Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde müteahhidin temel yükümlülüğü yalnızca binayı tamamlamak değildir. Müteahhit, inşaatı yapı ruhsatına, ruhsat eki projelere, imar mevzuatına, kat karşılığı inşaat sözleşmesine ve teknik şartnameye uygun şekilde meydana getirmek zorundadır. Ruhsat alınmadan inşaata başlanması veya ruhsat alınmış olmakla birlikte onaylı projeden farklı imalat yapılması hâlinde hem idari hem özel hukuk hem de bazı durumlarda ceza hukuku açısından sorumluluk gündeme gelebilir.

Kat karşılığı inşaatta kaçak yapı veya imar aykırılığı ortaya çıktığında “Arsa sahibi mi yoksa müteahhit mi sorumludur?” sorusuna tek bir cevap vermek doğru değildir. Çünkü belediye karşısındaki idari sorumluluk, arsa sahibi ile müteahhit arasındaki sözleşmesel sorumluluk ve ceza hukuku sorumluluğu birbirinden farklıdır.

Örneğin arsa sahibi tapu maliki olmakla birlikte kaçak bölümü fiilen müteahhit yapmış olabilir. Böyle bir durumda yalnızca tapuda arsa sahibinin malik görünmesi, idari para cezasının otomatik olarak arsa sahibine yüklenmesini gerektirmez. Danıştay uygulamasında idari para cezalarının şahsiliği ilkesi gereğince, ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapıyı fiilen yapan veya yaptıran kişinin belirlenmesi gerektiği; yapı sahibinin her zaman tapu malikiyle aynı kişi olmayabileceği kabul edilmektedir.

Kat Karşılığı İnşaatta Kaçak Yapı Nedir?

Günlük dilde “kaçak yapı” ifadesi genellikle yapı ruhsatı alınmadan yapılan veya yapı ruhsatı bulunmasına rağmen ruhsat ve eklerine aykırı şekilde gerçekleştirilen yapılar için kullanılmaktadır.

Örneğin;

• hiç yapı ruhsatı alınmadan inşaata başlanması,
• ruhsatta bulunmayan ilave kat yapılması,
• onaylı projede bulunmayan bağımsız bölüm oluşturulması,
• ortak alanın daireye veya dükkâna katılması,
• balkon veya terasın projeye aykırı biçimde kapatılması,
• binanın ruhsattaki ölçülerden daha büyük yapılması,
• çekme mesafelerine aykırı inşaat yapılması,
• bodrum, çatı veya otopark alanlarının projeden farklı kullanılması

imar aykırılığı oluşturabilir.

Burada önemli olan yalnızca yapının “gözle kaçak görünmesi” değildir. Belediye tarafından onaylanan son ruhsat ve ruhsat eki projeler ile fiilî yapı karşılaştırılmalıdır.

Ruhsatsız Yapı ile Ruhsata Aykırı Yapı Arasındaki Fark Nedir?

Ruhsatsız yapı ile ruhsata aykırı yapı aynı kavram değildir.

Ruhsatsız yapı, gerekli yapı ruhsatı hiç alınmadan yapılan yapıdır.

Ruhsata aykırı yapı ise yapı ruhsatı alınmış olmasına rağmen yapının ruhsat veya ruhsat eki projelere uygun biçimde yapılmamasıdır.

Örneğin dört kat için ruhsat alınmış olmasına rağmen beşinci katın yapılması ruhsata aykırılık oluşturabilir.

Benzer şekilde mimari projede ortak alan olan bölümün müteahhit tarafından dükkâna katılması veya projedeki 100 metrekarelik bağımsız bölümün 120 metrekare yapılması da ruhsata aykırı imalat sonucunu doğurabilir.

İmar Kanunu kapsamında ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapının tespit edilmesi hâlinde yapı mühürlenerek inşaat durdurulabilir. Aykırılığın giderilmemesi veya gerekli ruhsatın alınmaması hâlinde yıkım süreci de gündeme gelebilir.

Kat Karşılığı İnşaatta İmar Aykırılığından Kural Olarak Kim Sorumludur?

Arsa sahibi ile müteahhit arasındaki sözleşmesel ilişki açısından öncelikle kat karşılığı inşaat sözleşmesinin hükümlerine bakılmalıdır.

Uygulamada çoğu sözleşmede;

• yapı ruhsatının alınması,
• projelerin hazırlanması,
• inşaatın ruhsat ve projeye uygun gerçekleştirilmesi,
• belediye işlemlerinin yürütülmesi,
• yapı kullanma izin belgesinin alınması

müteahhidin yükümlülükleri arasında düzenlenmektedir.

Böyle bir durumda müteahhit, inşaatı ruhsata ve projeye aykırı yapmışsa arsa sahibine karşı sözleşmeye aykırı davranmış olur.

Türk Borçlar Kanunu’na göre yüklenici, üstlendiği edimleri iş sahibinin haklı menfaatlerini gözeterek sadakat ve özenle yerine getirmek zorundadır. Ayrıca profesyonel yükleniciden mesleki ve teknik kurallara uygun davranması beklenir. (Resmi Gazete)

Bu nedenle müteahhit;

“Arsa sahibinin arsasıydı, dolayısıyla kaçak yapıdan ben sorumlu değilim.”

şeklinde genel bir savunmayla sözleşmesel sorumluluktan kurtulamaz.

Tapu Arsa Sahibinin Üzerindeyse Bütün Sorumluluk Arsa Sahibine mi Aittir?

Hayır.

Tapuda malik olmak ile kaçak yapıyı fiilen yapmak veya yaptırmak aynı şey değildir.

Bu ayrım özellikle idari para cezaları bakımından önemlidir.

Danıştay, İmar Kanunu kapsamında uygulanan idari para cezalarında cezaların şahsiliği ilkesinin dikkate alınması gerektiğini kabul etmektedir. Buna göre ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapının kim tarafından yapıldığı veya yaptırıldığı belirlenmelidir. Yapı sahibinin her durumda taşınmazın tapu malikiyle aynı kişi olması gerekmez.

Dolayısıyla kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında bütün inşaat faaliyetlerini müteahhit yürütmüş ve arsa sahibinin bilgisi dışında projeye aykırı imalat gerçekleştirmişse yalnızca arsa sahibinin tapu maliki olması, idari yaptırım açısından tek başına yeterli kabul edilmeyebilir.

Ancak her olayda belgeler, sözleşme, ruhsat dosyası ve fiilî durum ayrıca değerlendirilmelidir.

Müteahhit Kaçak Kat Yaparsa Kim Sorumlu Olur?

Kat karşılığı inşaat projelerinde sık görülen sorunlardan biri, müteahhidin ruhsatta bulunmayan ilave kat veya bağımsız bölüm yapmasıdır.

Örneğin belediye tarafından altı katlı bina için yapı ruhsatı verilmiş ancak müteahhit yedinci katı da inşa etmiş olabilir.

Bu durumda öncelikle arsa sahibinin bu uygulamadan haberdar olup olmadığı ve kaçak imalatın kim tarafından yaptırıldığı araştırılır.

Müteahhit kendi ekonomik menfaatini artırmak amacıyla ve arsa sahibinin onayı olmaksızın kaçak kat yapmışsa, arsa sahibi ile müteahhit arasındaki iç ilişkide müteahhidin ciddi sözleşmesel sorumluluğu gündeme gelebilir.

Ayrıca ruhsata aykırı yapı bakımından inşaatın durdurulması, para cezası ve giderilmediği takdirde yıkım gibi idari sonuçlar ortaya çıkabilir

Arsa Sahibi Kaçak Yapıya Onay Vermişse Durum Değişir mi?

Evet.

Arsa sahibinin kaçak veya ruhsata aykırı imalatı açıkça talep etmiş ya da müteahhitle birlikte gerçekleştirilmesine karar vermiş olması sorumluluk değerlendirmesini değiştirebilir.

Örneğin arsa sahibi;

“Çatı katını projede olmadığı hâlde büyütelim, ben de kullanayım.”

şeklinde talimat vermiş ve müteahhit bu talebi uygulamış olabilir.

Böyle bir durumda müteahhidin tek başına sorumlu olduğu söylenemeyebilir.

Özellikle idari ve ceza hukuku bakımından yapıyı fiilen yapan veya yaptıran kişilerin eylemleri ayrı ayrı incelenir.

Arsa sahibi ile müteahhidin kendi aralarında anlaşmış olmaları da ruhsata aykırı yapıyı hukuka uygun hâle getirmez. Tarafların özel anlaşması imar mevzuatını bertaraf edemez.

Arsa Sahibinin Onayı Müteahhidi İmar Sorumluluğundan Kurtarır mı?

Her durumda hayır.

Müteahhit profesyonel yüklenicidir. İnşaat faaliyetinin teknik ve hukuki koşullarını bilmesi beklenir.

Arsa sahibi;

“Buraya bir kat daha çıkalım.”

demiş olsa dahi yapı ruhsatı ve mevzuat buna izin vermiyorsa profesyonel yüklenicinin ruhsata aykırı inşaat yapmasının sonuçları ayrıca değerlendirilir.

Arsa sahibinin talebi sorumluluk paylaşımını etkileyebilir ancak kaçak yapıyı hukuka uygun hâle getirmez.

Müteahhit Projeye Aykırı Daire Yaparsa Ne Olur?

İmar aykırılığı yalnızca kaçak kat şeklinde ortaya çıkmaz.

Müteahhit;

• arsa sahibine ait daireyi küçültmüş,
• bağımsız bölümün yerini değiştirmiş,
• projedeki ortak alandan daireye alan katmış,
• balkon veya terası değiştirmiş,
• otoparkı başka amaçla kullanmış

olabilir.

Bu değişiklikler belediyedeki son onaylı projeye aykırıysa imar hukuku sorunu doğabilir.

Aynı zamanda arsa sahibine karşı ayıplı veya sözleşmeye aykırı ifa söz konusu olabilir.

Bu durumda arsa sahibinin hem imar aykırılığının giderilmesini hem de sözleşmeye uygun yapı meydana getirilmesini istemesi mümkündür.

Kaçak Yapı Tespit Edilirse Belediye Ne Yapabilir?

Ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapının ilgili idare tarafından tespit edilmesi durumunda yapı mevcut seviyesiyle tespit edilerek mühürlenebilir ve inşaat durdurulabilir.

Aykırılığın mevzuata uygun şekilde giderilmesi veya hukuken mümkünse gerekli ruhsatın alınması hâlinde inşaata yeniden devam edilmesi mümkün olabilir.

Ancak aykırılık giderilmez ve yapı hukuka uygun hâle getirilemezse yıkım kararı gündeme gelebilir. Yıkım masraflarının tahsili de ayrıca söz konusu olabilir.

Bu nedenle yapı tatil tutanağı düzenlenmiş bir projede arsa sahibinin;

“Nasıl olsa müteahhit ilgilenir.”

diyerek işlemi takip etmemesi ciddi risk oluşturabilir.

Kaçak Yapı Nedeniyle Para Cezası Kime Kesilir?

İmar Kanunu’nun idari para cezalarına ilişkin hükümlerinde ruhsatsız veya ruhsata, ruhsat eki etüt ve projelere veya imar mevzuatına aykırı yapılar bakımından sorumlular hakkında idari para cezası öngörülmektedir. Düzenlemede yapı sahibi ve yapı müteahhidi de sorumlular arasında yer almaktadır.

Ancak burada önemli olan, “yapı sahibi” kavramının otomatik şekilde tapu malikiyle eş anlamlı görülmemesidir.

Danıştay uygulamasına göre idari para cezalarında cezaların şahsiliği ilkesi geçerlidir. Ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapıyı fiilen yapan veya yaptıran kişinin belirlenmesi gerekir. Taşınmaz maliki kaçak imalatı gerçekleştiren kişi değilse yalnızca malik olması nedeniyle para cezasına muhatap tutulması hukuken tartışmalı hâle gelebilir.

Ceza Arsa Sahibine Kesilirse Müteahhit Sorumluluktan Kurtulur mu?

Hayır.

Bu noktada idari işlem ile taraflar arasındaki özel hukuk ilişkisi birbirinden ayrılmalıdır.

Örneğin belediye tarafından arsa sahibine bir idari para cezası verilmiş olabilir.

Ancak kaçak imalat;

• tamamen müteahhidin kararıyla yapılmış,
• sözleşmede ruhsata uygun inşaat sorumluluğu müteahhide verilmiş,
• arsa sahibinin aykırılıktan haberi bulunmamış

olabilir.

Bu durumda arsa sahibi hem idari para cezasının hukuka uygunluğunu idari yargı bakımından değerlendirebilir hem de müteahhidin sözleşmeye aykırı davranışı nedeniyle uğradığı zararlara ilişkin özel hukuk haklarını ayrıca ileri sürebilir.

Dolayısıyla belediyenin kime işlem yaptığı ile ekonomik zararın taraflar arasında nihai olarak kime ait olması gerektiği her zaman aynı sonuç değildir.

Kaçak Yapı Nedeniyle Müteahhitten Tazminat İstenebilir mi?

Şartları bulunuyorsa evet.

Müteahhit sözleşmeye ve projeye uygun bina yapma borcunu ihlal ederek arsa sahibinin zarara uğramasına neden olmuşsa tazminat gündeme gelebilir.

Örneğin müteahhidin yaptığı kaçak imalat nedeniyle;

• yapı kullanma izin belgesi alınamamış,
• inşaat mühürlenmiş,
• teslim aylarca gecikmiş,
• kaçak kısmın yıkılması gerekmiş,
• projeye uygun hâle getirme masrafı doğmuş,
• bağımsız bölümlerin ekonomik değeri azalmış

olabilir.

Bu zararların müteahhidin sözleşmeye aykırı davranışından kaynaklandığının ortaya konulması hâlinde tazminat talepleri gündeme gelebilir.

Kaçak Yapı Nedeniyle İskân Alınamazsa Ne Olur?

Müteahhidin ruhsata veya projeye aykırı inşaat yapmasının en önemli sonuçlarından biri yapı kullanma izin belgesi alınamaması olabilir.

Örneğin ruhsat dışı kat yapılmış veya projeye aykırı ortak alan oluşturulmuşsa belediye iskân başvurusunda bu aykırılıkların giderilmesini isteyebilir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde iskân alma yükümlülüğü müteahhide aitse, yüklenicinin kendi yaptığı kaçak imalat nedeniyle iskân alamaması arsa sahibine karşı sorumluluğunu daha da belirgin hâle getirebilir.

Bu durumda arsa sahibi öncelikle aykırılığın giderilmesini ve yapının iskân alınabilir hâle getirilmesini isteyebilir.

Kaçak Yapı Sonradan Ruhsata Bağlanabilir mi?

Her kaçak veya projeye aykırı yapı sonradan ruhsata bağlanamaz.

Aykırılığın mevcut imar planına, yapılaşma koşullarına ve teknik mevzuata uygun olması hâlinde tadilat projesi veya yeni ruhsat süreciyle hukuka uygun hâle getirilmesi mümkün olabilir.

Ancak örneğin;

• emsal aşılmış,
• izin verilen kat sayısı aşılmış,
• çekme mesafelerine aykırılık yapılmış,
• ruhsatlandırılması mümkün olmayan alan oluşturulmuş

ise sonradan ruhsatlandırma mümkün olmayabilir.

Bu durumda aykırılığın fiziksel olarak giderilmesi gerekebilir.

Müteahhit “Sonradan İmar Barışı Çıkar” Diyebilir mi?

Müteahhidin ileride mevzuat değişeceği veya yeni bir imar affı çıkacağı varsayımıyla ruhsata aykırı inşaat yapması kabul edilebilir bir yöntem değildir.

İnşaat, yapıldığı tarihte yürürlükte bulunan ruhsat ve imar mevzuatına uygun gerçekleştirilmelidir.

Gelecekte çıkıp çıkmayacağı belli olmayan bir yasal düzenleme üzerine inşaatın hukuka aykırı şekilde planlanması arsa sahibi açısından büyük risk oluşturur.

Kaçak Yapı Nedeniyle Sözleşme Feshedilebilir mi?

Her imar aykırılığı otomatik olarak kat karşılığı inşaat sözleşmesinin sona ermesine yol açmaz.

Aykırılığın ağırlığı incelenmelidir.

Örneğin kolaylıkla giderilebilecek küçük bir proje farkı ile;

• bütün binanın ruhsatsız yapılması,
• kaçak kat çıkılması,
• iskân alınmasını imkânsız hâle getiren ağır aykırılıklar yapılması,
• müteahhidin ihtara rağmen kaçak inşaata devam etmesi

aynı şekilde değerlendirilemez.

Aykırılık sözleşmenin temel amacını ortadan kaldıracak derecede ağırsa sözleşmenin sona erdirilmesine ilişkin haklar gündeme gelebilir.

Ancak kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde inşaatın tamamlanma oranı, tapu devirleri ve üçüncü kişilerin hakları da bulunduğundan fesih veya dönme yoluna başvurulmadan önce uyuşmazlığın tamamı değerlendirilmelidir.

İnşaat Devam Ederken Kaçak İmalat Fark Edilirse Ne Yapılmalıdır?

Arsa sahibinin binanın tamamlanmasını beklemesi gerekmez.

Kaçak veya projeye aykırı imalat fark edildiğinde öncelikle;

• belediyedeki onaylı proje,
• yapı ruhsatı,
• kat karşılığı inşaat sözleşmesi,
• fiilî yapı

karşılaştırılmalıdır.

Müteahhide yazılı ihtar gönderilerek kaçak imalatın durdurulması ve yapının projeye uygun hâle getirilmesi talep edilebilir.

Gerekirse delil tespiti yaptırılarak aykırı imalatın mevcut durumu teknik bilirkişi aracılığıyla kayıt altına alınabilir.

Özellikle taşıyıcı sistem veya daha sonra kapatılacak yapı unsurlarındaki aykırılıklar bakımından erken delil tespiti önemlidir.

Belediye Yapıyı Mühürlediyse Arsa Sahibi Ne Yapmalıdır?

İlk olarak yapı tatil tutanağı incelenmelidir.

Tutanakta;

• hangi aykırılıkların bulunduğu,
• aykırılıkların nerede olduğu,
• hangi büyüklükte alanı kapsadığı,
• ruhsata hangi yönden aykırı olduğu

açık şekilde belirtilmiş olmalıdır.

Ardından belediyedeki ruhsat ve proje dosyası incelenerek tutanakta belirtilen aykırılıkların gerçekten mevcut olup olmadığı teknik olarak değerlendirilmelidir.

Aykırılık doğruysa müteahhidin sözleşmeye göre bunu gidermekle yükümlü olup olmadığı belirlenmelidir.

Yapı tatil tutanağı ve buna bağlı idari işlemler bakımından dava sürelerinin kısa olabileceği de dikkate alınmalıdır. İmar Kanunu m. 32 kapsamında yapı tatil tutanağının yapıya asılmasının hukuki sonuç doğurduğu Danıştay uygulamasında kabul edilmektedir.

Yıkım Kararı Verilirse Arsa Sahibi Müteahhide Başvurabilir mi?

Kaçak yapının müteahhidin sözleşmeye aykırı davranışı nedeniyle meydana geldiği tespit edilirse, arsa sahibinin uğradığı zararlar bakımından müteahhide karşı talepleri gündeme gelebilir.

Örneğin kaçak katın yıkılması nedeniyle;

• yeniden yapım masrafı,
• proje düzeltme gideri,
• gecikme,
• gelir kaybı

oluşabilir.

Bunların müteahhidin kusurlu davranışıyla bağlantısının ortaya konulması gerekir.

Ayrıca yıkım kararının kendisinin hukuka uygun olup olmadığı idari yargı bakımından ayrı bir konudur.

Kaçak Yapının Ceza Hukuku Açısından Sonucu Var mıdır?

Evet, bazı durumlarda olabilir.

Türk Ceza Kanunu’nda imar kirliliğine neden olma suçu düzenlenmiştir. Yapı ruhsatiyesi alınmadan veya ruhsata aykırı olarak bina yapan veya yaptıran kişi bakımından cezai sorumluluk gündeme gelebilir.

Burada da yalnızca tapu malikine bakılmaz.

Fiilen binayı yapan veya yaptıran kişinin eylemi ve kastı değerlendirilir.

Dolayısıyla kat karşılığı inşaat sözleşmesinde kaçak yapıyı müteahhidin yapmış olması durumunda müteahhit açısından ceza hukuku sorumluluğu da ayrıca gündeme gelebilir.

Bununla birlikte ceza sorumluluğu şahsidir. Her arsa sahibinin sırf tapu maliki olması nedeniyle otomatik olarak cezai sorumluluğu bulunduğu söylenemez.

Arsa Sahibi Kaçak Yapıyı Bilmeden Daireyi Teslim Alırsa Ne Olur?

Arsa sahibi binanın tamamlandığını düşünerek dairelerini teslim almış ancak daha sonra projeye aykırılıklar bulunduğunu öğrenmiş olabilir.

Örneğin iskân başvurusu sırasında kaçak kat veya ortak alan aykırılığı ortaya çıkabilir.

Bu durumda teslimin yapılmış olması müteahhidin bütün sorumluluğunu otomatik olarak ortadan kaldırmaz.

Aykırılığın teslim sırasında arsa sahibi tarafından bilinip bilinmediği, müteahhidin aykırılığı gizleyip gizlemediği ve teslim tutanağının içeriği ayrıca incelenir.

Arsa Sahibi Kaçak Yapıya İlişkin Hangi Belgeleri Toplamalıdır?

Kaçak yapı ve imar aykırılığı uyuşmazlığında özellikle şu belgeler önemlidir:

1. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve ekleri,
2. yapı ruhsatı,
3. ilk ve son onaylı mimari projeler,
4. tadilat projeleri,
5. statik ve diğer teknik projeler,
6. yapı tatil tutanağı,
7. belediye encümeni kararları,
8. idari para cezası kararları,
9. varsa yıkım kararı,
10. iskân başvurusu ve eksiklik yazıları,
11. mevcut yapının fotoğraf ve videoları,
12. teknik uzman veya bilirkişi raporları.

Özellikle onaylı son proje ile mevcut yapının karşılaştırılması uyuşmazlığın çözümünde temel öneme sahiptir.

Kat Karşılığı İnşaatta Kaçak Yapı Tespit Edilirse Nasıl Hareket Edilmelidir?

Arsa sahibinin genel olarak şu sırayı izlemesi yararlı olabilir:

Öncelikle yapı ruhsatı ve belediyedeki son onaylı proje alınmalıdır. Ardından fiilî yapı teknik uzman tarafından incelenerek projeyle karşılaştırılmalıdır.

Aykırılık varsa bunun müteahhit tarafından mı yoksa arsa sahibinin talebiyle mi gerçekleştirildiği belirlenmelidir.

İnşaat devam ediyorsa müteahhide derhâl yazılı bildirim yapılmalı ve ruhsata aykırı uygulamaya devam edilmemesi istenmelidir.

Belediye tarafından yapı tatil tutanağı, para cezası veya yıkım kararı verilmişse her bir idari işlemin hukuka uygunluğu ve dava süresi ayrıca incelenmelidir.

Aykırılığın giderilebilmesi mümkünse müteahhitten yapının ruhsat ve projeye uygun hâle getirilmesi talep edilmelidir.

Aykırılık nedeniyle arsa sahibinin zararı ortaya çıkmışsa tazminat, gecikme ve diğer sözleşmesel talepler değerlendirilmelidir.

Sık Sorulan Sorular

Müteahhit kaçak yapı yaparsa arsa sahibi de sorumlu olur mu?

Her durumda değil. Sorumluluğun türüne göre değerlendirme yapılır. Özellikle idari para cezalarında kaçak yapıyı fiilen yapan veya yaptıran kişinin belirlenmesi önemlidir. Tapu maliki olmak tek başına bütün sorumluluğun arsa sahibine ait olduğu anlamına gelmez.

Arsa sahibinin haberi olmadan kaçak kat yapılmışsa ne olur?

Müteahhidin tek taraflı olarak kaçak kat yapması hâlinde arsa sahibi bu aykırılığın giderilmesini ve şartları oluşmuşsa zararlarının karşılanmasını talep edebilir.

Belediye cezayı arsa sahibine keserse ne yapılabilir?

Öncelikle para cezasının hukuka uygun olup olmadığı incelenmelidir. Kaçak yapıyı arsa sahibinin değil müteahhidin yaptığı ortaya konulabiliyorsa idari işlemin hukuka uygunluğu ayrıca tartışılabilir.

Kaçak yapı sonradan ruhsata bağlanabilir mi?

Yalnızca imar mevzuatı ve yapılaşma koşulları buna izin veriyorsa mümkün olabilir. Her kaçak imalatın sonradan ruhsatlandırılması mümkün değildir.

Kaçak yapı nedeniyle iskân alınamazsa müteahhit sorumlu mudur?

Aykırılığı müteahhit meydana getirmiş ve iskân alma yükümlülüğü de ona aitse sözleşmesel sorumluluğu gündeme gelebilir.

Kaçak yapı yıkılırsa zarar müteahhitten istenebilir mi?

Yıkıma sebep olan aykırılık müteahhidin sözleşmeye aykırı ve kusurlu davranışından kaynaklanmışsa şartları dâhilinde zararların tazmini talep edilebilir.

Kaçak yapı suç mudur?

Yapı ruhsatı alınmadan veya ruhsata aykırı olarak bina yapmak veya yaptırmak, şartları oluştuğunda imar kirliliğine neden olma suçu kapsamında değerlendirilebilir.

Sonuç

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde kaçak yapı veya imar aykırılığı ortaya çıktığında sorumluluğun doğrudan ve her durumda arsa sahibine ait olduğu söylenemez.

Öncelikle kaçak veya ruhsata aykırı imalatın kim tarafından yapıldığı veya yaptırıldığı belirlenmelidir. Danıştay uygulamasında da idari para cezalarının şahsiliği ilkesi gereğince, yapı sahibinin her zaman tapu malikiyle aynı kişi olmak zorunda olmadığı kabul edilmektedir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre projeyi hazırlama, ruhsat işlemlerini yürütme ve yapıyı ruhsata uygun biçimde meydana getirme borcu müteahhide verilmişse, müteahhidin projeye veya ruhsata aykırı yapı yapması arsa sahibine karşı sözleşmesel sorumluluk doğurabilir. Yüklenicinin profesyonel ve teknik özen yükümlülüğü de bu değerlendirmede önemlidir.

Bunun yanında imar aykırılığının idari sonuçları bulunmaktadır. Ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapı tespit edildiğinde inşaatın durdurulması, mühürleme, idari para cezası ve koşulları oluştuğunda yıkım süreci gündeme gelebilir.

Ayrıca ruhsat alınmadan veya ruhsata aykırı biçimde bina yapılması bazı durumlarda imar kirliliğine neden olma suçu bakımından ceza sorumluluğuna da yol açabilir. Bu sorumluluk da şahsidir ve fiilen binayı yapan veya yaptıran kişinin durumu ayrıca değerlendirilir.

Arsa sahibi kaçak yapı veya proje aykırılığını öğrendiğinde öncelikle belediyedeki son onaylı projeyi ve yapı ruhsatını temin etmeli, mevcut yapıyı teknik olarak inceletmeli ve aykırılığın kapsamını belirlemelidir. İnşaat devam ediyorsa müteahhide yazılı ihtar gönderilerek aykırılığın durdurulması ve yapının ruhsata uygun hâle getirilmesi talep edilmelidir.

Müteahhidin aykırı inşaatı nedeniyle yapı kullanma izin belgesi alınamıyor, proje gecikiyor veya arsa sahibi ekonomik zarara uğruyorsa aykırılığın giderilmesi, gecikme tazminatı, cezai şart ve diğer zararların tazmini gündeme gelebilir. Aykırılığın giderilmesinin mümkün olmadığı ve sözleşmenin temel amacının ağır şekilde ortadan kalktığı durumlarda sözleşmenin sona erdirilmesine ilişkin haklar da ayrıca değerlendirilmelidir.