Kiracı Kirayı Ödemezse Ne Olur? Kira Ödemeyen Kiracı Nasıl Çıkarılır? 2026

Kiracı kirayı ödemezse, ev sahibi ödenmeyen kira bedellerinin tahsili için icra takibi başlatabilir ve gerekli şartların oluşması halinde kiracının tahliyesini isteyebilir. Kira ödemeyen kiracının tahliye edilebilmesi için mutlaka birkaç ay kira borcu birikmesi gerekmez. Tek bir kira bedelinin zamanında ödenmemesi dahi hukuki sürecin başlatılması için yeterli olabilir.

Ancak ev sahibinin kiracıyı doğrudan evden çıkarması mümkün değildir. Kira ödemeyen kiracının tahliyesi, Türk Borçlar Kanunu ve İcra ve İflas Kanunu’nda düzenlenen usullere göre gerçekleştirilmelidir.

Bu yazımızda kiracı kirayı ödemezse ne olur, kiracı kaç ay kira ödemezse çıkarılır, kira ödemeyen kiracı nasıl tahliye edilir, 30 günlük süre nasıl hesaplanır ve iki haklı ihtar nedir sorularını ayrıntılı olarak ele alacağız.

Kiracı Kirayı Ödemezse Ne Yapılabilir?

Kiracının en temel yükümlülüklerinden biri kira bedelini sözleşmede belirlenen tarihte ödemektir.

Kiracının kira borcunu zamanında ödememesi halinde ev sahibi, somut olayın özelliklerine göre;

• Kiracıya yazılı ihtar gönderebilir,
• Noter aracılığıyla ihtarname gönderebilir,
• Ödenmeyen kira bedelleri için icra takibi başlatabilir,
• Tahliye talepli icra takibi başlatabilir,
• Temerrüt nedeniyle tahliye yoluna başvurabilir,
• İki haklı ihtar oluşması halinde tahliye davası açabilir.

Hangi yöntemin tercih edilmesi gerektiği kira sözleşmesine, ödenmeyen kira dönemlerine ve daha önce yapılan ihtarlara göre değişmektedir.

Kiracı Kaç Ay Kira Ödemezse Çıkarılır?

En sık sorulan sorulardan biri “Kiracı kaç ay kira ödemezse evden çıkarılır?” sorusudur.

Kiracının tahliye edilmesi için mutlaka iki veya üç aylık kira borcunun birikmesi gerektiği yönündeki düşünce doğru değildir.

Tek bir aylık kira bedelinin dahi zamanında ödenmemesi halinde hukuki süreç başlatılabilir.

Örneğin kira sözleşmesine göre kira bedelinin her ayın 5’inde ödenmesi gerekiyorsa ve kiracı ödeme yapmamışsa, ev sahibinin sonraki ayları beklemesi zorunlu değildir.

Bu durumda ödenmeyen kira bedeli bakımından ihtar veya tahliye talepli icra takibi gündeme gelebilir.

Dolayısıyla tahliye açısından belirleyici olan yalnızca kaç aylık kira borcu bulunduğu değil, kira borcunun muaccel olması ve kiracıya gerekli hukuki sürelerin verilmesidir.

Kira Ödemeyen Kiracı Nasıl Çıkarılır?

Kira ödemeyen kiracının tahliyesinde uygulamada en çok kullanılan yollardan biri tahliye talepli icra takibidir.

Bu yöntemde ev sahibi, ödenmeyen kira bedellerinin tahsilini isterken aynı zamanda kiracının tahliyesini de talep edebilir.

Kiracıya icra dairesi aracılığıyla ödeme emri gönderilir.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya kira borcunu ödemesi için 30 günlük süre tanınması önemlidir.

Kiracı bu süre içerisinde kira borcunu ödemezse ve diğer hukuki şartlar da gerçekleşmişse kiraya veren tahliye talebinde bulunabilir.

Kısaca süreç nasıl işler?

Genel olarak süreç şu şekilde ilerler:

1. Kira borcunun ödenmediği tespit edilir.
2. Kira sözleşmesi ve banka ödeme kayıtları incelenir.
3. Kiracıya karşı tahliye talepli icra takibi başlatılabilir.
4. Ödeme emri kiracıya tebliğ edilir.
5. Kiracının itiraz ve ödeme süreleri beklenir.
6. Borç ödenmezse gerekli hukuki şartlara göre tahliye talep edilir.

Kiracının takibe itiraz etmesi halinde süreç farklılaşabileceğinden, icra dosyasının durumuna göre ayrıca hukuki işlem yapılması gerekebilir.

Kiracıya 30 Gün Süre Verilmesi Zorunlu mu?

Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesine göre kiracı, kira bedelini veya yan giderleri ödemezse kiraya veren yazılı olarak süre verebilir.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya verilecek süre en az 30 gündür.

Bu süre, bildirimin kiracıya ulaşmasıyla önem kazanmaktadır.

Kiracı kendisine verilen süre içerisinde kira borcunun tamamını ödemezse sözleşmenin feshi ve tahliye bakımından hukuki şartlar oluşabilir.

Bu nedenle özellikle tahliye dosyalarında;

tebliğ tarihi, borç miktarı, hangi aylara ilişkin kira istendiği ve verilen sürenin doğru olup olmadığı büyük önem taşımaktadır.

Kiracı 30 Gün İçinde Kirayı Öderse Tahliye Edilir mi?

Kiracı kendisine verilen kanuni süre içerisinde kira borcunun tamamını öderse, kural olarak yalnızca o temerrüde dayanılarak tahliyesinin gerçekleştirilmesi mümkün olmaz.

Ancak kiracının sürekli olarak kirayı geç ödemesi halinde farklı bir tahliye sebebi gündeme gelebilir:

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye.

Bu nedenle kiracının her seferinde ihtar geldikten sonra kirayı ödemesi, kiracının hiçbir zaman tahliye edilemeyeceği anlamına gelmez.

İki Haklı İhtar Nedeniyle Kiracı Nasıl Çıkarılır?

Kiracının kira bedelini sürekli geciktirmesi halinde Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinde düzenlenen iki haklı ihtar nedeniyle tahliye hükümleri uygulanabilir.

Bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde kiracı, aynı kira yılı içerisinde kira bedelini ödemediği için kendisine iki haklı yazılı ihtar gönderilmesine sebep olmuşsa kiraya veren kira yılının sona ermesinden itibaren bir ay içerisinde tahliye davası açabilir.

Burada önemli olan ihtarların gerçekten haklı olmasıdır.

Örneğin kira borcu henüz doğmadan gönderilen veya daha önce ödenmiş bir kira bedeline ilişkin ihtar, tahliye açısından beklenen hukuki sonucu doğurmayabilir.

Bu nedenle iki haklı ihtara dayalı tahliye düşünülüyorsa ihtarların tarihleri ve kira ödeme kayıtlarının dikkatli şekilde incelenmesi gerekir.

Kiracı Kiranın Bir Kısmını Öderse Ne Olur?

Kiracının kira bedelinin yalnızca bir kısmını ödemesi, kalan borcu ortadan kaldırmaz.

Örneğin aylık kira bedeli 30.000 TL olmasına rağmen kiracı yalnızca 20.000 TL yatırmışsa kalan 10.000 TL kira borcu devam eder.

Kalan kira borcu için de hukuki takip yapılması mümkündür.

Bu nedenle kira ödemelerinin banka aracılığıyla gerçekleştirilmesi ve dekont açıklamalarında hangi aya ilişkin ödeme yapıldığının belirtilmesi ileride ortaya çıkabilecek uyuşmazlıklar açısından önemlidir.

Kiracı Kirayı Sürekli Geç Öderse Tahliye Edilebilir mi?

Evet, şartları oluştuğunda mümkün olabilir.

Kiracı her ay kira bedelini sözleşmede belirlenen tarihten sonra ödüyor ve bu nedenle kendisine haklı ihtarlar gönderiliyorsa iki haklı ihtar nedeniyle tahliye gündeme gelebilir.

Örneğin kiracı bir kira yılı içerisinde mart ayı kirasını zamanında ödemez ve ihtara sebep olur, daha sonra eylül ayı kirasını da ödemeyerek ikinci bir haklı ihtara sebep olursa TBK m.352 kapsamında tahliye şartları ayrıca değerlendirilebilir.

Ancak iki ihtarın varlığı tek başına yeterli değildir. İhtarların aynı kira yılı içerisinde olması, hukuken haklı olması ve tahliye davasının süresinde açılması gerekir.

Kiracıya WhatsApp’tan İhtar Gönderilebilir mi?

Ev sahibi ile kiracı arasındaki WhatsApp yazışmaları uyuşmazlığın ispatında önemli olabilir.

Ancak “Kirayı öde, yoksa seni çıkaracağım” şeklindeki bir WhatsApp mesajına güvenerek tahliye sürecinin yürütülmesi risklidir.

Tahliye sürecinde;

• Bildirimin içeriğinin,
• Gönderildiği tarihin,
• Muhataba ulaştığının,
• Hangi kira borcuna ilişkin olduğunun

açık şekilde ispatlanabilmesi gerekir.

Bu nedenle tahliye amacı taşıyan bildirimlerde somut olaya göre noter ihtarnamesi veya icra takibi gibi hukuken daha güvenli yöntemler tercih edilebilir.

Ev Sahibi Kiracının Kilidini Değiştirebilir mi?

Hayır.

Kiracının uzun süredir kira ödemiyor olması dahi ev sahibine kiracıyı kendi imkânlarıyla evden çıkarma hakkı vermez.

Ev sahibinin;

• Kapının kilidini değiştirmesi,
• Kiracının eşyalarını dışarı çıkarması,
• Elektrik, su veya doğal gazı kestirmesi,
• Kiracının izni olmadan eve girmesi

hukuken ciddi sorunlara yol açabilir.

Kira borcu ne kadar yüksek olursa olsun tahliye işleminin hukuki yollar kullanılarak gerçekleştirilmesi gerekir.

Kiracı Evi Boşaltırsa Kira Borcu Silinir mi?

Hayır.

Kiracının taşınmazı boşaltması, daha önce doğmuş olan kira borçlarını kendiliğinden ortadan kaldırmaz.

Ev sahibi geçmiş dönemlerden kalan ödenmemiş kira bedellerini ayrıca talep edebilir ve şartları varsa icra takibi başlatabilir.

Bu nedenle anahtar teslimi yapılmış olsa dahi geçmiş dönem kira borçlarının ayrıca değerlendirilmesi gerekir.

Kira Ödemeyen Kiracı İçin Arabuluculuk Zorunlu mu?

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkların önemli bir bölümü bakımından dava açılmadan önce zorunlu arabuluculuk uygulanmaktadır.

Ancak önemli bir istisna bulunmaktadır.

İcra ve İflas Kanunu kapsamında ilamsız icra yoluyla gerçekleştirilen tahliye işlemleri zorunlu arabuluculuk kapsamının dışındadır.

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/B maddesinde kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar dava şartı arabuluculuk kapsamına alınmış; İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliye ise istisna tutulmuştur.

Bu nedenle kira ödemeyen kiracıya karşı hangi hukuki yolun tercih edileceği sürecin başlangıcında doğru belirlenmelidir.

Kira Ödemeyen Kiracı İçin İhtarname Şart mı?

Her durumda ayrıca noter ihtarnamesi gönderilmesi zorunlu değildir.

Örneğin tahliye talepli icra takibinde kiracıya gönderilen ihtarlı ödeme emri belirli şartlar altında gerekli hukuki bildirimi sağlayabilir.

Ancak somut olayda;

• Kira sözleşmesinin içeriği,
• Ödenmeyen kira ayları,
• Önceden yapılan ödemeler,
• Daha önce gönderilmiş ihtarlar,
• İki haklı ihtar oluşturulup oluşturulmayacağı

birlikte değerlendirilmelidir.

Bu nedenle “her kira borcunda önce noter ihtarı zorunludur” şeklinde genel bir kabul doğru değildir.

Kira Ödemeyen Kiracı Ne Kadar Sürede Çıkarılır?

Kiracının tahliyesinin kesin olarak kaç ay süreceğini önceden söylemek mümkün değildir.

Süre;

• Kiracının ödeme emrine itiraz edip etmemesine,
• Tebligatın ne zaman yapılabildiğine,
• Kira sözleşmesinin içeriğine,
• Dosyanın görüldüğü mahkemenin iş yoğunluğuna,
• Kiracının borcu ödeyip ödememesine,
• Tahliyenin hangi hukuki sebebe dayandırıldığına

göre değişebilir.

Bu nedenle internette yer alan “kiracı kesin olarak 30 günde çıkarılır” veya “tahliye mutlaka 6 ay sürer” şeklindeki ifadeler her dosya açısından doğru değildir.

Kira Sözleşmesi Yazılı Değilse Kiracı Tahliye Edilebilir mi?

Kira sözleşmesinin yazılı yapılmamış olması tek başına kira ilişkisinin bulunmadığı anlamına gelmez.

Sözlü kira sözleşmeleri de kural olarak geçerli olabilir.

Ancak uyuşmazlık çıktığında kira ilişkisinin başlangıç tarihi, kira bedeli ve ödeme koşullarının ispatı önem kazanacaktır.

Banka havaleleri, mesajlaşmalar, ödeme açıklamaları ve diğer deliller kira ilişkisinin ispatında önem taşıyabilir.

Kira Ödemeyen Kiracı Hakkında En Hızlı Hangi Yol Kullanılabilir?

Her kira uyuşmazlığında tek bir “en hızlı yöntem” bulunmamaktadır.

Bazı olaylarda tahliye talepli icra takibi, bazı olaylarda temerrüt nedeniyle tahliye, bazı olaylarda ise iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası daha uygun olabilir.

Yanlış hukuki yolun seçilmesi tahliye sürecini hızlandırmak yerine aylarca uzatabilir.

Bu nedenle işlem başlatılmadan önce özellikle kira sözleşmesinin, banka kayıtlarının ve varsa daha önce gönderilmiş ihtarların birlikte incelenmesi önem taşımaktadır.

Sık Sorulan Sorular

1 aylık kira ödenmezse ev sahibi kiracıyı çıkarabilir mi?

Tek bir kira bedelinin ödenmemesi halinde dahi hukuki süreç başlatılabilir. Ancak kiracının doğrudan evden çıkarılması mümkün değildir. Kanuni ihtar ve tahliye prosedürünün uygulanması gerekir.

Kiracı 2 ay kira ödemezse ne olur?

Ev sahibi hem birikmiş kira alacaklarının tahsilini hem de şartları oluşmuşsa kiracının tahliyesini talep edebilir. İki ay beklemek zorunlu değildir.

Kiracı kirayı ödemiyor, ne yapmalıyım?

Öncelikle kira sözleşmesi ve banka ödeme kayıtları kontrol edilmelidir. Ardından olayın özelliklerine göre ihtar veya tahliye talepli icra takibi değerlendirilebilir.

Kiracı 30 günlük sürede ödeme yaparsa çıkarılır mı?

Borç verilen kanuni süre içerisinde tamamen ödenirse yalnızca o temerrüt nedeniyle tahliye imkânı ortadan kalkabilir. Ancak aynı kira yılı içerisinde oluşabilecek iki haklı ihtar ayrıca tahliye sebebi oluşturabilir.

Kiracı sürekli geç ödeme yapıyorsa ne yapılabilir?

Aynı kira yılı içerisinde şartları taşıyan iki haklı ihtarın oluşması halinde TBK m.352 kapsamında tahliye davası gündeme gelebilir.

Kira ödemeyen kiracının eşyaları dışarı çıkarılabilir mi?

Hayır. Ev sahibinin kiracının eşyalarını kendi kararıyla dışarı çıkarması veya evin kilidini değiştirmesi hukuka aykırı sonuçlar doğurabilir. Tahliye hukuki yollarla gerçekleştirilmelidir.

Kira Ödemeyen Kiracı İçin Hukuki Destek

Kira ödemeyen kiracıya karşı yapılacak işlemlerde özellikle ödeme tarihleri, ihtarların içeriği, tebligat tarihi ve dava süreleri önem taşımaktadır.

Yanlış hazırlanmış bir ihtar veya yanlış zamanda açılmış bir tahliye davası sürecin uzamasına yol açabilir.

Avukat Ferhat Küle Hukuk Bürosu, kira alacaklarının tahsili, kira ödemeyen kiracıların tahliyesi, tahliye talepli icra takibi, iki haklı ihtar nedeniyle tahliye ve diğer kira hukuku uyuşmazlıklarında hukuki danışmanlık ve avukatlık hizmeti sunmaktadır.

Kira sözleşmesi, banka dekontları, varsa daha önce gönderilen ihtarnameler ve taraflar arasındaki yazışmalar incelenerek somut olay açısından uygulanabilecek hukuki yol belirlenebilir.

Av. Ferhat Küle