Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde en sık yaşanan uyuşmazlıklardan biri, müteahhidin inşaat devam ederken arsa sahibinin bilgisi veya onayı olmadan mimari projede değişiklik yapmasıdır. Proje değişikliği bazen belediye veya teknik zorunluluklardan kaynaklanabilirken bazen müteahhidin daha fazla bağımsız bölüm elde etmesi, kendi dairelerini büyütmesi, ortak alanları değiştirmesi veya arsa sahibine bırakılacak bağımsız bölümlerin özelliklerini farklılaştırması amacıyla yapılabilmektedir.

Arsa sahibinin kendisine bırakılacak dairelerin katı, cephesi, büyüklüğü, oda sayısı veya konumu değiştirilmişse mesele yalnızca belediyeden onaylanan bir tadilat projesinden ibaret değildir. Aynı zamanda kat karşılığı inşaat sözleşmesinin ihlal edilip edilmediğinin değerlendirilmesi gerekir.

Kural olarak müteahhit, kat karşılığı inşaat sözleşmesinde açıkça kararlaştırılmış ve arsa sahibinin ekonomik hakkını belirleyen unsurları arsa sahibinin onayı olmadan tek taraflı olarak değiştiremez. Bununla birlikte sözleşmede müteahhide belirli proje değişikliklerini yapma yetkisi verilmiş olması veya değişikliğin belediye tarafından zorunlu tutulması gibi durumlarda farklı bir değerlendirme yapılabilir.

Önemli olan, her proje değişikliğinin aynı nitelikte olmadığının bilinmesidir. Teknik zorunluluk nedeniyle bir tesisat şaftının birkaç santimetre kaydırılması ile arsa sahibine bırakılacak ön cephedeki dairenin arka cepheye alınması aynı hukuki sonucu doğurmaz.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Proje Neden Önemlidir?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılırken taraflar yalnızca arsa sahibine kaç daire, müteahhide kaç daire bırakılacağını belirlemez.

Çoğu sözleşmede aynı zamanda;

• bağımsız bölümlerin hangi katta olacağı,
• hangi cepheye bakacağı,
• kaç metrekare olacağı,
• oda sayısı,
• balkon ve terasları,
• otopark ve depo kullanımları,
• ortak alanların özellikleri,
• kullanılacak malzemeler

gibi unsurlar da düzenlenir.

Bunların önemli bir bölümü mimari proje ve teknik şartname aracılığıyla somutlaştırılır.

Dolayısıyla proje, yalnızca belediyeye sunulan teknik bir belge değildir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibinin alacağı ekonomik karşılığın ne olduğunu belirleyen en önemli araçlardan biri olabilir.

Örneğin arsa sahibine;

5. katta, güney cepheli, 130 metrekarelik 3+1 bağımsız bölüm

verilmesi kararlaştırılmışsa daha sonra hazırlanan tadilat projesinde bu bağımsız bölümün;

3. kata, kuzey cepheye ve 115 metrekareye

düşürülmesi arsa sahibinin sözleşmedeki ekonomik hakkını doğrudan etkiler.

Müteahhit Projeyi Tek Taraflı Olarak Değiştirebilir mi?

Her durumda hayır.

Müteahhidin sözleşmedeki yükümlülüğü, arsa üzerinde istediği herhangi bir yapıyı meydana getirmek değildir. Müteahhit, sözleşmeye ve taraflar arasında kararlaştırılan esaslara uygun bir yapı meydana getirmek zorundadır.

Bu nedenle sözleşmede açıkça belirlenen bağımsız bölüm paylaşımının, arsa sahibine verilecek dairelerin büyüklüğünün, katının veya konumunun müteahhit tarafından tek taraflı biçimde değiştirilmesi kural olarak sözleşmeye aykırılık oluşturabilir.

Ancak proje değişikliğinin hukuki sonucu belirlenirken şu sorular önemlidir:

• Sözleşmede müteahhide proje değişikliği yetkisi verilmiş midir?
• Değişiklik teknik zorunluluktan mı kaynaklanmaktadır?
• Belediye veya başka bir kamu kurumu değişikliği zorunlu tutmuş mudur?
• Değişiklik arsa sahibinin haklarını azaltmakta mıdır?
• Arsa sahibi değişikliği açık veya örtülü biçimde kabul etmiş midir?
• Değişiklik sözleşmenin ekonomik dengesini esaslı biçimde bozmakta mıdır?

Dolayısıyla “müteahhit hiçbir proje değişikliği yapamaz” şeklinde mutlak bir sonuç da doğru değildir.

Sözleşmede Müteahhide Proje Değişikliği Yetkisi Verilebilir mi?

Evet.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde müteahhide belirli koşullarda proje değişikliği yapma yetkisi tanınabilir.

Örneğin sözleşmede;

“Belediye, yapı denetim kuruluşu veya diğer yetkili kamu kurumlarının talepleri doğrultusunda zorunlu teknik proje değişikliklerini yüklenici yapabilir.”

şeklinde bir hüküm bulunabilir.

Bu tür bir hüküm makul olabilir.

Çünkü inşaat sürecinde belediye veya diğer teknik merciler;

• merdiven genişliğinin değiştirilmesini,
• yangın kaçış sisteminin düzeltilmesini,
• otopark düzenlemesinin değiştirilmesini,
• tesisat şaftının farklı yere alınmasını

isteyebilir.

Ancak böyle bir hüküm;

“Müteahhit istediği zaman istediği bağımsız bölümü küçültebilir veya başka kata taşıyabilir.”

anlamına gelmez.

Proje değişikliği yetkisinin sınırları sözleşmenin amacı ve dürüstlük kuralı çerçevesinde değerlendirilmelidir.

Müteahhide “Projede Her Türlü Değişikliği Yapabilir” Yetkisi Verilmişse Ne Olur?

Bazı kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde oldukça geniş ifadeler kullanılmaktadır.

Örneğin;

“Yüklenici gerekli gördüğü her türlü proje değişikliğini yapmaya yetkilidir.”

şeklinde hükümler bulunabilir.

Bu tür hükümler de her durumda müteahhide sınırsız bir yetki vermeyebilir.

Özellikle değişiklik;

• arsa sahibinin bağımsız bölümünü küçültüyorsa,
• dairesini alt kata taşıyorsa,
• cephesini değiştiriyorsa,
• arsa sahibinin bağımsız bölüm sayısını azaltıyorsa,
• arsa sahibinin ekonomik payını düşürüyorsa

değişikliğin sözleşmenin temel dengesini bozup bozmadığı ayrıca incelenmelidir.

Müteahhidin sözleşmedeki genel bir yetki hükmüne dayanarak arsa sahibinin esaslı ekonomik haklarını ortadan kaldırması hukuki uyuşmazlığa neden olabilir.

Belediye Proje Değişikliği İsterse Arsa Sahibinin Onayı Gerekir mi?

Burada iki farklı hukuki ilişkinin birbirinden ayrılması gerekir.

Birincisi belediye ile yapı sahibi veya müteahhit arasındaki imar hukuku ilişkisi, ikincisi ise arsa sahibi ile müteahhit arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesidir.

Belediye, imar mevzuatına uygunluk açısından projede değişiklik yapılmasını isteyebilir.

Örneğin imar durumu nedeniyle;

• bağımsız bölüm alanının,
• çekme mesafesinin,
• otoparkın,
• ortak alanların,
• yangın kaçış sisteminin

değişmesi gerekebilir.

Ancak belediyenin teknik açıdan bir proje değişikliğini onaylamış olması, arsa sahibi ile müteahhit arasındaki sözleşmenin de otomatik olarak değiştiği anlamına gelmez.

Değişiklik arsa sahibinin sözleşmedeki ekonomik hakkını etkiliyorsa müteahhidin arsa sahibine karşı sorumluluğu ayrıca değerlendirilir.

Belediyenin Tadilat Projesini Onaylaması Müteahhidi Sorumluluktan Kurtarır mı?

Hayır.

Bu husus uygulamada sıkça karıştırılmaktadır.

Müteahhit;

“Belediye yeni projeyi onayladı, dolayısıyla yaptığım değişiklik hukuka uygundur.”

şeklinde savunma yapabilir.

Ancak belediyenin projeyi onaylaması yalnızca imar ve yapı mevzuatı bakımından bir değerlendirmedir.

Özel hukuk açısından şu soru ayrıca cevaplandırılmalıdır:

Müteahhit, arsa sahibi ile yaptığı sözleşmeye uygun davranmış mıdır?

Örneğin sözleşmede arsa sahibine 140 metrekarelik daire verilmesi kararlaştırılmışken tadilat projesinde bu daire 120 metrekareye düşürülmüş olabilir.

Belediyenin 120 metrekarelik tadilat projesini onaylaması, arsa sahibinin sözleşmeden doğan 140 metrekarelik bağımsız bölüm talebini kendiliğinden ortadan kaldırmaz.

Arsa Sahibine Verilecek Dairenin Metrekareleri Değiştirilebilir mi?

Arsa sahibine verilecek bağımsız bölümün büyüklüğü sözleşmede açıkça belirlenmişse müteahhidin bunu önemli ölçüde azaltması sözleşmeye aykırılık oluşturabilir.

Örneğin sözleşmede 130 metrekare olarak gösterilen bağımsız bölümün 105 metrekareye düşürülmesi önemli bir ekonomik kayıp doğurabilir.

Bu durumda;

• proje değişikliğinin nedeni,
• arsa sahibinin değişikliğe onay verip vermediği,
• sözleşmede tolerans hükmünün bulunup bulunmadığı

araştırılmalıdır.

Arsa sahibinin onayı bulunmuyorsa metrekare kaybının giderilmesi veya ekonomik zararının karşılanması gündeme gelebilir.

Arsa Sahibine Verilecek Dairenin Katı Değiştirilebilir mi?

Kat, bağımsız bölümün ekonomik değerini belirleyen önemli özelliklerden biridir.

Örneğin arsa sahibine sözleşmeyle yedinci katta daire bırakılması kararlaştırılmışken müteahhit tadilat projesiyle aynı daireyi üçüncü kata taşıyabilir.

İki daire aynı metrekareye sahip olsa bile ekonomik değerleri aynı olmayabilir.

Bu nedenle sözleşmede kat açıkça kararlaştırılmışsa arsa sahibinin onayı olmadan esaslı kat değişikliği yapılması sözleşmeye aykırı olabilir.

Arsa sahibi böyle bir durumda sözleşmedeki bağımsız bölümün kendisine verilmesini veya bunun mümkün olmaması hâlinde meydana gelen değer kaybının karşılanmasını talep edebilir.

Dairenin Cephesi Arsa Sahibinin Onayı Olmadan Değiştirilebilir mi?

Cephe de bağımsız bölümün önemli ekonomik özelliklerinden biridir.

Örneğin;

• ön cephe yerine arka cephe,
• güney cephe yerine kuzey cephe,
• deniz manzaralı cephe yerine iç avlu cephesi

verilmesi taşınmazın değerini önemli ölçüde etkileyebilir.

Bu nedenle sözleşmede belirli cephe açıkça kararlaştırılmışsa müteahhit yalnızca;

“İki daire de aynı büyüklükte.”

diyerek farklı cephede daire teslim etmekle yükümlülüğünü yerine getirmiş sayılmayabilir.

Oda Sayısı Değiştirilebilir mi?

Sözleşmede 4+1 bağımsız bölüm verilmesi kararlaştırılmışken müteahhidin 3+1 bağımsız bölüm yapması da sözleşmeye aykırılık gündeme getirebilir.

Özellikle oda sayısındaki değişiklik;

• dairenin kullanım kapasitesini,
• satış değerini,
• kiralama değerini

etkileyebilir.

Bu nedenle oda sayısı da tarafların sözleşmeyle açıkça belirlediği önemli özelliklerden biriyse tek taraflı değişiklik yapılamayabilir.

Balkon veya Teras Projeden Çıkarılabilir mi?

Balkon ve terasların varlığı da bağımsız bölümün ekonomik değerini etkileyebilir.

Sözleşmede veya sözleşmenin eki olan projede arsa sahibinin dairesinde geniş teras bulunması kararlaştırılmışken müteahhit daha sonra terası tamamen kaldırmış olabilir.

Bunun nedeni teknik zorunluluk veya belediye talebi olsa dahi, arsa sahibinin sözleşmeden beklediği ekonomik karşılık azalmışsa müteahhidin sorumluluğu ayrıca değerlendirilir.

Teknik zorunluluk, yapılan değişikliğin imar hukuku bakımından gerekçesini oluşturabilir; ancak arsa sahibinin ekonomik kaybını her durumda ortadan kaldırmaz.

Ortak Alanlar Müteahhit Tarafından Değiştirilebilir mi?

Ortak alanlar da proje değişikliklerinin önemli bir bölümünü oluşturur.

Örneğin;

• ortak bahçenin küçültülmesi,
• otoparkın azaltılması,
• depo alanlarının kaldırılması,
• sığınağın değiştirilmesi,
• çatı veya terasın kullanım biçiminin farklılaştırılması,
• ortak sosyal alanların kaldırılması

söz konusu olabilir.

Bu değişikliklerin kat karşılığı inşaat sözleşmesine ve onaylı projeye uygun olup olmadığı ayrıca değerlendirilmelidir.

Özellikle ortak alanın müteahhide ait bağımsız bölüme katılması veya arsa sahibinin ekonomik hakkını azaltması durumunda ciddi sözleşmeye aykırılık ortaya çıkabilir.

Müteahhit Kendi Dairelerini Büyütüp Arsa Sahibinin Dairelerini Küçültebilir mi?

Arsa sahibinin onayı olmadan böyle bir uygulamanın yapılması ciddi bir sözleşmeye aykırılık oluşturabilir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesindeki paylaşım, tarafların ekonomik menfaatleri arasında bir denge oluşturur.

Müteahhit;

• kendi dairelerini büyütüp,
• arsa sahibinin dairelerini küçülterek

bu dengeyi tek taraflı değiştiremez.

Özellikle toplam inşaat alanı aynı kalmasına rağmen metrekarelerin müteahhit lehine yeniden dağıtılması hâlinde arsa sahibinin değer kaybı ve tazminat talepleri gündeme gelebilir.

Arsa Sahibinin Proje Değişikliğine Onayı Nasıl Alınmalıdır?

Esaslı değişikliklerde arsa sahibinin onayının açık ve ispatlanabilir olması önemlidir.

Özellikle;

• bağımsız bölüm paylaşımının,
• dairelerin katlarının,
• metrekarelerinin,
• cephelerinin,
• müteahhide veya arsa sahibine bırakılacak bağımsız bölümlerin

değiştirilmesi söz konusuysa tarafların değişikliği yazılı bir protokolle düzenlemesi daha güvenlidir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi taşınmaz devri borcu içerdiğinden, sözleşmenin esaslı unsurlarını değiştiren protokollerde sözleşmenin geçerlilik şeklinin de ayrıca dikkate alınması gerekir.

Arsa Sahibinin İmzası Tadilat Projesinde Varsa Değişikliği Kabul Etmiş Sayılır mı?

Arsa sahibinin imzası önemli bir delildir ancak tek başına her durumda bütün uyuşmazlığı çözmeyebilir.

Öncelikle imzanın;

• hangi belge üzerinde bulunduğu,
• arsa sahibinin değişiklikleri bilip bilmediği,
• kendisine hangi açıklamaların yapıldığı,
• proje değişikliğinin sözleşmedeki paylaşımı nasıl etkilediği

incelenmelidir.

Arsa sahibinin yalnızca belediye işlemleri için genel bir vekâlet veya belge imzalamış olması ile;

“Dairemin 6. kattan 3. kata alınmasını kabul ediyorum.”

şeklinde açık bir irade ortaya koyması aynı şey değildir.

Arsa Sahibinin Sessiz Kalması Projeyi Kabul Ettiği Anlamına Gelir mi?

Her durumda hayır.

Arsa sahibinin proje değişikliğini bilmesi gerekir.

Müteahhit tadilat projesini arsa sahibinden gizlemiş veya yeni projeyi hiçbir zaman göstermemişse yalnızca arsa sahibinin uzun süre itiraz etmemiş olması kabul anlamına gelmeyebilir.

Ancak arsa sahibinin;

• değişikliği bildiği,
• yeni projeyi gördüğü,
• yeni bağımsız bölümü teslim aldığı,
• uzun süre buna uygun işlemler yaptığı

durumlarda uyuşmazlık daha farklı değerlendirilebilir.

Bu nedenle proje değişikliğini öğrenen arsa sahibinin sessiz kalmaması ve kabul etmediği değişikliği yazılı olarak bildirmesi önemlidir.

İnşaat Devam Ederken İzinsiz Proje Değişikliği Fark Edilirse Ne Yapılmalıdır?

Arsa sahibinin binanın tamamlanmasını beklemesi gerekmez.

Projeye aykırılık inşaat devam ederken tespit edilmişse öncelikle sözleşme ile fiilî imalat karşılaştırılmalıdır.

Ardından müteahhide yazılı bildirim yapılarak sözleşmeye uygun inşaata devam edilmesi ve aykırılığın giderilmesi talep edilebilir.

Örneğin henüz kaba inşaat aşamasında arsa sahibinin dairesinin sözleşmedekinden daha küçük yapılacağı anlaşılıyorsa duvarlar ve diğer bölümler tamamlanmadan müdahale edilmesi daha etkili olabilir.

Çünkü bina tamamlandıktan sonra proje değişikliğini geri almak teknik olarak çok daha zorlaşabilir.

Noter İhtarnamesi Gönderilebilir mi?

Evet.

Arsa sahibi proje değişikliğini kabul etmiyorsa bunu yazılı ve ispatlanabilir şekilde bildirebilir.

İhtarnamede;

• sözleşmedeki proje düzenlemesi,
• yapılan değişiklik,
• arsa sahibinin değişikliğe onay vermediği,
• sözleşmeye uygun projeye dönülmesi talebi,
• aykırılığın giderilmesi için verilen süre

açıkça belirtilebilir.

Bu bildirim, arsa sahibinin proje değişikliğini kabul etmediğinin ortaya konulmasında önemlidir.

Delil Tespiti Yapılabilir mi?

Evet.

Müteahhit inşaatı hızla devam ettiriyorsa mevcut aykırılıklar daha sonra görünmez hâle gelebilir.

Örneğin;

• duvar yerleri,
• bağımsız bölüm alanları,
• tesisat uygulamaları,
• ortak alan kullanımları

inşaat ilerledikçe değişebilir.

Bu nedenle arsa sahibi mahkeme aracılığıyla delil tespiti yaptırmayı değerlendirebilir.

Teknik bilirkişi;

• kat karşılığı inşaat sözleşmesini,
• ilk projeyi,
• tadilat projesini,
• fiilî yapıyı

karşılaştırarak aykırılıkları tespit edebilir.

Arsa Sahibi Belediyeden Projeyi Alabilir mi?

Uyuşmazlıkta en önemli belgelerden biri belediyedeki son onaylı mimari projedir.

Çünkü arsa sahibinin elindeki ilk proje ile belediyedeki mevcut proje farklı olabilir.

Bu nedenle proje değişikliği şüphesi varsa;

• ilk ruhsat projesi,
• tadilat projeleri,
• yapı ruhsatları,
• varsa proje değişikliklerine ilişkin belediye evrakları

incelenmelidir.

Özellikle tadilat projesinin ne zaman onaylandığı ve sözleşmedeki paylaşımı nasıl etkilediği belirlenmelidir.

Arsa Sahibinin Onayı Olmadan Yapılan Proje Değişikliği Ayıplı İfa Sayılır mı?

Değişiklik sonucunda meydana getirilen yapı sözleşmede kararlaştırılan özellikleri taşımıyorsa ayıplı ifa gündeme gelebilir.

Örneğin sözleşmeye göre arsa sahibine;

130 metrekare, 4+1, ön cephe bağımsız bölüm

verilmesi gerekirken proje değişikliği sonucunda;

110 metrekare, 3+1, arka cephe bağımsız bölüm

yapılmışsa teslim edilen eser sözleşmede kararlaştırılan niteliklerden önemli ölçüde farklıdır.

Bu durumda arsa sahibi ayıplı ifadan kaynaklanan haklarını ileri sürebilir.

Arsa Sahibi Projenin Eski Hâline Getirilmesini İsteyebilir mi?

Teknik ve hukuki olarak mümkünse sözleşmeye uygun hâle getirme talep edilebilir.

Özellikle inşaatın erken aşamalarında bu daha mümkün olabilir.

Ancak yapı tamamlanmışsa eski projeye dönüş;

• başka bağımsız bölümlerin değiştirilmesini,
• ortak alanlara müdahaleyi,
• taşıyıcı sistemin değiştirilmesini

gerektirebilir.

Bu durumda aynen düzeltme teknik veya ekonomik olarak mümkün olmayabilir.

Böyle hâllerde değer kaybı ve tazminat talepleri ön plana çıkabilir.

Proje Değişikliği Nedeniyle Değer Kaybı Talep Edilebilir mi?

Evet.

Arsa sahibinin alacağı bağımsız bölümün ekonomik değeri proje değişikliği nedeniyle azalmışsa, şartları bulunduğu takdirde bu kaybın karşılanması talep edilebilir.

Örneğin;

• üst kat daire alt kata alınmış,
• ön cephe arka cepheye çevrilmiş,
• metrekare azaltılmış,
• geniş teras kaldırılmış

olabilir.

Bu durumda sözleşmeye göre teslim edilmesi gereken bağımsız bölüm ile fiilen teslim edilen bağımsız bölümün piyasa değerleri karşılaştırılabilir.

Değer kaybı hesaplanırken yalnızca metrekare değil;

• kat,
• cephe,
• manzara,
• plan,
• kullanım özellikleri,
• otopark ve eklentiler

de değerlendirilmelidir.

Proje Değişikliği Nedeniyle Tazminat İstenebilir mi?

Şartları oluşmuşsa arsa sahibi sözleşmeye aykırılık nedeniyle uğradığı zararların tazminini talep edebilir.

Örneğin değişiklik nedeniyle;

• bağımsız bölümün piyasa değeri azalmış,
• teslim gecikmiş,
• aykırılığın düzeltilmesi için masraf yapılmış

olabilir.

Her zarar kaleminin sözleşmeye aykırı değişiklikle bağlantısının ortaya konulması gerekir.

Proje Değişikliği Sözleşmenin Feshi İçin Yeterli midir?

Her proje değişikliği sözleşmenin feshi sonucunu doğurmaz.

Aykırılığın ağırlığı değerlendirilmelidir.

Örneğin teknik nedenle küçük bir pencere konumu değişikliği ile arsa sahibine verilecek iki bağımsız bölümün tamamen ortadan kaldırılması aynı şekilde değerlendirilemez.

Sözleşmenin sona erdirilmesi özellikle şu durumlarda daha ciddi biçimde gündeme gelebilir:

• değişiklik sözleşmenin ekonomik dengesini esaslı biçimde bozuyorsa,
• arsa sahibinin bağımsız bölümleri önemli ölçüde azaltılmışsa,
• proje sözleşmeye uygun hâle getirilemiyorsa,
• müteahhit ihtara rağmen aykırılıkları sürdürüyorsa.

Ancak kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi, özellikle müteahhide daha önce tapu devredilmişse ciddi sonuçlar doğurduğundan her olayda ayrı değerlendirilmelidir.

Müteahhit Proje Değişikliğiyle Daha Fazla Daire Yapabilir mi?

Müteahhidin daha sonra belediyeden aldığı tadilat projesiyle toplam bağımsız bölüm sayısını artırması mümkündür.

Ancak yeni bağımsız bölümlerin kime ait olacağı doğrudan belediye projesinden belirlenmez.

Bu konu arsa sahibi ile müteahhit arasındaki sözleşmeye bağlıdır.

Örneğin ilk projede 10 bağımsız bölüm bulunurken tadilat projesiyle sayı 12’ye çıkmışsa fazladan iki bağımsız bölümün otomatik olarak müteahhide ait olduğu söylenemez.

Sözleşmedeki paylaşım oranı ve bağımsız bölüm tahsis sistemi incelenmelidir.

Bu nedenle kat karşılığı inşaat sözleşmesinde mümkünse sonradan oluşabilecek ilave bağımsız bölümlerin kime ait olacağı açıkça düzenlenmelidir.

Arsa Sahibine Ait Daire Başka Bir Daireyle Değiştirilirse Ne Olur?

Müteahhit;

“Sizin daireyi değiştirdim ama yerine aynı büyüklükte başka daire verdim.”

diyebilir.

Ancak aynı metrekarede iki bağımsız bölüm aynı ekonomik değere sahip olmak zorunda değildir.

Yeni dairenin;

• katı,
• cephesi,
• manzarası,
• konumu,
• kullanışlılığı

farklı olabilir.

Bu nedenle arsa sahibinin açık kabulü olmadan sözleşmede belirlenen bağımsız bölümün başka bağımsız bölümle değiştirilmesi sözleşmeye aykırılık oluşturabilir.

Proje Değişikliği Sonucunda Arsa Sahibinin Dairesi Üçüncü Kişiye Satılırsa Ne Olur?

Bu durum daha ciddi bir uyuşmazlığa yol açabilir.

Arsa sahibine bırakılması gereken bağımsız bölüm müteahhit tarafından üçüncü kişiye devredilmişse tapu kayıtlarının hemen incelenmesi gerekir.

Özellikle;

• tapu devri yapılıp yapılmadığı,
• üçüncü kişinin adına tescil bulunup bulunmadığı,
• yalnızca satış vaadi veya ön satış sözleşmesi bulunup bulunmadığı

belirlenmelidir.

Tapu üçüncü kişiye geçmişse üçüncü kişinin hukuki durumu da ayrıca değerlendirilir.

Bu nedenle arsa sahibinin sözleşmeye aykırı proje değişikliğini öğrendiği hâlde uzun süre hiçbir işlem yapmaması önemli risk oluşturabilir.

Yapı Kullanma İzin Belgesi Alınmış Olması Proje Değişikliğini Geçerli Hâle Getirir mi?

Hayır.

Yapı kullanma izin belgesinin alınmış olması müteahhidin arsa sahibine karşı bütün sözleşmesel yükümlülüklerini yerine getirdiğini otomatik olarak göstermez.

Yapı idari açıdan kullanılabilir durumda olabilir.

Ancak arsa sahibine sözleşmede vaat edilen;

• bağımsız bölüm,
• kat,
• cephe,
• metrekare

değiştirilmişse özel hukuk uyuşmazlığı devam edebilir.

Bu nedenle yapı kullanma izin belgesi alınmış olması arsa sahibinin sözleşmeden doğan taleplerini tek başına ortadan kaldırmaz.

Proje Değişikliğini Sonradan Öğrenen Arsa Sahibi Ne Yapmalıdır?

Projede değişiklik yapıldığını öğrenen arsa sahibi genel olarak şu sırayı izleyebilir:

1. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve ekleri incelenmelidir.
2. İlk mimari proje belirlenmelidir.
3. Belediyedeki son onaylı proje temin edilmelidir.
4. Varsa bütün tadilat projeleri incelenmelidir.
5. İlk proje ile son proje karşılaştırılmalıdır.
6. Arsa sahibine ait bağımsız bölümlerdeki değişiklikler belirlenmelidir.
7. Arsa sahibinin değişikliklere onay verip vermediği araştırılmalıdır.
8. Fiilî inşaatın hangi projeye göre yapıldığı tespit edilmelidir.
9. Değişiklik kabul edilmiyorsa müteahhide yazılı bildirim yapılmalıdır.
10. Gerekirse teknik bilirkişi veya delil tespiti yoluyla mevcut durum belgelenmelidir.
11. Sözleşmeye uygun hâle getirme mümkün değilse ekonomik değer kaybı belirlenmelidir.
12. Uyuşmazlık çözülemezse uygun dava ve tazminat talepleri değerlendirilmelidir.

Sık Sorulan Sorular

Müteahhit benim imzam olmadan projeyi değiştirebilir mi?

Teknik ve idari nitelikte bazı değişiklikler sözleşmedeki yetkiye veya kamu kurumlarının zorunlu taleplerine dayanabilir. Ancak arsa sahibinin bağımsız bölümlerini, metrekarelerini, katını, cephesini veya ekonomik payını esaslı şekilde değiştiren işlemler bakımından arsa sahibinin onayı önemli hâle gelir.

Belediye projeyi onayladıysa itiraz edebilir miyim?

Evet. Belediyenin projeyi imar mevzuatı açısından onaylaması, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin de otomatik olarak değiştiği anlamına gelmez.

Müteahhit benim dairemi küçültebilir mi?

Sözleşmede belirli büyüklük açıkça kararlaştırılmışsa ve geçerli bir değişiklik anlaşması bulunmuyorsa önemli ölçüde küçültme sözleşmeye aykırılık oluşturabilir.

Ön cephedeki dairem arka cepheye alınabilir mi?

Sözleşmede cephe açıkça belirlenmişse arsa sahibinin onayı olmaksızın yapılan esaslı değişiklik hukuki talep doğurabilir.

Dairemin katını değiştirmişlerse ne yapabilirim?

Sözleşmedeki dairenin teslimini, değişiklik mümkünse eski hâline getirilmesini veya şartlarına göre meydana gelen ekonomik değer kaybının karşılanmasını talep etmek gündeme gelebilir.

Tadilat projesini imzalamışsam hakkımı kaybeder miyim?

İmzanın hangi iradeyle ve hangi değişikliklere ilişkin verildiği incelenmelidir. Açıkça kabul edilmiş esaslı değişiklikler bakımından hukuki durum farklılaşabilir.

Proje değişikliğini sonradan fark ettim. Dava açabilir miyim?

Somut olayın şartlarına göre mümkün olabilir. Ancak ayıbın niteliği, değişikliğin öğrenilme tarihi, teslim durumu ve zamanaşımı ayrıca değerlendirilmelidir.

Sonuç

Müteahhit, kat karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibinin ekonomik hakkını belirleyen proje unsurlarını kural olarak tek taraflı şekilde değiştiremez.

Bununla birlikte her proje değişikliği aynı nitelikte değildir. Belediye veya teknik mercilerin zorunlu tuttuğu küçük uygulama değişiklikleriyle, arsa sahibine bırakılacak dairenin katının, cephesinin, metrekare büyüklüğünün veya bağımsız bölümünün değiştirilmesi arasında önemli fark bulunmaktadır.

Sözleşmede müteahhide proje değişikliği yetkisi verilmiş olması da her durumda sınırsız değişiklik yapılabileceği anlamına gelmez. Yetkinin kapsamı, sözleşmenin amacı ve değişikliğin arsa sahibinin ekonomik haklarına etkisi birlikte değerlendirilmelidir.

Özellikle belediye tarafından tadilat projesinin onaylanmış olması, arsa sahibinin bu değişikliği özel hukuk bakımından kabul ettiği anlamına gelmez. Belediyenin proje onayı ile taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinin değiştirilmesi farklı hukuki işlemlerdir.

Arsa sahibine ait bağımsız bölümün küçültülmesi, başka kata veya cepheye taşınması, balkon ya da terasının kaldırılması veya bağımsız bölüm paylaşımının değiştirilmesi hâlinde arsa sahibi öncelikle sözleşme, ilk proje, son tadilat projesi ve fiilî yapıyı karşılaştırmalıdır.

İnşaat devam ediyorsa aykırılığın mümkün olduğunca erken aşamada fark edilmesi özellikle önemlidir. Yapı tamamlanmadan sözleşmeye uygun düzeltme yapılması çoğu zaman daha kolaydır. İnşaat tamamlandıktan sonra eski projeye dönüş mümkün değilse değer kaybı ve tazminat talepleri daha önemli hâle gelebilir.

Sonuç olarak müteahhidin arsa sahibinin bilgisi ve onayı dışında proje değişikliği yaptığı tespit edilmişse arsa sahibi; somut olayın özelliklerine göre sözleşmeye uygun projeye dönülmesini, bağımsız bölümün sözleşmedeki şekilde teslimini, ekonomik değer kaybının giderilmesini, uğranılan zararların tazminini ve aykırılığın ağırlığına göre sözleşmeden doğan diğer haklarını ileri sürebilir.