Türkiye’de taşınmaz sahibi olan bir kişinin ölümü hâlinde mirasçılarının yabancı ülke vatandaşı olması, taşınmaz üzerindeki miras haklarını kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Yabancıların Türkiye’de taşınmaz mirası edinmesi kural olarak mümkündür. Ancak yabancı mirasçının mirasçılık sıfatı ile miras kalan taşınmazı Türkiye’de mülkiyetinde tutabilme hakkı birbirinden farklı hukuki konulardır.

Özellikle İstanbul, Antalya, Muğla, İzmir, Aydın ve Mersin gibi yabancıların yoğun şekilde taşınmaz sahibi olduğu şehirlerde; yabancı bir kişinin vefatı sonrasında Türkiye’deki evinin, arsasının veya diğer gayrimenkullerinin yabancı eşine ya da çocuklarına nasıl intikal edeceği uygulamada sıkça gündeme gelmektedir.

Yabancıların Türkiye’de taşınmaz mirası bakımından yalnızca Türk Medeni Kanunu değil; 5718 sayılı Milletlerarası Özel Hukuk ve Usul Hukuku Hakkında Kanun (MÖHUK), 2644 sayılı Tapu Kanunu, veraset ve intikal vergisi mevzuatı ve yabancılar bakımından geçerli taşınmaz edinme sınırlamaları birlikte değerlendirilmelidir.

Bu yazıda yabancı bir kişinin Türkiye’de ev, arsa veya başka bir taşınmaz miras alıp alamayacağı, mirasçılık belgesinin nasıl alınacağı, tapu intikalinin nasıl yapılacağı, hangi hâllerde taşınmazın satılması gerekebileceği ve yabancı mirasçının Türkiye’ye gelmeden işlemleri yürütüp yürütemeyeceği açıklanmaktadır.

Yabancı Bir Kişi Türkiye’de Taşınmaz Miras Alabilir mi?

Evet.

Yabancı uyruklu gerçek kişilerin Türkiye’de bulunan taşınmazlara miras yoluyla hak kazanması mümkündür.

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü de yabancı uyruklu gerçek kişilere taşınmazların miras yoluyla intikalinin mümkün olduğunu açıkça belirtmektedir. Ancak yabancı mirasçının ilgili taşınmazı mülkiyetinde tutup tutamayacağı, taşınmaz edinimine ilişkin kanuni sınırlamalar kapsamında ayrıca değerlendirilir.

Dolayısıyla iki ayrı aşamadan söz etmek gerekir:

Birinci aşama: Yabancı kişinin mirasçı olup olmadığı ve taşınmazın kendisine intikal edip etmeyeceği.

İkinci aşama: Miras yoluyla kazanılan taşınmazın yabancı mirasçının mülkiyetinde kalıp kalamayacağı.

Bu ayrım yabancıların Türkiye’de taşınmaz mirası konusunda en önemli hukuki noktalardan biridir.

Türkiye’deki Taşınmaz Mirasına Hangi Ülkenin Hukuku Uygulanır?

5718 sayılı Milletlerarası Özel Hukuk ve Usul Hukuku Hakkında Kanun’un 20. maddesine göre genel kural, mirasın ölen kişinin millî hukukuna tabi olmasıdır.

Ancak aynı maddede çok önemli bir istisna bulunmaktadır:

Türkiye’de bulunan taşınmazlar hakkında Türk hukuku uygulanır.

Dolayısıyla miras bırakan Alman, İngiliz, Fransız, Rus, İranlı, Amerikalı veya başka bir ülkenin vatandaşı olsa bile Türkiye’de bulunan taşınmazının mirası bakımından Türk hukukunun uygulanması gündeme gelir.

Örneğin Alman vatandaşı bir kişinin;

• Berlin’de bir evi,
• İstanbul’da bir dairesi,
• Antalya’da bir arsası

bulunabilir.

Almanya’daki taşınmaz bakımından Alman veya Avrupa Birliği miras düzenlemeleri önem taşıyabilirken İstanbul ve Antalya’daki taşınmazların miras hukuku bakımından Türk hukuku uygulanacaktır.

Bu nedenle Türkiye’de taşınmazı bulunan yabancıların miras planlamasının yalnızca kendi ülkelerinin hukukuna göre yapılması yeterli olmayabilir.

Türk Hukukuna Göre Yabancı Mirasçının Payı Nasıl Belirlenir?

Türkiye’de bulunan taşınmaz bakımından Türk miras hukukunun uygulanması hâlinde mirasçılar ve miras payları Türk Medeni Kanunu hükümlerine göre belirlenir.

Örneğin miras bırakanın eşi ve çocukları bulunuyorsa sağ kalan eş, altsoy ile birlikte mirasçı olduğunda mirasın 1/4’üne hak kazanır. Kalan 3/4’lük bölüm çocuklar arasında eşit olarak paylaşılır.

Örneğin Türkiye’de bir dairesi bulunan yabancı kişinin geride;

• eşi,
• iki çocuğu

kalmışsa, diğer şartların da bulunması hâlinde eş taşınmazın 1/4’üne, çocukların her biri ise 3/8’ine hak kazanabilir.

Burada mirasçıların yabancı vatandaş olması, tek başına miras paylarının ortadan kalkmasına neden olmaz.

Yabancı Eş Türkiye’deki Evi Miras Alabilir mi?

Evet.

Yabancı eşin Türkiye’de bulunan taşınmaz üzerinde miras hakkı bulunabilir.

Örneğin Türkiye’de taşınmazı bulunan bir İngiliz vatandaşının Alman vatandaşı eşi veya Türk vatandaşının Rus vatandaşı eşi, gerekli şartların mevcut olması hâlinde Türkiye’de bulunan taşınmazda miras hakkına sahip olabilir.

Ancak yabancı ülkede yapılmış evliliğin geçerli şekilde ispatlanması gerekir.

Bu nedenle;

• yabancı evlilik belgesi,
• nüfus veya medeni hâl kayıtları,
• apostil şerhi,
• Türkçe tercüme

gibi belgelerin sunulması gerekebilir.

Yabancı Çocuk Türkiye’deki Taşınmazı Miras Alabilir mi?

Evet.

Miras bırakanın çocuklarının farklı ülke vatandaşlıklarına sahip olması Türkiye’deki taşınmazdan miras almalarına engel değildir.

Örneğin Türkiye’de evi bulunan Türk veya yabancı bir kişinin çocuklarından biri Alman, diğeri Amerikan vatandaşı olabilir.

Burada önemli olan çocuğun vatandaşlığı değil, miras bırakan ile arasındaki soybağının hukuken ispatlanabilmesidir.

Yabancı ülkede doğmuş çocuklar bakımından doğum belgesi, nüfus kayıtları ve gerekli tasdik veya apostil işlemleri özellikle önem kazanır.

Yabancıların Türkiye’de Miras Yoluyla Edindiği Taşınmazlara Tapu Kanunu Sınırlamaları Uygulanır mı?

Yabancı gerçek kişilerin Türkiye’de taşınmaz edinmeleri 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 35. maddesinde düzenlenmektedir.

Kanuni sınırlamalar saklı olmak üzere belirlenen ülke vatandaşları Türkiye’de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilmektedir.

Yabancı gerçek kişiler bakımından ayrıca ülke genelinde toplam 30 hektar ve özel mülkiyete konu ilçe yüz ölçümünün yüzde 10’u gibi sınırlamalar bulunmaktadır.

Ancak miras söz konusu olduğunda uygulama biraz farklıdır.

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün yaklaşımına göre yabancının taşınmaz edinme şartları, öncelikle kişinin mirasçılık ehliyetini ortadan kaldırmaz.

Öncelikle taşınmaz yabancı mirasçı adına intikal ettirilir. Daha sonra taşınmazın yabancı kişinin mülkiyetinde kalıp kalamayacağı Tapu Kanunu ve ilgili sınırlamalar kapsamında değerlendirilir.

Türkiye’de Taşınmaz Edinemeyen Bir Yabancı Mirasçı Olursa Ne Olur?

Bu konu yabancıların Türkiye’de taşınmaz mirası bakımından uygulamada en fazla yanlış anlaşılan konulardan biridir.

Bir yabancının Türkiye’de normal satın alma yoluyla belirli bir taşınmazı edinmesinin mümkün olmaması, o kişinin mirasçılık sıfatının yok sayılacağı anlamına gelmez.

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün uygulamasında öncelikle intikal işlemi gerçekleştirilmektedir.

Daha sonra;

• yabancının vatandaşlığı,
• taşınmazın bulunduğu bölge,
• taşınmazın niteliği,
• yabancı taşınmaz edinme sınırlamaları

kontrol edilir.

Yabancının söz konusu taşınmazı mülkiyetinde tutmasının hukuken mümkün olmadığı belirlenirse taşınmazın elden çıkarılması gerekebilir.

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü de Türkiye’de taşınmaz edinimine izin verilmeyen ülke vatandaşlarına veya yabancıların edinimine kapalı bölgelerde bulunan taşınmazların miras yoluyla intikalinde önce intikalin gerçekleştirileceğini; ardından taşınmazın elden çıkarılması, aksi hâlde tasfiye edilmesi gerektiğini belirtmektedir.

Yabancı Mirasçı Taşınmazı Satmak Zorunda Kalabilir mi?

Evet.

Tapu Kanunu’nun 35. maddesinde yer alan sınırlamalara aykırı şekilde miras yoluyla edinilmiş taşınmazların belirlenen süre içerisinde maliki tarafından tasfiye edilmemesi hâlinde taşınmazın idarece tasfiye edilerek bedele çevrilmesi ve bedelin hak sahibine ödenmesi öngörülmektedir.

Burada yabancı mirasçının ekonomik hakkı tamamen ortadan kalkmaz.

Başka bir ifadeyle yabancı kişi;

“Bu taşınmaza mirasçı olamazsın ve hiçbir hak elde edemezsin.”

şeklinde bir sonuçla karşılaşmaz.

Bunun yerine;

“Taşınmaz size miras yoluyla geçmiştir ancak mevzuat gereği mülkiyetinizde tutulması mümkün değildir; elden çıkarılması gerekir.”

sonucu ortaya çıkabilir.

Bu ayrım önemlidir.

Her Yabancı Ülke Vatandaşı Türkiye’de Taşınmaz Miras Alabilir mi?

Mirasçılık bakımından yabancının vatandaşlığı doğrudan miras hakkını ortadan kaldırmasa da taşınmazın mülkiyette tutulması açısından vatandaşlık önemlidir.

Türkiye’de taşınmaz edinebilecek yabancı ülke vatandaşlarına ilişkin uygulama ülke bazında değerlendirilmektedir.

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, taşınmaz edinmesine izin verilen ülkeler listesinin kamuya açık olmadığını ve yabancının edinim durumunun ilgili tapu müdürlüklerinden ülke bazında sorgulanabileceğini belirtmektedir.

Bu nedenle örneğin;

• Alman,
• İngiliz,
• İran,
• Rus,
• Ukrayna,
• Irak,
• Suriye,
• Lübnan

vatandaşları bakımından aynı sonucun otomatik olarak geçerli olduğu varsayılmamalıdır.

Her dosyada mirasçının vatandaşlığı ve taşınmazın bulunduğu yer ayrıca değerlendirilmelidir.

Yabancı Mirasçı İçin Veraset İlamı Nasıl Alınır?

Türkiye’de taşınmazın mirasçılara intikal ettirilebilmesi için öncelikle mirasçıların kim olduğunun ve miras paylarının belirlenmesi gerekir.

Bu amaçla mirasçılık belgesi, yaygın ifadeyle veraset ilamı, alınması gerekir.

Türk Medeni Kanunu’nun 598. maddesinde mirasçılık belgesi düzenlenmiştir.

Ancak yabancı mirasçılar bakımından önemli bir farklılık bulunmaktadır.

1512 sayılı Noterlik Kanunu’nun 71/B maddesi gereğince, mirasçılık belgesi yabancılar tarafından talep edildiğinde noter tarafından verilemez.

Bu nedenle yabancı mirasçıların mirasçılık belgesi almak için kural olarak sulh hukuk mahkemesine başvurması gerekir. Adalet Bakanlığının yayımladığı mevzuat açıklamalarında da yabancılar tarafından talep edilen mirasçılık belgelerinin noterlerce verilemeyeceği açıkça belirtilmektedir.

Bu durum yabancı miras dosyalarının Türk vatandaşları arasındaki standart miras intikallerinden daha uzun ve teknik olabilmesinin temel nedenlerinden biridir.

Yabancı Mahkemeden Alınan Veraset İlamı Türkiye’de Kullanılabilir mi?

Yabancı ülkede alınmış mirasçılık belgesi Türkiye’deki taşınmazın tapuda doğrudan intikali için her zaman yeterli değildir.

2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 37. maddesinde yabancı gerçek kişilerin intikal işlemlerinin;

• Türkiye Cumhuriyeti mahkemelerince verilen veya
• yabancı ülkenin yetkili makamlarından verilerek Türk miras usulüne uygunluğu Türk mahkemelerince tasdik edilen

mirasçılık belgelerine dayanılarak gerçekleştirileceği düzenlenmektedir.

Örneğin Almanya’da alınan bir Erbschein, İngiltere’deki probate belgeleri veya başka bir yabancı ülkede düzenlenen mirasçılık belgesinin bulunması, İstanbul’daki bir taşınmazın doğrudan yabancı mirasçı adına geçirilebileceği anlamına gelmeyebilir.

Yabancı belgenin niteliğine göre Türkiye’de ayrıca mahkeme işlemleri yapılması gerekebilir.

Yabancı Ölüm Belgesinin Türkiye’de Kullanılması

Miras bırakan yabancı ülkede vefat etmişse ölümün resmi olarak belgelendirilmesi gerekir.

Yabancı ülkeden alınmış ölüm belgesinin Türkiye’de kullanılabilmesi için belgenin düzenlendiği ülkeye göre;

• apostil,
• konsolosluk tasdiki,
• Türkçe yeminli tercüme,
• noter onayı

gibi işlemler gündeme gelebilir.

Türkiye ile ilgili ülke arasında geçerli uluslararası sözleşmeler varsa belge tasdik işlemleri daha farklı şekilde yürütülebilir.

Bu nedenle yabancı miras dosyalarında belgelerin Türkiye’ye gönderilmesinden önce hangi formatta hazırlanması gerektiğinin belirlenmesi önemlidir.

Yabancıların Türkiye’de Taşınmaz Mirası İçin Gerekli Belgeler Nelerdir?

Somut dosyaya göre belgeler değişebilmekle birlikte yabancı mirasçının Türkiye’de taşınmaz intikali için genel olarak şu belgeler gündeme gelebilir:

• Miras bırakanın ölüm belgesi,
• Mirasçılık belgesi,
• Yabancı mirasçının pasaportu veya kimlik belgesi,
• Yabancı doğum kayıtları,
• Evlilik belgesi,
• Gerektiğinde apostil belgeleri,
• Türkçe tercümeler,
• Vergi kimlik numarası,
• Veraset ve intikal vergisine ilişkin belgeler,
• Taşınmaza ilişkin tapu bilgileri,
• Vekille işlem yapılacaksa uygun vekâletname.

Her dosyada aynı belgelerin sunulması zorunlu değildir.

Özellikle kişinin vatandaşlığı, miras bırakanla akrabalık ilişkisi ve yabancı belgelerin niteliği incelenerek belge listesi oluşturulmalıdır.

Türkiye’deki Taşınmazın Tapu İntikali Nasıl Yapılır?

Yabancı mirasçı bakımından süreç genel olarak şu şekilde ilerlemektedir:

1. Miras bırakanın ölüm belgesi temin edilir.
2. Yabancı belgelerin apostil veya diğer tasdik işlemleri yapılır.
3. Gerekli belgeler Türkçeye tercüme edilir.
4. Sulh hukuk mahkemesinden mirasçılık belgesi alınır.
5. Veraset ve intikal vergisi işlemleri gerçekleştirilir.
6. Tapu müdürlüğüne miras intikali başvurusu yapılır.
7. Taşınmaz mirasçı veya mirasçılar adına tescil edilir.
8. Yabancı mirasçının taşınmaz edinme durumu kontrol edilir.
9. Gerekliyse taşınmazın satış veya tasfiye işlemleri gerçekleştirilir.

Yabancı mirasçının özellikle vatandaşlığı nedeniyle taşınmazı elinde tutma hakkının bulunup bulunmadığının dosyanın başında araştırılması önemlidir.

Yabancı Mirasçı Türkiye’ye Gelmeden Tapu İntikali Yapabilir mi?

Birçok durumda evet.

Yurt dışında yaşayan yabancı mirasçı, Türkiye’de bir avukata uygun şekilde düzenlenmiş vekâletname vererek miras işlemlerini takip ettirebilir.

Vekâletnamenin;

• Türk konsolosluğunda düzenlenmesi veya
• yabancı ülkedeki yetkili makam önünde düzenlenerek gerekli apostil ve tercüme işlemlerinin yapılması

mümkün olabilir.

Ancak tapu işlemleri bakımından vekâletnamenin içeriği özellikle önemlidir.

Sadece genel bir vekâletname verilmesi her işlem için yeterli olmayabilir.

Vekâletnamede;

• mirasçılık belgesi alınması,
• tapu intikali,
• vergi işlemleri,
• taşınmaz satışı,
• tapuda imza yetkisi

gibi yapılacak işlemlere uygun yetkilerin bulunması gerekebilir.

Web Tapu Üzerinden Miras İntikali Başvurusu Yapılabilir mi?

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, Web Tapu sistemi üzerinden mirasın intikali dâhil çeşitli tapu işlemleri için elektronik başvuru imkânı sağlamaktadır.

Ancak yabancı mirasçının kimlik, yabancı belge ve mirasçılık belgesi kontrolleri nedeniyle dosyanın niteliğine göre ilave işlem ve belgeler talep edilebilir.

Dolayısıyla elektronik başvurunun yapılabilmesi, her yabancı miras dosyasının yalnızca çevrim içi olarak tamamlanacağı anlamına gelmez.

Yabancı Mirasçı Miras Kalan Evi Satabilir mi?

Evet.

Yabancı mirasçının Türkiye’de miras yoluyla elde ettiği taşınmazı satması mümkündür.

Özellikle yabancının taşınmazı mülkiyetinde tutmasının mevzuat gereğince mümkün olmadığı durumlarda satış önem kazanır.

Taşınmazın satılabilmesi için öncelikle tapudaki miras intikalinin yapılması gerekebilir.

Birden fazla mirasçı varsa satış işlemi;

• taşınmazın mülkiyet yapısına,
• mirasçıların anlaşmasına,
• elbirliği veya paylı mülkiyet durumuna

göre yürütülür.

Mirasçılardan biri satışa yanaşmıyorsa diğer mirasçılar bakımından ortaklığın giderilmesi davası gündeme gelebilir.

Yabancı Mirasçılar Anlaşamazsa Ne Olur?

Bir taşınmaza birden fazla kişi mirasçı olabilir.

Örneğin Antalya’da bir daire yabancı eş ve üç çocuğa miras kalmış olabilir.

Mirasçılardan;

• biri taşınmazı satmak,
• biri taşınmazı kullanmak,
• diğeri payını almak

isteyebilir.

Mirasçıların taşınmazın paylaşılması konusunda anlaşamaması hâlinde ortaklığın mahkeme yoluyla giderilmesi mümkündür.

Taşınmaz aynen bölünmeye elverişli değilse mahkeme tarafından satış yoluyla ortaklığın giderilmesi gündeme gelebilir.

Yabancı mirasçının yurt dışında yaşaması dava açmasına veya Türkiye’deki davaya katılmasına engel değildir.

Yabancı Mirasçı Türkiye’de Ortaklığın Giderilmesi Davası Açabilir mi?

Evet.

Yabancı mirasçı, Türkiye’de bulunan taşınmazdaki ortaklığın sona erdirilmesini talep edebilir.

Yabancı kişinin dava ehliyeti bulunması hâlinde Türk mahkemelerinde dava açması mümkündür.

Yabancı mirasçı Türkiye’ye gelemiyorsa avukat aracılığıyla davayı takip edebilir.

Bu tür davalarda yabancı ülkede yaşayan diğer mirasçılara yapılacak uluslararası tebligatlar nedeniyle süreç standart bir ortaklığın giderilmesi davasından daha uzun sürebilir.

Yabancıların Türkiye’deki Taşınmaz Mirasında Yetkili Mahkeme Hangisidir?

MÖHUK’un 43. maddesine göre mirasa ilişkin davalar öncelikle ölen kişinin Türkiye’deki son yerleşim yeri mahkemesinde görülür.

Ölen kişinin Türkiye’de son yerleşim yeri bulunmuyorsa terekeye dâhil malların bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir.

Örneğin hayatı boyunca İngiltere’de yaşayan bir yabancının Türkiye’deki tek malvarlığının Bodrum’da bulunan bir villa olması hâlinde, Türkiye’deki miras uyuşmazlığının yetkili mahkemesi belirlenirken taşınmazın bulunduğu yer önem kazanacaktır.

Yabancı Vasiyetname ile Türkiye’deki Taşınmaz Bırakılabilir mi?

Yabancı kişinin Türkiye’de bulunan taşınmazı hakkında vasiyetname düzenlemiş olması mümkündür.

Ancak yabancı vasiyetnamenin Türkiye’de sonuç doğurabilmesi bakımından;

• vasiyetnamenin şeklen geçerli olup olmadığı,
• vasiyet ehliyeti,
• miras bırakanın millî hukuku,
• Türkiye’deki taşınmazlara uygulanacak Türk hukuku,
• saklı pay düzenlemeleri,
• yabancıların taşınmaz edinme sınırlamaları

birlikte değerlendirilmelidir.

Bu nedenle yabancı bir ülkede düzenlenen vasiyetnamenin varlığı, Türkiye’deki taşınmazın hiçbir ilave hukuki işlem yapılmaksızın doğrudan vasiyet alacaklısına geçirileceği anlamına gelmez.

Atanmış Yabancı Mirasçı Taşınmazı Miras Alabilir mi?

Yabancı kişi yalnızca yasal mirasçı değil, vasiyetnameyle atanmış mirasçı da olabilir.

Türk Medeni Kanunu uyarınca atanmış mirasçı da miras bırakanın ölümüyle tereke üzerinde hak kazanır.

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü de atanmış mirasçılara yapılacak taşınmaz geçişlerinin miras intikali kapsamında değerlendirilebileceğini kabul etmektedir.

Ancak yabancı atanmış mirasçı bakımından da Tapu Kanunu’ndaki yabancı taşınmaz edinme sınırlamaları ayrıca incelenmelidir.

Yabancı Mirasçının Veraset ve İntikal Vergisi Ödemesi Gerekir mi?

Türkiye’de bulunan taşınmazların miras yoluyla yabancı kişiye geçmesi, veraset ve intikal vergisi bakımından da sonuç doğurabilir.

Gelir İdaresi Başkanlığına göre Türkiye sınırları içerisinde bulunan malların miras veya diğer karşılıksız yollarla intikali, tarafların vatandaşlığına bakılmaksızın veraset ve intikal vergisinin kapsamına girebilir.

Dolayısıyla hem miras bırakan hem de mirasçı yabancı olsa bile Türkiye’de bulunan taşınmazın miras yoluyla geçmesi Türkiye’de vergi yükümlülüğü doğurabilir.

Vergi tutarı;

• taşınmazın değeri,
• mirasçının yakınlık derecesi,
• uygulanabilecek istisnalar,
• miras payının miktarı

gibi unsurlara göre belirlenmektedir.

Vergi tarifesi ve istisna tutarları her yıl değişebildiğinden güncel yıl bakımından ayrıca hesaplama yapılmalıdır.

Yabancı Mirasçının Tapu Harcı Ödemesi Gerekir mi?

Miras yoluyla tapu intikali klasik bir taşınmaz satış işlemi değildir.

Tapu işleminin niteliğine göre tapu harcı, döner sermaye ve diğer mali yükümlülüklerin ayrı ayrı değerlendirilmesi gerekir.

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, yabancılarla Türk vatandaşları arasında tapu işlemlerinin mali yönü bakımından bazı genel esasların aynı olduğunu belirtmektedir.

Ancak miras intikali, vasiyetnamenin infazı ve sonrasında yapılacak satış işlemlerinin mali sonuçları birbirinden farklıdır.

Miras Bırakanın Türkiye’de Birden Fazla Taşınmazı Varsa Ne Olur?

Yabancı miras bırakanın Türkiye’de;

• İstanbul’da daire,
• Bodrum’da villa,
• Antalya’da arsa

gibi birden fazla taşınmazı bulunabilir.

Bu durumda bütün taşınmazların tereke kapsamına alınarak mirasçılık durumunun değerlendirilmesi gerekir.

Aynı mirasçılık belgesi kapsamında farklı tapu müdürlüklerinde intikal işlemleri gerçekleştirilebilir.

Ancak taşınmazların bazılarının yabancıların edinimine ilişkin özel sınırlamalara tabi bölgelerde bulunması ihtimali nedeniyle her taşınmazın hukuki durumunun ayrıca kontrol edilmesi önemlidir.

Askerî veya Özel Güvenlik Bölgelerindeki Taşınmazlarda Ne Olur?

Yabancıların taşınmaz edinimi bakımından askerî yasak bölgeler, askerî güvenlik bölgeleri, özel güvenlik bölgeleri ve diğer kanuni sınırlamalara tabi alanlar özel önem taşır.

Yabancı kişinin mirasçı olması bu tür kamu hukuku sınırlamalarını ortadan kaldırmaz.

Bu nedenle özellikle arsa, arazi ve kırsal nitelikteki taşınmazlarda taşınmazın konumu ve yabancıların edinimine ilişkin bir sınırlamanın bulunup bulunmadığı tapu intikali öncesinde araştırılmalıdır.

Türk Vatandaşlığından İzinle Çıkan Mavi Kart Sahiplerinin Durumu Farklı mıdır?

Türk vatandaşlığından izinle çıkarak 5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunu’nun 28. maddesi kapsamındaki haklardan yararlanan kişiler, klasik anlamdaki yabancı taşınmaz edinme rejiminden farklı bir hukuki statüye sahip olabilir.

Bu nedenle mirasçının Mavi Kart sahibi olup olmadığı ayrıca incelenmelidir.

Mavi Kartlı kişilere otomatik olarak diğer yabancı ülke vatandaşlarına uygulanan taşınmaz sınırlamalarının uygulanacağı varsayılmamalıdır.

Yabancı Tüzel Kişilere Taşınmaz Miras Bırakılabilir mi?

Yabancı gerçek kişiler ile yabancı tüzel kişilerin taşınmaz edinme rejimleri aynı değildir.

Tapu Kanunu yabancı ülkelerde kurulmuş tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerinin Türkiye’de taşınmaz edinmesini özel kanun hükümlerine bağlamaktadır.

Bu nedenle yabancı bir şirket, vakıf, dernek veya başka tüzel kişiliğe Türkiye’de taşınmaz bırakılması hâlinde yabancı gerçek kişilere ilişkin kurallar doğrudan uygulanmamalıdır.

Bu yazı esas olarak yabancı uyruklu gerçek kişilerin Türkiye’de taşınmaz mirası bakımından hazırlanmıştır.

Yabancıların Türkiye’de Taşınmaz Mirasında En Sık Karşılaşılan Sorunlar

Uygulamada özellikle aşağıdaki sorunlarla karşılaşılmaktadır:

• Yabancı ülkedeki ölüm belgesinin Türkiye’de kullanılamaması,
• Apostil eksikliği,
• Yabancı belgelerin tercümesinin uygun olmaması,
• Yabancı mirasçının noter üzerinden veraset ilamı almaya çalışması,
• Yabancı mahkeme tarafından verilen mirasçılık belgesinin doğrudan tapuya sunulması,
• Mirasçının taşınmazı Türkiye’de edinip edinemeyeceğinin kontrol edilmemesi,
• Taşınmazın yabancı edinimine kısıtlı bölgede bulunması,
• Birden fazla ülkede miras işlemlerinin aynı anda yürütülmesi,
• Yabancı vasiyetnamenin Türkiye’de uygulanması,
• Mirasçılar arasında taşınmazın satışı konusunda anlaşmazlık çıkması,
• Veraset ve intikal vergisi işlemlerinin tamamlanmaması,
• Yurt dışında hazırlanan vekâletnamenin tapu işlemleri için yeterli yetki içermemesi.

Bu nedenle yabancılık unsuru taşıyan taşınmaz miraslarında işlem yapılmadan önce dosyanın bütün olarak incelenmesi önemlidir.

Sık Sorulan Sorular

Yabancı kişi Türkiye’de ev miras alabilir mi?

Evet. Yabancı gerçek kişinin Türkiye’de bulunan bir evi miras yoluyla edinmesi mümkündür. Ancak taşınmazın mirasçının mülkiyetinde kalıp kalamayacağı yabancı taşınmaz edinme sınırlamaları açısından ayrıca incelenir.

Yabancı bir kişi Türk vatandaşından taşınmaz miras alabilir mi?

Evet. Örneğin Türk vatandaşının yabancı uyruklu eşi veya çocukları Türkiye’deki taşınmazlarına mirasçı olabilir.

Yabancıdan yabancıya Türkiye’de ev miras kalabilir mi?

Evet. Hem miras bırakanın hem de mirasçının yabancı olması Türkiye’de bulunan taşınmazın miras yoluyla intikaline tek başına engel değildir.

Türkiye’deki taşınmaz mirasında hangi hukuk uygulanır?

MÖHUK’un 20. maddesi gereğince Türkiye’de bulunan taşınmazlar bakımından Türk hukuku uygulanır.

Yabancı mirasçı noterden veraset ilamı alabilir mi?

Hayır. Mirasçılık belgesinin yabancılar tarafından talep edilmesi hâlinde noter tarafından mirasçılık belgesi düzenlenemez. Başvurunun sulh hukuk mahkemesine yapılması gerekir.

Yabancı ülkeden alınmış veraset ilamıyla Türkiye’de tapu intikali yapılabilir mi?

Her durumda doğrudan yapılamaz. Tapu Kanunu’nun 37. maddesi kapsamında yabancı yetkili makam tarafından verilen mirasçılık belgesinin Türk hukuku bakımından gerekli mahkeme değerlendirmesinden geçirilmesi gerekebilir.

Yabancı mirasçı Türkiye’ye gelmek zorunda mı?

Çoğu işlem uygun vekâletname verilmesi hâlinde Türkiye’de avukat aracılığıyla takip edilebilir.

Yabancı mirasçı Türkiye’deki evi satabilir mi?

Kural olarak evet. Gerekli tapu intikali tamamlandıktan sonra satış yapılabilir.

Yabancı taşınmazı mülkiyetinde tutamıyorsa mirası kaybeder mi?

Mirasçılık hakkı kendiliğinden ortadan kalkmaz. Ancak taşınmazın mevzuat gereğince elden çıkarılması veya tasfiye edilmesi gerekebilir. Tasfiye sonucunda ekonomik değer hak sahibine ödenir.

Sonuç: Yabancıların Türkiye’de Taşınmaz Mirası Nasıl Korunur?

Yabancıların Türkiye’de taşınmaz mirası edinmeleri Türk hukukunda mümkündür. Yabancı vatandaşlık, tek başına Türkiye’deki bir evin, arsanın veya diğer gayrimenkulün miras yoluyla kazanılmasına engel değildir.

Ancak yabancıların taşınmaz mirasında mirasçılık hakkı ile taşınmazı mülkiyette tutma hakkı birbirinden ayrılmalıdır.

Türkiye’de bulunan taşınmazlar hakkında Türk miras hukuku uygulanırken, yabancı mirasçının taşınmazı edinmesine ilişkin Tapu Kanunu sınırlamaları da ayrıca dikkate alınır.

Bu nedenle yabancı mirasçıların Türkiye’de taşınmaz mirası işlemlerinde öncelikle;

• mirasçılık durumunun tespit edilmesi,
• sulh hukuk mahkemesinden uygun mirasçılık belgesinin alınması,
• yabancı belgelerin apostil ve tercüme işlemlerinin tamamlanması,
• veraset ve intikal vergisi işlemlerinin yapılması,
• tapu intikalinin gerçekleştirilmesi,
• yabancının taşınmazı mülkiyetinde tutup tutamayacağının kontrol edilmesi

gerekir.

Yabancı mirasçının yurt dışında bulunması ise çoğu durumda işlemlerin yapılmasına engel değildir. Uygun bir vekâletname düzenlenmesi hâlinde mirasçılık belgesi, tapu intikali, taşınmaz satışı ve gerektiğinde miras davaları Türkiye’de avukat aracılığıyla takip edilebilir.