Müteahhit İnşaata Başlamazsa Arsa Sahibi Ne Yapabilir?

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmasına rağmen müteahhidin aylarca inşaata başlamaması, ruhsat işlemlerini takip etmemesi, proje hazırlatmaması veya şantiyeyi fiilen kurmaması arsa sahipleri açısından ciddi hukuki ve ekonomik riskler doğurabilir. Özellikle arsa paylarının bir kısmının müteahhide önceden devredildiği durumlarda sorun daha da önemli hâle gelir.

Arsa sahibi böyle bir durumda mutlaka sözleşmede belirlenen son teslim tarihini beklemek zorunda değildir. Türk Borçlar Kanunu’nun 473. maddesi, belirli koşulların gerçekleşmesi hâlinde yüklenicinin işe zamanında başlamaması nedeniyle iş sahibine teslim tarihini beklemeden sözleşmeden dönme imkânı tanımaktadır. Kanuna göre yüklenicinin işe zamanında başlamaması, işi sözleşmeye aykırı biçimde geciktirmesi veya iş sahibine yüklenemeyen bir nedenle ortaya çıkan gecikme sonucunda işin kararlaştırılan zamanda tamamlanamayacağının açıkça anlaşılması hâlinde iş sahibi teslim gününü beklemeksizin sözleşmeden dönebilir.

Ancak müteahhidin henüz inşaata başlamamış olması, sözleşmenin kendiliğinden sona erdiği anlamına gelmez. Öncelikle sözleşmedeki işe başlama şartlarının, ruhsat yükümlülüklerinin, arsanın teslim edilip edilmediğinin, gecikmenin kimin davranışından kaynaklandığının ve inşaatın sözleşmede belirlenen tarihte tamamlanmasının hâlen mümkün olup olmadığının değerlendirilmesi gerekir.

Bu yazıda müteahhit inşaata başlamazsa arsa sahibinin hakları, müteahhide ihtar çekilmesi, sözleşmeden dönme veya fesih, tapu iptali ve tescil, gecikme tazminatı, cezai şart, müteahhide devredilmiş arsa paylarının geri alınması ve ihtiyati tedbir gibi başlıca hukuki yollar ele alınmaktadır.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Müteahhit Ne Zaman İnşaata Başlamak Zorundadır?

İlk olarak sözleşmenin incelenmesi gerekir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde işe başlama tarihi farklı şekillerde düzenlenebilir. Örneğin;

• sözleşme tarihinden itibaren 3 ay içerisinde,
• arsanın tahliyesinden itibaren 60 gün içerisinde,
• yapı ruhsatının alınmasından itibaren 30 gün içerisinde,
• mevcut binanın yıkılmasından sonra belirli bir süre içerisinde

inşaata başlanacağı kararlaştırılmış olabilir.

Sözleşmede açık bir tarih bulunuyorsa müteahhidin bu tarihe uyması gerekir. Türk Borçlar Kanunu’nun 117. maddesine göre borcun ifa edileceği gün taraflarca belirlenmişse kural olarak bu günün geçmesiyle borçlu temerrüde düşebilir; diğer hâllerde muaccel borç bakımından ihtar önem taşır.

Bu nedenle “sözleşme imzalandı, iki ay geçti, müteahhit temerrüde düştü” şeklinde otomatik bir sonuca ulaşılmamalıdır. Sözleşmede ruhsat, tahliye, yıkım, proje onayı veya arsa sahibinin gerçekleştirmesi gereken başka bir işlem işe başlamanın ön koşulu olarak belirlenmiş olabilir.

Sözleşmede İşe Başlama Tarihi Yazmıyorsa Ne Olur?

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde bazen yalnızca toplam teslim süresi belirlenmekte, müteahhidin hangi tarihte fiilen işe başlayacağı açıkça yazılmamaktadır.

Böyle bir durumda müteahhidin hiçbir işlem yapmadan sınırsız süre bekleme hakkı bulunduğu söylenemez.

İnşaatın kararlaştırılan teslim tarihinde tamamlanabilmesi için yüklenicinin işin niteliğine uygun zamanda hazırlık işlemlerine ve inşa faaliyetlerine başlaması gerekir. Özellikle ruhsat, proje ve şantiye işlemlerinin dahi uzun süre başlatılmaması, toplam teslim süresi dikkate alındığında TBK m. 473 kapsamında önem kazanabilir. Öğretide ve yargı uygulamasında da TBK m. 473’ün arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde uygulanabileceği kabul edilmektedir.

Sözleşmede başlangıç tarihi bulunmaması hâlinde arsa sahibinin müteahhide yazılı bildirimde bulunması ve işe başlaması için makul bir süre vermesi, uyuşmazlığın ispatı açısından özellikle önemlidir.

Müteahhidin İnşaata Başlamaması Temerrüt Sayılır mı?

Koşulları mevcutsa evet.

Müteahhidin sözleşme gereğince başlaması gereken zamanda hiçbir haklı neden olmaksızın işe başlamaması, borca aykırılık ve temerrüt hükümlerinin uygulanmasına yol açabilir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 117. maddesinde muaccel borcun borçlusunun kural olarak alacaklının ihtarıyla temerrüde düşeceği düzenlenmiştir. İfa tarihi sözleşmede açık olarak belirlenmişse ayrıca ihtar gerekip gerekmediği somut sözleşmeye göre değerlendirilmelidir.

Ancak müteahhidin gecikmesinin arsa sahibinden kaynaklanması durumunda aynı sonuca varılamaz.

Örneğin arsa sahibi;

• taşınmazı müteahhide teslim etmemişse,
• yıkılması gereken binayı tahliye etmemişse,
• sözleşmede kendisine yüklenen vekâletnameyi vermemişse,
• ruhsat işlemleri için gerekli imzaları haklı neden olmaksızın atmıyorsa,
• tapu veya imar sorununu gidermemişse,

müteahhidin işe başlayamamasının tamamının yükleniciye yüklenmesi mümkün olmayabilir.

Bu nedenle arsa sahibinin sözleşmeden dönme veya tazminat talebinde bulunmadan önce kendi edimlerini yerine getirip getirmediği de mutlaka incelenmelidir.

Müteahhit İnşaata Başlamazsa Teslim Tarihini Beklemek Gerekir mi?

Her durumda gerekmez.

Türk Borçlar Kanunu’nun 473. maddesinin en önemli özelliği, bazı hâllerde iş sahibinin teslim tarihini beklemesine gerek bırakmamasıdır.

TBK m. 473 uyarınca yüklenicinin;

• işe zamanında başlamaması,
• işi sözleşmeye aykırı şekilde geciktirmesi veya
• iş sahibine yüklenemeyen bir gecikme nedeniyle işin zamanında tamamlanamayacağının açıkça anlaşılması

durumunda iş sahibi teslim gününü beklemeden sözleşmeden dönebilir.

Örneğin sözleşmeye göre inşaatın 24 ay içerisinde tamamlanması gerekirken ilk 18 ay boyunca ruhsat için dahi ciddi bir işlem yapılmamışsa, geriye kalan 6 ay içerisinde projenin tamamlanmasının teknik olarak mümkün olup olmadığı araştırılabilir.

Bu durumda arsa sahibinden kalan 6 ayı da beklemesi her olayda beklenmez. Ancak inşaatın zamanında tamamlanamayacağının açıkça ortaya konulması önem taşır.

Yargıtay 15. Hukuk Dairesinin 15.10.2018 tarihli, E. 2018/1277, K. 2018/3790 sayılı kararında da erken sona erdirme bakımından ruhsat süreci, tarafların yükümlülükleri ve TBK m. 473 koşulları değerlendirilmiştir.

Müteahhide Önce İhtarname Göndermek Gerekir mi?

Uygulamada çoğu dosyada noter ihtarnamesi gönderilmesi son derece önemlidir.

Ancak “müteahhit inşaata başlamadıysa sözleşmeden dönmek için her durumda mutlaka noter ihtarı gerekir” şeklinde mutlak bir kural koymak doğru değildir.

İhtar gerekip gerekmediği;

• sözleşmede kesin bir başlangıç tarihi bulunup bulunmadığına,
• yüklenicinin zaten temerrüde düşüp düşmediğine,
• TBK m. 473 koşullarının gerçekleşip gerçekleşmediğine,
• süre verilmesinin sonuçsuz kalacağının açık olup olmadığına

göre değişebilir.

Genel temerrüt hükümleri bakımından ise Türk Borçlar Kanunu’nun 123. maddesi, karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde temerrüde düşen tarafa borcunu yerine getirmesi için uygun süre verilmesine imkân tanımaktadır.

Bu nedenle arsa sahibinin müteahhide göndereceği ihtarnamede mümkün olduğunca açık şekilde;

“Sözleşmenin ilgili maddesi gereğince inşaata başlanması gerektiği hâlde başlanmadığı, ruhsat ve proje işlemlerinin gerçekleştirilmediği, sözleşmeye aykırılığın giderilmesi için belirli süre verildiği ve aksi hâlde sözleşmeden doğan hakların kullanılacağı”

bildirilebilir.

İhtarname daha sonra açılacak davada müteahhidin ne zaman uyarıldığının ve kendisine hangi sürenin verildiğinin ispatı bakımından önemli bir delil oluşturabilir.

Müteahhide Ne Kadar Ek Süre Verilmelidir?

Kanunda bütün inşaat sözleşmeleri için geçerli sabit bir “7 gün”, “15 gün” veya “30 gün” şeklinde süre bulunmamaktadır.

Verilecek sürenin uygun bir süre olması gerekir. Türk Borçlar Kanunu’nun 123. maddesi de borçluya uygun süre verilmesinden söz etmektedir.

Uygun sürenin uzunluğu;

• sözleşmenin kapsamına,
• ruhsatın mevcut olup olmadığına,
• projenin büyüklüğüne,
• müteahhidin yapması gereken işlemlere,
• gecikmenin ne kadar sürdüğüne

göre belirlenmelidir.

Örneğin hazır ruhsatlı bir taşınmazda şantiye kurulması için verilecek süre ile henüz proje ve ruhsat başvurusu dahi yapılmamış büyük ölçekli bir proje için verilecek süre aynı olmayabilir.

Ek Süre Vermeden Sözleşmeden Dönülebilir mi?

Bazı durumlarda mümkündür.

TBK m. 124’te borçluya süre verilmesinin gerekli olmadığı hâller düzenlenmiştir. Özellikle borçlunun içinde bulunduğu durum veya tutum nedeniyle süre verilmesinin sonuçsuz kalacağının anlaşılması ya da ifanın belirli zamanda gerçekleşmesinin sözleşme bakımından esaslı olması gibi durumlarda ayrıca ek süre verilmesi gerekmeyebilir.

Ayrıca TBK m. 473, eser sözleşmeleri bakımından özel bir erken dönme imkânı sağlamaktadır.

Ancak arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri yüksek değerli ve tapu devri içeren sözleşmeler olduğundan, ek süre verilmeden doğrudan sözleşmenin sona erdirildiğinin ileri sürülmesi ciddi dava riskleri doğurabilir.

Bu nedenle somut sözleşme ve gerçekleşen olaylar incelenmeden tek taraflı işlem yapılması uygun değildir.

Arsa Sahibi Müteahhide Karşı Hangi Hakları Kullanabilir?

Müteahhidin inşaata başlamaması hâlinde arsa sahibinin tek seçeneği sözleşmeden dönmek değildir.

Somut olayın koşullarına göre başlıca şu talepler gündeme gelebilir:

1. Müteahhidin İnşaata Başlamasını ve Sözleşmeyi Yerine Getirmesini İsteme

Arsa sahibi sözleşmenin devamını istiyorsa müteahhitten sözleşmeye uygun şekilde işe başlamasını ve inşaatı tamamlamasını talep edebilir.

Borçlunun temerrüdünde alacaklının temel haklarından biri aynen ifayı ve gecikmeden doğan zararların giderilmesini istemektir. TBK’nın karşılıklı borç yükleyen sözleşmelere ilişkin hükümleri, uygun süre sonunda alacaklıya farklı seçimlik haklar da tanımaktadır.

2. Sözleşmeden Dönme veya Sözleşmenin Sona Erdirilmesini Talep Etme

Müteahhidin işe başlamaması ciddi boyuta ulaşmışsa ve projenin zamanında tamamlanması artık beklenemiyorsa TBK m. 473 kapsamında teslim tarihinden önce sözleşmeden dönme gündeme gelebilir.

Ancak arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin tapu devri de içeren karma yapısı nedeniyle sözleşmenin sona ermesinin sonuçları basit bir hizmet sözleşmesinden çok daha karmaşıktır.

Yargıtay uygulamasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin sona erdirilmesi konusunda taraf iradelerinin birleşmesi veya uyuşmazlık hâlinde mahkeme kararının önemi vurgulanmaktadır.

Bu nedenle yalnızca “feshettim” şeklindeki bir ihtarnameye güvenilerek arsanın başka bir müteahhide verilmesi, somut olayın koşullarına göre yeni uyuşmazlıklara neden olabilir.

3. Gecikme Tazminatı Talep Etme

Müteahhidin işe başlamaması nedeniyle arsa sahibi zarara uğramış olabilir.

Örneğin mevcut yapı yıkılmış, kiracılar tahliye edilmiş ve arsa sahibi kendisine verilecek yeni bağımsız bölümleri zamanında kullanamamış olabilir.

Müteahhidin kusurlu temerrüdü ile zarar arasında uygun illiyet bağı bulunması hâlinde gecikmeden kaynaklanan zararın tazmini gündeme gelebilir. Temerrüt hükümleri, aynen ifanın yanında gecikme zararlarının talep edilmesine de olanak tanımaktadır.

4. Cezai Şart Talep Etme

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde sıklıkla;

“Yüklenici, sözleşmede belirlenen tarihte inşaata başlamazsa her ay için belirli miktarda cezai şart öder.”

şeklinde hükümler bulunmaktadır.

Böyle bir düzenleme varsa arsa sahibi, koşulların gerçekleşmesi durumunda sözleşmedeki cezai şartın uygulanmasını talep edebilir.

Ancak cezai şartın hangi tarihte işlemeye başlayacağı, sözleşmenin sona ermesi hâlinde devam edip etmeyeceği ve diğer tazminat talepleriyle ilişkisi sözleşmenin içeriğine göre ayrıca değerlendirilmelidir.

Müteahhide Tapu Payı Devredilmişse Ne Yapılabilir?

En önemli sorunlardan biri budur.

Bazı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahipleri, müteahhit henüz inşaata başlamadan önce kendisine belirli arsa paylarını devretmektedir.

Müteahhit daha sonra inşaata başlamazsa arsa sahibi hem sözleşmenin sona erdirilmesini hem de devredilen payların durumunu çözmek zorunda kalabilir.

Yargıtay uygulamasında sözleşmenin ifası amacıyla yükleniciye devredilen tapuların, sözleşmenin sona ermesi hâlinde koşulları varsa arsa sahibine geri dönmesi gerektiğine ilişkin kararlar bulunmaktadır. Yargıtay 23. Hukuk Dairesinin E. 2015/9708 sayılı kararında da tarafların sözleşmeyi feshetmiş olmaları nedeniyle yükleniciye devredilen tapuların arsa sahibine dönmesi gerektiği kabul edilmiştir.

Bu durumda somut olaya göre tapu iptali ve arsa sahibi adına tescil talebi gündeme gelebilir.

Müteahhit Arsa Payını Üçüncü Kişiye Devretmişse Ne Olur?

Uyuşmazlığın en karmaşık hâllerinden biri, arsa sahibinin müteahhide verdiği payların müteahhit tarafından üçüncü kişilere satılmasıdır.

Örneğin arsa sahibi müteahhide üç daireye karşılık gelen arsa payını devretmiş, müteahhit ise daha inşaata başlamadan bu payları yatırımcılara satmış olabilir.

Bu durumda;

• sözleşmenin sona erdirilmesinin üçüncü kişilere etkisi,
• üçüncü kişilerin tapu kayıtlarının durumu,
• üçüncü kişilerin iyiniyet iddiası,
• tapu iptali ve tescil talebinin kimlere yöneltileceği

ayrıntılı biçimde incelenmelidir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yükleniciden pay veya bağımsız bölüm edinen üçüncü kişilerin hukuki durumu, Yargıtay içtihatlarında uzun yıllardır tartışılan önemli bir alandır. Bu nedenle müteahhide devredilmiş paylar varsa tapu kayıtları dava açılmadan önce mutlaka incelenmelidir.

Müteahhidin Arsa Paylarını Satması Önlenebilir mi?

Somut olayda ciddi bir hak kaybı tehlikesi bulunuyorsa ihtiyati tedbir talebi değerlendirilebilir.

Örneğin müteahhit inşaata hiç başlamadığı hâlde kendisine devredilmiş arsa paylarını hızla üçüncü kişilere satmaya başlamışsa, açılacak davada taşınmazın veya ilgili payların üçüncü kişilere devrinin önlenmesi amacıyla tapu kaydı üzerine ihtiyati tedbir konulması talep edilebilir.

Tedbirin kabul edilip edilmeyeceğine mahkeme, somut olayda hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşıp zorlaşmayacağını ve Hukuk Muhakemeleri Kanunu’ndaki tedbir şartlarını değerlendirerek karar verir.

Bu nedenle özellikle tapu paylarının müteahhide önceden devredildiği dosyalarda gecikmeden hareket edilmesi önem taşır.

Müteahhit Ruhsatı Bile Almamışsa Sözleşmeden Dönülebilir mi?

Ruhsat alma yükümlülüğü sözleşmeyle müteahhide verilmişse ve müteahhit uzun süre hiçbir işlem yapmamışsa bu durum önemli bir sözleşmeye aykırılık oluşturabilir.

Ancak yalnızca “ruhsat henüz alınmadı” denilerek otomatik biçimde sözleşmenin sona erdiği kabul edilemez.

Mahkeme;

• ruhsat alma yükümlülüğünün kime ait olduğunu,
• belediyedeki işlemlerin hangi aşamada olduğunu,
• gecikmenin müteahhitten kaynaklanıp kaynaklanmadığını,
• arsa sahibinin gerekli belgeleri sağlayıp sağlamadığını,
• imar veya parsel sorunlarının bulunup bulunmadığını

araştırabilir.

Yargıtay 15. Hukuk Dairesinin E. 2018/1277, K. 2018/3790 sayılı kararında da inşaat ruhsatı süreci ve TBK m. 473 kapsamında erken sona erdirme koşulları değerlendirilmiştir.

Bu nedenle sözleşmede ruhsatın hangi tarafça ve hangi süre içerisinde alınacağı açık biçimde yazılmalıdır.

Müteahhidin Maddi Durumunun Bozulması Sözleşmenin Sona Erdirilmesi İçin Yeterli midir?

Müteahhidin mali durumunun kötüleşmesi tek başına her durumda sözleşmenin otomatik olarak sona ermesi sonucunu doğurmaz.

Ancak mali durumdaki bozulma;

• şantiyenin kurulamaması,
• personel ve malzeme temin edilememesi,
• başka projelerin yarım bırakılması,
• haciz ve icra takiplerinin yoğunlaşması,
• ruhsat ve proje işlemlerinin tamamen terk edilmesi

gibi somut olgularla birlikte değerlendirildiğinde, müteahhidin sözleşmeyi zamanında yerine getirip getiremeyeceğinin tespitinde önem taşıyabilir.

Özellikle TBK m. 473 açısından esas olan, bütün koşullar değerlendirildiğinde inşaatın sözleşmede belirlenen zamanda tamamlanamayacağının açıkça anlaşılmasıdır.

Arsa Sahibi Başka Bir Müteahhitle Hemen Sözleşme Yapabilir mi?

Bu konuda dikkatli olunmalıdır.

İlk arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin hukuken sona erip ermediği kesinleştirilmeden aynı taşınmaz için başka bir müteahhitle yeni sözleşme yapılması ciddi uyuşmazlıklara neden olabilir.

İlk müteahhit sözleşmenin geçerli olduğunu ileri sürerek;

• sözleşmenin ifasını,
• tapu devrini,
• zararlarının tazminini

talep edebilir.

Bu nedenle yeni bir müteahhitle anlaşmadan önce ilk sözleşmenin hukuki durumunun netleştirilmesi önemlidir. Özellikle tarafların sona erdirme konusunda anlaşmadığı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde mahkeme kararı gerekebileceğine ilişkin Yargıtay uygulaması dikkate alınmalıdır.

Müteahhidin İnşaata Hiç Başlamaması ile İnşaatı Yarım Bırakması Aynı Şey midir?

Hayır.

Müteahhidin hiç işe başlamaması hâlinde sözleşmenin tasfiyesi ile inşaatın önemli bir bölümünü tamamladıktan sonra işi bırakması hâlindeki tasfiye aynı değildir.

Hiç başlanmamış bir projede;

• yapılmış imalat bulunmayabilir,
• yüklenicinin hak ettiği bağımsız bölüm oranı doğmamış olabilir,
• tasfiye daha çok devredilmiş tapular ve tarafların yaptığı masraflar üzerinde yoğunlaşabilir.

Buna karşılık bina büyük ölçüde tamamlanmışsa sözleşmenin sona erdirilmesinin ileriye veya geriye etkili sonuçları ayrıca tartışılabilir.

Yargıtayın yerleşik yaklaşımında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin sona ermesinin sonuçları değerlendirilirken yapılan işin seviyesi ve uyuşmazlığın özellikleri önem taşımaktadır. Bu konu, 25.01.1984 tarihli Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu kararıyla da uzun süredir yargı uygulamasında ele alınmaktadır.

Arsa Sahibi Hangi Delilleri Toplamalıdır?

Müteahhidin inşaata başlamaması nedeniyle uyuşmazlık çıkması hâlinde arsa sahibinin iddiasını yalnızca sözlü anlatımlarla değil, belgelerle desteklemesi önemlidir.

Özellikle şu belgeler saklanmalıdır:

1. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve ekleri
2. Teknik şartname
3. Tapu kayıtları
4. Müteahhide verilen vekâletnameler
5. Belediyedeki ruhsat ve proje dosyası
6. Taraflar arasındaki yazışmalar
7. Noter ihtarnameleri
8. Şantiyenin mevcut durumunu gösteren tarihli fotoğraf ve videolar
9. Arsa teslim tutanakları
10. Müteahhide yapılan arsa payı devirlerine ilişkin tapu belgeleri

Özellikle ruhsatın alınmaması iddia ediliyorsa ilgili belediyeden ruhsat başvurusunun yapılıp yapılmadığı ve dosyanın hangi aşamada bulunduğu araştırılmalıdır.

Müteahhide Karşı Açılabilecek Davalar Nelerdir?

Müteahhidin inşaata başlamaması hâlinde açılabilecek dava, somut olayda hangi hakkın korunmak istendiğine göre değişir.

Örneğin;

Sözleşmenin sona erdirilmesi veya sözleşmeden dönmenin tespiti: Müteahhidin ağır sözleşme ihlali nedeniyle taraflar arasındaki ilişkinin sona erdirilmesi talep edilebilir.

Tapu iptali ve tescil davası: Müteahhide önceden devredilmiş arsa paylarının koşulların oluşması hâlinde arsa sahibine döndürülmesi istenebilir. Yargıtay uygulamasında sözleşmenin ifası amacıyla yapılan pay devirlerinin sözleşmenin sona ermesiyle iadesinin gündeme gelebileceği kabul edilmektedir.

Aynen ifa davası: Sözleşmenin devamında menfaat bulunuyorsa yüklenicinin sözleşmeden doğan edimlerinin yerine getirilmesi talep edilebilir.

Tazminat davası: Gecikme veya sözleşmenin ihlali nedeniyle ortaya çıkan zararların giderilmesi istenebilir.

Cezai şart alacağı: Sözleşmede geçerli bir cezai şart düzenlemesi varsa koşulları oluştuğunda talep edilebilir.

Bu taleplerin bazıları aynı dava içerisinde birlikte veya kademeli biçimde ileri sürülebilir. Ancak görevli mahkeme, arabuluculuk dava şartı ve taraf sıfatları somut uyuşmazlığın niteliğine göre ayrıca belirlenmelidir.

Müteahhit İnşaata Başlamazsa Arsa Sahibi Nasıl Hareket Etmelidir?

Uygulamada hukuki riskleri azaltmak için şu sıra izlenebilir:

1. Sözleşme Ayrıntılı Olarak İncelenmelidir

Öncelikle;

• başlangıç tarihi,
• ruhsat yükümlülüğü,
• teslim süresi,
• mücbir sebep hükümleri,
• tapu devir takvimi,
• cezai şart,
• sözleşmenin sona erdirilmesine ilişkin hükümler

tespit edilmelidir.

2. Arsa Sahibinin Kendi Yükümlülüklerini Yerine Getirip Getirmediği Kontrol Edilmelidir

Arsa teslim edilmemiş veya gerekli belgeler verilmemişse müteahhidin gecikmesi konusunda farklı bir hukuki değerlendirme yapılabilir.

3. Belediyedeki Ruhsat ve Proje Dosyası Araştırılmalıdır

Müteahhit gerçekten işlem yapmamış mı, yoksa belediyedeki idari süreci mi bekliyor, belirlenmelidir.

4. Müteahhide Yazılı İhtar Gönderilmelidir

Somut olayda gerekli veya yararlı olması hâlinde müteahhit temerrüde düşürülmeli ve işe başlaması için uygun süre verilmelidir. TBK m. 117 ve 123 temerrüt ve ek süre konusunda temel düzenlemeleri içermektedir.

5. TBK m. 473 Koşulları Değerlendirilmelidir

Kalan süre ve inşaatın büyüklüğü dikkate alınarak projenin sözleşmedeki teslim tarihinde tamamlanmasının mümkün olup olmadığı değerlendirilmelidir. Zamanında tamamlanamayacağı açıkça anlaşılıyorsa teslim tarihini beklemeden sözleşmeden dönme gündeme gelebilir.

6. Tapu Kayıtları Kontrol Edilmelidir

Müteahhide devredilmiş payların üçüncü kişilere satılıp satılmadığı araştırılmalıdır.

7. Gerekirse İhtiyati Tedbir Talep Edilmelidir

Arsa paylarının el değiştirme tehlikesi varsa dava ile birlikte tapuya ihtiyati tedbir konulması değerlendirilebilir.

8. Sözleşmenin Hukuken Sona Erdiği Kesinleşmeden Yeni Müteahhitle İşlem Yapılmamalıdır

Özellikle mevcut müteahhidin sözleşmenin sona ermesini kabul etmediği hâllerde yeni bir arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılması yeni uyuşmazlıkların ortaya çıkmasına neden olabilir.

“Müteahhit Bir Yıldır Hiçbir Şey Yapmadı, Sözleşme Otomatik Olarak İptal Olur mu?”

Hayır.

Bir yıl boyunca hiçbir işlem yapılmaması çok önemli bir sözleşme ihlali olabilir; ancak sözleşme sırf zamanın geçmesi nedeniyle her durumda kendiliğinden ortadan kalkmaz.

Öncelikle;

• işe başlama tarihi,
• toplam teslim süresi,
• gecikmenin nedeni,
• ruhsat sorumluluğu,
• arsa sahibinin yükümlülüklerini yerine getirip getirmediği,
• müteahhidin temerrüde düşürülüp düşürülmediği

araştırılmalıdır.

Şartları varsa TBK m. 473 uyarınca teslim tarihi beklenmeden dönme hakkı kullanılabilir; uyuşmazlık hâlinde ise sözleşmenin sona erdirilmesi ve tasfiyesi mahkeme önüne taşınabilir.

Sonuç

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığı hâlde müteahhidin inşaata başlamaması, arsa sahibinin mutlaka yıllarca beklemek zorunda olduğu anlamına gelmez.

Türk Borçlar Kanunu’nun 473. maddesi, yüklenicinin işe zamanında başlamaması veya işi sözleşmeye aykırı şekilde geciktirmesi sonucunda inşaatın kararlaştırılan tarihte tamamlanamayacağının açıkça anlaşılması hâlinde arsa sahibine teslim tarihini beklemeden sözleşmeden dönme imkânı tanımaktadır.

Bunun yanında arsa sahibi, somut olayın özelliklerine göre aynen ifa, gecikme tazminatı, cezai şart, sözleşmenin sona erdirilmesi, tapu iptali ve tescil ile ihtiyati tedbir gibi hukuki yollara başvurabilir.

Ancak müteahhidin işe başlamamış olması tek başına yeterli değildir. Öncelikle sözleşmede işe başlama ve ruhsat sürelerinin nasıl düzenlendiği, arsanın müteahhide teslim edilip edilmediği, arsa sahibinin kendi yükümlülüklerini yerine getirip getirmediği ve gecikmenin gerçek nedeni araştırılmalıdır.

Özellikle müteahhide arsa payı devredilmişse, konu daha hassas hâle gelir. Sözleşmenin sona ermesiyle birlikte bu payların arsa sahibine iadesi için tapu iptali ve tescil talebi gündeme gelebilir. Yüklenicinin payları üçüncü kişilere devretmiş olması hâlinde ise uyuşmazlık çok daha kapsamlı bir tapu davasına dönüşebilir. Yargıtay uygulamasında sözleşmenin ifası amacıyla yükleniciye devredilen payların, sözleşmenin sona ermesinin ardından iadesine ilişkin kararlar bulunmaktadır.

Bu nedenle müteahhit uzun süredir inşaata başlamıyorsa arsa sahibinin yalnızca sözlü görüşmelerle süreci uzatması yerine sözleşmeyi, belediye ruhsat dosyasını ve tapu kayıtlarını birlikte inceletmesi; gerektiğinde noter ihtarnamesi göndermesi ve hak kaybı tehlikesi varsa hızlı şekilde dava ve ihtiyati tedbir yollarını değerlendirmesi önem taşımaktadır.