YABANCILARIN TAŞINMAZLAR ÜZERİNDE MÜLKİYET VE SINIRLI AYNİ HAK EDİNMESİ

Yabancı Gerçek ve Tüzel Kişilerin Taşınmazlar Üzerinde Ayni Hak Edinmesi

Tapu Kanunu Madde 35

Kanuni sınırlamalara uyulmak kaydıyla, uluslararası ikili ilişkiler yönünden ve ülke menfaatlerinin gerektirdiği hallerde Cumhurbaşkanı tarafından belirlenen ülkelerin vatandaşı olan yabancı uyruklu gerçek kişiler Türkiye’de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilirler. Yabancı uyruklu gerçek kişilerin edindikleri taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli nitelikteki sınırlı ayni hakların toplam alanı, özel mülkiyete konu ilçe yüz ölçümünün yüzde onunu ve kişi başına ülke genelinde otuz hektarı geçemez. Cumhurbaşkanı kişi başına ülke genelinde edinilebilecek miktarı iki katına kadar artırmaya yetkilidir.

Yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri ancak özel kanun hükümleri çerçevesinde taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilirler. Bu ticaret şirketleri dışındakiler taşınmaz edinemez ve lehlerine sınırlı ayni hak tesis edilemez. Bu ticaret şirketleri ile yabancı uyruklu gerçek kişiler lehine taşınmaz rehni tesisinde bu maddede yer alan sınırlamalar uygulanmaz.

Cumhurbaşkanı, ülke menfaatlerinin gerektiği hallerde yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerinin taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinimlerini; ülke, kişi, coğrafi bölge, süre, sayı, oran, tür, nitelik, yüzölçüm ve miktar olarak belirleyebilir, sınırlandırabilir, kısmen veya tamamen durdurabilir veya yasaklayabilir.[5]

Yabancı uyruklu gerçek kişiler ve yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri, satın aldıkları yapısız taşınmazda geliştireceği projeyi iki yıl içinde ilgili Bakanlığın onayına sunmak zorundadır. İlgili Bakanlıkça başlama ve bitirilme süresi belirlenerek onaylanan proje tapu kütüğünün beyanlar hanesine kaydedilmek üzere taşınmazın bulunduğu tapu müdürlüğüne gönderilir. Onaylanan projenin süresi içinde gerçekleştirilip gerçekleştirilmediği ilgili Bakanlıkça takip edilir.

Askeri yasak bölgeler, askeri güvenlik bölgeleri ile stratejik bölgelere ait harita ve koordinat değerleri bu Kanunun yürürlük tarihinden itibaren en geç bir yıl içinde ve bu yerlere ait değişiklik kararlarına ait harita ve koordinat değerleri değişikliklerin yapıldığı tarihten itibaren bir ay içinde Millî Savunma Bakanlığınca, özel güvenlik bölgeleri ve değişiklik kararlarına ait harita ve koordinat değerleri ise İçişleri Bakanlığınca aynı sürede Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün bağlı olduğu Bakanlığa verilir. Bu Kanunun yürürlük tarihinden itibaren bir yıl sonra bu fıkra uyarınca gönderilen belge ve bilgilere göre tapu işlemleri yürütülür.

Bu madde hükümlerine aykırı olarak edinilen, edinim amacına aykırı kullanıldığı ilgili Bakanlık ve idarelerce tespit edilen, süresi içinde ilgili Bakanlığa başvurulmayan veya süresi içinde projeleri gerçekleştirilmeyenler ile bu maddenin birinci fıkrası kapsamındaki sınırlamalar dışında miras yoluyla edinilen taşınmazlar ve sınırlı ayni haklar, Maliye Bakanlığınca verilecek bir yılı geçmeyen süre içinde maliki tarafından tasfiye edilmediği takdirde tasfiye edilerek bedele çevrilir ve bedeli hak sahibine ödenir.

Konu Hakkında Genel Bilgiler

Tapu Kanunu m.35/f.1 uyarınca yabancı gerçek kişilerin Türkiye’de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinmesi iki

temel şarta tabidir:

1-Kanuni sınırlamalara uymak,

2-Uluslararası ikili ilişkiler yönünden ve ülke menfaatinin gerektirdiği hallerde Cumhurbaşkanı tarafından

belirlenen ülkelerin vatandaşı olmak.

Tapu Kanunu m.35/f.1’de gerçek kişi yabancıların taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinmeleri bakımından iki miktar

sınırlaması da getirilmiştir:

1-Yabancı gerçek kişilerin Türkiye’de edindikleri taşınmaz ile bağımsız ve sürekli nitelikteki ayni hakların

toplamının özel mülkiyete konu ilçe yüz ölçümünün % 10’unu aşamaması,

2- Yabancı gerçek kişilerin Türkiye’de edindikleri taşınmaz ile bağımsız ve sürekli nitelikteki ayni hakların

toplamının ülke genelinde 30 hektarı aşamaması. Ancak Cumhurbaşkanı bu miktarı iki katına kadar arttırmaya

yetkilidir.

Tapu Kanunu m.35/f.2 uyarınca sadece yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe

sahip ticaret şirketleri ancak özel kanun hükümleri çerçevesinde taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilirler. Bu

ticaret şirketleri dışındaki ticaret şirketleri veya diğer tüzel kişilerin ise taşınmaz ve sınırlı ayni hak

edinemeyecekleri kanunda açıkça düzenlenmiştir. Örneğin yabancı ülkede kurulu dernekler Türkiye’de taşınmaz ve

sınırlı ayni hak edinemez.

Yabancı gerçek kişiler ve yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret

şirketleri bakımından üç ayrı düzenlemeye daha yer verilmiştir:

–Tapu Kanunu m.35/f.3 uyarınca Cumhurbaşkanı, ülke menfaatinin gerektiği hallerde bu yabancıların taşınmaz ve

sınırlı ayni hak edinimlerini ülke, kişi, coğrafi bölge, süre, sayı, oran, tür, nitelik, yüzölçüm ve miktar olarak

belirleyebilir, sınırlandırabilir, kısmen veya tamamen durdurabilir veya yasaklayabilir.

–Tapu Kanunu m.35/f.4 uyarınca bu yabancılar Türkiye’de bir proje gerçekleştirme amacıyla yapısız bir taşınmaz

satın almışlarsa bu taşınmaz üzerinde geliştirecekleri projeyi iki yıl içinde ilgili bakanlığın onayına sunmalıdırlar.

İlgili Bakanlıkça başlama ve bitiş süreleri belirlenerek onaylanan proje Tapu müdürlüğüne gönderir. Tapu

müdürlüğü bu projeyi tapu kütüğünün beyanlar hanesine kaydeder. İlgili bakanlık onaylanan projenin süresinde

bitirilip bitirilmediğini takip eder.

–Tapu Kanunu m.35/f.2/c.3 uyarınca bu maddede yer alan sınırlamalar bu yabancılar lehine taşınmaz rehni

tesisinde uygulanmaz.

Tapu Kanunu m.35 hükmünün eski halinde yabancıların miras yoluyla taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinmesi

ayrıca düzenlenmekteydi. Mevcut düzenlemede böyle bir ayrıma yer verilmemiştir. Bu yüzden yabancıların miras

yoluyla taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinmesi de burada belirttiğim esaslara tabidir.

Tapu Kanunu m.35’e aykırı olarak edinilen, edinim amacına aykırı kullanıldığı tespit edilen, süresi içinde ilgili

bakanlığa başvurulmayan veya süresi içinde projeleri gerçekleştirilmeyen taşınmazlar ve sınırlı ayni haklar ile bu

hükme aykırı olarak miras yoluyla edinilen taşınmazlar ve sınırlı ayni hakların tasfiyesi için Maliye Bakanlığınca 1

yılı geçmemek üzere bir süre verilir. Bu süre içinde malik tasfiye etmezse bunlar idarece tasfiye edilerek bedele

çevrilir ve bedeli hak sahibine ödenir. Burada dikkat edilmesi gereken husus taşınmazın tasfiye edilip bedelinin

mutlaka hak sahibine ödenmesidir.

 DYYK Çerçevesindeki Tüzel Kişilerin Taşınmazlar Üzerinde Ayni Hak Edinmesi

Tapu Kanunu Madde 36

29/5/2009 tarihli ve 5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanununun 28 inci maddesi kapsamındaki kişiler hariç olmak üzere yabancı uyruklu gerçek kişilerin, yabancı ülkelerin kanunlarına göre kurulmuş tüzel kişilerin ve uluslararası kuruluşların yüzde elli veya daha fazla oranda hissesine sahip oldukları veya yönetim hakkını haiz kişilerin çoğunluğunu atayabilme veya görevden alabilme yetkisine sahip oldukları Türkiye’de kurulu tüzel kişiliğe sahip şirketler, ana sözleşmelerinde belirtilen faaliyet konularını yürütmek üzere taşınmaz mülkiyeti veya sınırlı ayni hak edinebilir ve kullanabilirler.

Birinci fıkrada belirtilen şirketlerin Türkiye’de kurulu başka bir şirkete doğrudan veya dolaylı olarak ortak olması durumunda, yabancı yatırımcının ortak olunan şirketteki nihai ortaklık oranının yüzde elli veya daha fazla olması halinde; yabancı yatırımcıların, taşınmaz maliki yerli sermayeli şirketlerin hisselerinin yüzde elli veya daha fazlasını doğrudan veya dolaylı olarak edinmesi ve taşınmaz maliki mevcut yabancı sermayeli şirketlerde yabancı yatırımcıların ortaklık oranının hisse devri sonucunda yüzde elli veya daha fazlasına ulaşması durumunda da aynı esaslar geçerlidir.

18/12/1981 tarihli ve 2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu hükümleri saklı kalmak kaydıyla bu şirketlerin, askeri yasak bölgeler, askeri güvenlik bölgeleri ve aynı Kanunun 28 inci maddesi çerçevesinde belirlenen bölgelerdeki taşınmaz mülkiyeti edinimleri Genelkurmay Başkanlığının ya da yetkilendireceği komutanlıkların; özel güvenlik bölgelerindeki taşınmaz mülkiyeti edinimleri ise taşınmazın bulunduğu yerdeki valiliğin iznine tabidir. Bu fıkra kapsamında yapılacak değerlendirmelerde, edinimin ülke güvenliğine uygunluğu esas alınır.

Yukarıdaki fıkralar kapsamı dışında kalan yabancı sermayeli şirketler, yerli sermayeli şirketlerin tabi olduğu hükümler çerçevesinde taşınmaz mülkiyeti ve sınırlı ayni hak edinebilir ve kullanabilirler.

Taşınmaz rehni tesisinde, taşınmaz rehninin paraya çevrilmesi kapsamındaki mülkiyet edinimlerinde, şirket birleşmelerinden ve bölünmelerinden doğan taşınmaz mülkiyeti ve sınırlı ayni hak naklinde, organize sanayi bölgeleri, endüstri bölgeleri, teknoloji geliştirme bölgeleri ve serbest bölgeler gibi özel yatırım bölgelerindeki taşınmaz mülkiyeti ve sınırlı ayni hak edinimlerinde ve ilgili mevzuata göre belli sürede elden çıkarma zorunluluğunun devam etmesi kaydıyla bankaların, 19/10/2005 tarihli ve 5411 sayılı Bankacılık Kanunu çerçevesinde kredi olarak sayılan işlemler nedeniyle ya da alacaklarını tahsil amacıyla edindikleri taşınmazlarda bu madde hükümleri uygulanmaz.

Bu madde kapsamında edinilen taşınmazların kullanımı, valiliklerce tapu kayıtları çerçevesinde belli aralıklarla izlenir.

Bu madde hükümlerine aykırı şekilde edinildiği veya kullanıldığı tespit edilen taşınmazlar ve sınırlı ayni haklar, Maliye Bakanlığınca verilecek süre içinde maliki tarafından tasfiye edilmediği takdirde tasfiye edilerek bedele çevrilir ve bedeli hak sahibine ödenir.

Bu maddenin uygulanmasına ilişkin usul ve esaslar, ilgili kurum ve kuruluşların görüşlerinin alınmasını müteakip Ekonomi Bakanlığı tarafından çıkarılan yönetmelikle düzenlenir.

 Konu Hakkında Genel Bilgiler

Yabancı gerçek kişiler ve yabancı ülkede kurulu tüzel kişilerin taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinmesi Tapu Kanunu

m.35’de düzenlendikten sonra Tapu Kanunu m.36’da ise DYYK çerçevesindeki, yani yabancı gerçek veya tüzel

kişilerin belli bir oranın üzerinde ortaklığı olduğu Türkiye’de kurulu şirketlerin Türkiye’de taşınmaz ve sınırlı ayni

hak edinmesi düzenlenmiştir.

Tapu Kanunu m.36/f.1 uyarınca;

1-Yabancı gerçek kişilerin (Mavi Kartlılar hariç),

2-Yabancı ülkelerin kanunlarına göre kurulmuş tüzel kişilerin ve

3-Uluslararası kuruluşların

a- % 50 veya daha fazla oranda hissesine sahip oldukları veya

b- yönetim yetkisini haiz kişilerin çoğunluğunu atayabilme veya görevden alabilme yetkisine sahip oldukları

Türkiye’de kurulu tüzel kişiliğe sahip şirketler ancak ana sözleşmelerinde belirtilen faaliyet konularını yürütmek

üzere taşınmaz mülkiyeti veya sınırlı ayni hak edinebilirler ve kullanabilirler.

Tapu Kanunu m.36/f.2’de ise başta bu oranda olmamasına rağmen sonradan yapılan hisse devirleri ile şirketteki

yabancı sermayenin bu orana ulaşması hallerinde de bu fıkra hükmünün uygulanacağı düzenlenmiştir. Tapu

Kanunu m.36/f.1-2 kapsamı dışında kalan yabancı sermayeli şirketler ise yerli sermayeli şirketlerle aynı hükümlere

tabidir. (Tapu Kanunu m.36/f.4)

Tapu Kanunu m.36/f.1-2 kapsamındaki şirketlerin ana sözleşmelerinde belirtilen faaliyet konularını yürütmek için

askeri yasak bölgeler ve güvenlik bölgelerindeki taşınmaz mülkiyeti edinimleri de izne tabi kılınmıştır. Tapu

Kanunu m.36/f.3 uyarınca;

1-Askeri yasak bölgeler, askeri güvenlik bölgeleri ve Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu m.28

kapsamındaki yerlerdeki taşınmaz mülkiyeti edinimleri Genelkurmay Başkanlığı’nın veya belirlediği

komutanlıkların,

2-Özel güvenlik bölgelerindeki taşınmaz mülkiyeti edinimleri ise taşınmazın bulunduğu yer valiliğinin iznine

tabidir.

Tapu Kanunu m.36/f.5 hükmünde bu madde hükmünün uygulanmayacağı bazı haller sayılmıştır. Örneğin

taşınmaz rehni tesisinde ve bu taşınmaz rehninin paraya çevrilmesi yoluyla taşınmaz mülkiyeti edinimlerinde bu

madde hükümleri uygulanmayacaktır.

Tapu Kanunu m.36 hükümlerine aykırı olarak edinilen veya kullanılan taşınmazların tasfiyesi için Maliye

Bakanlığı tarafından süre verilir. Bu süre içinde tasfiye edilmeyen taşınmazlar idarece tasfiye edilerek bedele

çevrilir ve bedeli hak sahibine ödenir.

 

Avukatın Önemi

1. Yasal Sınırlamaların Denetimi

2. Taşınmazın Hukuki Temizliğinin (Due Diligence) Yapılması: Tapu kaydındaki görünmeyen riskler avukat tarafından incelenir

3. Yapısız Taşınmazlarda Proje Geliştirme Zorunluluğu:Yabancılar arsa veya tarlayı (yapısız taşınmaz) satın aldıklarında 2 yıl içinde geliştirecekleri projeyi ilgili Bakanlığa sunmak zorundadır. Aksi takdirde taşınmaz tasfiye edilir (zorunlu satış). Avukat, bu taahhüt sürecini taklit ve takip ederek mülkün yetkililerce elden çıkarılmasını engeller.