Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde inşaata başlanabilmesi için gerekli en önemli işlemlerden biri yapı ruhsatının alınmasıdır. Yapı ruhsatı alınmadan inşaata başlanması, yalnızca arsa sahibi ile müteahhit arasındaki sözleşmesel ilişki bakımından değil, imar hukuku bakımından da ciddi sonuçlara yol açabilir.

Uygulamada ise önemli bir uyuşmazlık ortaya çıkmaktadır:

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yapı ruhsatını kim almak zorundadır? Ruhsat alınmazsa arsa sahibi mi, yoksa müteahhit mi sorumlu olur?

Bu soruya bütün sözleşmeler bakımından tek bir cevap vermek mümkün değildir. Öncelikle kat karşılığı inşaat sözleşmesinin hükümlerine bakılması gerekir. Sözleşmede yapı ruhsatını alma, projeleri hazırlatma, belediye işlemlerini yürütme ve gerekli harçları ödeme görevi müteahhide verilmişse, arsa sahibi ile müteahhit arasındaki iç ilişkide temel sorumluluk müteahhide ait olacaktır.

Buna karşılık ruhsatın alınabilmesi için arsa sahibinin imzası, vekâletnamesi, tapu veya başka bir belgesi gerekiyorsa ve arsa sahibi bunları haklı bir neden olmaksızın sağlamıyorsa ruhsat alınamamasından müteahhidin tek başına sorumlu tutulması mümkün olmayabilir.

Burada önemli bir ayrım bulunmaktadır. İmar Kanunu bakımından yapı ruhsatı başvurusu yapı sahibi veya kanuni vekili tarafından yapılır ve ruhsatsız inşaatın idari sonuçları bakımından yapı sahibi de sorumlulukla karşılaşabilir. Buna karşılık arsa sahibi ile müteahhit arasındaki sözleşmesel sorumluluğun kime ait olduğu sözleşmeye ve tarafların kusuruna göre ayrıca belirlenir. İmar Kanunu, yapı ruhsatı başvurusunun yapı sahibi veya kanuni vekili tarafından yapılmasını öngörmektedir.

Kat Karşılığı İnşaatta Yapı Ruhsatı Nedir?

Yapı ruhsatı, bir taşınmaz üzerinde yapılacak yapının imar mevzuatına ve onaylanan projelere uygun şekilde gerçekleştirilebilmesi için ilgili idare tarafından verilen izindir.

Kural olarak ruhsata tabi bir yapı bakımından inşaata başlanmadan önce yapı ruhsatının alınması gerekir. İmar Kanunu, kapsamındaki yapılar için yapı ruhsatı alınmasını zorunlu tutmaktadır.

Yapı ruhsatının alınması için yalnızca belediyeye basit bir dilekçe verilmesi yeterli değildir. Tapu ve gerekli mimari, statik, elektrik ve tesisat projelerinin hazırlanması gibi işlemler de ruhsat sürecinin parçasıdır.

Kat karşılığı inşaat projelerinde uygulamada bu işlemlerin önemli bölümü müteahhit tarafından organize edilmektedir.

Ancak hukuki sorumluluk belirlenirken “uygulamada kim yapıyor?” sorusundan önce “sözleşmede kim yapmayı üstlendi?” sorusuna cevap verilmelidir.

Yapı Ruhsatını Arsa Sahibi mi, Müteahhit mi Almak Zorundadır?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde ruhsat alma yükümlülüğünün hangi tarafa ait olduğu öncelikle sözleşmeye göre belirlenir.

Sözleşmelerde sıklıkla;

“Yapı ruhsatının alınması, mimari ve teknik projelerin hazırlanması, belediye ve diğer kamu kurumlarındaki işlemlerin yürütülmesi ve buna ilişkin masrafların karşılanması yükleniciye aittir.”

benzeri hükümler bulunmaktadır.

Böyle bir düzenleme varsa arsa sahibi ile müteahhit arasındaki iç ilişkide yapı ruhsatını süresinde almak müteahhidin sözleşmesel borcudur.

Müteahhit;

“Tapu arsa sahibinin üzerinde, dolayısıyla ruhsatı onun alması gerekiyordu.”

şeklinde bir savunmayla otomatik olarak sorumluluktan kurtulamaz.

Çünkü taşınmazın arsa sahibine ait olması başka, tarafların aralarındaki sözleşmeyle ruhsat işlemlerini kimin üstlendiği başka bir konudur.

İmar Kanunu’na Göre Ruhsat Başvurusunu Kim Yapar?

İmar mevzuatında yapı ruhsatı almak için başvurunun yapı sahibi veya onun kanuni vekili tarafından yapılması öngörülmektedir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde taşınmazın maliki çoğu zaman arsa sahibidir. Bununla birlikte arsa sahibi, gerekli yetkileri içeren vekâletname vererek müteahhidin veya onun görevlendirdiği kişilerin ruhsat işlemlerini yürütmesine imkân sağlayabilir.

Dolayısıyla;

“Belediye kayıtlarında yapı sahibi arsa sahibidir.”

tespiti ile

“Ruhsatın alınmamasından sözleşmeye göre kim sorumludur?”

sorusu birbirine karıştırılmamalıdır.

Belediye ve imar hukuku bakımından yapı sahibinin birtakım yükümlülüklerle karşılaşması mümkünken, taraflar arasındaki özel hukuk ilişkisinde gecikme ve zararların müteahhitten talep edilmesi mümkün olabilir.

Sözleşmede Ruhsat Alma Görevi Müteahhide Verilmişse Ne Olur?

Sözleşmede yapı ruhsatını alma görevi açıkça müteahhide bırakılmışsa müteahhit bu işlemleri sözleşmede belirlenen süre içerisinde tamamlamak zorundadır.

Örneğin sözleşmede;

“Yüklenici, sözleşme tarihinden itibaren altı ay içerisinde yapı ruhsatını alacak ve ruhsat tarihinden itibaren otuz gün içerisinde inşaata başlayacaktır.”

şeklinde hüküm bulunabilir.

Altı aylık süre geçmesine rağmen müteahhit ruhsat başvurusu dahi yapmamışsa sözleşmeye aykırılık gündeme gelebilir.

Bu durumda arsa sahibinin;

ruhsat işlemlerinin tamamlanmasını istemesi, müteahhide ihtar çekmesi, verilen süre içinde ruhsatın alınmaması hâlinde sözleşmeden doğan diğer haklarını kullanması ve şartları varsa uğradığı zararları talep etmesi mümkün olabilir.

Yüklenicinin işi zamanında başlatmaması veya sözleşmeye aykırı şekilde geciktirmesi, belirli şartlarda iş sahibinin teslim tarihini beklemeden sözleşmeden doğan haklarını kullanmasına da imkân verebilir. (Mevzuat)

Sözleşmede Ruhsatla İlgili Hiçbir Hüküm Yoksa Kim Sorumludur?

Uyuşmazlığın daha zor olduğu durum budur.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde ruhsatın kimin tarafından alınacağı açıkça düzenlenmemiş olabilir.

Bu durumda sözleşmenin tamamı incelenmelidir.

Özellikle;

mimari projeyi kimin hazırlatacağı, belediye masraflarını kimin karşılayacağı, inşaatın finansmanını kimin üstlendiği, müteahhide vekâletname verilip verilmediği ve tarafların uygulamadaki davranışları önem kazanır.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin ekonomik yapısı gereği müteahhit çoğu zaman inşaatın profesyonel yüklenicisi konumundadır. Türk Borçlar Kanunu uyarınca yüklenici, üstlendiği edimleri iş sahibinin haklı menfaatlerini gözeterek sadakat ve özenle yerine getirmek zorundadır. (Mevzuat)

Ancak bu durum arsa sahibinin ruhsat sürecinde kendisine düşen bütün işlemlerden muaf olduğu anlamına gelmez.

Her iki tarafın yükümlülükleri somut sözleşmeye göre belirlenmelidir.

Arsa Sahibinin Vekâlet Vermemesi Nedeniyle Ruhsat Alınamazsa Kim Sorumlu Olur?

Müteahhidin ruhsatı alabilmesi için bazı işlemlerde arsa sahibinin vekâlet veya imza vermesi gerekebilir.

Örneğin sözleşmede bütün ruhsat işlemlerini müteahhidin yürüteceği kararlaştırılmış ancak gerekli belediye işlemlerinin yapılabilmesi için arsa sahibinin belirli yetkileri içeren vekâletname vermesi öngörülmüş olabilir.

Arsa sahibi hiçbir haklı neden olmaksızın bu vekâletnameyi vermezse ve ruhsat yalnızca bu nedenle alınamazsa gecikmenin tamamının müteahhide yüklenmesi mümkün olmayabilir.

Benzer şekilde arsa sahibinin;

gerekli tapu belgelerini vermemesi, projeleri imzalamaması veya sözleşmede kendisine yüklenen başka bir işlemi yerine getirmemesi

ruhsat sürecini engelleyebilir.

Bu nedenle ruhsat gecikmesinde yalnızca “ruhsat alınmadı” sonucuna bakılmamalı; ruhsatın neden alınamadığı araştırılmalıdır.

Müteahhit Ruhsat Başvurusu Dahi Yapmamışsa Ne Yapılabilir?

Sözleşmede ruhsat işlemleri müteahhide bırakılmış olmasına rağmen aylar boyunca hiçbir işlem yapılmaması ciddi bir sözleşmeye aykırılık oluşturabilir.

Arsa sahibi öncelikle müteahhide yazılı bildirim yaparak ruhsat işlemlerinin tamamlanmasını talep edebilir.

İhtarname içerisinde;

sözleşmedeki ruhsat alma süresi, müteahhidin bugüne kadar gerçekleştirmediği işlemler ve ruhsatın alınması için verilen son süre

açıkça belirtilebilir.

Müteahhit verilen süreye rağmen ruhsat işlemlerine başlamıyorsa artık yalnızca ruhsat gecikmesinden değil, inşaatın zamanında başlatılmamasından da söz edilebilir.

Bu durumda sözleşmenin gecikme, cezai şart, fesih veya dönme hükümleri birlikte incelenmelidir.

Ruhsat Alınmadan İnşaata Başlanabilir mi?

Ruhsata tabi bir yapı bakımından kural olarak hayır.

İmar Kanunu kapsamında yapı ruhsatı alınması zorunlu olan bir yapıya ruhsat alınmadan başlanması hâlinde ilgili idarenin inşaatı tespit ederek mühürlemesi ve derhâl durdurması mümkündür. İmar Kanunu m. 32 bu süreci düzenlemektedir.

Bu nedenle müteahhidin;

“Ruhsat işlemlerini daha sonra tamamlarız, önce inşaata başlayalım.”

şeklindeki yaklaşımı ciddi risk taşır.

Arsa sahibi açısından da ruhsatsız inşaata göz yumulması ilerleyen süreçte hem idari hem de özel hukuk bakımından ciddi sorunlara yol açabilir.

Ruhsatsız İnşaat Mühürlenebilir mi?

Evet.

Ruhsat alınmadan yapıya başlandığının ilgili idare tarafından tespit edilmesi hâlinde mevcut inşaat seviyesi tespit edilerek yapı mühürlenebilir ve inşaat durdurulabilir. Kanun ayrıca aykırılık bilgisinin tapunun beyanlar hanesine işlenmesine ilişkin düzenleme içermektedir.

Bu aşamadan sonra ruhsat alınması veya yapının ruhsata uygun hâle getirilmesi için idari süreç yürütülmesi gerekir.

Bu nedenle ruhsat alınmadan başlanmış inşaatlarda sorun yalnızca birkaç aylık gecikmeden ibaret kalmayabilir.

Taşınmazın tapu kayıtlarında aykırılık görünür hâle gelebilir, inşaat durabilir ve proje finansmanı ciddi şekilde etkilenebilir.

Ruhsatsız İnşaat Nedeniyle Para Cezası Verilebilir mi?

İmar mevzuatına aykırı yapılaşma idari para cezalarına da neden olabilir.

İmar Kanunu’nun idari yaptırımlara ilişkin hükümleri, ruhsat alınmaksızın veya ruhsata ve projelere aykırı şekilde yapı yapılması hâlinde sorumlular hakkında idari yaptırım uygulanmasını öngörmektedir. Yapı sahibi ve yapı müteahhidi, somut olayın niteliğine göre bu yaptırımlarla karşılaşabilir.

Bu nedenle arsa sahibi açısından önemli bir ayrım yapılmalıdır.

Belediye tarafından idari yaptırım uygulanması başka; arsa sahibi ile müteahhit arasındaki sözleşmeye göre bu yaptırımın ekonomik sonucuna nihai olarak kimin katlanacağı başka bir meseledir.

Örneğin ruhsat alma görevi tamamen müteahhide bırakılmış ve müteahhit buna rağmen ruhsatsız inşaata başlamışsa, arsa sahibinin uğradığı zararı müteahhide yöneltmesi gündeme gelebilir.

Belediyenin Arsa Sahibine Ceza Vermesi Müteahhidin Sorumluluğunu Ortadan Kaldırır mı?

Her durumda hayır.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde en çok karıştırılan konulardan biri budur.

Arsa sahibi tapu maliki olması nedeniyle belediye veya diğer idari makamların muhatabı hâline gelebilir.

Ancak bu durum, taraflar arasındaki özel hukuk ilişkisini ortadan kaldırmaz.

Örneğin ruhsat işlemlerini yürütmek ve bütün inşaat faaliyetlerini imar mevzuatına uygun şekilde gerçekleştirmek sözleşmeyle müteahhide bırakılmış olabilir.

Müteahhit buna rağmen arsa sahibinin bilgisi dışında ruhsatsız inşaata başlamış ve bu nedenle arsa sahibinin ekonomik zarara uğramasına neden olmuşsa sözleşmeye aykırılıktan kaynaklanan tazminat sorumluluğu gündeme gelebilir.

Dolayısıyla;

“Ceza arsa sahibine yazıldı, o hâlde müteahhidin hiçbir sorumluluğu yoktur.”

şeklinde genel bir sonuca varılamaz.

Ruhsatın Geç Alınması Teslim Süresini Otomatik Uzatır mı?

Her durumda hayır.

Bu konu sözleşmedeki teslim süresinin nasıl düzenlendiğine bağlıdır.

Örneğin sözleşmede;

“İnşaat, yapı ruhsatının alınmasından itibaren 24 ay içerisinde tamamlanacaktır.”

hükmü bulunuyorsa teslim süresinin başlangıcı ruhsat tarihine bağlanmış olabilir.

Ancak bu durumda dahi müteahhit ruhsatı süresiz şekilde geciktiremez.

Aksi hâlde müteahhit kendi kusuruyla ruhsatı yıllarca geciktirerek teslim süresinin hiçbir zaman başlamamasını sağlayabilir.

Bu nedenle sözleşmelerde ruhsat alma süresi ayrıca açık şekilde belirlenmelidir.

Örneğin;

“Yüklenici sözleşme tarihinden itibaren altı ay içerisinde yapı ruhsatını almak zorundadır. İnşaat ruhsat tarihinden itibaren 24 ay içinde tamamlanacaktır.”

şeklindeki bir düzenleme çok daha güvenlidir.

Müteahhit “Belediye Ruhsat Vermedi” Diyerek Sorumluluktan Kurtulabilir mi?

Otomatik olarak kurtulamaz.

Belediyenin ruhsat vermemesinin nedeni araştırılmalıdır.

Örneğin;

müteahhit projeleri eksik hazırlamış olabilir, proje imar mevzuatına aykırı olabilir, gerekli belgeleri sunmamış olabilir veya belediyenin talep ettiği düzeltmeleri zamanında yapmamış olabilir.

Böyle bir durumda gecikmenin kamu kurumundan kaynaklandığını söylemek yeterli olmayabilir.

Buna karşılık müteahhit bütün işlemleri zamanında ve eksiksiz yerine getirmiş ancak sonradan ortaya çıkan imar planı değişikliği, idari karar veya kendisine yüklenemeyecek başka bir sebeple ruhsat alınamamış olabilir.

Bu durumda sorumluluk farklı değerlendirilebilir.

Dolayısıyla önemli olan yalnızca ruhsatın alınmaması değil, ruhsat alınamamasında tarafların kusurunun bulunup bulunmadığıdır.

İmar Durumu Nedeniyle Ruhsat Alınamıyorsa Müteahhit Sorumlu mudur?

Her zaman değil.

Arsanın yapılaşmaya uygun olmaması veya tarafların düşündüğü ölçekte yapı yapılmasına imar mevzuatının izin vermemesi hâlinde sözleşmenin kurulmasından önce hangi tarafın bu durumu araştırması gerektiği önem kazanır.

Profesyonel bir müteahhitten, üstlendiği projenin hukuki ve teknik olarak gerçekleştirilebilirliği konusunda belirli bir özen göstermesi beklenir.

Ancak arsa sahibinin müteahhide yanlış bilgi vermiş olması, taşınmazdaki hukuki engelleri gizlemesi veya kendi kusuruyla ruhsat alınmasını engellemesi hâlinde sorumluluk farklılaşabilir.

Örneğin arsa üzerinde çözülmemiş mülkiyet problemi bulunduğu ve bunun arsa sahibi tarafından bilinmesine rağmen müteahhide açıklanmadığı durumda ruhsat gecikmesinin tamamen müteahhide yüklenmesi doğru olmayabilir.

Ruhsat Alınmaması Nedeniyle Arsa Sahibi Sözleşmeyi Feshedebilir mi?

Ruhsatın alınmaması her durumda sözleşmenin otomatik olarak sona ermesi sonucunu doğurmaz.

Öncelikle;

sözleşmede ruhsat alma süresinin bulunup bulunmadığı, gecikmenin ne kadar olduğu, gecikmenin hangi taraftan kaynaklandığı ve inşaatın zamanında tamamlanmasının artık mümkün olup olmadığı

değerlendirilmelidir.

Türk Borçlar Kanunu’nun eser sözleşmesine ilişkin hükümleri kapsamında yüklenicinin işe zamanında başlamaması veya işi sözleşmeye aykırı şekilde geciktirmesi ve iş sahibine yüklenemeyen gecikme nedeniyle işin zamanında tamamlanmasının artık mümkün olmadığının anlaşılması hâlinde iş sahibinin teslim tarihini beklemeden sözleşmeden dönmesi gündeme gelebilir. (Mevzuat)

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde taşınmaz devri de bulunduğundan fesih veya dönmenin hukuki sonuçları ayrıca dikkatle değerlendirilmelidir.

Müteahhide daha önce tapu devredilmişse sorun yalnızca sözleşmenin sona erdirilmesiyle bitmeyebilir; tapu iptali ve tescil ile üçüncü kişilere yapılan devirler de gündeme gelebilir.

Ruhsat Alınmaması Nedeniyle Tazminat Talep Edilebilir mi?

Ruhsat alma borcu müteahhide ait olduğu hâlde müteahhidin kusurlu davranışı nedeniyle ruhsat alınamamışsa ve arsa sahibi bundan zarar görmüşse tazminat talebi gündeme gelebilir.

Örneğin ruhsatın gereksiz şekilde gecikmesi nedeniyle;

arsa sahibi kira gelirinden mahrum kalmış olabilir, eski yapı erken boşaltılmış olabilir, başka bir yerde kira ödemek zorunda kalmış olabilir veya projenin tamamlanması önemli ölçüde gecikmiş olabilir.

Bu zararların talep edilebilmesi için ruhsat gecikmesi ile zarar arasında bağlantının bulunması gerekir.

Ayrıca müteahhidin sorumluluğunu ortadan kaldıran veya azaltan bir neden bulunup bulunmadığı da değerlendirilmelidir.

Ruhsat Gecikmesi Nedeniyle Kira Kaybı İstenebilir mi?

Somut olayın şartlarına göre mümkün olabilir.

Örneğin sözleşmeye göre müteahhit altı ay içerisinde ruhsat alacak ve ardından inşaata başlayacaktır.

Müteahhit hiçbir işlem yapmayarak ruhsatı bir buçuk yıl geciktirmiş ve bütün proje buna bağlı olarak bir yıl geç teslim edilmiş olabilir.

Arsa sahibinin teslim edilmesi gereken bağımsız bölümlerden elde edeceği kira gelirinin de bu nedenle gecikmesi mümkündür.

Böyle bir durumda arsa sahibinin gecikmeden kaynaklanan zararının tazminini talep edip edemeyeceği sözleşmenin hükümleri ve müteahhidin kusuru çerçevesinde değerlendirilir.

Sözleşmede Ruhsat Gecikmesi İçin Cezai Şart Konulabilir mi?

Evet.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde ruhsat alma süresinin açık biçimde belirlenmesi ve gecikme hâlinde cezai şart öngörülmesi mümkündür.

Örneğin;

“Yüklenici sözleşme tarihinden itibaren altı ay içerisinde yapı ruhsatını almak zorundadır. Bu sürenin yükleniciden kaynaklanan nedenle aşılması hâlinde her gecikilen ay için belirlenen tutarda cezai şart ödenecektir.”

şeklinde bir düzenleme yapılabilir.

Böyle bir hüküm, ruhsat sürecinin belirsiz biçimde uzamasını önlemek bakımından arsa sahibi açısından önemli bir güvence oluşturabilir.

Ruhsat Alındıktan Sonra İnşaata Ne Zaman Başlanmalıdır?

İmar mevzuatı ruhsatın süresiz geçerli olmasını kabul etmemektedir.

Mevcut düzenlemeye göre yapı ruhsatının alınmasından itibaren iki yıl içinde yapıya başlanması, başlama süresiyle birlikte toplam beş yıl içinde yapının tamamlanması gerekir; aksi hâlde ruhsat hükümsüz hâle gelir ve yeniden ruhsat alınması gerekir.

Ancak kat karşılığı inşaat sözleşmesinde daha kısa süreler kararlaştırılabilir.

Örneğin mevzuat müteahhide iki yıl içinde başlama imkânı tanıyor olsa dahi taraflar sözleşmede;

“Ruhsatın alınmasından itibaren 30 gün içerisinde inşaata başlanacaktır.”

hükmünü düzenlemiş olabilir.

Bu durumda müteahhidin arsa sahibine karşı sözleşmesel yükümlülüğü bakımından 30 günlük süre önem taşır.

Ruhsat Alındığı Hâlde İnşaata Başlanmaması Durumunda Ne Yapılabilir?

Ruhsat alınmış ancak müteahhit inşaata başlamıyorsa artık sorun ruhsat değil işe başlama borcunun ihlali hâline gelir.

Arsa sahibi müteahhide ihtar göndererek inşaata başlanmasını talep edebilir.

Gecikme ağırlaşmış ve inşaatın sözleşmedeki teslim tarihine kadar tamamlanması artık mümkün görünmüyorsa sözleşmeden doğan daha ileri haklar gündeme gelebilir.

Bu nedenle ruhsatın alınmış olması müteahhidin bütün yükümlülüklerini yerine getirdiği anlamına gelmez.

Müteahhit Ruhsat Alamadığı Hâlde Arsa Paylarını İsteyebilir mi?

Bu durum sözleşmedeki kademeli tapu devir sistemine göre değerlendirilmelidir.

Örneğin sözleşmede;

“Yapı ruhsatının alınmasıyla birlikte arsa payının yüzde 10’u yükleniciye devredilecektir.”

hükmü bulunuyorsa müteahhit ruhsat almadan bu aşamaya ilişkin tapu devrini talep edemeyebilir.

Bu nedenle kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde tapu devirlerinin;

• yapı ruhsatının alınması,
• temel seviyesinin tamamlanması,
• kaba inşaatın bitirilmesi,
• yapı kullanma izin belgesinin alınması

gibi objektif aşamalara bağlanması arsa sahibini koruyabilir.

Ruhsat alınmadan bütün arsa paylarının baştan müteahhide devredilmesi ise arsa sahibi açısından önemli risk taşır.

Arsa Sahibi Ruhsat Alınmadığını Öğrendiğinde Ne Yapmalıdır?

Öncelikle sözleşme incelenerek ruhsat alma yükümlülüğünün kime ait olduğu belirlenmelidir.

Daha sonra belediyeden veya ilgili idareden ruhsat dosyasının mevcut durumu kontrol edilmelidir.

Gerçekten başvuru yapılmış mıdır?

Proje sunulmuş mudur?

Eksik evrak bildirilmiş midir?

Başvuru neden sonuçlanmamıştır?

Arsa sahibinden beklenen bir belge veya imza var mıdır?

Bu sorular cevaplandırılmadan doğrudan müteahhidin veya arsa sahibinin sorumlu olduğu sonucuna ulaşılmamalıdır.

Ruhsat alma görevinin müteahhide ait olduğu ve gecikmenin müteahhitten kaynaklandığı görülüyorsa yazılı ihtar gönderilerek sürecin tamamlanması istenebilir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Ruhsat Konusunda Hangi Hükümler Bulunmalıdır?

Ruhsat konusunun yalnızca;

“Ruhsat müteahhit tarafından alınacaktır.”

şeklinde tek cümleyle düzenlenmesi çoğu zaman yeterli değildir.

Sağlıklı bir sözleşmede özellikle şu hususların açıkça belirlenmesi yararlıdır:

• Yapı ruhsatını kimin alacağı,
• ruhsat için yapılacak masrafları kimin karşılayacağı,
• projeleri kimin hazırlatacağı,
• arsa sahibinin vermesi gereken vekâlet ve belgeler,
• ruhsatın en geç hangi tarihe kadar alınacağı,
• ruhsat alınamadığında ek süre verilip verilmeyeceği,
• ruhsat gecikmesinde cezai şart uygulanıp uygulanmayacağı,
• ruhsat tarihinin teslim süresine etkisi,
• ruhsatın hiç alınamaması hâlinde sözleşmenin nasıl tasfiye edileceği,
• müteahhide tapu devrinin ruhsat şartına bağlanıp bağlanmadığı.

Bu düzenlemeler, ileride “ruhsatı kim alacaktı?” tartışmasının önemli ölçüde önüne geçebilir.

Sık Sorulan Sorular

Kat karşılığı inşaatta ruhsatı kim almak zorundadır?

Öncelikle sözleşmeye bakılır. Ruhsat alma görevi müteahhide verilmişse arsa sahibi ile müteahhit arasındaki iç ilişkide bu yükümlülük müteahhide aittir. Bununla birlikte ruhsat başvurusu imar mevzuatı kapsamında yapı sahibi veya kanuni vekili üzerinden yürütülür.

Ruhsat alınmadıysa bütün sorumluluk müteahhide mi aittir?

Her durumda değil. Arsa sahibinin gerekli belge, imza veya vekâleti vermemesi nedeniyle ruhsat alınamamışsa sorumluluk farklı değerlendirilebilir.

Müteahhit ruhsat almadan inşaata başlayabilir mi?

Ruhsata tabi bir yapı bakımından kural olarak başlanamaz. Ruhsatsız inşaat tespit edildiğinde yapı mühürlenerek durdurulabilir.

Ruhsatsız inşaat nedeniyle arsa sahibine ceza verilebilir mi?

Somut olayın özelliklerine göre yapı sahibi de idari yaptırımla karşılaşabilir. Ancak ruhsatsızlığa müteahhidin sözleşmeye aykırı davranışı neden olmuşsa arsa sahibi ile müteahhit arasındaki zarar ve sorumluluk ilişkisi ayrıca değerlendirilir.

Ruhsat alınmaması sözleşmenin feshi için yeterli midir?

Her durumda değildir. Ruhsat alma görevinin kime ait olduğu, gecikmenin süresi, nedeni ve inşaatın zamanında tamamlanmasının hâlen mümkün olup olmadığı değerlendirilmelidir.

Ruhsat gecikirse teslim süresi otomatik uzar mı?

Hayır. Teslim süresinin başlangıcı ve ruhsat gecikmesinin etkisi sözleşmedeki hükümlere göre belirlenmelidir.

Müteahhit belediyeyi gerekçe göstererek gecikmeden kurtulabilir mi?

Belediyenin neden ruhsat vermediği araştırılmalıdır. Eksik veya hatalı başvuru müteahhitten kaynaklanıyorsa yalnızca belediyenin işlem yapmadığını söylemek yeterli olmayabilir.

Ruhsat hiç alınamazsa ne olur?

Ruhsatın neden alınamadığına göre sözleşmenin devamı, uyarlanması veya sona erdirilmesi ve tarafların uğradıkları zararların nasıl karşılanacağı ayrıca değerlendirilmelidir.

Sonuç

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yapı ruhsatının alınmaması hâlinde sorumluluğun kime ait olduğu, yalnızca taşınmazın tapuda kimin adına kayıtlı olduğuna bakılarak belirlenemez.

Öncelikle kat karşılığı inşaat sözleşmesinde ruhsat alma görevinin hangi tarafa verildiği incelenmelidir.

Sözleşmede ruhsat işlemlerinin yürütülmesi, projelerin hazırlanması, belediye başvurularının yapılması ve masrafların karşılanması müteahhide bırakılmışsa arsa sahibi ile müteahhit arasındaki özel hukuk ilişkisinde ruhsatın zamanında alınmamasından kural olarak müteahhit sorumlu tutulabilir.

Bununla birlikte arsa sahibinin ruhsat sürecinde yerine getirmesi gereken yükümlülükler de bulunabilir. Arsa sahibi gerekli vekâletnameyi vermemiş, projeleri imzalamamış veya kendisine düşen belgeleri sağlamamışsa gecikmenin müteahhide yüklenip yüklenemeyeceği ayrıca değerlendirilmelidir.

Ruhsat alınmadan inşaata başlanması hâlinde ise mesele çok daha ciddi hâle gelir. İmar mevzuatı kapsamında inşaatın mühürlenmesi ve durdurulması ile idari yaptırımlar gündeme gelebilir.

Arsa sahibinin belediye karşısında yapı sahibi sıfatıyla muhatap olması, müteahhidin sözleşmeden doğan sorumluluğunu kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Müteahhidin ruhsat alma borcunu yerine getirmemesi nedeniyle arsa sahibi zarar görmüşse şartlarına göre gecikme zararları, kira kaybı, cezai şart ve diğer tazminat talepleri gündeme gelebilir.

Ruhsatın uzun süre alınmaması aynı zamanda müteahhidin işe zamanında başlamaması sonucunu doğuruyorsa, gecikmenin ağırlığına göre sözleşmenin sona erdirilmesine ilişkin haklar da değerlendirilebilir.

Bu nedenle arsa sahibinin ruhsat alınmadığını öğrendiğinde ilk olarak belediyedeki dosyanın durumunu araştırması; başvurunun yapılıp yapılmadığını, eksik belgeleri ve gecikmenin gerçek nedenini tespit etmesi gerekir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi hazırlanırken ise ruhsat konusunda belirsizlik bırakılmaması önemlidir. Ruhsatı kimin alacağı, hangi sürede alınacağı, masrafların kime ait olduğu, arsa sahibinin hangi belgeleri sağlayacağı, ruhsat gecikmesinin teslim süresine etkisi ve ruhsat alınamaması hâlinde uygulanacak yaptırımlar sözleşmede açıkça düzenlenmelidir.

Böylece ruhsat alınmadığı veya geciktiği takdirde hangi tarafın sorumlu olduğu konusunda ortaya çıkabilecek uyuşmazlıklar önemli ölçüde azaltılabilir.