İcra Takibinden Önce Taşınmazını Devreden Borçluya Karşı Ne Yapılabilir?

Alacaklıların uygulamada en sık karşılaştığı sorunlardan biri, borçlunun henüz hakkında icra takibi başlatılmadan önce taşınmazını eşine, çocuğuna, kardeşine, ortağına veya başka bir üçüncü kişiye devretmesidir.

Örneğin borçlu;

alacağını ödememiş,

alacaklı ödeme talebinde bulunmuş,

henüz icra takibi başlatılmadan birkaç gün önce evini veya arsasını başka bir kişiye satmış

ve icra takibi başladığında adına kayıtlı haczedilebilir herhangi bir taşınmaz kalmamış olabilir.

Bu durumda alacaklılar sıklıkla şu soruyu sormaktadır:

“Taşınmaz icra takibinden önce devredildiğine göre artık hiçbir şey yapılamaz mı?”

Hayır.

Bir taşınmazın icra takibinden önce devredilmiş olması, bu devrin alacaklıya karşı korunacağı anlamına gelmez.

Tasarrufun iptali davalarında asıl önemli olan çoğu zaman icra takibinin ne zaman başladığı değil, alacağın veya takip konusu borcun ne zaman doğduğu ve taşınmazın ne zaman devredildiğidir.

Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin 17 Şubat 2026 tarihli kararında da tasarrufun iptali davasının özel şartları arasında; gerçek bir alacağın bulunması, icra takibinin kesinleşmesi, borçlunun aciz hâlinin ortaya konulması ve iptali istenen tasarrufun takip konusu borcun doğumundan sonra yapılmış olması açıkça belirtilmiştir.

Dolayısıyla:

Önce borç doğmuş, daha sonra taşınmaz devredilmiş ve bundan sonra icra takibi başlatılmışsa, diğer şartların da bulunması hâlinde tasarrufun iptali davası açılması mümkündür.

Bu nedenle “devir icradan önce yapıldı” savunması tek başına alacaklının haklarını ortadan kaldırmaz.

İcra Takibinden Önce Yapılan Taşınmaz Devri İptal Edilebilir mi?

Evet.

İcra ve İflas Kanunu’nun 277 ve devamı maddelerinde düzenlenen tasarrufun iptali davası, zaten büyük ölçüde borçlunun haciz veya iflastan önce malvarlığı üzerinde yaptığı işlemlerin alacaklı bakımından sonuçsuz bırakılmasını amaçlamaktadır.

Borçlunun taşınmaz üzerinde tasarruf yetkisinin bulunduğu dönemde gerçekleştirdiği satış hukuken geçerli olabilir.

Ancak bu satış;

• alacaklıdan mal kaçırmak amacıyla yapılmışsa,
• bedelsizse,
• gerçek değerine göre çok düşük bedelle gerçekleştirilmişse,
• yakın akrabaya yapılmışsa,
• üçüncü kişi borçlunun mali durumunu ve alacaklıyı zarara uğratma amacını biliyorsa

Kanunda öngörülen şartların gerçekleşmesi hâlinde tasarrufun iptali davasına konu olabilir.

Tasarrufun iptali davası sonucunda taşınmazın tapusunun mutlaka yeniden borçlu adına geçirilmesi gerekmez.

İİK m.283’e göre dava kabul edilirse alacaklı, taşınmaz üçüncü kişinin adına kayıtlı kalmaya devam etse dahi taşınmazın haczini ve satışını isteyebilir.

Bu nedenle tasarrufun iptali davasının sonucu klasik anlamda tapu iptali ve tescil değildir.

Amaç alacaklıya, devredilen taşınmaz üzerinde kendi alacağı ve ferileriyle sınırlı olarak cebri icra yetkisi sağlamaktır.

En Önemli Tarih İcra Takibi Tarihi Değil Borcun Doğum Tarihidir

Tasarrufun iptali davalarında uygulamada en fazla hata yapılan konulardan biri budur.

Örneğin:

• Borç 1 Ocak 2026 tarihinde doğmuş,
• Borçlu taşınmazını 15 Şubat 2026 tarihinde devretmiş,
• Alacaklı icra takibini 1 Nisan 2026 tarihinde başlatmış olabilir.

Burada taşınmaz, icra takibinden yaklaşık bir buçuk ay önce devredilmiştir.

Ancak devir, borcun doğumundan sonra gerçekleşmiştir.

Bu nedenle:

“Taşınmaz icra takibinden önce satılmıştı.”

savunması tek başına tasarrufun iptali davasına engel olmaz.

Yargıtayın 2026 tarihli güncel uygulamasında da tasarrufun iptali davasında mahkemenin borcun gerçek doğum tarihini araştırması gerektiği açıkça vurgulanmaktadır. Özellikle kredi veya uzun süre devam eden ticari ilişkilerde takip dayanağı belgenin düzenlenme tarihi ile gerçek borç doğum tarihi aynı olmayabilir.

Dolayısıyla alacaklı açısından ilk yapılması gerekenlerden biri:

“Benim alacağım hangi tarihte doğdu?”

sorusunun doğru cevaplandırılmasıdır.

Borç Taşınmaz Devrinden Sonra Doğmuşsa Tasarrufun İptali Davası Açılabilir mi?

İİK m.277 ve devamına dayanan klasik tasarrufun iptali davasında kural olarak hayır.

Yargıtayın yerleşik uygulamasına göre iptal edilmesi istenen tasarrufun takip konusu borcun doğumundan sonra yapılmış olması, davanın özel ön koşullarından biridir.

Örneğin:

borçlu taşınmazını 1 Ocak 2024 tarihinde satmış,

alacaklı ile borçlu arasındaki ilk borç ilişkisi ise 1 Ocak 2025 tarihinde kurulmuşsa,

kural olarak bir yıl önce yapılmış satışın bu alacaklıdan mal kaçırmak amacıyla gerçekleştirildiğinden klasik İİK tasarrufun iptali sistemi içerisinde söz etmek mümkün olmayacaktır.

Ancak olayda gerçek bir satış bulunmayıp görünürde bir satış işlemi oluşturulmuşsa, Türk Borçlar Kanunu m.19 kapsamında muvazaa iddiası ayrıca değerlendirilmelidir.

Bu nedenle “tasarrufun iptali şartları yok” sonucuyla dosya kapatılmadan önce işlemin gerçekten bir satış olup olmadığı da incelenmelidir.

Borçlunun Taşınmazı Eşine veya Yakınına Devretmesi Hâlinde Ne Olur?

Eşe ve yakın kişilere yapılan taşınmaz devirleri tasarrufun iptali davalarında özel öneme sahiptir.

Üstelik bu konuda mevzuat 2025 yılının sonunda önemli ölçüde değiştirilmiştir.

24 Aralık 2025 tarihli 7571 sayılı Kanun ile İİK m.278 tamamen yeniden düzenlenmiş ve yeni hüküm 25 Aralık 2025 tarihinde yürürlüğe girmiştir.

Güncel düzenlemeye göre;

geçici veya kesin aciz belgesinin ya da aciz belgesi niteliğindeki haciz tutanağının düzenlenmesi veya iflasın açılmasından önceki bir yıl içinde yapılan bağışlamalar ve karşılıksız tasarruflar iptale tabidir.

Ayrıca gerçek değerine uygun şekilde karşılıklı olduğu ispatlanmadıkça;

• altsoy ve üstsoy,
• üçüncü derece dâhil kan hısımları,
• eş,
• tasarruftan önceki son bir yıl içerisinde evlilik birliği sona ermiş eski eş,
• üçüncü derece dâhil kayın hısımları,
• evlat edinen ile evlatlık,
• ortak konutta yaşayan kişiler

arasında yapılan tasarruflar bağışlama sayılmaktadır.

Dolayısıyla borçlunun taşınmazını icra takibinden hemen önce eşine veya çocuğuna devretmesi durumunda, işlem özellikle ayrıntılı şekilde incelenmelidir.

Eşe Yapılan Her Taşınmaz Satışı İptal Edilir mi?

Hayır.

Yeni İİK m.278 düzenlemesinin önemli noktası budur.

Kanun artık yakınlar arasındaki her işlemi otomatik ve aksi ispatlanamaz şekilde bağış kabul etmemektedir.

Örneğin borçlunun 10 milyon TL piyasa değerindeki taşınmazını eşine 10 milyon TL’ye satması ve eşin satış bedelini kendi malvarlığından banka yoluyla gerçekten ödemesi hâlinde gerçek bir satış bulunduğu ispatlanabilir.

Buna karşılık;

10 milyon TL değerindeki taşınmaz tapuda 1 milyon TL’ye satılmış,

satış bedelinin ödendiğine ilişkin banka kaydı bulunmuyor,

alıcı borçlunun eşi,

borçlu taşınmazı kullanmaya devam ediyor

ve işlemden hemen sonra borçlunun haczedilebilir hiçbir malvarlığı kalmamışsa tasarrufun iptali bakımından çok daha güçlü emareler ortaya çıkacaktır.

Taşınmazın Çok Düşük Bedelle Satılması Tasarrufun İptali Sebebi midir?

Şartları varsa evet.

25 Aralık 2025 tarihinde yürürlüğe giren güncel İİK m.278’e göre, aksi ispatlanmadıkça sözleşmenin yapıldığı sırada borçlunun verdiği malın gerçek değerine göre pek aşağı bir bedel kabul ettiği sözleşmeler bağışlama sayılmaktadır.

Örneğin taşınmazın devir tarihindeki gerçek değeri 8 milyon TL iken tapuda 1 milyon TL satış bedeli gösterilmiş olabilir.

Bu durumda mahkeme;

• tapudaki satış bedelini,
• taşınmazın gerçek rayiç değerini,
• varsa üzerindeki ipotekleri,
• bedelin gerçekten ödenip ödenmediğini

inceleyebilir.

Yargıtay uygulamasında da taşınmazın tasarruf tarihindeki gerçek değeri ile satıştaki karşılık arasında ciddi oransızlık bulunup bulunmadığının araştırılması gerektiği kabul edilmektedir.

Bu nedenle tapuda belirli bir satış bedeli yazılması tek başına işlemin gerçek piyasa koşullarında yapılmış olduğunu göstermez.

Tapuda Satış Gösterilmiş Olması Yeterli midir?

Hayır.

Tasarrufun iptali davalarında sadece resmî senette:

“Taşınmaz 3.000.000 TL karşılığında satılmıştır.”

yazması belirleyici değildir.

Satış bedelinin gerçekte ödenip ödenmediği ayrıca araştırılabilir.

Özellikle;

• alıcının banka hareketleri,
• borçlunun banka hesapları,
• kredi kullanılıp kullanılmadığı,
• ödeme dekontları,
• satıştan sonra paranın nereye gittiği

önemlidir.

Örneğin alıcı 5 milyon TL satış bedeli ödediğini iddia ediyor ancak banka hesaplarında böyle bir para transferi bulunmuyorsa işlemin gerçekliği tartışmalı hâle gelebilir.

Aynı şekilde borçlu satış bedelini aldıktan hemen sonra aynı parayı alıcıya geri göndermişse bu para hareketi muvazaa veya mal kaçırma iddiasının değerlendirilmesinde dikkate alınabilir.

Alıcı Borçlunun Arkadaşı veya İş Ortağıysa Ne Olur?

Tasarrufun iptali davası yalnızca eşe veya akrabaya yapılan satışlar için açılmaz.

Borçlunun taşınmazı arkadaşı, ortağı, çalışanı veya başka bir üçüncü kişiye satması da şartları varsa İİK m.280 kapsamında iptal edilebilir.

İİK m.280’e göre malvarlığı borçlarını karşılamayan borçlunun, alacaklılarına zarar verme kastıyla gerçekleştirdiği işlemler; borçlunun içinde bulunduğu mali durumun ve zarar verme kastının diğer tarafça bilindiği veya bilinmesini gerektiren açık emarelerin bulunduğu hâllerde iptale tabi olabilir.

Ayrıca işlemin gerçekleştirildiği tarihten itibaren beş yıl içinde borçlu hakkında haciz veya iflas yoluyla takipte bulunulmuş olması gerekir.

Dolayısıyla alıcı borçlunun yakını değilse alacaklı özellikle üçüncü kişinin borçlunun mali durumunu bildiğini gösteren delillere ağırlık vermelidir.

Hangi Durumlar Alıcının Kötü Niyetini Gösterebilir?

Somut olayın özelliklerine göre özellikle şu hususlar önemli olabilir:

• Alıcı ile borçlunun uzun süredir iş ortağı olması,
• Aynı şirkette ortak olmaları,
• Aynı adreste çalışmaları,
• Alıcının borçlunun mali durumunu yakından bilmesi,
• Taşınmazın piyasa değerinin çok altında satılması,
• Satış bedelinin gerçekten ödenmemesi,
• Borçlunun satıştan sonra taşınmazda oturmaya veya taşınmazı kullanmaya devam etmesi,
• Kısa süre içinde birden fazla taşınmazın aynı kişilere devredilmesi,
• Alıcının taşınmazı kısa süre içinde başka bir kişiye aktarması.

Ancak sadece tarafların aynı köyden olması veya birbirlerini tanımaları gibi zayıf bağlantılar tek başına yeterli görülmeyebilir.

Nitekim Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin 17 Şubat 2026 tarihli bir kararında, taraflar arasındaki tanışıklığın ve borçlunun mali durumunun bilindiğine ilişkin “açık emarelerin” somut delillerle ortaya konulması gerektiği vurgulanmıştır.

Taşınmaz Devredilmiş Ama Borçlu Hâlâ Evde Oturuyorsa Ne Anlama Gelir?

Bu durum önemli bir emare olabilir.

Örneğin borçlu konutunu kardeşine sattığını iddia ediyor ancak;

satıştan sonra hiçbir kira sözleşmesi yapılmadan konutta yaşamaya devam ediyor,

elektrik, su ve doğal gaz faturalarını kendisi ödüyor,

taşınmazın vergilerini karşılıyor

ve yeni malik taşınmaz üzerinde fiilen hiçbir tasarrufta bulunmuyorsa,

işlemin gerçek bir satış olup olmadığı sorgulanabilir.

Benzer şekilde borçlu ticari taşınmazını üçüncü kişiye devretmiş ancak işyerini hiçbir değişiklik olmadan kendisi kullanmaya devam ediyor olabilir.

Tek başına taşınmazın kullanılmaya devam edilmesi işlemin muvazaalı olduğunu kesin olarak göstermez.

Ancak düşük bedel, yakınlık ilişkisi ve ödeme yapılmaması gibi başka unsurlarla birleştiğinde güçlü bir delil niteliği kazanabilir.

Tasarrufun İptali Davası Açılabilmesi İçin Önce İcra Takibi Başlatılması Gerekir mi?

İİK m.277 ve devamına dayalı tasarrufun iptali davasında kural olarak evet.

Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin 2026 tarihli güncel kararlarında bu davaların dinlenebilmesi için;

• gerçek bir alacağın bulunması,
• borçlu hakkındaki icra takibinin kesinleşmesi,
• tasarrufun borcun doğumundan sonra yapılması,
• kesin veya geçici aciz belgesinin bulunması

gerektiği açık şekilde belirtilmektedir.

Bu nedenle borçlunun taşınmazını devrettiğinin öğrenilmesi üzerine alacaklı henüz takip başlatmadıysa klasik tasarrufun iptali davası açısından öncelikle alacağın takibe konulması ve gerekli takip koşullarının oluşturulması gerekir.

Ancak işlem gerçek bir satış olmayıp muvazaalıysa TBK m.19’a dayalı dava seçeneği ayrıca değerlendirilmelidir.

Aciz Belgesi Nedir ve Neden Gereklidir?

Tasarrufun iptali davasının temel mantığı, borçlunun mevcut malvarlığından alacağın tahsil edilemediğinin ortaya çıkmasıdır.

Bu nedenle İİK m.277 kapsamında alacaklının kural olarak kesin veya geçici aciz belgesine sahip olması gerekir.

Örneğin hacze gidilmiş ve haciz tutanağında:

“Borçlunun haczi kabil herhangi bir malı bulunamadı.”

şeklinde açık bir tespit yapılmışsa bu tutanak şartlarına göre geçici aciz belgesi niteliğinde olabilir.

Ancak yalnızca borçlunun adreste bulunamaması yeterli değildir.

Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin 17 Şubat 2026 tarihli kararında, haciz mahallinde borçlunun bulunamaması yanında borçlunun haczi kabil malı bulunmadığının da tutanakta açıkça yer alması gerektiği belirtilmiştir.

Bu nedenle tasarrufun iptali davası açılmadan önce icra dosyasındaki haciz tutanakları dikkatle incelenmelidir.

Borçlunun Taşınmazını Devretmesi Muvazaalıysa TBK m.19’a Dayalı Dava Açılabilir mi?

Evet.

Bazı olaylarda tasarrufun iptali davasından ziyade veya dosyanın özelliklerine göre bunun yanında Türk Borçlar Kanunu m.19’a dayalı muvazaa hukuki sebebi gündeme gelebilir.

Muvazaa, tarafların gerçekte yapmak istemedikleri bir işlemi üçüncü kişilere karşı yapılmış gibi göstermeleridir.

Örneğin borçlu;

evini arkadaşına sattığını gösteriyor,

gerçekte herhangi bir para almıyor,

taşınmazı kullanmaya devam ediyor

ve taraflar tapuda yalnızca alacaklıların haciz koymasını engellemek amacıyla satış görüntüsü oluşturuyorsa muvazaa iddiası gündeme gelebilir.

Tasarrufun iptali ve muvazaa birbirinden farklıdır.

Tasarrufun iptali davasında işlem gerçekte geçerlidir fakat alacaklıya karşı sonuçsuz hâle getirilir.

Muvazaada ise görünürdeki işlem tarafların gerçek iradesini yansıtmamaktadır.

Muvazaa Davasında Kesinleşmiş İcra Takibi Şart mıdır?

İİK m.277 kapsamında açılan tasarrufun iptali davasının aksine TBK m.19’a dayalı muvazaa davasında aynı şekilde kesinleşmiş icra takibi ön koşulu bulunmamaktadır.

Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin 21 Ocak 2026 tarihli, E.2025/6061, K.2026/311 sayılı kararında da bu ayrım açıkça ortaya konulmuştur. Daire, İİK tasarrufun iptali davalarında kesinleşmiş takibin ön koşul olduğunu; TBK m.19’a dayalı muvazaa davalarında ise bir icra takibinin varlığının aynı şekilde aranmadığını belirtmiştir.

Ancak bu, alacaklının yalnızca “muvazaa var” diyerek her taşınmaz devrini dava konusu yapabileceği anlamına gelmez.

Muvazaanın somut olgular ve delillerle ortaya konulması gerekir.

Tasarrufun İptali Davası ile Muvazaa Davası Arasında Hangisi Tercih Edilmelidir?

Dosyanın özelliklerine göre karar verilmelidir.

Örneğin işlem gerçekten yapılmış ancak alacaklıdan mal kaçırma amacı taşıyorsa tasarrufun iptali daha uygun olabilir.

Buna karşılık tapudaki satışın gerçekte hiçbir ekonomik karşılığı bulunmuyor ve taraflar taşınmazı gerçekten devretme iradesi taşımıyorsa muvazaa iddiası güçlenebilir.

Bu nedenle dava açmadan önce;

• borcun doğum tarihi,
• satış tarihi,
• alıcıyla ilişki,
• satış bedeli,
• ödeme kayıtları,
• borçlunun satış sonrası davranışları

birlikte değerlendirilmelidir.

Yanlış hukuki sebep üzerinden dava kurulması süreç kaybına neden olabilir.

Tasarrufun İptali Davasında Taşınmaza İhtiyati Haciz Konulabilir mi?

Evet.

Borçlunun taşınmazı zaten üçüncü kişiye devretmiş olması nedeniyle alacaklının en önemli endişelerinden biri, üçüncü kişinin taşınmazı bir başka kişiye daha satmasıdır.

İİK m.281 bu durum için özel bir hukuki koruma mekanizması getirmektedir.

Maddeye göre hâkim, iptale tabi tasarrufların konusu olan mallar hakkında alacaklının talebi üzerine ihtiyati haciz kararı verebilir. Teminat gerekip gerekmediği ve miktarı mahkeme tarafından belirlenir.

Dolayısıyla tasarrufun iptali davasında;

“Taşınmazın üçüncü kişiye yeniden devredilme ihtimali var, dava sonuçlanıncaya kadar ihtiyati haciz konulsun.”

talebi değerlendirilebilir.

Özellikle yüksek değerli taşınmazlarda ihtiyati haciz talebinin dava dilekçesiyle birlikte ileri sürülmesi alacağın tahsil kabiliyetinin korunması açısından önemli olabilir.

Muvazaa Davasında İhtiyati Tedbir İstenebilir mi?

Evet.

Bu konuda da 2026 yılında önemli bir Yargıtay kararı bulunmaktadır.

Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, 21 Ocak 2026 tarihli E.2025/6061, K.2026/311 sayılı kararıyla TBK m.19’a dayalı muvazaa davalarında uygulanacak geçici hukuki korumanın, somut talebin niteliğine göre ihtiyati tedbir olabileceğini belirtmiştir.

Bu ayrım önemlidir:

İİK m.277 ve devamına dayalı tasarrufun iptali davasında → ihtiyati haciz,

TBK m.19’a dayalı muvazaa davasında → şartlarına göre ihtiyati tedbir

gündeme gelebilir.

Bu nedenle geçici hukuki koruma talebinin davanın hukuki sebebine uygun biçimde kurulması gerekir.

Taşınmaz Üçüncü Kişi Tarafından Başkasına Satılmışsa Ne Olur?

Taşınmazın tekrar devredilmiş olması alacaklının bütün haklarını otomatik olarak ortadan kaldırmaz.

İİK m.283’e göre tasarrufun iptali davasına konu mal üçüncü kişinin elinden çıkmışsa, şartları oluştuğunda üçüncü kişinin malın yerine geçen değer oranında nakden tazmin sorumluluğu gündeme gelebilir. Sorumluluk davacının alacağından fazla olamaz.

Bunun yanında taşınmazın devredildiği sonraki kişinin kötü niyetli olduğu ileri sürülüyorsa devir zincirinin tamamı ayrıca incelenebilir.

Örneğin:

Borçlu → kardeş → kardeşin şirketi → arkadaş

şeklinde kısa süre içerisinde birbirini takip eden devirler yapılmış olabilir.

Bu tür zincirleme devirlerde;

• satış tarihleri,
• satış bedelleri,
• kişiler arasındaki bağlantı,
• gerçek ödeme kayıtları

ayrıntılı şekilde araştırılmalıdır.

Yargıtayın 2026 yılı kararlarında da bir taşınmazın farklı kişiler arasında aynı devir silsilesiyle aktarılması ve borçluyla bağlantılı kişilerin taşınmazı kullanmaya devam etmesi gibi unsurların sonraki devralanın kötü niyetinin araştırılmasında dikkate alınması gerektiği görülmektedir.

Tasarrufun İptali Davası Kaç Yıl İçinde Açılmalıdır?

İİK m.284’e göre tasarrufun iptali davası hakkı, iptale tabi tasarrufun gerçekleştiği tarihten itibaren beş yıl geçmekle düşer.

Bu süre hak düşürücü niteliktedir.

Yargıtay 12. Hukuk Dairesi 18 Şubat 2026 tarihli güncel kararında da beş yıllık süre geçtikten sonra açılan tasarrufun iptali davasının esasına girilmeden hak düşürücü süre nedeniyle reddedilmesi gerektiğini belirtmiştir.

Bu nedenle borçlunun taşınmazını yıllar önce devrettiği fark edildiğinde devir tarihinin derhâl kontrol edilmesi gerekir.

İİK m.278’deki Bir Yıllık Süre ile Beş Yıllık Süre Aynı Şey midir?

Hayır.

Bu iki süre birbirinden farklıdır.

25 Aralık 2025 tarihinde yürürlüğe giren güncel İİK m.278, belirli bağışlama ve karşılıksız işlemler bakımından aciz belgesinin veya bu nitelikteki haciz tutanağının düzenlenmesi ya da iflasın açılması tarihinden önceki bir yıllık dönemi esas almaktadır.

İİK m.284 ise dava hakkının kullanılabileceği genel beş yıllık hak düşürücü süreyi düzenlemektedir.

Buna ek olarak İİK m.280 kapsamında alacaklıya zarar verme kastına ilişkin ayrıca beş yıllık takip şartı bulunmaktadır.

Dolayısıyla:

“Devir bir yıldan eski, artık tasarrufun iptali davası açılamaz.”

şeklinde bir değerlendirme doğru değildir.

İİK m.278 kapsamında olmayan işlem, şartları varsa İİK m.280 kapsamında yine iptale tabi olabilir.

25 Aralık 2025’ten Önce Yapılmış Taşınmaz Devirlerinde Hangi Kurallar Uygulanır?

Bu konu özellikle dikkatle değerlendirilmelidir.

Çünkü İİK m.278’in metni 25 Aralık 2025 tarihinde değiştirilmiştir. Yeni düzenleme yakın kişilerle yapılan tasarruflar ve bağışlama niteliğindeki işlemler bakımından önceki sistemden farklı kurallar içermektedir.

Bu nedenle örneğin taşınmaz devri 2024 veya 2025 yılının başında yapılmışsa, işlemin gerçekleştiği tarihte yürürlükte bulunan hükümlerin ve Anayasa Mahkemesinin önceki iptal kararlarının ayrıca dikkate alınması gerekir.

Özellikle eski tarihli işlemlerde güncel İİK m.278 metninin hiçbir ayrım yapılmadan geçmişe uygulanması doğru olmayabilir.

Borçlu Taşınmazı Devrettikten Sonra Satış Bedelini Başka Yere Kaçırırsa Ne Olur?

Borçlu taşınmazı gerçek piyasa değerine satmış olabilir ancak satıştan aldığı parayı daha sonra başka kişilere aktarmış olabilir.

Bu durumda taşınmaz satışı ile para transferleri farklı tasarruflardır.

Örneğin borçlu:

evini gerçek değer olan 10 milyon TL’ye bağımsız üçüncü kişiye satmış,

10 milyon TL gerçekten banka hesabına geçmiş,

ertesi gün paranın tamamını kardeşine karşılıksız şekilde göndermiş olabilir.

Bu durumda taşınmaz satışı gerçek ve ekonomik olarak dengeli bir işlem olabilir.

Ancak daha sonraki 10 milyon TL’lik karşılıksız para transferi ayrıca tasarrufun iptali hükümleri kapsamında değerlendirmeye alınabilir.

Bu nedenle mal kaçırma incelemesi yalnızca tapu devriyle sınırlı tutulmamalı, satış bedelinin akıbeti de araştırılmalıdır.

Taşınmaz Üzerinde İpotek Varsa Satış Bedeli Nasıl Değerlendirilir?

Taşınmazın gerçek değeri ile satış bedelinin karşılaştırılmasında üzerindeki ipotek ve diğer yüklerin dikkate alınması gerekebilir.

Örneğin;

taşınmazın rayiç değeri 10 milyon TL,

üzerindeki banka ipoteği 7 milyon TL,

satış bedeli ise 3 milyon TL

ise yalnızca:

“10 milyonluk ev 3 milyona satılmış.”

denilerek doğrudan aşırı bedel farkı sonucuna ulaşılması doğru olmayabilir.

Yargıtay uygulamasında tasarruf tarihindeki ipotek ve haciz yüklerinin, edimler arasındaki oransızlığın değerlendirilmesinde dikkate alınması gerektiği kabul edilmektedir.

Bu nedenle bilirkişi incelemesinde taşınmazın yalnızca çıplak rayiç değeri değil, hukuki yükleri de değerlendirilmelidir.

Borçlu Taşınmazı Gerçek Bir Alacağını Ödemek İçin Devretmişse Ne Olur?

Borçlunun taşınmazını devretmesi her durumda mal kaçırma anlamına gelmez.

Örneğin borçlunun gerçekten başka bir kişiye 5 milyon TL borcu bulunabilir ve borcun ödenmesi amacıyla taşınmaz devredilmiş olabilir.

Ancak bu işlemin hangi koşullarda yapıldığı önemlidir.

İİK m.279 belirli dönemlerde;

• vadesi gelmemiş borçların ödenmesi,
• mutat ödeme vasıtaları dışında yapılan bazı ödemeler,
• mevcut borcu teminat altına almak amacıyla sonradan verilen belirli rehinler

bakımından ayrıca iptal nedenleri düzenlemektedir.

Bu nedenle:

“Borçlunun ona da borcu vardı, taşınmazı borcuna karşılık verdi.”

savunması her durumda tasarrufun iptali riskini ortadan kaldırmaz.

Borç ilişkisi ve ödeme biçimi ayrıca incelenmelidir.

Borçlu Taşınmazı Satıp Parasını Gerçekten Borçlarını Ödemek İçin Kullanmışsa Ne Olur?

Bu durum alacaklıdan mal kaçırma iddiasını zayıflatabilir.

Örneğin borçlu taşınmazı piyasa değerinde bağımsız bir kişiye satmış ve elde ettiği bedelin tamamıyla banka kredilerini, vergi borçlarını veya ticari borçlarını ödemiş olabilir.

Bu durumda satış sonucunda borçlunun malvarlığından karşılıksız bir çıkış meydana gelmemiş olabilir.

Tasarrufun iptali davasının amacı borçlunun ticari hayatındaki bütün satış işlemlerini engellemek değildir.

Asıl amaç alacaklıların tahsil imkânını haksız ve kanunda belirtilen şekilde azaltan tasarrufları etkisiz hâle getirmektir.

Bu nedenle işlemin ekonomik amacı ve karşılığın borçlunun malvarlığına girip girmediği önemlidir.

İcra Takibinden Önce Taşınmaz Devri Öğrenildiğinde Alacaklı Ne Yapmalıdır?

Bu tür bir dosyada hızlı ve sistematik hareket edilmesi gerekir.

İlk olarak tapu kayıtları ve devir tarihi tespit edilmelidir.

Ardından şu hususlar araştırılmalıdır:

1. Alacak hangi tarihte doğdu?
2. Taşınmaz hangi tarihte devredildi?
3. Taşınmaz kime devredildi?
4. Borçlu ile alıcı arasında akrabalık veya ticari ilişki var mı?
5. Tapuda gösterilen satış bedeli ne kadar?
6. Taşınmazın devir tarihindeki gerçek değeri yaklaşık ne kadar?
7. Satış bedeli gerçekten banka üzerinden ödendi mi?
8. Borçlu satıştan sonra taşınmazı kullanmaya devam ediyor mu?
9. Borçlunun başka haczedilebilir malvarlığı var mı?
10. Aynı dönemde başka taşınmaz veya araç devirleri de yapılmış mı?

Bu bilgiler toplandıktan sonra İİK m.277 ve devamına dayalı tasarrufun iptali davası mı yoksa TBK m.19’a dayalı muvazaa davası mı açılacağı belirlenmelidir.

Hangi Deliller Özellikle Toplanmalıdır?

Tasarrufun iptali uyuşmazlıklarında delil toplama süreci büyük önem taşır.

Özellikle;

• tapu kayıtları,
• resmî satış senedi,
• borcun doğumunu gösteren sözleşme,
• fatura,
• bono,
• çek,
• banka kayıtları,
• icra dosyası,
• haciz tutanakları,
• satış bedelinin ödendiğini gösteren dekontlar,
• emlak rayiç ve ekspertiz bilgileri,
• borçlu ile alıcı arasındaki ilişkiyi gösteren kayıtlar,
• taşınmazı fiilen kullanan kişiye ilişkin bilgiler

toplanmalıdır.

Birden fazla taşınmaz devredilmişse bütün devirler kronolojik olarak çıkarılmalıdır.

Örneğin borçlunun iki ay içinde evini eşine, arsasını kardeşine ve aracını arkadaşına devretmesi, tek bir satıştan çok daha farklı bir tablo ortaya koyabilir.

Alacaklı Taşınmaza Doğrudan Haciz Koyabilir mi?

Taşınmaz artık üçüncü kişi adına kayıtlıysa, borçlunun icra dosyasından kural olarak doğrudan üçüncü kişiye ait tapu kaydına haciz konulamaz.

Alacaklının öncelikle tasarrufu kendisine karşı etkisiz hâle getirecek hukuki sonucu elde etmesi gerekir.

Tasarrufun iptali davası kabul edilirse İİK m.283 gereğince tapu kaydı borçluya döndürülmeden alacaklıya taşınmazın haczini ve satışını isteme yetkisi verilir.

Bu nedenle dava sonucunun niteliği önemlidir.

Alacaklı taşınmazın tekrar borçlunun adına geçirilmesini değil, kendi icra dosyasından satılabilmesini amaçlar.

İcra Takibinden Önce Taşınmaz Devri Hakkında Sık Sorulan Sorular

Borçlu evini icra takibinden bir gün önce sattıysa iptal davası açılabilir mi?

Evet, şartları bulunuyorsa açılabilir. Esas önemli olan taşınmazın takipten önce devredilmiş olması değil, takip konusu borcun devirden önce doğmuş olmasıdır. Ayrıca kesinleşmiş takip, aciz belgesi ve ilgili iptal nedenlerinin bulunması gerekir.

Taşınmaz icra takibinden altı ay önce satıldıysa dava açılamaz mı?

Böyle bir kural yoktur. Borcun tasarruftan önce doğmuş olması ve diğer koşulların bulunması hâlinde devir takipten aylar önce yapılmış olsa da tasarrufun iptali gündeme gelebilir.

Taşınmaz eşe devredilmişse dava daha kolay mı olur?

Güncel İİK m.278 yakın kişilere yapılan işlemler bakımından özel karineler içermektedir. Gerçek değerine uygun karşılığın ödendiği ispatlanmadıkça eş ve Kanunda belirtilen yakın kişiler arasındaki tasarruflar bağışlama sayılabilir. Ancak her eşe devir otomatik olarak iptal edilmez.

Borçlu tapuda satış gösterdi ama para almamışsa ne olur?

Bu durum hem tasarrufun iptali hem de şartlarına göre muvazaa açısından önemli bir delildir. Tapuda satış gösterilmesi satış bedelinin gerçekten ödendiğini tek başına kanıtlamaz.

Taşınmaz gerçek değerinden çok düşük bedelle satılmışsa iptal edilir mi?

Güncel İİK m.278 kapsamında borçlunun gerçek değere göre pek aşağı bir karşılık kabul ettiği sözleşmeler, aksi ispatlanmadıkça bağışlama sayılabilir.

Borçlunun arkadaşına yaptığı satış iptal edilebilir mi?

Evet. İİK m.280 kapsamında alıcının borçlunun mali durumunu ve alacaklıya zarar verme kastını bildiği veya bilmesini gerektiren açık emarelerin bulunduğu ispatlanabilirse işlem iptale konu olabilir.

Tasarrufun iptali için mutlaka icra takibi gerekir mi?

İİK m.277 ve devamına dayalı klasik tasarrufun iptali davasında Yargıtay kesinleşmiş icra takibini özel dava şartlarından biri olarak kabul etmektedir. TBK m.19’a dayalı muvazaa davalarında ise aynı şekilde kesinleşmiş takip koşulu aranmaz.

Taşınmaz bir kez daha satılmışsa artık bir şey yapılamaz mı?

Hayır. Sonraki devralanların iyi veya kötü niyeti ve devir zinciri araştırılabilir. Ayrıca İİK m.283 kapsamında mal üçüncü kişinin elinden çıkmışsa belirli koşullarda bedel üzerinden nakden tazmin sorumluluğu gündeme gelebilir.

Tasarrufun iptali davasında taşınmaza tedbir konulur mu?

İİK m.277 ve devamına dayalı tasarrufun iptali davasında Kanunun özel olarak öngördüğü koruma ihtiyati hacizdir. İİK m.281 uyarınca dava konusu mal hakkında alacaklının talebi üzerine ihtiyati haciz kararı verilebilir.

Tasarrufun iptali davası kaç yıl içinde açılmalıdır?

İİK m.284 uyarınca dava hakkı tasarruf tarihinden itibaren beş yıl geçmekle düşer.

Sonuç

Borçlunun taşınmazını icra takibinden önce devretmiş olması, alacaklının bu taşınmaza karşı hiçbir hukuki yolunun kalmadığı anlamına gelmez.

Tasarrufun iptali davalarında temel mesele, çoğu zaman devir işleminin icra takibinden önce veya sonra yapılmış olması değil, takip konusu borcun taşınmaz devrinden önce doğup doğmadığıdır.

Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin 17 Şubat 2026 tarihli kararında da tasarrufun iptali davasının temel ön koşulları; gerçek alacak, kesinleşmiş icra takibi, aciz belgesi ve tasarrufun takip konusu borcun doğumundan sonra yapılmış olması şeklinde belirtilmiştir.

Dolayısıyla borç önce doğmuş, ardından taşınmaz üçüncü kişiye geçirilmiş ve daha sonra icra takibi başlatılmışsa, diğer şartların da bulunması durumunda İİK m.277 ve devamı uyarınca tasarrufun iptali davası açılması mümkündür.

Özellikle taşınmazın;

eşe veya yakın akrabaya devredilmesi, gerçek piyasa değerinin çok altında satılması, satış bedelinin gerçekten ödenmemesi, borçlunun taşınmazı kullanmaya devam etmesi veya alıcının borçlunun mali durumunu bildiğini gösteren açık emarelerin bulunması tasarrufun iptali bakımından önemlidir.

25 Aralık 2025 tarihinde yürürlüğe giren yeni İİK m.278 düzenlemesi de bu noktada dikkate alınmalıdır. Güncel hüküm, yakın kişiler arasında yapılan tasarrufların gerçek değerine uygun şekilde karşılıklı olduğunun ispatlanmaması hâlinde bunların bağışlama olarak değerlendirilmesine imkân vermektedir.

Bununla birlikte her taşınmaz satışı mal kaçırma değildir. Gerçek piyasa değerinde, gerçek ödeme karşılığında ve bağımsız bir üçüncü kişiyle yapılan ticari satışın yalnızca borçlunun daha sonra borcunu ödeyememesi nedeniyle iptal edilmesi mümkün değildir.

Bu nedenle değerlendirme yapılırken borcun doğum tarihi, taşınmazın satış tarihi, gerçek rayiç değer, tapudaki bedel, ödeme hareketleri, alıcı ile borçlu arasındaki ilişki ve borçlunun satış sonrasında kalan malvarlığı birlikte incelenmelidir.

İşlem gerçekte yapılmış ancak alacaklıdan mal kaçırma amacı taşıyorsa tasarrufun iptali; satış yalnızca görünürde oluşturulmuşsa TBK m.19 kapsamında muvazaa hukuki sebebi gündeme gelebilir. Yargıtayın 21 Ocak 2026 tarihli kararında da bu iki dava türünün şartları ve geçici hukuki koruma yöntemleri arasındaki fark açık biçimde ortaya konulmuştur.

Son olarak alacaklının gecikmemesi önemlidir. İİK m.284’e göre tasarrufun iptali davası hakkı tasarruf tarihinden itibaren beş yıl sonra düşmektedir. Ayrıca taşınmazın tekrar başka kişilere devredilmesi uyuşmazlığı daha karmaşık hâle getirebilir.

Bu nedenle borçlunun icra takibinden önce taşınmazını devrettiği fark edildiğinde, yalnızca icra dosyasında haciz araştırması yapmakla yetinilmemesi; tapu devir zincirinin, satış bedelinin, banka hareketlerinin ve alıcıyla borçlu arasındaki ilişkinin erken aşamada incelenmesi ve şartları varsa tasarrufun iptali davasıyla birlikte ihtiyati haciz talep edilmesi alacağın tahsil kabiliyetinin korunması açısından büyük önem taşımaktadır.