilen alan,
• projedeki alan,
• mevcut alan,
• aradaki fark,
• farkın neden kaynaklandığı,
• aykırılığın giderilip giderilemeyeceği

tespit edilebilir.

Özellikle bağımsız bölümde sonradan tadilat yapılacaksa delil tespiti önem kazanır.

Müteahhit “Daire Sonradan Küçültüldü” Derse Ne Olur?

Bu tür savunmaların önüne geçebilmek için mevcut durumun erken aşamada belgelenmesi önemlidir.

Arsa sahibi;

• mimari proje,
• teslim tarihindeki fotoğraflar,
• teknik ölçüm raporu,
• belediye kayıtları

ile dairenin teslim anındaki durumunu ortaya koyabilir.

Uyuşmazlık yargıya taşınırsa bilirkişi incelemesiyle bağımsız bölümde sonradan değişiklik yapılıp yapılmadığı da araştırılabilir.

Müteahhit Daha Küçük Daire Yapıp Daha Büyük Arsa Payı Verebilir mi?

Arsa payı ile bağımsız bölümün fiziksel büyüklüğü aynı kavram değildir.

Tapuda yüksek arsa payı verilmiş olması, sözleşmede taahhüt edilen dairenin fiziksel büyüklüğünün eksik olmasını otomatik olarak ortadan kaldırmaz.

Arsa sahibinin hakkı sözleşmenin bütününe göre belirlenmelidir.

Sözleşmede hem bağımsız bölüm hem de yüz ölçümü açıkça belirlenmişse müteahhidin yalnızca daha yüksek arsa payı vererek kendi edimini tek taraflı değiştirdiği kabul edilemez.

Yapı Kullanma İzin Belgesi Alınmışsa Metrekare Eksikliği İleri Sürülebilir mi?

Evet.

Yapı kullanma izin belgesi, yapının idari mevzuat bakımından kullanılabilir hâle geldiğini gösteren bir belgedir.

Ancak müteahhidin arsa sahibine karşı kat karşılığı inşaat sözleşmesindeki bütün borçlarını yerine getirdiğini göstermez.

Sözleşmede 130 metrekare bağımsız bölüm verilmesi taahhüt edildiği hâlde 110 metrekarelik daire teslim edilmişse, binanın yapı kullanma izin belgesinin bulunması sözleşmeye aykırılık iddiasını tek başına ortadan kaldırmaz.

Metrekare Eksikliği Nedeniyle Dava Açma Süresi Ne Kadardır?

Metrekare eksikliğinin hukuki niteliğine göre süre değerlendirmesi yapılmalıdır.

Ayıplı taşınmaz yapıdan doğan talepler bakımından kural olarak teslimden itibaren beş yıllık zamanaşımı gündeme gelir. Yüklenicinin ağır kusurunun bulunduğu durumlarda ise daha uzun zamanaşımı süresi söz konusu olabilir.

Ancak uyuşmazlığın;

• eksik ifa,
• ayıplı ifa,
• tazminat,
• sözleşmenin sona erdirilmesi

niteliğinde olması süre değerlendirmesini etkileyebilir.

Ayrıca ayıp bildirim yükümlülüğü ile zamanaşımı aynı şey değildir.

Bu nedenle arsa sahibinin metrekare farkını öğrendikten sonra uzun süre beklememesi önemlidir.

Dava Açılmadan Önce Hangi Belgeler Toplanmalıdır?

Metrekare eksikliğine ilişkin bir uyuşmazlıkta özellikle şu belgelerin temin edilmesi önemlidir:

• kat karşılığı inşaat sözleşmesi,
• teknik şartname,
• paylaşım krokisi,
• sözleşme ekleri,
• yapı ruhsatı,
• onaylı mimari proje,
• tadilat projeleri,
• tapu ve kat mülkiyeti kayıtları,
• teslim tutanağı,
• müteahhitle yapılan yazışmalar,
• bağımsız bölümün teknik ölçüm raporu,
• varsa ekspertiz raporu.

Sözleşmede metrekare açık şekilde belirtilmiyorsa tarafların sözleşme kurulurken hangi bağımsız bölümü ve büyüklüğü amaçladığını gösteren diğer belgeler daha da önem kazanır.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Dairelerin Metrekareleri Eksik Çıkarsa Nasıl Hareket Edilmelidir?

Arsa sahibi açısından uygulanabilecek yol genel olarak şu şekilde özetlenebilir:

1. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve ekleri incelenmelidir.
2. Sözleşmedeki alanın net mi brüt mü olduğu belirlenmelidir.
3. Belediyedeki son onaylı mimari proje alınmalıdır.
4. Varsa tadilat projeleri incelenmelidir.
5. Daire teknik uzman tarafından ölçülmelidir.
6. Sözleşmedeki, projedeki ve fiilî alan karşılaştırılmalıdır.
7. Metrekare eksikliği varsa müteahhide yazılı bildirim yapılmalıdır.
8. İnşaat devam ediyorsa mümkünse sözleşmeye uygun düzeltme talep edilmelidir.
9. İnşaat tamamlandıysa düzeltmenin teknik olarak mümkün olup olmadığı araştırılmalıdır.
10. Düzeltme mümkün değilse ekonomik değer kaybı ve diğer zararlar belirlenmelidir.
11. Uyuşmazlık çözülemezse ayıplı veya eksik ifadan doğan dava hakları değerlendirilmelidir.

Sık Sorulan Sorular

Sözleşmede 120 metrekare yazıyor ancak daire 105 metrekare çıktı. Ne yapılabilir?

Öncelikle sözleşmedeki 120 metrekarenin net mi brüt mü olduğu ve dairenin doğru yöntemle ölçülüp ölçülmediği belirlenmelidir. Gerçek bir eksiklik varsa sözleşmeye aykırılık nedeniyle düzeltme, değer kaybı veya tazminat talepleri gündeme gelebilir.

Metrekare farkı için kaç metrekare sınırı vardır?

Genel bir yasal metrekare veya yüzde toleransından söz edilemez. Sözleşmenin hükümleri, eksikliğin miktarı ve ekonomik etkisi değerlendirilir.

Müteahhit yüzde 5 eksikliğin normal olduğunu söyleyebilir mi?

Sözleşmede bu yönde açık bir düzenleme yoksa her projeye uygulanabilecek genel bir yüzde 5 kuralı bulunduğu kabul edilmemelidir.

Daireyi teslim aldıktan sonra ölçtürürsem hak talep edebilir miyim?

Şartları varsa evet. Ancak teslim tutanağının içeriği, eksikliğin açık veya gizli olup olmadığı ve ne zaman fark edildiği değerlendirilmelidir.

Metrekare eksikliği için daireyi büyütmek zorunlu mudur?

Teknik olarak mümkünse sözleşmeye uygun hâle getirme talebi gündeme gelebilir. Fiziksel düzeltme mümkün değilse ekonomik zarar ve diğer seçimlik haklar değerlendirilir.

Müteahhit daireyi küçültüp yerine otopark verebilir mi?

Arsa sahibinin kabulü olmadan müteahhit sözleşmedeki edimini tek taraflı olarak başka bir edimle değiştiremez.

Yapı kullanma izin belgesi alınmışsa metrekare farkı dava konusu yapılabilir mi?

Evet. Yapı kullanma izin belgesi alınmış olması, özel hukuk sözleşmesindeki metrekare taahhüdünün yerine getirildiğini tek başına göstermez.

Sonuç

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde dairelerin metrekarelerinin eksik çıkması, arsa sahibinin sözleşmeden elde etmesi gereken ekonomik karşılığın azalmasına neden olabilecek önemli bir sözleşmeye aykırılıktır.

Müteahhit, arsa sahibine herhangi bir bağımsız bölüm değil; sözleşmede kararlaştırılan büyüklük, konum, kat, cephe ve diğer niteliklere sahip bağımsız bölümü teslim etmek zorundadır.

Bu nedenle örneğin 130 metrekare olarak taahhüt edilen bir dairenin önemli ölçüde daha küçük yapılması hâlinde arsa sahibinin hukuki talepte bulunması mümkündür.

Ancak metrekare uyuşmazlığında öncelikle gerçek bir alan eksikliğinin bulunup bulunmadığının doğru şekilde belirlenmesi gerekir. Bunun için sözleşmede belirtilen alanın net veya brüt niteliği, son onaylı mimari proje ve fiilî bağımsız bölüm birlikte incelenmelidir.

Özellikle net ve brüt metrekare ayrımı yapılmadan yalnızca dairenin içten ölçülmesi hatalı sonuçlara yol açabilir.

Gerçek bir metrekare eksikliği tespit edildiğinde, inşaat devam ediyorsa sözleşmeye uygun düzeltmenin mümkün olduğunca erken talep edilmesi önemlidir. İnşaat tamamlandıktan sonra bağımsız bölümün fiziksel olarak büyütülmesi mümkün değilse, arsa sahibinin uğradığı ekonomik değer kaybının ve diğer zararlarının karşılanması gündeme gelebilir.

Değer kaybının belirlenmesinde yalnızca eksik metrekare sayısı değil; alan kaybının bağımsız bölümün kullanımına, oda büyüklüklerine, planına ve piyasa değerine etkisi de dikkate alınmalıdır.

Bu nedenle kat karşılığı inşaat sözleşmesinde dairelerin metrekarelerinin eksik çıkması hâlinde en doğru yaklaşım; sözleşme ve projeleri karşılaştırmak, bağımsız bölümü teknik olarak ölçtürmek, eksikliği delillendirmek, müteahhide yazılı bildirim yapmak ve ardından sözleşmeye uygun düzeltme veya ekonomik zararın giderilmesine yönelik hukuki talebi belirlemektir.