Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde en sık karşılaşılan uyuşmazlıklardan biri, müteahhidin binayı fiilen tamamlayarak anahtarları arsa sahibine teslim etmesine rağmen yapı kullanma izin belgesini, yani iskânı almamış olmasıdır. Bu durumda özellikle “Daire teslim edilmiş sayılır mı?”, “Teslim süresi durmuş olur mu?”, “Müteahhit gecikme tazminatı ödemeye devam eder mi?” ve “Arsa sahibi kalan tapuları müteahhide devretmek zorunda mıdır?” soruları önem kazanır.

İskân alınmadan dairenin teslim edilmiş sayılıp sayılmayacağı konusunda tek başına anahtar teslimine bakılarak karar verilemez. Öncelikle kat karşılığı inşaat sözleşmesinin hükümleri incelenmelidir. Sözleşmede teslimin yapı kullanma izin belgesinin alınması şartına bağlanmış olması hâlinde, müteahhidin dairenin anahtarını vermesi veya arsa sahibinin daireyi fiilen kullanmaya başlaması kural olarak sözleşmeye uygun teslim için yeterli olmayabilir.

Özellikle sözleşmede “iskânlı teslim”, “yapı kullanma izin belgesi alınarak teslim”, “anahtar teslim” veya benzeri ifadeler bulunuyorsa müteahhidin yapı kullanma izin belgesini alma yükümlülüğü teslim borcunun bir parçası olarak değerlendirilebilir. Yargıtay uygulamasında da sözleşmenin teslimi iskân şartına bağladığı hâllerde, arsa sahibinin daireyi fiilen kullanmaya başlamasının tek başına yükleniciyi teslim borcundan kurtarmayabileceği kabul edilmektedir.

Bu nedenle “anahtarı verdim, artık teslim gerçekleşmiştir” şeklindeki yaklaşım her kat karşılığı inşaat sözleşmesi bakımından doğru değildir.

İskân Nedir?

Halk arasında “iskân” olarak bilinen belge, hukuki ve teknik adıyla yapı kullanma izin belgesidir.

Yapının ruhsat ve eklerine uygun şekilde tamamlanmasının ardından, kullanıma ilişkin gerekli koşulların sağlanması üzerine ilgili idare tarafından yapı kullanma izin belgesi düzenlenir. İskân alınması, inşaatın yalnızca fiziksel olarak bitirilmesinden farklı bir aşamadır.

Bu nedenle bir apartmanın;

duvarlarının tamamlanmış, kapılarının takılmış, elektrik tesisatının çalışıyor, dairelerin anahtarlarının teslim edilmiş olması,

tek başına yapının bütün hukuki ve idari süreçlerinin tamamlandığı anlamına gelmez.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde müteahhit yalnızca fiziksel bir bina yapmayı değil, sözleşmenin kapsamına göre hukuken kullanılabilir ve gerekli izinleri tamamlanmış bir yapı teslim etmeyi de üstlenmiş olabilir.

Dairenin Anahtarının Teslim Edilmesi Hukuken Teslim Anlamına Gelir mi?

Anahtar teslimi önemli bir göstergedir ancak her durumda tek başına yeterli değildir.

Eser sözleşmesi bakımından teslim, meydana getirilen eserin iş sahibinin hâkimiyetine bırakılması anlamına gelebilir. Ancak kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde tarafların teslim konusunda özel şartlar kararlaştırmaları mümkündür.

Örneğin sözleşmede;

“Arsa sahibine ait bağımsız bölümler yapı kullanma izin belgesi alınmış, tüm abonelikleri yapılmaya hazır ve anahtar teslim biçimde teslim edilecektir.”

hükmü varsa yalnızca anahtarların verilmesiyle sözleşmedeki teslim borcunun tamamen yerine getirildiğini söylemek güçtür.

Burada fiilî teslim ile sözleşmeye uygun tam teslim birbirinden ayrılmalıdır.

Arsa sahibi daireye girmiş, eşyalarını taşımış ve hatta bir süre dairede yaşamış olabilir. Buna rağmen müteahhit sözleşmede açıkça üstlendiği iskân alma yükümlülüğünü yerine getirmemişse sözleşmesel borcu devam edebilir.

Sözleşmede “İskân Alınarak Teslim Edilecektir” Yazıyorsa Ne Olur?

Bu durumda hukuki değerlendirme daha açıktır.

Taraflar teslimi açıkça yapı kullanma izin belgesinin alınmasına bağlamışlarsa müteahhit, kural olarak iskânı almadan;

“Ben daireyi teslim ettim ve bütün borçlarımı yerine getirdim.”

diyemez.

Yargıtay uygulamasında da sözleşmede iskân alınması yüklenicinin borçları arasında düzenlenmiş ve teslim iskân şartına bağlanmışsa, iskân alınmadan yüklenicinin tam ifasının gerçekleşmediği kabul edilen kararlar bulunmaktadır. Hatta arsa sahibinin bir süre bağımsız bölümde oturmuş olması dahi bu sonuca tek başına engel görülmemiştir.

Bu durumda müteahhidin sözleşmedeki teslim süresini aşıp aşmadığı da iskânın alınma tarihi dikkate alınarak değerlendirilebilir.

“Anahtar Teslim” İfadesi İskânı da Kapsar mı?

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde sık kullanılan ifadelerden biri “anahtar teslim”dir.

Sözleşmede;

“Yüklenici binayı anahtar teslim olarak arsa sahibine teslim edecektir.”

şeklinde hüküm bulunabilir.

Anahtar teslim kavramının kapsamı sözleşmenin bütününe göre değerlendirilmekle birlikte, Yargıtay uygulamasında anahtar teslim taahhüdünün yapı kullanma izin belgesinin alınmasını da kapsayabileceği kabul edilmektedir.

Bu nedenle sözleşmesinde “anahtar teslim” ifadesi bulunan bir müteahhidin yalnızca fiziksel inşaatı bitirip anahtarları vermesiyle bütün borçlarından kurtulduğu kabul edilmemelidir.

Özellikle;

yapı kullanma izin belgesinin alınması, ortak alanların tamamlanması, gerekli teknik işlemlerin bitirilmesi ve sözleşmede belirtilen diğer teslim şartlarının yerine getirilmesi

ayrıca incelenmelidir.

Sözleşmede İskân Konusunda Hiçbir Hüküm Yoksa Ne Olur?

En dikkatli değerlendirilmesi gereken durum budur.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yapı kullanma izin belgesinin alınmasına ilişkin hiçbir açık hüküm bulunmuyorsa “iskân yoksa hiçbir şekilde teslim gerçekleşmez” şeklinde otomatik bir sonuca varmak her dosyada doğru olmayabilir.

Bu durumda;

sözleşmenin bütünü, tarafların teslimden ne anladığı, müteahhidin ruhsat ve belediye işlemlerini üstlenip üstlenmediği, yapının fiilen tamamlanıp tamamlanmadığı ve yapı kullanma izin belgesinin neden alınamadığı

birlikte değerlendirilmelidir.

Dolayısıyla sözleşmede iskânla ilgili açık hüküm bulunmayan dosyalarda fiilî teslim ile müteahhidin kalan sözleşmesel yükümlülükleri birbirinden ayrılabilir.

Örneğin daire fiilen arsa sahibine bırakılmış olabilir; ancak yapı kullanma izin belgesini almak da müteahhidin sözleşmeden doğan tamamlanmamış bir borcu olarak devam edebilir.

İskân Alınmamış Dairede Oturulması Teslim Anlamına Gelir mi?

Tek başına her durumda değil.

Arsa sahibinin daireye taşınmış olması önemli bir olgudur. Ancak özellikle sözleşmede teslim açıkça iskân şartına bağlanmışsa arsa sahibinin daireyi kullanmaya başlaması müteahhidin;

“Artık teslim gerçekleşti, gecikme sorumluluğum sona erdi.”

demesi için tek başına yeterli olmayabilir.

Yargıtay uygulamasında, sözleşmenin iskânı teslimin parçası hâline getirdiği bir uyuşmazlıkta arsa sahiplerinin belirli süre binada oturmuş olmaları teslim olarak kabul edilmemiştir.

Bunun nedeni, tarafların teslim kavramını sözleşmeyle sıradan fiziksel teslimden daha geniş biçimde belirlemiş olmalarıdır.

İskân Alınmadan Teslim Tutanağı İmzalanırsa Ne Olur?

Teslim tutanağının içeriği son derece önemlidir.

Arsa sahibi;

“Bağımsız bölümü eksiksiz, ayıpsız, iskânlı ve sözleşmeye tamamen uygun olarak teslim aldım. Müteahhitten hiçbir hak ve alacağım bulunmamaktadır.”

şeklinde kapsamlı bir tutanak imzalarsa ileride ciddi ispat ve yorum sorunlarıyla karşılaşabilir.

Buna karşılık iskân henüz alınmamışsa teslim tutanağına açıkça;

“Bağımsız bölümün fiilî anahtar teslimi yapılmış olup yapı kullanma izin belgesinin alınmasına ilişkin yüklenicinin tüm yükümlülükleri devam etmektedir. İskân alınmaması ve geç teslimden kaynaklanan her türlü talep ve dava hakkımız saklıdır.”

şeklinde bir çekince konulması arsa sahibinin hukuki durumunu daha açık hâle getirebilir.

Dolayısıyla arsa sahibinin yalnızca anahtarı teslim alırken değil, teslim tutanağını imzalarken de dikkatli olması gerekir.

İskân Alınmaması Müteahhidin Temerrüdüne Yol Açar mı?

Sözleşmedeki teslim borcu iskânın alınmasını da kapsıyorsa ve kararlaştırılan teslim süresi geçmişse müteahhidin temerrüdü gündeme gelebilir.

Örneğin taraflar;

“Yüklenici, yapı ruhsatının alınmasından itibaren 24 ay içerisinde inşaatı tamamlayacak ve yapı kullanma izin belgesini alarak bağımsız bölümleri teslim edecektir.”

şeklinde anlaşmış olabilir.

Yirmi dört ay sonunda;

inşaat fiziksel olarak bitmiş, anahtarlar verilmiş ancak iskân alınmamışsa

müteahhidin teslim borcunu tamamen yerine getirdiği kabul edilmeyebilir.

Böyle bir durumda sözleşmedeki gecikme hükümleri, cezai şart ve tazminat talepleri gündeme gelebilir.

İskân Alınmadığı Sürece Gecikme Tazminatı Devam Eder mi?

Bu konuda sözleşmenin içeriği belirleyicidir.

Teslim açıkça iskân şartına bağlanmışsa ve müteahhit süresinde yapı kullanma izin belgesini almamışsa arsa sahibi teslimin geciktiğini ileri sürebilir.

Sözleşmede;

her gecikilen ay için belirli miktarda cezai şart,

rayiç kira bedeli,

veya başka bir gecikme tazminatı

kararlaştırılmış olabilir.

Bu durumda müteahhit dairenin anahtarını arsa sahibine vermiş olsa bile sözleşmeye göre tam teslim gerçekleşmemişse gecikme zararının hangi tarihe kadar devam ettiği ayrıca değerlendirilir.

Ancak arsa sahibinin daireyi fiilen kullanması nedeniyle gerçekten kira kaybı bulunup bulunmadığı ile sözleşmede kararlaştırılmış cezai şart birbirinden farklı hukuki taleplerdir.

Bu nedenle zarar hesabı yapılırken hangi talebin ileri sürüldüğü açık biçimde belirlenmelidir.

Arsa Sahibi Dairede Oturuyorsa Kira Kaybı Talep Edebilir mi?

Bu konu özellikle dikkatli değerlendirilmelidir.

Daire fiilen arsa sahibinin kullanımına verilmiş ve arsa sahibi burada oturuyorsa;

“Daire bana hiç teslim edilmedi, dolayısıyla bütün dönem için kira kaybım var.”

iddiası her durumda kabul edilmeyebilir.

Çünkü arsa sahibi taşınmazı fiilen kullanmaktadır.

Ancak sözleşmede gecikme hâlinde zarardan bağımsız olarak belirli bir cezai şart kararlaştırılmışsa bunun hukuki durumu farklı olabilir.

Ayrıca iskân bulunmaması nedeniyle taşınmazın ekonomik veya hukuki kullanımında somut bir kayıp oluşmuşsa bu zararın niteliği ayrıca değerlendirilebilir.

Dolayısıyla “iskân yoksa mutlaka aylık kira bedeli alınır” şeklinde genel bir kural bulunmamaktadır.

Müteahhit İskân Almadan Son Arsa Paylarının Devrini İsteyebilir mi?

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahiplerinin en önemli güvence araçlarından biri, müteahhide ait bazı tapuların inşaatın belirli aşamalarına veya iskânın alınmasına bağlanmasıdır.

Örneğin sözleşmede;

“Yükleniciye ait son iki bağımsız bölümün tapusu, yapı kullanma izin belgesinin alınmasından sonra devredilecektir.”

şeklinde hüküm bulunabilir.

Böyle bir durumda müteahhit iskânı almadan son tapuların devrini talep etmekte güçlük yaşayabilir.

Yargıtay uygulamasında da yüklenicinin iskân alınmış şekilde teslim borcunu yerine getirmediği hâllerde sözleşmede karşı edim olarak belirlenen taşınmazı istemeye henüz hak kazanmadığının kabul edildiği kararlar bulunmaktadır.

Bu nedenle kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde son tapu devrinin iskân şartına bağlanması, arsa sahipleri açısından önemli bir sözleşmesel güvence olabilir.

Yapı Kullanma İzin Belgesini Kim Almak Zorundadır?

Öncelikle sözleşmeye bakılmalıdır.

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin önemli bölümünde;

proje, ruhsat, belediye işlemleri ve yapı kullanma izin belgesini alma yükümlülüğü müteahhide bırakılmaktadır.

Böyle bir hüküm varsa müteahhit;

“Bina bitti, bundan sonra iskânı arsa sahibi alsın.”

diyerek yükümlülüğünden tek taraflı olarak kurtulamaz.

Ancak iskânın alınabilmesi için arsa sahibinin yapması gereken bir işlem bulunuyorsa durum farklıdır.

Örneğin arsa sahibinin gerekli bir belgeyi imzalamaması veya kendisine düşen bir hukuki işlemi haklı neden olmaksızın yapmaması iskân sürecini engelliyorsa gecikmenin tamamının müteahhide yüklenmesi mümkün olmayabilir.

İskân Müteahhidin Kusuru Nedeniyle Alınamıyorsa Ne Olur?

Uygulamada yapı kullanma izin belgesinin alınamamasının en önemli nedenlerinden biri, inşaatın ruhsat ve onaylı projeye uygun yapılmamış olmasıdır.

Örneğin müteahhit;

projeye aykırı ilave alan yapmış, ortak alanı değiştirmiş, ruhsat dışı bağımsız bölüm oluşturmuş veya giderilmesi gereken teknik aykırılıklar bırakmış olabilir.

Bu nedenle belediyeden yapı kullanma izin belgesi alınamıyorsa müteahhidin sorumluluğu daha ağır hâle gelebilir.

Arsa sahibi bu durumda öncelikle aykırılığın giderilmesini ve yapının iskân alınabilir hâle getirilmesini talep edebilir.

Aykırılığın giderilmesi mümkün değil veya aşırı güç hâle gelmişse sözleşmenin niteliğine göre tazminat ve diğer hukuki seçenekler ayrıca değerlendirilmelidir.

Arsa Sahibinin Kusuru Nedeniyle İskân Alınamıyorsa Ne Olur?

Her iskân gecikmesinden müteahhit sorumlu değildir.

Örneğin yapı kullanma izin belgesi alınabilmesi için arsa sahibinin yapması gereken belirli bir işlem bulunabilir.

Arsa sahibi;

gerekli belgeyi vermiyor, zorunlu işlemi imzalamıyor veya kendi yaptığı projeye aykırı bir değişiklik nedeniyle iskân sürecini engelliyorsa

müteahhidin gecikmeden tamamen sorumlu tutulması mümkün olmayabilir.

Bu nedenle iskânın alınmamış olması tek başına yeterli değildir.

İskânın neden alınamadığı mutlaka araştırılmalıdır.

Belediyedeki Eksik İşlemler Nedeniyle İskân Gecikirse Kim Sorumludur?

Müteahhit;

“Belediye işlemleri uzattı.”

savunmasına dayanabilir.

Ancak öncelikle müteahhidin kendisine düşen bütün işlemleri zamanında yapıp yapmadığı araştırılmalıdır.

Örneğin belediyenin istediği belgeler altı ay geç sunulmuşsa gecikmenin idareye yüklenmesi doğru olmayabilir.

Buna karşılık müteahhit bütün belgeleri ve projeleri eksiksiz teslim etmiş, kendi üzerine düşen bütün işlemleri gerçekleştirmiş ve gecikme tamamen idari süreçten kaynaklanmışsa sorumluluk farklı değerlendirilebilir.

İskân Alınamaması Ayıplı İfa Sayılır mı?

Bu konuda her dosyanın özelliklerine göre hukuki nitelendirme yapılmalıdır.

Yapı kullanma izin belgesinin alınamaması, özellikle bunun sebebi ruhsat veya projeye aykırı imalatsa, müteahhidin sözleşmeye uygun eser meydana getirmediğini gösterebilir.

Örneğin yapı;

mimari projeden farklı, teknik eksiklikleri bulunan veya ruhsata aykırı durumda

olduğu için iskân alınamıyorsa yalnızca bir “evrak eksikliği” söz konusu değildir.

Arsa sahibine hukuken sorunlu bir yapı teslim edilmiş olabilir.

Bu durumda aykırılığın giderilmesi, zararların tazmini ve olayın ağırlığına göre diğer sözleşmesel haklar gündeme gelebilir.

İskân Alınmadan Kat Mülkiyetine Geçilebilir mi?

Kat irtifakı, kat mülkiyeti ve yapı kullanma izin belgesi birbirleriyle bağlantılı ancak farklı hukuki kurumlardır.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde müteahhidin yükümlülükleri yalnızca fiziksel daire tesliminden ibaret olmayabilir. Sözleşmede kat mülkiyetine geçiş, bağımsız bölüm tapularının oluşturulması veya buna ilişkin işlemlerin tamamlanması da müteahhidin borcu olarak kararlaştırılmış olabilir.

Bu nedenle;

“Daireyi kullanabiliyorum, demek ki bütün tapu ve iskân işlemleri tamamlanmıştır.”

şeklinde düşünülmemelidir.

Arsa sahibi teslim aşamasında belediye ve tapu kayıtlarının durumunu ayrıca kontrol etmelidir.

İskân Alınmamış Daireyi Arsa Sahibi Teslim Almak Zorunda mıdır?

Sözleşmede açıkça iskânlı teslim kararlaştırılmışsa arsa sahibi, kural olarak müteahhidin sözleşmeye aykırı şekilde iskânsız teslim teklifini tam ve gereği gibi ifa olarak kabul etmek zorunda olmayabilir.

Ancak her durumda dairenin anahtarını almaktan kaçınmak en doğru yöntem olmayabilir.

Örneğin arsa sahibi daireyi fiilen teslim alırken tutanağa;

“Yapı kullanma izin belgesinin henüz alınmamış olması nedeniyle yüklenicinin sözleşmeden doğan iskân, gecikme ve diğer tüm yükümlülüklerine ilişkin haklarımız saklıdır.”

şeklinde çekince koyabilir.

Somut olayın özelliklerine göre fiilî teslimin kabulü ile hukuki hakların saklı tutulması birlikte mümkün olabilir.

Arsa Sahibi İskân Alınmadığını Nasıl Kontrol Edebilir?

Arsa sahibi yalnızca müteahhidin sözlü açıklamasına güvenmemelidir.

İlgili belediyeden veya yetkili idareden yapı kullanma izin belgesinin düzenlenip düzenlenmediği kontrol edilebilir.

Ayrıca;

yapı ruhsatı, son onaylı mimari proje, tadilat projeleri ve varsa iskân başvurusu sırasında bildirilen eksiklikler

incelenebilir.

Müteahhit;

“İskân başvurusu yapıldı, birkaç güne çıkacak.”

diyorsa bunun gerçekten doğru olup olmadığı idari dosyadan kontrol edilmelidir.

İskân Alınmamasının Nedeni Nasıl Tespit Edilir?

İskân uyuşmazlıklarında yalnızca belgenin bulunmadığını tespit etmek çoğu zaman yeterli değildir.

Asıl önemli soru şudur:

İskân neden alınamamıştır?

Neden;

sadece tamamlanmamış bürokratik işlem mi, eksik ortak alan mı, sözleşmeye aykırı inşaat mı, ruhsata aykırı imalat mı, arsa sahibinden kaynaklanan bir engel mi?

Bu ayrım müteahhidin sorumluluğunun belirlenmesi bakımından önemlidir.

Gerekirse belediye dosyası ve yapı teknik uzmanları aracılığıyla inceleme yapılmalıdır.

İskân Alınmadan Daire Teslim Edildiğinde Arsa Sahibi Ne Yapmalıdır?

Arsa sahibinin izlemesi gereken yol somut olayın özelliklerine göre değişmekle birlikte genel olarak şu hususlar önem taşır:

1. Kat karşılığı inşaat sözleşmesindeki teslim maddesi incelenmelidir.
2. İskânın kimin sorumluluğunda olduğu belirlenmelidir.
3. Belediyeden yapı kullanma izin belgesinin bulunup bulunmadığı kontrol edilmelidir.
4. İskânın neden alınamadığı araştırılmalıdır.
5. Yapının ruhsat ve projeye uygunluğu kontrol edilmelidir.
6. Eksiklik müteahhitten kaynaklanıyorsa yazılı ihtar gönderilmelidir.
7. Fiilî teslim yapılacaksa teslim tutanağına iskâna ilişkin açık çekince konulmalıdır.
8. Sözleşmede gecikme cezası veya kira tazminatı varsa teslim tarihi buna göre değerlendirilmelidir.
9. Müteahhide yapılacak son tapu devrinin iskâna bağlı olup olmadığı kontrol edilmelidir.
10. İskân alınamamasının yapısal veya hukuki bir aykırılıktan kaynaklandığı durumlarda tazminat ve diğer dava hakları değerlendirilmelidir.

Sık Sorulan Sorular

İskân olmadan anahtar teslim edilirse daire teslim edilmiş sayılır mı?

Her durumda değil. Özellikle sözleşmede iskânlı veya anahtar teslim şartı bulunuyorsa yalnızca anahtarın verilmesi müteahhidin bütün teslim borçlarını yerine getirdiği anlamına gelmeyebilir.

Arsa sahibi iskânsız dairede oturuyorsa teslim gerçekleşmiş olur mu?

Fiilî kullanım teslim bakımından önemli bir olgudur. Ancak sözleşme teslimi açıkça iskân şartına bağlamışsa yalnızca arsa sahibinin dairede oturması tam ve sözleşmeye uygun teslim için yeterli olmayabilir.

“Anahtar teslim” sözleşme varsa müteahhit iskân almak zorunda mıdır?

Sözleşmenin tamamı değerlendirilmekle birlikte Yargıtay uygulamasında anahtar teslim yükümlülüğünün yapı kullanma izin belgesinin alınmasını da kapsayabileceği kabul edilmektedir.

İskân alınmadıysa müteahhit son tapuyu isteyebilir mi?

Sözleşmede kalan tapuların iskân alınmasına bağlandığı durumda müteahhit bu şart gerçekleşmeden tapu devrini istemekte güçlük yaşayabilir. Yargıtay uygulamasında iskânlı teslim borcunu yerine getirmeyen yüklenicinin karşı edimi henüz talep edemeyeceğinin kabul edildiği örnekler bulunmaktadır.

İskân alınmadığı sürece gecikme cezası işler mi?

Sözleşmedeki teslim ve cezai şart hükümlerine göre değerlendirilir. Teslim iskân şartına bağlanmışsa müteahhit açısından gecikmenin devam ettiği ileri sürülebilir.

Yapı kullanma izin belgesini arsa sahibi kendisi almak zorunda mıdır?

Öncelikle sözleşmeye bakılmalıdır. İskân alma yükümlülüğü müteahhide verilmişse müteahhit bu görevi arsa sahibine tek taraflı biçimde yükleyemez.

İskân alınamamasının nedeni projeye aykırılıksa ne yapılabilir?

Müteahhitten projeye ve ruhsata aykırılıkların giderilerek iskânın alınması talep edilebilir. Ayrıca ortaya çıkan zararlar ve sözleşmeden doğan diğer haklar ayrıca değerlendirilebilir.

İskânsız daireyi teslim alırsam haklarımı kaybeder miyim?

Her durumda değil. Ancak teslim tutanağının içeriği önemlidir. İskân ve gecikmeye ilişkin hakların açıkça saklı tutulması ileride ortaya çıkabilecek uyuşmazlıklar açısından önem taşıyabilir.

Sonuç

İskân alınmadan dairenin teslim edilmiş sayılıp sayılmayacağı konusunda öncelikle kat karşılığı inşaat sözleşmesinin teslim hükümlerine bakılmalıdır.

Sözleşmede bağımsız bölümlerin yapı kullanma izin belgesi alınarak teslim edileceği açıkça kararlaştırılmışsa, yalnızca inşaatın fiziksel olarak tamamlanması ve anahtarın arsa sahibine verilmesi kural olarak müteahhidin bütün teslim borçlarını yerine getirdiği anlamına gelmez. Yargıtay uygulamasında da teslimin iskân şartına bağlandığı hâllerde, arsa sahibinin daireyi fiilen kullanmasının dahi tek başına tam teslim olarak kabul edilmediği örnekler bulunmaktadır.

Benzer şekilde sözleşmede “anahtar teslim” ifadesinin kullanılmış olması hâlinde bu yükümlülüğün kapsamına yapı kullanma izin belgesinin alınmasının da girebileceği kabul edilebilir.

Buna karşılık sözleşmede iskân konusunda hiçbir düzenleme bulunmuyorsa her olayda otomatik olarak “iskân yoksa teslim de yoktur” sonucuna ulaşılmamalıdır. Bu durumda tarafların sözleşmedeki iradesi, müteahhidin üstlendiği idari işlemler, yapının fiilî durumu ve iskânın neden alınamadığı birlikte değerlendirilmelidir.

Özellikle fiilî teslim ile sözleşmeye uygun tam teslim birbirinden ayrılmalıdır. Arsa sahibinin anahtarı almış veya daireyi kullanmaya başlamış olması bazı hukuki sonuçlar doğurabilir; fakat müteahhidin iskân alma, projeye uygunluk, eksik işlerin tamamlanması veya diğer sözleşmesel yükümlülükleri devam ediyor olabilir.

İskân alınmamasının sebebi de büyük önem taşır. Müteahhit yapıyı ruhsat veya onaylı projeye aykırı yaptığı için yapı kullanma izin belgesi alınamıyorsa arsa sahibi, aykırılıkların giderilmesini ve yapının iskân alınabilir hâle getirilmesini talep edebilir. Ortaya çıkan gecikme ve zararlar nedeniyle tazminat veya sözleşmede kararlaştırılmış cezai şart talepleri de gündeme gelebilir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde son arsa paylarının veya müteahhide bırakılacak son bağımsız bölümlerin devri iskân şartına bağlanmışsa, arsa sahibinin bu güvenceyi iskân alınmadan ortadan kaldırmaması özellikle önemlidir.

Sonuç olarak iskânsız bir dairenin anahtarının teslim edilmiş olması, müteahhidin her durumda sözleşmeyi tam ve eksiksiz ifa ettiği anlamına gelmez. Arsa sahibinin hangi haklara sahip olduğunun belirlenebilmesi için sözleşmedeki teslim maddesi, iskân alma yükümlülüğü, fiilî kullanım durumu, gecikmenin nedeni ve varsa cezai şart hükümleri birlikte değerlendirilmelidir.