Birden Fazla Arsa Sahibinin Bulunduğu Taşınmazlarda Müteahhitle Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nasıl Yapılır?

Bir taşınmazın birden fazla kişiye ait olması, kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmasına engel değildir. Türkiye’de özellikle miras yoluyla intikal eden arsalar, aile taşınmazları ve eski apartmanların bulunduğu parseller çoğu zaman birden fazla kişinin mülkiyetindedir. Bu taşınmazların müteahhide verilerek yeni bina yapılması mümkün olmakla birlikte, sözleşme hazırlanırken tek malikli bir arsaya göre çok daha dikkatli hareket edilmesi gerekir.

Çünkü birden fazla arsa sahibinin bulunduğu taşınmazlarda yalnızca müteahhitle hangi oranda anlaşılacağı değil;

hangi maliklerin sözleşmeye taraf olacağı, maliklerin kendi aralarındaki paylaşımın nasıl yapılacağı, arsa paylarının ne zaman devredileceği, hangi bağımsız bölümün hangi malike bırakılacağı, vekâletlerin kapsamı ve maliklerden birinin sonradan anlaşmadan vazgeçmesi hâlinde ne yapılacağı

gibi konuların da baştan düzenlenmesi gerekir.

Özellikle 6306 sayılı Kanun kapsamı dışında kalan klasik kat karşılığı inşaat projelerinde, taşınmazın tamamını kapsayan inşaat bakımından Türk Medenî Kanunu’nun paylı mülkiyete ilişkin hükümleri önem taşır. Yargıtay uygulamasında da TMK m.692 kapsamında, taşınmazın tamamını konu alan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde tüm paydaşların sözleşmeye katılımı önemsenmektedir.

Dolayısıyla birden fazla arsa sahibinin bulunduğu bir taşınmazda müteahhitle sözleşme yapılmadan önce tapu kaydının, mülkiyet türünün ve bütün maliklerin hukuki durumunun incelenmesi gerekir.

Birden Fazla Arsa Sahibi Varsa Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Yapılabilir mi?

Evet.

Bir arsanın iki, beş, on veya daha fazla kişiye ait olması kat karşılığı inşaat yapılmasına tek başına engel değildir.

Ancak taşınmazın tamamı üzerinde tek bir bina veya proje yapılacaksa, özellikle 6306 sayılı Kanun kapsamı dışında kalan klasik projelerde bütün maliklerin hukuki durumu dikkate alınmalıdır.

Örneğin bir taşınmazda;

• Ahmet %30,
• Mehmet %25,
• Ayşe %20,
• Fatma %15,
• Ali %10

oranında pay sahibi olabilir.

Bu maliklerin tamamı aynı müteahhitle anlaşarak arsa üzerinde yeni bir bina yaptırabilir.

Buradaki önemli nokta, müteahhitle yapılan sözleşmenin yalnızca “arsa sahipleri” şeklinde genel bir ifadeyle hazırlanmaması; her malikin kimliği, tapudaki pay oranı ve sözleşmeden elde edeceği hakların ayrı ayrı gösterilmesidir.

İlk Olarak Tapudaki Mülkiyet Türü Kontrol Edilmelidir

Birden fazla malik bulunan bir taşınmazda kat karşılığı inşaat sözleşmesi hazırlanmadan önce ilk kontrol edilmesi gereken konulardan biri taşınmazın paylı mülkiyete mi yoksa elbirliği mülkiyetine mi tabi olduğudur.

Bu iki mülkiyet türü birbirinden farklıdır.

Paylı mülkiyet nedir?

Paylı mülkiyette her malikin taşınmaz üzerinde belirli bir payı vardır.

Örneğin tapuda;

• 1/2,
• 1/4,
• 1/8,
• 1/8

şeklinde paylar bulunabilir.

Türk Medenî Kanunu’nun 692. maddesi gereğince paylı malın kullanım amacının değiştirilmesi, olağan kullanımı aşan yapı işlerine girişilmesi ve malın tamamı üzerinde tasarrufta bulunulması kural olarak bütün paydaşların kabulünü gerektirir. Yargıtay’ın resmî karar veri tabanında yer alan kararlarda da arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin konusu olan taşınmaz bakımından TMK m.692 çerçevesinde tüm paydaşlarla sözleşme yapılması gerektiği belirtilmektedir.

Elbirliği mülkiyeti nedir?

Özellikle miras kalan taşınmazlarda elbirliği mülkiyeti ile karşılaşılabilir.

Bu durumda mirasçıların taşınmaz üzerinde bağımsız şekilde tasarruf edebilecekleri belirlenmiş payları bulunmaz. Hak, ortakların tamamına birlikte aittir.

TMK m.702 kapsamında elbirliği mülkiyetinde kural olarak ortakların birlikte karar vermeleri gerekir. Yargıtay’ın resmî karar veri tabanında yer alan kararlarda da miras ortaklığına dâhil mal ve hakların yönetiminde TMK m.702/2 uyarınca mirasçıların oybirliğiyle hareket etmesi gerektiği belirtilmektedir.

Bu nedenle miras kalan bir arsa müteahhide verilmeden önce veraset ve intikal işlemlerinin, tapu kaydının ve mirasçıların tamamının durumunun kontrol edilmesi önemlidir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesini Bütün Arsa Sahipleri mi İmzalamalıdır?

6306 sayılı Kanun kapsamı dışında kalan ve taşınmazın tamamı üzerinde yeni yapı yapılmasını amaçlayan klasik kat karşılığı inşaat projelerinde, kural olarak bütün maliklerin sözleşmeye katılması gerekir.

Çünkü müteahhit taşınmazın yalnızca belirli bir hissesinde fiziksel olarak ayrı bir bina yapmamaktadır. Aynı parsel üzerinde bütün maliklerin mülkiyet hakkını etkileyen tek bir proje meydana getirilmektedir.

Örneğin bir arsada dört paydaş bulunuyor ve bunlardan üçü müteahhitle anlaşırken biri sözleşmeyi kabul etmiyorsa, diğer üç malikin toplam payının %90 olması tek başına imzalamayan malikin mülkiyet hakkını ortadan kaldırmaz.

Yargıtay uygulamasında da TMK m.692 kapsamında sözleşmeye konu taşınmazın tüm paydaşlarıyla sözleşme yapılmasının gerekliliği vurgulanmaktadır.

Bu nedenle müteahhit açısından en büyük risklerden biri, tapu maliklerinin tamamını kontrol etmeden sözleşme imzalamak ve projeye başlamaktır.

Maliklerin Tamamı Aynı Sözleşmeyi mi İmzalamalıdır?

Hukuki güvenlik bakımından en sağlıklı yöntem, bütün arsa sahiplerinin ve müteahhidin taraf olduğu tek ve kapsamlı bir kat karşılığı inşaat sözleşmesi hazırlanmasıdır.

Bu sözleşmede her arsa sahibinin;

• tapudaki payı,
• kendisine bırakılacak bağımsız bölüm,
• bağımsız bölümün katı ve cephesi,
• yaklaşık veya net/brüt alanı,
• eklentileri,
• varsa otopark hakkı,
• varsa dükkân veya ticari alan hakkı

ayrı ayrı belirtilmelidir.

Örneğin yalnızca;

“Arsa sahiplerine toplam 10 daire verilecektir.”

yazılması ileride arsa sahiplerinin kendi aralarında da uyuşmazlık yaşamasına neden olabilir.

Bunun yerine;

“1 numaralı bağımsız bölüm A’ya, 2 ve 3 numaralı bağımsız bölümler B’ye, 4 numaralı bağımsız bölüm C’ye bırakılacaktır.”

şeklinde mümkün olduğunca açık bir paylaşım yapılması daha güvenlidir.

Arsa Sahipleri Müteahhitle Ayrı Ayrı Sözleşme Yapabilir mi?

Uygulamada her arsa sahibiyle ayrı sözleşme veya ek protokol yapılmasıyla da karşılaşılmaktadır.

Ancak aynı proje için birbirinden bağımsız ve uyumsuz sözleşmeler yapılması ciddi risk taşır.

Örneğin müteahhit bir malike üçüncü kattaki ön cephe daireyi, başka bir malike de aynı bağımsız bölümü vaat etmiş olabilir. Bir sözleşmede teslim tarihi 24 ay, diğerinde 30 ay yazılmış olabilir. Bir malike yüksek cezai şart tanınırken diğer malik bakımından farklı hükümler kararlaştırılmış olabilir.

Bu tür farklılıklar daha sonra hem arsa sahipleri arasında hem de müteahhitle ciddi uyuşmazlıklara yol açabilir.

Bu nedenle tercihen tek bir ana sözleşme ve bu sözleşmeye eklenmiş ayrıntılı bağımsız bölüm paylaşım cetveli oluşturulmalıdır.

Zorunlu olarak ayrı protokoller yapılacaksa bunların ana sözleşmeyle çelişmemesi gerekir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nasıl İmzalanmalıdır?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi sıradan bir hizmet veya eser sözleşmesinden farklıdır.

Bu sözleşmelerde yüklenici binayı meydana getirmeyi, arsa sahibi ise karşılığında belirli arsa paylarının veya bağımsız bölümlerin yükleniciye devrini üstlenmektedir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 237. maddesi uyarınca taşınmaz satışının geçerliliği resmî şekle bağlıdır; taşınmaz satış vaadinin de resmî şekilde düzenlenmesi gerekir.

Bu nedenle özellikle taşınmaz satış vaadi ve arsa payı devri borcu içeren kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin resmî şekil şartları gözetilerek hazırlanması gerekir.

Uygulamada sözleşmelerin noterlikte düzenleme şeklinde yapılması son derece önemlidir.

Tarafların yalnızca kendi aralarında imzaladıkları basit yazılı bir sözleşmeyle hareket etmeleri daha sonra geçerlilik, tescil ve hak talebi bakımından ciddi sorunlar yaratabilir.

Arsa Sahiplerinden Biri Yurt Dışındaysa Sözleşme Nasıl Yapılır?

Bütün maliklerin aynı gün aynı yerde bulunması zorunlu değildir.

Arsa sahiplerinden biri başka şehirde veya yurt dışında bulunuyorsa sözleşmenin niteliğine uygun yetkileri içeren bir vekâletname düzenleyerek temsilci aracılığıyla sözleşmeye katılabilir.

Ancak vekâletnamenin genel ifadelerden ibaret bırakılmaması önemlidir.

Özellikle yapılacak işlemlere göre;

• kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapma,
• taşınmaz satış vaadinde bulunma,
• arsa payı devretme,
• tapuda işlem yapma,
• kat irtifakı ve kat mülkiyeti işlemlerini yürütme,
• proje ve ruhsat işlemlerinde temsil

gibi gereken özel yetkilerin bulunup bulunmadığı kontrol edilmelidir.

Müteahhidin hazırladığı geniş kapsamlı vekâletnamenin hiçbir inceleme yapılmadan imzalanması arsa sahibi bakımından ciddi risk yaratabilir.

Arsa Sahiplerinden Biri Diğer Malikler Adına Sözleşme İmzalayabilir mi?

Sırf aynı arsanın paydaşı olması, bir malike diğer maliklerin adına sözleşme imzalama yetkisi vermez.

Örneğin kardeşlerden biri;

“Diğer kardeşlerim de kabul ediyor.”

diyerek onların adına kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalayamaz.

Diğer maliklerin hukuken geçerli şekilde temsil edilebilmesi için gerekli temsil yetkisinin bulunması gerekir.

Aksi takdirde yetkisiz temsil ve sözleşmenin bağlayıcılığı konusunda ciddi uyuşmazlıklar ortaya çıkabilir.

Bu nedenle müteahhit sözleşmeyi imzalarken yalnızca karşısındaki kişinin kimliğini değil, başkası adına imza atıyorsa vekâletnamenin kapsamını da kontrol etmelidir.

Arsa Sahipleri Arasındaki Daire Paylaşımı Nasıl Yapılmalıdır?

Birden fazla arsa sahibinin bulunduğu projelerde uyuşmazlıkların önemli bir bölümü müteahhitle değil, arsa sahiplerinin kendi arasında çıkmaktadır.

Örneğin iki malikin tapudaki payı aynı olabilir ancak birine deniz manzaralı üst kat daire, diğerine giriş kat daire bırakılması hâlinde bağımsız bölümlerin ekonomik değerleri önemli ölçüde farklılaşabilir.

Bu nedenle paylaşım yalnızca daire sayısına göre yapılmamalıdır.

Şu özellikler dikkate alınmalıdır:

• bağımsız bölümün katı,
• cephesi,
• manzarası,
• metrekaresi,
• kullanım amacı,
• balkon veya teras durumu,
• bahçe kullanımı,
• otopark ve depo alanları,
• ticari veya konut niteliği,
• tahmini piyasa değeri.

Özellikle yüksek değerli projelerde bağımsız bölümlerin gayrimenkul değerleme uzmanı tarafından değerlerinin tespit edilerek paylaşım yapılması, daha sonra çıkabilecek uyuşmazlıkları önemli ölçüde azaltabilir.

Arsa Payı Oranıyla Daire Sayısı Aynı Olmak Zorunda mıdır?

Her zaman değil.

Örneğin bir arsa sahibinin %25 tapu payına sahip olması mutlaka toplam dairelerin tam olarak %25’ini alacağı anlamına gelmeyebilir.

Taraflar sözleşme özgürlüğü kapsamında kendi aralarında farklı bir ekonomik paylaşım modeli üzerinde anlaşabilirler.

Ancak özellikle çok malikli taşınmazlarda hangi malikin hangi bağımsız bölümü hangi hukuki ve ekonomik gerekçeyle aldığı açıkça gösterilmelidir.

Aksi takdirde sonradan;

“Benim arsa payım daha büyüktü.”

“Diğer malike daha değerli daire verildi.”

“Bana verilen bölümün metrekaresi eksik.”

gibi uyuşmazlıklar ortaya çıkabilir.

Müteahhide Arsa Payları Baştan Devredilmeli midir?

Birden fazla arsa sahibinin bulunduğu projelerde en önemli güvenlik konularından biri arsa paylarının müteahhide ne zaman devredileceğidir.

Arsa paylarının tamamının sözleşmenin hemen başında ve herhangi bir teminat alınmadan müteahhide devredilmesi arsa sahipleri bakımından ciddi risk doğurabilir.

Müteahhidin daha sonra;

• mali sıkıntıya girmesi,
• projeyi tamamlamaması,
• arsa paylarını üçüncü kişilere devretmesi,
• paylar üzerine ipotek tesis etmesi,
• haciz veya başka takyidatlarla karşılaşması

mümkündür.

Bu nedenle uygulamada inşaat seviyesine bağlı kademeli tapu devri sistemi daha güvenli çözümlerden biri olarak değerlendirilebilir.

Örneğin taraflar;

temelin tamamlanmasında belirli payın,
kaba inşaatın tamamlanmasında ikinci kısmın,
iskân veya teslim aşamasında kalan payların

devredilmesini kararlaştırabilir.

Her projenin ekonomik yapısı farklı olduğundan tapu devri takvimi sözleşmede özel olarak düzenlenmelidir.

Müteahhit İçin Teminat Alınmalı mıdır?

Özellikle çok sayıda malikin bulunduğu büyük projelerde müteahhit seçimi yalnızca arsa sahiplerine önerdiği daire sayısına göre yapılmamalıdır.

Müteahhidin;

• şirket sermayesi,
• önceki projeleri,
• devam eden inşaatları,
• mali durumu,
• ticaret sicili,
• haciz ve icra riski,
• teknik yeterliliği

araştırılmalıdır.

Sözleşmede projenin büyüklüğüne göre;

banka teminat mektubu, ipotek, kefalet veya başka uygun teminat mekanizmaları

değerlendirilebilir.

Çünkü yüzlerce milyon lira değerindeki bir arsanın yalnızca müteahhidin sözlü taahhüdüne güvenilerek teslim edilmesi arsa sahipleri açısından önemli risk oluşturabilir.

Birden Fazla Arsa Sahibinde Cezai Şart Nasıl Düzenlenmelidir?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde teslim süresinin ihlal edilmesi hâlinde cezai şart düzenlenebilir.

Ancak birden fazla malik bulunuyorsa cezai şartın her arsa sahibinin ayrı ayrı mı yoksa maliklerin tamamı adına topluca mı talep edileceği açıkça yazılmalıdır.

Örneğin;

“Gecikilen her ay için 200.000 TL cezai şart ödenir.”

şeklindeki hüküm, 10 arsa sahibi bulunan projede belirsizlik yaratabilir.

200.000 TL’nin bütün maliklere toplam mı, yoksa her bir malike ayrı ayrı mı ödeneceği açık değildir.

Bu nedenle cezai şart;

• bağımsız bölüm başına,
• malik başına,
• aylık toplam tutar olarak

hangisi kararlaştırılmışsa açıkça belirtilmelidir.

Kira Yardımı veya Geçici Konut Bedeli Nasıl Düzenlenmelidir?

Üzerinde eski bina bulunan bir taşınmaz yıkılarak yeniden yapılacaksa maliklerin inşaat süresince başka yerde oturmaları gerekebilir.

Bu durumda müteahhidin ödeyeceği kira yardımının;

• hangi tarihte başlayacağı,
• aylık tutarı,
• yıllık artış oranı,
• ne zamana kadar devam edeceği,
• her bağımsız bölüm için ayrı mı ödeneceği,
• kiracı bulunan dairelerde ödemenin kime yapılacağı

sözleşmede açıkça düzenlenmelidir.

Özellikle bir kişinin aynı taşınmazda birden fazla bağımsız bölüme sahip olması hâlinde kira yardımının malik başına mı yoksa bağımsız bölüm başına mı hesaplanacağı mutlaka belirtilmelidir.

Maliklerden Biri Sonradan Vazgeçerse Ne Olur?

Bütün arsa sahiplerinin usulüne uygun şekilde sözleşmeyi imzalamasından sonra bir malikin yalnızca;

“Artık bu müteahhitle çalışmak istemiyorum.”

diyerek sözleşmeden tek taraflı biçimde ayrılması her durumda mümkün değildir.

Geçerli şekilde kurulmuş bir sözleşme tarafları bağlar.

Sözleşmenin sona erdirilebilmesi bakımından;

• sözleşmedeki fesih hükümleri,
• yüklenicinin temerrüdü,
• sözleşmeye aykırılık,
• ifa imkânsızlığı,
• tarafların karşılıklı anlaşması

gibi hukuki nedenlerin bulunup bulunmadığı değerlendirilmelidir.

Dolayısıyla bütün maliklerin imzası alındıktan sonra müteahhidin de sözleşmeye güvenerek önemli harcamalar yaptığı projelerde, malikin keyfî şekilde sözleşmeden çıkması tazminat ve diğer hukuki sonuçları gündeme getirebilir.

Maliklerden Biri Başlangıçta Sözleşmeyi İmzalamazsa Ne Olur?

Burada sözleşme sonrasında vazgeçmeden farklı bir durum vardır.

6306 sayılı Kanun kapsamı dışında kalan klasik bir projede, paydaşlardan birinin baştan itibaren sözleşmeyi kabul etmemesi taşınmazın tamamı üzerinde projenin uygulanmasını önemli ölçüde etkileyebilir.

Diğer maliklerin paylarının toplamının yüksek olması tek başına imza atmayan malikin mülkiyet hakkını ortadan kaldırmaz.

TMK m.692 kapsamında olağan kullanımı aşan yapı işleri ve taşınmazın tamamını ilgilendiren tasarruflar bakımından oybirliği esası önem taşımaktadır. Yargıtay kararlarında da bu kapsamda taşınmazın tüm paydaşlarıyla sözleşme yapılması gerektiği ifade edilmektedir.

Bu durumda;

• imza atmayan malik ile yeniden görüşme,
• payının satın alınması,
• farklı paylaşım modeli geliştirilmesi,
• uygun koşullarda ortaklığın giderilmesi,
• taşınmaz 6306 kapsamındaysa özel dönüşüm prosedürünün uygulanması

gibi seçenekler ayrı ayrı değerlendirilebilir.

Riskli Yapılarda Bütün Maliklerin İmzası Gerekir mi?

6306 sayılı Kanun kapsamındaki uygulamalar bakımından klasik kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden farklı bir rejim bulunmaktadır.

Güncel uygulamada 6306 sayılı Kanun kapsamında yapılacak yeni uygulamalar için hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile anlaşma sağlanabilmektedir. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığına bağlı birimler tarafından 2026 yılında yürütülen hisse satış işlemlerinde de bu güncel salt çoğunluk sistemi uygulanmaktadır.

Bu nedenle riskli yapı söz konusu olduğunda;

“Bütün maliklerin mutlaka sözleşmeyi imzalaması gerekir.”

şeklinde genel bir kural uygulanmamalıdır.

6306 sayılı Kanun kapsamındaki özel prosedür ayrıca değerlendirilmelidir.

Buna karşılık söz konusu taşınmazın 6306 sayılı Kanun kapsamında olmadığı klasik projelerde, Kanun’daki bu salt çoğunluk sistemi doğrudan uygulanamaz.

Salt Çoğunluk Malik Sayısına Göre mi Hesaplanır?

6306 sayılı Kanun kapsamındaki güncel uygulamada önemli olan kişi sayısı değil, maliklerin sahip oldukları hisselerin oranıdır.

Örneğin altı malik bulunan bir taşınmazda iki malikin toplam hissesi %60, diğer dört malikin toplam hissesi %40 olabilir.

Bu durumda kişi sayısı bakımından azınlıkta bulunan iki malik, hisse oranı bakımından salt çoğunluğu oluşturabilir.

Bu nedenle kentsel dönüşüm dosyalarında yalnızca tapudaki malik sayısına bakılması doğru değildir. Hisse oranlarının ayrı ayrı hesaplanması gerekir. Bakanlık birimlerinin 2026 tarihli güncel satış uygulamaları da hisseleri oranında salt çoğunluk esasını göstermektedir.

Sözleşmede İmar Artışı ve Azalışı Nasıl Düzenlenmelidir?

Birden fazla arsa sahibinin bulunduğu projelerde sözleşmenin ilerleyen yıllarında ortaya çıkabilecek en önemli uyuşmazlıklardan biri imar hakkındaki değişikliklerdir.

Örneğin sözleşme tarihinde 30 bağımsız bölüm yapılması mümkünken daha sonra emsal artışı sonucunda 35 bağımsız bölüm yapılabilir hâle gelebilir.

Bu durumda ortaya çıkan beş yeni bağımsız bölümün;

• arsa sahiplerine mi,
• müteahhide mi,
• taraflara mevcut paylaşım oranında mı

ait olacağı sözleşmede önceden düzenlenmelidir.

Aynı şekilde emsal azalması sonucunda bağımsız bölüm sayısı düşerse kaybın hangi taraflar arasında ve hangi oranlarda paylaşılacağı da belirtilmelidir.

Çok sayıda arsa sahibinin bulunduğu projelerde bu hükmün eksik bırakılması daha sonra yalnızca arsa sahibi ile müteahhit arasında değil, arsa sahiplerinin kendi arasında da ciddi davalara yol açabilir.

Fazladan Yapılan Bağımsız Bölümler Nasıl Paylaşılmalıdır?

Sözleşmede imar artışından veya proje değişikliğinden doğacak ek bağımsız bölümlerin kime ait olacağı açıkça düzenlenmelidir.

Örneğin;

“Sonradan meydana gelecek tüm ilave bağımsız bölümler taraflara mevcut %55-%45 paylaşım oranında dağıtılacaktır.”

şeklinde bir sistem oluşturulabilir.

Ancak yalnızca yüzde belirtilmesi de bazen yeterli olmayabilir.

Ek dairenin hangi malike bırakılacağı, arsa sahiplerinin kendi iç paylaşım oranları ve değer farklarının nasıl giderileceği de belirlenmelidir.

Müteahhide Geniş Vekâletname Verilmeli midir?

Müteahhitler proje, ruhsat, belediye, kat irtifakı ve tapu işlemlerinin hızlı yürütülmesi amacıyla arsa sahiplerinden vekâletname talep edebilirler.

Bu uygulama tek başına olağan dışı değildir.

Ancak vekâletnamenin kapsamı mutlaka kontrol edilmelidir.

Özellikle müteahhide;

• sınırsız satış,
• dilediği kişiye devir,
• ipotek kurma,
• kredi kullanma,
• arsa sahiplerinin bağımsız bölümlerini değiştirme

gibi projenin yürütülmesi için zorunlu olmayan geniş yetkiler verilmesi önemli riskler doğurabilir.

Vekâletnamenin, yapılacak iş için gerekli yetkilerle sınırlı ve denetlenebilir şekilde hazırlanması daha güvenlidir.

Kat İrtifakı Kurulurken Nelere Dikkat Edilmelidir?

Yeni projenin ruhsatının alınmasından sonra kat irtifakı kurulması gündeme geldiğinde sözleşmedeki paylaşım ile tapudaki bağımsız bölüm tahsislerinin birebir karşılaştırılması gerekir.

Özellikle;

• bağımsız bölüm numarası,
• kat,
• cephe,
• niteliği,
• arsa payı,
• eklenti,
• otopark,
• depo

bilgileri kontrol edilmelidir.

Arsa sahibine sözleşmede 8 numaralı ön cephe daire vaat edilmişken kat irtifakı aşamasında farklı bir daire tahsis edilmesi ileride ciddi uyuşmazlık yaratabilir.

Bu nedenle maliklerin kat irtifakı listesini görmeden ve sözleşmeyle karşılaştırmadan işlem yapmamaları önemlidir.

Birden Fazla Arsa Sahibinin Bulunduğu Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Neler Yazılmalıdır?

Sağlıklı hazırlanmış bir sözleşmede en azından şu konular açıkça düzenlenmelidir:

• Bütün arsa sahiplerinin kimlik ve tapu bilgileri,
• her malikin arsa payı,
• yüklenicinin şirket ve yetkili bilgileri,
• yapılacak projenin teknik özellikleri,
• toplam bağımsız bölüm paylaşımı,
• her malike verilecek bağımsız bölüm,
• müteahhide bırakılacak bağımsız bölümler,
• imar artışı ve azalmasının paylaşımı,
• teslim süresi,
• ruhsat alma süresi,
• kira yardımı,
• gecikme hâlindeki cezai şart,
• teknik şartname,
• kullanılacak malzemelerin niteliği,
• tapu devirlerinin hangi aşamalarda yapılacağı,
• teminatlar,
• eksik ve ayıplı işlerin sonuçları,
• iskân yükümlülüğü,
• ortak alanların durumu,
• ek bağımsız bölümlerin paylaşılması,
• fesih ve temerrüt hükümleri,
• uyuşmazlık hâlinde izlenecek hukuki yol.

Özellikle çok malikli taşınmazlarda standart birkaç sayfalık sözleşmeler yerine, projenin özelliklerine göre hazırlanan ayrıntılı sözleşmeler tercih edilmelidir.

Sık Sorulan Sorular

Birden fazla arsa sahibi tek müteahhitle sözleşme yapabilir mi?

Evet. Bütün maliklerin taraf olduğu tek bir kat karşılığı inşaat sözleşmesi hazırlanabilir. Uygulamada hukuki güvenlik açısından çoğu zaman en sağlıklı yöntem budur.

Arsa sahiplerinin hepsinin imzası gerekir mi?

6306 sayılı Kanun kapsamı dışındaki klasik projelerde taşınmazın tamamını ilgilendiren kat karşılığı inşaat sözleşmesi bakımından bütün maliklerin katılımı önem taşır. TMK m.692 ve Yargıtay uygulaması bu konuda dikkate alınmalıdır.

Arsa sahiplerinden biri vekâlet verebilir mi?

Evet. Ancak vekâletnamenin söz konusu işlemleri yapmaya yeterli yetkileri içermesi gerekir.

Miras kalan arsada kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılabilir mi?

Evet. Ancak öncelikle mirasçıların ve tapudaki mülkiyet şeklinin belirlenmesi gerekir. Elbirliği mülkiyetinde TMK m.702 kapsamında ortakların birlikte hareket etmesine ilişkin kurallar önem taşır.

Arsa sahipleri farklı sayıda daire alabilir mi?

Taraflar kendi payları ve ekonomik menfaatleri doğrultusunda farklı bir paylaşım kararlaştırabilir. Ancak hangi malike hangi bağımsız bölümün bırakıldığı sözleşmede açıkça belirtilmelidir.

Müteahhide tapular baştan verilmeli midir?

Bütün arsa paylarının herhangi bir teminat ve inşaat seviyesi şartı olmaksızın başlangıçta devredilmesi arsa sahipleri bakımından ciddi risk oluşturabilir. Projenin özelliklerine göre kademeli tapu devri ve teminat mekanizmaları değerlendirilmelidir.

Kentsel dönüşümde bütün maliklerin kabulü gerekiyor mu?

Her durumda hayır. 6306 sayılı Kanun kapsamındaki güncel uygulamalarda hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar alınabilen durumlar bulunmaktadır.

Sonuç

Birden fazla arsa sahibinin bulunduğu bir taşınmazda müteahhitle kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılabilir; ancak sözleşme öncesinde mülkiyet yapısının ve bütün maliklerin haklarının ayrıntılı şekilde belirlenmesi gerekir.

İlk olarak tapu kaydı incelenerek taşınmazın paylı mülkiyete mi yoksa elbirliği mülkiyetine mi tabi olduğu tespit edilmelidir. 6306 sayılı Kanun kapsamı dışında kalan klasik projelerde taşınmazın tamamını ilgilendiren inşaat ve tasarruflar bakımından TMK m.692’deki oybirliği ilkesi ve bütün maliklerin sözleşmeye katılımı önem taşır.

Ardından her arsa sahibinin tapu payı ile kendisine bırakılacak bağımsız bölüm ayrı ayrı belirlenmeli; yalnızca daire sayısı değil, bağımsız bölümlerin katı, cephesi, metrekaresi ve ekonomik değeri de dikkate alınmalıdır.

Sözleşmede ayrıca imar artışı ve azalması, fazladan yapılacak bağımsız bölümler, kira yardımı, teslim tarihi, cezai şart, kademeli tapu devri, müteahhit teminatları ve iskân yükümlülüğü açıkça düzenlenmelidir.

Birden fazla arsa sahibinin bulunduğu projelerde en büyük hata, maliklerin tamamının “nasıl olsa anlaşırız” düşüncesiyle kendi aralarındaki paylaşımı belirsiz bırakmalarıdır. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi yalnızca arsa sahipleri ile müteahhit arasındaki ilişkiyi değil, arsa sahiplerinin birbirleri arasındaki ekonomik ve hukuki dengeyi de açıkça kurmalıdır.

Bu nedenle özellikle yüksek değerli ve çok malikli taşınmazlarda sözleşme imzalanmadan önce tapu kayıtlarının, imar durumunun, proje paylaşımının, müteahhidin mali durumunun ve sözleşmedeki teminat mekanizmalarının birlikte değerlendirilmesi, sonradan ortaya çıkabilecek tapu iptali ve tescil, alacak, tazminat ve sözleşmenin feshi uyuşmazlıklarının önlenmesi bakımından büyük önem taşır.