Oturma Hakkı Nasıl Kurulur ve Sona Erer? Türk Hukukunda Kapsamlı İnceleme

3. Oturma Hakkının Kuruluşu

3.1. Genel Çerçeve

Türk Medeni Kanunu’na göre oturma hakkı, ayni hak niteliğinde olduğu için resmi şekle tabidir ve tapu siciline tescil ile kurulur (TMK m. 704, m. 823). Bu nedenle yalnızca tarafların anlaşması yeterli değildir; ayrıca tapu kütüğüne işlenmesi gerekir.

Kuruluş yolları:

Sözleşme ile (satış, bağış, kira ilişkisi ile bağlantılı düzenlemeler),
Ölüme bağlı tasarruflarla (vasiyetname, miras sözleşmesi),
Kanundan doğan haller (özellikle mirasta sağ kalan eşin konut üzerinde oturma hakkı talebi, TMK m. 652).

3.2. Sözleşme ile Kuruluş

Oturma hakkı, en sık olarak tarafların sözleşme yapması suretiyle kurulur. Örneğin:

Taşınmazını devreden kişi, kendisi ve eşinin hayat boyu oturma hakkını güvence altına almak isteyebilir.
Bir baba, oğluna evini devrederken kendisi lehine oturma hakkı tesis edebilir.

📌 Şartlar:

Noter düzenleme şeklinde resmi senet hazırlanması gerekir (TMK m. 706, Tapu Kanunu m. 26).
Tapu müdürlüğünde tescil işlemi yapılmalıdır.

Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre, yalnızca adi yazılı sözleşme ile oturma hakkı doğmaz; mutlaka resmi senet ve tescil şarttır.

3.3. Vasiyetname veya Miras Sözleşmesi ile Kuruluş

Oturma hakkı, ölüme bağlı tasarruflarla da kurulabilir. Mirasbırakan, vasiyetnameyle bir kişiye belirli taşınmaz üzerinde ömür boyu oturma hakkı tanıyabilir.

Bu durumda hak, mirasbırakanın ölümüyle doğar.
Yine tapu siciline tescil edilmesi gerekir.
Vasiyetin açılması ve yerine getirilmesi sürecinde mirasçıların onayı aranmaz; vasiyet icra memuru veya mahkeme kararı ile tapuya işlenir.

Özellikle yaşlı ebeveynlerin, vefatlarından sonra eşlerinin barınma ihtiyacını güvence altına almak amacıyla bu yönteme başvurdukları görülür.

3.4. Kanundan Doğan Haller: Sağ Kalan Eşin Konut Hakkı

TMK m. 652’ye göre, mirasbırakanın eşi, miras bırakanla birlikte oturdukları konut üzerinde oturma hakkı talep edebilir.

Bu hak, kanuni oturma hakkı olarak adlandırılır.
Sağ kalan eş, konutun mülkiyetini istemeyip yalnızca ömür boyu oturma hakkı ile yetinebilir.
Yargıtay uygulamasında, sağ kalan eşin bu hakkı özellikle evlilik boyunca kullanılan aile konutu üzerinde gündeme gelmektedir.

Bu düzenleme, miras hukuku ile eşya hukukunun kesişim noktasıdır.

3.5. Resmi Şekil ve Tapu Tescili

Oturma hakkı, ayni hak olması nedeniyle tapuda tescil ile doğar. Bu nedenle:

Tapu müdürlüğünde resmi senet düzenlenmesi,
Tarafların kimlik, veraset, taşınmaz kayıtlarının kontrol edilmesi,
İlgili harç ve masrafların ödenmesi gerekir.

3.6. Uygulamadaki Örnekler

Bağışla Kuruluş: Anne, evini kızına bağışlar ancak kendisi lehine ömür boyu oturma hakkı tesis ettirir.
Satışla Kuruluş: Baba, oğluna evi satar fakat satış sözleşmesine kendisi için oturma hakkı koydurur.
Miras Yoluyla Kuruluş: Vasiyetnamede, eşine veya çocuğuna ömür boyu oturma hakkı tanır.

Hukuk Makaleleri