Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde müteahhidin yükümlülüğü çoğu zaman yalnızca binayı fiziksel olarak tamamlamak ve dairelerin anahtarlarını arsa sahibine vermekten ibaret değildir. Sözleşmede aksi kararlaştırılmamışsa veya özellikle “iskânlı teslim”, “yapı kullanma izin belgesi alınarak teslim” ya da “anahtar teslim” gibi ifadeler kullanılmışsa, yapı kullanma izin belgesinin alınması da yüklenicinin tamamlaması gereken önemli işlemlerden biri hâline gelebilir.

Bu nedenle müteahhit binayı tamamlamış, dairelerin anahtarlarını teslim etmiş ve hatta arsa sahipleri dairelerde yaşamaya başlamış olsa bile iskân belgesinin alınmamış olması, müteahhidin sözleşmeden doğan borçlarının tamamen sona erdiği anlamına gelmeyebilir.

Özellikle iskân alınamamasının nedeni projeye veya ruhsata aykırı imalatlar, tamamlanmamış ortak alanlar, eksik teknik işlemler ya da müteahhidin yerine getirmediği başka yükümlülükler ise arsa sahibi; eksikliklerin giderilmesini, iskânın alınmasını, şartları varsa gecikme tazminatı ve cezai şart ödenmesini, kalan tapu paylarının devrinden kaçınmayı, nama ifa yoluna başvurmayı ve ağır ihlallerde sözleşmenin sona erdirilmesine ilişkin haklarını değerlendirebilir.

3194 sayılı İmar Kanunu’nda yapının kullanılmasının yapı kullanma izin belgesine bağlandığı düzenlenmektedir. Bu nedenle iskânın bulunmaması yalnızca taraflar arasındaki bir belge eksikliği olarak görülmemelidir. (Mevzuat)

İskân Belgesi Nedir?

Halk arasında “iskân” olarak bilinen belgenin hukuki adı yapı kullanma izin belgesidir.

Yapı tamamlandıktan sonra ilgili idare tarafından yapılan değerlendirme sonucunda, mevzuattaki şartların gerçekleşmesi hâlinde yapı kullanma izin belgesi düzenlenir. İskân, inşaatın yalnızca fiziksel olarak tamamlanmış olmasından farklı bir aşamayı ifade eder. (Mevzuat)

Örneğin bir binada;

duvarlar yapılmış, kapılar ve pencereler takılmış, elektrik ve su tesisatı çalışıyor ve dairelerde oturuluyor

olabilir.

Buna rağmen bina için yapı kullanma izin belgesi düzenlenmemiş olabilir.

Dolayısıyla “binada oturulabiliyor” ile “binanın iskânı alınmıştır” aynı şey değildir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi açısından da bu ayrım son derece önemlidir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde İskânı Kim Almak Zorundadır?

Bu sorunun cevabı öncelikle sözleşmede aranmalıdır.

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde genellikle;

yapı ruhsatının alınması, mimari ve teknik projelerin hazırlanması, belediye işlemlerinin yürütülmesi, inşaatın sözleşmeye ve projeye uygun şekilde tamamlanması ve yapı kullanma izin belgesinin alınması

müteahhidin yükümlülükleri arasında düzenlenmektedir.

Sözleşmede iskân alma borcu açıkça müteahhide verilmişse müteahhit;

“Ben binayı yaptım, bundan sonra iskânı arsa sahipleri alsın.”

diyerek yükümlülüğünü tek taraflı olarak arsa sahibine bırakamaz.

Arsa sahibi ile müteahhit arasındaki iç ilişkide hangi işlemin kimin sorumluluğunda olduğu sözleşmenin hükümlerine göre belirlenir.

Sözleşmede “İskânlı Teslim” Yazıyorsa Ne Olur?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde;

“Yüklenici bağımsız bölümleri yapı kullanma izin belgesi alınmış şekilde arsa sahiplerine teslim edecektir.”

şeklinde açık hüküm bulunuyorsa iskânın alınması teslim borcunun önemli bir parçası hâline gelir.

Bu durumda müteahhidin yalnızca anahtarları teslim etmesi, sözleşmedeki teslim borcunu tamamen yerine getirdiği anlamına gelmeyebilir.

Örneğin sözleşmede teslim süresi 24 ay olarak belirlenmiş ve bu süre içerisinde iskânlı teslim öngörülmüşse, 24 ay sonunda bina tamamlanmış fakat yapı kullanma izin belgesi alınmamışsa gecikme ve temerrüt hükümlerinin uygulanması gündeme gelebilir.

Borçlunun sözleşmeden doğan edimini gereği gibi yerine getirmemesi hâlinde Türk Borçlar Kanunu’ndaki temerrüt ve karşılıklı borç yükleyen sözleşmelere ilişkin hükümler uygulanabilir. (Mevzuat)

Müteahhit İskânı Almazsa Arsa Sahibi İlk Olarak Ne Yapmalıdır?

Arsa sahibinin ilk olarak “iskân alınmamış” tespitinden daha ileriye giderek iskânın neden alınamadığını belirlemesi gerekir.

Bu ayrım son derece önemlidir.

Çünkü iskân başvurusu yapılmış ancak idari işlem henüz tamamlanmamış olabilir.

Başka bir olayda ise binanın ruhsat ve projeye aykırı yapılması nedeniyle iskân alınamıyor olabilir.

Bir diğer ihtimalde ortak alanların tamamlanmaması, yangın sistemi veya teknik tesisat eksiklikleri nedeniyle başvuru sonuçlanmamış olabilir.

Bu nedenle ilgili belediyedeki veya yetkili idaredeki yapı dosyası incelenmeli ve yapı kullanma izin belgesinin neden düzenlenmediği tespit edilmelidir.

Müteahhide İhtarname Gönderilebilir mi?

Evet.

İskân alma yükümlülüğü müteahhide ait olduğu hâlde müteahhit bu yükümlülüğünü yerine getirmiyorsa noter ihtarnamesiyle eksikliklerin tamamlanması ve yapı kullanma izin belgesinin alınması talep edilebilir.

İhtarnamede özellikle;

sözleşmedeki iskân yükümlülüğü, teslim tarihi, iskânın hâlen alınmadığı, varsa belediye tarafından tespit edilen eksiklikler ve yükümlülüğün yerine getirilmesi için verilen uygun süre

açıkça belirtilmelidir.

Arsa sahibinin ihtar göndermesi yalnızca müteahhidi uyarmak açısından değil, daha sonraki uyuşmazlıkta arsa sahibinin iskânsız teslimi kabul etmediğinin ve yükleniciden sözleşmenin tamamlanmasını talep ettiğinin ispatlanması bakımından da önemlidir.

Müteahhit İskân İçin Hiç Başvuru Yapmamışsa Ne Olur?

Sözleşmede iskân alma görevi müteahhide ait olduğu hâlde yüklenicinin hiçbir başvuru yapmaması açık bir sözleşmeye aykırılık oluşturabilir.

Örneğin bina bir yıl önce tamamlanmış fakat müteahhit;

“Daha sonra başvuracağız.”

diyerek hiçbir işlem yapmamış olabilir.

Bu durumda arsa sahibi müteahhide uygun süre vererek işlemlerin tamamlanmasını talep edebilir.

Verilen süreye rağmen müteahhit hareketsiz kalıyorsa, somut olayın niteliğine göre aynen ifa, nama ifa, tazminat ve diğer sözleşmesel haklar gündeme gelebilir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 113. maddesi, bir yapma borcunun borçlu tarafından yerine getirilmemesi hâlinde şartları oluştuğunda alacaklının, masrafı borçluya ait olmak üzere edimin kendisi veya başkası tarafından yerine getirilmesine izin verilmesini isteyebilmesine imkân tanımaktadır. (Mevzuat)

Arsa Sahibi İskânı Müteahhit Adına Kendisi Alabilir mi?

Bu noktada nama ifa önemli hâle gelebilir.

Müteahhit iskân alma borcunu yerine getirmiyorsa ancak mevcut eksikliklerin giderilmesi ve gerekli işlemlerin yapılması suretiyle iskân alınması mümkünse arsa sahibinin, şartları mevcut olduğunda mahkemeden yüklenici nam ve hesabına eksik işlerin tamamlanmasına izin verilmesini istemesi gündeme gelebilir.

Arsa payı karşılığı inşaat uyuşmazlıklarında Yargıtay önüne gelen dosyalarda, eksik işlerin yüklenici nam ve hesabına tamamlanmasına izin verilmesine ilişkin talepler bulunmaktadır. (Mevzuat)

Örneğin iskân alınabilmesi için;

ortak alanların tamamlanması, yangın tesisatının düzeltilmesi, otopark eksiklerinin giderilmesi veya projeye uygun hâle getirilmesi gereken bazı imalatların tamamlanması

gerekiyor olabilir.

Müteahhit bunları yapmıyorsa arsa sahibi açısından nama ifa seçeneği değerlendirilebilir.

Ancak arsa sahibinin hiçbir hukuki işlem yapmadan doğrudan bütün işleri kendisinin yaptırması ve daha sonra bütün masrafları müteahhitten istemesi her dosyada risksiz değildir. Özellikle yüksek maliyetli işlemlerde mevcut eksikliklerin ve gerekli giderim bedellerinin önceden tespit edilmesi önemlidir.

İskân Alınamamasının Nedeni Eksik İşlerse Ne Yapılabilir?

Yapı kullanma izin belgesinin alınamamasının nedeni çoğu zaman binadaki tamamlanmamış işler olabilir.

Örneğin;

yangın sistemleri tamamlanmamış, ortak alanlar bitirilmemiş, otopark düzenlenmemiş, teknik tesisatlar eksik bırakılmış veya ruhsat dosyasındaki bazı imalatlar tamamlanmamış

olabilir.

Bu durumda arsa sahibi müteahhitten öncelikle eksik işlerin tamamlanmasını isteyebilir.

Çünkü müteahhidin borcu yalnızca dairelerin içini tamamlamak değildir. Sözleşmenin ve projenin kapsamına göre binanın bütün olarak sözleşmeye ve mevzuata uygun şekilde tamamlanması gerekebilir.

İskân Projeye Aykırılık Nedeniyle Alınamıyorsa Ne Olur?

Bu durum, basit bir belge veya başvuru eksikliğinden daha ciddi olabilir.

Örneğin müteahhit;

onaylı mimari projeye aykırı bağımsız bölüm yapmış, ortak alanı değiştirmiş, ruhsata aykırı ilave alan oluşturmuş veya binayı son onaylı projeden farklı biçimde inşa etmiş

olabilir.

Bu nedenle yapı kullanma izin belgesi alınamıyorsa müteahhidin öncelikle yapıyı ruhsata ve onaylı projeye uygun hâle getirmesi gerekebilir.

Arsa sahibi bu durumda yalnızca;

“İskânı al.”

demekle yetinmemeli, iskân alınmasına engel olan teknik veya hukuki aykırılıkların da giderilmesini istemelidir.

Yapı kullanma izin belgesi bulunmadığı hâllerde ruhsata veya projeye aykırılıkların yapının hukuki durumunu ayrıca etkileyebileceği Yargıtay kararlarına konu olmaktadır. (Mevzuat)

Aykırılığın Giderilmesi Mümkün Değilse Ne Olur?

Daha ağır uyuşmazlıklarda müteahhit binayı öyle bir şekilde yapmış olabilir ki mevcut durumun projeye uygun hâle getirilmesi çok güç veya imkânsızdır.

Örneğin;

yapılaşma hakkı aşılmış, ortak alanlar bağımsız bölümlere katılmış veya ruhsatlandırılması mümkün olmayan ilave bölümler meydana getirilmiş

olabilir.

Bu durumda arsa sahibinin hukuki durumu daha kapsamlı değerlendirilmelidir.

Aykırılığın sözleşmenin amacını ne ölçüde etkilediği, giderilip giderilemeyeceği, arsa sahibinin uğradığı zarar ve müteahhidin kusuru dikkate alınarak tazminat veya sözleşmenin sona erdirilmesine ilişkin haklar gündeme gelebilir.

İskân Alınmadan Daire Teslim Edilmiş Sayılır mı?

Bu soruya her sözleşme açısından aynı cevap verilemez.

Özellikle sözleşmede;

“iskânlı teslim”, “yapı kullanma izin belgesi alınmış olarak teslim”

şeklinde açık hüküm varsa yalnızca anahtarın verilmesi, sözleşmedeki tam teslim borcunun yerine getirildiği anlamına gelmeyebilir.

Arsa sahibi dairede yaşamaya başlamış olsa dahi müteahhidin iskân alma borcu devam edebilir.

Buna karşılık sözleşmede iskânın teslim şartı olduğuna ilişkin hiçbir hüküm bulunmuyorsa fiilî teslim ile iskân alma borcunun birbirinden ayrı değerlendirilmesi gerekebilir.

Dolayısıyla anahtar teslim tarihi ile hukuken sözleşmeye uygun tam teslim tarihinin her zaman aynı olması zorunlu değildir.

İskân Alınmadığı Sürece Müteahhit Gecikmede Sayılır mı?

Sözleşmedeki teslim borcu iskânlı teslim şeklinde düzenlenmişse, belirlenen süre içinde iskân alınmaması müteahhidin gecikme sorumluluğunu gündeme getirebilir.

Örneğin sözleşmede;

“Yüklenici inşaatı 30 ay içerisinde tamamlayacak ve yapı kullanma izin belgesini alarak bağımsız bölümleri arsa sahiplerine teslim edecektir.”

hükmü bulunabilir.

Otuzuncu ayda dairelerin anahtarları verilmiş ancak iskân bir yıl sonra alınmışsa teslimin hukuken hangi tarihte gerçekleştiği önem taşır.

Bu durum özellikle cezai şart ve gecikme tazminatı talepleri açısından belirleyicidir.

Arsa Sahibi İskân Alınmaması Nedeniyle Kira Kaybı İsteyebilir mi?

Şartları oluşmuşsa gecikmeden doğan zararların tazmini gündeme gelebilir.

Ancak kira kaybı bakımından arsa sahibinin bağımsız bölümü fiilen kullanıp kullanmadığı önemlidir.

Örneğin daire teslim edilmemiş ve arsa sahibi hiçbir şekilde kullanamıyorsa kira kaybı hesabı farklıdır.

Buna karşılık arsa sahibi daireyi bir yıldır kullanıyorsa;

“İskân yoktu, bu nedenle bütün yıl için rayiç kira bedeli istiyorum.”

talebinin ayrıca değerlendirilmesi gerekir.

Ancak sözleşmede gecikme hâlinde aylık belirli miktarda cezai şart kararlaştırılmışsa bunun koşulları, fiilî kira kaybından ayrı olarak incelenmelidir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde gecikmeye bağlı cezai şart talepleri Yargıtay uygulamasında da uyuşmazlık konusu olmaktadır. (Mevzuat)

Sözleşmede İskân Gecikmesi İçin Cezai Şart Varsa Talep Edilebilir mi?

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde sıkça;

“Yüklenici, kararlaştırılan tarihte iskânlı teslim gerçekleştirmezse her gecikilen ay için arsa sahibine belirli miktarda ödeme yapacaktır.”

şeklinde hükümler düzenlenmektedir.

Bu durumda cezai şartın;

hangi tarihte başlayacağı, hangi tarihte sona ereceği, teslimin nasıl tanımlandığı ve iskân alınmasının teslim şartı olup olmadığı

sözleşmeden tespit edilmelidir.

İskânlı teslim açıkça kararlaştırılmışsa müteahhidin yalnızca anahtarı vererek cezai şartın işlemesini sona erdirdiğini ileri sürmesi her durumda kabul edilmeyebilir.

Arsa Sahibi Son Tapuları Müteahhide Devretmeyebilir mi?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin içeriğine bağlı olarak mümkün olabilir.

Özellikle sözleşmede tapu devirleri inşaat seviyesine bağlanmış ve;

“Son bağımsız bölümlerin tapusu yapı kullanma izin belgesi alındıktan sonra yükleniciye devredilecektir.”

hükmü bulunuyorsa müteahhit iskânı almadan bu aşamaya ilişkin tapu devrini talep edemeyebilir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde temel prensip, tarafların karşılıklı borçlarını sözleşmeye uygun şekilde yerine getirmesidir. Yargıtay uygulamasında da yüklenicinin kural olarak öncelikle sözleşmeye uygun eseri meydana getirmesi, ardından arsa malikinden karşı edimi talep etmesi gerektiği vurgulanmaktadır. (Mevzuat)

Bu nedenle henüz yerine getirilmemiş iskân borcuna rağmen bütün tapuların müteahhide devredilmesi arsa sahibinin en önemli güvencelerinden birini ortadan kaldırabilir.

Tapular Müteahhide Zaten Devredilmişse Ne Olur?

Arsa sahibi bütün tapuları inşaatın başlangıcında veya henüz iskân alınmadan önce müteahhide devretmiş olabilir.

Bu durumda müteahhidin elindeki sözleşmesel baskı unsuru azalabilir; ancak arsa sahibinin iskânın alınmasını isteme hakkı kendiliğinden sona ermez.

Müteahhit sözleşmedeki iskân alma borcunu yerine getirmemişse aynen ifa, nama ifa, zararların tazmini ve aykırılığın ağırlığına göre diğer sözleşmesel haklar yine değerlendirilebilir.

Ancak müteahhide devredilmiş taşınmazların üçüncü kişilere satılmış veya üzerinde aynî hak tesis edilmiş olması hâlinde uyuşmazlık daha karmaşık hâle gelebilir.

Bu nedenle kat karşılığı inşaat sözleşmesi hazırlanırken son tapu devirlerinin iskânın alınmasına bağlanması arsa sahibi bakımından önemli bir güvence oluşturabilir.

Müteahhit İskân Almadan Projeyi Terk Ederse Ne Yapılabilir?

Müteahhit binanın büyük kısmını tamamladıktan sonra kalan işleri ve iskân sürecini bırakmış olabilir.

Bu durumda arsa sahibinin amacı çoğu zaman bütün sözleşmeyi sona erdirmekten ziyade binayı tamamlamak ve iskânı almak olabilir.

Bu nedenle öncelikle eksik işler ve iskân için gereken işlemler teknik olarak tespit edilmelidir.

Ardından müteahhide ihtar gönderilerek bunların tamamlanması istenebilir.

Müteahhit buna rağmen hareketsiz kalıyorsa nama ifa davası veya diğer uygun hukuki yollar değerlendirilerek kalan işlerin müteahhit nam ve hesabına tamamlanması gündeme gelebilir. Arsa payı karşılığı inşaat uyuşmazlıklarında nama ifa ve cezai şart taleplerinin birlikte ileri sürüldüğü örnekler bulunmaktadır. (Mevzuat)

İskân İçin Gereken Masrafları Arsa Sahibi Öderse Müteahhitten İsteyebilir mi?

İskânın alınması için yapılması gereken işlerin sözleşmeye göre müteahhide ait olması hâlinde, arsa sahibinin zorunlu olarak yaptığı bazı giderlerin müteahhitten talep edilmesi gündeme gelebilir.

Ancak özellikle yüksek tutarlı imalatlarda arsa sahibinin doğrudan bütün işleri yaptırması yerine önce;

eksik işlerin neler olduğu, bunların maliyeti, iskân alınmasına gerçekten engel oluşturup oluşturmadıkları ve yükümlülüğün kime ait olduğu

tespit edilmelidir.

Gerekli şartların bulunması hâlinde TBK m. 113 kapsamında nama ifa yöntemi kullanılabilir. (Mevzuat)

İskân İçin Delil Tespiti Yapılabilir mi?

Evet.

Müteahhit iskânın neden alınamadığı konusunda arsa sahibinden farklı açıklamalar yapıyorsa teknik delil tespiti önemli olabilir.

Örneğin müteahhit;

“Bina tamamen bitmiş durumda, sadece belediye işlemleri bekleniyor.”

derken belediye;

“Projeye aykırılıklar giderilmediği için iskân verilemiyor.”

diyebilir.

Bu durumda belediye dosyasının incelenmesi ve gerekiyorsa uzman bilirkişiler tarafından yapı üzerinde tespit yapılması önemlidir.

Delil tespitiyle;

mevcut eksiklikler, projeye aykırılıklar, iskâna engel unsurlar ve bunların giderim maliyetleri

belirlenebilir.

Müteahhit İskânı Alamıyorsa Arsa Sahibi Sözleşmeyi Feshedebilir mi?

İskân alınmaması her durumda otomatik olarak sözleşmenin feshedileceği anlamına gelmez.

Aykırılığın ağırlığına bakılmalıdır.

Örneğin bina tamamen sözleşmeye uygun yapılmış ancak idari bir işlem birkaç hafta gecikmiş olabilir.

Bu durum ile binanın ruhsata ağır biçimde aykırı yapılması nedeniyle iskân alınmasının mümkün olmaması aynı değildir.

Sözleşmenin sona erdirilmesi bakımından özellikle;

iskân alma yükümlülüğünün müteahhide ait olup olmadığı, gecikmenin süresi, iskânın alınmasının mümkün olup olmadığı, müteahhidin kusuru, inşaatın tamamlanma oranı ve sözleşmenin ekonomik amacının gerçekleşip gerçekleşmediği

değerlendirilmelidir.

Borçlunun temerrüdünde aynen ifa ve gecikme tazminatı yanında şartları oluştuğunda sözleşmeden dönme veya ifadan vazgeçerek zarar talep etme gibi haklar da Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiştir. (Mevzuat)

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin karma niteliği ve tapu devirleri nedeniyle sözleşmenin sona erdirilmesi özellikle dikkatle ele alınmalıdır.

İskân Alınamamasında Arsa Sahibinin Kusuru Varsa Ne Olur?

Her iskân gecikmesinden müteahhit sorumlu değildir.

Örneğin iskân alınabilmesi için arsa sahibinin imzalaması gereken bir belge veya yerine getirmesi gereken başka bir işlem bulunabilir.

Arsa sahibi haklı bir neden olmadan gerekli işlemi yapmıyorsa müteahhidin gecikmeden tamamen sorumlu tutulması mümkün olmayabilir.

Benzer şekilde arsa sahibinin teslimden sonra kendi bağımsız bölümünde ruhsata aykırı değişiklik yapması ve bu nedenle iskân sürecini engellemesi de sorumluluğu etkileyebilir.

Bu nedenle uyuşmazlıkta yalnızca;

“İskân yok.”

denilmesi yeterli değildir.

İskânın neden alınamadığı ve bu nedenden hangi tarafın sorumlu olduğu belirlenmelidir.

Müteahhit “Belediye İskân Vermiyor” Derse Ne Yapılmalıdır?

Bu açıklama tek başına yeterli kabul edilmemelidir.

Arsa sahibi ilgili idaredeki yapı dosyasını inceleterek;

iskân başvurusunun hangi tarihte yapıldığını, eksik belge bulunup bulunmadığını, teknik eksiklik bildirilip bildirilmediğini ve başvurunun neden sonuçlandırılmadığını

belirlemelidir.

Eğer müteahhit başvuruyu zamanında yapmamış veya belediyenin talep ettiği eksiklikleri gidermemişse gecikmenin yalnızca belediyeye yüklenmesi doğru olmayabilir.

Buna karşılık müteahhit bütün yükümlülüklerini yerine getirmiş ve gecikme tamamen idari işlemlerden kaynaklanıyorsa durum farklı değerlendirilebilir.

İskânsız Daire Teslim Alınırken Nelere Dikkat Edilmelidir?

Arsa sahibi iskân alınmadan daireyi fiilen kullanmak zorunda kalabilir.

Bu durumda özellikle teslim tutanağının içeriğine dikkat edilmelidir.

İskân henüz alınmamış olmasına rağmen;

“Daireyi sözleşmeye tamamen uygun, eksiksiz ve ayıpsız biçimde teslim aldım; yükleniciden hiçbir hak ve alacağım bulunmamaktadır.”

şeklinde kapsamlı bir belge imzalanması ileride ciddi uyuşmazlık yaratabilir.

Arsa sahibi fiilî teslimi kabul edecekse iskân alma yükümlülüğünün devam ettiğini ve gecikme, eksik iş, ayıp ve diğer sözleşmesel haklarını saklı tuttuğunu açık biçimde belirtmesi daha güvenli olabilir.

Müteahhit İskânı Almazsa Arsa Sahibi Nasıl Hareket Etmelidir?

İskân alınmamış bir kat karşılığı inşaat projesinde arsa sahibinin şu sıra üzerinden hareket etmesi yararlı olabilir:

1. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde iskânın kimin yükümlülüğünde olduğu belirlenmelidir.
2. Teslimin iskân şartına bağlanıp bağlanmadığı kontrol edilmelidir.
3. Belediyeden yapı kullanma izin belgesinin mevcut olup olmadığı doğrulanmalıdır.
4. İskân alınamamasının gerçek nedeni öğrenilmelidir.
5. Son onaylı proje ile mevcut yapı karşılaştırılmalıdır.
6. Eksik veya projeye aykırı işler varsa teknik olarak tespit edilmelidir.
7. Müteahhide yazılı ihtar gönderilerek iskânın alınması için uygun süre verilmelidir.
8. Kalan tapuların devri iskâna bağlıysa bu güvence korunmalıdır.
9. Müteahhit işi tamamlamıyorsa nama ifa ve eksik işlerin üçüncü kişiye yaptırılması seçeneği değerlendirilmelidir.
10. Gecikme nedeniyle cezai şart, kira kaybı veya başka zararlar doğmuşsa bunlar ayrıca hesaplanmalıdır.
11. İskânın alınmasının imkânsız hâle geldiği ağır durumlarda sözleşmenin sona erdirilmesine ilişkin haklar ayrıca değerlendirilmelidir.

Sık Sorulan Sorular

Müteahhit iskân almak zorunda mıdır?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde iskân alma yükümlülüğü müteahhide bırakılmışsa yüklenici bu yükümlülüğünü yerine getirmek zorundadır. Özellikle iskânlı veya anahtar teslim açıkça kararlaştırılmışsa yapı kullanma izin belgesi teslim borcunun önemli bir parçası olabilir.

Müteahhit binayı bitirdi ancak iskân almadı. Borcu sona ermiş midir?

Her durumda hayır. Sözleşmede iskânlı teslim kararlaştırılmışsa binanın fiziksel olarak tamamlanması müteahhidin bütün sözleşmesel borçlarını sona erdirmeyebilir.

Müteahhide iskân için dava açılabilir mi?

Somut olayın şartlarına göre aynen ifa, nama ifa, tazminat ve diğer sözleşmesel talepler gündeme gelebilir.

Arsa sahibi iskânı kendisi alabilir mi?

Teknik ve hukuki olarak mümkün olduğu durumlarda, şartları mevcutsa müteahhit nam ve hesabına eksik işlerin tamamlanmasına ilişkin hukuki yollar değerlendirilebilir.

İskân alınmadığı için müteahhidin tapusu verilmez mi?

Sözleşmede tapu devrinin iskân alınmasına bağlanmış olması hâlinde arsa sahibi bu şart gerçekleşmeden ilgili tapu devrini yapmak zorunda olmayabilir.

İskân alınmadığı için tazminat istenebilir mi?

Müteahhidin kusurlu gecikmesi nedeniyle arsa sahibinin zarara uğraması hâlinde tazminat gündeme gelebilir. Sözleşmede ayrıca cezai şart bulunması hâlinde bunun şartları da değerlendirilir.

Dairede oturuyorsam yine de iskân talep edebilir miyim?

Evet. Dairenin fiilen kullanılıyor olması, müteahhidin sözleşmede üstlendiği iskân alma borcunu her durumda ortadan kaldırmaz.

Müteahhit projeye aykırı yapı yaptığı için iskân alamıyorsa ne yapılır?

Öncelikle ruhsat ve proje aykırılıklarının giderilerek yapının iskân alınabilir hâle getirilmesi talep edilebilir. Aykırılığın giderilememesi hâlinde tazminat ve sözleşmenin geleceğine ilişkin diğer hukuki yollar değerlendirilir.

Sonuç

Müteahhit yapı kullanma izin belgesini almazsa arsa sahibinin yalnızca beklemek zorunda olduğu söylenemez.

Öncelikle kat karşılığı inşaat sözleşmesi incelenmeli ve iskân alma yükümlülüğünün kime ait olduğu belirlenmelidir. Sözleşmede yapı kullanma izin belgesini alma görevi açıkça müteahhide verilmişse müteahhidin bu borcu, yalnızca dairelerin anahtarlarını teslim etmesiyle kendiliğinden ortadan kalkmaz.

Özellikle sözleşmede “iskânlı teslim” veya yapı kullanma izin belgesinin alınmasını teslim şartı hâline getiren bir düzenleme bulunuyorsa, iskân alınmaması müteahhidin teslim borcunu eksik bırakabilir.

Arsa sahibinin ikinci olarak yapması gereken şey, iskânın neden alınamadığını tespit etmektir. Sorun yalnızca tamamlanmamış bir idari başvurudan mı, eksik işlerden mi, yoksa ruhsat ve projeye aykırı inşaattan mı kaynaklanmaktadır? Kullanılacak hukuki yol bu sorunun cevabına göre değişir.

Müteahhit yükümlülüğünü yerine getirmiyorsa arsa sahibi öncelikle yazılı ihtarla iskânın alınmasını ve varsa buna engel eksikliklerin giderilmesini talep edebilir. Buna rağmen müteahhit hareketsiz kalırsa aynen ifa veya şartları bulunduğunda nama ifa yoluyla eksik işlerin yüklenici hesabına tamamlanması gündeme gelebilir.

Sözleşmede iskânlı teslim için kesin bir tarih belirlenmiş ve bu tarih aşılmışsa arsa sahibinin gecikme tazminatı veya cezai şart talepleri de ayrıca değerlendirilebilir. Bununla birlikte arsa sahibinin daireleri fiilen kullanıp kullanmadığı, özellikle kira kaybı hesabı bakımından dikkate alınmalıdır.

Arsa sahibinin elindeki en önemli güvencelerden biri de müteahhide yapılacak son tapu devirleridir. Eğer sözleşmede son arsa paylarının veya bağımsız bölümlerin devri yapı kullanma izin belgesinin alınması şartına bağlanmışsa, iskân alınmadan bu güvencenin ortadan kaldırılması arsa sahibi açısından önemli bir risk oluşturabilir.

İskân alınamamasının sebebi müteahhidin yaptığı projeye veya ruhsata aykırı imalatlarsa uyuşmazlık daha ciddi hâle gelir. Bu durumda öncelikle aykırılıkların giderilerek yapının mevzuata uygun hâle getirilmesi gerekir. Aykırılığın giderilmesi mümkün değilse arsa sahibinin uğradığı zararlar ve sözleşmenin devam edip edemeyeceği ayrıca değerlendirilmelidir.

Sonuç olarak müteahhit iskân belgesini almıyorsa arsa sahibi; iskânın alınmasını ve eksik işlerin tamamlanmasını talep edebilir, müteahhide ihtar çekebilir, koşulları oluşmuşsa nama ifa yoluna başvurabilir, gecikmeden doğan zarar ve cezai şart taleplerini ileri sürebilir, iskâna bağlı kalan tapu devirlerini gerçekleştirmekten kaçınabilir ve ihlalin ağırlığına göre sözleşmenin sona erdirilmesine ilişkin haklarını değerlendirebilir.