Müteahhidin Ölümü Hâlinde Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesine Ne Olur?

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, diğer adıyla arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, genellikle uzun süren ve yüksek ekonomik değer taşıyan sözleşmelerdir. Sözleşmenin imzalanmasından inşaatın tamamlanmasına, iskânın alınmasına ve bağımsız bölümlerin teslimine kadar birkaç yıl geçmesi mümkündür.

Bu süreç içerisinde gerçek kişi olan müteahhidin hayatını kaybetmesi hâlinde arsa sahipleri açısından önemli bir hukuki sorun ortaya çıkar:

Müteahhidin ölümü kat karşılığı inşaat sözleşmesini kendiliğinden sona erdirir mi?

Bu sorunun cevabı her durumda aynı değildir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 486. maddesine göre, yüklenicinin kişisel özellikleri göz önünde tutularak yapılmış bir sözleşme, yüklenicinin ölümü veya kusuru olmaksızın eseri tamamlama yeteneğini kaybetmesi durumunda kendiliğinden sona erebilir. Buna karşılık sözleşmenin kurulmasında yüklenicinin şahsı özel önem taşımıyorsa ölüm sözleşmeyi kendiliğinden sona erdirmeyebilir.

Dolayısıyla;

“Müteahhit öldü, kat karşılığı inşaat sözleşmesi otomatik olarak sona erdi.”

şeklinde genel bir kabul doğru değildir.

Öncelikle sözleşmenin gerçek kişiyle mi yoksa şirketle mi yapıldığı, müteahhidin kişisel özelliklerinin sözleşmenin kurulmasında belirleyici olup olmadığı, inşaatın hangi seviyede bulunduğu ve sözleşmede ölüm hâline ilişkin özel bir düzenleme bulunup bulunmadığı incelenmelidir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Müteahhidin Ölümü Neden Önemlidir?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenici, arsa sahibinin taşınmazı üzerinde sözleşme ve projeye uygun bir bina meydana getirmeyi üstlenmektedir.

Arsa sahibi ise bunun karşılığında yükleniciye belirli arsa paylarını veya bağımsız bölümleri devretmeyi taahhüt eder.

Bu nedenle yüklenicinin ölmesi, sıradan bir borç ilişkisinden çok daha kapsamlı sonuçlara yol açabilir.

Özellikle ölüm tarihinde;

• eski bina yıkılmış olabilir,
• arsa boş bırakılmış olabilir,
• inşaat yarım kalmış olabilir,
• arsa paylarının bir kısmı müteahhide devredilmiş olabilir,
• müteahhit kendi bağımsız bölümlerini üçüncü kişilere satmış olabilir,
• inşaat üzerinde ipotek veya haciz bulunabilir,
• alt yüklenicilerle sözleşmeler yapılmış olabilir.

Dolayısıyla müteahhidin ölümünden sonra yalnızca sözleşmenin devam edip etmeyeceğinin değil, yarım kalan inşaatın, devredilmiş tapuların ve üçüncü kişilerin durumunun da belirlenmesi gerekir.

Türk Borçlar Kanunu’na Göre Müteahhidin Ölümü

Müteahhidin ölümüne ilişkin temel düzenleme Türk Borçlar Kanunu’nun 486. maddesidir.

Kanuna göre yüklenicinin kişisel özellikleri dikkate alınarak yapılan eser sözleşmesi, yüklenicinin ölümü veya kendi kusuru olmaksızın eseri tamamlayabilecek yeteneğini kaybetmesi hâlinde kendiliğinden sona erer. İş sahibi, tamamlanan kısımdan yararlanabilecek durumdaysa bu kısmı kabul etmek ve karşılığını vermekle yükümlüdür.

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri karma nitelikte sözleşmeler olmakla birlikte, yüklenicinin inşaat meydana getirme borcu bakımından eser sözleşmesine ilişkin hükümler önem taşımaktadır. Öğretide de TBK m.486 hükmünün arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin niteliğine uygun düştüğü ölçüde uygulanabileceği kabul edilmektedir.

Ancak burada kanunun özellikle kullandığı ifade önemlidir:

“Yüklenicinin kişisel özellikleri göz önünde tutularak yapılmış olan sözleşme…”

Dolayısıyla ölümün sözleşmeyi sona erdirmesi için yalnızca yüklenicinin ölmüş olması yeterli değildir.

Müteahhidin Ölümü Sözleşmeyi Otomatik Olarak Sona Erdirir mi?

Her durumda hayır.

İlk olarak şu soru cevaplandırılmalıdır:

Arsa sahibi bu sözleşmeyi özellikle ölen müteahhidin şahsına, kişisel yeteneklerine, mesleki bilgi ve tecrübesine güvenerek mi yapmıştır?

Eğer cevap evet ise TBK m.486 kapsamında sözleşmenin ölümle kendiliğinden sona ermesi gündeme gelebilir.

Ancak yapılan iş ölen yüklenicinin şahsına sıkı sıkıya bağlı değilse ve inşaat başka kişiler tarafından aynı şartlarla tamamlanabilecek durumdaysa sözleşmenin ölüm nedeniyle kendiliğinden sona erdiğini söylemek mümkün olmayabilir.

Nitekim eser sözleşmesine ilişkin değerlendirmelerde, inşaat yapımının her durumda yalnızca belirli bir kişinin şahsen gerçekleştirebileceği özel bir iş olmadığı; bu nedenle yüklenicinin kişisel özelliklerinin sözleşme açısından gerçekten belirleyici olup olmadığının somut olayda araştırılması gerektiği belirtilmektedir.

Müteahhidin Şahsı Hangi Durumlarda Önemli Sayılabilir?

Her kat karşılığı inşaat sözleşmesinde aynı değerlendirme yapılamaz.

Örneğin arsa sahipleri;

• müteahhidin uzun yıllara dayanan özel tecrübesine,
• gerçekleştirdiği prestijli projelere,
• kişisel teknik bilgisine,
• inşaatı doğrudan kendisinin yöneteceği taahhüdüne,
• özel mimari veya teknik yeteneklerine

güvenerek sözleşme yapmış olabilirler.

Sözleşmede de;

“İnşaatın bizzat yüklenici tarafından yürütüleceği ve üçüncü kişiye devredilemeyeceği”

gibi hükümler bulunabilir.

Böyle bir durumda yüklenicinin kişisel özelliklerinin sözleşmenin kurulmasında belirleyici olduğu daha güçlü şekilde ileri sürülebilir.

Buna karşılık müteahhidin işi esas itibarıyla bir organizasyon kurarak, mühendisler, mimarlar, şantiye şefi, taşeronlar ve işçiler aracılığıyla gerçekleştirdiği büyük bir projede yüklenicinin şahsının vazgeçilmez olup olmadığı ayrıca değerlendirilmelidir.

Müteahhidin Ölümü Hâlinde Mirasçılar İnşaata Devam Edebilir mi?

Sözleşmenin yüklenicinin şahsına bağlı olmadığı durumlarda ölüm, sözleşmenin kendiliğinden sona ermesini gerektirmeyebilir.

Bu durumda yüklenicinin sözleşmeden kaynaklanan malvarlığına ilişkin hukuki konumunun mirasçılara geçmesi ve sözleşmenin devam etmesi gündeme gelebilir. Eser sözleşmesine ilişkin öğretide de yüklenicinin kişisel özelliklerinin önem taşımadığı durumlarda sözleşmenin ölümden etkilenmeyeceği ve borçların mirasçılar bakımından devam edeceği belirtilmektedir.

Ancak bundan;

“Mirasçılar hiçbir şart aranmaksızın müteahhit olarak inşaata devam eder.”

sonucu çıkarılmamalıdır.

İnşaata fiilen devam edilebilmesi için;

• gerekli yapı müteahhitliği şartlarının,
• ruhsat işlemlerinin,
• teknik yeterliliklerin,
• sözleşmedeki yüklenici değişikliğine ilişkin hükümlerin,
• ilgili idari mevzuatın

ayrıca incelenmesi gerekir.

Mirasçıların mesleki veya idari açıdan yüklenicilik faaliyetini bizzat sürdürememeleri durumunda başka hukuki ve teknik çözümlerin oluşturulması gerekebilir.

Arsa Sahibi Mirasçıların İnşaata Devam Etmesini Kabul Etmek Zorunda mı?

Bu sorunun cevabı sözleşmenin niteliğine bağlıdır.

Eğer sözleşmenin ölen yüklenicinin kişisel özellikleri esas alınarak yapıldığı sonucuna varılırsa TBK m.486 kapsamında sözleşmenin sona ermesi gündeme gelir. Bu durumda arsa sahibinin yüklenicinin mirasçılarıyla aynı sözleşmeye zorunlu olarak devam etmesi beklenemez.

Buna karşılık yüklenicinin şahsının sözleşme açısından belirleyici olmadığı ve işin başka kişiler aracılığıyla tamamlanabilir olduğu bir durumda, arsa sahibinin sadece;

“Eski müteahhit öldü, artık bu sözleşmeyi istemiyorum.”

demesi her durumda yeterli olmayabilir.

Somut olayda sözleşmenin hükümleri ve mirasçıların sözleşmenin ifasını sağlayabilecek durumda olup olmadığı birlikte değerlendirilmelidir.

Sözleşmede “Müteahhit Ölürse Mirasçıları Devam Eder” Yazıyorsa Ne Olur?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde ölüm hâlinin önceden düzenlenmesi mümkündür.

Örneğin;

“Yüklenicinin ölümü hâlinde sözleşmeden doğan hak ve borçları mirasçıları tarafından sürdürülecektir.”

şeklinde bir düzenleme bulunabilir.

Bu tür hükümler, tarafların sözleşmeyi yalnızca yüklenicinin şahsına bağlı olarak kurmadıklarının değerlendirilmesinde önem taşıyabilir.

Nitekim öğretide, sözleşmede yüklenicinin ölümü hâlinde mirasçıların işe devam edeceğinin açıkça kararlaştırılmış olmasının, sözleşmenin ölümle sona ermeyeceği yönündeki değerlendirmeyi güçlendirdiği belirtilmektedir.

Ancak sözleşmedeki bu hükmün fiilen uygulanabilir olması için mirasçıların inşaat faaliyetinin yürütülmesi bakımından gerekli hukuki ve teknik şartları sağlayabilmesi de gerekir.

Müteahhit Bir Şirketse Şirket Ortağının Ölümü Sözleşmeyi Sona Erdirir mi?

Bu ayrım son derece önemlidir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenici olarak;

“ABC İnşaat Sanayi ve Ticaret Limited Şirketi”

gösterilmişse sözleşmenin tarafı şirket ortağı veya şirket müdürü değil, tüzel kişi olan şirkettir.

Bu nedenle şirketin ortağının, kurucusunun veya müdürünün ölmesi, gerçek kişi yüklenicinin ölümüyle aynı hukuki sonucu doğurmaz.

Şirket tüzel kişiliğini koruduğu sürece kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı da kural olarak aynı şirket olmaya devam eder. Öğretide de yüklenici tüzel kişi olduğunda, kişisel özellikleri dikkate alınmamış bir ortağın ölümünün sözleşmeyi sona erdirmeyeceği belirtilmektedir.

Dolayısıyla arsa sahipleri öncelikle sözleşmenin tarafının kim olduğunu kontrol etmelidir.

Sözleşmede;

“Mehmet Yılmaz”

yüklenici olarak gösterilmişse gerçek kişi yüklenici vardır.

Sözleşmede;

“Yılmaz İnşaat Ltd. Şti.”

yüklenici olarak gösterilmişse şirketin ortağı Mehmet Yılmaz’ın ölmesi tek başına “müteahhit öldü” şeklinde değerlendirilemez.

Şirketin Tek Ortağı ve Müdürü Ölürse Ne Olur?

Şirketin tek ortağının veya şirket müdürünün ölümü uygulamada şirketin faaliyetlerini geçici olarak zorlaştırabilir.

Ancak sözleşmenin tarafı şirket tüzel kişiliğiyse öncelikle;

• şirketin ticaret sicili,
• ortaklık yapısı,
• yeni yönetim veya müdür durumu,
• miras yoluyla geçen ortaklık payları,
• şirketin faaliyetine devam edip etmediği

incelenmelidir.

Şirket tüzel kişiliği devam ettiği sürece yalnızca ortağın veya yöneticinin ölmesi nedeniyle kat karşılığı inşaat sözleşmesinin kendiliğinden sona erdiği sonucuna ulaşılması doğru olmaz.

Bu durum, gerçek kişi yüklenicinin ölümüyle karıştırılmamalıdır.

Müteahhit Öldüğünde İnşaat Yarım Kalmışsa Ne Olur?

Müteahhidin ölüm tarihinde inşaatın hangi seviyede bulunduğu son derece önemlidir.

Örneğin inşaat;

• henüz başlamamış,
• temel seviyesinde,
• %30 tamamlanmış,
• kaba inşaatı bitmiş,
• %90 seviyesinde

olabilir.

TBK m.486 kapsamında sözleşmenin sona erdiği kabul edilirse, kanun arsa sahibinin tamamlanan kısımdan yararlanabilmesi hâlinde bu kısmı kabul etmesini ve karşılığını vermesini öngörmektedir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde karşılık para yerine arsa payı veya bağımsız bölüm olduğundan hesaplama daha karmaşık hâle gelir.

Bu durumda genellikle;

• inşaatın fiziksel tamamlanma oranı,
• yapılan imalatların ekonomik değeri,
• eksik işlerin maliyeti,
• arsa sahibine bırakılacak bölümlerin durumu,
• yükleniciye daha önce devredilmiş paylar

bilirkişi incelemesiyle belirlenmelidir.

Ölen Müteahhidin Mirasçıları Yapılan İnşaatın Bedelini İsteyebilir mi?

TBK m.486’nın uygulanarak sözleşmenin sona ermesi hâlinde arsa sahibi, tamamlanmış kısmından yararlanabildiği eseri karşılıksız olarak elde edemez.

Kanun bu nedenle kullanılabilir tamamlanmış kısmın karşılığının verilmesini öngörmektedir.

Ancak kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde bu karşılığın doğrudan “sözleşmede müteahhide vaat edilen bütün dairelerin mirasçılara verilmesi” şeklinde belirlenmesi doğru olmayabilir.

İnşaatın gerçekleşme oranı ve yapılan işin değeri dikkate alınmalıdır.

Örneğin müteahhide karşılık olarak 10 bağımsız bölüm bırakılması öngörülmüş ancak ölüm tarihinde inşaat yalnızca %30 seviyesinde kalmışsa, mirasçıların otomatik olarak 10 bağımsız bölümün tamamını talep edebileceği söylenemez.

Somut hesap bilirkişi incelemesini gerektirebilir.

Müteahhide Önceden Arsa Payı Devredilmişse Ne Olur?

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi bazen yükleniciye daha inşaatın başında belirli arsa paylarını devredebilir.

Müteahhidin daha sonra ölmesi ve sözleşmenin sona ermesi hâlinde bu payların durumu önemli bir uyuşmazlık konusu olur.

Örneğin yükleniciye toplam %40 arsa payı devredilmiş ancak ölüm tarihinde hak ettiği inşaat karşılığının çok daha düşük olduğu tespit edilmiş olabilir.

Böyle bir durumda;

• yüklenicinin hangi oranda hak kazandığı,
• devredilen payların ne kadarının karşılıksız kaldığı,
• iadeye konu olabilecek tapular,
• mirasçılara intikal eden taşınmazlar

birlikte değerlendirilmelidir.

Öğretide ve Yargıtay uygulamasını inceleyen kaynaklarda da ölüm nedeniyle sözleşmenin sona ermesi durumunda daha önce devredilmiş arsa payları bakımından yapılan iş oranının dikkate alınması gerektiği belirtilmektedir.

Müteahhit Kendisine Devredilen Daireleri Üçüncü Kişilere Satmışsa Ne Olur?

En karmaşık uyuşmazlıklardan biri budur.

Müteahhit ölmeden önce kendisine devredilen arsa paylarını veya gelecekte kazanacağını düşündüğü bağımsız bölümleri üçüncü kişilere devretmiş olabilir.

Bu durumda uyuşmazlık yalnızca arsa sahibi ile müteahhidin mirasçıları arasında kalmaz.

Üçüncü kişilerin;

• tapuda malik olup olmadığı,
• aynî veya şahsî hak elde edip etmediği,
• devir tarihleri,
• sözleşmenin sona ermesinden önceki hukuki durum

ayrıca incelenmelidir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ölüm nedeniyle sona ermesinin üçüncü kişilerin daha önce elde ettiği haklara etkisi, özellikle tapu sicili ve üçüncü kişinin hukuki durumu dikkate alınarak ayrıca değerlendirilmesi gereken bir konudur.

Dolayısıyla arsa sahibinin;

“Müteahhit öldü, yapılan bütün satışlar otomatik olarak geçersiz oldu.”

şeklinde hareket etmesi doğru değildir.

Arsa Sahibi Müteahhidin Ölümünden Sonra Başka Bir Müteahhitle Anlaşabilir mi?

Öncelikle mevcut sözleşmenin hukuken sona erip ermediği belirlenmelidir.

Eğer TBK m.486 şartları oluşmuş ve sözleşme ölüm nedeniyle kendiliğinden sona ermişse kalan inşaatın başka bir yükleniciye tamamlatılması gündeme gelebilir.

Ancak sözleşme ölüm nedeniyle sona ermemişse, arsa sahibinin mevcut hukuki ilişkiyi tamamen yok sayarak başka bir müteahhitle kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapması yeni uyuşmazlıklara neden olabilir.

Özellikle;

• ölen müteahhidin mirasçılarının hakları,
• mevcut arsa payı devirleri,
• tapudaki üçüncü kişiler,
• inşaatın gerçekleşme seviyesi

tespit edilmeden yeni sözleşme yapılması risklidir.

Müteahhidin Ölümünden Sonra Tapu İptali ve Tescil Davası Açılabilir mi?

Somut olayın şartlarına göre açılabilir.

Arsa sahibi, yükleniciye peşinen devredilmiş ancak ölüm nedeniyle sözleşmenin sona ermesi sonucunda yüklenicinin hak etmediği hâle gelen arsa paylarının geri alınmasını talep edebilir.

Bu durumda ölen müteahhidin mirasçılarına karşı tapu iptali ve tescil talebi gündeme gelebilir.

Ancak mahkeme;

• sözleşmenin ölümle sona erip ermediğini,
• yüklenicinin şahsının sözleşme bakımından önem taşıyıp taşımadığını,
• inşaatın tamamlanma seviyesini,
• yüklenicinin hak ettiği karşılığı,
• tapuların kimlere devredildiğini

inceleyecektir.

Dolayısıyla müteahhidin ölümünden sonra bütün arsa paylarının otomatik olarak arsa sahibine döneceğinden söz edilemez.

Müteahhidin Mirasçıları Sözleşmeyi Devam Ettirmek İstemezse Ne Olur?

Sözleşmenin ölüm nedeniyle sona ermediği bir ihtimalde mirasçıların da sözleşmeden kaynaklanan yükümlülüklerle karşılaşması mümkündür.

Bu nedenle mirasçıların;

“Biz inşaat işiyle uğraşmak istemiyoruz.”

demeleri tek başına her durumda sözleşmeden doğan bütün hukuki sonuçları ortadan kaldırmaz.

Mirasçıların mirası reddetmesi, terekenin durumu, sözleşmenin devredilmesi veya tarafların anlaşarak sözleşmeyi sona erdirmesi gibi ihtimaller ayrıca değerlendirilebilir.

Özellikle büyük projelerde arsa sahibi ile mirasçıların yeni bir yüklenicinin projeye girmesi konusunda anlaşmaları uygulamada daha işlevsel bir çözüm oluşturabilir.

Müteahhidin Ölümü Nedeniyle Arsa Sahibi Tazminat İsteyebilir mi?

Müteahhidin yalnızca ölümünden hareketle mirasçılara karşı tazminat talep edilmesi kural olarak mümkün değildir.

Ölüm, yüklenicinin kusurundan kaynaklanan bir sözleşme ihlali olarak değerlendirilemez.

TBK m.486 da yüklenicinin ölümü veya kusuru olmaksızın tamamlama yeteneğini kaybetmesi durumunu özel olarak düzenlemektedir.

Ancak ölümden önce yüklenicinin;

• zaten temerrüde düşmüş olması,
• inşaatı haksız şekilde durdurmuş olması,
• sözleşmeye aykırı arsa payı devirleri yapması,
• ayıplı veya kaçak inşaat gerçekleştirmiş olması

gibi ayrı sözleşme ihlalleri varsa bunlardan kaynaklanan haklar ölüm nedeniyle kendiliğinden ortadan kalkmaz.

Bu nedenle yüklenicinin ölüm tarihi itibarıyla mevcut sözleşme ihlalleri ayrıca tespit edilmelidir.

Müteahhit Ölmeden Önce Temerrüde Düşmüşse Ne Olur?

Bu durum son derece önemlidir.

Örneğin müteahhit sözleşmeye göre inşaatı 24 ayda tamamlaması gerekirken 36 ay geçmiş, inşaat hâlâ %40 seviyesinde kalmış ve müteahhit bundan sonra hayatını kaybetmiş olabilir.

Bu durumda uyuşmazlığın yalnızca TBK m.486 kapsamında “yüklenicinin ölümü” olarak değerlendirilmesi eksik kalabilir.

Ölümden önce gerçekleşmiş;

• temerrüt,
• gecikme,
• sözleşmeye aykırılık,
• cezai şart,
• kira kaybı

talepleri ayrıca incelenmelidir.

Ölüm, daha önce doğmuş olan sözleşmesel sorumlulukları kendiliğinden ortadan kaldırmaz.

Müteahhidin Ölümü Hâlinde Cezai Şart İstenebilir mi?

Cezai şartın talep edilip edilemeyeceği, cezai şartın hangi sözleşme ihlaline bağlandığına göre değişir.

Örneğin cezai şart yalnızca teslim gecikmesine bağlanmış ve müteahhit ölüm tarihinden önce zaten teslimde gecikmişse, ölümden önce doğmuş olan cezai şart taleplerinin ayrıca değerlendirilmesi gerekir.

Buna karşılık yalnızca ölüm nedeniyle ifanın kusursuz şekilde imkânsızlaşması söz konusuysa cezai şart talebi bakımından TBK’nın imkânsızlık ve ceza koşuluna ilişkin hükümlerinin birlikte değerlendirilmesi gerekir.

Bu nedenle sözleşmede “müteahhidin ölümü hâlinde cezai şart ödenir” gibi hükümler bulunması durumunda dahi hükmün geçerliliği ve uygulanabilirliği somut olay bakımından ayrıca incelenmelidir.

Müteahhidin Ölümü Hâlinde Arsa Sahibi Ne Yapmalıdır?

Müteahhidin ölümünden hemen sonra aceleyle yeni bir yükleniciyle anlaşmak yerine öncelikle mevcut hukuki durum tespit edilmelidir.

Özellikle şu belgeler incelenmelidir:

1. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi,
2. sözleşmedeki ölüm ve devir hükümleri,
3. tapu kayıtları,
4. müteahhide yapılmış arsa payı devirleri,
5. üçüncü kişilere yapılmış satışlar,
6. yapı ruhsatı ve mimari proje,
7. inşaatın mevcut fiziki seviyesi,
8. müteahhidin mirasçılık durumu,
9. varsa ipotek ve hacizler,
10. teslim tarihleri ve gecikme durumu.

Gerekirse inşaatın ölüm tarihindeki fiziki seviyesinin mahkeme veya uzman bilirkişi aracılığıyla delil tespiti yoluyla kayıt altına alınması da önem taşıyabilir.

Çünkü yeni bir müteahhit inşaata devam ettikten sonra ölen yüklenicinin hangi imalatları yaptığı ve bunların değerinin ne olduğu konusunda ispat problemi yaşanabilir.

Müteahhidin Ölümüne İlişkin Sözleşmeye Hüküm Konulmalı mı?

Özellikle gerçek kişi müteahhitle yapılacak kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde ölüm ihtimalinin sözleşmede açıkça düzenlenmesi faydalıdır.

Sözleşmede;

• müteahhidin ölümü hâlinde sözleşmenin sona erip ermeyeceği,
• mirasçıların devam hakkı,
• yeni yüklenici atanması,
• inşaat seviyesinin nasıl tespit edileceği,
• yükleniciye önceden devredilen payların durumu,
• teminatların devam edip etmeyeceği,
• üçüncü kişilere yapılacak satışların sınırları

düzenlenebilir.

Özellikle arsa sahiplerinin müteahhidin kişisel tecrübesine güvenerek sözleşme yaptığı projelerde bu durumun sözleşmeye açık şekilde yazılması ileride TBK m.486 bakımından ortaya çıkabilecek yorum uyuşmazlıklarını azaltabilir.

Sık Sorulan Sorular

Müteahhit ölürse kat karşılığı inşaat sözleşmesi iptal olur mu?

Her durumda hayır. TBK m.486 gereğince sözleşmenin yüklenicinin kişisel özellikleri dikkate alınarak yapılmış olması hâlinde ölüm sözleşmenin kendiliğinden sona ermesine yol açabilir. Yüklenicinin şahsı sözleşme bakımından belirleyici değilse sözleşme devam edebilir.

Müteahhidin mirasçıları inşaata devam edebilir mi?

Sözleşmenin yüklenicinin şahsına bağlı olmadığı ve diğer hukuki ve teknik koşulların sağlandığı durumlarda sözleşmenin mirasçılar bakımından devamı gündeme gelebilir.

Müteahhit şirketse şirket sahibinin ölümü sözleşmeyi bitirir mi?

Kural olarak hayır. Sözleşmenin tarafı şirket tüzel kişiliğiyse ortak veya yöneticinin ölümü, gerçek kişi yüklenicinin ölümüyle aynı sonucu doğurmaz. Şirketin hukuki varlığının devam edip etmediği ayrıca incelenir.

Yarım kalan inşaat ne olur?

TBK m.486 şartlarının gerçekleşmesi hâlinde arsa sahibi tamamlanan bölümden yararlanabiliyorsa bunu kabul etmek ve yapılan işin karşılığını vermekle yükümlü olabilir. Karşılığın belirlenmesi çoğu zaman teknik bilirkişi incelemesini gerektirir.

Müteahhide önceden verilen tapular geri alınabilir mi?

Yüklenicinin hak ettiği inşaat seviyesi ile kendisine yapılan devirler karşılaştırılmalıdır. Fazladan veya karşılıksız kaldığı belirlenen devirlerin iadesi için somut olayın şartlarına göre tapu iptali ve tescil talebi gündeme gelebilir.

Müteahhit öldükten sonra hemen başka müteahhitle sözleşme yapılabilir mi?

Öncelikle eski sözleşmenin hukuken sona erip ermediği, müteahhidin mirasçılarının hakları ve tapudaki mevcut durum belirlenmelidir. Bunlar araştırılmadan yeni sözleşme yapılması önemli hukuki riskler doğurabilir.

Sonuç

Müteahhidin ölümü, kat karşılığı inşaat sözleşmesini her durumda kendiliğinden sona erdirmez.

Türk Borçlar Kanunu’nun 486. maddesine göre belirleyici olan husus, sözleşmenin yüklenicinin kişisel özellikleri göz önünde bulundurularak yapılıp yapılmadığıdır. Yüklenicinin kişisel yetenekleri ve şahsı sözleşmenin kurulmasında belirleyici olmuşsa ölümle birlikte sözleşmenin kendiliğinden sona ermesi gündeme gelebilir.

Buna karşılık inşaatın ölen kişinin şahsından bağımsız olarak başka kişiler tarafından tamamlanabilecek nitelikte olması ve sözleşmede yüklenicinin kişisel özelliklerinin belirleyici bulunmaması hâlinde sözleşmenin ölüm nedeniyle otomatik olarak sona erdiği kabul edilemez. Bu durumda mirasçıların ve sözleşmenin devamının hukuki durumu ayrıca değerlendirilmelidir.

Ayrıca gerçek kişi müteahhidin ölümü ile yüklenici şirketin ortağının veya müdürünün ölümü birbirinden tamamen ayrılmalıdır. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi bir limited veya anonim şirketle yapılmışsa şirket ortağının ölmesi tek başına yüklenicinin ortadan kalktığı anlamına gelmez.

Müteahhidin ölümünden sonra arsa sahiplerinin öncelikle sözleşmenin devam edip etmediğini, inşaatın ölüm tarihindeki seviyesini, müteahhide yapılmış tapu devirlerini ve üçüncü kişilerin haklarını tespit etmesi gerekir.

Özellikle yarım kalan inşaatlarda delil tespiti yapılmadan, mevcut tapu kayıtları incelenmeden ve eski sözleşmenin hukuki durumu kesinleştirilmeden yeni bir müteahhitle sözleşme yapılması, ileride tapu iptali ve tescil, alacak, tazminat ve mülkiyet uyuşmazlıklarına neden olabilir.

Bu nedenle müteahhidin ölümü hâlinde doğru hukuki değerlendirme; yalnızca ölüm olgusuna değil, sözleşmenin içeriğine, yüklenicinin gerçek kişi veya şirket olmasına, inşaatın seviyesine, tapu devirlerine ve mirasçıların hukuki durumuna birlikte bakılarak yapılmalıdır.