Müteahhitten Daire Satın Alan Üçüncü Kişinin İyi Niyeti Korunur mu?

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde en önemli uyuşmazlıklardan biri, arsa sahibinin müteahhide devrettiği arsa payı veya bağımsız bölümün müteahhit tarafından üçüncü bir kişiye satılmasından sonra ortaya çıkmaktadır. Müteahhit inşaatı tamamlamaz, sözleşmeye aykırı davranır veya arsa sahibi ile müteahhit arasındaki sözleşme geriye etkili olarak sona erdirilirse şu soru gündeme gelir:

Müteahhitten daire satın alan üçüncü kişinin tapusu iptal edilir mi, yoksa üçüncü kişinin iyi niyeti korunur mu?

Bu konuda Yargıtay uzun yıllar uyguladığı içtihadını 2025 yılında değiştirmiştir. Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 16.05.2025 tarihli, E. 2024/1, K. 2025/2 sayılı kararı, 18.07.2025 tarihli ve 32959 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanmıştır. Türkiye Barolar Birliği de kararı 29.07.2025 tarihli duyurusuyla meslek mensuplarına bildirmiştir.

Yeni içtihada göre, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında tapuda müteahhide devredilen arsa payı veya bağımsız bölümü tapu siciline güvenerek ve iyi niyetle satın alan üçüncü kişinin aynî hakkı kural olarak korunabilir. Arsa sahibi ile müteahhit arasındaki sözleşmenin daha sonra geçersiz olduğunun tespit edilmesi veya geriye etkili olarak sona erdirilmesi, üçüncü kişinin tapusunun artık her durumda otomatik olarak iptal edilmesi sonucunu doğurmaz.

Ancak bu koruma mutlak değildir. Üçüncü kişinin taşınmazı satın aldığı sırada kötü niyetli olduğu, başka bir ifadeyle yüklenicinin tapudaki hakkının sorunlu olduğunu bildiği veya bilmesi gerektiği ortaya konulursa tapu kaydının korunmaması ve taşınmazın arsa sahibine dönmesi mümkün olabilir.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Üçüncü Kişi Kimdir?

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde temel olarak iki taraf bulunmaktadır:

Arsa sahibi ve müteahhit, yani yüklenici.

Arsa sahibi, sözleşmede kararlaştırılan şekilde arsanın belirli paylarını veya yapılacak bağımsız bölümlerin bir kısmını müteahhide devretmeyi üstlenir. Müteahhit ise bunun karşılığında binayı meydana getirmeyi ve arsa sahibine ait olacak bağımsız bölümleri sözleşmeye uygun şekilde teslim etmeyi taahhüt eder.

Uygulamada müteahhit, kendisine devredilmiş arsa paylarını veya kat irtifakı kurulmuşsa kendisine düşen bağımsız bölümleri projenin finansmanını sağlamak amacıyla üçüncü kişilere satabilir. Yargıtay da 2025 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararında bu uygulamanın yaygın olduğunu ve yüklenicilerin kendilerine devredilmiş arsa payı veya bağımsız bölümleri finansman amacıyla üçüncü kişilere satabildiğini açıkça değerlendirmiştir.

Bu durumda müteahhitten tapuda daire veya arsa payı satın alan kişi, arsa sahibi ile müteahhit arasındaki sözleşmenin tarafı olmayan üçüncü kişi konumundadır.

Müteahhitten Daire Alan Kişinin Tapusu Neden Tartışma Konusu Olur?

Sorun genellikle şu şekilde ortaya çıkar:

Arsa sahibi ile müteahhit bir kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapar. Arsa sahibi, sözleşme kapsamında bazı arsa paylarını müteahhide devreder. Müteahhit de bu payları veya oluşturulan bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satar.

Daha sonra müteahhit;

• inşaata hiç başlamaz,
• inşaatı yarım bırakır,
• teslim süresini aşar,
• sözleşmeye ağır biçimde aykırı davranır veya
• sözleşmeden doğan yükümlülüklerini yerine getiremez.

Arsa sahibi bunun üzerine sözleşmenin geriye etkili olarak sona erdirilmesini ve müteahhide verdiği tapuların kendisine geri dönmesini ister.

Ancak tapu artık müteahhit üzerinde değildir. Taşınmaz üçüncü bir kişiye satılmıştır.

İşte uyuşmazlığın temelinde arsa sahibinin sözleşmeden doğan hakkı ile tapuya güvenerek taşınmaz satın aldığını ileri süren üçüncü kişinin mülkiyet hakkının karşı karşıya gelmesi bulunmaktadır. 2025 tarihli Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı bu çatışmada Türk Medeni Kanunu’nun tapu siciline güveni koruyan hükümlerinin uygulanması gerektiğini kabul etmiştir.

2025 Yılından Önce Yargıtayın Yaklaşımı Nasıldı?

Yargıtayın önceki yerleşik uygulamasında arsa sahibinin müteahhide yaptığı devir çoğunlukla avans niteliğinde bir devir olarak kabul ediliyordu.

Bu anlayışa göre müteahhit, sözleşmeden doğan yükümlülüklerini yerine getirdiği ölçüde devredilen payları hak ediyordu. Sözleşmenin geriye etkili şekilde sona erdirilmesi durumunda ise müteahhidin hakkının hukuki sebebi ortadan kalkıyor ve üçüncü kişilere yapılan devirlerin de bundan etkilenebileceği kabul ediliyordu.

Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu, 2025 tarihli kararında bu eski yaklaşımı açıkça değiştirmiştir. Kararda, Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin üçüncü kişilerin TMK m. 1023 kapsamında iyi niyet savunmasında bulunamayacaklarına ilişkin önceki yerleşik içtihadından dönüldüğü belirtilmiştir.

Dolayısıyla bugün müteahhitten tapuda daire veya arsa payı alan kişinin durumunu değerlendirirken 2025 tarihli yeni İçtihadı Birleştirme Kararı mutlaka dikkate alınmalıdır.

Yargıtayın 16.05.2025 Tarihli Kararı Ne Getirdi?

Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunun E. 2024/1, K. 2025/2 sayılı kararına göre, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında taşınmaz tapuda müteahhide devredildikten sonra müteahhidin bu arsa payı veya bağımsız bölümü üçüncü kişiye satması hâlinde üçüncü kişinin iyi niyet iddiası artık incelenmek zorundadır.

Yargıtayın ulaştığı sonuç özetle şöyledir:

Arsa sahibi ile müteahhit arasındaki sözleşmenin sonradan geçersiz olduğunun tespit edilmesi veya geriye etkili olarak sona erdirilmesi hâlinde, üçüncü kişinin tapu siciline güvenerek ve iyi niyetle kazandığı mülkiyet veya ipotek hakkı korunabilir. Ancak üçüncü kişinin iktisap sırasında iyi niyetli olmadığı tespit edilirse taşınmaz arsa sahibine dönebilir.

Bu karar, müteahhitten daire satın alan kişilerin hukuki durumunu önemli ölçüde değiştirmiştir.

Türk Medeni Kanunu’nun 1023. Maddesi Neden Önemlidir?

Müteahhitten daire satın alan üçüncü kişinin korunmasının temel hukuki dayanağı Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesidir.

Bu düzenleme, tapu sicilindeki tescile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir aynî hak kazanan üçüncü kişinin kazanımının korunmasını öngörmektedir. Adalet Bakanlığı UYAP içtihat kayıtlarında da TMK m. 1023’ün tapu sicilindeki tescile iyi niyetle dayanarak aynî hak kazanan üçüncü kişiyi koruduğu açıkça belirtilmektedir.

Bunun temelinde tapu siciline güven ilkesi bulunmaktadır.

Tapuda taşınmaz müteahhit adına kayıtlıysa, üçüncü kişi kural olarak tapu sicilindeki bu kayda güvenerek işlem yapabilir. Daha sonra arsa sahibi ile müteahhit arasındaki sözleşmenin sona ermesi, iyi niyetli üçüncü kişinin daha önce kazandığı aynî hakkı her durumda ortadan kaldırmaz.

Tapu Siciline Güven İlkesi Nedir?

Taşınmaz hukukunda tapu sicilinin güvenilirliği büyük önem taşır.

Bir kişi tapu kütüğünde taşınmazın malikinin müteahhit olduğunu görerek bu kişiden taşınmaz satın almış ve tapuda kendi adına tescil yaptırmışsa, hukuk düzeni belirli şartlarda bu güveni korur.

Yargıtay 2025 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararında, tapuda bulunan tescilin üçüncü kişilerin aynî hak kazanımına dayanak oluşturabileceğini ve TMK m. 1023 kapsamında iyi niyetli üçüncü kişinin kazanımının korunması gerektiğini kabul etmiştir.

Ancak “tapuda müteahhit malik görünüyordu” demek tek başına her durumda yeterli değildir. Üçüncü kişinin de iyi niyetli olması gerekir.

Üçüncü Kişinin İyi Niyetli Olması Ne Demektir?

İyi niyet, üçüncü kişinin taşınmazı edinirken tapudaki kaydın hukuken sorunlu olduğunu bilmemesi ve somut şartlar altında bilmesinin de kendisinden beklenememesi anlamına gelir.

Yargıtay kararında üçüncü kişinin, aynî hakkı kazanırken tescilin yolsuzluğunu bilmemesi veya bilecek durumda olmaması gerektiği belirtilmiştir. Ayrıca iyi niyetin, tescil talebinin yevmiye defterine kaydedildiği anda bulunması gerektiği kabul edilmiştir.

Dolayısıyla temel değerlendirme şu soruya göre yapılır:

Üçüncü kişi tapuyu aldığı tarihte müteahhidin bu taşınmaz üzerindeki hakkının hukuken tartışmalı olduğunu biliyor muydu veya gerekli özeni gösterseydi bilmesi gerekir miydi?

İyi Niyet Hangi Tarihte Aranır?

Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararına göre iyi niyet, aynî hakkın kazanıldığı anda aranır. Daha teknik ifadeyle değerlendirme, tescil isteminin yevmiye defterine kaydedildiği tarih itibarıyla yapılır.

Üçüncü kişi tapuyu iyi niyetle kazandıktan sonra arsa sahibi ile müteahhit arasında ciddi bir uyuşmazlık bulunduğunu öğrenmiş olsa dahi, sonradan meydana gelen bu öğrenme kural olarak daha önce tamamlanmış kazanımı ortadan kaldırmaz.

Bu nedenle tapu devrinin tarihi uyuşmazlıklarda son derece önemlidir.

Üçüncü Kişinin İyi Niyetli Olduğunu Kim İspatlamak Zorundadır?

Türk Medeni Kanunu’nun iyi niyete ilişkin sistemi uyarınca iyi niyetin varlığı kural olarak asıldır.

Yargıtay 2025 tarihli kararında da üçüncü kişinin iyi niyetli olduğunun kural olarak kabul edileceğini; üçüncü kişinin iyi niyetli olmadığını ileri süren tarafın bu iddiasını ispatlaması gerektiğini belirtmiştir.

Bu nedenle arsa sahibi;

“Müteahhitten satın aldığına göre zaten iyi niyetli değildir.”

demekle yetinemez.

Üçüncü kişinin satın alma sırasında mevcut uyuşmazlığı bildiğini veya gerekli özeni göstermesi hâlinde bilmesi gerektiğini ortaya koyabilecek somut olguların ileri sürülmesi gerekir.

Üçüncü Kişinin Kötü Niyetli Olduğu Nasıl İspatlanabilir?

Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu bu konuda oldukça önemli örnekler vermiştir.

Karara göre iyi niyetin bulunmadığını ileri süren arsa sahibi, çeşitli fiilî karinelerden yararlanabilir. Özellikle üçüncü kişinin küçük bir araştırmayla gerçek hukuki durumu öğrenmesinin mümkün olması, yüklenici ile alıcı arasında yakın akrabalık veya yakın ilişki bulunması, taşınmazın kısa sürelerde el değiştirmesi ya da olağan dışı düşük bedelle devredilmesi iyi niyet iddiasının çürütülmesinde dikkate alınabilecek olgular arasında gösterilmiştir.

Buna göre kötü niyet bakımından özellikle şu hususlar araştırılabilir:

Müteahhit ile Alıcının Yakın Akraba Olması

Daireyi satın alan kişinin müteahhidin eşi, kardeşi, çocuğu veya yakın bir akrabası olması tek başına kesin kötü niyet anlamına gelmez. Bununla birlikte diğer delillerle birlikte değerlendirildiğinde kişinin projenin gerçek durumunu bildiğine ilişkin önemli bir belirti oluşturabilir. Yargıtay da yakın akrabalık veya yakın ilişkiyi kötü niyetin ispatında kullanılabilecek olgular arasında saymıştır.

Satış Bedelinin Olağan Dışı Düşük Olması

Piyasa değeri örneğin 10 milyon TL olan bir bağımsız bölümün gerçeğe uygun bir açıklama bulunmaksızın çok düşük bir bedelle devredilmiş olması, işlemin gerçek bir piyasa satışı olup olmadığı konusunda şüphe yaratabilir.

Yargıtay kararında taşınmazın düşük bedelle el değiştirmesi de üçüncü kişinin iyi niyet iddiasının çürütülmesinde kullanılabilecek fiilî karinelerden biri olarak gösterilmiştir.

Taşınmazın Çok Kısa Sürelerde Birden Fazla Kişiye Devredilmesi

Bir taşınmazın uyuşmazlığın başladığı dönemde kısa aralıklarla müteahhitten başka kişilere devredilmesi, işlemlerin gerçek niteliğinin araştırılmasını gerektirebilir.

Yargıtay, malın kısa sürelerde el değiştirmiş olmasını da iyi niyet değerlendirmesinde kullanılabilecek olgulardan biri olarak kabul etmiştir.

Alıcının Arsa Sahibi ile Müteahhit Arasındaki Uyuşmazlığı Bilmesi

Alıcı;

• müteahhide gönderilmiş ihtarnameleri biliyorsa,
• devam eden fesih veya tapu iptali davasından haberdarsa,
• müteahhidin inşaatı terk ettiğini ve arsa sahiplerinin tapuları geri istediğini biliyorsa veya
• taşınmazın hukuki durumunun sorunlu olduğunu gösteren açık belirtilere rağmen işlem yapıyorsa,

iyi niyet korumasından yararlanıp yararlanamayacağı ayrıca değerlendirilir.

Yargıtay kararına göre üçüncü kişi, tescilin hukuken sorunlu olduğundan şüphelenmesine rağmen gerekli incelemeyi yapmaktan veya gerekli özeni göstermekten kaçınırsa iyi niyet iddiasında bulunamayabilir.

Tapuda Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Şerhi Varsa Ne Olur?

Yargıtayın 2025 tarihli kararında arsa sahibinin, tapu devrinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayandığını tapu sicilinde görünür hâle getirebilmesinin üçüncü kişilerin iyi niyet iddiaları bakımından önem taşıdığı özellikle belirtilmiştir.

Bu nedenle taşınmazın tapu kaydında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine ilişkin bir şerh bulunması, üçüncü kişinin;

“Ben müteahhidin tapuyu hangi sebeple edindiğini bilmiyordum.”

savunmasının değerlendirilmesinde önemli hâle gelebilir.

Ancak şerhin her uyuşmazlıkta üçüncü kişinin otomatik olarak kötü niyetli kabul edilmesini sağlayacağı şeklinde genelleme yapmak doğru değildir. Tapu kaydının içeriği, edinme tarihi ve üçüncü kişinin bildiği veya bilmesi gereken hususlar somut olay özelinde değerlendirilmelidir. Yargıtayın temel ölçütü, aynî hakkın edinildiği sıradaki iyi niyettir.

İnşaatın Yarım Olduğunu Görmek Alıcıyı Kötü Niyetli Yapar mı?

Bu konuda otomatik bir sonuç çıkarılamaz.

Müteahhitten henüz tamamlanmamış bir projede bağımsız bölüm satın alınması, tek başına kötü niyetin kesin kanıtı değildir. Arsa payı karşılığı inşaat projelerinde bağımsız bölümlerin inşaat devam ederken satılması uygulamada mümkündür ve 2025 tarihli Yargıtay kararında da yüklenicilerin kendilerine devredilen payları proje finansmanı amacıyla satabildikleri kabul edilmiştir.

Bununla birlikte inşaat uzun süredir tamamen terk edilmişse, arsa sahiplerinin açık biçimde müteahhitle uyuşmazlık yaşadığı biliniyorsa ve üçüncü kişi buna rağmen olağan dışı koşullarda taşınmazı satın alıyorsa durum farklı değerlendirilebilir.

Burada tek bir olgu değil, satın alma anındaki bütün koşullar birlikte değerlendirilmelidir.

Müteahhitten Daire Alan Her Üçüncü Kişi TMK 1023 ile Korunur mu?

Hayır.

TMK m. 1023’ün sağladığı güven özellikle tapu siciline dayanarak kazanılan aynî haklar bakımındandır.

Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında da tapu siciline güven korumasının kişisel hak kazanımlarını değil, aynî hak kazanımlarını koruduğu açıkça belirtilmiştir. Satış, cebrî icra veya başka geçerli sebeplerle aynî hak kazanılması mümkün olmakla birlikte yalnızca kişisel bir alacak hakkı edinilmesi TMK m. 1023 korumasından aynı şekilde yararlanmaz.

Bu ayrım son derece önemlidir.

Örneğin bir kişi müteahhitle adi yazılı bir “daire satış sözleşmesi” imzalamış ancak tapuyu henüz almamışsa, tapuda mülkiyet hakkı kazanmış üçüncü kişiyle aynı hukuki durumda değildir.

Dolayısıyla;

“Müteahhide para verdim ve sözleşme yaptım.”

ile

“Müteahhitten taşınmazı satın aldım ve tapuda kendi adıma tescil ettirdim.”

aynı hukuki sonucu doğurmaz.

Tapu Alınmamışsa Üçüncü Kişinin Hakkı Ne Olur?

Müteahhitten daire satın alan kişi henüz tapuda mülkiyet kazanmadıysa, TMK m. 1023’teki tapu siciline güven korumasından doğrudan söz etmek mümkün değildir. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı açıkça korumanın aynî hak kazanımı için söz konusu olduğunu ve tapu siciline dayanarak yalnızca kişisel hak elde eden kişinin bu korumadan yararlanamayacağını belirtmektedir.

Bu durumda alıcının;

• müteahhitle yaptığı sözleşmenin niteliği,
• alacağın temliki bulunup bulunmadığı,
• müteahhidin arsa sahibinden tapu istemeye hak kazanıp kazanmadığı,
• inşaatın gerçekleşme seviyesi ve
• sözleşmedeki diğer şartlar

ayrıca değerlendirilmelidir.

Dolayısıyla 2025 tarihli kararın “müteahhitten daire satın alan herkesin hakkı artık kesin olarak korunuyor” şeklinde yorumlanması doğru değildir.

İpotek Alan Banka veya Finans Kuruluşunun Hakkı da Korunabilir mi?

Evet.

2025 tarihli Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı yalnızca mülkiyet hakkı kazanan üçüncü kişilerle sınırlı değildir.

Yargıtay, yüklenici adına kayıtlı taşınmaz üzerinde iyi niyetle ipotek hakkı kazanan üçüncü kişilerin de şartları varsa tapu siciline güven ilkesinden yararlanabileceğini açıkça kabul etmiştir.

Bu nedenle müteahhidin kendisine devredilen bağımsız bölümü bir bankaya teminat göstererek ipotek ettirmesi hâlinde, arsa sahibi ile müteahhit arasındaki sözleşmenin sonradan sona ermesi ipoteğin otomatik olarak ortadan kalkması sonucunu doğurmayabilir.

İpotek hakkını kazanan kişinin iyi niyeti de ayrıca değerlendirilir.

Arsa Sahibi Üçüncü Kişinin Tapusunu İptal Ettirebilir mi?

Evet, ancak artık üçüncü kişinin iyi niyeti mutlaka değerlendirilmelidir.

2025 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararından sonra arsa sahibinin;

“Kat karşılığı inşaat sözleşmesi geriye etkili sona erdi, bu nedenle müteahhidin sattığı bütün tapular iptal edilmelidir.”

şeklindeki iddiası tek başına yeterli değildir.

Üçüncü kişi tapu siciline güvenerek iyi niyetle aynî hak kazanmışsa tapusu korunabilir. Buna karşılık üçüncü kişinin edinim sırasında kötü niyetli olduğu ortaya konulursa taşınmazın arsa sahibine dönmesi mümkün olabilir.

Bu nedenle arsa sahibinin açacağı tapu iptali ve tescil davasında, üçüncü kişinin kötü niyetini gösterebilecek deliller büyük önem taşır.

Tapu İptali ve Tescil Davasında Hangi Deliller Önemlidir?

Somut olayın özelliklerine göre özellikle;

• arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi,
• tapu kayıtları ve devir zinciri,
• tapudaki şerhler,
• müteahhide gönderilmiş noter ihtarnameleri,
• fesih veya dönme sürecine ilişkin belgeler,
• açılmış davalar ve tedbir kayıtları,
• müteahhit ile üçüncü kişi arasındaki ilişki,
• satış bedeli,
• ödeme belgeleri,
• satış tarihindeki taşınmazın piyasa değeri,
• taşınmazın kısa süre içerisinde kaç kez el değiştirdiği,
• müteahhit ile alıcı arasındaki akrabalık veya ticari ilişki

önem taşıyabilir.

Yargıtay özellikle yakın ilişki, düşük satış bedeli ve kısa süreli devir zincirini üçüncü kişinin iyi niyet iddiasının çürütülmesinde kullanılabilecek fiilî karineler arasında göstermiştir.

Üçüncü Kişi Taşınmazı Piyasa Değerinden Satın Almışsa Kesin Olarak İyi Niyetli midir?

Hayır.

Taşınmazın piyasa değerine yakın bir bedelle satın alınmış olması üçüncü kişinin iyi niyetini destekleyebilecek bir olgu olmakla birlikte tek başına kesin sonuç doğurmaz.

Aynı şekilde düşük bedelle satın alınması da tek başına otomatik olarak kötü niyet anlamına gelmez.

Yargıtayın yaklaşımı, bütün somut olguların birlikte değerlendirilmesidir. Kararda düşük bedel, yakın ilişki ve kısa sürelerde gerçekleşen devirler kötü niyetin ispatında yararlanılabilecek karineler olarak gösterilmiş; bunların tek başına her dosyada kesin sonuç doğurduğu söylenmemiştir.

Arsa Sahibinin Sözleşmeyi Feshetmiş Olması Üçüncü Kişinin Tapusunu Otomatik Olarak İptal Eder mi?

Hayır.

Güncel Yargıtay içtihadının getirdiği en önemli değişiklik tam olarak budur.

Arsa sahibi ile müteahhit arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçersizliğinin tespit edilmesi veya sözleşmenin geriye etkili olarak sona erdirilmesi hâlinde dahi, daha önce tapuya güvenerek iyi niyetle aynî hak kazanmış üçüncü kişinin mülkiyet hakkı korunabilir.

Dolayısıyla sözleşmeden dönmenin arsa sahibi ile yüklenici arasındaki sonuçları ile üçüncü kişinin tapu sicilinden kazandığı hakkın korunup korunmayacağı artık birbirinden ayrı incelenmelidir.

Arsa Sahibinin Müteahhide Tapuları Baştan Devretmesi Riskli midir?

2025 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı bu riski daha görünür hâle getirmiştir.

Arsa sahibi inşaat henüz tamamlanmadan müteahhide arsa paylarını devrettiğinde müteahhit tapuda malik hâline gelir. Müteahhit bu payları daha sonra üçüncü kişilere devreder ve üçüncü kişiler iyi niyetli olarak aynî hak kazanırlarsa, arsa sahibinin müteahhitle olan sözleşmesini sona erdirmesi bu üçüncü kişilerin tapularını her durumda geri almasına imkân vermeyebilir.

Bu nedenle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri hazırlanırken;

• tapu devirlerinin inşaat seviyesine bağlanması,
• payların kademeli devredilmesi,
• sözleşmenin tapu sicilinde görünür hâle getirilmesi,
• üçüncü kişilere devir yetkisinin sözleşmede ayrıntılı düzenlenmesi

arsa sahibinin hukuki güvenliği bakımından ayrıca değerlendirilmelidir.

Yargıtay da kararında arsa sahibinin, devrin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklandığını tapu sicilinde görünür hâle getirerek üçüncü kişilerin iyi niyet iddialarına karşı önlem alabileceğine işaret etmiştir.

Üçüncü Kişi Açısından Daire Satın Almadan Önce Neler Kontrol Edilmelidir?

2025 tarihli karar üçüncü kişilerin korunmasını güçlendirmiş olsa da bu durum alıcının hiçbir araştırma yapmadan taşınmaz satın alabileceği anlamına gelmez.

Yargıtay açıkça, üçüncü kişinin tapudaki kaydın hukuken sorunlu olduğundan şüphelenmesine rağmen gerekli incelemeyi yapmaktan kaçınması hâlinde iyi niyet iddiasının kabul edilmeyebileceğini belirtmiştir.

Bu nedenle müteahhitten daire satın alınmadan önce özellikle;

1. Tapu kaydı,
2. Malik bilgileri,
3. Beyan ve şerhler,
4. İpotek ve hacizler,
5. Kat irtifakı durumu,
6. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi,
7. İnşaatın fiziksel gerçekleşme seviyesi,
8. Arsa sahipleri ile müteahhit arasında uyuşmazlık bulunup bulunmadığı,
9. Yapı ruhsatı ve proje durumu,
10. Satış yapan kişinin yetkisi

araştırılmalıdır.

Özellikle piyasa değerinin çok altında teklif edilen ve inşaatın uzun süredir durduğu projelerde daha ayrıntılı hukuki inceleme yapılması önem taşır.

2025 Yargıtay Kararı Arsa Sahipleri Açısından Ne Anlama Geliyor?

Kararın arsa sahipleri bakımından en önemli sonucu, müteahhide yapılan tapu devirlerinin zamanlamasının geçmişe göre daha da kritik hâle gelmesidir.

Önceki içtihat döneminde sözleşmenin geriye etkili sona ermesi durumunda üçüncü kişilerin tapularının da iptal edilebileceği yönünde daha güçlü bir yaklaşım bulunurken, Yargıtay 2025 yılında bu uygulamadan açıkça dönmüştür.

Artık üçüncü kişinin iyi niyetli olarak aynî hak kazanması hâlinde arsa sahibi, müteahhitle olan sözleşmesini sona erdirmiş olsa dahi üçüncü kişinin tapusunu geri alamayabilir.

Bu nedenle müteahhide çok erken aşamada fazla sayıda bağımsız bölüm veya arsa payı devredilmesi arsa sahibi açısından önemli risk taşır.

2025 Yargıtay Kararı Daire Alıcıları Açısından Ne Anlama Geliyor?

Karar, tapuda müteahhitten bağımsız bölüm veya arsa payı satın alan iyi niyetli kişilerin hukuki güvenliğini önemli ölçüde artırmıştır.

Yargıtay, üçüncü kişilerin tapu siciline güvenlerinin korunması gerektiğini ve yalnızca arsa sahibi ile müteahhit arasındaki sözleşmenin sonradan sona ermesi gerekçesiyle iyi niyetli üçüncü kişinin aynî hakkının geçersiz sayılamayacağını kabul etmiştir.

Ancak karar, bütün müteahhitten daire alımlarının koşulsuz olarak korunduğu anlamına gelmez.

Koruma için özellikle;

• tapu siciline dayanan bir aynî hak kazanılmış olması,
• üçüncü kişinin edinim sırasında iyi niyetli olması ve
• aynî hakkın kazanılması için gerekli diğer hukuki şartların geçerli olması

gerekir. Yargıtay, üçüncü kişi adına yapılan tescilin hukuki sebebi geçersizse veya diğer kurucu unsurlar mevcut değilse yalnızca iyi niyetin tek başına koruma sağlamayacağını da belirtmiştir.

Sık Sorulan Sorular

Müteahhitten tapulu daire aldım, arsa sahibi tapumu iptal ettirebilir mi?

Her durumda değil. Tapuyu müteahhitten iyi niyetle ve tapu siciline güvenerek aldıysanız TMK m. 1023 kapsamında mülkiyet hakkınız korunabilir. Ancak satın alma sırasında kötü niyetli olduğunuz ispatlanırsa farklı sonuca ulaşılabilir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi feshedilirse benim tapum da iptal olur mu?

Güncel Yargıtay içtihadına göre sözleşmenin geriye etkili sona ermesi üçüncü kişinin tapusunu otomatik olarak iptal etmez. İyi niyet ayrıca değerlendirilmelidir.

Müteahhit inşaatı yarım bıraktıysa üçüncü kişinin tapusu korunabilir mi?

Evet. İnşaatın yarım kalması tek başına üçüncü kişinin tapusunun iptal edilmesini gerektirmez. Esas mesele üçüncü kişinin aynî hakkı edindiği anda tapu siciline güvenip güvenmediği ve iyi niyetli olup olmadığıdır.

Müteahhitten sadece satış sözleşmesiyle daire aldım, tapum yok. Aynı korumadan yararlanır mıyım?

TMK m. 1023 koruması tapu siciline dayanılarak kazanılan aynî haklara ilişkindir. Yalnızca kişisel hak kazanan kişinin durumu farklıdır ve yapılan sözleşme ile yüklenicinin hak sahipliği ayrıca değerlendirilmelidir.

Üçüncü kişinin kötü niyetini kim ispatlar?

Kural olarak üçüncü kişinin iyi niyetli olmadığını ileri süren taraf bu iddiayı ispatlamalıdır. Yargıtay, arsa sahibinin yakın akrabalık, düşük bedel, kısa sürede tekrarlanan devirler gibi fiilî karinelerden yararlanabileceğini kabul etmektedir.

Arsa sahibi sözleşmeyi tapuya şerh ettirmişse ne olur?

Tapudaki şerh, üçüncü kişinin taşınmazın arsa payı karşılığı inşaat ilişkisine tabi olduğunu bilip bilmediğinin değerlendirilmesinde önemli olabilir. Yargıtay, arsa sahibinin sözleşmeye dayalı devir ilişkisini tapu sicilinde görünür hâle getirmesinin üçüncü kişilerin iyi niyet iddialarına karşı önem taşıdığına dikkat çekmiştir.

Sonuç

Müteahhitten daire satın alan üçüncü kişinin iyi niyeti, güncel Yargıtay içtihadına göre korunabilir.

Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 16.05.2025 tarihli, E. 2024/1, K. 2025/2 sayılı kararı ile daha önce uygulanan içtihattan açıkça dönülmüş; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayanılarak tapuda müteahhide devredilmiş arsa payı veya bağımsız bölümü satın alan üçüncü kişinin tapu siciline güvenerek ve iyi niyetle aynî hak kazanmış olması hâlinde bu kazanımının korunabileceği kabul edilmiştir.

Dolayısıyla arsa sahibi ile müteahhit arasındaki sözleşmenin sonradan geçersiz olduğunun tespit edilmesi veya sözleşmenin geriye etkili şekilde sona erdirilmesi artık üçüncü kişinin tapusunun otomatik olarak iptal edilmesini gerektirmez.

Buna karşılık üçüncü kişinin kötü niyetli olduğu, yani satın alma sırasında müteahhidin tapudaki hakkının hukuken sorunlu olduğunu bildiği veya somut olayın özelliklerine göre bilmesi gerektiği ortaya konulursa TMK m. 1023 korumasından yararlanması mümkün olmayabilir. Böyle bir durumda taşınmazın arsa sahibine dönmesi gündeme gelebilir.

Yargıtay özellikle üçüncü kişi ile müteahhit arasındaki yakın ilişki, taşınmazın olağan dışı düşük bedelle devredilmesi, kısa süre içerisinde birden fazla kez el değiştirmesi ve üçüncü kişinin küçük bir araştırmayla hukuki sorunu öğrenebilecek durumda olması gibi olguların kötü niyetin ispatında kullanılabileceğini kabul etmektedir.

Bununla birlikte 2025 tarihli kararın kapsamı doğru anlaşılmalıdır. Koruma esas olarak tapu siciline dayanarak kazanılan aynî haklara ilişkindir. Müteahhitle yalnızca daire satış sözleşmesi imzalayan ancak henüz tapuda aynî hak kazanmamış kişinin hukuki durumu farklıdır. Yargıtay da kişisel hak kazanımlarının TMK m. 1023’teki tapuya güven korumasından aynı şekilde yararlanamayacağını açıkça belirtmiştir.

Bu nedenle müteahhitten daire satın alan üçüncü kişinin hakkının korunup korunmayacağı değerlendirilirken tapu devrinin tarihi, tapu sicilindeki şerhler, satın alma bedeli, müteahhit ile alıcı arasındaki ilişki, arsa sahibi ile müteahhit arasındaki uyuşmazlığın alıcı tarafından bilinip bilinmediği ve satın alma anındaki diğer bütün koşullar birlikte incelenmelidir.

Arsa sahibi bakımından ise 2025 tarihli içtihat, müteahhide yapılacak tapu devirlerinin kontrol altında tutulmasını daha önemli hâle getirmiştir. Tapu paylarının inşaatın ilerleme seviyesine göre kademeli devredilmesi, sözleşmenin tapu sicilinde görünür hâle getirilmesi ve uyuşmazlık ortaya çıktığında tapu hareketlerinin gecikmeden incelenmesi, ileride iyi niyetli üçüncü kişilerin aynî hak kazanması nedeniyle ortaya çıkabilecek hak kayıplarının önlenmesi açısından önem taşımaktadır.