Miras Kalan Ev Kardeşler Arasında Nasıl Paylaşılır? Miras Evi Satışı ve Ortaklığın Giderilmesi 2026

Miras kalan ev kardeşler arasında nasıl paylaşılır? Anne veya babanın vefatıyla birlikte miras kalan ev, birden fazla mirasçı bulunması halinde kural olarak mirasçıların ortak mülkiyetine geçer. Kardeşler anlaşabiliyorsa evin bir kardeşe bırakılması, diğer mirasçıların paylarının para olarak ödenmesi veya evin satılarak satış bedelinin miras payları oranında paylaşılması mümkündür.

Kardeşler anlaşamıyorsa mirasçılardan tek biri dahi mirasın paylaşılmasını isteyebilir. Türk Medeni Kanunu m.642 uyarınca her mirasçı, kanundan veya sözleşmeden kaynaklanan bir engel bulunmadıkça her zaman paylaşma talep edebilir. Aynen paylaşım mümkün değilse satış yoluyla paylaşım gündeme gelebilir.

Bu nedenle;

“Diğer kardeşler satmak istemiyorsa ev hiçbir zaman satılamaz.”

şeklindeki düşünce doğru değildir.

Ancak 1 Eylül 2023’ten itibaren ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce dava şartı arabuluculuğa başvurulması gerekmektedir.

Miras Kalan Ev Kimin Olur?

Bir kişi öldüğünde malvarlığı kanunda belirtilen mirasçılarına geçer.

Türk Medeni Kanunu m.495 uyarınca mirasbırakanın birinci derece mirasçıları çocuklarıdır ve çocuklar kural olarak eşit mirasçıdır.

Örneğin baba vefat etmiş ve geride yalnızca üç çocuk bırakmışsa, vasiyetname veya miras hukukunu etkileyen başka bir özel durum bulunmadığı varsayımında üç kardeşin miras payları eşittir.

Ancak sağ kalan eş varsa hesap farklıdır.

Anne veya Baba Sağsa Miras Payı Nasıl Hesaplanır?

Mirasbırakanın eşi hayattaysa yalnızca çocuklar arasında paylaşım yapılmaz.

Türk Medeni Kanunu m.499’a göre sağ kalan eş, mirasbırakanın çocuklarıyla birlikte mirasçı olduğunda mirasın 1/4’ünü alır. Geriye kalan 3/4’lük bölüm çocuklar arasında eşit olarak paylaşılır.

Örneğin baba ölmüş, geride eşi ve üç çocuğu kalmışsa annenin yasal miras payı 1/4’tür. Çocukların her biri kalan 3/4’ün üçte birini, yani toplam mirasın 1/4’ünü alır.

Buna karşılık anne daha önce vefat etmişse ve üç kardeş tek mirasçıysa kural olarak her kardeş 1/3 oranında mirasçı olur.

Bu nedenle miras kalan evin paylaşımı yapılmadan önce veraset ilamındaki mirasçıların ve pay oranlarının doğru belirlenmesi gerekir.

Miras Kalan Ev Doğrudan Kardeşlerin Hisseli Tapusu mu Olur?

Birden fazla mirasçı bulunduğunda ölümle birlikte tereke üzerinde miras ortaklığı oluşur.

Türk Medeni Kanunu m.640’a göre mirasçılar, paylaşmaya kadar terekeye elbirliğiyle sahip olur ve terekeye ait haklar üzerinde kural olarak birlikte tasarruf ederler.

Bu sistem, normal hisseli tapudan farklıdır.

Örneğin üç kardeşe kalan bir evde, miras paylaşımı yapılmadan önce kardeşlerden biri tek başına;

“Benim üçte birim burasıdır, bu odayı satıyorum.”

diyemez.

Tereke üzerindeki ortaklık paylaşmaya kadar devam eder.

Bununla birlikte şartları mevcutsa elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi de talep edilebilir. TMK m.644 bu imkânı düzenlemektedir.

Kardeşler Anlaşıyorsa Miras Kalan Ev Nasıl Paylaşılır?

En kolay yöntem kardeşlerin anlaşmasıdır.

Türk Medeni Kanunu m.646, aksine bir düzenleme bulunmadıkça mirasçıların paylaşmanın nasıl yapılacağını serbestçe kararlaştırabileceğini düzenlemektedir.

Örneğin üç kardeşe kalan tek bir ev varsa taraflar;

evin kardeşlerden birine bırakılması ve diğerlerinin paylarının para olarak ödenmesi,

evin üçüncü kişiye satılıp bedelin paylaşılması,

başka tereke malları da varsa bir kardeşe ev, diğer kardeşlere başka malların bırakılması

konusunda anlaşabilir.

TMK m.676 uyarınca miras paylaşma sözleşmesinin geçerliliği yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır.

Taşınmazın tapu devrini içeren işlemlerde ise tapu sicili ve resmi işlem gereklilikleri ayrıca yerine getirilmelidir.

Kardeşlerden Biri Evi Satmak İstemezse Ne Olur?

Uygulamada en sık yaşanan sorun budur.

Örneğin anne veya babadan kalan evde dört kardeş mirasçıdır. Üç kardeş evin satılmasını istemekte, bir kardeş ise;

“Ben izin vermiyorum, bu ev satılamaz.”

demektedir.

Tek bir kardeşin satışa rıza göstermemesi, miras ortaklığının süresiz olarak devam edeceği anlamına gelmez.

Türk Medeni Kanunu m.642’ye göre mirasçılardan her biri kural olarak mirasın paylaşılmasını isteme hakkına sahiptir. Aynen paylaşım mümkün değilse taşınmazın satış yoluyla paylaşılması talep edilebilir.

Bu durumda ortaklığın giderilmesi süreci gündeme gelir.

İzale-i Şuyu Nedir?

Halk arasında “izale-i şuyu davası” olarak bilinen dava, günümüzde genellikle ortaklığın giderilmesi davası olarak adlandırılır.

Amaç, bir taşınmaz üzerindeki ortak mülkiyet ilişkisinin sona erdirilmesidir.

Miras kalan bir evin kardeşler arasında anlaşarak paylaşılması mümkün değilse ortaklardan biri ortaklığın giderilmesini talep edebilir.

Yargıtay da ortaklığın giderilmesi davalarının iki taraflı davalar olduğunu; davacı ile davalıların paylaşım yönünden benzer haklara sahip bulunduğunu kabul etmektedir.

Ortaklığın Giderilmesi Davasından Önce Arabulucuya Gitmek Zorunlu mu?

Evet.

1 Eylül 2023 tarihinden itibaren taşınır ve taşınmazların paylaştırılması ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurmak dava şartıdır.

Adalet Bakanlığı da ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıkların bu tarihten itibaren zorunlu arabuluculuk kapsamına alındığını açıkça belirtmektedir.

Bu nedenle günümüzde miras kalan ev için doğrudan Sulh Hukuk Mahkemesinde ortaklığın giderilmesi davası açılmadan önce arabuluculuk sürecinin tamamlanması gerekir.

Arabuluculukta kardeşler anlaşırsa dava açılmasına gerek kalmadan uyuşmazlık çözülebilir.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Hangi Mahkemede Açılır?

Ortaklığın giderilmesi davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir.

Taşınmazlara ilişkin yetki kuralları da ayrıca dikkate alınır.

Dava açılmadan önce zorunlu arabuluculuk sürecinin tamamlanması gerektiği unutulmamalıdır.

Bu nedenle izlenecek yol genel olarak;

önce arabuluculuk,

anlaşma sağlanamazsa Sulh Hukuk Mahkemesinde ortaklığın giderilmesi davası

şeklindedir.

Mahkeme Miras Kalan Evi Nasıl Paylaştırır?

Mahkeme öncelikle taşınmazın aynen bölünmesinin mümkün olup olmadığını araştırır.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 2025 tarihli kararına göre aynen taksim değerlendirilirken taşınmazın yüzölçümü, niteliği, pay ve paydaş sayısı ile imar mevzuatı gibi unsurlar araştırılmalıdır. Taşınmazın bölünmesi önemli ölçüde değer kaybına neden olacaksa aynen taksim yoluna gidilemez.

Örneğin 10 dönümlük uygun nitelikte bir arsanın hukuken bölünmesi mümkün olabilir.

Ancak tek bağımsız bölümden oluşan bir dairenin;

“Salon bir kardeşin, mutfak diğer kardeşin olsun.”

şeklinde fiziksel olarak paylaşılması mümkün değildir.

Bu tür durumlarda satış yoluyla ortaklığın giderilmesi gündeme gelir.

Miras Kalan Ev Satışa Çıkarılabilir mi?

Evet.

Türk Medeni Kanunu m.651’e göre değerinde önemli azalma olmadan bölünemeyen tereke malının mirasçılar arasında paylaşılması konusunda anlaşma sağlanamazsa mal satılır ve bedeli paylaştırılır.

Tek bir dairenin dört kardeşe miras kalması buna tipik örnektir.

Taşınmazın aynen paylaşılması mümkün değilse mahkeme satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verebilir.

Satış tamamlandıktan sonra giderler düşülür ve kalan tutar mirasçıların veya paydaşların pay oranlarına göre dağıtılır.

Satış Sadece Kardeşler Arasında Yapılabilir mi?

Belirli koşullarda satışın paydaşlar arasında yapılması gündeme gelebilir.

TMK m.651, mirasçıların artırmanın şekli konusunda anlaşamamaları halinde sulh hâkiminin artırmanın mirasçılar arasında veya herkese açık yapılmasına karar verebileceğini düzenlemektedir.

Ancak ortaklığın giderilmesi satışında satış usulü dosyanın niteliğine ve uygulanacak icra/satış hükümlerine göre ayrıca değerlendirilmelidir.

Bu nedenle;

“Mahkeme evi kesinlikle yalnızca kardeşler arasında açık artırmaya çıkarır.”

şeklinde genel bir kural bulunmamaktadır.

Bir Kardeş Miras Kalan Evi Kendisi Alabilir mi?

Evet.

Kardeşlerden biri evin tamamen kendisinde kalmasını istiyorsa diğer mirasçıların paylarını satın alma yoluna gidebilir.

Örneğin 9 milyon TL değerinde bir ev üç kardeşe eşit oranlarda miras kalmışsa kardeşlerden biri diğer ikisinin paylarını devralarak evin tamamının sahibi olabilir.

Taraflar anlaşamıyor ve ortaklığın giderilmesi davası sonucunda satış aşamasına geçilmişse paydaşın satışa katılması da mümkündür.

Ancak satın alma koşulları ve satış prosedürü somut dosyaya göre değerlendirilmelidir.

Miras Kalan Evde Oturan Kardeş Çıkmak Zorunda mı?

Mirasçılardan birinin evde oturması, o kişinin otomatik olarak evin tek sahibi olduğu anlamına gelmez.

Miras kalan ev bütün mirasçılara aitse diğer kardeşlerin de miras hakları bulunmaktadır.

Taraflar anlaşamıyorsa ortaklığın giderilmesi istenebilir.

Satış veya paylaşım kesinleşinceye kadar evde oturan kardeşin kullanımının hukuki durumu ise ayrıca değerlendirilmelidir.

Özellikle diğer kardeşlerin taşınmazı kullanma taleplerinin engellenmesi halinde ecrimisil, yani haksız kullanım tazminatı gündeme gelebilir.

Miras Kalan Evde Oturan Kardeşten Kira İstenebilir mi?

Somut olayın özelliklerine göre ecrimisil talep edilmesi mümkün olabilir.

Ancak mirasçılar arasındaki ecrimisil davalarında önemli bir konu intifadan men, yani diğer mirasçının taşınmazdan yararlanmak istediğini bildirmesidir.

Yargıtay’ın yerleşik yaklaşımına göre paydaşlar kural olarak birbirlerinden ecrimisil isteyebilmek için kullanım talebinin engellendiğini ortaya koymalıdır. Bununla birlikte konut veya işyeri gibi hukuki ürün elde edilebilen taşınmazlar ve Yargıtay’ın kabul ettiği bazı diğer durumlarda istisnalar bulunabilmektedir.

Bu nedenle miras kalan evde yıllardır yalnız bir kardeş oturuyorsa;

“Geçmiş on yılın bütün kiralarını otomatik olarak alırım.”

şeklinde bir hesaplama yapılması doğru değildir.

Kullanım biçimi, izin, ihtar tarihi, daha önce açılmış davalar ve zamanaşımı ayrıca değerlendirilmelidir.

Miras Kalan Evin Kirasını Tek Kardeş Alıyorsa Ne Olur?

Ev üçüncü kişiye kiralanmış ve kira bedelini yalnızca kardeşlerden biri alıyorsa, diğer mirasçıların kira gelirindeki hakları ayrıca gündeme gelebilir.

Miras ortaklığı devam ederken terekeye ilişkin gelirler bütün mirasçıları ilgilendirir.

Bu nedenle bir kardeşin diğer mirasçılardan habersiz şekilde kira gelirinin tamamını kendisine alması halinde diğer mirasçıların payları oranında talepte bulunması mümkün olabilir.

Banka hareketleri, kira sözleşmeleri, kiracının ödeme kayıtları ve tahsil edilen bedeller bu tür uyuşmazlıklarda önemlidir.

Miras Kalan Ev Bir Kardeşin Üzerine Geçirilebilir mi?

Bütün mirasçılar anlaşırsa mümkündür.

Örneğin üç kardeş;

“Ev kardeşimiz Ahmet’in olsun; Ahmet diğer iki kardeşe paylarının bedelini ödesin.”

şeklinde paylaşma konusunda anlaşabilir.

Türk Medeni Kanunu m.676 mirasçıların tereke mallarının nasıl paylaşılacağını sözleşmeyle belirlemelerine izin vermektedir. Paylaşma sözleşmesinin yazılı yapılması gerekir.

Taşınmaz bakımından gerekli tapu işlemleri de ayrıca tamamlanmalıdır.

Bir Kardeş Miras Payını Diğer Kardeşe Devredebilir mi?

Evet.

Türk Medeni Kanunu m.677’ye göre mirasçılar arasında miras payının devrine ilişkin sözleşme yazılı şekilde yapılabilir.

Miras payının mirasçı olmayan üçüncü kişiye devrine ilişkin sözleşmenin ise noterlikçe düzenlenmesi gerekir. Üçüncü kişi bu sözleşmeyle doğrudan miras ortaklığına katılan mirasçı haline gelmez; paylaşma sonunda devreden mirasçıya düşen değeri isteme hakkı elde eder.

Bu konu uygulamada “hisse satışı” ile sık karıştırıldığından, elbirliği mülkiyetindeki miras payının devri ile tapudaki paylı mülkiyet hissesinin satışı birbirinden ayrılmalıdır.

Miras Kalan Evde Bir Kardeş Daha Fazla Hak İddia Edebilir mi?

Kural olarak aynı derecedeki çocuklar eşit mirasçıdır.

Bir kardeşin;

“Anneme ben baktım, ev tamamen benim olmalı.”

demesi tek başına diğer kardeşlerin miras hakkını ortadan kaldırmaz.

Ancak mirasbırakanın yaptığı kazandırmalar, vasiyetname, miras sözleşmesi, denkleştirme, bakım sözleşmesi veya başka hukuki işlemler bulunuyorsa sonuç değişebilir.

Örneğin mirasbırakan hayattayken bir çocuğuna önemli bir taşınmaz devretmişse bu işlemin niteliğine göre denkleştirme, tenkis veya muris muvazaası gibi ayrı miras hukuku uyuşmazlıkları gündeme gelebilir.

Bu nedenle yalnızca tapuda ölüm tarihinde görünen mallara bakmak bazı miras dosyalarında yeterli değildir.

Miras Kalan Ev İçin Ortaklığın Giderilmesi Davasını Tek Kardeş Açabilir mi?

Evet.

Diğer kardeşlerin çoğunluk oluşturması şart değildir.

Türk Medeni Kanunu m.642 açık biçimde mirasçılardan her birinin paylaşma talep edebileceğini düzenlemektedir.

Dolayısıyla beş kardeşten dördü ortaklığın devamını istese bile, kanuni bir engel bulunmaması halinde diğer kardeş paylaşma talep edebilir.

Bu özellik, ortaklığın giderilmesi davalarını diğer birçok hukuk uyuşmazlığından ayırmaktadır.

Miras Kalan Ev Satılmadan Paylaşılabilir mi?

Taşınmazın hukuken ve fiilen bölünmesi mümkünse aynen taksim yapılabilir.

Yargıtay’a göre bu konuda taşınmazın yüzölçümü, niteliği, paydaş sayısı ve imar mevzuatı araştırılmalıdır. Parçaların değerleri farklıysa parasal denkleştirme yapılması da mümkündür.

Örneğin büyük bir arsa üç ayrı imar parseline bölünebiliyorsa satış yerine aynen paylaşım mümkün olabilir.

Buna karşılık tek daire veya bölünmesi halinde ciddi değer kaybına uğrayacak bir taşınmazda satış daha olasıdır.

Miras Kalan Ev Satılırsa Para Nasıl Bölüşülür?

Satış tamamlandıktan sonra satış ve yargılama giderleri düşülür.

Kalan bedel paydaşların hukuken belirlenmiş payları oranında dağıtılır.

Örneğin miras payları eşit üç kardeş varsa kural olarak net satış bedeli üç eşit paya ayrılır.

Ancak sağ kalan eş, farklı miras oranları, daha önce yapılmış pay devirleri veya tapu sicilindeki farklı paylar bulunuyorsa dağıtım buna göre yapılır.

Bu nedenle satış öncesinde mirasçılık belgesi ve güncel tapu kayıtlarının kontrol edilmesi önemlidir.

Sağ Kalan Eş Miras Kalan Evde Oturmaya Devam Edebilir mi?

Bazı durumlarda sağ kalan eş bakımından özel bir düzenleme bulunmaktadır.

Türk Medeni Kanunu m.652 uyarınca eşlerden birinin ölümü halinde tereke içinde eşlerin birlikte yaşadıkları konut bulunuyorsa sağ kalan eş, bu konut üzerinde miras hakkına mahsuben mülkiyet hakkı tanınmasını isteyebilir. Haklı sebeplerin varlığı halinde mülkiyet yerine intifa veya oturma hakkı da verilebilir.

Bu nedenle babadan kalan ve annenin halen yaşadığı aile konutu ile yalnızca kardeşlere kalmış sıradan bir yatırım taşınmazı aynı şekilde değerlendirilmemelidir.

Miras Kalan Evde Borç Varsa Ne Olur?

Miras yalnızca malvarlığı değerlerinden oluşmaz.

Tereke borçları da mirasçılar bakımından önemlidir.

Türk Medeni Kanunu m.641 uyarınca mirasçılar tereke borçlarından müteselsilen sorumludur.

Taşınmaz üzerinde ipotek veya başka bir borç bulunması halinde satış ve paylaşım hesabı buna göre değişebilir.

Bu nedenle miras kalan ev paylaşılmadan önce tapu takyidatlarının ve tereke borçlarının araştırılması faydalıdır.

Sık Sorulan Sorular

Miras kalan ev kardeşler arasında nasıl paylaşılır?

Kardeşler anlaşırsa paylaşım sözleşmesiyle evi bir kardeşe bırakabilir veya satıp bedelini paylaşabilir. Anlaşma olmazsa zorunlu arabuluculuk sonrasında ortaklığın giderilmesi davası açılabilir.

Kardeşlerden biri evi satmak istemezse ev satılabilir mi?

Şartları oluşmuşsa evet. Her mirasçı mirasın paylaşılmasını talep edebilir. Aynen paylaşım mümkün değilse satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilebilir.

Miras kalan evde oturan kardeş evi sahiplenebilir mi?

Sadece uzun süre evde oturmak diğer kardeşlerin miras hakkını kendiliğinden ortadan kaldırmaz.

Miras kalan evde oturan kardeşten kira alınabilir mi?

Şartları varsa ecrimisil talep edilebilir. Ancak intifadan men, kullanım biçimi, izin ve Yargıtay’ın kabul ettiği istisnalar ayrıca değerlendirilmelidir.

Tek kardeş ortaklığın giderilmesi davası açabilir mi?

Evet. TMK m.642 uyarınca tek bir mirasçı dahi paylaşma talep edebilir.

İzale-i şuyu davasından önce arabulucu zorunlu mu?

Evet. 1 Eylül 2023’ten itibaren ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava öncesi arabuluculuk dava şartıdır.

Miras kalan ev mahkemede mutlaka satılır mı?

Hayır. Öncelikle aynen taksimin mümkün olup olmadığı değerlendirilir. Taşınmaz bölünemiyor veya bölünmesi önemli değer kaybına neden oluyorsa satış gündeme gelir.

Anne sağsa kardeşler mirası eşit mi paylaşır?

Sağ kalan eş çocuklarla birlikte mirasçıysa önce eşin 1/4 yasal miras payı bulunmaktadır; kalan 3/4 çocuklar arasında eşit paylaşılır.

Miras kalan ev bir kardeşe bırakılabilir mi?

Bütün mirasçılar anlaşırsa ev bir kardeşe özgülenebilir ve diğer mirasçıların hakları para veya başka tereke mallarıyla karşılanabilir.

Miras Kalan Ev ve Ortaklığın Giderilmesi İçin Avukat Desteği

Miras kalan taşınmazlarda yalnızca “Kaç kardeş var?” sorusuna bakılarak paylaşım yapılması çoğu zaman yeterli değildir.

Özellikle mirasçılık belgesi, sağ kalan eşin bulunup bulunmadığı, tapunun elbirliği veya paylı mülkiyet niteliği, evde kimin oturduğu, kira gelirleri, geçmişte yapılan devirler, miras paylarının devri ve terekeye ait diğer mallar birlikte değerlendirilmelidir.

Avukat Ferhat Küle Hukuk Bürosu olarak miras kalan evlerin paylaşılması, miras paylaşma sözleşmeleri, zorunlu arabuluculuk, ortaklığın giderilmesi davaları, satış süreçleri, miras payı devirleri ve mirasçılar arasındaki ecrimisil uyuşmazlıklarında hukuki danışmanlık ve avukatlık hizmeti sunmaktayız.

Somut olayda tapu kayıtları, veraset ilamı ve mirasçıların talepleri incelenerek taşınmazın anlaşmayla paylaşılması, bir mirasçıya bırakılması veya ortaklığın giderilmesi yoluyla satılması seçeneklerinden hangisinin uygulanabileceği belirlenebilir.

Av. Ferhat Küle
İstanbul