Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Müteahhit İnşaatı Yarım Bırakırsa Ne Olur?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandıktan sonra müteahhidin inşaata başlayıp bir süre çalıştıktan sonra şantiyeyi terk etmesi, işleri durdurması veya inşaatı tamamlayamayacak duruma gelmesi arsa sahiplerinin karşılaşabileceği en ciddi sorunlardan biridir.

Özellikle mevcut binanın yıkılmış olması, arsa sahiplerinin taşınmazlarını boşaltması, müteahhide bazı arsa paylarının önceden devredilmesi ve müteahhidin bu payları üçüncü kişilere satmış olması hâlinde uyuşmazlığın hukuki boyutu daha da ağırlaşmaktadır.

Müteahhidin inşaatı yarım bırakması durumunda arsa sahibinin yalnızca inşaatın tamamlanmasını beklemek zorunda olduğu söylenemez. Somut olayın özelliklerine göre arsa sahibi; müteahhidin temerrüde düşürülmesi, aynen ifa, inşaatın başka bir yükleniciye tamamlattırılması, sözleşmeden dönme veya sözleşmenin sona erdirilmesi, tapu iptali ve tescil, gecikme tazminatı, eksik iş bedeli, cezai şart ve ihtiyati tedbir gibi farklı hukuki yollara başvurabilir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 125. maddesi, karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde borçlunun temerrüdü hâlinde alacaklıya aynen ifayı ve gecikme tazminatını istemenin yanında, şartları mevcutsa ifadan vazgeçerek zararının giderilmesini isteme veya sözleşmeden dönme imkânı tanımaktadır.

Ancak kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde konu yalnızca Türk Borçlar Kanunu’ndaki genel temerrüt hükümlerinden ibaret değildir. Sözleşmenin taşınmaz devrini de içermesi, yapılan inşaatın seviyesi ve üçüncü kişilere yapılan tapu devirleri nedeniyle Yargıtay uygulaması özel önem taşımaktadır.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, diğer adıyla arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin belirli arsa paylarını veya yapılacak bağımsız bölümlerin belirli bölümünü yükleniciye bırakmayı; yüklenicinin ise bunun karşılığında arsa üzerinde sözleşmeye ve projeye uygun bir yapı meydana getirmeyi üstlendiği sözleşmedir.

Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 25.01.1984 tarihli, E. 1983/3, K. 1984/1 sayılı kararında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin karma ve kendine özgü yapısı ayrıntılı şekilde ele alınmıştır. Bu karar, sözleşmenin sona erdirilmesinin geriye veya ileriye etkili sonuçları bakımından bugün de temel içtihatlardan biridir.

Bu nedenle müteahhidin inşaatı yarım bırakması hâlinde, sıradan bir alacak sözleşmesinden farklı olarak hem inşaatın mevcut seviyesi hem de mülkiyet ve tapu işlemleri birlikte değerlendirilmelidir.

Müteahhidin İnşaatı Yarım Bırakması Ne Anlama Gelir?

İnşaatın yarım bırakılması yalnızca yüklenicinin şantiyeyi tamamen terk etmesi anlamına gelmez.

Örneğin müteahhit;

• aylarca hiçbir imalat yapmıyorsa,
• işçileri ve ekipmanları şantiyeden çekmişse,
• ruhsat veya proje işlemlerini devam ettirmiyorsa,
• kaba inşaatı tamamlayıp ince işleri yapmıyorsa,
• ekonomik güçlük nedeniyle faaliyetini sürdüremiyorsa,
• konkordato veya icra takipleri nedeniyle projeyi fiilen gerçekleştiremiyorsa,
• sözleşmedeki teslim süresi yaklaşmasına rağmen inşaatın tamamlanması teknik olarak mümkün görünmüyorsa,

yüklenicinin sözleşmeden doğan borcunu gereği gibi yerine getirip getirmediğinin değerlendirilmesi gerekir.

Burada önemli olan yalnızca şantiyede işçi bulunup bulunmaması değildir. İnşaatın toplam seviyesi, yapılan çalışmalar, ruhsat durumu, sözleşmedeki teslim tarihi ve kalan işlerin miktarı birlikte dikkate alınmalıdır.

Müteahhit İnşaatı Yarım Bırakırsa Temerrüde Düşer mi?

Şartları mevcutsa evet.

Müteahhidin sözleşmede belirlenen sürede inşaatı tamamlamaması veya işin tamamlanmasını tehlikeye düşürecek biçimde çalışmaları durdurması borçlu temerrüdü hükümlerinin uygulanmasına neden olabilir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 125. maddesine göre temerrüde düşen borçluya verilen süre içerisinde borcun ifa edilmemesi veya süre verilmesini gerektirmeyen bir durumun bulunması hâlinde alacaklı, sözleşmenin ifasını ve gecikmeden kaynaklanan zararını isteyebileceği gibi diğer seçimlik haklarını da kullanabilir.

Bununla birlikte gecikmenin gerçekten müteahhitten kaynaklanıp kaynaklanmadığının araştırılması gerekir.

Örneğin arsa sahibinin proje değişikliklerini sürekli geciktirmesi, gerekli vekâletnameyi vermemesi veya belediye işlemleri için yapılması gereken işlemleri yerine getirmemesi durumunda gecikmenin tamamı yükleniciye yüklenemeyebilir.

Müteahhit İnşaatı Yarım Bıraktığında Arsa Sahibi Ne Yapmalıdır?

Arsa sahibinin ilk yapması gereken işlem, doğrudan başka bir müteahhit getirip mevcut inşaatı devam ettirmek olmamalıdır.

Öncelikle mevcut sözleşmenin hukuki durumu açıklığa kavuşturulmalıdır.

Uygulamada şu işlemlerin sırasıyla değerlendirilmesi önemlidir:

1. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve ekleri incelenmelidir.
2. İnşaatın mevcut seviyesi tespit edilmelidir.
3. Belediyedeki ruhsat ve proje dosyası incelenmelidir.
4. Tapu kayıtlarından müteahhide ve üçüncü kişilere yapılan devirler araştırılmalıdır.
5. Müteahhide gerekli ihtarların gönderilip gönderilmediği değerlendirilmelidir.
6. İnşaatın tamamlanmasının hâlen mümkün olup olmadığı belirlenmelidir.
7. Sözleşmenin devam ettirilmesi mi yoksa sona erdirilmesi mi gerektiğine karar verilmelidir.
8. Tapuların el değiştirme riski varsa ihtiyati tedbir değerlendirilmelidir.

Özellikle dava açılacaksa inşaatın mevcut seviyesinin daha sonra tartışma konusu olmaması için delil tespiti yapılması önemli olabilir.

İnşaatın Tamamlanma Oranı Neden Önemlidir?

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde inşaatın tamamlanma seviyesi, sözleşmenin sona ermesinin sonuçları bakımından büyük önem taşır.

Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 25.01.1984 tarihli, E. 1983/3, K. 1984/1 sayılı kararında, sözleşmenin sona erdirilmesinin her durumda aynı sonucu doğurmasının hakkaniyete aykırı olabileceği kabul edilmiştir. İnşaatın ulaştığı seviye ve somut olayın özelliklerine göre sözleşmenin ileriye etkili sonuç doğurması mümkün olabilmektedir.

Örneğin inşaatın yalnızca yüzde 10 veya yüzde 20 seviyesinde bırakılması ile yapının neredeyse tamamlanmış olması aynı şekilde değerlendirilemez.

Yargıtay uygulamasında yüksek gerçekleşme oranları, projenin tamamlanabilir durumda bulunması ve yapı kullanma izin belgesinin alınmasına engel önemli bir eksiklik bulunmaması gibi hususlar ileriye etkili sona erdirme değerlendirmesinde önem taşımaktadır. Bununla birlikte belirli bir yüzdelik oranı her dosyada otomatik olarak uygulanacak mutlak bir kanuni sınır olarak kabul etmek doğru değildir. Değerlendirme somut olayın özelliklerine göre yapılır.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Geriye Etkili Sona Ermesi Ne Demektir?

Sözleşmenin geriye etkili şekilde sona erdirilmesi hâlinde temel amaç, mümkün olduğu ölçüde tarafların sözleşmeden önceki durumlarına döndürülmesidir.

Bu durumda arsa sahibi, yükleniciye sözleşme gereğince devrettiği arsa paylarının kendisine geri verilmesini isteyebilir.

25.01.1984 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararında da, sözleşmenin geriye etkili sona ermesi hâlinde arsa sahibinin sözleşme karşılığında vermeyi taahhüt ettiği arsa paylarını vermekten kaçınabileceği veya daha önce devretmiş olduğu payların geri verilmesini talep edebileceği kabul edilmiştir.

Bu nedenle inşaat çok düşük seviyede bırakılmışsa ve yüklenicinin edimini tamamlaması beklenmiyorsa sözleşmenin geriye etkili sona erdirilmesi ile tapu iptali ve tescil taleplerinin birlikte ileri sürülmesi gündeme gelebilir.

Sözleşmenin İleriye Etkili Sona Ermesi Ne Demektir?

İnşaat büyük ölçüde tamamlanmışsa sözleşmenin geçmişe etkili biçimde ortadan kaldırılması hakkaniyete aykırı sonuçlar doğurabilir.

Bu nedenle Yargıtay, somut olayın özelliklerine göre sözleşmenin ileriye etkili sona erdirilebilmesini kabul etmektedir.

İleriye etkili sona erdirme hâlinde geçmişte usulüne uygun şekilde yerine getirilmiş edimler tamamen ortadan kaldırılmaz. Yüklenicinin gerçekleştirdiği inşaat seviyesi ve hak ettiği karşılık değerlendirilerek tasfiye yapılır. Yargıtay uygulamasında ileriye etkili sona erdirme hâlinde yüklenicinin gerçekleştirdiği iş oranında hak kazanabileceği kabul edilmektedir.

Bu ayrım özellikle arsa paylarının yükleniciye devredildiği projelerde son derece önemlidir.

Arsa Sahibi Sözleşmeyi Tek Taraflı Olarak Feshedebilir mi?

Bu konuda uygulamada önemli bir yanlış anlaşılma bulunmaktadır.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi taşınmaz veya arsa payı devrine ilişkin borçlar içerdiğinden Yargıtay, sözleşmenin sona erdirilmesinde sıradan sözleşmelere göre daha sıkı bir yaklaşım benimsemektedir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 03.05.2023 tarihli, E. 2021/194, K. 2023/411 sayılı kararında, tarafların sona erdirme konusunda anlaşmamaları hâlinde kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tek taraflı irade açıklamasıyla ortadan kaldırılamayacağı ve mahkeme kararının gerektiği belirtilmiştir.

Benzer biçimde Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 28.12.2022 tarihli kararında da tarafların fesih konusunda iradelerinin birleşmesi veya mahkeme kararının bulunması gerektiği vurgulanmıştır.

Dolayısıyla arsa sahibinin noter aracılığıyla “sözleşmeyi feshettim” şeklinde ihtar göndermesi, uyuşmazlığın bulunduğu her durumda sözleşmenin hukuken kesin biçimde sona erdiği anlamına gelmez.

İhtarname yine de temerrüdün ve arsa sahibinin iradesinin ortaya konulması açısından son derece önemlidir.

Müteahhide İhtarname Göndermek Gerekir mi?

Birçok uyuşmazlıkta müteahhide noter ihtarnamesi gönderilmesi faydalıdır.

İhtarname ile;

• inşaatın ne kadar süredir durduğu,
• sözleşmenin hangi maddelerinin ihlal edildiği,
• çalışmaların devam ettirilmesi için verilen süre,
• aksi hâlde sözleşmeden kaynaklanan hakların kullanılacağı,
• gecikme tazminatı ve cezai şart taleplerinin saklı tutulduğu

bildirilebilir.

Ancak her olayda mutlaka ek süre verilmesi gerektiği söylenemez. Temerrüdün şartları, kesin teslim tarihi ve süre verilmesinin sonuçsuz kalacağının açık olup olmadığı ayrıca değerlendirilmelidir.

Arsa Sahibi İnşaatı Başka Bir Müteahhide Tamamlattırabilir mi?

Belirli koşullar altında mümkündür; ancak mevcut yükleniciyle olan hukuki ilişki çözülmeden doğrudan yeni bir yükleniciyle çalışmaya başlanması risklidir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 113. maddesine göre bir yapma borcu borçlu tarafından yerine getirilmezse alacaklı, masrafı borçluya ait olmak üzere edimin kendisi veya üçüncü kişi tarafından yerine getirilmesine izin verilmesini mahkemeden isteyebilir. Bu kurum uygulamada “nama ifa” olarak da ifade edilmektedir.

Bu nedenle müteahhidin inşaatı tamamlamaması hâlinde şartları mevcutsa arsa sahibi, mahkemeden eksik işlerin başka bir yüklenici tarafından tamamlanmasına izin verilmesini ve maliyetin sorumlu yükleniciye yükletilmesini talep edebilir.

Ancak bu yolun somut sözleşmeye uygun olup olmadığı, inşaatın hangi seviyede bulunduğu ve mevcut sözleşmenin devam edip etmediği ayrıca değerlendirilmelidir.

Eksik İş Bedeli Müteahhitten İstenebilir mi?

Evet, şartların oluşması hâlinde eksik işlerin tamamlanması için gerekli bedelin yükleniciden talep edilmesi mümkündür.

Örneğin yüklenici;

• çatıyı yapmamış,
• elektrik tesisatını tamamlamamış,
• asansörleri kurmamış,
• dış cepheyi bitirmemiş,
• otoparkı veya peyzajı yapmamış,
• arsa sahibine ait bağımsız bölümleri kullanıma hazır hâle getirmemiş

olabilir.

Eksik iş bedelinin belirlenmesinde çoğunlukla mahallinde keşif yapılması ve inşaat konusunda uzman bilirkişilerden rapor alınması gerekir.

Yargıtay uygulamasında da arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin sona erdirilmesiyle birlikte eksik imalat bedeli ve kira kaybı gibi taleplerin ileri sürülebildiği görülmektedir.

Arsa Sahibi Gecikme Tazminatı İsteyebilir mi?

Müteahhidin inşaatı yarım bırakması nedeniyle arsa sahibi bağımsız bölümlerini sözleşmede belirlenen tarihte teslim alamamışsa gecikme nedeniyle zarar doğabilir.

Örneğin arsa sahibinin kendisine verilecek daireleri kiraya verme imkânı ortadan kalkmış olabilir.

Bu durumda sözleşmenin içeriğine ve temerrüt şartlarının gerçekleşmesine göre gecikme tazminatı veya mahrum kalınan kira geliri talep edilebilir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 125. maddesi de temerrüde düşen borçlu karşısında alacaklının aynen ifanın yanında gecikmeden doğan zararının giderilmesini istemesine imkân tanımaktadır.

Kira kaybının miktarı belirlenirken bağımsız bölümlerin niteliği, teslim edilmesi gereken tarih ve emsal kira bedelleri bilirkişi tarafından değerlendirilebilir.

Sözleşmede Cezai Şart Varsa Talep Edilebilir mi?

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde müteahhidin işi zamanında tamamlamaması veya şantiyeyi terk etmesi hâlinde belirli miktarda cezai şart ödeyeceğine ilişkin hükümler bulunabilir.

Örneğin;

“Yüklenici teslim tarihini geçirdiği her ay için arsa sahiplerine belirli tutarda cezai şart öder.”

şeklinde bir düzenleme yapılmış olabilir.

Bu durumda cezai şartın uygulanabilirliği;

• sözleşmenin hükmüne,
• müteahhidin temerrüdüne,
• gecikmenin nedenine,
• sözleşmenin hangi tarihte sona erdiğine

göre belirlenir.

Cezai şart ile gecikme tazminatının aynı anda talep edilip edilemeyeceği de sözleşmedeki düzenlemeye ve Türk Borçlar Kanunu hükümlerine göre ayrıca değerlendirilmelidir.

Müteahhide Devredilmiş Tapular Geri Alınabilir mi?

Kat karşılığı inşaat uyuşmazlıklarının en kritik noktalarından biri budur.

Arsa sahibi, inşaatın ilerlemesine karşılık yükleniciye bazı arsa paylarını önceden devretmiş olabilir.

Yüklenicinin inşaatı çok düşük seviyede bırakması ve sözleşmenin geriye etkili şekilde sona erdirilmesi hâlinde, yüklenici üzerinde bulunan arsa paylarının tapularının iptali ile arsa sahibi adına yeniden tescili talep edilebilir.

Yargıtayın 25.01.1984 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı da geriye etkili sona erdirme durumunda daha önce yükleniciye verilen arsa paylarının geri alınmasının mümkün olduğunu kabul etmektedir.

Ancak tapu paylarının üçüncü kişilere devredilmiş olması durumunda 2025 yılında verilen önemli İçtihadı Birleştirme Kararı nedeniyle ayrıca dikkatli olunmalıdır.

Müteahhit Tapuları Üçüncü Kişilere Satmışsa Ne Olur?

Bu konuda Yargıtay uygulamasında 2025 yılında önemli bir değişiklik meydana gelmiştir.

Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 16.05.2025 tarihli, E. 2024/1, K. 2025/2 sayılı kararı, 18.07.2025 tarihli ve 32959 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanmıştır.

Kararla birlikte, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayanılarak yüklenici adına tapu devri yapıldıktan sonra yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm edinen iyiniyetli üçüncü kişilerin Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesi kapsamında tapu siciline güvenlerinin korunması gerektiği kabul edilmiştir. Üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunun ortaya konulması hâlinde ise farklı sonuç doğabilir.

Bu karar, eski uygulamaya göre son derece önemli bir değişikliktir.

Dolayısıyla artık;

“Müteahhit inşaatı yarım bıraktı, sözleşme sona erdi; müteahhidin sattığı bütün tapuları üçüncü kişilerden otomatik olarak geri alırım.”

şeklinde bir değerlendirme doğru değildir.

Üçüncü kişinin tapu siciline güvenerek iyiniyetle ayni hak kazanıp kazanmadığı ayrıca incelenmelidir.

Bu nedenle arsa sahibinin sözleşme düzenlenirken ve yükleniciye tapu devri yapılırken üçüncü kişilere karşı koruyucu tapu ve sözleşme mekanizmalarını önceden düşünmesi daha da önemli hâle gelmiştir.

Arsa Paylarının Satılmasını Önlemek İçin İhtiyati Tedbir İstenebilir mi?

Müteahhidin inşaatı terk ettiği ve kendisine devredilmiş arsa paylarını üçüncü kişilere satma ihtimalinin bulunduğu durumlarda ihtiyati tedbir büyük önem taşıyabilir.

Arsa sahibi açacağı dava ile birlikte, uyuşmazlık konusu arsa paylarının üçüncü kişilere devrinin dava süresince engellenmesi amacıyla tapu kaydına ihtiyati tedbir işlenmesini talep edebilir.

Mahkeme, tedbir talebini Hukuk Muhakemeleri Kanunu’ndaki şartlar çerçevesinde değerlendirir.

Özellikle 2025 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı sonrasında iyiniyetli üçüncü kişilerin tapu kazanımlarının korunabilecek olması nedeniyle, arsa sahibinin hak kaybı tehlikesi bulunan dosyalarda tapu hareketlerini yakından takip etmesi daha da önemlidir.

İnşaatın Mevcut Durumu Nasıl Tespit Edilir?

Müteahhidin işi bıraktığı tarihte inşaatın hangi seviyede bulunduğu ileride açılacak davanın en önemli delillerinden biri olabilir.

Bu nedenle arsa sahibi;

• mevcut imalatın seviyesini,
• tamamlanmış işleri,
• eksik işleri,
• ayıplı imalatları,
• kullanılan malzemeleri,
• şantiyedeki mevcut malzemeleri

belgelemelidir.

Bunun için mahkemeden delil tespiti talep edilmesi önemli olabilir.

Mahkeme aracılığıyla yapılacak keşifte inşaat mühendisi, mimar veya diğer teknik bilirkişiler inşaatın fiziksel seviyesini ve mevcut eksiklikleri tespit edebilir.

Bu tespit, daha sonra “inşaat yüzde 30 seviyesindeydi” veya “yüzde 80 seviyesine ulaşmıştı” şeklinde ortaya çıkabilecek tartışmalar bakımından önemli bir delil oluşturur.

Müteahhit İnşaatı Yarım Bıraktıysa Arsa Sahibi Hemen Yeni Müteahhitle Anlaşabilir mi?

Bu konuda dikkatli davranılmalıdır.

Mevcut kat karşılığı inşaat sözleşmesinin hukuki durumu açıklığa kavuşmadan yeni bir yükleniciyle aynı taşınmaz üzerinde yeni bir kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılması ciddi hukuki sorunlara yol açabilir.

Eski yüklenici;

• sözleşmenin hâlen yürürlükte olduğunu,
• kendisinin haksız şekilde şantiyeden çıkarıldığını,
• inşaata devam etmeye hazır olduğunu,
• sözleşmenin arsa sahibi tarafından haksız şekilde ihlal edildiğini

ileri sürebilir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu da tarafların sona erdirme konusunda anlaşmadığı kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde mahkeme kararının önemini açıkça vurgulamaktadır.

Bu nedenle mevcut sözleşmenin hukuki akıbeti belirlenmeden yeni müteahhitle işlem yapılması risklidir.

Müteahhit İflas Eder veya Konkordato Sürecine Girerse Ne Olur?

Müteahhidin mali durumunun bozulması, özellikle yarım kalan projelerde önemli bir risk göstergesidir.

Ancak müteahhidin ekonomik güçlüğe düşmesi tek başına sözleşmenin kendiliğinden sona ermesi sonucunu doğurmaz.

Müteahhidin;

• borçlarını ödeyememesi,
• şantiyeyi terk etmesi,
• işçilerini çekmesi,
• hacizlerle karşılaşması,
• malzeme tedarik edememesi

gibi olgular, sözleşmenin zamanında yerine getirilip getirilemeyeceğinin değerlendirilmesinde önem taşıyabilir.

Konkordato veya iflas hâlinde ise İcra ve İflas Kanunu hükümleri de ayrıca devreye gireceğinden arsa sahibinin taleplerinin yalnızca eser sözleşmesi hükümlerine göre değerlendirilmesi yeterli olmayabilir.

Müteahhidin Yaptığı İnşaat Bedelini Talep Etme Hakkı Var mıdır?

Sözleşmenin sona erdirilmesi müteahhidin yaptığı bütün imalatların hiçbir karşılık olmaksızın arsa sahibine kalacağı anlamına her durumda gelmez.

Sözleşmenin geriye veya ileriye etkili sona ermesi ayrımı bu nedenle önemlidir.

25.01.1984 tarihli Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı, sözleşmenin sona ermesinin sonuçlarının inşaatın seviyesi ve hakkaniyet ilkesi dikkate alınarak değerlendirilmesi gerektiğini kabul etmektedir.

İleriye etkili sona erdirme hâlinde yüklenicinin meydana getirdiği iş oranında hak kazanması gündeme gelebilir. Geriye etkili sona erdirme hâlinde ise tarafların iade ve tasfiye yükümlülükleri farklı esaslara tabi olacaktır.

Bu nedenle arsa sahibi açısından yalnızca “müteahhit işi bıraktı, yaptığı hiçbir iş için hak talep edemez” şeklinde genel bir sonuca varılması doğru değildir.

Arsa Sahibinin Zararları Nelerdir?

İnşaatın yarım bırakılması nedeniyle ortaya çıkan zarar yalnızca eksik inşaat maliyetinden ibaret değildir.

Somut olayda;

• yeni yüklenicinin daha yüksek bedel talep etmesi,
• inşaat maliyetlerinin artması,
• bağımsız bölümlerin geç teslim edilmesi,
• kira gelirinden mahrum kalınması,
• geçici konut veya kira giderlerinin uzaması,
• yarım kalan imalatın zarar görmesi,
• mevcut imalatın sökülerek yeniden yapılması,
• ruhsat ve proje yenileme giderleri

gibi farklı zarar kalemleri ortaya çıkabilir.

Bu zararların hangilerinin müteahhitten talep edilebileceği; sözleşme hükümleri, kusur, temerrüt ve zarar ile ihlal arasındaki nedensellik bağı dikkate alınarak değerlendirilmelidir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Müteahhit İnşaatı Yarım Bırakırsa Hangi Davalar Açılabilir?

Somut olayın özelliklerine göre aşağıdaki talepler gündeme gelebilir:

Sözleşmenin sona erdirilmesi davası:
Yüklenicinin temerrüdü nedeniyle sözleşmenin geriye veya ileriye etkili şekilde sona erdirilmesi talep edilebilir. Yargıtay, uyuşmazlık hâlinde mahkeme kararını gerekli görmektedir.

Tapu iptali ve tescil davası:
Sözleşmenin geriye etkili sona erdirilmesi hâlinde yüklenici üzerinde bulunan arsa paylarının arsa sahibi adına yeniden tescili talep edilebilir.

Aynen ifa davası:
Arsa sahibi sözleşmenin devamını istiyorsa yüklenicinin edimini yerine getirmesini isteyebilir.

Nama ifa talebi:
Türk Borçlar Kanunu’nun 113. maddesi kapsamında, koşullarının oluşması hâlinde eksik işlerin masrafı yükleniciye ait olmak üzere arsa sahibi veya başka bir yüklenici tarafından tamamlanmasına izin verilmesi talep edilebilir.

Gecikme tazminatı:
Bağımsız bölümlerin geç teslim edilmesinden doğan zararlar talep edilebilir.

Eksik iş bedeli:
İnşaatın tamamlanabilmesi için yapılması gereken eksik imalatların bedeli talep edilebilir.

Cezai şart:
Sözleşmede geçerli bir cezai şart bulunuyorsa koşulları gerçekleştiğinde istenebilir.

İhtiyati tedbir:
Müteahhide devredilen arsa paylarının üçüncü kişilere devredilme tehlikesi varsa tapu kaydı üzerinde tedbir talep edilebilir.

Görevli Mahkeme Hangisidir?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme belirlenirken tarafların hukuki sıfatları ve uyuşmazlığın niteliği dikkate alınmalıdır.

Arsa sahibinin tacir olmadığı klasik arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinden doğan birçok uyuşmazlık genel görevli hukuk mahkemelerinde görülmektedir.

Buna karşılık her iki tarafın tacir olduğu ve uyuşmazlığın ticari işletmeleriyle ilgili bulunduğu hâllerde ticaret mahkemesinin görevli olması gündeme gelebilir.

Ayrıca yalnızca para alacağı veya tazminat talebi ile tapu iptali ve tescil talebinin birlikte bulunduğu dosyalarda dava şartı arabuluculuk meselesi de talebin niteliğine göre ayrıca incelenmelidir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan her uyuşmazlığın otomatik olarak zorunlu arabuluculuğa tabi olduğu söylenemez.

Müteahhit İnşaatı Yarım Bıraktığında Hangi Deliller Toplanmalıdır?

Arsa sahibinin dava öncesinde mümkün olduğunca güçlü bir delil dosyası oluşturması önemlidir.

Özellikle;

1. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi,
2. Sözleşmenin tüm ekleri,
3. Teknik şartname,
4. Tapu kayıtları,
5. Yükleniciye verilen vekâletnameler,
6. Yapı ruhsatı,
7. Onaylı mimari proje,
8. Belediye işlem dosyası,
9. Noter ihtarnameleri,
10. Taraflar arasındaki mesaj ve yazışmalar,
11. Şantiyenin fotoğraf ve videoları,
12. İnşaat seviyesine ilişkin bilirkişi tespitleri,
13. Tapuda üçüncü kişilere yapılan devirler,
14. Eksik işlerin tamamlanması için alınan teklifler

saklanmalıdır.

Özellikle başka bir müteahhit inşaata başlamadan önce mevcut durumun mahkeme aracılığıyla tespit edilmesi ileride önemli ispat sorunlarının önüne geçebilir.

2025 Tarihli Yargıtay İçtihadı Arsa Sahipleri Açısından Neden Önemlidir?

Müteahhidin inşaatı yarım bırakması hâlinde en önemli sorunlardan biri, yükleniciye verilmiş arsa paylarının üçüncü kişilere devredilmiş olmasıdır.

Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 16.05.2025 tarihli, E. 2024/1, K. 2025/2 sayılı kararıyla bu konuda önemli bir içtihat değişikliğine gidilmiştir. Karar 18.07.2025 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanmıştır.

Yeni yaklaşım uyarınca yükleniciden tapuya güvenerek iyiniyetle arsa payı veya bağımsız bölüm edinen üçüncü kişinin kazanımı TMK m. 1023 çerçevesinde korunabilir.

Bu nedenle arsa sahibi açısından zamanında ihtiyati tedbir alınması, tapu hareketlerinin izlenmesi ve sözleşmenin tapu sicilindeki görünürlüğünün sağlanması geçmişe göre daha da önemli hâle gelmiştir.

Müteahhit İnşaatı Yarım Bırakırsa En Doğru Yol Nedir?

Her dosyada aynı yolun izlenmesi doğru değildir.

İnşaat yüzde 15 seviyesindeyken işi bırakan yüklenici ile yüzde 90 seviyesine ulaşmış ancak son imalatları tamamlamayan yüklenicinin hukuki durumu aynı değildir.

Bu nedenle öncelikle dört temel soruya cevap verilmelidir:

İnşaatın gerçekleşme oranı nedir?

Sözleşmedeki teslim süresi geçmiş midir?

Müteahhide hangi tapular devredilmiştir ve bu tapular hâlen kimlerin üzerindedir?

Arsa sahibi sözleşmenin devamını mı, yoksa sona erdirilmesini mi istemektedir?

Bu sorulara cevap verildikten sonra aynen ifa, nama ifa, tazminat veya sözleşmenin sona erdirilmesi seçeneklerinden hangisinin arsa sahibi bakımından daha uygun olduğu belirlenebilir.

Sonuç

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde müteahhidin inşaatı yarım bırakması, arsa sahibine önemli hukuki haklar tanıyabilir. Ancak inşaatın yarım bırakılması sözleşmenin kendiliğinden ortadan kalktığı anlamına gelmez.

Müteahhidin temerrüdü hâlinde Türk Borçlar Kanunu’nun 125. maddesi kapsamında arsa sahibi aynen ifa ve gecikme tazminatı isteyebilir; koşulların oluşması hâlinde sözleşmeden dönme veya ifadan vazgeçerek zararının giderilmesini talep etme seçeneklerini değerlendirebilir.

Ayrıca Türk Borçlar Kanunu’nun 113. maddesi kapsamında, uygun şartlarda yarım kalan inşaatın masrafı sorumlu yükleniciye ait olmak üzere başka bir yüklenici tarafından tamamlanmasına izin verilmesi talep edilebilir.

Bununla birlikte kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde en kritik mesele sözleşmenin geriye mi yoksa ileriye mi etkili sona ereceğidir. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 25.01.1984 tarihli, E. 1983/3, K. 1984/1 sayılı kararı gereğince bu değerlendirmede inşaatın geldiği seviye, tarafların edimleri ve hakkaniyet önemli rol oynamaktadır.

İnşaat düşük seviyede bırakılmışsa sözleşmenin geriye etkili sona erdirilmesi ve yüklenici üzerindeki arsa paylarının geri alınması gündeme gelebilir. İnşaat büyük ölçüde tamamlanmışsa ileriye etkili tasfiye ihtimali ayrıca değerlendirilmelidir.

Öte yandan 16.05.2025 tarihli, E. 2024/1, K. 2025/2 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı nedeniyle yükleniciden iyiniyetle arsa payı veya bağımsız bölüm alan üçüncü kişilerin tapu kazanımları artık özellikle dikkate alınmalıdır. Arsa sahibinin, müteahhidin inşaatı yarım bıraktığını öğrendiği hâlde uzun süre beklemesi ve yüklenici üzerindeki tapuların üçüncü kişilere devredilmesine seyirci kalması ciddi hak kayıplarına yol açabilir.

Bu nedenle müteahhit inşaatı yarım bıraktığında öncelikle inşaat seviyesinin delil tespiti yoluyla belirlenmesi, belediye ve tapu kayıtlarının incelenmesi, yükleniciye yapılan devirlerin araştırılması, gerekli ihtarların gönderilmesi ve tapu devri tehlikesi bulunuyorsa ihtiyati tedbir seçeneğinin gecikmeden değerlendirilmesi önem taşır.

Kat karşılığı inşaat uyuşmazlıklarında yanlış hukuki yolun seçilmesi yalnızca dava kaybına değil, değerli arsa paylarının üçüncü kişilere geçmesine ve projenin yıllarca tamamlanamamasına da neden olabilir. Bu sebeple sözleşmenin sona erdirilmesi, tapuların geri alınması veya inşaatın başka bir yükleniciye tamamlattırılması yönünde işlem yapılmadan önce sözleşme, tapu kayıtları ve inşaat seviyesi birlikte değerlendirilmelidir.