Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Noterde Yapılması Zorunlu mudur? Geçersiz Sözleşmenin Sonuçları

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, diğer adıyla arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin taşınmazının belirli bir bölümünü veya yapılacak bağımsız bölümlerden bir kısmını müteahhide devretmeyi; müteahhidin ise bunun karşılığında arsa üzerinde sözleşmeye uygun bir yapı meydana getirmeyi üstlendiği sözleşmedir.

Uygulamada tarafların bazen kendi aralarında hazırladıkları bir sözleşmeyi imzaladıkları, bazen emlakçı veya müteahhit tarafından hazırlanan adi yazılı sözleşmeyle inşaata başlandığı, bazen de yalnızca imzaların noter tarafından onaylatılmasıyla yetinildiği görülmektedir.

Ancak kat karşılığı inşaat sözleşmesinin taşınmaz mülkiyetinin devrine ilişkin taahhüt içermesi nedeniyle sözleşmenin şekli, yalnızca ispat bakımından değil, geçerlilik bakımından da önem taşımaktadır.

Bu nedenle en temel soru şudur:

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin noterde yapılması zorunlu mudur?

Kural olarak evet. Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, arsa sahibinin ileride yükleniciye taşınmaz payı devretme borcu içermesi nedeniyle resmî şekle tabidir ve Yargıtay’ın yerleşik uygulamasına göre noterlikte düzenleme şeklinde yapılması gerekir. Türk Medenî Kanunu’nun 706. maddesi ile Türk Borçlar Kanunu’nun 237. maddesindeki resmî şekil hükümleri bu sonucun temelini oluşturmaktadır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu da bu yaklaşımı birçok kararında benimsemiştir.

Bununla birlikte, noterde yapılmayan her sözleşme bakımından hiçbir hukuki sonucun ortaya çıkmayacağını söylemek de doğru değildir. Yargıtay, özellikle tarafların sözleşmeyi fiilen uyguladığı ve edimlerin önemli ölçüde yerine getirildiği bazı durumlarda şekil eksikliğinin sonradan ileri sürülmesini hakkın kötüye kullanılması olarak değerlendirebilmektedir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Neden Resmî Şekle Tabidir?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin hukuki niteliğini anlamadan şekil şartını açıklamak mümkün değildir.

Bu sözleşmede iki temel edim bulunmaktadır.

Müteahhit;

• projeyi hazırlamak,
• gerekli ruhsatları almak,
• inşaatı meydana getirmek,
• yapıyı sözleşmeye ve teknik şartnameye uygun tamamlamak,
• arsa sahibine bırakılan bağımsız bölümleri teslim etmek

gibi yükümlülükler üstlenmektedir.

Arsa sahibi ise müteahhide;

• belirli arsa paylarını,
• belirli bağımsız bölümleri veya
• sözleşmede kararlaştırılan taşınmaz haklarını

devretmeyi üstlenmektedir.

Bu nedenle kat karşılığı inşaat sözleşmesi, yalnızca bir eser sözleşmesi değildir. Bünyesinde eser sözleşmesi ile taşınmaz devri veya taşınmaz satış vaadi unsurlarını birlikte barındıran karma nitelikte bir sözleşmedir.

Yargıtay da kat karşılığı inşaat sözleşmesini, yüklenici yönünden inşaat yapma borcu; arsa sahibi yönünden ise tapuda pay devretme yükümlülüğü içeren iki tipli karma sözleşme olarak nitelendirmektedir.

İşte resmî şekil zorunluluğu, esas olarak arsa sahibinin taşınmaz payını devretme taahhüdünden kaynaklanmaktadır.

Türk Medenî Kanunu’na Göre Resmî Şekil Şartı

Türk Medenî Kanunu’nun 706. maddesinde, taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olmasının resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlı olduğu kabul edilmiştir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde de arsa sahibi, belirli koşullar gerçekleştiğinde arsa payının veya bağımsız bölümün mülkiyetini yükleniciye devretmeyi üstlenmektedir.

Bu nedenle sözleşmenin taşınmaz devrine ilişkin bölümü resmî şekle tabidir.

Sözleşmenin yalnızca yazılı olarak hazırlanması veya tarafların sözleşmenin her sayfasını imzalaması, tek başına kanunun aradığı resmî şekli sağlamaz.

Türk Borçlar Kanunu’na Göre Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Şekli

Türk Borçlar Kanunu’nun 237. maddesinde taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi gerektiği belirtilmiştir.

Aynı maddede taşınmaz satış vaadinin de resmî şekilde yapılması gerektiği kabul edilmektedir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi de arsa sahibinin ileride belirli taşınmaz paylarını müteahhide devretme taahhüdünü içerdiğinden, bu şekil şartı sözleşme bakımından doğrudan önem taşır.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun güncel içtihat çizgisinde de arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin resmî şekilde yapılmasının bir geçerlilik şartı olduğu kabul edilmektedir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Noterde Nasıl Yapılmalıdır?

Burada dikkat edilmesi gereken önemli bir ayrım bulunmaktadır.

Sözleşmenin yalnızca hazırlanıp tarafların imzalarının noter tarafından onaylanması, noterlikte düzenleme şeklinde sözleşme yapılmasıyla aynı hukuki işlem değildir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde uygulamada ve Yargıtay içtihatlarında esas alınan yöntem, noterlikte düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmasıdır.

Noterlik Kanunu’nun 60. ve 89. maddeleri de taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin noterlikçe düzenleme şeklinde yapılmasına ilişkin hükümler içermektedir. Yargıtay kararlarında da arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin bu resmî şekle uygun yapılması gerektiği açıkça belirtilmektedir.

Dolayısıyla yalnızca;

“İmzalarımızı noterde tasdik ettirdik.”

denilmesi her durumda geçerlilik şartının yerine getirildiği anlamına gelmez.

Adi Yazılı Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Geçerli midir?

Kural olarak hayır.

Tarafların kendi aralarında bilgisayarda hazırlayıp imzaladıkları kat karşılığı inşaat sözleşmesi, taşınmaz devri taahhüdü içermesine rağmen resmî şekle uygun yapılmamışsa şekil yönünden geçersizlik sorunu ortaya çıkar.

Örneğin arsa sahibi ile müteahhit bir kafede buluşup;

• hangi dairelerin arsa sahibine verileceğini,
• hangi dairelerin müteahhide kalacağını,
• teslim tarihini,
• cezai şartları

ayrıntılı biçimde yazıp sözleşmeyi imzalamış olabilirler.

Sözleşmenin çok ayrıntılı hazırlanmış olması veya tarafların imzalarının bulunması, kanunun aradığı resmî şeklin yerini tutmaz.

Yargıtay’ın resmî karar veri tabanında da arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin Noterlik Kanunu’nun ilgili hükümleri gereğince resmî şekilde yapılması gerektiği kabul edilmektedir.

Noterde Yapılmayan Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Kesin Olarak Geçersiz midir?

Kural, resmî şekle uyulmayan sözleşmenin geçersiz olmasıdır. Bu geçersizlik, sözleşmenin baştan itibaren kesin hükümsüz sayılması (mutlak butlan) anlamına gelir; konunun ayrıntıları için mutlak ve nisbi butlan yazımıza bakabilirsiniz.

Ancak uygulamadaki en önemli konu, bu geçersizlik kuralının her olayda mutlak biçimde uygulanmamasıdır.

Yargıtay, bazı durumlarda taraflardan birinin yıllarca sözleşmenin geçerli olduğunu kabul ederek karşı tarafın edimini yerine getirmesine izin verdikten sonra, yalnızca kendi çıkarına uygun hâle geldiğinde;

“Sözleşme zaten noterde yapılmamıştı, geçersizdir.”

demesini dürüstlük kuralıyla bağdaşmaz bulabilmektedir.

Özellikle sözleşmenin fiilen hayata geçirilmiş olması ve tarafların edimlerini önemli ölçüde yerine getirmesi hâlinde şekle aykırılığın ileri sürülmesi TMK m.2 kapsamında hakkın kötüye kullanılması oluşturabilir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu bu yaklaşımı yakın tarihli kararlarında da sürdürmektedir.

Müteahhit İnşaatı Büyük Ölçüde Tamamlamışsa Arsa Sahibi Geçersizlik İddiasında Bulunabilir mi?

Bu konu Yargıtay uygulamasındaki en önemli istisnalardan biridir.

Örneğin taraflar adi yazılı kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalamış olsun.

Müteahhit;

• eski binayı yıkmış,
• ruhsatı almış,
• milyonlarca liralık harcama yapmış,
• inşaatı büyük ölçüde tamamlamış,
• arsa sahibine düşecek bağımsız bölümleri ortaya çıkarmış

olabilir.

Arsa sahibi bütün bu işlemleri bilerek kabul etmiş ve yıllarca sözleşmenin uygulanmasına izin vermişse, inşaat tamamlanma aşamasına geldiğinde;

“Sözleşme noterde yapılmadı, müteahhide hiçbir şey vermiyorum.”

şeklinde davranması her durumda hukuk düzenince korunmayabilir.

Yargıtay Hukuk Genel Kuruluna göre, adi yazılı sözleşme uyarınca yüklenicinin edimini tamamen veya reddedilemeyecek ölçüde yerine getirmiş olması hâlinde, arsa sahibinin şekle aykırılığı ileri sürmesi TMK m.2’deki dürüstlük kuralıyla bağdaşmayabilir.

Arsa Payları Müteahhide Tapuda Devredilmişse Ne Olur?

Bir diğer önemli ihtimal, sözleşmenin resmî şekle uygun yapılmamış olmasına rağmen arsa sahibinin sözleşmeyi uygulayarak yükleniciye tapuda arsa payı devretmiş olmasıdır.

Yargıtay uygulamasında bu durum da özel önem taşımaktadır.

Çünkü sözleşmenin şekle tabi kısmındaki temel amaçlardan biri, taşınmaz devrine ilişkin iradenin resmî biçimde ortaya konulmasıdır. Arsa sahibinin tapuda bizzat devir işlemini gerçekleştirmesi hâlinde, sonradan sırf başlangıçtaki sözleşmenin adi yazılı olduğu gerekçesiyle bütün sözleşmenin yok sayılması her durumda kabul edilmemektedir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, arsa payının tapuda yükleniciye geçirilmiş olmasını şekil eksikliğinin ileri sürülmesine engel olabilecek durumlardan biri olarak değerlendirmektedir.

Kısmi İfa Hâlinde de Sözleşme Dikkate Alınabilir mi?

Yargıtay’ın yakın tarihli içtihatlarında bu konuda daha da önemli bir değerlendirme bulunmaktadır.

Hukuk Genel Kurulunun 24 Mayıs 2023 tarihli, 2022/(15)6-1195 Esas ve 2023/507 Karar sayılı kararında, şekil bakımından geçersiz kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca tarafların karşılıklı ve kısmi ifada bulunmaları hâlinde dahi, somut olayın özelliklerine göre sözleşmenin bağlayıcılığının değerlendirilmesi gerektiği kabul edilmiştir.

Bu nedenle yalnızca;

“Noter sözleşmesi yok.”

tespiti yapılarak uyuşmazlığın sona erdiği düşünülmemelidir.

Mahkeme, tarafların sözleşme sonrasında nasıl davrandığını da inceleyebilir.

Geçersiz Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesine Dayanarak Tapu İptali ve Tescil İstenebilir mi?

Kural olarak şekil şartına uygun yapılmamış bir sözleşmeye dayanılarak doğrudan taşınmazın cebren tescili talep edilemez.

Çünkü resmî şekil geçerlilik şartıdır.

Ancak Yargıtay’ın dürüstlük kuralına dayanan istisnai içtihatları burada da önem taşır.

Özellikle;

• tarafların sözleşmeyi fiilen uygulaması,
• edimlerin büyük ölçüde yerine getirilmesi,
• tapuda arsa payı devrinin gerçekleştirilmesi,
• karşı tarafın uzun süre sözleşmeye güven yaratması

gibi durumlar varsa cebri tescil talebinin yalnızca şekil eksikliği nedeniyle reddedilip reddedilemeyeceği somut olayın özelliklerine göre değerlendirilir.

Yargıtay’ın 30 Eylül 1988 tarihli, 1987/2 Esas ve 1988/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile sonraki Hukuk Genel Kurulu kararları, şekle aykırılığın dürüstlük kuralına aykırı biçimde kullanılmasına sınırlama getiren içtihat çizgisinin temelini oluşturmaktadır.

Geçersiz Sözleşmede Taraflar Verdiklerini Geri İsteyebilir mi?

Şekle aykırı sözleşmenin bağlayıcı kabul edilmesini gerektirecek istisnai koşullar yoksa, geçersizliğin temel sonuçlarından biri tarafların geçersiz sözleşme nedeniyle elde ettiklerini iade etmek zorunda kalmalarıdır.

Bu durumda sebepsiz zenginleşme hükümleri gündeme gelebilir.

Örneğin arsa sahibi müteahhitten 2.000.000 TL ödeme almış ancak sözleşme geçersiz kalmış olabilir.

Benzer şekilde müteahhit de arsa üzerinde birtakım imalatlar gerçekleştirmiş veya arsa sahibine başka ekonomik değerler sağlamış olabilir.

Bu durumda tarafların birbirlerinden ne ölçüde iade talebinde bulunabilecekleri ayrı ayrı değerlendirilmelidir.

Geçersiz sözleşmenin varlığı hâlinde kural olarak sözleşmenin aynen ifası yerine sebepsiz zenginleşme çerçevesindeki iade ilişkisi gündeme gelir.

Müteahhidin Yaptığı İnşaatın Bedeli Ne Olur?

Resmî şekle aykırı sözleşmeye dayanarak müteahhit inşaata başlamış ve önemli miktarda imalat yapmış olabilir.

Sözleşmenin geçersizliğinin kabul edildiği bir durumda;

“Sözleşme geçersiz olduğuna göre müteahhidin yaptığı bütün inşaat bedelsiz olarak arsa sahibinin olur.”

şeklinde genel bir yaklaşım doğru değildir.

Müteahhidin yaptığı imalatların niteliği, arsa sahibinin elde ettiği ekonomik değer ve tarafların iyi niyet durumu değerlendirilerek sebepsiz zenginleşme ve somut olaya uygulanabilecek diğer hükümler çerçevesinde talepte bulunulması mümkün olabilir.

Ancak hangi tutarın talep edilebileceği, inşaatın seviyesi ve imalatların değeri çoğu zaman teknik bilirkişi incelemesini gerektirir.

Arsa Sahibinin Verdiği Tapuların Durumu Ne Olur?

Şekle aykırı sözleşmeye dayanılarak müteahhide tapuda birtakım arsa payları devredilmişse konu daha karmaşık hâle gelir.

Bir taraftan resmî şekle aykırı temel sözleşmenin hukuki durumu değerlendirilirken diğer taraftan tapuda usulüne uygun biçimde gerçekleştirilen aynî devirler bulunmaktadır.

Yargıtay’ın yerleşik yaklaşımında arsa paylarının yükleniciye tapuda devredilmiş olması, başlangıçtaki şekil eksikliğinin sonradan ileri sürülmesini sınırlayabilecek önemli bir unsur olarak kabul edilmektedir.

Bununla birlikte müteahhidin edimlerini yerine getirmemesi veya sözleşmenin başka nedenle sona ermesi hâlinde yapılan tapu devirlerinin iadesi ayrı bir uyuşmazlık konusu olabilir.

Bu durumda tapu iptali ve tescil davası gündeme gelebilir.

Geçersiz Sözleşmedeki Cezai Şart Talep Edilebilir mi?

Sözleşmenin şekil şartına aykırılık nedeniyle geçersiz olması hâlinde, sözleşmeye bağlı cezai şart hükümlerinin de kural olarak geçerliliği sorunlu hâle gelir.

Örneğin adi yazılı sözleşmede;

“İnşaat zamanında tamamlanmazsa müteahhit aylık 500.000 TL cezai şart öder.”

hükmü bulunabilir.

Asıl sözleşmenin geçersizliği hâlinde bu cezai şartın bağımsız olarak uygulanıp uygulanamayacağı sözleşmenin niteliğine ve somut uyuşmazlığa göre değerlendirilmelidir.

Bunun yanında geçerli ve noterlikte düzenlenen esas sözleşmenin sonradan adi yazılı bir protokolle değiştirilmesi de ayrı bir şekil problemi yaratabilir.

Geçerli Noter Sözleşmesi Sonradan Adi Yazılı Protokolle Değiştirilebilir mi?

Bu konu uygulamada son derece önemlidir.

Taraflar önce noterlikte geçerli bir kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapmış, birkaç ay sonra kendi aralarında bir protokol imzalayarak;

• paylaşım oranını,
• müteahhide verilecek arsa payını,
• bağımsız bölüm dağılımını,
• cezai şartı,
• tarafların temel yükümlülüklerini

değiştirmiş olabilirler.

Asıl sözleşmenin geçerliliği belirli bir şekle bağlıysa, sözleşmenin esaslı unsurlarında yapılan değişikliklerin de aynı şekil şartına tabi olması gündeme gelir.

Yargıtay’ın resmî karar veri tabanında yer alan kararlarda da arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin resmî şekle tabi olduğu ve tadil sözleşmelerinin de asıl sözleşmenin tabi olduğu şekle uygun yapılması gerektiği kabul edilmektedir.

Bu nedenle özellikle bağımsız bölüm paylaşımını ve arsa payı devrini değiştiren ek protokollerin yalnızca adi yazılı biçimde yapılması önemli risk yaratır.

Sözleşmede Yapılan Her Değişiklik Noterde mi Yapılmalıdır?

Her küçük teknik değişikliğin mutlaka aynı sonucu doğurduğunu söylemek doğru olmayabilir.

Örneğin kullanılacak bir seramik markasının değiştirilmesi ile müteahhide verilecek bağımsız bölüm sayısının 10’dan 14’e çıkarılması aynı nitelikte değildir.

Özellikle;

• arsa payı devrini,
• bağımsız bölüm paylaşımını,
• tarafların temel edimlerini,
• taşınmaz devri borcunu

etkileyen esaslı değişikliklerin şekil şartına uygun yapılması son derece önemlidir.

Teknik şartnamedeki tali değişikliklerle sözleşmenin temel ekonomik yapısını değiştiren düzenlemeler birbirinden ayrılmalıdır.

Noterde Yapılmayan Sözleşmeye Göre İnşaata Başlamak Riskli midir?

Evet.

Arsa sahibi açısından;

• müteahhidin işi yarım bırakması,
• hangi şartların bağlayıcı olduğu konusunda uyuşmazlık çıkması,
• cezai şart taleplerinin tartışmalı hâle gelmesi

riski bulunmaktadır.

Müteahhit açısından ise daha büyük bir risk söz konusu olabilir.

Müteahhit milyonlarca liralık inşaat harcaması yaptıktan sonra arsa sahibinin;

“Sözleşme şekle aykırı ve geçersizdir.”

savunmasıyla karşılaşabilir.

Yargıtay’ın dürüstlük kuralına ilişkin içtihatları bazı durumlarda müteahhidi koruyabilse de, sözleşmeyi baştan kanunun öngördüğü şekilde yapmak yerine uyuşmazlık çıktıktan sonra TMK m.2’ye dayanmak çok daha riskli bir hukuki yoldur.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Tapuya Şerh Edilmesi Gerekir mi?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerli şekilde yapılması ile tapu siciline şerh edilmesi farklı konulardır.

Sözleşmenin resmî şekle uygun yapılması geçerlilik bakımından önem taşırken, tapuya şerh verilmesi özellikle üçüncü kişilerle ilişkiler bakımından önem kazanabilir.

Tapuya şerh imkânı bulunan sözleşmelerde şerhin hukuki etkisi, daha sonra taşınmaz üzerinde hak elde eden üçüncü kişilerin durumunun değerlendirilmesinde önem taşıyabilir.

Bu nedenle yüksek değerli projelerde sözleşmenin yalnızca noterlikte düzenlenmesiyle yetinilmemeli, tapuya şerh edilmesinin gerekli ve yararlı olup olmadığı da ayrıca değerlendirilmelidir.

Müteahhit Sözleşme Geçersiz Olduğu Hâlde Daireleri Üçüncü Kişilere Satarsa Ne Olur?

Bu ihtimalde uyuşmazlık daha karmaşık hâle gelir.

Müteahhit, geçersiz veya şekle aykırı kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayanarak kendisine düşeceğini düşündüğü bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satmış olabilir.

Bu durumda;

• müteahhidin arsa sahibine karşı gerçekten bağımsız bölüm talep hakkı bulunup bulunmadığı,
• sözleşmenin şekil eksikliğinin sonradan giderilmiş sayılıp sayılmayacağı,
• üçüncü kişinin hangi hukuki hakka dayandığı,
• inşaatın hangi seviyeye geldiği

birlikte değerlendirilmelidir.

Bu tür uyuşmazlıklarda doğrudan;

“Ana sözleşme geçersiz olduğu için bütün üçüncü kişi satışları da otomatik olarak geçersizdir.”

sonucuna ulaşılması doğru değildir.

Her devir ve hukuki ilişki ayrı değerlendirilmelidir.

Geçersiz Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nasıl Geçerli Hâle Getirilebilir?

Taraflar sözleşmenin henüz başlangıç aşamasında şekle aykırı yapıldığını fark etmişlerse en güvenli çözüm, sözleşmeyi kanunun öngördüğü resmî şekle uygun olarak yeniden düzenlemektir.

Örneğin tarafların yalnızca adi yazılı sözleşmesi bulunuyor ve henüz inşaata başlanmamışsa mevcut belgenin üzerine ek imzalar atılması yerine noterlikte düzenleme şeklinde yeni ve kapsamlı bir kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılması tercih edilmelidir.

Yeni sözleşmede;

• önceki adi yazılı sözleşmenin durumu,
• bağımsız bölüm paylaşımı,
• arsa payları,
• teslim süresi,
• cezai şart,
• tapu devir takvimi,
• kira yardımı,
• teknik şartname

yeniden ve açık biçimde düzenlenebilir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Hazırlanırken Nelere Dikkat Edilmelidir?

Şekil şartına uygun bir sözleşmenin hazırlanmış olması tek başına yeterli değildir.

Sözleşmenin içeriğinin de uyuşmazlığı önleyecek kadar açık olması gerekir.

Özellikle;

• taşınmazın ada ve parsel bilgileri,
• bütün arsa sahiplerinin kimlik ve payları,
• müteahhidin şirket ve temsil bilgileri,
• bağımsız bölüm paylaşımı,
• teslim tarihi,
• inşaat ruhsatı alma süresi,
• imar artışı ve azalması,
• fazladan yapılabilecek bağımsız bölümler,
• arsa paylarının hangi aşamalarda devredileceği,
• müteahhit teminatları,
• cezai şart,
• kira yardımı,
• teknik şartname,
• iskân alma yükümlülüğü,
• eksik ve ayıplı işlerin sonuçları,
• sözleşmenin feshi ve tasfiyesi

ayrıntılı şekilde düzenlenmelidir.

Sık Sorulan Sorular

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi noterde yapılmak zorunda mıdır?

Kural olarak evet. Taşınmaz payı devri taahhüdü içeren kat karşılığı inşaat sözleşmesinin resmî şekilde yapılması bir geçerlilik şartıdır. Yargıtay uygulamasında bu sözleşmelerin noterlikte düzenleme şeklinde yapılması gerektiği kabul edilmektedir.

Noter onaylı sözleşme yeterli midir?

Yalnızca tarafların dışarıda hazırladığı sözleşmedeki imzaların noter tarafından onaylanması ile noterlikte düzenleme şeklinde sözleşme yapılması aynı değildir. Geçerlilik bakımından sözleşmenin kanunun aradığı resmî şekle uygun düzenlenmesi gerekir.

Adi yazılı kat karşılığı inşaat sözleşmesi geçersiz midir?

Kural olarak şekle aykırı olduğu için geçersizdir. Ancak tarafların sözleşmeyi fiilen uyguladığı, arsa paylarının devredildiği veya edimlerin önemli ölçüde yerine getirildiği bazı durumlarda şekle aykırılığın ileri sürülmesi TMK m.2 kapsamında hakkın kötüye kullanılması olarak değerlendirilebilir.

Müteahhit inşaatı bitirmişse arsa sahibi sözleşmenin geçersiz olduğunu ileri sürebilir mi?

Her durumda değil. Yüklenicinin edimini tamamen veya reddedilemeyecek ölçüde yerine getirdiği ve arsa sahibinin buna uzun süre izin verdiği hâllerde, sonradan şekle aykırılık savunması yapılması dürüstlük kuralına aykırı kabul edilebilir.

Geçersiz sözleşmede verilen paralar geri alınabilir mi?

Şekle aykırı sözleşmenin bağlayıcılığını kabul ettirecek istisnai şartlar bulunmuyorsa tarafların sebepsiz zenginleşme hükümleri kapsamında verdiklerini geri istemeleri gündeme gelebilir.

Noterdeki sözleşme sonradan adi yazılı protokolle değiştirilebilir mi?

Sözleşmenin esaslı unsurlarını değiştiren düzenlemelerde asıl sözleşmenin tabi olduğu şekil şartının gözetilmesi gerekir. Yargıtay da arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerindeki tadil sözleşmelerinin şekil şartına tabi olduğunu kabul etmektedir.

Noterde yapılmayan sözleşmeye dayanarak tapu iptali ve tescil davası açılabilir mi?

Kural olarak şekle aykırı sözleşme doğrudan cebri tescil hakkı vermez. Bununla birlikte edimlerin ifa edilmesi, tapuda pay devri yapılması ve dürüstlük kuralı gibi Yargıtay içtihatlarında kabul edilen istisnai durumlar varsa uyuşmazlık ayrıca değerlendirilmelidir.

Sonuç

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin şekli yalnızca bir ispat meselesi değildir; sözleşmenin geçerliliğini doğrudan etkileyen temel bir hukuki unsurdur.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin belirli arsa paylarını veya bağımsız bölümleri müteahhide devretme taahhüdünü içerdiğinden Türk Medenî Kanunu’nun 706. maddesi, Türk Borçlar Kanunu’nun 237. maddesi ve ilgili noterlik hükümleri gereğince resmî şekle tabidir. Yargıtay’ın yerleşik uygulamasına göre sözleşmenin noterlikte düzenleme şeklinde yapılması geçerlilik şartıdır.

Bu nedenle tarafların kendi aralarında hazırlayıp imzaladığı adi yazılı kat karşılığı inşaat sözleşmesi kural olarak geçerlilik şartını karşılamaz.

Bununla birlikte “Noterde yapılmayan sözleşme hiçbir durumda hiçbir sonuç doğurmaz.” şeklindeki yaklaşım da doğru değildir.

Yargıtay, şekle aykırı bir sözleşmenin taraflarca fiilen uygulanması, yüklenicinin inşaatı tamamen veya önemli ölçüde gerçekleştirmesi, arsa sahibinin buna uzun süre izin vermesi veya yükleniciye tapuda arsa payı devri yapılması gibi durumlarda, sonradan şekil eksikliğinin ileri sürülmesini Türk Medenî Kanunu’nun 2. maddesinde düzenlenen dürüstlük kuralına aykırı bulabilmektedir. Hukuk Genel Kurulunun 2023 tarihli kararında karşılıklı kısmi ifanın bulunduğu olaylarda dahi tarafların sözleşmeyle bağlılığının somut olayın özelliklerine göre değerlendirilmesi gerektiği kabul edilmiştir.

Buna karşılık bu istisnai içtihatlara güvenerek adi yazılı kat karşılığı inşaat sözleşmesiyle yüksek değerli bir projeye başlanması ciddi hukuki risk taşır.

Sözleşme daha başlangıçta resmî şekle uygun hazırlanmalı; bağımsız bölüm paylaşımı, arsa payı devirleri, teslim süresi, cezai şart, imar artışı, teminatlar ve fesih hükümleri ayrıntılı şekilde düzenlenmelidir.

Geçersiz veya şekle aykırı bir sözleşmeyle inşaata başlanmışsa ise doğrudan sözleşmenin yok sayılması veya yeni bir sözleşme yapılması yerine; inşaatın mevcut seviyesi, tarafların gerçekleştirdiği edimler, yapılmış tapu devirleri ve üçüncü kişilerin hakları birlikte incelenmelidir. Çünkü şekle aykırı kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin hukuki sonuçları, tarafların sözleşmeden sonra sergiledikleri davranışlara göre önemli ölçüde değişebilmektedir.