Arsa Sahiplerinden Biri Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesini İmzalamazsa Ne Olur?

Bir taşınmazın birden fazla kişiye ait olduğu durumlarda kat karşılığı inşaat sözleşmesinin hazırlanması sırasında en sık karşılaşılan sorunlardan biri, arsa sahiplerinden birinin sözleşmeyi imzalamamasıdır.

Örneğin bir arsa beş kişiye ait olabilir. Dört arsa sahibi müteahhitle anlaşmış olmasına rağmen beşinci malik sözleşmedeki paylaşım oranını, kendisine verilecek bağımsız bölümü veya müteahhidi kabul etmeyebilir ve sözleşmeyi imzalamaktan kaçınabilir.

Bu durumda diğer maliklerin çoğunlukta olması tek başına sorunu çözmez.

Özellikle 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında olmayan klasik kat karşılığı inşaat projelerinde, paylı mülkiyete tabi taşınmaz üzerinde yapının tamamen yenilenmesi ve taşınmazın tamamını ilgilendiren tasarruflarda Türk Medenî Kanunu’nun paylı mülkiyete ilişkin hükümleri önem taşır. TMK m.692 uyarınca, paylı malın kullanım amacının değiştirilmesi, olağan kullanımı aşan yapı işlerine girişilmesi ve paylı malın tamamı üzerindeki tasarruf işlemleri bakımından kural olarak bütün paydaşların kabulü gerekir.

Dolayısıyla arsa sahiplerinden birinin kat karşılığı inşaat sözleşmesini imzalamaması, özellikle taşınmazın tamamı üzerinde gerçekleştirilecek normal bir inşaat projesinde sözleşmenin uygulanmasını ciddi biçimde engelleyebilir.

Ancak burada önemli bir istisna vardır:

Taşınmaz 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı veya dönüşüm uygulamasına konu ise oybirliği yerine hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar alınabilmektedir.

Bu nedenle “bir malik imzalamıyorsa inşaat hiçbir şekilde yapılamaz” şeklindeki genel bir değerlendirme de doğru değildir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesini Bütün Arsa Sahiplerinin İmzalaması Gerekir mi?

Normal şartlarda, aynı parsel üzerinde paylı mülkiyet bulunuyor ve arsanın tamamı üzerinde yeni bir yapı gerçekleştirilecekse bütün paydaşların iradesi önem taşır.

Türk Medenî Kanunu’nun 692. maddesi, paylı malın olağan kullanımını aşan yapı işlerine girişilmesini ve malın tamamı üzerinde tasarrufta bulunulmasını kural olarak bütün paydaşların kabulüne bağlamaktadır.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde ise yüklenici yalnızca bir bina yapmakla kalmaz. Arsa sahibi veya arsa sahipleri de yapılan inşaatın karşılığı olarak belirli arsa paylarını ya da bağımsız bölümleri yükleniciye devretmeyi üstlenir.

Bu nedenle taşınmazın tamamının inşaat projesine konu edilmesi hâlinde yalnızca maliklerin sayı çoğunluğunun bulunması çoğu zaman yeterli değildir.

Örneğin taşınmazda;

A’nın %40,
B’nin %30,
C’nin %20,
D’nin %10

oranında hissesi bulunduğunu düşünelim.

A, B ve C sözleşmeyi imzalamış, D ise imzalamamışsa maliklerin hem sayı hem de hisse bakımından büyük çoğunluğu anlaşmış olsa dahi, proje 6306 sayılı Kanun kapsamı dışında kalıyorsa D’nin mülkiyet hakkı yok sayılamaz.

Bir Arsa Sahibi İmzalamazsa Diğer Maliklerin Yaptığı Sözleşme Geçersiz mi Olur?

Burada “sözleşme tamamen geçersizdir” şeklinde kategorik bir ifade kullanmak her somut olay bakımından doğru olmayabilir.

İmzayı atan arsa sahipleri ile yüklenici arasında sözleşmesel bir ilişki kurulmuş olabilir. Ancak bu sözleşme imza atmayan arsa sahibinin mülkiyet hakkını ortadan kaldıramaz ve onun payı üzerinde kendiliğinden sonuç doğurmaz.

Asıl sorun sözleşmenin taşınmazın tamamı bakımından uygulanıp uygulanamayacağıdır.

Bir malik sözleşmeye katılmamışsa yüklenici onun arsa payını sözleşmeye dayanarak devralamaz, onun adına bağımsız bölüm paylaşımı yapamaz ve yalnızca diğer maliklerle anlaşmış olmasına dayanarak imza atmayan malikin mülkiyet hakkını bertaraf edemez.

Üstelik yapılacak inşaat taşınmazın tamamını ilgilendiriyorsa eksik imza, uygulamada ruhsat, tapu işlemleri, arsa paylarının devri ve yeni yapının paylaşımı bakımından önemli sorunlar doğurabilir.

Bu nedenle kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanırken maliklerin tapu kayıtları ve mülkiyet türü mutlaka önceden kontrol edilmelidir.

Çoğunluk Kararıyla İmza Atmayan Malik Zorlanabilir mi?

6306 sayılı Kanun kapsamı dışında kalan klasik bir kat karşılığı inşaat ilişkisinde, yalnızca diğer maliklerin çoğunluğu kabul etti diye bir arsa sahibinin özel hukuk sözleşmesini imzalamaya zorlanabileceğine ilişkin genel bir kural bulunmamaktadır.

Örneğin on malik bulunan bir arsada dokuz malik aynı müteahhitle anlaşmış olabilir.

Bu durum, onuncu malikin mülkiyet hakkını kendiliğinden ortadan kaldırmaz.

Diğer maliklerin;

“Dokuz kişi kabul ettik, sen de sözleşmeyi imzalamak zorundasın.”

şeklindeki yaklaşımı normal paylı mülkiyet rejiminde tek başına yeterli değildir.

Çünkü TMK m.692 kapsamında taşınmazın tamamını ilgilendiren olağanüstü yapı ve tasarruf işlemlerinde oybirliği ilkesi esas alınmaktadır.

Ancak taşınmazın 6306 sayılı Kanun kapsamında bulunması hâlinde sonuç tamamen değişebilir.

Riskli Yapıda Bir Malik İmzalamazsa Ne Olur?

Kentsel dönüşüm uygulamalarında en önemli ayrım budur.

6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapıların bulunduğu parsellerde yeniden bina yaptırılması, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı yoluyla taşınmazın yeniden değerlendirilmesi gibi işlemler bakımından hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar alınabilir.

Buradaki çoğunluk malik sayısına göre değil, arsa payları dikkate alınarak hesaplanır.

Örneğin beş malik bulunmasına rağmen üç malikin toplam hissesi %60 ise gerekli diğer şartların da bulunması durumunda hisseleri oranında salt çoğunluk sağlanmış olabilir.

6306 sayılı Kanun’un güncel düzenlemesine göre riskli yapıların bulunduğu parsellerde;

yeniden bina yaptırılması,
kat karşılığı inşaat yapılması,
hasılat paylaşımı,
payların satılması,
tevhit ve ifraz gibi uygulamalar

hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuyla kararlaştırılabilir.

Bu nedenle riskli yapı söz konusu olduğunda tek bir malikin imza atmaması, normal bir kat karşılığı inşaat sözleşmesinden farklı olarak dönüşüm sürecini mutlaka durdurmaz.

6306 Sayılı Kanun’da İmza Atmayan Malikin Arsa Payı Ne Olur?

Hisseleri oranında salt çoğunlukla karar alınmasının ardından karara katılmayan malike alınan karar ve anlaşma şartlarının bildirilmesi gerekir.

Güncel 6306 sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliği uyarınca karara katılmayan malike teklifin kabul edilmesi için on beş günlük süre tanınır. Bu süre içerisinde karara katılmaması hâlinde malikin arsa payının Kanun’daki özel satış usulü kapsamında satılması gündeme gelebilir.

Kanun kapsamında anlaşmaya katılmayan malikin arsa payı, Başkanlıkça belirlenen rayiç değerden az olmamak üzere öncelikle anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma yoluyla sunulur. Riskli yapılarda paydaşlara satış gerçekleştirilemezse, yapılan anlaşmaya uyacağını kabul eden üçüncü kişilere satış prosedürü devam edebilir.

Dolayısıyla 6306 sayılı Kanun kapsamındaki dönüşümlerde “bir malik imzalamadı, proje tamamen bitti” sonucu her zaman ortaya çıkmaz.

Salt Çoğunluk Nasıl Hesaplanır?

6306 sayılı Kanun uygulamasında dikkat edilmesi gereken noktalardan biri, çoğunluğun kişi sayısına göre değil, hisseler üzerinden hesaplanmasıdır.

Örneğin dört malik bulunduğunu düşünelim:

Ali %40,
Mehmet %30,
Ayşe %20,
Fatma %10 hisseye sahip olsun.

Ali ve Mehmet projeyi kabul ediyorsa toplam %70 hisse sağlandığından hisseleri oranında salt çoğunluk şartı gerçekleşmiş olacaktır.

Buna karşılık Mehmet, Ayşe ve Fatma anlaşmış olsa bile toplam hisseleri %60 olduğundan yine salt çoğunluk elde edilebilir.

Dolayısıyla maliklerin yalnızca kaç kişi olduğuna bakılması doğru değildir.

6306 sayılı Kanun açık biçimde “sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu” ölçütünü kullanmaktadır.

Riskli Yapı Değilse %51 Çoğunluk Yeterli midir?

Hayır.

Bu konu uygulamada önemli ölçüde karıştırılmaktadır.

6306 sayılı Kanun’daki salt çoğunluk düzenlemesi her kat karşılığı inşaat sözleşmesine uygulanabilecek genel bir kural değildir.

Bir yapı riskli yapı olarak tespit edilmemişse ve taşınmaz 6306 sayılı Kanun kapsamındaki başka bir uygulama alanında da bulunmuyorsa, sırf maliklerin %51’inin müteahhitle anlaşması diğer malikleri bağlamaz.

Normal paylı mülkiyet rejiminde TMK m.692’de öngörülen oybirliği kuralı dikkate alınır.

Bu nedenle kat karşılığı inşaat projesine başlanmadan önce taşınmazın 6306 kapsamında olup olmadığının belirlenmesi son derece önemlidir.

Bir Arsa Sahibi Neden Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesini İmzalamayabilir?

Malikin sözleşmeyi imzalamamasının çok farklı nedenleri olabilir.

Malik kendisine verilecek bağımsız bölümün diğer maliklere göre daha düşük değerde olduğunu düşünebilir. Müteahhit hakkında güven problemi yaşayabilir. Sözleşmedeki cezai şartların yetersiz olduğunu düşünebilir veya inşaat süresini uzun bulabilir.

Bazı durumlarda ise malik sözleşmeyi imzalamamak suretiyle diğer maliklerden veya müteahhitten ilave bağımsız bölüm ya da para talep edebilir.

Bir malikin sözleşmeyi kabul etmemesi tek başına onun kötü niyetli olduğu anlamına gelmez.

Ancak somut olayın koşullarına göre hakkın dürüstlük kuralına aykırı şekilde kullanılıp kullanılmadığı ayrıca tartışma konusu olabilir. Bununla birlikte sırf diğer maliklerin projeyi istemesi, tek başına kişinin mülkiyet hakkının ortadan kaldırılması sonucunu doğurmaz.

İmzalamayan Malike Dava Açılarak Sözleşme İmzalatılabilir mi?

Kural olarak bir kişiyi taraf olmadığı yeni bir kat karşılığı inşaat sözleşmesini imzalamaya zorlayan genel bir dava yolu bulunmamaktadır.

Ancak somut olayın özellikleri bu sonucu değiştirebilir.

Örneğin malik daha önce geçerli bir ön sözleşme, sözleşme yapma taahhüdü veya başka bir hukuki yükümlülük altına girmiş olabilir. Böyle bir durumda bu özel hukuki ilişkinin sonuçları ayrıca değerlendirilir.

Buna karşılık malik baştan itibaren hiçbir yükümlülük altına girmemiş ve yalnızca mülkiyet hakkına dayanarak sözleşmeyi kabul etmiyorsa, normal paylı mülkiyet rejiminde salt diğer maliklerin talebi üzerine onun yerine mahkemenin kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalaması şeklinde genel bir sistem bulunmamaktadır.

6306 sayılı Kanun kapsamındaki dönüşümlerde ise özel kanuni prosedür uygulanır; burada çözüm maliki fiziken sözleşme imzalamaya zorlamak değil, Kanun’un salt çoğunluk ve arsa payı satış mekanizmasını işletmektir.

İmzalamayan Malikin Hissesi Satın Alınabilir mi?

Tarafların anlaşması hâlinde elbette mümkündür.

Diğer arsa sahipleri veya müteahhit, sözleşmeyi imzalamayan malikin payını satın almak için teklifte bulunabilir.

Böylece taşınmazdaki mülkiyet yapısı değiştirilerek proje önündeki uyuşmazlık giderilebilir.

Ancak malik payını satmak istemiyorsa, normal paylı mülkiyet rejiminde onu yalnızca kat karşılığı inşaat yapılması amacıyla özel bir kişiye satış yapmaya zorlayan genel bir mekanizma bulunmaz.

6306 sayılı Kanun kapsamındaysa bunun önemli bir istisnası bulunmaktadır. Kanunun aradığı salt çoğunluk sağlanmış ve özel prosedür tamamlanmışsa karara katılmayan maliklerin arsa paylarının Kanun’daki açık artırma yöntemiyle satılması mümkündür.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Açılabilir mi?

6306 sayılı Kanun kapsamı dışında bulunan ve maliklerin hiçbir şekilde anlaşamadığı taşınmazlarda gündeme gelebilecek hukuki yollardan biri ortaklığın giderilmesi davasıdır.

Paylı mülkiyet ilişkisi sürekli devam etmek zorunda değildir. Kanundaki sınırlamalar bulunmadıkça paydaşlardan biri ortaklığın sona erdirilmesini talep edebilir.

Ancak ortaklığın giderilmesi davası, diğer malike doğrudan kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalatmanın bir yolu değildir.

Bu dava sonucunda taşınmazın aynen paylaşılması mümkün değilse satış suretiyle ortaklığın giderilmesi gündeme gelebilir. Dolayısıyla böyle bir dava açılmadan önce taşınmazın ekonomik değeri, imar durumu ve projenin geleceği ayrıntılı biçimde değerlendirilmelidir.

6306 sayılı Kanun kapsamında ise ortaklığın giderilmesi davası açılmış olması, Kanun’da öngörülen hisseleri oranında salt çoğunlukla karar alma ve buna göre işlem yapma sürecini engellemez. 6306 sayılı Kanun bu hususu açıkça düzenlemektedir.

Mirasçılardan Biri Sözleşmeyi İmzalamazsa Ne Olur?

Taşınmazın miras yoluyla birden fazla kişiye geçmiş olması hâlinde ayrıca elbirliği mülkiyeti gündeme gelebilir.

Elbirliği mülkiyetinde paylı mülkiyetten farklı olarak mirasçıların belirlenmiş bağımsız payları üzerinde tek başına tasarrufta bulunmaları söz konusu değildir; hakları terekeye ait malın tamamına yayılır.

TMK m.702 kapsamında kural olarak ortakların oybirliğiyle hareket etmesi gerekir.

Bu nedenle miras kalan bir taşınmaz üzerinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılacaksa öncelikle tapudaki mülkiyet şeklinin kontrol edilmesi gerekir.

Taşınmaz hâlen elbirliği mülkiyetindeyse mirasçılardan yalnızca bir kısmının yükleniciyle sözleşme yapması önemli geçerlilik ve uygulanabilirlik sorunları doğurabilir.

Gerekirse miras ortaklığının paylı mülkiyete dönüştürülmesi veya mirasın paylaşılması gibi hukuki yolların değerlendirilmesi gerekebilir.

Müteahhit Eksik İmzayla İnşaata Başlarsa Ne Olur?

Müteahhidin bütün maliklerin hukuki durumunu kontrol etmeden yalnızca bazı arsa sahipleriyle sözleşme imzalayıp projeye başlaması ciddi risk taşır.

Çünkü sözleşmeye taraf olmayan malikin payı üzerinde yüklenicinin doğrudan tasarruf hakkı bulunmaz.

Bu nedenle daha sonra;

tapuda pay devri yapılamaması,
ruhsat işlemlerinin tamamlanamaması,
bağımsız bölüm paylaşımının yapılamaması,
tescil taleplerinin reddedilmesi,
sözleşmenin ifasının hukuken güçleşmesi

gibi sorunlarla karşılaşılabilir.

Bu durum yüklenici açısından yaptığı masrafların karşılığını alamama, arsa sahipleri açısından ise inşaatın yarım kalması riskini doğurabilir.

Bu nedenle sözleşmeden önce tapu kayıtlarının ve malik listesinin ayrıntılı şekilde incelenmesi gerekir.

Sonradan İmza Atılırsa Sorun Çözülür mü?

Çoğu durumda imza atmayan malikin daha sonra projeye katılması mümkündür.

Ancak bunun sözlü bir muvafakat şeklinde bırakılması uygun değildir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin taşınmaz devrine ilişkin hükümler içermesi nedeniyle şekil şartları önemlidir. Sonradan sözleşmeye katılacak malikin katılımının da hukuken geçerli biçimde düzenlenmesi gerekir.

Özellikle malikin;

hangi bağımsız bölümü alacağı,
arsa payı,
teslim tarihi,
kira yardımı,
cezai şart,
teminatlar,
müteahhide yapılacak devirler

açısından diğer maliklerden farklı bir anlaşması varsa bunun sözleşmede açıkça gösterilmesi gerekir.

Bir Malik Fazladan Daire İstediği İçin İmzalamıyorsa Ne Yapılabilir?

Uygulamada bazı projelerde bir malik diğer maliklere göre daha fazla bağımsız bölüm veya para istemekte ve aksi hâlde sözleşmeyi imzalamayacağını belirtmektedir.

Taşınmaz normal paylı mülkiyet rejimindeyse bu durum proje açısından ciddi pazarlık sorunu yaratabilir.

Ancak diğer maliklerin sırf çoğunlukta olmaları nedeniyle bu kişiyi sözleşmeye zorlamaları mümkün olmayabilir.

Bu nedenle çözüm olarak;

1. sözleşmedeki paylaşımın objektif ekspertiz değerleriyle yeniden değerlendirilmesi,
2. imza atmayan malikin payının satın alınmasının görüşülmesi,
3. başka bir paylaşım modeli üzerinde anlaşılması,
4. 6306 sayılı Kanun şartlarının gerçekten bulunup bulunmadığının araştırılması,
5. anlaşmanın mümkün olmaması hâlinde ortaklığın giderilmesi gibi alternatif hukuki yolların değerlendirilmesi

gündeme gelebilir.

Arsa Payı Küçük Olan Malik de İnşaatı Engelleyebilir mi?

6306 sayılı Kanun dışında, malikin payının küçük olması onun mülkiyet hakkını ortadan kaldırmaz.

Örneğin kişinin taşınmazda yalnızca %5 arsa payına sahip olması, diğer maliklerin onun payı üzerinde tasarrufta bulunabileceği anlamına gelmez.

TMK m.692’de öngörülen oybirliği gereken işlemler bakımından küçük hisse sahibi paydaşın da kabulü önem taşır.

Bununla birlikte 6306 sayılı Kanun kapsamındaki riskli yapı dönüşümünde karar hisseleri oranında salt çoğunlukla alınabildiği için %5 pay sahibi malikin sözleşmeye katılmaması, gerekli çoğunluk sağlanmışsa dönüşüm sürecini tek başına engelleyemeyebilir.

Bu nedenle küçük pay sahibi malik bakımından dahi öncelikle hangi hukuki rejimin uygulanacağı belirlenmelidir.

Müteahhit Bir Malikle Ayrı Sözleşme Yapabilir mi?

Tarafların haklarını açıkça düzenlemek kaydıyla aynı projede farklı maliklerle birbirini tamamlayan sözleşmeler yapılması uygulamada görülebilir.

Ancak bu sözleşmelerin birbirleriyle çelişmemesi gerekir.

Örneğin aynı bağımsız bölümün iki farklı arsa sahibine vaat edilmesi veya toplam paylaşımın inşa edilebilir alanı aşması ciddi uyuşmazlıklara neden olur.

Ayrıca ayrı ayrı yapılan sözleşmeler, 6306 sayılı Kanun dışındaki bir projede taşınmazın tamamını ilgilendiren işlemler bakımından gereken malik iradesi sorununu kendiliğinden ortadan kaldırmaz.

Bu nedenle müteahhidin “her malik ile ayrı sözleşme yaparım, imza atmayanı dışarıda bırakırım” yaklaşımı her proje bakımından uygulanabilir değildir.

Arsa Sahipleri Sözleşme İmzalanmadan Önce Ne Yapmalıdır?

Birden fazla malik bulunan arsalarda kat karşılığı inşaat sözleşmesine başlanmadan önce hukuki durumun belirlenmesi, uyuşmazlığın sonradan ortaya çıkmasından çok daha güvenli bir yöntemdir.

Özellikle şu hususların birlikte incelenmesi gerekir:

• Tapuda bütün maliklerin kim olduğu,
• mülkiyetin paylı mı elbirliği hâlinde mi olduğu,
• arsa paylarının oranları,
• taşınmazın 6306 sayılı Kanun kapsamında olup olmadığı,
• riskli yapı tespitinin kesinleşip kesinleşmediği,
• sözleşmenin bütün maliklere aynı şartları sağlayıp sağlamadığı,
• bağımsız bölüm paylaşımının ekonomik olarak dengeli olup olmadığı,
• müteahhidin tapu devri için istediği yetkilerin kapsamı.

Bu inceleme yapılmadan sözleşme imzalanması daha sonra hem arsa sahipleri hem de yüklenici bakımından ciddi hukuki sorunlara neden olabilir.

Sık Sorulan Sorular

Arsa sahiplerinden biri imza atmazsa kat karşılığı inşaat yapılabilir mi?

6306 sayılı Kanun kapsamı dışında, taşınmazın tamamını ilgilendiren klasik bir kat karşılığı inşaat projesinde bir malikin imza atmaması projenin uygulanmasına ciddi engel oluşturabilir. Paylı mal üzerinde olağan kullanımı aşan yapı işleri bakımından TMK m.692’de oybirliği esası bulunmaktadır.

Maliklerin çoğunluğu kabul ederse yeterli midir?

Normal kat karşılığı inşaat sözleşmesinde her zaman yeterli değildir. Buna karşılık 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapıların bulunduğu parsellerde hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar alınabilir.

Kentsel dönüşümde yüzde kaç çoğunluk gerekir?

Güncel düzenlemeye göre maliklerin hisseleri oranında salt çoğunluğu aranır. Çoğunluk kişi sayısına göre değil arsa payları üzerinden hesaplanır.

İmza atmayan malikin payı satılabilir mi?

6306 sayılı Kanun kapsamındaki şartların gerçekleşmesi hâlinde, salt çoğunluk kararına katılmayan malikin payı Kanun’daki özel açık artırma ve satış prosedürüne konu olabilir.

Riskli olmayan binada yüzde 51 ile müteahhit seçilebilir mi?

Yüzde 51 çoğunluk kuralı bütün kat karşılığı inşaat sözleşmelerine uygulanmaz. 6306 sayılı Kanun kapsamı dışında kalan paylı taşınmazlarda TMK m.692’nin oybirliği gerektiren işlemlere ilişkin hükümleri ayrıca dikkate alınmalıdır.

Mirasçılardan biri imzalamazsa sözleşme yapılabilir mi?

Taşınmaz elbirliği mülkiyetindeyse kural olarak ortakların birlikte hareket etmesi gerekir. Bu nedenle miras kalan taşınmazlarda tapudaki mülkiyet türü sözleşmeden önce mutlaka incelenmelidir.

Sonuç

Arsa sahiplerinden birinin kat karşılığı inşaat sözleşmesini imzalamaması hâlinde ortaya çıkacak sonuç, öncelikle taşınmaza hangi hukuki rejimin uygulandığına bağlıdır.

6306 sayılı Kanun kapsamında olmayan klasik bir kat karşılığı inşaat projesinde, paylı taşınmazın tamamı üzerinde inşaat yapılması ve tasarrufta bulunulması bakımından TMK m.692’deki oybirliği kuralı önem taşır. Bu nedenle tek bir arsa sahibinin dahi sözleşmeye katılmaması projenin taşınmazın tamamı bakımından uygulanmasını engelleyebilir.

Buna karşılık riskli yapı ve 6306 sayılı Kanun kapsamındaki dönüşüm uygulamalarında tek bir malikin veya azınlıkta kalan maliklerin imza atmaması dönüşümü mutlaka durdurmaz. Güncel düzenlemeye göre hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuyla kat karşılığı inşaat dâhil yeniden değerlendirme kararı alınabilir. Karara katılmayan maliklere usulüne uygun bildirim yapılmasının ardından Kanun’daki şartların oluşması hâlinde bu maliklerin arsa payları özel satış prosedürüne konu olabilir.

Dolayısıyla böyle bir uyuşmazlıkta ilk yapılması gereken, “kaç malik imza attı?” sorusuna cevap vermek değil; taşınmazın paylı mı elbirliği mülkiyetinde mi olduğu, 6306 sayılı Kanun kapsamında bulunup bulunmadığı, hisselerin oranı ve imzalanan sözleşmenin hukuki kapsamını birlikte incelemektir.

Bu ayrım yapılmadan yalnızca malik çoğunluğuna dayanılarak inşaata başlanması veya imza atmayan malikin haklarının yok sayılması, daha sonra tapu iptali ve tescil, sözleşmenin geçerliliği, tazminat ve ortaklığın giderilmesi gibi çok sayıda uyuşmazlığın ortaya çıkmasına neden olabilir.