Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir? Arsa Sahibi ve Müteahhidin Hakları Nelerdir?

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, uygulamada sıklıkla kat karşılığı inşaat sözleşmesi olarak da adlandırılan ve özellikle kentsel dönüşüm ile yeni yapı projelerinde yaygın biçimde kullanılan bir sözleşme türüdür. Bu sözleşmede arsa sahibi, taşınmazının belirli paylarını veya yapılacak bağımsız bölümlerden kararlaştırılan kısmı yükleniciye devretmeyi; yüklenici ise arsa üzerinde sözleşmeye, imar mevzuatına ve onaylı projeye uygun bir yapı meydana getirmeyi üstlenir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi Türk Borçlar Kanunu’nda özel bir sözleşme türü olarak ayrıca düzenlenmemiştir. Bununla birlikte Yargıtay uygulamasında, yüklenicinin yapı meydana getirme borcu ile arsa sahibinin taşınmaz payını devretme borcunu bir araya getiren karma nitelikte bir sözleşme olarak kabul edilmektedir. Yapı meydana getirme borcu bakımından Türk Borçlar Kanunu’nun 470 ve devamı maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesine ilişkin hükümler uygulanmaktadır. (Mevzuat)

Arsa payı karşılığı inşaat projeleri çoğu zaman yüksek ekonomik değer taşıdığı için sözleşmenin yalnızca kaç dairenin kime verileceğini belirlemesi yeterli değildir. Teslim tarihi, ruhsat ve proje süreçleri, bağımsız bölüm paylaşımı, teknik şartname, yapı kalitesi, tapu devirlerinin hangi aşamada yapılacağı, gecikme tazminatı, cezai şart, ayıplı imalat, iskan yükümlülüğü ve sözleşmenin sona erdirilmesinin sonuçları açık biçimde düzenlenmelidir.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nasıl İşler?

Bu sözleşmenin temelinde karşılıklı iki asli edim bulunmaktadır.

Arsa sahibi, sözleşmede kararlaştırılan arsa paylarını veya bağımsız bölümlere karşılık gelecek payları yükleniciye devretmeyi üstlenir. Yüklenici ise finansmanı ve organizasyonu sağlayarak kararlaştırılan yapıyı meydana getirmek ve arsa sahibine bırakılacak bağımsız bölümleri sözleşmeye uygun biçimde teslim etmekle yükümlüdür.

Yargıtay kararlarında da arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin yüklenici açısından inşaat yapma, arsa sahibi açısından ise tapuda pay devretme yükümlülüğü doğurduğu açıkça ifade edilmektedir. (Mevzuat)

Örneğin on bağımsız bölüm yapılmasına elverişli bir arsa üzerinde taraflar altı bağımsız bölümün arsa sahibine, dört bağımsız bölümün ise yükleniciye bırakılacağını kararlaştırabilir. Ancak bu paylaşım yalnızca bağımsız bölüm sayısı üzerinden yapılmamalıdır. Dairelerin katı, cephesi, brüt ve net alanı, eklentileri, otopark hakkı, depo alanları ve ticari bölümlerin paylaşımı da açıkça gösterilmelidir.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Eser Sözleşmesi midir?

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin yüklenicinin yapı meydana getirme borcuna ilişkin bölümü eser sözleşmesi niteliğindedir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 470. maddesinde eser sözleşmesi, yüklenicinin bir eser meydana getirmeyi, iş sahibinin ise bunun karşılığında bir bedel ödemeyi üstlendiği sözleşme olarak tanımlanmıştır. (Mevzuat)

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenicinin bedeli çoğunlukla para değildir. Bedel niteliğindeki karşılık, arsanın belirli paylarının veya meydana getirilecek bağımsız bölümlerin yükleniciye bırakılmasıdır.

Bu nedenle sözleşmede bir tarafta eser meydana getirme, diğer tarafta ise taşınmaz mülkiyetinin devrine ilişkin borç bulunmaktadır. Yargıtay da bu sözleşmeleri bu özellikleri nedeniyle karma nitelikte kabul etmektedir. (Mevzuat)

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Noterde Yapılmak Zorunda mıdır?

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri taşınmaz mülkiyetinin devrine ilişkin yükümlülük içerdiğinden şekil şartı önem taşımaktadır.

Türk Borçlar Kanunu’nun 237. maddesi taşınmaz satışının geçerli olmasını resmî şekle bağlamaktadır. Türk Medeni Kanunu’nun 706. maddesinde de taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerliliği resmî şekle tabi tutulmuştur. Yargıtay, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin Noterlik Kanunu hükümleri uyarınca resmî şekilde yapılması gerektiğini kabul etmektedir. (Mevzuat)

Bu nedenle tarafların kendi aralarında yalnızca adi yazılı bir belge düzenlemeleri önemli geçerlilik sorunlarına yol açabilir.

Sözleşme değişikliklerinde de dikkatli olunmalıdır. Yargıtay uygulamasında, resmî şekle tabi arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde esaslı değişiklik yapan tadil sözleşmelerinin de kural olarak asıl sözleşmenin tabi olduğu şekle uygun yapılması gerektiği kabul edilmektedir. (Mevzuat)

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Tapuya Şerh Edilebilir mi?

Evet. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan kişisel hakkın tapu siciline şerh edilmesi mümkündür.

Türk Medeni Kanunu’nun 1009. maddesinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan haklar, şerh verilebilecek kişisel haklar arasında sayılmıştır. Tapu Kanunu’nun 26. maddesi de bu konuda düzenleme içermektedir. (Mevzuat)

Tapuya şerh verilmesi özellikle taşınmazın sonradan üçüncü kişilere devredilmesi veya taşınmaz üzerinde yeni ayni haklar kurulması ihtimaline karşı önem taşıyabilir.

Ancak şerhin kapsamı ve somut uyuşmazlıktaki etkisi ayrıca değerlendirilmelidir. Sözleşmenin tapuya şerh edilmiş olması, yüklenicinin sözleşmeden doğan bütün borçlarını yerine getirdiği anlamına gelmez.

Arsa Sahibinin Hakları Nelerdir?

Arsa sahibinin temel beklentisi, arsasının sözleşmede kararlaştırılan süre ve koşullarda yapılaşması ve kendisine bırakılan bağımsız bölümlerin eksiksiz şekilde teslim edilmesidir.

Bu kapsamda arsa sahibinin sözleşmeden ve eser sözleşmesine ilişkin hükümlerden doğan çok sayıda hakkı bulunmaktadır.

1. İnşaatın Sözleşmeye Uygun Yapılmasını İsteme Hakkı

Yüklenici, üstlendiği inşaatı yalnızca tamamlamakla değil, sözleşmeye, teknik şartnameye, onaylı projeye, ruhsata ve uygulanması gereken yapı kurallarına uygun biçimde meydana getirmekle yükümlüdür.

Türk Borçlar Kanunu’nun eser sözleşmesine ilişkin hükümleri yüklenicinin eseri meydana getirme ve teslim borcunu düzenlemektedir. (Mevzuat)

Örneğin sözleşmede;

• birinci sınıf seramik,
• belirli marka asansör,
• alüminyum doğrama,
• yerden ısıtma,
• kapalı otopark,
• belirli metrekarede bağımsız bölüm

kararlaştırılmışsa yüklenici, ekonomik gerekçelerle bunları tek taraflı olarak daha düşük nitelikte malzemelerle değiştiremez.

Bu nedenle sözleşmeye ayrıntılı bir teknik şartname eklenmesi son derece önemlidir.

2. İnşaatın Süresinde Tamamlanmasını İsteme Hakkı

Teslim tarihi arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin en önemli hükümlerinden biridir.

Sözleşmede ruhsatın alınmasından itibaren örneğin 24 ay içerisinde yapının tamamlanacağı ve bağımsız bölümlerin teslim edileceği kararlaştırılmışsa yüklenicinin bu süreye uyması gerekir.

Yüklenicinin haklı bir sebep olmaksızın teslimde gecikmesi hâlinde arsa sahibinin somut olayın koşullarına göre gecikmeden kaynaklanan zararlarını, sözleşmede kararlaştırılmışsa cezai şartı veya gecikme tazminatını talep etmesi gündeme gelebilir. Yargıtay kararlarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinden kaynaklanan gecikme tazminatı ve ayıplı imalat taleplerinin değerlendirildiği çok sayıda uyuşmazlık bulunmaktadır. (Mevzuat)

Teslim tarihinin yalnızca “inşaat en kısa sürede tamamlanacaktır” şeklinde belirsiz bırakılması ileride ciddi uyuşmazlıklara yol açabilir.

3. Gecikme Tazminatı Talep Etme Hakkı

Yüklenicinin temerrüdü nedeniyle arsa sahibinin bağımsız bölümlerine zamanında kavuşamaması ekonomik zarara neden olabilir.

Örneğin arsa sahibi kendisine bırakılacak üç daireyi kiraya vermeyi planlıyorsa ancak yüklenici projeyi bir yıl geciktirmişse, mahrum kalınan kira gelirlerinin şartları varsa gecikme tazminatı kapsamında talep edilmesi gündeme gelebilir.

Yargıtay uygulamasında da gecikme nedeniyle uğranılan zararlar ile sözleşmeden kaynaklanan gecikme tazminatı taleplerinin arsa payı karşılığı inşaat uyuşmazlıklarında ileri sürülebildiği kabul edilmektedir. (Mevzuat)

Ancak talebin kapsamı; sözleşme hükümleri, teslim tarihi, yüklenicinin temerrüdü, arsa sahibinin davranışları ve gecikmenin nedenleri birlikte değerlendirilerek belirlenir.

4. Ayıplı İnşaata Karşı Haklarını Kullanma Hakkı

Yapının teslim edilmiş olması yüklenicinin sorumluluğunu her durumda sona erdirmez.

Bağımsız bölümlerde veya ortak alanlarda;

• su sızıntısı,
• yalıtım eksikliği,
• projeye aykırı imalat,
• düşük kaliteli malzeme kullanılması,
• eksik metrekare,
• hatalı tesisat,
• çatlaklar,
• otopark veya eklenti eksiklikleri

bulunabilir.

Türk Borçlar Kanunu’nun eser sözleşmesine ilişkin hükümlerinde iş sahibinin ayıplı eser karşısındaki hakları düzenlenmiştir. Ayıbın niteliğine göre eserin düzeltilmesi, bedelden indirim veya koşullarının bulunması hâlinde sözleşmeden dönme gibi seçimlik haklar gündeme gelebilir. Ayrıca yüklenicinin kusuru varsa zararların tazmini de talep edilebilir. (Mevzuat)

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde bedelin arsa payı olarak kararlaştırılmış olması nedeniyle bu hakların somut olaya nasıl uygulanacağı ayrıca değerlendirilmelidir.

5. Eksik İşlerin Tamamlanmasını İsteme Hakkı

Ayıplı iş ile eksik iş birbirinden farklı kavramlardır.

Örneğin sözleşmede yapılması kararlaştırılan otoparkın hiç yapılmaması, asansörün kurulmamış olması veya peyzaj düzenlemesinin tamamen bırakılması eksik iş niteliğinde olabilir.

Arsa sahibi, koşulları mevcutsa eksik işlerin tamamlanmasını veya eksik işlerin tamamlanması için gereken bedelin karşılanmasını talep edebilir.

Bu uyuşmazlıklarda mahkeme tarafından çoğunlukla mahallinde keşif yapılması ve inşaat bilirkişilerinden rapor alınması gerekir.

6. Tapu Devrini İnşaatın Seviyesine Bağlama Hakkı

Arsa sahibinin karşılaşabileceği en önemli risklerden biri arsa paylarının yükleniciye çok erken devredilmesidir.

Örneğin sözleşmenin imzalanmasının hemen ardından yükleniciye bütün arsa paylarının devredilmesi, yüklenicinin daha sonra inşaatı yarım bırakması hâlinde ciddi hukuki sorunlara yol açabilir.

Bu nedenle uygulamada arsa paylarının;

temel tamamlandığında, kaba inşaat bittiğinde, ince işler tamamlandığında veya iskan alındığında

belirli oranlarda devredilmesi kararlaştırılabilir.

Yargıtay uygulamasında yüklenicinin arsa payını veya bağımsız bölümü talep edebilmesi bakımından sözleşmeden doğan edimlerini yerine getirip getirmediği önem taşımaktadır. Tapu iptali ve tescil talepleri de yüklenicinin sözleşmedeki yükümlülüklerinin yerine getirilme düzeyine göre değerlendirilmektedir. (Mevzuat)

Bu nedenle tapu devir takvimi, arsa sahibini koruyan en önemli sözleşme hükümlerinden biridir.

7. Sözleşmenin Sona Erdirilmesini Talep Etme Hakkı

Yüklenicinin sözleşmeye ağır biçimde aykırı davranması, inşaatı terk etmesi veya edimini yerine getirmeyeceğinin anlaşılması hâlinde arsa sahibinin sözleşmenin sona erdirilmesine yönelik hukuki yollara başvurması gündeme gelebilir.

Ancak arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde “fesih” veya “dönme” işleminin sonuçları oldukça teknik bir konudur.

Yargıtay uygulamasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin sona ermesinin geriye etkili veya koşullarına göre ileriye etkili sonuçlarının bulunabileceği kabul edilmektedir. Tasfiyenin nasıl yapılacağı, inşaatın gerçekleşme oranı ve somut olayın özelliklerine göre belirlenmektedir. (Mevzuat)

Bu nedenle yüklenici temerrüde düştüğünde sözleşmenin tek taraflı bir ihtarnameyle sona erdiğini varsayarak işlem yapılması riskli olabilir.

Müteahhidin Hakları Nelerdir?

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yalnızca arsa sahibine hak tanımaz. Yüklenicinin de sözleşmeden kaynaklanan önemli hakları bulunmaktadır.

Arsa sahibi de yüklenicinin inşaatı gerçekleştirebilmesi için kendi edimlerini zamanında ve eksiksiz biçimde yerine getirmek zorundadır.

1. Arsanın İnşaat Yapmaya Elverişli Şekilde Teslimini İsteme Hakkı

Yüklenicinin inşaata başlayabilmesi için taşınmazın fiilen ve hukuken inşaat yapılabilir durumda bulunması gerekir.

Arsa sahibinin teslim etmesi gereken bir taşınmazı teslim etmemesi, taşınmazda çözülmemiş hukuki sorunların bulunması veya yüklenicinin çalışmasını engellemesi hâlinde ortaya çıkan gecikmenin tamamının yükleniciye yüklenmesi mümkün olmayabilir.

Tarafların karşılıklı borçlarının kapsamı somut sözleşmeye göre belirlenmelidir.

2. Gerekli İş Birliğinin Sağlanmasını İsteme Hakkı

Ruhsat, proje, tapu işlemleri veya diğer idari süreçlerin yürütülmesi için arsa sahibinin imzasının veya katılımının gerekli olduğu hâllerde arsa sahibi makul ölçüde iş birliği yapmak zorundadır.

Arsa sahibinin gerekli belgeleri imzalamaması veya sözleşmeyle üstlendiği işlemleri yerine getirmemesi nedeniyle inşaatın gecikmesi hâlinde bu durum yüklenicinin sorumluluğu değerlendirilirken dikkate alınabilir.

Bu nedenle sözleşmede hangi ruhsat ve idari işlemin kim tarafından yürütüleceği açıkça düzenlenmelidir.

3. Hak Ettiği Arsa Paylarının Devrini İsteme Hakkı

Yüklenicinin temel karşılığı, sözleşmede kendisine bırakılan arsa payları veya bağımsız bölümlerdir.

Yüklenici sözleşmeden doğan yükümlülüklerini yerine getirmiş ancak arsa sahibi hak edilen payları devretmiyorsa yüklenici, koşulları mevcutsa tapu devrini talep edebilir.

Yargıtay kararlarında yüklenicinin arsa sahibine karşı sözleşmeden kaynaklanan tapu iptali ve tescil taleplerinde bulunabileceği, ancak bu talebin yüklenicinin kendi edimlerini yerine getirip getirmediği dikkate alınarak değerlendirilmesi gerektiği görülmektedir. (Mevzuat)

Başka bir ifadeyle yüklenicinin tapu talebi ile inşaat yükümlülüğü birbirinden bağımsız değildir.

4. Arsa Sahibinin Haksız Müdahalelerine Karşı Korunma Hakkı

Arsa sahibi sözleşmeyi imzaladıktan sonra yüklenicinin sözleşmeye uygun çalışmalarını keyfî biçimde engelleyemez.

Örneğin sürekli proje değişikliği istemek, yüklenicinin şantiyeye girişini engellemek veya gerekli onayları vermemek nedeniyle proje gecikmişse yüklenicinin uğradığı zararlar ve süre bakımından hukuki değerlendirme yapılması gerekebilir.

Bu nedenle sözleşmede proje değişikliklerinin nasıl yapılacağı ve ek süre doğurup doğurmayacağı açık biçimde düzenlenmelidir.

5. Olağanüstü Durumlarda Sözleşmenin Uyarlanmasını Talep Etme Hakkı

İnşaat sözleşmelerinde maliyet artışı tek başına yüklenicinin sözleşmedeki edimini değiştirmesine olanak vermez.

Ancak önceden öngörülmeyen veya öngörülse bile gerçekleşeceği beklenmeyen olağanüstü durumların ortaya çıkması hâlinde Türk Borçlar Kanunu’nun genel hükümleri ile eser sözleşmesine ilişkin özel hükümler kapsamında sözleşmenin uyarlanması gündeme gelebilir.

Bu değerlendirmede olayın öngörülebilirliği, yüklenicinin kusuru, sözleşmedeki risk paylaşımı ve ifanın yüklenici bakımından ne ölçüde ağırlaştığı ayrı ayrı değerlendirilmelidir.

Dolayısıyla yalnızca “inşaat maliyetleri arttı” denilerek yüklenicinin tek taraflı biçimde bağımsız bölüm paylaşımını değiştirmesi mümkün değildir.

Arsa Payları Müteahhide Baştan Devredilmeli midir?

Arsa sahibinin bütün tapu paylarını sözleşmenin başında devretmesi önemli riskler barındırır.

Yüklenici aldığı payları üçüncü kişilere devredebilir veya taşınmaz üzerinde üçüncü kişiler lehine işlemler gerçekleştirebilir. İnşaatın daha sonra tamamlanmaması hâlinde taraflar arasında hem sözleşmenin tasfiyesi hem de tapu kayıtlarının durumu bakımından karmaşık uyuşmazlıklar ortaya çıkabilir. Yargıtay kararlarında, yükleniciye devredilen payların üçüncü kişilere geçirilmesi sonrasında açılan tapu iptali ve tescil davalarının önemli bir uyuşmazlık alanı oluşturduğu görülmektedir. (Mevzuat)

Bu nedenle arsa sahibinin pay devirlerini inşaatın gerçekleşme seviyesine bağlı, kademeli ve denetlenebilir bir sisteme bağlaması daha güvenli bir sözleşme modeli oluşturabilir.

Örneğin sözleşmede;

• ruhsat alındığında belirli oranda,
• kaba inşaat tamamlandığında belirli oranda,
• ince işler tamamlandığında belirli oranda,
• yapı kullanma izin belgesi alındığında kalan payların

devredileceği kararlaştırılabilir.

Her projenin ekonomik yapısı farklı olduğundan oranların somut projeye göre belirlenmesi gerekir.

Müteahhit İnşaatı Yarım Bırakırsa Arsa Sahibi Ne Yapabilir?

İnşaatın yarım bırakılması, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerindeki en ciddi risklerden biridir.

Böyle bir durumda öncelikle;

• inşaatın gerçekleşme oranı,
• yüklenicinin temerrüde düşüp düşmediği,
• gecikmede arsa sahibinin etkisinin bulunup bulunmadığı,
• yükleniciye devredilen tapu payları,
• üçüncü kişilere yapılan devirler,
• tamamlanması gereken işlerin maliyeti

tespit edilmelidir.

Arsa sahibi somut olayın özelliklerine göre aynen ifa, gecikme tazminatı, eksik işlerin giderilmesi, sözleşmenin sona erdirilmesi, tapu iptali ve tescil veya zararlarının tazmini gibi farklı hukuki taleplerde bulunabilir.

Ancak sözleşmenin sona erdirilmesi hâlinde tasfiyenin geriye mi yoksa ileriye mi etkili olacağı ayrıca değerlendirilmelidir. Yargıtay bu konuda sözleşmenin niteliğini ve somut olayın gerçekleşme durumunu dikkate almaktadır. (Mevzuat)

İnşaat Geç Teslim Edilirse Ne Olur?

Teslim süresi sözleşmede açık biçimde belirlenmişse yüklenicinin bu tarihte edimini yerine getirmesi gerekir.

Haklı bir neden bulunmaksızın teslim gerçekleşmezse yüklenicinin temerrüdü ve gecikmeden doğan sorumluluğu gündeme gelebilir.

Arsa sahibinin;

• gecikme tazminatı,
• mahrum kalınan kira geliri,
• sözleşmede kararlaştırılmış cezai şart,
• diğer ispatlanabilir zararları

talep etmesi mümkün olabilir.

Yargıtay uygulamasında da arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde gecikme tazminatı taleplerinin kabul edilebildiği görülmektedir. (Mevzuat)

Ancak sözleşmede teslim süresinin ne zaman başladığının da açıkça belirlenmesi gerekir. “Sözleşme tarihinden itibaren 24 ay” ile “inşaat ruhsatının alınmasından itibaren 24 ay” ifadeleri aynı sonucu doğurmaz.

Müteahhit Projeye Aykırı İnşaat Yaparsa Ne Olur?

Yüklenici, arsa sahibine daha fazla bağımsız bölüm kazandırdığı gerekçesiyle dahi onaylı projeye ve imar mevzuatına aykırı bir yapı meydana getiremez.

Projeye aykırılık;

• yapı kullanma izin belgesinin alınamamasına,
• idari yaptırımlara,
• bağımsız bölümlerin kullanımında sorunlara,
• değer kaybına,
• eski hâle getirme maliyetlerine

neden olabilir.

Bu nedenle sözleşmede yalnızca “bina yapılacaktır” denilmesi yerine, yapı ruhsatı, onaylı proje, teknik şartname ve yapı kullanma izin belgesi süreçlerinin ayrıntılı biçimde düzenlenmesi gerekir.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Cezai Şart Konulabilir mi?

Taraflar, sözleşmeye aykırılık veya gecikme hâlinde uygulanmak üzere cezai şart kararlaştırabilirler.

Örneğin yüklenicinin teslimde geciktiği her ay için belirli miktarda ödeme yapacağı düzenlenebilir.

Ancak cezai şartın uygulanması; sözleşmenin içeriğine, borca aykırılığın niteliğine ve Türk Borçlar Kanunu hükümlerine göre değerlendirilir.

Bu nedenle sözleşmede yalnızca “gecikme hâlinde ceza ödenir” şeklinde genel bir hüküm yerine;

cezai şartın başlangıç tarihi, aylık veya günlük tutarı, hangi durumlarda uygulanmayacağı ve teslimin hangi işlemle gerçekleşmiş sayılacağı

açıkça belirtilmelidir.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Mutlaka Bulunması Gereken Hükümler

İyi hazırlanmış bir sözleşmede en azından aşağıdaki hususların ayrıntılı olarak düzenlenmesi gerekir:

1. Tarafların açık kimlik ve iletişim bilgileri,
2. Tapu bilgileri ile taşınmazın mevcut hukuki durumu,
3. Bağımsız bölüm paylaşımı,
4. Kat, cephe, brüt ve net alan bilgileri,
5. Otopark, depo ve diğer eklentilerin paylaşımı,
6. Teknik şartname,
7. Kullanılacak malzeme ve ürünlerin niteliği,
8. İnşaat ruhsatının alınma süresi,
9. İnşaatın başlama ve teslim tarihi,
10. Yapı kullanma izin belgesinin kim tarafından alınacağı,
11. Tapu paylarının hangi aşamalarda devredileceği,
12. Yüklenicinin üçüncü kişilere satış yapma yetkisinin sınırları,
13. Gecikme tazminatı,
14. Cezai şart,
15. Eksik ve ayıplı işlerin giderilmesi,
16. Proje değişikliklerinin hangi şartlarda yapılabileceği,
17. Vergi, harç ve diğer giderlerin hangi tarafa ait olduğu,
18. Mücbir sebep ve ek süre koşulları,
19. Sözleşmeye aykırılık hâlinde uygulanacak yaptırımlar,
20. Sözleşmenin sona erdirilmesi ve tasfiye hükümleri.

Özellikle bağımsız bölüm paylaşımının yalnızca “arsa sahibine yüzde 60, müteahhide yüzde 40” şeklinde yapılması yeterli olmayabilir. Hangi bağımsız bölümün hangi tarafa ait olduğu mümkün olduğunca açık biçimde belirlenmelidir.

Arsa Sahibi Sözleşmeyi Tek Taraflı Olarak Feshedebilir mi?

Her sözleşmeye aykırılık arsa sahibine sözleşmeyi hiçbir prosedür uygulamadan sona erdirme hakkı vermez.

Yüklenicinin temerrüdü, sözleşmeye aykırılığın ağırlığı, verilen süreler, inşaatın tamamlanma seviyesi ve tarafların davranışları birlikte değerlendirilmelidir.

Ayrıca arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin sona ermesinin tapu kayıtları ve üçüncü kişiler üzerinde önemli sonuçları bulunabilir. Yargıtay kararlarında geriye etkili sona erme hâlinde tarafların sözleşme öncesindeki mal varlığı durumuna döndürülmesi meselesinin ele alındığı görülmektedir. (Mevzuat)

Bu nedenle özellikle yükleniciye tapu devri yapılmışsa veya yüklenici payları üçüncü kişilere devretmişse sözleşmenin sona erdirilmesi profesyonel hukuki değerlendirme gerektirir.

Müteahhit Sözleşmeden Doğan Hakkını Üçüncü Kişiye Devredebilir mi?

Yüklenicinin kendisine bırakılacak bağımsız bölümlere ilişkin haklarını üçüncü kişilere devretmesi uygulamada oldukça sık görülmektedir.

Ancak bu devirlerin hukuki sonucu, yüklenicinin sözleşmeden kazandığı hakkın niteliğine, inşaatın seviyesine, ana sözleşmenin hükümlerine ve üçüncü kişinin hukuki durumuna göre değerlendirilir.

Yargıtay uygulamasında yükleniciden bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişilerin tapu talepleri ile arsa sahibinin sözleşmeden kaynaklanan hakları arasında çok sayıda uyuşmazlık ortaya çıkmaktadır. (Mevzuat)

Bu nedenle arsa sahibi açısından yüklenicinin üçüncü kişilere satış veya hak devri yetkisinin sözleşmede sınırlarının açıkça belirlenmesi önemlidir.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Kaynaklanan Davalar Nelerdir?

Taraflar arasındaki uyuşmazlığın niteliğine göre çeşitli davalar gündeme gelebilir.

Bunlar arasında;

• tapu iptali ve tescil davası,
• sözleşmenin sona erdirilmesine ilişkin davalar,
• gecikme tazminatı davası,
• cezai şart alacağı,
• eksik ve ayıplı iş bedelinin tahsili,
• aynen ifa talepleri,
• alacak ve tazminat davaları,
• üçüncü kişilere yapılan tapu devirleriyle ilgili davalar

yer alabilir.

Yargıtay kararlarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil, gecikme tazminatı, ayıplı imalat ve sözleşmenin sona erdirilmesine ilişkin uyuşmazlıkların ayrı ayrı incelendiği görülmektedir. (Mevzuat)

Görevli mahkeme ve dava öncesinde arabuluculuğa başvurulmasının gerekip gerekmediği ise tarafların sıfatına, talebin niteliğine ve uyuşmazlığın özelliklerine göre ayrıca belirlenmelidir.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Yapılırken Nelere Dikkat Edilmelidir?

Arsa sahiplerinin yalnızca müteahhidin teklif ettiği bağımsız bölüm oranına bakarak karar vermemesi gerekir.

Müteahhidin;

• önceki projeleri,
• mali yeterliliği,
• devam eden inşaatları,
• şirket yapısı,
• projeyi finanse edebilme kapasitesi,
• geçmişte yarım bıraktığı projelerin bulunup bulunmadığı

araştırılmalıdır.

Sözleşme aşamasında ise özellikle tapunun tamamının başlangıçta devredilmemesi, bağımsız bölümlerin ayrıntılı belirlenmesi, teknik şartnamenin sözleşme eki yapılması, teslim tarihinin kesin biçimde yazılması ve gecikmeye bağlanan yaptırımların açıkça düzenlenmesi arsa sahibinin hukuki güvenliği bakımından önem taşır.

Yüklenici açısından da arsa sahibinin sürekli değişiklik talep etmesini engelleyecek hükümlerin, ruhsat süreçlerindeki sorumlulukların ve tapu devir takviminin açık biçimde düzenlenmesi gerekir.

Sonuç

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin taşınmazının belirli paylarını veya meydana getirilecek bağımsız bölümlerin bir kısmını yükleniciye bırakmayı, yüklenicinin ise bunun karşılığında arsa üzerinde yapı meydana getirmeyi üstlendiği karma nitelikte bir sözleşmedir. Yüklenicinin yapı meydana getirme borcu bakımından Türk Borçlar Kanunu’nun eser sözleşmesine ilişkin 470 ve devamı maddeleri uygulanmaktadır. (Mevzuat)

Arsa sahibinin başlıca hakları; inşaatın sözleşmeye ve projeye uygun yapılmasını istemek, süresinde teslim talep etmek, eksik ve ayıplı işler nedeniyle haklarını kullanmak, koşulları varsa gecikme tazminatı ve cezai şart istemek ve yüklenicinin ağır sözleşme ihlallerine karşı sözleşmenin sona erdirilmesine ilişkin hukuki yollara başvurmaktır.

Yüklenicinin ise arsanın inşaata uygun şekilde teslim edilmesini, arsa sahibinin gerekli iş birliğini sağlamasını, sözleşmeden doğan edimlerini yerine getirmesini ve yüklenicinin hak ettiği arsa paylarının zamanında devredilmesini isteme hakkı bulunmaktadır.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesindeki en önemli konulardan biri tapu devirlerinin zamanlamasıdır. Yükleniciye bütün arsa paylarının inşaatın başında devredilmesi, projenin yarım kalması hâlinde arsa sahibini ciddi hukuki risklerle karşı karşıya bırakabilir. Bu nedenle tapu devirlerinin inşaat seviyesine bağlı ve kademeli biçimde düzenlenmesi çoğu projede daha güvenli bir yöntemdir.

Ayrıca sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi, bağımsız bölüm paylaşımının ve teknik şartnamenin ayrıntılı şekilde hazırlanması, teslim süresinin kesin olarak belirlenmesi, gecikme ve ayıp hâllerinin sonuçlarının açıkça düzenlenmesi büyük önem taşımaktadır. Yargıtay da arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin taşınmaz devri yükümlülüğü içermesi nedeniyle resmî şekle tabi olduğunu kabul etmektedir. (Mevzuat)

Özellikle yüksek değerli arsa ve projelerde sözleşme imzalanmadan önce yalnızca bağımsız bölüm paylaşımı değil; imar durumu, tapu kayıtları, müteahhidin mali yapısı, tapu devir sistemi, teknik şartname, cezai şartlar, teslim süresi ve sözleşmenin sona ermesi hâlinde uygulanacak tasfiye hükümleri birlikte değerlendirilmelidir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde başlangıçta yapılacak ayrıntılı bir hukuki inceleme, ileride ortaya çıkabilecek tapu, teslim, ayıp, gecikme ve tazminat uyuşmazlıklarının önemli ölçüde önüne geçebilir.