Arsa Sahibinin Ölümü Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesini Sona Erdirir mi?

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, diğer adıyla arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, çoğu zaman birkaç yıl devam eden uzun süreli hukuki ilişkilerdir. Sözleşmenin imzalanması, eski yapının tahliyesi ve yıkılması, ruhsat alınması, inşaatın tamamlanması, iskân işlemleri ve bağımsız bölümlerin teslimi arasında uzun bir süre geçebilir.

Bu süreç içerisinde arsa sahibinin hayatını kaybetmesi mümkündür. Böyle bir durumda özellikle müteahhit ile mirasçılar arasında şu soru gündeme gelir:

Arsa sahibinin ölümü kat karşılığı inşaat sözleşmesini sona erdirir mi?

Kural olarak hayır. Arsa sahibinin ölümü, geçerli olarak kurulmuş bir kat karşılığı inşaat sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. Arsa sahibinin sözleşmeden doğan malvarlığına ilişkin hakları ve borçları mirasçılara geçer.

Türk Medenî Kanunu’nun 599. maddesinde benimsenen küllî halefiyet ilkesi uyarınca mirasçılar, miras bırakanın ölümüyle birlikte mirası bir bütün olarak kanun gereğince kazanırlar. Bu kapsamda miras bırakana ait aynî haklar, alacaklar ve diğer malvarlığı hakları yanında borçlar da mirasçılara intikal eder.

Bu nedenle arsa sahibi kat karşılığı inşaat sözleşmesini imzaladıktan sonra vefat etmişse, mirasçıların yalnızca;

“Biz bu müteahhitle anlaşmadık, sözleşmeyi babamız imzaladı.”

demeleri kural olarak mevcut sözleşmeyi ortadan kaldırmaz.

Arsa Sahibinin Ölümü Neden Sözleşmeyi Sona Erdirmez?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibinin temel borcu, sözleşmede belirlenen koşullar doğrultusunda yükleniciye arsa payı veya bağımsız bölüm devretmek; yüklenicinin temel borcu ise kararlaştırılan yapıyı meydana getirerek arsa sahibine düşen bağımsız bölümleri teslim etmektir.

Bu hak ve borçların büyük bölümü kişinin şahsına değil, malvarlığına ilişkin hak ve borçlardır.

Dolayısıyla arsa sahibinin ölümüyle birlikte taşınmaz ve sözleşmeden doğan haklar mirasçılara geçerken, sözleşmeden kaynaklanan yükümlülükler de kural olarak mirasçılara intikal eder. TMK m.599’daki küllî halefiyet sistemi bunun temel hukuki dayanağını oluşturur.

Örneğin arsa sahibi hayattayken müteahhitle geçerli bir sözleşme imzalamış ve yüklenicinin inşaatın belirli aşamasına ulaşması üzerine belirli arsa paylarının devredileceğini taahhüt etmişse, arsa sahibinin sonradan ölmesi bu yükümlülüğü kendiliğinden ortadan kaldırmaz.

Şartların gerçekleşmesi hâlinde bu yükümlülüğün yerine getirilmesi mirasçılardan istenebilir.

Mirasçılar Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesine Taraf Olur mu?

Hukuki sonuç bakımından mirasçılar, miras bırakanın sözleşmeden kaynaklanan malvarlığı hak ve borçlarının halefi hâline gelir.

Başka bir ifadeyle mirasçılar sıfırdan yeni bir sözleşme ilişkisi kurmazlar. Miras bırakanın mevcut sözleşmesel konumunu devralırlar.

Bu nedenle arsa sahibinin ölümünden sonra;

• müteahhide karşı sözleşmeden doğan talepler,
• gecikme tazminatı hakları,
• ayıplı veya eksik işten kaynaklanan haklar,
• bağımsız bölüm teslimi talepleri,
• yükleniciye yapılacak arsa payı devri yükümlülükleri

kural olarak mirasçılar yönünden devam eder.

Nitekim Yargıtay 15. Hukuk Dairesinin 25.12.2009 tarihli, 2008/7004 Esas ve 2009/7132 Karar sayılı kararında, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan gecikme tazminatı davasını açan arsa sahibinin yargılama sırasında ölmesi üzerine mirasçıların terekeye elbirliğiyle sahip olduğu ve bütün mirasçıların davadaki durumunun dikkate alınması gerektiği kabul edilmiştir.

Mirasçılar “Biz Sözleşmeyi Kabul Etmiyoruz” Diyebilir mi?

Mirasçılar, sırf sözleşmeyi kendileri imzalamadığı gerekçesiyle geçerli bir kat karşılığı inşaat sözleşmesini yok sayamazlar.

Örneğin arsa sahibi, taşınmazını %50-%50 paylaşım oranıyla bir müteahhide vermiş ve sözleşmeden altı ay sonra hayatını kaybetmiş olabilir.

Mirasçılar daha sonra başka bir müteahhidin daha yüksek teklif verdiğini ileri sürerek;

“Babamızın yaptığı sözleşmeyi kabul etmiyoruz, başka müteahhitle çalışacağız.”

diyemezler.

Geçerli bir sözleşme mirasçılar bakımından da sonuç doğurmaya devam eder.

Mirasçıların sözleşmeyi sona erdirebilmesi için sözleşmede veya kanunda öngörülen bir fesih, dönme, temerrüt, imkânsızlık ya da başka bir sona erme nedeninin bulunması gerekir.

Mirasçılar Yeni Bir Sözleşme İmzalamak Zorunda mıdır?

Kural olarak hayır.

Arsa sahibi hayattayken geçerli bir kat karşılığı inşaat sözleşmesi kurulmuşsa, mirasçıların sözleşmenin devam etmesi için aynı sözleşmeyi yeniden imzalaması gerekmez.

Sözleşme miras bırakanın ölümüyle ortadan kalkmadığı için mevcut sözleşme üzerinden hukuki ilişki devam eder.

Ancak uygulamada;

• tapu intikal işlemlerinin yapılması,
• yeni vekâletnamelerin düzenlenmesi,
• bağımsız bölüm dağılımının mirasçılar arasında belirlenmesi,
• tapu devri işlemlerinin gerçekleştirilmesi

amacıyla ek belgeler veya protokoller hazırlanması gerekebilir.

Bu işlemler yeni bir kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılması anlamına gelmez.

Arsa Sahibinin Ölümünden Sonra Taşınmaz Kime Geçer?

Miras, ölüm anında kanun gereğince mirasçılara geçer.

TMK m.599 uyarınca mirasçılar taşınmaz üzerindeki hakları ölümle birlikte kazanırlar.

Ancak tapu sicilinde gerekli veraset ve intikal işlemlerinin yapılması uygulamada önem taşır.

Müteahhidin ilerleyen aşamada yükleniciye düşen arsa paylarının devrini veya bağımsız bölümlerin tescilini talep edebilmesi için mirasçıların ve miras paylarının belirlenmesi gerekebilir.

Bu nedenle arsa sahibinin ölümünden sonra genellikle;

1. mirasçılık belgesi alınması,
2. mirasçıların tespit edilmesi,
3. tapu intikal işlemlerinin gerçekleştirilmesi,
4. kat karşılığı inşaat sözleşmesindeki hak ve borçların hangi aşamada bulunduğunun belirlenmesi

gerekir.

Birden Fazla Mirasçı Varsa Sözleşme Nasıl Devam Eder?

Arsa sahibinin birden fazla mirasçısı bulunması hâlinde durum daha dikkatli değerlendirilmelidir.

TMK m.640 uyarınca birden fazla mirasçı bulunması hâlinde mirasın geçmesiyle birlikte paylaşmaya kadar mirasçılar arasında terekeye ilişkin miras ortaklığı meydana gelir. Mirasçılar terekeye elbirliğiyle sahip olur ve kanunda veya sözleşmede aksine bir düzenleme bulunmadıkça terekeye ait haklar üzerinde birlikte tasarruf ederler.

Örneğin arsa sahibinin ölümü üzerine eşi ve üç çocuğu mirasçı olmuşsa, sözleşmenin tarafı olan taşınmaz tereke içerisinde kalabilir.

Bu durumda mirasçıların yalnızca birinin;

“Ben müteahhitle devam ediyorum.”

veya;

“Ben sözleşmeyi feshediyorum.”

demesi kural olarak terekenin tamamı bakımından yeterli olmaz.

Özellikle tapu devri, sözleşmenin sona erdirilmesi veya taşınmaz üzerinde tasarruf gibi işlemlerde miras ortaklığının yapısı dikkate alınmalıdır.

Yargıtay Arsa Sahibinin Ölümü Konusunda Ne Diyor?

Yargıtay 15. Hukuk Dairesinin 2008/7004 Esas, 2009/7132 Karar sayılı kararı konu bakımından önemlidir.

Karara konu olayda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan gecikme tazminatı davasını açan arsa sahibi yargılama sırasında hayatını kaybetmiştir.

Yargıtay, arsa sahibinin ölümü üzerine mirasçıların TMK m.640 gereğince terekeye elbirliğiyle sahip olacağını ve terekeye ait haklar üzerinde birlikte tasarruf etmeleri gerektiğini belirtmiştir. Bu nedenle bütün mirasçıların davadaki taraf durumunun tamamlanması gerektiğine karar verilmiştir.

Karar aynı zamanda önemli bir sonucu ortaya koymaktadır:

Arsa sahibinin ölümü kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan hakları ortadan kaldırmamaktadır; bu haklar miras ortaklığı içerisinde devam etmektedir.

Arsa Sahibi İnşaat Başlamadan Önce Ölürse Ne Olur?

Arsa sahibinin ölümünün sözleşmenin hangi aşamasında gerçekleştiği temel kuralı değiştirmez.

Örneğin sözleşme imzalanmış ancak henüz;

• ruhsat alınmamış,
• eski yapı yıkılmamış,
• inşaata başlanmamış

olabilir.

Sırf inşaat henüz başlamadığı için geçerli sözleşme arsa sahibinin ölümüyle ortadan kalkmaz.

Mirasçılar kural olarak miras bırakanın sözleşmesel konumunu devralır.

Ancak sözleşmenin geçerli şekilde kurulmuş olması gerekir. Başlangıçtan itibaren şekil veya başka nedenlerle geçersiz bir sözleşmenin arsa sahibinin ölmesiyle geçerli hâle gelmesi söz konusu değildir.

Arsa Sahibi İnşaat Devam Ederken Ölürse Ne Olur?

Bu durum uygulamada daha sık karşılaşılabilecek ihtimallerden biridir.

Örneğin bina yıkılmış, ruhsat alınmış ve kaba inşaat %50 seviyesine gelmişken arsa sahibi hayatını kaybetmiş olabilir.

Bu durumda inşaatın sırf ölüm nedeniyle durdurulması gerekmez.

Yüklenici sözleşmeden kaynaklanan yükümlülüklerini yerine getirmeye devam eder. Mirasçılar da arsa sahibinin sözleşmeden kaynaklanan hak ve borçlarının halefi hâline gelir.

Ancak arsa payı devri, kat irtifakı işlemleri veya başka tapu işlemleri gerekiyorsa mirasçılık ve intikal işlemlerinin tamamlanması uygulamada gerekli hâle gelebilir.

Arsa Sahibi Bütün Tapuları Devretmeden Ölürse Ne Olur?

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde yükleniciye yapılacak tapu devrinin inşaatın ilerleme seviyesine bağlanması mümkündür.

Örneğin;

• temel tamamlanınca %10,
• kaba inşaat tamamlanınca %20,
• ince işler tamamlanınca %10,
• iskân alınırken kalan pay

devredilecek şekilde bir sistem kurulmuş olabilir.

Arsa sahibi ilk devirleri yaptıktan sonra hayatını kaybederse, henüz yapılmamış sonraki devir yükümlülükleri kural olarak ortadan kalkmaz.

Yüklenici kendi edimlerini sözleşmeye uygun biçimde yerine getirmişse, gerekli koşullar gerçekleştiğinde kalan sözleşmesel edimlerin mirasçılardan yerine getirilmesi gündeme gelebilir.

Mirasçılar Tapu Devrini Yapmazsa Müteahhit Ne Yapabilir?

Arsa sahibinin ölümünden sonra mirasçılar geçerli sözleşmeye rağmen yükleniciye düşen arsa paylarını veya bağımsız bölümleri devretmekten kaçınabilir.

Bu durumda yüklenicinin hukuki durumu;

• sözleşmenin içeriğine,
• kendi edimlerini yerine getirip getirmediğine,
• inşaatın seviyesine,
• talep edilen payın hangi aşamada devredileceğine

göre değerlendirilmelidir.

Koşulların gerçekleşmesi hâlinde yüklenici, mirasçılara karşı tapu iptali ve tescil, sözleşmenin ifası veya buna bağlı diğer talepleri ileri sürebilir.

Ancak miras ortaklığı devam ediyorsa davanın hangi mirasçılara karşı yöneltileceği ve taraf teşkilinin nasıl sağlanacağı ayrıca önem taşır.

Yargıtay’ın yukarıda belirtilen kararında da arsa sahibinin ölümü hâlinde miras ortaklığı nedeniyle bütün mirasçıların taraf durumunun gözetilmesi gerektiği açıkça vurgulanmıştır.

Mirasçılardan Biri Sözleşmeye Uymak İstemezse Ne Olur?

Bir mirasçının sözleşmeden memnun olmaması sözleşmeyi ortadan kaldırmaz.

Örneğin üç mirasçıdan ikisi inşaatın devam etmesini isterken üçüncü mirasçı;

“Bu müteahhidi istemiyorum.”

diyebilir.

Ancak sözleşme miras bırakan tarafından geçerli şekilde kurulmuşsa üçüncü mirasçının kişisel isteği tek başına mevcut sözleşmenin sona ermesi sonucunu doğurmaz.

Bununla birlikte miras ortaklığının elbirliği yapısı sebebiyle tapu ve tasarruf işlemlerinde bu mirasçının tutumu uygulamada süreci zorlaştırabilir.

Bu durumda miras ortaklığına ilişkin hukuki yolların, taraf teşkilinin ve gerektiğinde mahkeme yoluyla sözleşmesel taleplerin ileri sürülmesinin değerlendirilmesi gerekir.

Mirasçılardan Biri Tek Başına Müteahhide Dava Açabilir mi?

Bu sorunun cevabı açılacak davanın niteliğine göre değerlendirilmelidir.

Miras ortaklığında terekeye ait haklar üzerinde kural olarak mirasçıların birlikte hareket etmesi gerekir.

TMK m.640, mirasçıların terekeye elbirliğiyle sahip olduğunu düzenlemektedir. Aynı maddede mirasçılardan birinin istemi üzerine sulh hukuk mahkemesince miras ortaklığına temsilci atanabilmesine de imkân tanınmaktadır.

Yargıtay 15. Hukuk Dairesinin 2008/7004 E., 2009/7132 K. sayılı kararında da, arsa sahibinin ölümünden sonra terekeye ilişkin kat karşılığı inşaat sözleşmesi davasında bütün mirasçıların davaya katılımı veya gerekli şekilde miras ortaklığı temsilcisinin devreye girmesi gerektiği belirtilmiştir.

Dolayısıyla dava açılmadan önce miras ortaklığının yapısı ve taraf teşkili dikkatle incelenmelidir.

Arsa Sahibinin Ölümü Teslim Süresini Uzatır mı?

Arsa sahibinin ölümü, tek başına müteahhide otomatik olarak ek süre verildiği anlamına gelmez.

Örneğin sözleşmede inşaatın 24 ay içerisinde teslim edilmesi kararlaştırılmışsa, arsa sahibinin 12. ayda ölmesi kendiliğinden yeni bir 24 aylık süre başlatmaz.

Ancak ölüm nedeniyle;

• tapu intikal işlemlerinin uzaması,
• mirasçıların tespit edilmesinin gecikmesi,
• ruhsat veya tapu işlemlerinin fiilen durması,
• yüklenicinin gerekli işlemleri mirasçıların engellemesi nedeniyle yapamaması

gibi durumlar ortaya çıkmışsa gecikmenin kimin sorumluluğunda olduğu ayrıca değerlendirilebilir.

Bu nedenle ölümün sözleşme süresine etkisi somut olayda meydana gelen gerçek gecikmeye göre belirlenmelidir.

Arsa Sahibinin Ölümüyle Verdiği Vekâletname Devam Eder mi?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin devam etmesi ile arsa sahibinin daha önce verdiği vekâletnamenin durumu aynı konu değildir.

Sözleşme, arsa sahibinin ölümüyle kural olarak devam ederken, arsa sahibinin müteahhide veya başka bir kişiye verdiği vekâletnamenin ölüm sonrasındaki durumu vekâlet ilişkisine ilişkin kurallara göre ayrıca değerlendirilir.

Bu nedenle;

“Sözleşme devam ediyor, dolayısıyla ölen arsa sahibinin bütün vekâletleri de aynen devam eder.”

şeklinde otomatik bir sonuca varılması doğru değildir.

Özellikle tapu, belediye, ruhsat ve kat irtifakı işlemlerine devam edilmeden önce mevcut vekâletnamenin ölüm sonrasındaki geçerlilik durumu ayrıca kontrol edilmelidir.

Arsa Sahibinin Ölümü ile Müteahhidin Ölümü Aynı Sonucu mu Doğurur?

Hayır.

Burada önemli bir hukuki ayrım bulunmaktadır.

Arsa sahibinin ölümü bakımından temel kural, malvarlığına ilişkin sözleşmesel hak ve borçların mirasçılara geçmesidir.

Buna karşılık Türk Borçlar Kanunu’nun 486. maddesi, yüklenicinin kişisel özellikleri dikkate alınarak kurulmuş eser sözleşmelerinde yüklenicinin ölümü veya kusuru olmaksızın eseri tamamlama yeteneğini kaybetmesi hâlinde sözleşmenin kendiliğinden sona erebileceğini ayrıca düzenlemektedir.

Dolayısıyla;

arsa sahibinin ölümü ile müteahhidin ölümü aynı hukuki kurallara tabi değildir.

Özellikle yüklenicinin gerçek kişi olması hâlinde TBK m.486 ayrıca değerlendirilmelidir.

Arsa Sahibi Ortaklardan Yalnızca Biri Ölürse Ne Olur?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde birden fazla arsa sahibi bulunabilir.

Örneğin dört kardeş birlikte müteahhitle sözleşme imzalamış ve kardeşlerden biri inşaat devam ederken hayatını kaybetmiş olabilir.

Bu durumda diğer üç arsa sahibinin sözleşmesel konumu devam eder.

Ölen arsa sahibinin sözleşmeden kaynaklanan hak ve yükümlülükleri ise kendi mirasçılarına geçer.

Dolayısıyla başlangıçta dört arsa sahibi bulunan sözleşmenin taraf yapısı, ölümden sonra ölen malikin mirasçıları nedeniyle genişleyebilir.

Bu durum özellikle bağımsız bölüm paylaşımı ve tapu işlemleri bakımından dikkate alınmalıdır.

Miras Paylaşılırsa Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Ne Olur?

Mirasçılar sonradan mirası paylaşabilir ve sözleşmeye konu taşınmaz veya bu taşınmaz üzerindeki haklar mirasçılardan belirli birine bırakılabilir.

Ancak mirasçıların kendi aralarındaki paylaşım işlemleri yapılırken mevcut kat karşılığı inşaat sözleşmesinin doğurduğu hakların göz ardı edilmesi mümkün değildir.

Örneğin yüklenici lehine geçerli bir sözleşme bulunurken mirasçıların taşınmazı aralarında paylaşmaları, yüklenicinin önceden doğmuş sözleşmesel haklarını kendiliğinden ortadan kaldırmaz.

Bu nedenle miras paylaşımı yapılmadan önce tapu kayıtları, kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve yüklenicinin kazanılmış sözleşmesel hakları birlikte değerlendirilmelidir.

Mirasın Reddi Hâlinde Ne Olur?

Mirasçının mirası reddetmesi hâlinde konu ayrıca miras hukuku hükümlerine göre değerlendirilir.

Mirası reddeden kişi, mirası kabul etmiş bir mirasçı gibi sözleşmenin tarafı olarak değerlendirilemez. Bu durumda mirasın reddinin sonuçlarına göre mirasçılık sıfatının kimlere geçtiği belirlenmelidir.

Dolayısıyla arsa sahibinin ölümü sonrasında müteahhit yalnızca nüfus kayıtlarına bakmamalı; gerekiyorsa;

• mirasçılık belgesini,
• mirasın reddine ilişkin kararları,
• tapu intikal kayıtlarını

da incelemelidir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Ölüm Hâli Baştan Düzenlenmeli midir?

Özellikle uzun süreli projelerde sözleşmeye tarafların ölümü hâlinde uygulanacak usule ilişkin hüküm konulması yararlı olabilir.

Sözleşmede örneğin;

• arsa sahibinin ölümü hâlinde mirasçıların sözleşmeye bağlı kalacağı,
• mirasçıların gerekli tapu ve ruhsat işlemlerini tamamlayacağı,
• veraset işlemlerinin ne kadar sürede sonuçlandırılacağı,
• bu işlemler nedeniyle meydana gelen gecikmenin inşaat süresine etkisi,
• bildirimlerin mirasçılara nasıl yapılacağı

düzenlenebilir.

Ancak sözleşmede böyle bir hükmün bulunmaması, TMK’nın mirasın intikaline ilişkin emredici hükümlerini ortadan kaldırmaz.

Sık Sorulan Sorular

Arsa sahibi ölürse kat karşılığı inşaat sözleşmesi iptal olur mu?

Hayır. Kural olarak arsa sahibinin ölümü geçerli kat karşılığı inşaat sözleşmesini sona erdirmez. Sözleşmeden kaynaklanan malvarlığı hakları ve yükümlülükler mirasçılara geçer.

Mirasçılar müteahhitle yeniden sözleşme yapmak zorunda mı?

Kural olarak hayır. Mevcut geçerli sözleşme devam eder. Ancak tapu intikali, vekâlet ve uygulama işlemleri nedeniyle ek belgeler düzenlenmesi gerekebilir.

Mirasçılar mevcut müteahhidi istemezse başka müteahhitle anlaşabilir mi?

Geçerli kat karşılığı inşaat sözleşmesi devam ettiği sürece sırf mirasçıların farklı bir müteahhit istemesi mevcut sözleşmeyi sona erdirmez.

Arsa sahibinin borçları da mirasçılara geçer mi?

TMK m.599 kapsamında mirasçılar miras bırakanın malvarlığı hakları yanında borçlarının da halefi hâline gelir.

Birden fazla mirasçı varsa tapu işlemini tek mirasçı yapabilir mi?

Miras paylaşılıncaya kadar tereke üzerinde elbirliği hâlinde hak sahipliği bulunduğundan, terekeye ilişkin tasarruflarda TMK m.640’taki miras ortaklığı kuralları dikkate alınmalıdır.

Arsa sahibi dava devam ederken ölürse ne olur?

Yargıtay 15. Hukuk Dairesinin 2008/7004 E., 2009/7132 K. sayılı kararında, arsa sahibinin ölümü hâlinde bütün mirasçıların taraf durumunun dikkate alınması ve miras ortaklığına ilişkin kurallara göre yargılamaya devam edilmesi gerektiği kabul edilmiştir.

Sonuç

Arsa sahibinin ölümü kat karşılığı inşaat sözleşmesini kural olarak sona erdirmez.

Türk Medenî Kanunu’nun 599. maddesindeki küllî halefiyet ilkesi gereğince mirasçılar, mirasbırakanın ölümüyle birlikte onun malvarlığına ilişkin haklarını ve borçlarını kanun gereğince devralırlar. Geçerli bir kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan hak ve yükümlülükler de bu kapsamda mirasçılara geçer.

Bu nedenle mirasçıların;

“Bu sözleşmeyi biz imzalamadık.”

veya;

“Başka bir müteahhitle daha avantajlı şartlarda anlaştık.”

şeklindeki açıklamaları mevcut sözleşmeyi kendiliğinden ortadan kaldırmaz.

Bununla birlikte arsa sahibinin ölümünden sonra birden fazla mirasçının bulunması hâlinde miras ortaklığı ve elbirliği mülkiyeti önem kazanır. Terekeye ilişkin haklar üzerinde yapılacak tasarruflarda mirasçıların birlikte hareket etmesi gerekebilir. Yargıtay da kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan uyuşmazlıklarda arsa sahibinin ölümü hâlinde bütün mirasçıların taraf durumunun dikkate alınması gerektiğini kabul etmektedir.

Dolayısıyla arsa sahibinin ölümü hâlinde öncelikle;

mirasçılık belgesi, tapu kayıtları, miras ortaklığının durumu, kat karşılığı inşaat sözleşmesi, inşaatın mevcut seviyesi ve tarafların henüz yerine getirilmemiş edimleri birlikte incelenmelidir.

Özellikle inşaat devam ederken meydana gelen ölümlerde mirasçıların sözleşmeyi yok sayarak yeni bir müteahhitle anlaşması veya yüklenicinin gerekli hukuki kontrolleri yapmadan tapu işlemlerine devam etmesi; tapu iptali ve tescil, sözleşmenin ifası, tazminat, gecikme tazminatı ve sözleşmenin feshi gibi önemli uyuşmazlıklara yol açabilir.