Kira Sözleşmesinde Tahliye Taahhütnamesi

Tahliye taahhütnamesi, kiracının evini belirli bir günde boşaltmayı yazılı olarak söz verdiği bir belgedir. Tahliye taahhütnamesi, hukuki niteliği itibarıyla kiracının kiraya verene karşı belirli bir tarihte taşınmazı boşaltmayı tek taraflı olarak üstlendiği, kira sözleşmesinden bağımsız, yazılı ve icra edilebilir bir borç doğuran irade beyanıdır.

2. Kiracıdan kaynaklanan sebeplerle TBK

MADDE 352- Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.

Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.

3. Tahliye Taahhüdünün Geçerlilik Şartları

Tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için kanunda açıkça düzenlenmiş ve içtihatla şekillenmiş birtakım şartların birlikte gerçekleşmesi gerekir. Bu şartlardan birinin eksikliği hâlinde taahhüde dayanılarak tahliye sağlanamaz.

1. Kiralananın Tesliminden Sonra Düzenlenmiş Olması

Kanun metninde açıkça “kiralananın teslim edilmesinden sonra” ibaresi yer almaktadır. Bu ifade, tahliye taahhüdünün kira sözleşmesi kurulurken veya taşınmaz henüz teslim edilmeden önce alınamayacağını göstermektedir.

Bu düzenlemenin amacı, kiracının sözleşme kurulurken içinde bulunduğu zorunluluk hâlinin baskı unsuru oluşturmasını engellemektir.

2. Yazılı Şekil Şartı

Tahliye taahhüdünün yazılı olması zorunludur. Yazılı şekil, geçerlilik şartıdır.

3. Tahliye Tarihinin Belirli Olması

Taahhütte tahliye tarihinin açık ve belirli olması gerekir. Belirsiz veya muğlak ifadeler içeren taahhütler geçerli kabul edilmez. “İstenildiğinde boşaltacağım” gibi ifadeler hukuken yeterli değildir.

Ayrıca boş bırakılan tarihin sonradan doldurulduğu iddiaları da uygulamada sıkça gündeme gelmektedir. Bu tür durumlarda belge üzerindeki yazı ve imza bütünlüğü incelenir. Tarihin kiracının iradesi dışında doldurulduğu ispatlanırsa taahhüt geçersiz sayılabilir.

 4. Süresinde Başvuru Şartı

Kiraya veren, taahhütte belirtilen tarihten itibaren bir ay içinde icra yoluna başvurmalı veya dava açmalıdır. Bu süre hak düşürücü niteliktedir. Sürenin kaçırılması hâlinde taahhüde dayanma imkânı ortadan kalkar.

5. Tahliye Taahhüdüne Dayalı İcra Yoluyla Tahliye Süreci

Geçerli şekilde düzenlenmiş bir tahliye taahhüdü, kiraya verene iki ayrı yol sunar: icra yoluyla tahliye veya sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılması. Uygulamada çoğunlukla icra yoluna başvurulmaktadır. Bunun nedeni, icra takibinin daha hızlı sonuç verebilme ihtimalidir. Ancak hız, yalnızca taahhüdün hukuken geçerli olması hâlinde söz konusu olur.

Tahliye taahhüdünde belirtilen tarihte kiracı taşınmazı boşaltmazsa, kiraya veren bu tarihten itibaren bir ay içinde icra müdürlüğüne başvurmalıdır. Bu bir aylık süre hak düşürücü niteliktedir. Süre geçirildiğinde aynı taahhüde dayanılarak tahliye talep edilemez.

İcra takibi başlatıldığında kiracıya ödeme emrine benzer bir tahliye emri gönderilir. Kiracı yedi gün içinde itiraz edebilir. İtiraz edilmezse tahliye işlemi kesinleşir. İtiraz edilmesi hâlinde ise kiraya verenin sulh hukuk mahkemesinde itirazın kaldırılması veya tahliye davası açması gerekir.

Avukatın Önemi:

1. Ev Sahibi (Kiraya Veren) Açısından

• Geçerlilik Şartlarının Sağlanması: Bir tahliye taahhütnamesinin geçerli sayılması için kiralananın tesliminden sonra imzalanması gerekir. Sözleşmeyle aynı gün veya öncesinde imzalanan taahhütnameler geçersizdir. Avukat, belgenin hukuken sakatlanmayacak doğru zamanlamada ve formatta tanzim edilmesini sağlar.

   Hak Düşürücü Sürelerin Takibi: Taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren 1 ay içinde icra takibi başlatılmalı veya dava açılmalıdır (arabuluculuk başvurusu dâhil). Bu 1 aylık hak düşürücü süre kaçırılırsa eldeki belge tamamen kullanılamaz hale gelir. Avukat, bu kritik süreyi kaçırmadan yasal süreci başlatır.
   Taraf Tespiti (Aile Konutu ve Çoklu Kiracı Riski): Ev tek bir kişiye kiralansa dahi, eğer orası bir “aile konutu” ise diğer eşin de imzasının bulunması gerekebilir. Benzer şekilde birden fazla kiracı varsa hepsinin imzası şarttır.Avukat, taraf eksikliğinden dolayı davanın reddedilmesini önler.

  İcra ve Dava Yolu Seçimi: Kiracı çıkmadığında avukat; İcra İflas Kanunu uyarınca doğrudan ilamsız tahliye takibi başlatmak veya dava yoluna gitmek gibi stratejik adımları en hızlı şekilde kurgular.

   

  2. Kiracı Açısından

• Geçersizlik ve İrade Sakatlığı İddiaları: Ev arayışı veya baskı altındayken boş veya tarihsiz olarak imzalatılan taahhütnamelere karşı avukat, durumun hukuki boyutunu değerlendirir. Yargıtay boş kağıda atılan imzayı genelde kiracı aleyhine geçerli kabul etse de, irade sakatlığı (baskı, tehdit, hile) veya tarihte sahtecilik durumlarında izlenecek hukuki savunma yollarını belirler.

• İtiraz Sürelerinin Yönetimi: Kiracıya icra dairesinden tahliye emri geldiğinde, buna 7 gün içinde itiraz edilmesi gerekir. Haklı bir sebep veya şekil eksikliği varsa, avukat süresi içinde itiraz ederek haksız ve ani bir tahliyeyi durdurur.

• Aile Konutu Savunması: Kiracının eşi, kendi rızası dışında verilen taahhütnameye karşı aile konutu şerhi veya hukuki itiraz mekanizmalarını avukat aracılığıyla devreye sokabilir.