Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi İmzalamadan Önce Arsa Sahibinin Dikkat Etmesi Gereken 20 Hukuki Nokta

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, diğer adıyla arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin taşınmazının belirli bir bölümünü veya yapılacak bağımsız bölümlerin bir kısmını müteahhide bırakması karşılığında müteahhidin arsa üzerinde yapı meydana getirmeyi üstlendiği, ekonomik değeri son derece yüksek bir sözleşmedir.

Arsa sahiplerinin sözleşme görüşmelerinde en fazla üzerinde durduğu konu genellikle “Kaç daire alacağım?” sorusudur. Oysa iyi hazırlanmış bir kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yalnızca paylaşım oranının belirlenmesi yeterli değildir.

Müteahhit işi yarım bırakırsa ne olacaktır? Arsa payları ne zaman devredilecektir? Müteahhit kendisine devredilen payları üçüncü kişilere satabilecek midir? İmar hakkı artarsa yeni daireler kime ait olacaktır? İnşaat gecikirse kira kaybını kim karşılayacaktır? İskân alınmazsa teslim gerçekleşmiş sayılacak mıdır?

Bu sorular sözleşmede açık biçimde cevaplandırılmadığında, yüksek değerli bir taşınmaz yıllarca sürebilecek tapu iptali ve tescil, sözleşmenin feshi, kira kaybı, cezai şart, eksik iş ve tazminat davalarının konusu hâline gelebilir.

Bu nedenle kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmadan önce arsa sahibinin aşağıdaki 20 hukuki noktayı özellikle incelemesi gerekir.

1. Tapu Kaydı ve Taşınmazın Mülkiyet Durumu Ayrıntılı Olarak İncelenmelidir

İlk yapılması gereken işlem, taşınmazın güncel tapu kaydının incelenmesidir.

Yalnızca arsanın kimin adına kayıtlı olduğuna bakılması yeterli değildir. Tapu üzerinde;

ipotek, haciz, ihtiyati tedbir, intifa hakkı, irtifak hakkı, aile konutu şerhi, satış vaadi, mevcut kat karşılığı inşaat sözleşmesi şerhi veya başka bir takyidat bulunup bulunmadığı kontrol edilmelidir.

Taşınmazın tek kişiye mi yoksa birden fazla kişiye mi ait olduğu da önemlidir.

Özellikle miras yoluyla edinilmiş taşınmazlarda paylı mülkiyet ile elbirliği mülkiyeti birbirine karıştırılmamalıdır. Sözleşmeyi imzalayacak kişilerin taşınmaz üzerinde gerçekten tasarruf yetkisinin bulunup bulunmadığı sözleşme öncesinde belirlenmelidir.

Tapu kaydındaki hukuki sorunların sözleşme imzalandıktan sonra fark edilmesi projenin daha başlamadan durmasına neden olabilir.

2. Birden Fazla Arsa Sahibi Varsa Gerekli Malik İradesi Sağlanmalıdır

Taşınmazın birden fazla kişiye ait olduğu projelerde, müteahhitle görüşmeler başlamadan önce hangi maliklerin sözleşmeye katılacağı belirlenmelidir.

6306 sayılı Kanun kapsamı dışındaki klasik paylı mülkiyet ilişkilerinde taşınmazın tamamı üzerinde olağan kullanımı aşan yapı işlerine girişilmesi ve taşınmazın tamamına ilişkin tasarruflar bakımından bütün paydaşların iradesi önem taşır.

Buna karşılık 6306 sayılı Kanun kapsamındaki dönüşüm uygulamalarında özel bir karar sistemi bulunmaktadır. Güncel Bakanlık uygulamalarında hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuyla karar alınabilen durumlar bulunmaktadır. Bu nedenle riskli yapı ve kentsel dönüşüm projeleri, normal kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden ayrı değerlendirilmelidir.

Özellikle çok malikli taşınmazlarda, gerekli çoğunluk veya oybirliği sorunu çözülmeden müteahhitle kesin sözleşme yapılması önemli risk taşır.

3. Taşınmazın Güncel İmar Durumu Sözleşmeden Önce Öğrenilmelidir

Arsa sahibinin müteahhitle pazarlığa başlamadan önce taşınmaz üzerinde gerçekte ne kadar yapılaşma yapılabileceğini bilmesi gerekir.

Bu kapsamda;

emsal, taban alanı, kat sayısı, yapı yüksekliği, çekme mesafeleri, kullanım fonksiyonu, plan notları ve varsa yola veya kamu hizmet alanına terk edilecek bölümler incelenmelidir.

Müteahhidin;

“Buraya 20 daire çıkar.”

şeklindeki sözlü beyanına güvenilerek paylaşım yapılması doğru değildir.

Çünkü gerçekte 24 bağımsız bölüm yapılabilen bir taşınmaz üzerinden 20 bağımsız bölüm varmış gibi pazarlık yapılması arsa sahibinin önemli ekonomik kayba uğramasına neden olabilir.

Aynı şekilde hukuken 20 bağımsız bölüm yapılamayan bir taşınmaz üzerinden böyle bir vaat verilmesi de sözleşmenin uygulanmasını güçleştirebilir.

4. Müteahhidin Kimliği, Yetkisi ve Mali Gücü Araştırılmalıdır

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi yalnızca binanın nasıl yapılacağını değil, arsa sahibinin milyonlarca liralık taşınmazını kime emanet ettiğini de belirler.

Bu nedenle müteahhidin yalnızca önceki projelerinin fotoğraflarına bakılması yeterli değildir.

Müteahhit şirket ise;

ticaret sicili kayıtları, şirketin ortakları, temsil ve ilzam yetkilileri, sermayesi, faaliyet geçmişi ve devam eden projeleri araştırılmalıdır.

Ayrıca yapı müteahhitliği yetki belgesi numarası ve yetki belgesi grubu kontrol edilmelidir. Yapı müteahhitleri, yürürlükteki sistem kapsamında mesleki, teknik ve mali yeterlilikleri dikkate alınarak sınıflandırılmakta ve kayıt altında tutulmaktadır. Bakanlığın ilgili sistemlerinde yetki belgesi bilgilerinin kontrol edilmesi mümkündür.

Mümkünse müteahhidin daha önce yaptığı projelerdeki arsa sahipleriyle de görüşülmelidir.

5. Sözleşmenin Tarafı Doğru Belirlenmelidir

Sözleşmenin kiminle yapıldığı son derece önemlidir.

Örneğin görüşmeleri Ahmet Yılmaz yürütmesine rağmen sözleşmenin tarafı ABC İnşaat Ltd. Şti. olabilir.

Bu durumda hukuken borçlu kişi Ahmet Yılmaz değil, kural olarak şirkettir.

Bu nedenle;

“Firma sahibi zaten tanıdık.”

düşüncesiyle şirketin mali yapısının göz ardı edilmesi doğru değildir.

Şirket ortağının şahsen sorumluluk üstlenmesi isteniyorsa bu durum ayrıca hukuken geçerli biçimde düzenlenmelidir.

Aynı şekilde sözleşmeyi şirket adına imzalayan kişinin güncel temsil yetkisinin bulunup bulunmadığı da ticaret sicili üzerinden kontrol edilmelidir.

6. Sözleşmenin Kanunun Aradığı Şekilde Yapılması Sağlanmalıdır

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin taşınmaz payı devretme taahhüdü içeren karma nitelikte bir sözleşmedir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 237. maddesinde taşınmaz satışı ve taşınmaz satış vaadi bakımından resmî şekil öngörülmektedir. Bu nedenle arsa payı devri içeren sözleşmelerde şekil şartı, yalnızca ispat açısından değil, sözleşmenin geçerliliği bakımından da önem taşır.

Tarafların kendi aralarında hazırlayıp imzaladığı basit bir sözleşmeyle yüksek değerli bir inşaat projesine başlanması ciddi risk doğurabilir.

Sözleşmenin baştan itibaren hukuken geçerli şekilde düzenlenmesi gerekir.

7. Arsa Sahibine Verilecek Bağımsız Bölümler Tek Tek Belirlenmelidir

Sözleşmede yalnızca;

“Arsa sahibine toplam inşaatın %50’si verilecektir.”

denilmesi çoğu projede yeterli değildir.

Hangi dairenin kime ait olduğu mümkün olduğunca açık şekilde gösterilmelidir.

Örneğin bağımsız bölümün;

katı, cephesi, numarası, yaklaşık metrekaresi, niteliği, eklentileri, otoparkı ve deposu

belirlenmelidir.

Çünkü aynı binadaki iki dairenin metrekareleri eşit olsa dahi ekonomik değerleri aynı olmayabilir.

Deniz manzaralı üst kat daire ile giriş kattaki arka cephe dairenin piyasa değeri arasında ciddi fark bulunabilir.

Bu nedenle paylaşım yalnızca adet hesabı üzerinden yapılmamalıdır.

8. Net ve Brüt Metrekare Kavramları Açıkça Yazılmalıdır

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde en sık yaşanan uyuşmazlıklardan biri metrekare konusudur.

Sözleşmede;

“Arsa sahibine 150 metrekare daire verilecektir.”

yazılması yeterli olmayabilir.

150 metrekarenin;

net kullanım alanı mı, brüt bağımsız bölüm alanı mı, ortak alanlar dâhil satış brütü mü

olduğu açıklanmalıdır.

Aksi hâlde arsa sahibi 150 metrekarelik bir daire alacağını düşünürken fiilî kullanılabilir alanın çok daha düşük olduğunu teslim aşamasında fark edebilir.

Bu nedenle ölçüm yönteminin sözleşmede ve ekli projelerde belirlenmesi gerekir.

9. Teknik Şartname Sözleşmenin Ayrılmaz Parçası Olmalıdır

Arsa sahibine yalnızca kaç daire verileceğinin belirlenmesi yeterli değildir. Dairenin hangi kalitede yapılacağı da sözleşmenin temel unsurlarındandır.

Bu nedenle ayrıntılı bir teknik şartname hazırlanmalıdır.

Teknik şartnamede;

zemin kaplamaları, pencere sistemleri, kapılar, mutfak, banyo, ısıtma sistemi, yalıtım, asansör, bina cephesi, elektrik altyapısı, ortak alanlar ve benzeri teknik özellikler

mümkün olduğunca somut biçimde düzenlenmelidir.

“Birinci sınıf malzeme kullanılacaktır.”

şeklindeki soyut ifadeler uyuşmazlık çıktığında yeterli koruma sağlamayabilir.

Mümkünse malzeme sınıfı, teknik standardı veya muadil ürün sistemi açıkça belirlenmelidir.

10. İmar Artışı ve İmar Azalmasının Sonucu Baştan Kararlaştırılmalıdır

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra imar hakkı artabilir veya azalabilir.

Örneğin sözleşme tarihinde 20 bağımsız bölüm yapılması mümkünken daha sonra 24 bağımsız bölüm yapılabilecek hâle gelebilir.

Bu durumda yeni ortaya çıkan dört dairenin kime ait olacağı sözleşmede düzenlenmemişse ciddi uyuşmazlık çıkabilir.

Aynı şekilde emsal azalır ve bağımsız bölüm sayısı düşerse azalmanın kimin payından karşılanacağı da belirlenmelidir.

Sözleşmeye;

imar artışı ve azalmasının hangi oranlarda taraflara yansıtılacağı

açıkça yazılmalıdır.

Arsa sahibinin en değerli ekonomik haklarından biri olabilecek gelecekteki imar artışının belirsiz bırakılması önemli bir sözleşme hatasıdır.

11. Ruhsat Alma ve İnşaata Başlama Süreleri Ayrı Ayrı Belirlenmelidir

Sözleşmelerde çoğu zaman yalnızca;

“İnşaat 24 ayda tamamlanacaktır.”

denilmektedir.

Ancak 24 aylık sürenin hangi tarihten başlayacağı açık değildir.

Müteahhit ruhsat işlemlerini bir yıl geciktirirse fiilen projenin toplam süresi üç yıla çıkabilir.

Bu nedenle sözleşmede;

ruhsat başvuru süresi, ruhsat alma süresi, inşaata başlama tarihi ve teslim süresi

ayrı ayrı düzenlenmelidir.

Örneğin;

“Yüklenici sözleşmeden itibaren altı ay içinde yapı ruhsatını alacak, ruhsat tarihinden itibaren 24 ay içinde yapıyı teslim edecektir.”

şeklinde açık bir takvim oluşturulabilir.

12. Teslim Tarihi ve “Teslim” Kavramı Açıkça Tanımlanmalıdır

Teslim tarihi mümkün olduğunca kesin ve hesaplanabilir olmalıdır.

Bunun yanında teslimin ne anlama geldiği de belirlenmelidir.

Yalnızca anahtarın arsa sahibine verilmesi teslim sayılacak mıdır?

Yoksa;

inşaatın tamamen bitirilmesi, ortak alanların tamamlanması, elektrik ve su bağlantılarının yapılması ve yapı kullanma izin belgesinin alınması

mı gerekecektir?

Bu husus açık bırakıldığında müteahhit;

“Daire hazır, anahtarı alın.”

diyebilirken arsa sahibi binanın iskânsız veya kullanıma elverişsiz olduğunu ileri sürebilir.

Teslim şartları sözleşmede açık şekilde tanımlanmalıdır.

13. Yapı Kullanma İzin Belgesini Kimin Alacağı ve Süresi Yazılmalıdır

Uygulamada inşaat fiziksel olarak bitmesine rağmen yapı kullanma izin belgesinin alınmadığı çok sayıda proje bulunmaktadır.

Bu durum arsa sahiplerini ciddi hukuki ve ekonomik sorunlarla karşı karşıya bırakabilir.

Bu nedenle sözleşmede yapı kullanma izin belgesinin alınmasının yüklenicinin yükümlülüğü olduğu açıkça yazılmalıdır.

Ayrıca;

“İskân almak için gerekli işlemleri yapacaktır.”

şeklindeki belirsiz ifade yerine mümkünse süre de belirlenmelidir.

Yapı kullanma izin belgesinin alınması, kalan son tapu devrinin veya teminatın çözülmesinin şartlarından biri olarak düzenlenebilir.

14. Kira Yardımı ve Gecikme Nedeniyle Kira Kaybı Birbirinden Ayrılmalıdır

Arsa sahibi eski binasını tahliye ettikten sonra yeni bina tamamlanıncaya kadar başka bir yerde yaşamak zorunda kalabilir.

Bu nedenle sözleşmelerde genellikle kira yardımı düzenlenmektedir.

Ancak normal inşaat süresinde ödenecek kira yardımı ile teslim tarihinden sonra doğacak gecikme tazminatı aynı şey değildir.

Sözleşmede;

kira yardımının başlangıç tarihi, aylık miktarı, artış yöntemi, hangi tarihe kadar ödeneceği ve teslim gecikirse uygulanacak kira kaybı tazminatı

ayrı ayrı belirlenmelidir.

Özellikle yüksek enflasyon dönemlerinde yıllarca sabit kalan kira yardımının arsa sahibini korumayacağı da dikkate alınmalıdır.

15. Cezai Şart Hükmü Açık ve Uygulanabilir Olmalıdır

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenicinin teslimi geciktirmesi, işi terk etmesi veya sözleşmeye aykırı davranması hâlinde ceza koşulu, diğer adıyla cezai şart, kararlaştırılabilir.

Ancak;

“Müteahhit sözleşmeye aykırı davranırsa cezai şart öder.”

şeklindeki genel bir hüküm yeterli değildir.

Cezai şartın;

hangi ihlalde doğacağı, günlük veya aylık mı hesaplanacağı, bağımsız bölüm başına mı malik başına mı uygulanacağı ve sözleşmenin sona ermesi hâlinde devam edip etmeyeceği

açıkça belirtilmelidir.

Ayrıca cezai şart ile kira kaybı veya diğer tazminat talepleri arasındaki ilişki de sözleşmede düzenlenmelidir.

16. Arsa Payları Müteahhide Peşinen ve Kontrolsüz Şekilde Devredilmemelidir

Arsa sahibinin en fazla dikkat etmesi gereken noktalardan biri budur.

Müteahhit;

“Projeyi finanse edebilmem için tapuların bir kısmını baştan üzerime almam gerekiyor.”

diyebilir.

Ancak arsa paylarının önemli bölümünün henüz inşaata başlanmadan müteahhide devredilmesi, arsa sahibi açısından ciddi risk oluşturabilir.

Müteahhit daha sonra mali sıkıntıya düşebilir, işi bırakabilir veya kendisine devredilen payları üçüncü kişilere devredebilir.

Bu nedenle inşaat seviyesine bağlı kademeli tapu devri sistemi değerlendirilmelidir.

Örneğin payların belirli bölümleri;

temel, kaba inşaat, ince işler ve iskân

aşamalarına bağlanabilir.

Arsa sahibinin karşı edimini önemli ölçüde peşinen yerine getirip müteahhidin edimini yıllar sonrasına bırakması riskli bir sözleşme yapısıdır.

17. Müteahhitten Yeterli Teminat Alınmalıdır

Cezai şartın yüksek olması tek başına yeterli güvence değildir.

Müteahhit işi yarım bırakıp malvarlığı bulunmayan bir şirket hâline gelirse, sözleşmede 50 milyon TL cezai şart yazmasının pratik değeri sınırlı olabilir.

Bu nedenle projenin niteliğine göre;

banka teminat mektubu, ipotek, şirket ortaklarının uygun biçimde teminat vermesi veya diğer güvenceler

değerlendirilebilir.

Teminatın;

hangi tutarda olacağı, hangi şartlarda nakde çevrilebileceği ve ne zaman iade edileceği

sözleşmede açıkça düzenlenmelidir.

Arsa sahibinin güvenliği bakımından “müteahhide güvenmek” yerine hukuken tahsil edilebilir teminat oluşturmak çok daha önemlidir.

18. Müteahhidin İpotek Kurma ve Üçüncü Kişilere Devir Yetkileri Sınırlandırılmalıdır

Müteahhit kendisine devredilen payları proje finansmanı amacıyla bankaya ipotek etmek veya üçüncü kişilere satmak isteyebilir.

Bu durum tamamen kontrolsüz bırakılırsa arsa sahibi ciddi riskle karşılaşabilir.

Sözleşmede;

hangi payların satılabileceği, satışın hangi inşaat seviyesinden sonra yapılabileceği, arsa sahibine ayrılan bağımsız bölümler üzerinde işlem yapılamayacağı ve ipotek tesisinin hangi şartlara tabi olduğu

belirlenmelidir.

Özellikle arsa sahibine ait olması gereken bağımsız bölümlerin proje finansmanı için teminat gösterilmesini sağlayabilecek geniş hükümlerden kaçınılmalıdır.

19. Müteahhide Verilecek Vekâletname Sınırsız Olmamalıdır

Müteahhit proje işlemlerini yürütmek amacıyla arsa sahiplerinden vekâletname isteyebilir.

Ruhsat, belediye, proje, kat irtifakı ve benzeri işlemler için temsil yetkisi verilmesi birçok projede gerekli olabilir.

Ancak arsa sahibinin imzaladığı vekâletnamede;

satış, devir, ipotek, kredi kullanma, sulh, ibra veya arsa sahibine ait bağımsız bölümler üzerinde işlem yapma

gibi çok geniş yetkiler bulunması ciddi risk doğurabilir.

Vekâletname, yalnızca projenin yürütülmesi için gerekli işlemlerle sınırlı olmalıdır.

Arsa sahibi, sözleşmeyi ayrıntılı inceleyip ardından bütün koruyucu hükümleri etkisiz hâle getirecek kadar geniş bir vekâletname vermemelidir.

20. Şerh, Fesih ve Sözleşmenin Tasfiyesi Baştan Düzenlenmelidir

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tapu siciline şerh verilmesi konusu sözleşme imzalanırken değerlendirilmelidir.

Türk Medenî Kanunu’nun 1009. maddesi kapsamında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan hakların tapu kütüğüne şerh edilmesi mümkündür; Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün uygulamalarında da bu sözleşmelerin şerhine ilişkin özel düzenlemeler bulunmaktadır.

Şerh özellikle sözleşmeden kaynaklanan kişisel hakların sonradan hak kazanan üçüncü kişiler karşısındaki durumu bakımından önemlidir.

Bunun yanında sözleşme yalnızca nasıl başlayacağını değil, nasıl sona ereceğini de düzenlemelidir.

Müteahhit;

inşaata başlamazsa, belirli bir süre işi durdurursa, teslim tarihini ciddi ölçüde aşarsa, iflas veya konkordato sürecine girerse ya da ruhsata aykırı yapı yaparsa

arsa sahibinin hangi haklara sahip olacağı belirlenmelidir.

Sözleşmenin sona ermesi hâlinde;

yarım kalan inşaatın tespiti, müteahhide devredilen arsa paylarının durumu, üçüncü kişilere yapılan satışlar, teminatların nakde çevrilmesi ve yeni müteahhitle devam süreci

de mümkün olduğunca sözleşmede düzenlenmelidir.

Çünkü kat karşılığı inşaat sözleşmesinde gerçek güvence, yalnızca “fesih hakkı vardır” yazması değil, fesih sonrasında taşınmazın ve tapuların nasıl geri alınacağının öngörülmesidir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Arsa Sahibi İçin En Büyük Risk Nedir?

Arsa sahibinin en büyük riski, müteahhide ekonomik olarak çok güçlü bir hak verdikten sonra kendi karşı edimini yeterince güvence altına almamasıdır.

Örneğin arsa sahibi taşınmazının %40’ını daha başlangıçta yükleniciye devretmiş olabilir.

Müteahhit bu payları üçüncü kişilere satmış, aldığı parayı başka projelerinde kullanmış ve mevcut inşaatı %20 seviyesinde bırakmış olabilir.

Bu aşamadan sonra arsa sahibinin elinde yalnızca;

“Sözleşmeye göre müteahhit binayı bitirmek zorundaydı.”

hükmünün bulunması yeterli koruma sağlamayabilir.

Asıl önemli olan;

arsa payı devir takvimi, teminat sistemi, üçüncü kişilere devir sınırlamaları, tapu şerhleri ve sözleşmenin tasfiye hükümlerinin

başlangıçta doğru oluşturulmasıdır.

Müteahhidin En Fazla Daireyi Vermesi En İyi Teklif Olduğu Anlamına Gelir mi?

Hayır.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılırken yalnızca paylaşım oranına bakmak arsa sahiplerinin yaptığı en önemli hatalardan biridir.

Bir müteahhit arsa sahibine %55 oranında bağımsız bölüm teklif ederken başka bir müteahhit %50 teklif edebilir.

Ancak %50 teklif veren müteahhit;

güçlü teminat verebilir, tapu paylarını kademeli alabilir, daha kaliteli teknik şartname sunabilir ve projeyi kendi öz kaynaklarıyla gerçekleştirebilir.

%55 teklif veren müteahhit ise hiçbir mali güvencesi olmadan bütün arsa paylarını baştan talep ediyor olabilir.

Bu nedenle kâğıt üzerindeki en yüksek paylaşım oranı, her zaman ekonomik olarak en güvenli teklif değildir.

Arsa sahibinin değerlendirmesi gereken temel mesele, kendisine vaat edilen dairelerin gerçekten ve zamanında teslim edilme ihtimalidir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesini Müteahhidin Avukatı Hazırlarsa Ne Olur?

Müteahhidin kendi hukuk danışmanının sözleşme hazırlaması olağan bir durumdur.

Ancak bu sözleşmenin arsa sahibinin menfaatlerini de aynı ölçüde koruduğu varsayılmamalıdır.

Sözleşmede örneğin;

müteahhide geniş süre uzatım hakları verilmiş, arsa sahibinin fesih hakkı sınırlandırılmış, tapuların peşinen devri öngörülmüş veya müteahhide kapsamlı vekâlet yetkileri tanınmış

olabilir.

Bu nedenle arsa sahibinin, kendisine sunulan sözleşmeyi kendi hukuki menfaatleri açısından ayrıca inceletmesi gerekir.

Sözleşmenin noter tarafından düzenlenmesi de içeriğin arsa sahibi açısından ekonomik olarak avantajlı olduğu anlamına gelmez. Noterlik işlemi ile tarafın özel hukuki menfaatlerinin korunması birbirinden farklı konulardır.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi İmzalandıktan Sonra Değiştirilebilir mi?

Tarafların anlaşması hâlinde sözleşmede sonradan değişiklik yapılması mümkündür.

Ancak özellikle;

arsa payı oranı, bağımsız bölüm paylaşımı, taşınmaz devri yükümlülüğü ve tarafların temel edimleri

gibi esaslı konular değiştiriliyorsa sözleşmenin şekil şartı ayrıca dikkate alınmalıdır.

Bu nedenle resmî şekilde düzenlenmiş esas sözleşmenin ekonomik yapısını değiştiren konuların basit bir WhatsApp yazışması veya adi yazılı belgeyle değiştirilmesine güvenilmemelidir.

Proje boyunca yapılan bütün önemli değişiklikler usulüne uygun ek sözleşmeyle kayıt altına alınmalıdır.

Arsa Sahibi Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesini İmzalamadan Önce Hangi Belgeleri Görmelidir?

Sözleşmeden önce en azından güncel tapu kayıtları, imar durumu ve plan notları, müteahhidin ticaret sicili kayıtları, imza yetkileri, yapı müteahhitliği kayıtları, taslak mimari proje ve teknik şartname incelenmelidir.

Müteahhitten yalnızca sözlü sunum veya bilgisayar ortamında hazırlanan görseller alınması yeterli değildir.

Özellikle müteahhidin önceki projelerinin gerçekten aynı şirket tarafından gerçekleştirilip gerçekleştirilmediğinin ve devam eden projelerinde ciddi gecikme veya hukuki sorun bulunup bulunmadığının araştırılması yararlı olacaktır.

Sık Sorulan Sorular

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde en önemli madde hangisidir?

Tek bir maddeden söz etmek mümkün değildir. Ancak arsa sahibi bakımından özellikle arsa paylarının devir takvimi, teminat, kesin teslim tarihi, bağımsız bölüm paylaşımı ve fesih sonrası tasfiye hükümleri kritik önemdedir.

Müteahhide bütün tapular baştan verilebilir mi?

Hukuken somut sözleşmeye göre farklı modeller kurulabilir. Ancak arsa paylarının hiçbir teminat alınmadan ve inşaat seviyesi gözetilmeden peşinen devredilmesi arsa sahibi açısından önemli risk doğurur. Kademeli devir sistemi değerlendirilmelidir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesine banka teminat mektubu konulabilir mi?

Evet. Projenin ekonomik büyüklüğüne göre banka teminat mektubu veya uygun başka teminatlar kararlaştırılabilir. Teminatın miktarı ve hangi durumda kullanılabileceği açıkça yazılmalıdır.

Müteahhit sözleşmeye kendi teknik şartnamesini ekleyebilir mi?

Evet. Ancak teknik şartname arsa sahibi tarafından incelenmeli ve sözleşmenin ayrılmaz parçası hâline getirilmelidir. “Lüks malzeme” veya “birinci kalite” gibi belirsiz ifadeler yerine somut teknik özelliklerin belirtilmesi daha güvenlidir.

İmar artarsa yeni daireler kimin olur?

Bu konu sözleşmede açıkça düzenlenmelidir. İmar artışından doğan ek yapılaşmanın tamamının otomatik olarak arsa sahibine veya müteahhide ait olduğuna güvenilmemeli; artışın nasıl paylaşılacağı sözleşmeye yazılmalıdır.

Müteahhit gecikirse hem kira kaybı hem cezai şart istenebilir mi?

Sözleşmedeki cezai şart hükmünün niteliğine ve kira kaybının hangi zararı karşıladığına göre değerlendirme yapılır. Aynı zararın iki kez tazmini mümkün değildir. Bu nedenle kira yardımı, gecikme tazminatı ve cezai şartın sözleşmede ayrı ayrı düzenlenmesi gerekir.

Sözleşmeye tapuda şerh verilmesi gerekli midir?

Şerh kural olarak sözleşmenin geçerlilik şartı değildir. Ancak sözleşmeden doğan kişisel hakların üçüncü kişiler karşısındaki etkisini güçlendirmesi bakımından önemli olabilir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan hakların tapu siciline şerhi mevzuatta öngörülmektedir.

Sonuç

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin hayatındaki en yüksek değerli hukuki işlemlerden biri olabilir. Bu nedenle sözleşmenin yalnızca “arsa sahibine kaç daire verileceği” üzerinden değerlendirilmesi ciddi bir hatadır.

Arsa sahibinin sözleşmeyi imzalamadan önce özellikle;

tapu durumunu, güncel imar hakkını, müteahhidin mali ve hukuki yeterliliğini, bağımsız bölüm paylaşımını, teknik şartnameyi, teslim süresini, kira ve cezai şart hükümlerini, arsa payı devirlerini, teminatları, vekâletnameyi, üçüncü kişilere satış yetkilerini ve sözleşmenin sona ermesi hâlindeki tasfiye sistemini

bir bütün hâlinde değerlendirmesi gerekir.

Özellikle en önemli güvenlik mekanizmalarından biri, arsa paylarının müteahhide kontrolsüz biçimde peşinen devredilmemesidir. İnşaat seviyesine bağlı tapu devri ve yeterli teminat sistemi, müteahhidin projeyi yarım bırakması hâlinde arsa sahibinin karşılaşabileceği zararı önemli ölçüde azaltabilir.

Aynı şekilde sözleşmede imar artışının paylaşımı, kesin teslim tarihi, iskân yükümlülüğü ve fazladan yapılacak bağımsız bölümlerin durumu açıkça belirlenmelidir.

Müteahhidin sunduğu sözleşmenin uzun ve ayrıntılı olması, arsa sahibini mutlaka yeterince koruduğu anlamına gelmez. Önemli olan sözleşmenin her ihtimalde riskin hangi taraf üzerinde kaldığını doğru belirlemesidir.

Bu nedenle yüksek değerli bir taşınmazı kat karşılığı inşaata vermeden önce sözleşmenin hukuki, teknik ve ekonomik hükümlerinin birlikte incelenmesi; arsa sahibinin ileride sözleşmeyi uygulamak veya uyuşmazlık çıktığında hakkını korumak zorunda kaldığında elinde gerçekten etkili hukuki güvenceler bulunmasını sağlar.