Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Kira Kaybı ve Gecikme Nedeniyle Tazminat Davası

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde, diğer adıyla arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, müteahhidin en önemli yükümlülüklerinden biri inşaatı sözleşmede kararlaştırılan süre içerisinde tamamlayarak arsa sahibine düşen bağımsız bölümleri teslim etmektir.

Ancak uygulamada ruhsat işlemlerinin uzaması, inşaatın yavaş ilerlemesi, müteahhidin ekonomik güçlüğe düşmesi, şantiyenin uzun süre durması veya projenin zamanında tamamlanamaması nedeniyle teslim tarihinin aylar, hatta yıllar boyunca geciktiği görülmektedir.

Bu durumda arsa sahibi, kendisine zamanında teslim edilmesi gereken daire veya dükkânlardan yararlanamadığı gibi bu bağımsız bölümleri kiraya verme imkânından da mahrum kalabilir.

Böyle bir durumda şu soru gündeme gelir:

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde inşaatın geç teslim edilmesi nedeniyle kira kaybı ve gecikme tazminatı talep edilebilir mi?

Kural olarak evet. Müteahhidin sözleşmeden doğan teslim borcunu zamanında yerine getirmemesi ve gecikmeden sorumlu olması hâlinde arsa sahibi, şartların gerçekleşmesi durumunda gecikme nedeniyle uğradığı zararın ve mahrum kaldığı kira gelirinin tazminini isteyebilir.

Türk Borçlar Kanunu’nun borca aykırılık ve temerrüde ilişkin hükümleri uyarınca borçlu, borcunu gereği gibi ifa etmemesinden doğan zararı gidermekle yükümlüdür; borçlu temerrüdünde alacaklının gecikme nedeniyle uğradığı zararların giderilmesi de gündeme gelebilir.

Ancak kira kaybı tazminatının hesaplanabilmesi için yalnızca inşaatın sözleşmede yazılı tarihte bitmemiş olması yeterli değildir. Teslim tarihi, temerrüdün başlangıcı, gecikmenin kimden kaynaklandığı, bağımsız bölümlerin hangi tarihte fiilen kullanılabilir hâle geldiği ve sözleşmede kira veya cezai şart konusunda özel bir hüküm bulunup bulunmadığı birlikte değerlendirilmelidir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Teslim Süresi Neden Önemlidir?

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde teslim süresi, tarafların ekonomik dengesini belirleyen temel unsurlardan biridir.

Arsa sahibi çoğu zaman eski binasını tahliye etmekte, yapının yıkılmasına izin vermekte ve taşınmazını uzun bir süre müteahhidin kullanımına bırakmaktadır. Bunun karşılığında da belirli bir tarihte yeni bağımsız bölümlerine kavuşmayı beklemektedir.

Örneğin sözleşmede;

“Yüklenici, yapı ruhsatının alınmasından itibaren 24 ay içerisinde inşaatı tamamlayarak arsa sahiplerine ait bağımsız bölümleri anahtar teslim şekilde teslim edecektir.”

hükmü bulunabilir.

Yapı ruhsatı 1 Haziran 2024 tarihinde alınmışsa, sözleşmede ayrıca bir düzenleme bulunmadığı varsayımında teslim tarihi 1 Haziran 2026 olarak hesaplanabilir.

Müteahhit bağımsız bölümleri 1 Aralık 2026 tarihinde teslim etmişse altı aylık bir gecikme gündeme gelebilir.

Arsa sahibinin bu altı aylık dönemde bağımsız bölümünü kullanamaması veya kiraya verememesi nedeniyle meydana gelen zarar, şartları varsa gecikme tazminatı kapsamında talep edilebilir.

Kira Kaybı Tazminatı Nedir?

Kira kaybı tazminatı, arsa sahibinin kendisine zamanında teslim edilmesi gereken bağımsız bölümü kullanamaması veya ekonomik olarak değerlendirememesi nedeniyle mahrum kaldığı gelirin karşılığıdır.

Örneğin arsa sahibine sözleşme gereğince üç daire teslim edilmesi gerekiyor ve bu dairelerin her birinin teslim edilmesi gereken tarihte aylık rayiç kira bedeli 30.000 TL ise, üç dairenin altı aylık gecikmesi önemli miktarda kira kaybına neden olabilir.

Basit bir örnekle;

3 daire × 30.000 TL × 6 ay = 540.000 TL

kira kaybı ortaya çıkabilir.

Ancak mahkemede hesaplama yalnızca bu şekilde matematiksel olarak yapılmaz. Her bağımsız bölümün;

• konumu,
• metrekaresi,
• katı,
• cephesi,
• kullanım amacı,
• bulunduğu bölgedeki kira piyasası,
• teslim edilmesi gereken tarihteki rayiç kira değeri

ayrı ayrı değerlendirilir.

Bu nedenle kira kaybı davalarında çoğu zaman gayrimenkul değerleme veya emlak konusunda uzman bilirkişi incelemesi yapılır.

Arsa Sahibinin Daireyi Gerçekten Kiraya Vereceğini İspatlaması Gerekir mi?

Kira kaybı talebinde önemli olan, arsa sahibinin bağımsız bölümden ekonomik olarak yararlanma imkânından mahrum kalmasıdır.

Bu nedenle her durumda;

“Ben bu daireyi kesinlikle kiraya verecektim ve hazır kiracım vardı.”

şeklinde bir ispat aranması söz konusu değildir.

Bağımsız bölümün teslim edilmesi gereken tarihte ekonomik olarak kiraya verilebilir durumda olacağı ve gecikme nedeniyle bu kullanım imkânından mahrum kalındığı tespit edilirse, rayiç kira değerinin zarar hesabında esas alınması gündeme gelebilir.

Ancak arsa sahibinin söz konusu bağımsız bölümü teslim tarihinde zaten kullanamayacağı veya başka bir hukuki engel bulunduğu ispatlanırsa bu durum tazminat hesabını etkileyebilir.

Dolayısıyla her olayda zarar ile müteahhidin gecikmesi arasında uygun illiyet bağı bulunmalıdır.

Kira Kaybı İçin Sözleşmede Özel Hüküm Bulunması Şart mıdır?

Hayır.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde;

“Geç teslim hâlinde yüklenici aylık kira bedeli ödeyecektir.”

şeklinde bir hüküm bulunması arsa sahibinin talebini kolaylaştırabilir. Ancak kira kaybının talep edilebilmesi için mutlaka bu yönde özel bir sözleşme maddesinin bulunması gerekmez.

Müteahhidin sözleşmeye aykırı biçimde geç teslimi nedeniyle arsa sahibinin zarar görmesi hâlinde, Türk Borçlar Kanunu’nun borca aykırılık ve temerrüt hükümleri kapsamında tazminat talebi gündeme gelebilir. Yargıtay kararlarında da kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda gecikme ve kira tazminatı taleplerinin incelendiği görülmektedir.

Bununla birlikte sözleşmede gecikme hâlinde ödenecek tutar açıkça belirlenmişse öncelikle bu hükmün hukuki niteliğinin tespit edilmesi gerekir.

Sözleşmede Aylık Kira Bedeli Belirlenmişse Ne Olur?

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde sıkça;

“Teslim tarihinin aşılması hâlinde yüklenici arsa sahibine her bağımsız bölüm için aylık 25.000 TL kira bedeli ödeyecektir.”

şeklinde hükümlere yer verilmektedir.

Bu tür hükümlerde önemli olan, tarafların gerçekte neyi amaçladığının belirlenmesidir.

Sözleşmedeki ödeme;

• gerçek kira kaybını önceden belirleyen bir tazminat,
• gecikme tazminatı,
• cezai şart,
• kira yardımı

niteliğinde olabilir.

Hükmün başlığında “kira” yazılması tek başına hukuki niteliğini belirlemez.

Mahkeme, sözleşmenin tamamına ve tarafların iradesine bakarak bu ödemenin hukuki niteliğini tespit eder.

Kira Yardımı ile Kira Kaybı Tazminatı Aynı Şey midir?

Hayır.

Bu iki kavramın birbirinden ayrılması gerekir.

Kira yardımı, çoğu kat karşılığı inşaat sözleşmesinde eski binanın tahliye edilmesinden yeni binanın teslimine kadar arsa sahibinin başka yerde oturması için müteahhit tarafından yapılması kararlaştırılan ödemedir.

Örneğin sözleşmede;

“Yüklenici, tahliye tarihinden itibaren arsa sahibine aylık 40.000 TL kira yardımı ödeyecektir.”

denilebilir.

Bu ödeme normal inşaat süresince de yapılabilir.

Kira kaybı tazminatı ise esas olarak inşaatın kararlaştırılan teslim tarihini aşmasından sonra arsa sahibinin bağımsız bölümünden yararlanamaması nedeniyle meydana gelen zararla ilgilidir.

Dolayısıyla;

normal inşaat süresinde ödenen kira yardımı ile teslim tarihinden sonraki gecikme nedeniyle ortaya çıkan kira kaybı birbirinden farklı hukuki taleplerdir.

Sözleşmede her ikisinin de açıkça düzenlenmesi uyuşmazlıkları önemli ölçüde azaltır.

Gecikme Tazminatı Ne Zaman Başlar?

Gecikme tazminatının başlangıcının belirlenebilmesi için öncelikle müteahhidin hangi tarihte teslim borcunu yerine getirmesi gerektiğinin tespit edilmesi gerekir.

Sözleşmede açık ve kesin bir teslim tarihi bulunabilir.

Örneğin;

“İnşaat en geç 31 Aralık 2026 tarihinde teslim edilecektir.”

denilmiş olabilir.

Bazen ise teslim süresi belirli bir olaydan itibaren hesaplanır:

• ruhsat tarihinden itibaren 24 ay,
• yer tesliminden itibaren 30 ay,
• eski binanın tahliyesinden itibaren 36 ay.

Bu durumda başlangıç olayı tespit edilerek teslim tarihi hesaplanmalıdır.

Teslim tarihinin açıkça belirlenmiş olduğu hâllerde Türk Borçlar Kanunu’nun temerrüde ilişkin hükümleri gereğince ayrıca ihtara gerek bulunmadan temerrüdün oluşması mümkün olabilir. Teslim tarihi belirli değilse veya hesabı tartışmalıysa ihtar ve temerrüt koşullarının ayrıca değerlendirilmesi gerekir.

Sözleşmede Teslim Tarihi Yoksa Kira Kaybı İstenebilir mi?

Teslim tarihinin sözleşmede açık biçimde yazılmamış olması arsa sahibinin hiçbir şekilde tazminat talep edemeyeceği anlamına gelmez.

Ancak bu durumda müteahhidin hangi tarihten itibaren gecikmiş sayılacağının belirlenmesi daha güç hâle gelir.

Mahkeme;

• sözleşmenin içeriğini,
• inşaatın niteliğini,
• ruhsat tarihini,
• yer teslim tarihini,
• tarafların yazışmalarını,
• gönderilmiş ihtarnameleri,
• objektif olarak makul inşaat süresini

değerlendirebilir.

Belirsiz vadeli borçlarda müteahhidin temerrüde düşürülmesi bakımından ihtar özellikle önem kazanabilir.

Bu nedenle teslim tarihi açık olmayan sözleşmelerde arsa sahibinin gecikmenin başlamasından sonra noter ihtarnamesiyle teslim talebinde bulunması ispat bakımından yararlı olabilir.

Müteahhit Hangi Tarihe Kadar Kira Kaybından Sorumlu Olur?

Genel olarak gecikme dönemi, müteahhidin teslim borcunun muaccel olduğu tarihten bağımsız bölümün sözleşmeye uygun biçimde teslim edildiği tarihe kadar hesaplanır.

Ancak burada “teslim” kavramının doğru belirlenmesi gerekir.

Müteahhidin yalnızca;

“Anahtarları hazır, gelip alın.”

demesi her durumda sözleşmeye uygun teslim anlamına gelmez.

Bağımsız bölümün;

• sözleşmeye,
• ruhsata,
• mimari projeye,
• teknik şartnameye

uygun biçimde tamamlanmış ve kullanım amacına elverişli olması gerekir.

Önemli eksiklikleri bulunan veya fiilen kullanılmaya elverişli olmayan bir bağımsız bölüm bakımından teslimin gerçekleşip gerçekleşmediği ayrıca tartışılabilir.

İskân Alınmadan Daire Teslim Edilmiş Sayılır mı?

Bu konuda her sözleşme bakımından tek bir cevap vermek mümkün değildir.

Sözleşmede açıkça;

“Yüklenicinin teslim borcu yapı kullanma izin belgesinin alınmasıyla tamamlanır.”

denilmişse iskân alınması teslim borcunun önemli bir parçasıdır.

Buna karşılık sözleşmede farklı bir düzenleme bulunuyorsa ve bağımsız bölüm hukuken ve fiilen kullanılabilir durumdaysa somut olay ayrıca değerlendirilmelidir.

Özellikle kira kaybının hangi tarihe kadar hesaplanacağı belirlenirken;

• fiilî teslim,
• anahtar teslimi,
• yapı kullanma izin belgesi,
• bağımsız bölümün kullanılabilirlik durumu

birlikte incelenmelidir.

Müteahhidin Kusuru Olmadan İnşaat Gecikirse Tazminat İstenebilir mi?

Her gecikme müteahhidin tazminat sorumluluğunu doğurmaz.

Örneğin gecikme;

• arsa sahibinin taşınmazı geç teslim etmesinden,
• arsa sahibinin gerekli vekâletnameyi vermemesinden,
• sözleşmede kararlaştırılan tapu devrini yapmamasından,
• arsa sahiplerinden birinin süreci engellemesinden,
• yükleniciye isnat edilemeyen olağanüstü bir durumdan

kaynaklanmış olabilir.

Türk Borçlar Kanunu sisteminde borçlu, borca aykırılık nedeniyle ortaya çıkan zarardan sorumlu tutulmaması gerektiğini gösteren nedenleri ileri sürebilir.

Dolayısıyla kira kaybı davasında yalnızca teslim tarihinin aşılmış olması değil, gecikmenin hangi tarafın sorumluluk alanından kaynaklandığı da araştırılır.

Belediye İşlemlerinin Gecikmesi Müteahhidi Sorumluluktan Kurtarır mı?

Her durumda hayır.

Müteahhitler tarafından sıklıkla;

“Belediye ruhsatı geç verdi.”

veya;

“İmar işlemleri uzun sürdü.”

savunmaları ileri sürülmektedir.

Ancak bu savunmanın kabul edilebilmesi için gecikmenin gerçekten yüklenicinin kontrolü dışında gerçekleşmiş olması gerekir.

Örneğin ruhsat başvurusunun müteahhit tarafından altı ay geç yapılmış olması, projenin sürekli eksik sunulması veya gerekli belgelerin zamanında tamamlanmaması hâlinde belediyedeki gecikmenin yüklenicinin sorumluluğunu ortadan kaldırdığı söylenemez.

Mahkeme gerektiğinde belediye işlem dosyasını getirterek;

• ruhsat başvurusunun ne zaman yapıldığını,
• eksik belge bulunup bulunmadığını,
• gecikmenin nedenini,
• işlemlerin hangi tarihlerde tamamlandığını

inceleyebilir.

Arsa Sahibinin Gecikmede Kusuru Varsa Ne Olur?

Arsa sahibinin davranışları da tazminat hesabını etkileyebilir.

Örneğin arsa sahibi;

• arsayı zamanında boşaltmamış,
• yıkım için gerekli muvafakati vermemiş,
• tapu işlemlerini geciktirmiş,
• proje değişikliklerine ilişkin gerekli imzaları atmaktan kaçınmış

olabilir.

Gecikmenin belirli bir dönemi arsa sahibinden, kalan kısmı ise müteahhitten kaynaklanıyorsa bütün gecikmenin yüklenicinin sorumluluğuna bırakılması doğru olmayabilir.

Bu nedenle uyuşmazlıkta gecikme süresinin dönemlere ayrılarak incelenmesi gerekebilir.

Müteahhit İnşaatı Bitirmiş Ancak Daireyi Teslim Etmemişse Kira Kaybı Devam Eder mi?

Binanın fiziksel olarak tamamlanmış olması, her durumda arsa sahibinin gecikme nedeniyle zararının sona erdiği anlamına gelmez.

Örneğin daire tamamlanmış olmasına rağmen;

• anahtar teslim edilmemiş,
• arsa sahibi daireye sokulmamış,
• bağımsız bölüm başkasına verilmiş,
• önemli eksiklikler nedeniyle kullanım mümkün olmamış

olabilir.

Bu durumda teslimin gerçekten hangi tarihte gerçekleştiği belirlenmelidir.

Kira kaybı tazminatının temelinde arsa sahibinin bağımsız bölümden yararlanamaması bulunduğundan, fiilî ve hukuki yararlanma imkânının hangi tarihte doğduğu önemlidir.

Birden Fazla Daire Varsa Kira Kaybı Nasıl Hesaplanır?

Arsa sahibine birden fazla bağımsız bölüm bırakılmışsa her bağımsız bölümün kira değeri ayrı ayrı hesaplanabilir.

Örneğin aynı projede arsa sahibine;

• giriş katta dükkân,
• üçüncü katta iki daire,
• çatı dubleksi

bırakılmış olabilir.

Bu bağımsız bölümlerin aylık rayiç kira değerleri aynı olmayacaktır.

Bilirkişi;

• dükkânın ticari kira değerini,
• dairelerin konut kira değerlerini,
• dubleksin özelliklerini

ayrı ayrı belirleyerek toplam kira kaybını hesaplayabilir.

Bu nedenle yalnızca binadaki ortalama kira bedelinin bütün bağımsız bölümlere uygulanması her durumda doğru sonuç vermez.

Kira Kaybı Hangi Tarihteki Rayiç Bedel Üzerinden Hesaplanır?

Uzun süreli gecikmelerde önemli sorunlardan biri budur.

Örneğin inşaat üç yıl gecikmiş olabilir. Bu üç yıl içerisinde bölgedeki kira değerleri önemli ölçüde değişmiş olabilir.

Bu durumda tüm dönem için son yılın rayiç kirasının kullanılması veya bütün dönem için ilk yılın kira bedelinin esas alınması gerçek zararı yansıtmayabilir.

Somut olayın özelliklerine göre gecikme dönemindeki rayiç kira değerlerinin dönemsel olarak belirlenmesi gerekebilir.

Özellikle yüksek enflasyon ve hızlı kira değişimlerinin yaşandığı dönemlerde bilirkişi raporunun hangi tarih ve emsalleri esas aldığı dikkatle incelenmelidir.

Bilirkişi Kira Kaybını Nasıl Hesaplar?

Kira kaybı davalarında bilirkişi incelemesi çoğu zaman davanın en önemli aşamalarından biridir.

Bilirkişi tarafından;

• bağımsız bölümün konumu,
• metrekaresi,
• niteliği,
• katı ve cephesi,
• bina özellikleri,
• çevredeki emsal kiralar,
• teslim edilmesi gereken tarih,
• gerçek teslim tarihi

incelenir.

Daha sonra gecikme dönemi için rayiç kira geliri hesaplanır.

Emsal seçiminde uyuşmazlık çıkması mümkündür. Örneğin yeni yapılmış lüks bir projedeki daire için 30 yıllık eski bir binadaki dairenin emsal alınması gerçekçi olmayabilir.

Bu nedenle bilirkişi raporuna karşı gerektiğinde emsaller, metrekareler ve dönemsel kira değerleri yönünden ayrıntılı itiraz edilmelidir.

Cezai Şart ile Kira Kaybı Birlikte Talep Edilebilir mi?

Bu konu sözleşmenin içeriğine göre değerlendirilmelidir.

Örneğin sözleşmede;

“Her aylık gecikme için 50.000 TL cezai şart ödenir.”

hükmü bulunabilir.

Arsa sahibi aynı zamanda 80.000 TL aylık kira kaybına uğradığını ileri sürebilir.

Bu durumda cezai şartın hangi zararı güvence altına aldığı ve tarafların aynı gecikme nedeniyle hem cezai şart hem de gerçek zarar talebini mümkün kılıp kılmadığı değerlendirilmelidir.

Türk Borçlar Kanunu’nun ceza koşuluna ilişkin sisteminde, alacaklının zararı kararlaştırılan ceza miktarını aşmışsa belirli koşullarla aşan zararını talep etmesi mümkündür.

Ancak aynı zararın iki defa tazmini mümkün değildir.

Bu nedenle cezai şart ile kira kaybının birlikte talep edildiği davalarda sözleşme hükmünün hukuki niteliği mutlaka incelenmelidir.

Sözleşmedeki “Kira Tazminatı” Aslında Cezai Şart Olabilir mi?

Evet.

Sözleşmelerde kullanılan kavramlar her zaman hukuki niteliği doğru şekilde göstermeyebilir.

Örneğin;

“Teslim gecikirse yüklenici aylık 100.000 TL kira tazminatı öder.”

denilmiş olabilir.

Bu tutarın gerçek kira rayiciyle hiçbir bağlantısı bulunmuyorsa ve asıl amacı yükleniciyi zamanında teslime zorlamaksa hükmün ceza koşulu niteliğinde değerlendirilmesi gündeme gelebilir.

Buna karşılık sözleşmede bölgedeki rayiç kirayı karşılaması amacıyla objektif bir bedel belirlenmişse farklı bir hukuki nitelendirme yapılabilir.

Mahkeme sözleşmede kullanılan başlığa değil, hükmün gerçek içeriğine bakar.

Daireyi Teslim Almak Kira Kaybı Hakkını Ortadan Kaldırır mı?

Dairenin geç de olsa teslim alınması, geçmiş gecikme döneminde doğmuş kira kaybı talebini kendiliğinden ortadan kaldırmaz.

Örneğin dairenin 12 ay geç teslim edilmesi hâlinde arsa sahibinin daireyi 12. ayın sonunda teslim alması, önceki 12 aylık gecikmeden kaynaklanan zararını yok etmez.

Ancak sözleşmede ayrıca cezai şart bulunuyorsa ve teslim tutanağı hiçbir çekince koyulmadan imzalanıyorsa cezai şart bakımından farklı sonuçlar doğabilir.

Bu nedenle teslim tutanağına gerektiğinde;

“Gecikme nedeniyle doğmuş kira kaybı, gecikme tazminatı, cezai şart ve sair dava ve talep haklarımız saklıdır.”

şeklinde açık kayıt koyulması hak kaybı riskini azaltır.

Müteahhit Daireyi Eksik Teslim Ederse Kira Kaybı Devam Eder mi?

Eksikliğin niteliğine göre değişir.

Dairenin birkaç küçük boya kusuru bulunması kullanımını engellemeyebilir.

Buna karşılık;

• elektrik tesisatının çalışmaması,
• su bağlantısının bulunmaması,
• kapı ve pencerelerin takılmamış olması,
• ciddi güvenlik eksiklikleri,
• bağımsız bölümün hukuken kullanılamaması

teslimin gerçekleşip gerçekleşmediği konusunda farklı değerlendirmeye yol açabilir.

Önemli olan, arsa sahibinin bağımsız bölümden olağan kullanım amacına uygun şekilde yararlanıp yararlanamadığıdır.

Müteahhit İnşaatı Yarım Bırakırsa Kira Kaybı Talep Edilebilir mi?

Evet, şartları gerçekleşmişse kira kaybı talebi gündeme gelebilir.

Ancak inşaatın tamamen terk edilmesi hâlinde uyuşmazlık yalnızca gecikme tazminatıyla sınırlı kalmayabilir.

Arsa sahibi;

• sözleşmenin feshi veya sona erdirilmesi,
• tapu iptali ve tescil,
• eksik iş bedeli,
• yeni müteahhit nedeniyle oluşan ek maliyet,
• kira kaybı,
• cezai şart,
• diğer zararların tazmini

gibi farklı taleplerde bulunabilir.

Bu durumda hangi zarar kalemlerinin birlikte istenebileceği ve mükerrer tazminata yol açıp açmadığı ayrıca değerlendirilmelidir.

Sözleşme Feshedilirse Önceki Döneme Ait Kira Kaybı İstenebilir mi?

Sözleşmenin sona ermesi, daha önce doğmuş bütün tazminat haklarının otomatik olarak ortadan kalktığı anlamına gelmez.

Örneğin müteahhit teslimde iki yıl gecikmiş ve daha sonra sözleşme haklı nedenle sona erdirilmiş olabilir.

Bu durumda sözleşmenin sona erme biçimi ve hukuki etkileri dikkate alınarak sona ermeden önceki dönemde oluşmuş kira kaybı ve gecikme zararlarının talep edilmesi gündeme gelebilir.

Ancak sözleşmeden dönmenin geriye etkili sonuç doğurduğu durumlarla ileriye etkili fesih hâlleri birbirinden ayrılmalıdır.

Bu nedenle fesih davasıyla kira kaybı talebinin birlikte bulunduğu dosyalarda taleplerin hukuki dayanağı açıkça kurulmalıdır.

Kira Kaybı Davasında İhtarname Göndermek Gerekir mi?

Sözleşmede kesin bir teslim tarihi bulunuyorsa ayrıca ihtara gerek olmaksızın borçlunun temerrüde düşmesi mümkün olabilir.

Ancak teslim tarihinin açık olmadığı veya farklı şartlara bağlandığı hâllerde ihtar önemli hâle gelir.

Arsa sahibinin noter ihtarnamesinde;

• sözleşmedeki teslim tarihini,
• inşaatın hâlen teslim edilmediğini,
• teslim talebini,
• kira kaybı ve tazminat haklarının saklı tutulduğunu

belirtmesi ispat açısından yararlı olabilir.

İhtarname, özellikle müteahhidin daha sonra;

“Arsa sahibi teslim talebinde bulunmadı.”

veya;

“Gecikmeye ses çıkarmadı.”

savunmalarına karşı önemli delil oluşturabilir.

Kira Kaybı ve Gecikme Tazminatı Davasında Hangi Deliller Kullanılabilir?

Davada kullanılabilecek deliller somut olaya göre değişmekle birlikte özellikle;

• kat karşılığı inşaat sözleşmesi,
• ek protokoller,
• teknik şartname,
• yapı ruhsatı,
• yapı kullanma izin belgesi,
• belediye işlem dosyası,
• tapu kayıtları,
• teslim tutanakları,
• anahtar teslim belgeleri,
• noter ihtarnameleri,
• taraflar arasındaki yazışmalar,
• fotoğraf ve videolar,
• emsal kira sözleşmeleri,
• bilirkişi incelemesi,
• keşif

önem taşıyabilir.

Özellikle teslim tarihi ve gecikme süresi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık varsa belediye ve ruhsat kayıtları belirleyici olabilir.

İnşaat Devam Ederken Dava Açılabilir mi?

Somut olayın koşullarına göre mümkündür.

Teslim tarihi geçmiş olmasına rağmen inşaat hâlen devam ediyorsa o tarihe kadar oluşmuş kira kaybı talep edilebilir.

Ancak gecikmenin devam etmesi hâlinde dava tarihinden sonraki zararların hukuki durumu ayrıca değerlendirilmelidir.

Bu nedenle dava açılırken talep sonucunun;

• hangi tarih aralığını kapsadığı,
• dava tarihine kadar oluşan zarar,
• sonradan doğacak alacakların durumu

açıkça belirlenmesi gerekir.

Uzun süre devam eden gecikmelerde ıslah, talep artırım ve zamanaşımı sorunları nedeniyle dava stratejisinin baştan doğru kurulması önemlidir.

Zamanaşımı Süresi Ne Kadardır?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan kira kaybı ve gecikme tazminatı taleplerinde zamanaşımı konusu özellikle dikkatle değerlendirilmelidir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 147. maddesinde eser sözleşmesinden doğan alacaklar bakımından beş yıllık zamanaşımı öngören düzenleme bulunmaktadır; yüklenicinin ağır kusuruna ilişkin istisna ayrıca saklıdır.

Bununla birlikte arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin karma yapısı, talebin niteliği ve alacağın hangi tarihte muaccel olduğu nedeniyle zamanaşımının başlangıcı her somut olayda ayrıca belirlenmelidir.

Özellikle yıllarca devam eden gecikmelerde zamanaşımı itirazıyla karşılaşmamak için alacağın uzun süre bekletilmemesi önemlidir.

Kira Kaybı Davasında Faiz Talep Edilebilir mi?

Tazminat alacağı için koşullarına göre faiz talep edilmesi mümkündür.

Ancak faizin hangi tarihten başlayacağı;

• sözleşmedeki hükümlere,
• alacağın muacceliyet tarihine,
• ihtar tarihine,
• dava veya takip tarihine

göre farklılık gösterebilir.

Bu nedenle dava dilekçesinde yalnızca ana para talebi değil, faizin türü ve başlangıç tarihi de doğru belirlenmelidir.

Tarafların tacir olması ve uyuşmazlığın ticari nitelik taşıması hâlinde uygulanabilecek faiz türü ayrıca değerlendirilir.

Kira Kaybı Tazminatı Davasında Görevli Mahkeme Hangisidir?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme tarafların sıfatına ve hukuki ilişkinin niteliğine göre belirlenir.

Her kat karşılığı inşaat uyuşmazlığının otomatik olarak aynı mahkemede görüleceği söylenemez.

Tarafların tacir olup olmadığı, işlemin ticari işletmeyle ilgili bulunup bulunmadığı ve sözleşmenin hukuki niteliği incelenmelidir.

Bu nedenle dava açılmadan önce görev ve dava şartı arabuluculuk konusu ayrıca kontrol edilmelidir.

Yanlış mahkemede dava açılması yargılamanın gereksiz biçimde uzamasına neden olabilir.

Arsa Sahipleri Birden Fazlaysa Kira Kaybını Kim Talep Eder?

Bir projede birden fazla arsa sahibi bulunabilir.

Her malike farklı sayıda ve farklı değerde bağımsız bölüm verilmesi kararlaştırılmış olabilir.

Bu durumda kira kaybının da kural olarak her malikin kendisine bırakılması gereken bağımsız bölümler bakımından değerlendirilmesi gerekir.

Örneğin;

A’ya iki daire,
B’ye bir dükkân,
C’ye üç daire

verilecekse her malikin zararının aynı olması beklenemez.

Bu nedenle çok malikli projelerde dava açılırken her arsa sahibinin hangi bağımsız bölüm nedeniyle ne kadar kira kaybı talep ettiği açıkça gösterilmelidir.

Kira Kaybı ve Gecikme Tazminatı Davasında Bilirkişi Raporuna İtiraz Neden Önemlidir?

Bu davalarda kararın ekonomik sonucunu büyük ölçüde bilirkişi raporu belirleyebilir.

Örneğin bilirkişi yanlış şekilde;

• gecikme başlangıcını altı ay geç kabul etmiş,
• düşük kira emsalleri seçmiş,
• ticari dükkânı konut kira bedeli üzerinden değerlendirmiş,
• bağımsız bölümün metrekaresini yanlış hesaplamış

olabilir.

Bu durumda yüz binlerce veya milyonlarca liralık fark ortaya çıkabilir.

Bilirkişi raporuna itiraz edilirken yalnızca;

“Raporu kabul etmiyoruz.”

denilmesi yerine hangi hesaplamanın neden yanlış olduğu somut biçimde ortaya konulmalıdır.

Özellikle emsal taşınmazların özellikleri ve gecikme dönemindeki piyasa değerleri üzerinde durulmalıdır.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Kira Kaybını Önlemek İçin Hangi Hükümler Bulunmalıdır?

Uyuşmazlığın ortaya çıkmasını engellemenin en etkili yolu, sözleşmenin başlangıçta ayrıntılı hazırlanmasıdır.

Sözleşmede özellikle;

• kesin teslim tarihi,
• teslim süresinin hangi tarihten başlayacağı,
• ruhsat alma süresi,
• mücbir sebep hâlleri,
• süre uzatımı nedenleri,
• normal inşaat süresindeki kira yardımı,
• gecikme dönemindeki kira tazminatı,
• gecikme cezai şartı,
• ödemenin bağımsız bölüm başına mı malik başına mı yapılacağı,
• kira bedelinin yıllık artış yöntemi,
• iskânın teslim şartı olup olmadığı,
• anahtar tesliminin hangi şartlarda gerçekleşmiş sayılacağı

açıkça düzenlenmelidir.

Özellikle;

“Müteahhit gecikirse kira öder.”

şeklindeki kısa bir hüküm yerine neyin, ne zaman ve hangi miktarda ödeneceğini gösteren ayrıntılı hükümler tercih edilmelidir.

Sık Sorulan Sorular

Müteahhit inşaatı geç teslim ederse kira kaybı istenebilir mi?

Evet. Müteahhidin teslim borcunda temerrüde düşmesi ve gecikmeden sorumlu olması hâlinde, arsa sahibinin bağımsız bölümden yararlanamaması nedeniyle uğradığı kira kaybının tazmini gündeme gelebilir.

Sözleşmede kira tazminatı yazmıyorsa yine de kira kaybı istenebilir mi?

Evet. Sözleşmede özel hüküm bulunmaması tek başına kira kaybı talebine engel değildir. Borca aykırılık ve temerrüt nedeniyle ortaya çıkan zarar genel hükümler kapsamında talep edilebilir.

Kira kaybı için gerçekten kiracı bulmuş olmak gerekir mi?

Her durumda hazır bir kiracı bulunduğunun ispatı aranmaz. Bağımsız bölümün rayiç kira değeri ve gecikme nedeniyle bu ekonomik yarardan mahrum kalınması esas alınabilir.

Kira yardımı ile gecikme tazminatı aynı mıdır?

Hayır. Kira yardımı çoğunlukla normal inşaat süresince arsa sahibinin geçici barınma giderini karşılamaya yöneliktir. Gecikme tazminatı ise kararlaştırılan teslim tarihinin aşılmasından sonra doğan zararla ilgilidir.

Hem kira kaybı hem cezai şart istenebilir mi?

Sözleşmedeki ceza koşulunun niteliğine ve hangi zararı karşılamak için kararlaştırıldığına göre birlikte talep mümkün olabilir. Ancak aynı zararın iki kez karşılanmasına karar verilemez.

Müteahhit belediyeyi gerekçe göstererek kira kaybı ödemekten kurtulabilir mi?

Her durumda hayır. Belediyedeki gecikmenin gerçekten yükleniciye isnat edilemeyecek nitelikte olup olmadığı ve müteahhidin işlemleri zamanında yapıp yapmadığı incelenmelidir.

Daireyi teslim almak önceki kira kaybını ortadan kaldırır mı?

Hayır. Geç teslim nedeniyle daha önce doğmuş kira kaybı, sırf dairenin sonradan teslim alınmasıyla ortadan kalkmaz. Ancak sözleşmedeki cezai şart bakımından teslim tutanağındaki ihtirazî kayıt ayrıca önem taşıyabilir.

Sonuç

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde müteahhidin bağımsız bölümleri kararlaştırılan tarihte teslim etmemesi hâlinde, şartların gerçekleşmesi durumunda arsa sahibi kira kaybı ve gecikme nedeniyle tazminat talep edebilir.

Kira kaybının temelinde arsa sahibinin kendisine zamanında teslim edilmesi gereken bağımsız bölümü kullanamaması veya ekonomik olarak değerlendirememesi bulunmaktadır. Bu nedenle zarar hesabında çoğu zaman bağımsız bölümün gecikme dönemindeki rayiç kira değeri esas alınır.

Ancak davanın sonucu yalnızca sözleşmedeki teslim tarihine bakılarak belirlenmez.

Öncelikle;

teslim borcunun hangi tarihte muaccel olduğu, müteahhidin ne zaman temerrüde düştüğü, gecikmenin hangi tarafın kusurundan kaynaklandığı, bağımsız bölümün hangi tarihte fiilen kullanılabilir hâle geldiği ve sözleşmede kira tazminatı veya cezai şart bulunup bulunmadığı araştırılmalıdır.

Ayrıca sözleşmede öngörülen normal dönem kira yardımı ile gecikme nedeniyle doğan kira kaybı tazminatı birbirinden ayrılmalıdır.

Arsa sahibinin gerçek zararının hesaplanması gerektiğinde bağımsız bölümün konumu, metrekaresi, katı, cephesi, kullanım amacı ve gecikme dönemindeki emsal kira bedelleri bilirkişi aracılığıyla belirlenebilir.

Özellikle uzun süren gecikmelerde dönemsel kira değerlerinin doğru tespit edilmesi önemlidir. Yanlış seçilen emsaller veya hatalı başlangıç tarihi, tazminat miktarında ciddi farklılıklara neden olabilir.

Bu nedenle kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan kira kaybı ve gecikme tazminatı davalarında yalnızca;

“İnşaat geç teslim edildi.”

tespitiyle yetinilmemeli; sözleşme, ruhsat dosyası, teslim belgeleri, ihtarnameler, gecikmenin sebepleri ve rayiç kira değerleri birlikte değerlendirilmelidir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi hazırlanırken teslim tarihinin, kira yardımının, gecikme tazminatının ve cezai şartın açık biçimde düzenlenmesi ise sonradan ortaya çıkabilecek yüksek bedelli tazminat uyuşmazlıklarının önlenmesi açısından büyük önem taşır.