Arsa Sınırının Yanlış Belirlenmesi ve Kadastro Uyuşmazlıkları

Taşınmazın tapuda belirli bir yüzölçümüyle kayıtlı olmasına rağmen arazideki fiilî sınırların tapu ve kadastro kayıtlarıyla uyuşmaması, komşu parselin taşınmazın bir bölümünü kullanması veya kadastro çalışmaları sırasında sınırın yanlış geçirilmesi ciddi mülkiyet uyuşmazlıklarına neden olabilmektedir.

Özellikle eski kadastro paftalarının bulunduğu bölgelerde arsa sınırının yanlış belirlenmesi, tapudaki metrekare ile fiilî alanın farklı olması, komşu parsellerin birbiri üzerine binmesi, sınır taşlarının yanlış yerde bulunması veya kadastro ölçüm hataları uygulamada sıkça karşılaşılan sorunlardandır.

Ancak tapuda yazılı yüzölçümü ile arazide ölçülen yüzölçümünün farklı çıkması her zaman mülkiyet kaybı anlamına gelmez. Öncelikle uyuşmazlığın bir teknik kadastro hatasından mı, kadastro tespitinin yanlış yapılmasından mı, yoksa komşu parsel malikinin sonradan gerçekleştirdiği fiilî müdahaleden mi kaynaklandığının belirlenmesi gerekir.

Bu ayrım, başvurulacak hukuki yolu doğrudan değiştirir.

Arsa Sınırı Nasıl Belirlenir?

Bir taşınmazın sınırı yalnızca tapu senedinde yazılı yüzölçümüne bakılarak belirlenmez.

Taşınmazın hukuki ve geometrik durumunun tespitinde;

• tapu kaydı,
• kadastro paftası,
• kadastro tutanakları,
• aplikasyon krokileri,
• ölçü krokileri,
• koordinat bilgileri,
• sınırlandırma krokileri,
• eski tapu ve vergi kayıtları,
• varsa mahkeme kararları,
• zemindeki sabit sınırlar

birlikte değerlendirilir.

Bu nedenle tapuda örneğin 1.000 m² yazılı olması, taşınmazın sınırlarının yalnızca bu metrekareyi sağlayacak şekilde istenilen yönde genişletilebileceği anlamına gelmez.

Kadastro uyuşmazlıklarında temel mesele çoğu zaman yalnızca “kaç metrekare eksik?” sorusu değil, “hukuken doğru sınır nereden geçmektedir?” sorusudur.

Tapudaki Metrekare ile Gerçek Alan Farklıysa Ne Yapılabilir?

Tapu kaydında belirtilen yüzölçümü ile güncel teknik ölçüm sonucunda hesaplanan yüzölçümü arasında fark bulunması mümkündür.

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü de kadastro güncelleme çalışmalarının tekniği nedeniyle bazı parsellerde tescilli yüzölçümüne göre değişiklik meydana gelebileceğini açıkça belirtmektedir.

Ancak burada farkın nedeninin belirlenmesi gerekir.

Örneğin;

Tapuda 2.000 m² görünen bir taşınmazın teknik ölçümde 1.850 m² çıkması, tek başına komşunun 150 m² alanı işgal ettiği anlamına gelmez.

Fark;

• eski ölçüm yöntemlerinden,
• hesaplama hatasından,
• paftaya yanlış çizim yapılmasından,
• sınırlandırma hatasından,
• koordinat dönüşümünden,
• kadastro güncelleme çalışmalarından

kaynaklanabileceği gibi gerçekten komşu parsel lehine yapılmış yanlış bir sınırlandırmadan da kaynaklanabilir.

Bu nedenle dava açılmadan önce teknik inceleme yapılması son derece önemlidir.

Kadastroda Teknik Hata Nedir?

3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 41. maddesi, kadastro sırasında veya sonrasında yapılan işlemlerde ortaya çıkan belirli teknik hataların düzeltilmesine imkân tanımaktadır.

Bu kapsamda özellikle;

ölçü, sınırlandırma, tersimat ve hesaplamalardan kaynaklanan hatalar

gündeme gelmektedir. TKGM’nin teknik hata düzenlemelerinde de kadastro sırasında veya sonrasında ortaya çıkan sınırlandırma, ölçü, hesap ve tersimat hataları “teknik hata” kapsamında değerlendirilmektedir.

Buradaki “tersimat hatası”, arazi üzerinde yapılan ölçümlerin kadastro paftasına veya haritaya geçirilmesi sırasında meydana gelen çizim hatalarını ifade etmektedir.

Örneğin ölçüm sırasında sınır doğru tespit edilmiş ancak paftaya yanlış aktarılmışsa teknik bir düzeltme gündeme gelebilir.

Kadastro Müdürlüğünden Sınır Düzeltmesi İstenebilir mi?

Evet. Uyuşmazlık gerçek anlamda bir mülkiyet ihtilafı değil, Kadastro Kanunu’nun 41. maddesi kapsamında teknik bir hata niteliğindeyse kadastro müdürlüğüne başvurulabilir.

3402 sayılı Kanun’un 41. maddesi kapsamında geometrik durumları kesinleşmiş taşınmazlarda ölçü, sınırlandırma, tersimat ve hesaplamadan doğan hataların ilgilinin başvurusu üzerine veya kadastro müdürlüğünce resen düzeltilebilmesi mümkündür.

Bu nedenle her sınır uyuşmazlığında doğrudan tapu iptali ve tescil davası açılması gerekmeyebilir.

Öncelikle uyuşmazlığın teknik hata yoluyla giderilip giderilemeyeceği araştırılmalıdır.

Teknik Hata ile Mülkiyet Uyuşmazlığı Arasındaki Fark Nedir?

Bu ayrım son derece önemlidir.

Kadastro Kanunu’nun 41. maddesinde düzenlenen idari düzeltme mekanizmasının amacı yeni bir mülkiyet hakkı yaratmak veya taraflar arasındaki gerçek bir mülkiyet uyuşmazlığını çözmek değildir.

Örneğin;

kadastro ölçümünün doğru yapılmasına rağmen bir parsel malikinin “bu 300 metrekarelik bölüm aslında dedemden beri bizimdi” şeklinde mülkiyet iddiasında bulunması teknik hata niteliğinde değildir.

Buna karşılık kadastro sırasında doğru belirlenen bir sınırın paftaya yanlış çizildiğinin anlaşılması teknik hata niteliğinde olabilir.

TKGM’nin Teknik Hatalar Düzeltme Genelgesi de mahkeme kararının konusu doğrudan sınır veya sınırla birlikte mülkiyet ise bu alanın teknik düzeltmeye tabi tutulmaması gerektiğini belirtmektedir.

Dolayısıyla mülkiyet uyuşmazlığının idari bir teknik düzeltme işlemi görünümü altında çözümlenmesi mümkün değildir.

Kadastro Müdürlüğünün Yaptığı Düzeltmeye İtiraz Edilebilir mi?

Evet.

Kadastro Kanunu’nun 41. maddesine göre yapılan düzeltme, düzeltmeden etkilenen taşınmaz maliklerine ve diğer hak sahiplerine tebliğ edilir.

Düzeltmeden etkilenen kişi, tebliğ tarihinden itibaren 30 gün içerisinde Sulh Hukuk Mahkemesinde düzeltmenin kaldırılması için dava açabilir. Süresi içerisinde dava açılmadığı takdirde yapılan düzeltme kesinleşir. TKGM’nin 2022 tarihli Teknik Hatalar Düzeltme Genelgesi de bu prosedürü açıkça düzenlemektedir.

Bu nedenle kadastro müdürlüğünden gelen sınır veya yüzölçümü düzeltmesine ilişkin tebligatlar ihmal edilmemelidir.

Çünkü yapılan düzeltme yalnızca rakamsal bir metrekare değişikliği olmayabilir; komşu parseller arasındaki geometrik sınırları da etkileyebilir.

Kadastro Yapılırken Sınır Yanlış Belirlenirse Ne Yapılabilir?

Kadastro çalışmaları henüz devam ediyorsa hak sahibinin mümkün olduğunca erken müdahale etmesi önemlidir.

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün açıklamasına göre ilgililer, kadastro çalışmaları devam ederken itirazlarını kadastro müdürlüğüne veya ilgili kadastro birimine iletebilirler.

Örneğin kadastro ekibinin;

• komşu taşınmaz sınırını yanlış esas aldığı,
• eski duvarı sınır kabul ettiği,
• tapu kaydını yanlış uyguladığı,
• taşınmazın bir bölümünü komşu parsel içerisinde bıraktığı

düşünülüyorsa kadastro çalışmaları sırasında itiraz edilmesi mümkündür.

Bu aşamada eski tapular, krokiler, haritalar, miras belgeleri, zilyetlik belgeleri ve diğer delillerin dosyaya sunulması önem taşır.

Kadastro Askı İlanına Nasıl İtiraz Edilir?

Kadastro çalışmalarının tamamlanmasının ardından sonuçlar 30 günlük askı ilanına çıkarılır.

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün açıklamasına göre kadastro tespitine itiraz etmek isteyen kişi, 30 günlük askı ilanı içerisinde yetkili Kadastro Mahkemesinde dava açabilir.

Bu süre oldukça önemlidir.

Örneğin taşınmazın 5.000 m² olması gerektiğini iddia eden malik, kadastro sonucunda 1.000 m²’lik kısmın komşu parsel içerisinde bırakıldığını görmüşse askı ilanı süresi içerisinde kadastro tespitine karşı dava açabilir.

Kadastro tespitinin henüz kesinleşmediği aşamada uyuşmazlığın çözüm yeri Kadastro Mahkemesidir.

Kadastro Kesinleştikten Sonra Dava Açılabilir mi?

Evet. Ancak burada süre bakımından son derece önemli bir ayrım bulunmaktadır.

Kadastro tespitinin kesinleşmesinden sonra kadastrodan önceki hukuki sebeplere dayanılarak dava açılmak isteniyorsa 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 12. maddesindeki hak düşürücü süre gündeme gelir.

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, kadastro çalışmaları tamamlandıktan sonra taşınmazın başkası adına tescil edildiğini öğrenen kişinin, kadastro tespitinin kesinleşmesinden itibaren 10 yıllık hak düşürücü süre içerisinde genel hükümlere göre hukuk mahkemelerinde dava açması gerektiğini belirtmektedir.

Dolayısıyla özellikle eski kadastro tespitlerinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda ilk araştırılması gereken hususlardan biri kadastro tutanağının hangi tarihte kesinleştiğidir.

Kadastro Davalarında 10 Yıllık Süre Her Durumda Uygulanır mı?

Hayır.

Kadastro Kanunu’nun 12. maddesinde düzenlenen 10 yıllık hak düşürücü sürenin her türlü taşınmaz veya sınır uyuşmazlığına uygulanması doğru değildir.

Süre özellikle kadastrodan önceki hukuki sebeplere dayanarak kadastro tespitine karşı ileri sürülen hak iddiaları bakımından önem taşır.

Örneğin;

“Kadastro yapılmadan önce burayı 30 yıldır ben kullanıyordum ancak kadastro sırasında komşum adına yazıldı.”

şeklindeki bir iddia ile,

“Kadastro doğru yapılmıştı ancak komşum beş yıl önce çitini benim taşınmazımın içerisine taşıdı.”

iddiası aynı hukuki nitelikte değildir.

İkinci olay kadastro tespitinin yanlışlığından değil, kadastro sonrasında gerçekleşen bir elatmadan kaynaklanmaktadır.

Ayrıca Kadastro Kanunu’nun 41. maddesi kapsamındaki teknik hata düzeltmelerinde Kanun’un 12. maddesinde belirtilen hak düşürücü sürenin aranmadığı TKGM kaynaklarında açıkça ifade edilmektedir.

Bu nedenle “kadastro 10 yıldan eskiyse artık hiçbir şey yapılamaz” şeklindeki genel bir değerlendirme hukuken doğru değildir.

Yanlış Kadastro Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası Açılabilir mi?

Kadastro sonucunda taşınmazın tamamının veya belirli bir kısmının yanlış kişi adına tescil edildiği iddia ediliyorsa şartları varsa tapu iptali ve tescil davası gündeme gelebilir.

Örneğin A’ya ait olduğu iddia edilen 500 m²’lik bölüm kadastro sırasında B parselinin içerisinde bırakılmış ve B adına tescil edilmiş olabilir.

Böyle bir durumda yalnızca yüzölçümünün düzeltilmesi değil, o alan üzerindeki mülkiyet kaydının değiştirilmesi talep edildiğinden uyuşmazlık gerçek bir mülkiyet uyuşmazlığı haline gelir.

Dava açılmadan önce özellikle;

• kadastro tutanaklarının kesinleşme tarihi,
• kadastro tespitinin dayandığı belgeler,
• eski tapu kayıtları,
• tarafların dayandıkları mülkiyet sebepleri,
• taşınmazın geçmiş kullanımı,
• teknik haritalar

incelenmelidir.

Kadastrodan önceki hukuki nedene dayanılıyorsa 3402 sayılı Kanun’un 12. maddesindeki 10 yıllık hak düşürücü süre özellikle dikkate alınmalıdır.

Komşu Parsel Sınırı Geçmişse Ne Yapılabilir?

Her sınır uyuşmazlığının nedeni kadastro hatası değildir.

Kadastro sınırı doğru olmasına rağmen komşu malik;

• çitini taşımış,
• duvarını yanlış yere yapmış,
• bina veya eklentisini komşu parsele taşırmış,
• bahçenin bir bölümünü kendi kullanımına almış

olabilir.

Bu durumda sorun kadastro tespitinden değil, mülkiyet hakkına yönelik sonradan gerçekleşmiş haksız el atmadan kaynaklanmaktadır.

Türk Medeni Kanunu’nun mülkiyet hakkını koruyan hükümleri uyarınca malik, taşınmazına yönelik haksız el atmanın önlenmesini dava edebilir. Adalet Bakanlığı UYAP mevzuat ve içtihat kayıtlarında da TMK m.683 kapsamında malikin her türlü haksız el atmanın önlenmesini isteyebileceği belirtilmektedir.

Böyle bir durumda el atmanın önlenmesi davası gündeme gelebilir.

Gerekli koşulların bulunması halinde haksız yapı veya duvarın kaldırılması, eski hale getirme ve ecri misil gibi ek talepler de somut olay bakımından ayrıca değerlendirilebilir.

Sınır Tespit Davası Açılabilir mi?

Komşu parseller arasındaki sınırın nereden geçtiğinin tartışmalı olduğu olaylarda uyuşmazlığın hukuki niteliğine göre sınırın tespitine yönelik talepler gündeme gelebilir.

Ancak uygulamada önemli olan davaya verilen isimden çok talebin içeriğidir.

Davacı;

“Ben sınırı öğrenmek istiyorum.”

demekle yetinmeyip hangi hakkının ihlal edildiğini ortaya koymalıdır.

Örneğin komşu parsel malikinin taşınmazın 200 m²’lik bölümünü kullandığı iddia ediliyorsa el atmanın önlenmesi; yanlış tescil bulunduğu iddia ediliyorsa tapu iptali ve tescil; teknik kadastro hatası varsa 3402 sayılı Kanun’un 41. maddesi kapsamındaki düzeltme süreci gündeme gelebilir.

Bu nedenle dava türünün uyuşmazlığın gerçek hukuki niteliğine göre belirlenmesi gerekir.

Sınır Taşının Yeri Mülkiyeti Kesin Olarak Gösterir mi?

Hayır.

Arazide bulunan eski sınır taşları, duvarlar, çitler veya ağaçlar delil niteliği taşıyabilirse de mülkiyet sınırının tek ve kesin belirleyicisi değildir.

Özellikle çok eski kadastro bölgelerinde fiilî sınır ile kadastro paftasındaki sınır arasında farklılıklar görülebilir.

Bu nedenle;

“Duvar 40 yıldır burada, demek ki sınır kesin burasıdır.”

şeklinde tek başına bir sonuca varılması doğru değildir.

Kadastro paftası, ölçü krokileri, tapu kayıtları, koordinat bilgileri ve diğer teknik belgeler birlikte değerlendirilmelidir.

Aplikasyon Yaptırmak Neden Önemlidir?

Arsa sınırıyla ilgili şüphe bulunduğunda dava açılmadan önce yapılabilecek en önemli işlemlerden biri taşınmazın aplikasyonunun yaptırılmasıdır.

Aplikasyon işlemiyle kadastro kayıtlarındaki parsel sınırlarının zemindeki karşılığı belirlenir.

Bu işlem özellikle;

• komşunun duvarının sınırı geçip geçmediğinin,
• mevcut çitin kadastro sınırına uygun olup olmadığının,
• yapının komşu parsele taşıp taşmadığının,
• tapu sınırları ile fiilî kullanımın örtüşüp örtüşmediğinin

anlaşılmasına yardımcı olur.

TKGM düzenlemelerinde aplikasyon sırasında yüzölçümü veya teknik hata tespit edilmesi halinde bu durumun ayrıca teknik düzeltme sürecine konu edilebilmesine ilişkin hükümler bulunmaktadır.

Dolayısıyla yalnızca tarafların kendi yaptıkları metre ölçümlerine dayanılarak dava açılması yerine kadastro belgelerine dayalı teknik tespit yapılması daha sağlıklı olacaktır.

Tapuda 1.000 Metrekare Yazıyor Ama 900 Metrekare Çıkıyor: Eksik 100 Metrekareyi Komşudan Alabilir miyim?

Bu soru uygulamada oldukça sık sorulmaktadır.

Cevap her zaman “evet” değildir.

Tapuda belirtilen yüzölçümünün 1.000 m² olması, malikinin komşu taşınmazdan mutlaka 100 m² talep edebileceği anlamına gelmez.

Öncelikle;

1.000 m²’lik kaydın hangi sınırlar esas alınarak oluşturulduğu ve 100 m²’lik farkın neden ortaya çıktığı belirlenmelidir.

Eğer kadastro sınırları doğru olup fark eski hesaplama yönteminden kaynaklanıyorsa komşu parselden alan alınması mümkün olmayabilir.

Ancak yapılan teknik incelemede komşu parsel sınırının yanlış geçirildiği veya komşunun sonradan taşınmaza müdahale ettiği belirlenirse farklı hukuki yollar gündeme gelir.

TKGM’nin teknik hata düzenlemeleri de yüzölçümü farklılıkları değerlendirilirken pafta-zemin uyumu, hata sınırı ve komşu parsellere elatma bulunup bulunmadığının incelenmesini öngörmektedir.

Komşu Parseller Birbirinin Üzerine Biniyorsa Ne Yapılır?

Kadastro haritalarında bazı durumlarda parsellerin geometrik verileri arasında binme veya mükerrerlik sorunları ortaya çıkabilir.

Bu sorun özellikle eski grafik paftaların sayısallaştırılması, teknik dönüşüm veya eski ölçüm yöntemlerinden kaynaklanabilir.

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, kadastro verilerindeki teknik sorunların güncelleme ve teknik hata düzeltme mekanizmalarıyla giderilmesine yönelik düzenlemeler uygulamaktadır.

Ancak parseller arasındaki binmenin yalnızca teknik bir sorun olmadığı ve iki tarafın aynı taşınmaz bölümü üzerinde mülkiyet iddiasında bulunduğu anlaşılırsa konu yargısal bir mülkiyet uyuşmazlığı haline gelebilir.

Kadastro Güncelleme Çalışmalarına İtiraz Edilebilir mi?

Evet.

Kadastro güncelleme çalışmalarında parsel sınırlarının veya yüzölçümünün yanlış belirlendiğini düşünen malik çalışma devam ederken kadastro müdürlüğüne itiraz edebilir.

TKGM’ye göre çalışmaların öğrenilmesinden kesin askı ilanına kadar kadastro müdürlüğüne itiraz edilmesi; kesin askı ilanı aşamasında ise bir aylık süre içerisinde Kadastro Mahkemesinde dava açılması mümkündür. Kesinleşme sonrasında uyuşmazlık hukuk mahkemelerinde ileri sürülebilir.

Bu nedenle özellikle kadastro güncellemesi yapılan bölgelerde maliklerin ilanları takip etmesi önemlidir.

Kadastro Davalarında Hangi Deliller Önemlidir?

Arsa sınırı ve kadastro uyuşmazlıkları teknik yönü güçlü davalardır.

Bu davalarda özellikle şu belgeler önem taşıyabilir:

1. Tapu kayıtları: Mevcut ve eski tapu kayıtları incelenir.
2. Kadastro tutanakları: İlk kadastro tespitinin hangi gerekçeyle ve kim adına yapıldığını gösterir.
3. Kadastro paftaları: Parsellerin geometrik sınırlarının belirlenmesinde temel belgelerdendir.
4. Ölçü ve aplikasyon krokileri: Sınır noktalarının zemindeki yerinin tespitinde önemlidir.
5. Koordinat kayıtları: Özellikle yeni teknik sistemlerde parsel köşe noktalarının belirlenmesinde kullanılır.
6. Eski haritalar ve hava fotoğrafları: Taşınmazın geçmişteki kullanım biçiminin tespitinde önem taşıyabilir.
7. Vergi kayıtları ve eski senetler: Kadastro öncesi hak iddialarında yardımcı delil olabilir.
8. Tanıklar ve yerel bilirkişiler: Özellikle çok eski sınırların ve kullanım biçiminin belirlenmesinde dikkate alınabilir.
9. Keşif: Mahkemenin taşınmazı yerinde incelemesini sağlar.
10. Harita mühendisi bilirkişi raporu: Kadastro paftasının zemine uygulanması ve uyuşmazlık konusu alanın belirlenmesi bakımından genellikle kritik öneme sahiptir.

Harita Mühendisi Bilirkişi İncelemesi Neden Önemlidir?

Kadastro davalarında yalnızca hukuki değerlendirme yapılması çoğu zaman yeterli değildir.

Mahkemenin;

• eski kadastro paftasını,
• güncel koordinat sistemini,
• tapu kayıtlarını,
• aplikasyon krokisini,
• zemindeki sabit sınırları

karşılaştırması gerekir.

Bu nedenle uyuşmazlık konusu alanın farklı renklerle gösterildiği, yüzölçümünün hesaplandığı ve tarafların tapu sınırlarının çakıştırıldığı bilirkişi krokileri davanın çözümünde önemli rol oynar.

Örneğin davacının “yaklaşık 300 metrekare” olarak ifade ettiği alanın gerçekte 147,35 m² olduğunun tespit edilmesi mümkündür.

Bu nedenle taşınmaz davalarında talep konusu bölümün teknik olarak belirlenebilir olması son derece önemlidir.

Arsa Satın Almadan Önce Sınır Kontrolü Yapılmalı mı?

Özellikle müstakil arsa, tarla, bağ, bahçe veya büyük yüzölçümlü taşınmaz satın alınırken yalnızca tapu senedindeki metrekareye güvenilmemesi faydalıdır.

Tapu kaydında 10.000 m² görünen bir arazinin;

• fiilî sınırları,
• kadastro paftası,
• komşu parsellerle ilişkisi,
• yol sınırı,
• aplikasyon durumu,
• güncelleme veya sayısallaştırma işlemi bulunup bulunmadığı

satın alma öncesinde kontrol edilebilir.

TKGM de güncelleme veya sayısallaştırma çalışması bulunan parsellerde yüzölçümü değişikliklerinin meydana gelebileceğini ve ilgililerin kadastro müdürlüğünden bilgi almasının faydalı olacağını belirtmektedir.

Özellikle yüksek bedelli arsa yatırımlarında teknik inceleme yapılması daha sonra ortaya çıkabilecek ciddi mülkiyet uyuşmazlıklarını önleyebilir.

Arsa Sınırı Yanlışsa Hangi Hukuki Yol İzlenmelidir?

Her dosyada aynı dava açılmaz.

Uyuşmazlığın niteliğine göre genel olarak şu ayrım yapılmalıdır:

Kadastro çalışmaları devam ediyorsa:
Kadastro müdürlüğüne veya ilgili kadastro birimine itiraz edilmesi gündeme gelir.

30 günlük askı ilanı devam ediyorsa:
Kadastro tespitine karşı yetkili Kadastro Mahkemesinde dava açılması mümkündür.

Kadastro kesinleşmiş ancak kadastro öncesi hakka dayanılıyorsa:
Kural olarak kesinleşmeden itibaren 10 yıllık hak düşürücü süre dikkate alınarak genel hükümlere göre dava değerlendirilmelidir.

Sorun teknik ölçüm, sınırlandırma, tersimat veya hesaplama hatasıysa:
3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 41. maddesi kapsamında kadastro müdürlüğünden teknik hata düzeltmesi talep edilebilir.

Kadastro müdürlüğünün teknik düzeltmesine itiraz ediliyorsa:
Tebliğden itibaren 30 gün içerisinde Sulh Hukuk Mahkemesinde düzeltmenin kaldırılması istenebilir.

Komşu kadastrodan sonra sınırı geçmişse:
Mülkiyet hakkına yönelik haksız el atma nedeniyle el atmanın önlenmesi ve somut olayın özelliklerine göre diğer talepler değerlendirilebilir.

Yanlış tescil nedeniyle taşınmazın bir bölümü başkasının tapusunda görünüyorsa:
Koşulları mevcutsa tapu iptali ve tescil davası gündeme gelebilir.

Kadastro Uyuşmazlıklarında En Sık Yapılan Hatalar

Kadastro ve sınır uyuşmazlıklarında yapılan bazı hatalar hak kayıplarına neden olabilmektedir.

Bunlardan ilki, tapu yüzölçümünün her zaman kesin sınırı gösterdiğinin düşünülmesidir. Oysa yüzölçümü farkının kaynağının teknik olarak araştırılması gerekir.

İkinci hata, kadastro askı ilanının dikkate alınmamasıdır. 30 günlük askı ilanı sırasında açılması gereken bir kadastro davasının süresinin kaçırılması uyuşmazlığın daha karmaşık hale gelmesine neden olabilir.

Üçüncü önemli hata ise 10 yıllık hak düşürücü sürenin bütün taşınmaz uyuşmazlıklarına uygulandığının düşünülmesidir. Teknik hata düzeltmeleri ve kadastrodan sonra meydana gelen hukuki sebepler ayrıca değerlendirilmelidir. Kadastro Kanunu’nun 41. maddesi kapsamındaki teknik düzeltmelerde m.12’deki hak düşürücü sürenin aranmadığı TKGM kaynaklarında açıkça belirtilmektedir.

Son olarak uyuşmazlığın teknik mi yoksa mülkiyete ilişkin mi olduğu belirlenmeden dava açılması da görev, husumet ve talep sonucuna ilişkin sorunlara neden olabilir.

Sonuç

Arsa sınırının yanlış belirlenmesi ve kadastro uyuşmazlıkları, taşınmaz hukukunun hem teknik hem de hukuki bilgi gerektiren alanlarından biridir.

Tapuda yazan yüzölçümü ile fiilî alanın farklı olması, komşu parselin sınırı geçtiğinin düşünülmesi veya kadastro paftasının zemindeki durumla uyuşmaması halinde öncelikle sorunun kaynağı belirlenmelidir.

Uyuşmazlık;

teknik bir ölçüm veya hesaplama hatasından, yanlış kadastro tespitinden, yanlış tescilden ya da komşunun kadastro sonrasında yaptığı fiilî müdahaleden kaynaklanabilir.

Bu ihtimallerin her birinde başvurulacak hukuki yol farklıdır.

Kadastro çalışmaları devam ederken idari itiraz; 30 günlük askı ilanı içerisinde Kadastro Mahkemesinde dava; teknik hatalarda 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 41. maddesi kapsamında düzeltme; yanlış mülkiyet tespitinde şartları varsa tapu iptali ve tescil; kadastro sonrasında meydana gelen haksız müdahalelerde ise el atmanın önlenmesi davası gündeme gelebilir.

Özellikle kadastrodan önceki hukuki sebeplere dayanan uyuşmazlıklarda kadastro tespitinin kesinleşmesinden itibaren 10 yıllık hak düşürücü süre son derece önemlidir. Buna karşılık Kadastro Kanunu’nun 41. maddesindeki teknik hata düzeltmelerinde bu süre uygulanmamaktadır.

Bu nedenle arsa sınırının yanlış olduğu düşünüldüğünde yalnızca tapudaki metrekareye veya arazide bulunan mevcut çit ve duvarlara bakılarak hareket edilmemelidir. Tapu kayıtları, kadastro tutanakları, kadastro paftası, aplikasyon krokileri ve teknik ölçümler birlikte incelenmeli; uyuşmazlığın hukuki niteliği belirlendikten sonra uygun başvuru veya dava yolu seçilmelidir.