Arsa Sahibine Verilecek Dairenin Konumu veya Katı Değiştirilebilir mi?

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi açısından yalnızca kaç adet bağımsız bölüm alınacağı veya bu dairelerin kaç metrekare olacağı önemli değildir. Dairenin hangi katta bulunduğu, hangi cepheye baktığı, binanın hangi bölümünde yer aldığı ve bağımsız bölüm numarası da sözleşmenin ekonomik dengesini doğrudan etkileyebilir.

Örneğin arsa sahibine sözleşmeyle beşinci katta, ön cephede ve deniz manzaralı bir daire bırakılması kararlaştırılmışken müteahhidin bunun yerine ikinci katta, arka cephede başka bir daire vermesi önemli bir değer kaybına neden olabilir. Her iki dairenin metrekarelerinin aynı olması, müteahhidin sözleşmedeki yükümlülüğünü mutlaka yerine getirdiği anlamına gelmez.

Bu nedenle arsa sahibine verilecek dairenin katı veya konumu, kural olarak müteahhit tarafından tek taraflı şekilde değiştirilemez. Sözleşmede belirli bir bağımsız bölüm, kat veya cephe açıkça kararlaştırılmışsa müteahhidin buna uygun şekilde ifada bulunması gerekir. Türk Borçlar Kanunu uyarınca yüklenici, üstlendiği eseri sözleşmeye uygun ve özenli biçimde meydana getirmekle yükümlüdür. (Mevzuat)

Ancak sözleşmede müteahhide belirli sınırlar içinde proje değişikliği yapma yetkisi verilmiş olması, değişikliğin zorunlu teknik nedenlerden kaynaklanması veya arsa sahibinin sonradan açıkça değişikliğe onay vermesi gibi durumlarda hukuki değerlendirme farklılaşabilir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Dairenin Konumu Neden Önemlidir?

Bir dairenin ekonomik değerini yalnızca metrekare büyüklüğü belirlemez.

Aynı binada ve aynı büyüklükte bulunan iki bağımsız bölüm arasında dahi önemli değer farklılıkları bulunabilir.

Örneğin;

• yüksek kattaki daire ile giriş katındaki daire,
• ön cephedeki daire ile arka cephedeki daire,
• manzaralı daire ile manzarasız daire,
• güney cepheli daire ile kuzey cepheli daire,
• caddeye bakan daire ile iç avluya bakan daire

aynı ekonomik değere sahip olmayabilir.

Bu nedenle kat karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibine bırakılacak bağımsız bölümün katı, cephesi ve konumu, tarafların arsa paylarının paylaşımını belirlerken dikkate aldığı esaslı unsurlardan biri olabilir.

Müteahhidin bu özellikleri tek taraflı değiştirmesi, arsa sahibinin sözleşmeden elde edeceği ekonomik karşılığı azaltabilir.

Sözleşmede Dairenin Katı Açıkça Belirtilmişse Müteahhit Değiştirebilir mi?

Kural olarak sözleşmedeki edim ne şekilde belirlenmişse müteahhit buna uygun ifada bulunmalıdır.

Örneğin sözleşmede;

“Arsa sahibine yeni yapılacak binanın 5. katındaki, güney ve ön cepheli 12 numaralı bağımsız bölüm bırakılacaktır.”

şeklinde açık bir hüküm bulunuyorsa müteahhidin arsa sahibinin kabulü olmadan bunun yerine üçüncü kattaki başka bir bağımsız bölümü teslim etmesi sözleşmeye aykırılık oluşturabilir.

Müteahhit;

“İki daire de aynı metrekare.”

veya

“Verdiğim diğer daire de 3+1.”

savunmasıyla her durumda sorumluluktan kurtulamaz.

Çünkü sözleşmeyle taahhüt edilen şey yalnızca belirli büyüklükte bir daire değil, aynı zamanda belirli konum ve özelliklere sahip bağımsız bölüm olabilir.

Aynı Metrekarede Başka Bir Daire Verilmesi Yeterli midir?

Her zaman değil.

Bu konuda en sık yapılan hatalardan biri, iki bağımsız bölümün metrekareleri aynıysa ekonomik olarak da eşit olduklarının düşünülmesidir.

Örneğin sözleşmede arsa sahibine sekizinci katta ön cepheli 120 metrekarelik bir daire verilmesi kararlaştırılmış olabilir.

Müteahhit daha sonra;

“Sekizinci kattaki daireyi sattım ancak size ikinci katta yine 120 metrekarelik bir daire veriyorum.”

diyemez.

Çünkü iki dairenin büyüklüğü aynı olsa dahi;

• katı,
• manzarası,
• cephesi,
• ışık alma durumu,
• kullanım avantajları ve
• piyasa değeri

farklı olabilir.

Bu nedenle sözleşmeye uygunluk yalnızca metrekare üzerinden değerlendirilmez.

Müteahhit Arsa Sahibinin Dairesini Alt Kata Taşıyabilir mi?

Arsa sahibinin açık rızası veya sözleşmeden kaynaklanan geçerli bir değişiklik yetkisi bulunmadıkça, sözleşmede açıkça belirlenmiş dairenin başka bir kata taşınması hukuken sorun oluşturabilir.

Örneğin arsa sahibine altıncı katta daire verilmesi kararlaştırılmışken müteahhit tek taraflı olarak ikinci kattaki daireyi tahsis ederse, arsa sahibi sözleşmeye aykırılık iddiasında bulunabilir.

Özellikle aynı projede kat yükseldikçe dairelerin rayiç değerleri artıyorsa kat değişikliğinin arsa sahibine verdiği ekonomik zarar daha belirgin hâle gelir.

Böyle bir durumda arsa sahibi öncelikle sözleşmede kararlaştırılan bağımsız bölümün kendisine teslim edilmesini isteyebilir.

Bunun mümkün olmadığı durumlarda ise değer kaybının ve diğer zararların tazmini gündeme gelebilir.

Dairenin Cephesi Değiştirilebilir mi?

Dairenin cephesi de sözleşmenin önemli unsurlarından biri olabilir.

Örneğin sözleşmede;

“Güney cepheli,”

“ön cepheli,”

“deniz manzaralı,”

“caddeye cepheli”

bir bağımsız bölüm açıkça arsa sahibine bırakılmış olabilir.

Müteahhidin bunun yerine kuzey veya arka cephede bulunan bir bağımsız bölüm teslim etmesi arsa sahibinin taşınmazdan beklediği ekonomik faydayı azaltabilir.

Özellikle büyük şehirlerde aynı kattaki ön ve arka cephedeki iki dairenin satış fiyatı arasında ciddi farklılıklar bulunması mümkündür.

Bu nedenle cephe değişikliği de yalnızca teknik bir proje değişikliği olarak görülmemelidir.

Sözleşmede Bağımsız Bölüm Numarası Yazıyorsa Ne Olur?

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibine ve müteahhide bırakılacak bağımsız bölümler çoğu zaman numaralarıyla belirlenir.

Örneğin;

“1, 3, 7 ve 9 numaralı bağımsız bölümler arsa sahibine; diğer bağımsız bölümler yükleniciye bırakılacaktır.”

şeklinde paylaşım yapılmış olabilir.

Bu durumda bağımsız bölüm numaralarının sözleşmenin eki olan mimari proje veya paylaşım krokisiyle birlikte değerlendirilmesi gerekir.

Ancak proje değişikliği nedeniyle bağımsız bölüm numaralarının sonradan değişmiş olması da mümkündür.

Bu nedenle uyuşmazlıkta yalnızca numaraya bakmak yerine;

• bağımsız bölümün katı,
• cephesi,
• mimari projedeki yeri,
• metrekare büyüklüğü ve
• sözleşmedeki paylaşım amacı

birlikte değerlendirilmelidir.

Müteahhit Proje Değişikliği Yaparak Dairenin Yerini Değiştirebilir mi?

Bu konuda sözleşmenin içeriği belirleyicidir.

Bazı kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde müteahhide belediye veya teknik zorunluluklar nedeniyle projede belirli değişiklikler yapma yetkisi verilebilir.

Ancak bu tür bir yetkinin bulunması, müteahhidin arsa sahibinin ekonomik haklarını istediği şekilde azaltabileceği anlamına gelmez.

Örneğin sözleşmede;

“Yüklenici, belediye ve diğer kamu kurumlarının talepleri doğrultusunda zorunlu teknik proje değişikliklerini yapabilir.”

şeklinde bir hüküm bulunabilir.

Bu hükme dayanılarak zorunlu bir merdiven genişletmesi veya teknik tesisat değişikliği yapılması ile arsa sahibinin ön cephedeki dairesinin arka cepheye geçirilmesi aynı şekilde değerlendirilemez.

Değişiklik arsa sahibinin sözleşmedeki ekonomik karşılığını önemli ölçüde etkiliyorsa ayrıca hukuki değerlendirme yapılması gerekir.

Arsa Sahibinin Onayı Olmadan Tadilat Projesi Yapılabilir mi?

Tadilat projesi yapılmış olması, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin kendiliğinden değiştiği anlamına gelmez.

Bu ayrım oldukça önemlidir.

Belediye bakımından geçerli yeni bir mimari proje hazırlanmış ve onaylanmış olabilir. Ancak taraflar arasındaki özel hukuk sözleşmesi ayrıca devam etmektedir.

Örneğin müteahhit sonradan tadilat projesi hazırlatarak arsa sahibinin beşinci kattaki dairesini üçüncü kata almış olabilir.

Bu projenin belediye tarafından onaylanmış olması;

“Arsa sahibi artık üçüncü kattaki daireyi kabul etmek zorundadır.”

sonucunu tek başına doğurmaz.

Arsa sahibinin değişikliğe onay verip vermediği ve müteahhidin sözleşme kapsamında böyle bir değişiklik yapma yetkisine sahip olup olmadığı ayrıca incelenmelidir.

Arsa Sahibinin Proje Değişikliğine Onay Vermesi Hâlinde Ne Olur?

Arsa sahibi değişikliği açıkça kabul etmişse hukuki durum farklılaşır.

Örneğin arsa sahibi ile müteahhit ek bir protokol imzalayarak;

“5. kattaki 10 numaralı bağımsız bölüm yerine 6. kattaki 14 numaralı bağımsız bölüm arsa sahibine bırakılacaktır.”

şeklinde anlaşmış olabilir.

Böyle bir durumda yeni düzenleme tarafları bağlayabilir.

Ancak özellikle taşınmaz devri borcu içeren kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde sözleşmenin şekli ve sözleşmede yapılacak esaslı değişikliklerin hangi şekilde gerçekleştirilmesi gerektiği ayrıca dikkate alınmalıdır. TBK, kanunen şekle bağlı sözleşmelerde değişikliklerin de kural olarak ilgili şekle uygun yapılmasını öngörmektedir. (LEXPERA)

Bu nedenle yalnızca sözlü görüşmeler veya belirsiz mesajlaşmalarla esaslı bağımsız bölüm değişiklikleri yapılması ileride ciddi uyuşmazlıklara neden olabilir.

Arsa Sahibinin Sessiz Kalması Değişikliği Kabul Ettiği Anlamına Gelir mi?

Her durumda hayır.

Müteahhit;

“Projeyi değiştirdim, arsa sahibi de uzun süre itiraz etmedi.”

şeklinde savunma yapabilir.

Ancak arsa sahibinin gerçekten değişiklikten haberdar olup olmadığı araştırılmalıdır.

Örneğin tadilat projesi arsa sahibine hiç gösterilmemişse veya arsa sahibi bağımsız bölümün yerinin değiştirildiğini teslim sırasında öğrenmişse sessizliğin otomatik olarak kabul anlamına geldiğini söylemek mümkün olmayabilir.

Buna karşılık arsa sahibinin değişikliği uzun süredir bildiği, yeni projeye açıkça katıldığı, buna göre başka işlemler yaptığı veya yeni bağımsız bölümü herhangi bir çekince olmadan kabul ettiği durumlarda değerlendirme farklılaşabilir.

Müteahhit Arsa Sahibinin Dairesini Başkasına Satmışsa Ne Olur?

Bu durum uyuşmazlığı daha ciddi hâle getirir.

Örneğin sözleşmede arsa sahibine bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölüm müteahhit tarafından üçüncü kişiye satılmış olabilir.

Arsa sahibi açısından ilk olarak şu sorular değerlendirilmelidir:

• Müteahhidin söz konusu bağımsız bölümü satma yetkisi var mıydı?
• Üçüncü kişiye tapu devri yapılmış mıdır?
• Yalnızca satış sözleşmesi mi bulunmaktadır?
• Tapu hâlen kimin adına kayıtlıdır?
• Üçüncü kişinin hukuki durumu nedir?

Tapuda üçüncü kişiye devir gerçekleştirilmişse mesele yalnızca arsa sahibi ile müteahhit arasındaki sözleşmeye aykırılık olmaktan çıkabilir.

Bu nedenle arsa sahibine bırakılacağı kararlaştırılan dairenin üçüncü kişilere satışının öğrenilmesi hâlinde tapu kayıtlarının gecikmeden incelenmesi gerekir.

Dairenin Katı veya Konumu Değiştirilmişse Arsa Sahibi Ne Talep Edebilir?

Arsa sahibinin hakları değişikliğin ağırlığına ve giderilip giderilemeyeceğine göre belirlenir.

Genel olarak şu talepler gündeme gelebilir:

Sözleşmedeki Dairenin Teslimini İsteme

Sözleşmede kararlaştırılan bağımsız bölüm hâlen mevcut ve müteahhit tarafından teslim edilebilecek durumdaysa arsa sahibi öncelikle sözleşmeye uygun ifa talebinde bulunabilir.

Örneğin arsa sahibine ait beşinci kattaki daire hâlen müteahhidin kontrolündeyse, ikinci kattaki başka bir bağımsız bölümü kabul etmek yerine sözleşmedeki daireyi talep edebilir.

Projeye Uygun Düzeltme Talep Etme

İnşaat devam ediyorsa ve değişiklik geri alınabiliyorsa müteahhitten sözleşmeye uygun imalat yapılması istenebilir.

Eserin yapımı devam ederken işin yüklenicinin kusuruyla sözleşmeye aykırı meydana getirileceğinin açıkça anlaşılması hâlinde TBK m. 473 kapsamında iş sahibinin aykırılığa müdahale imkânları bulunmaktadır. (Mevzuat)

Değer Kaybının Karşılanmasını İsteme

Sözleşmedeki dairenin aynen teslim edilmesi artık mümkün değilse verilen bağımsız bölüm ile alınması gereken bağımsız bölüm arasındaki ekonomik fark talep konusu olabilir.

Tazminat İsteme

Kat veya konum değişikliği nedeniyle arsa sahibinin ayrıca zararı doğmuşsa şartları kapsamında tazminat talep edilebilir.

Sözleşmenin Sona Erdirilmesini Değerlendirme

Aykırılık sözleşmenin ekonomik dengesini esaslı biçimde bozacak derecede ağırsa sözleşmenin sona erdirilmesine ilişkin haklar da gündeme gelebilir.

Ancak kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde fesih veya dönmenin sonuçları oldukça ağır olduğundan her bağımsız bölüm değişikliği otomatik olarak fesih sebebi sayılmaz.

Dairenin Konumu Değişmişse Değer Kaybı Nasıl Hesaplanır?

Bu tür uyuşmazlıklarda yalnızca metrekare hesabı yeterli değildir.

Örneğin iki bağımsız bölümün her ikisi de 120 metrekare olabilir.

Ancak biri;

• sekizinci katta,
• güney cepheli,
• deniz manzaralı,

diğeri ise;

• ikinci katta,
• kuzey cepheli,
• arka tarafta

bulunabilir.

Bu iki taşınmazın ekonomik değerlerinin aynı olduğu söylenemez.

Bu nedenle değer kaybı hesabında genellikle gayrimenkul değerleme kriterlerinden yararlanılır.

Bilirkişi;

• kat farkını,
• cepheyi,
• manzarayı,
• güneş alma durumunu,
• bağımsız bölümün binadaki konumunu,
• kullanım avantajlarını,
• emsal satışları

dikkate alarak değerlendirme yapabilir.

Kat Değişikliği Nedeniyle Yalnızca Metrekare Farkı mı Talep Edilebilir?

Hayır.

Dairenin büyüklüğü değişmemiş olsa bile konum değişikliği ekonomik zarar doğurabilir.

Örneğin sözleşmedeki 100 metrekarelik sekizinci kat dairesi yerine yine 100 metrekarelik ikinci kat dairesi verilmiş olabilir.

Bu durumda metrekare kaybı sıfırdır.

Ancak iki bağımsız bölüm arasında 2 milyon TL piyasa değeri farkı bulunabilir.

Dolayısıyla zarar hesabının yalnızca;

“Kaç metrekare eksik?”

sorusu üzerinden yapılması doğru değildir.

“Sözleşmeye göre alınması gereken daire ile fiilen verilen dairenin ekonomik değerleri arasındaki fark nedir?”

sorusu esas alınmalıdır.

Arsa Sahibine Daha Üst Kattan Daire Verilirse Sorun Kalmaz mı?

Her durumda değil.

İlk bakışta daha yüksek kattaki dairenin daha değerli olacağı düşünülebilir. Ancak kat tek başına belirleyici değildir.

Örneğin sözleşmedeki daire;

• üçüncü katta,
• deniz cepheli,
• geniş terasa sahip

iken verilen daire;

• beşinci katta,
• arka cepheli ve
• terassız

olabilir.

Bu nedenle müteahhit;

“Size daha yüksek kat verdim, zararınız yok.”

şeklinde tek taraflı bir değerlendirme yapamaz.

Sözleşmeye uygunluk ve ekonomik değer objektif biçimde incelenmelidir.

Arsa Sahibi Farklı Daireyi Kabul Etmek Zorunda mıdır?

Kural olarak sözleşmede açıkça belirlenmiş bir bağımsız bölüm yerine başka bir bağımsız bölümün tek taraflı şekilde teslim edilmesi hâlinde arsa sahibinin bunu kabul etmek zorunda olduğu söylenemez.

Müteahhit sözleşmeden doğan borcunu sözleşmede belirlenen biçimde yerine getirmelidir.

Ancak sözleşmede müteahhide geçerli bir alternatif bağımsız bölüm belirleme yetkisi verilmiş veya taraflar daha sonra açıkça başka bir daire üzerinde anlaşmışsa durum farklılaşabilir.

Bu nedenle her dosyada öncelikle sözleşmenin paylaşım hükümleri incelenmelidir.

Arsa Sahibi Daireyi Teslim Aldıysa Haklarını Kaybeder mi?

Her durumda hayır.

Ancak teslimin nasıl gerçekleştirildiği son derece önemlidir.

Arsa sahibi değişikliği biliyor ve hiçbir çekince koymadan;

“Bağımsız bölümü sözleşmeye tamamen uygun olarak teslim aldım, hiçbir hak ve alacağım bulunmamaktadır.”

şeklinde kapsamlı bir belge imzalıyorsa daha sonra uyuşmazlık çıkması hâlinde bu belgenin hukuki etkisi tartışılabilir.

Buna karşılık arsa sahibi teslim tutanağına;

“Bağımsız bölümün sözleşmede kararlaştırılan kat ve konumda olmaması nedeniyle her türlü dava ve talep hakkım saklıdır.”

şeklinde çekince koymuşsa farklı değerlendirme yapılabilir.

Bu nedenle sözleşmeye aykırı daire teslim edilirken teslim tutanağının içeriği dikkatle hazırlanmalıdır.

İnşaat Devam Ederken Kat Değişikliği Fark Edilirse Ne Yapılmalıdır?

Bu durumda mümkün olduğunca erken müdahale edilmelidir.

İlk olarak belediyedeki son onaylı mimari proje alınmalıdır.

Ardından kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile proje karşılaştırılmalıdır.

Müteahhidin arsa sahibine ayrılan bağımsız bölümü değiştirdiği görülüyorsa yazılı ihtar gönderilebilir ve sözleşmeye uygun imalat talep edilebilir.

İnşaat henüz devam ederken aykırılığın giderilmesi teknik olarak daha kolay olabilir.

Türk Borçlar Kanunu’nun eser sözleşmesine ilişkin hükümleri, işin yapımı sırasında eserin yüklenicinin kusuruyla sözleşmeye aykırı meydana getirileceğinin açıkça görülmesi hâlinde iş sahibine çeşitli müdahale imkânları tanımaktadır. (Mevzuat)

Delil Tespiti Yapılabilir mi?

Evet.

Özellikle bağımsız bölüm paylaşımının değiştirilmesi, dairenin başka kata alınması veya arsa sahibine ait dairenin üçüncü kişiye tahsis edilmesi gibi durumlarda delillerin erken tespiti önemli olabilir.

Delil tespitinde;

• sözleşmedeki bağımsız bölüm,
• mimari projedeki bağımsız bölüm,
• fiilî inşaat,
• kat,
• cephe,
• metrekare ve
• bağımsız bölümün mevcut durumu

bilirkişi tarafından incelenebilir.

Bu tespit ileride açılabilecek aynen ifa, değer kaybı veya tazminat davalarında önemli delil oluşturabilir.

Daire Değişikliği İçin Arsa Sahibinin Yazılı Onayı Alınmalı mıdır?

Özellikle sözleşmede açıkça belirlenen bağımsız bölümün esaslı şekilde değiştirilmesi söz konusuysa değişikliğin açık ve ispatlanabilir biçimde yapılması önemlidir.

Örneğin tarafların;

“Arsa sahibine bırakılan A Blok 5. kat 12 numaralı bağımsız bölüm yerine aynı blokta 7. kat 18 numaralı bağımsız bölüm bırakılmıştır.”

şeklinde açık bir protokol düzenlemesi uyuşmazlık riskini önemli ölçüde azaltır.

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri taşınmaz devri borcu içerdiğinden, esaslı sözleşme değişikliklerinde sözleşmenin geçerlilik şekli ayrıca dikkate alınmalıdır. TBK m. 13, kanunen şekle bağlı sözleşmelerin değiştirilmesinde de kural olarak şekil şartının korunmasını öngörmektedir. (LEXPERA)

Müteahhit Arsa Sahibine Ayrılan Daireyi Kendi Üzerine Tescil Ettirmişse Ne Yapılabilir?

Bu durumda tapu kayıtları ile kat karşılığı inşaat sözleşmesindeki paylaşım karşılaştırılmalıdır.

Arsa sahibine bırakılması gereken bağımsız bölümün yanlışlıkla veya sözleşmeye aykırı şekilde müteahhit adına tescil edildiği iddia ediliyorsa şartları mevcutsa tapu ve sözleşmeden kaynaklanan talepler gündeme gelebilir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin hak ettiği bağımsız bölümler ile arsa sahibine ait bağımsız bölümlerin belirlenmesi Yargıtay uyuşmazlıklarına da konu olmaktadır. (Mevzuat)

Bu nedenle tapudaki tescilin bulunması tek başına paylaşım uyuşmazlığını çözmeyebilir; sözleşmenin içeriği de incelenmelidir.

Daire Başkasına Devredilmişse İhtiyati Tedbir İstenebilir mi?

Arsa sahibine bırakılması gereken bağımsız bölümün üçüncü kişiye devredilme tehlikesi bulunuyorsa, açılacak davanın niteliğine göre ihtiyati tedbir talebi değerlendirmeye alınabilir.

Özellikle tapu iptali ve tescil veya belirli bağımsız bölümün aynen devrine ilişkin uyuşmazlıklarda, dava devam ederken taşınmazın el değiştirmesi uyuşmazlığı daha karmaşık hâle getirebilir.

Bu nedenle arsa sahibinin değişikliği öğrendiğinde tapu kayıtlarını kontrol etmesi ve taşınmazın mevcut hukuki durumunu belirlemesi önemlidir.

Dairenin Kat veya Konum Değişikliğinde Hangi Belgeler Önemlidir?

Uyuşmazlık hâlinde özellikle şu belgelerin birlikte incelenmesi gerekir:

• kat karşılığı inşaat sözleşmesi,
• sözleşme ekleri,
• bağımsız bölüm paylaşım listesi,
• paylaşım krokisi,
• teknik şartname,
• ilk mimari proje,
• son onaylı mimari proje,
• varsa tadilat projeleri,
• yapı ruhsatı,
• kat irtifakı ve kat mülkiyeti kayıtları,
• tapu kayıtları,
• müteahhit ile yapılan yazışmalar,
• teslim tutanağı,
• ek protokoller.

Özellikle sözleşmenin eki olan paylaşım krokileri uyuşmazlığın çözümünde önemli olabilir.

Arsa Sahibine Verilecek Dairenin Katı veya Konumu Değiştirilmişse Nasıl Hareket Edilmelidir?

Arsa sahibinin genel olarak şu yolu izlemesi uygun olabilir:

1. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve bütün ekleri incelenmelidir.
2. Arsa sahibine bırakılan bağımsız bölüm açıkça belirlenmelidir.
3. Belediyedeki son onaylı mimari proje temin edilmelidir.
4. Varsa tadilat projeleri incelenmelidir.
5. Arsa sahibinin proje değişikliğine onay verip vermediği belirlenmelidir.
6. Fiilî inşaat ile sözleşmedeki paylaşım karşılaştırılmalıdır.
7. Değişiklik kabul edilmiyorsa müteahhide yazılı bildirim yapılmalıdır.
8. İnşaat devam ediyorsa sözleşmeye uygun düzeltme talep edilmelidir.
9. Sözleşmedeki daire artık teslim edilemiyorsa ekonomik değer farkı belirlenmelidir.
10. Uyuşmazlık çözülemezse aynen ifa, tazminat, değer kaybı veya sözleşmenin niteliğine uygun diğer dava seçenekleri değerlendirilmelidir.

Sık Sorulan Sorular

Müteahhit arsa sahibinin dairesini başka kata taşıyabilir mi?

Sözleşmede belirli kat açıkça kararlaştırılmışsa, arsa sahibinin onayı veya sözleşmeden kaynaklanan geçerli bir yetki bulunmadan tek taraflı kat değişikliği yapılması sözleşmeye aykırılık oluşturabilir.

Aynı metrekarede başka daire verilirse kabul etmek zorunda mıyım?

Her durumda hayır. Kat, cephe, manzara ve konum da bağımsız bölümün ekonomik değerini belirleyen özelliklerdir.

Müteahhit daha yüksek katta daire verirse sorun çözülür mü?

Otomatik olarak çözülmez. Yeni dairenin sözleşmedeki daireyle bütün özellikleri ve piyasa değeri karşılaştırılmalıdır.

Ön cephe yerine arka cephede daire verilebilir mi?

Sözleşmede ön cephe açıkça kararlaştırılmışsa tek taraflı cephe değişikliği sözleşmeye aykırı olabilir.

Belediye yeni projeyi onayladıysa daire değişikliğini kabul etmek zorunda mıyım?

Hayır. Belediyenin imar mevzuatı açısından projeyi onaylaması ile taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinin değiştirilmesi aynı şey değildir.

Arsa sahibi değişikliğe sözlü olarak onay verdiyse ne olur?

Sözleşmenin niteliği ve şekli nedeniyle esaslı değişikliklerin nasıl yapılması gerektiği ayrıca incelenmelidir. Özellikle taşınmaz devrine ilişkin önemli değişikliklerde yalnızca sözlü onaya güvenilmesi ciddi ispat ve geçerlilik sorunları doğurabilir.

Dairenin katı değişti ama değeri aynıysa yine talepte bulunulabilir mi?

Öncelikle sözleşmeye uygun ifa değerlendirilir. Gerçekten ekonomik zarar bulunup bulunmadığı ise tazminat bakımından ayrıca önem taşır.

Müteahhit sözleşmedeki daireyi başkasına sattıysa ne yapılabilir?

Tapu kaydı derhâl incelenmelidir. Üçüncü kişiye tapu devri olup olmadığına göre aynen ifa, tapu veya tazminat taleplerinin kapsamı değişebilir.

Sonuç

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibine verilecek dairenin katı, cephesi ve konumu sözleşmede açıkça belirlenmişse müteahhit kural olarak bu özellikleri tek taraflı biçimde değiştiremez.

Arsa sahibinin hakkı yalnızca belirli sayıda veya belirli metrekarede bağımsız bölüm elde etmekten ibaret değildir. Sözleşmeyle belirli kat, cephe veya konumda bir daire taahhüt edilmişse bunlar da yüklenicinin yerine getirmesi gereken sözleşmesel edimin parçalarıdır.

Bu nedenle beşinci kattaki ön cephe dairesi yerine ikinci kattaki arka cephe dairesinin verilmesi, iki bağımsız bölüm aynı metrekarede olsa dahi sözleşmeye uygun ifa anlamına gelmeyebilir.

Dairenin kat veya konumunun değiştirilmesi için arsa sahibinin açık kabulünün bulunması önemlidir. Müteahhide sözleşmeyle belirli bir proje değişikliği yetkisi verilmiş olsa bile bu yetkinin arsa sahibinin ekonomik hakkını esaslı biçimde azaltacak şekilde sınırsız kullanılabileceği kabul edilmemelidir.

Değişiklik fark edildiğinde öncelikle sözleşmedeki bağımsız bölüm ile belediyedeki son onaylı mimari proje ve fiilî yapı karşılaştırılmalıdır. İnşaat henüz devam ediyorsa aykırılığın mümkün olduğunca erken aşamada düzeltilmesi talep edilmelidir. Sözleşmedeki bağımsız bölüm artık teslim edilemiyorsa, verilen daire ile alınması gereken daire arasındaki gerçek piyasa değer farkının belirlenmesi önem kazanır.

Özellikle değer kaybı hesabında yalnızca metrekare değil; kat, cephe, manzara, güneş alma durumu, binadaki konum ve kullanım avantajları birlikte değerlendirilmelidir.

Sonuç olarak arsa sahibine verilecek dairenin konumu veya katı sözleşmeye aykırı olarak değiştirilmişse arsa sahibi, somut olayın durumuna göre sözleşmedeki bağımsız bölümün teslimini, aykırılığın giderilmesini, ekonomik değer kaybının ve zararının karşılanmasını veya aykırılığın ağırlığına göre sözleşmeden doğan diğer haklarını ileri sürebilir.