Yurt Dışına Taşınan Kiracının Evi Başkasına Alt-Kira Olarak Vermesi: Hukuki Mahiyet, Sözleşmeye Aykırılık ve Tahliye Esasları

Yurt Dışına Taşınan Kiracının Evi Başkasına Alt-Kira Olarak Vermesi: Hukuki Mahiyet, Sözleşmeye Aykırılık ve Tahliye Esasları

Kiracının yurt dışına gitmesi, iş veya eğitim gerekçesiyle başka bir ülkeye yerleşmesi durumunda, kiraladığı taşınmazı boş tutmak yerine kiraya verenden izinsiz olarak üçüncü kişilere devretmesi veya alt-kiraya (alt kira sözleşmesi) vermesi uygulamada sıkça karşılaşılan bir durumdur.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 322 ve m. 316 hükümleri çerçevesinde, konut ve çatılı işyeri kiralarında alt-kira ilişkisinin kurulması kiraya verenin (ev sahibinin) yazılı rızasına bağlı kılınmıştır. İzinsiz alt-kira durumu, sözleşmenin ağır bir ihlali olup ev sahibine sözleşmeyi feshetme ve taşınmazın tahliyesini isteme hakkı tanır.

Yurt dışına taşınan kiracının evi başkasına alt-kiraya vermesi durumunda geçerli olan 20 temel hukuki esas şu şekildedir:

Konut Kiralarında Alt-Kira Yasağı (TBK m. 322/2)

Türk Borçlar Kanunu m. 322/2 uyarınca, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça taşınmazı başkasına kiralayamaz (alt-kira yapamaz) veya kullanım hakkını başkasına devredemez.

Kiraya Verenin Yazılı Rızasının Şart Olması

Alt-kira ilişkisinin geçerli sayılabilmesi için ev sahibinin rızasının yazılı olması şarttır. Şifahi (sözlü) verilen onaylar, WhatsApp mesajları veya rızanın varlığını iddia eden tanık beyanları tek başına geçerli yazılı rıza niteliği taşımaz.

İzinsiz Alt-Kira Durumunda “Sözleşmeye Aykırılık”

Kiracının yurt dışına giderken evi başkasına kiralayıp finansal getiri elde etmesi veya tanıdığı birine bırakması, TBK m. 316 uyarınca özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcuna aykırılık oluşturur.

Kiraya Verenin Sözleşmeyi Fesih ve Tahliye Hakkı (TBK m. 316/2)

Ev sahibi, izinsiz alt-kira durumunu öğrendiğinde kiracıya en az 30 gün süre vererek sözleşmeye aykırılığın giderilmesini (alt-kiracının evden çıkarılmasını), aksi halde sözleşmeyi feshedeceğini ihtar edebilir.

İhtarname Çekilmesine Gerek Olmayan “Açık Durumlar” (TBK m. 316/3)

Kiracının sözleşmeye aykırı davranışının kiraya veren için çekilmez hal alması veya kiracının yurt dışına tamamen yerleşip evi tamamen alt-kiracıya terk ettiğinin sabit olması durumunda; ev sahibi süre vermeksizin yazılı bir bildirimle sözleşmeyi derhal feshedebilir.

Yurt Dışındaki Kiracıya “Tebligat” Süreci (Tebligat Kanunu m. 25/a)

Kiracının yurt dışında bulunması tahliye davasını durdurmaz. Tebligatlar, kiracının bilinen son adresine veya Tebligat Kanunu m. 25/a uyarınca yurt dışı konsolosluk/büyükelçilik kanalıyla veya Yurt Dışı Tebligat usullerine göre yapılır.

Mülkiyet Hakkına Dayalı “Fuzuli Şagil” ve Haksız İşgal

İzinsiz olarak evde oturan alt-kiracı, asıl ev sahibi yönünden “fuzuli şagil” (haksız işgalci) konumundadır. Ev sahibi, alt-kiracıya karşı doğrudan Türk Medeni Kanunu (TMK) m. 683 uyarınca Elatmanın Önlenmesi (Müdahalenin Men-i) ve Tahliye Davası açabilir.

“Ecrimisil” (Haksız İşgal Tazminatı) Talebi

Ev sahibi, evini izinsiz kullanan alt-kiracıdan veya asıl kiracıdan haksız kullanım süresi boyunca geriye dönük olarak emsal rayiç bedel üzerinden Ecrimisil (Haksız İşgal Tazminatı) talep edebilir.

Kiracının Elde Ettiği “Haksız Kazanç” ve Sebepsiz Zenginleşme

Yurt dışına giden kiracı, ev sahibine ödediği kira bedelinin üzerinde bir tutarla evi alt-kiracıya vermişse; ev sahibi aradaki farkı veya kiracının elde ettiği tüm haksız geliri Vekaletsiz İş Görme (TBK m. 539) hükümleri uyarınca kiracıdan talep edebilir.

“Airbnb” ve Kısa Süreli Günlük/Haftalık Kiralamalar

Yurt dışına çıkan kiracının evi Airbnb veya benzeri platformlar üzerinden kısa süreli turistlere veya üçüncü kişilere kiralaması da izinsiz alt-kira sayılır. Ayrıca 7464 sayılı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına Dair Kanun uyarınca izinsiz turizm kiralaması cezai/idari yaptırım gerektirir.

Alt-Kiracının Asıl Ev Sahibine Karşı Hak İddia Edememesi

Alt-kiracı, asıl kiracı ile yaptığı sözleşmeyi öne sürerek ev sahibine karşı evde oturma hakkı iddia edemez. Asıl kira sözleşmesi feshedildiğinde, alt-kira sözleşmesi de kendiliğinden hükümsüz hale gelir.

Kiracının Sorumluluğu (Alt-Kiracının Verdiği Zararlar)

Alt-kiracının eve veya taşınmaza verdiği tüm fiziki zararlardan (hasar, kırım, yıpranma vb.) asıl kiracı yurt dışında olsa dahi ev sahibine karşı doğrudan ve şahsen sorumludur.

“Kira Hakkının Devri” ile “Alt-Kira” Arasındaki Fark

Kiracı, sözleşmeyi tamamen başkasına devretmişse bu Kiranın Devri (TBK m. 323) olur. Konut kiralarında kiranın devri de ev sahibinin yazılı rızasına bağlıdır; rıza yoksa işlem geçersizdir.

Sorumluluğun Devam Etmesi (Kira Bedelinin Ödenmesi)

Kiracı yurt dışına gitmiş olsa dahi, ev sahibi izinsiz alt-kirayı fark edip sözleşmeyi feshedene kadar geçen süredeki ödenmeyen kira borçlarından asıl kiracı sorumludur.

Dava Öncesi “Zorunlu Arabuluculuk” Şartı

7445 sayılı Kanun uyarınca, kira ilişkisinden doğan tahliye, ecrimisil ve tazminat davalarında dava açmadan önce arabuluculuğa başvuru zorunludur. Yurt dışındaki kiracı arabuluculuk görüşmelerine vekili (avukatı) aracılığıyla katılabilir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme Hangisidir?

• Tahliye ve Kira Sözleşmesinin Feshi Davalarında: Taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi,

• Elatmanın Önlenmesi ve Ecrimisil Davalarında: Taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi görevlidir.

Delillerin Toplanması ve İspat Yöntemleri

Ev sahibi izinsiz alt-kiralama durumunu;

• Komşu ve site yönetimi tanık beyanları,

• Kameralar ve site giriş-çıkış kayıtları,

• İcra/tespit tutanakları (Sulh Hukuk Mahkemesinden delil tespiti istenebilir),

• İnternet/Airbnb ilan ekran görüntüleri ile ispatlayabilir.

Alt-Kiracının Asıl Kiracıya Karşı Rödövans/Tazminat Hakkı

Ev sahibi tarafından evden çıkarılan alt-kiracı, kendisini kandıran ve izinsiz kiralama yapan yurt dışındaki asıl kiracıya karşı sözleşmeye aykırılık nedeniyle zarar ve tazminat davası açabilir.

Kiracının Yakınlarının (Aile/Akraba) Evde Oturması Durumu

Kiracının yurt dışına giderken evi anne, baba veya çocuk gibi birinci derece yakınlarına bırakması durumunda; somut olayın niteliğine, aile birliği esaslarına ve kira sözleşmesindeki özel şartlara göre alt-kira değerlendirmesi mahkemece ayrı yapılır. Ancak üçüncü kişilere ücret karşılığı bırakılması net olarak aykırılıktır.

Hak Kaybına Uğramamak İçin Ev Sahiplerinin Atması Gereken Adımlar

• Durum tespit edilir edilmez Noter kanalıyla İhtarname çekilerek aykırılığın giderilmesi istenmeli veya doğrudan fesih bildirimi yapılmalı,

• Sulh Hukuk Mahkemesinden Delil Tespiti istenerek evde oturan kişinin kimliği tutanağa geçirilmeli,

• Arabuluculuk süreci işletilerek Sulh Hukuk/Asliye Hukuk Mahkemesi nezdinde Tahliye ve Haksız İşgal (Ecrimisil) davası ikame edilmelidir.