Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesine Tapuda Şerh Verilmesi Neden Önemlidir?
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, diğer adıyla arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibi ile müteahhit arasında yalnızca borç doğuran bir sözleşme değildir. Sözleşmenin uygulanması sırasında taşınmazın satılması, üçüncü kişilere devredilmesi, üzerinde yeni haklar kurulması veya taraflardan birinin değişmesi gibi ihtimaller ortaya çıkabilir.
Bu nedenle kat karşılığı inşaat sözleşmesi hazırlanırken yalnızca sözleşmenin içeriğinin değil, sözleşmeden doğan hakların tapu sicilinde korunmasının da değerlendirilmesi gerekir.
Bu noktada en önemli hukuki araçlardan biri sözleşmenin tapu siciline şerh verilmesidir.
Türk Medenî Kanunu’nun 1009. maddesinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan haklar, tapu kütüğüne şerh verilebilecek kişisel haklar arasında açıkça sayılmıştır. Şerh sayesinde sözleşmeden doğan kişisel hak, yalnızca sözleşmenin karşı tarafına karşı ileri sürülebilen bir hak olmaktan çıkarak, şerhten sonra taşınmaz üzerinde hak kazanan ve bu hakla bağdaşmayan üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir hâle gelir. Yargıtay uygulamasında da şerhin bu güçlendirici etkisi kabul edilmektedir.
Bu nedenle özellikle yüksek değerli ve uzun süreli projelerde kat karşılığı inşaat sözleşmesine şerh verilmesi önemli bir hukuki güvence oluşturabilir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesine Şerh Vermek Ne Demektir?
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibi ile müteahhit arasında karşılıklı borçlar doğurur.
Arsa sahibi, sözleşmede belirlenen şartlar gerçekleştiğinde müteahhide belirli arsa paylarını veya bağımsız bölümleri devretmeyi; müteahhit ise kararlaştırılan binayı meydana getirerek arsa sahibine bırakılan bağımsız bölümleri teslim etmeyi üstlenir.
Ancak bu sözleşmeden doğan haklar kural olarak kişisel hak niteliğindedir.
Örneğin müteahhit sözleşmeye göre arsa sahibinden belirli arsa paylarının kendisine devredilmesini talep edebilir. Bu talep başlangıçta esas olarak sözleşmenin diğer tarafı olan arsa sahibine yöneliktir.
Sözleşmenin tapu siciline şerh verilmesi ise bu kişisel hakkın etkisini kuvvetlendirir.
Türk Medenî Kanunu’nun 1009. maddesine göre şerh edilen kişisel haklar, şerhten sonra kazanılan ve hakkın ifasıyla bağdaşmayan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir.
Dolayısıyla şerhin temel amacı, sözleşmeyi yalnızca taraflar arasındaki özel bir belge olmaktan çıkarıp üçüncü kişiler bakımından da hukuken görünür ve belirli ölçüde etkili hâle getirmektir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesine Şerh Verilmesi Zorunlu mudur?
Hayır.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesine tapuda şerh verilmesi, kural olarak sözleşmenin geçerlilik şartı değildir.
Bu iki konu birbirinden ayrılmalıdır.
Birincisi sözleşmenin geçerli şekilde kurulmasıdır.
İkincisi ise geçerli sözleşmeden doğan hakkın tapu siciline şerh edilmesidir.
Dolayısıyla;
“Sözleşmeye şerh verilmemişse kat karşılığı inşaat sözleşmesi geçersizdir.”
şeklindeki değerlendirme doğru değildir.
Geçerli şekilde kurulmuş bir kat karşılığı inşaat sözleşmesi, tapuya şerh verilmemiş olsa da taraflar arasında hak ve borç doğurabilir.
Ancak sözleşmenin tapuya şerh verilmemiş olması, özellikle taşınmazın daha sonra üçüncü kişilere devredilmesi hâlinde sözleşme tarafının hukuki korumasını zayıflatabilir.
Bu nedenle şerh bir geçerlilik şartı değil, kişisel hakkı güçlendiren önemli bir tapu sicili işlemidir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesine Şerh Verilmesinin En Önemli Sonucu Nedir?
Şerhin en önemli sonucu, sözleşmeden kaynaklanan kişisel hakkın sonradan hak kazanan üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesini sağlamasıdır.
Bu durumu bir örnekle açıklamak mümkündür.
Arsa sahibi A ile müteahhit B arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmış olsun.
Sözleşmeye göre müteahhit B, inşaatı tamamladığında arsanın belirli bir payının veya belirli bağımsız bölümlerin devrini talep edebilecektir.
Ancak arsa sahibi A daha sonra taşınmazı C’ye satar.
Sözleşme tapu siciline şerh verilmemişse müteahhidin C’ye karşı hangi hakları ileri sürebileceği, C’nin hukuki durumu ve tapu siciline güven ilkesi ayrıca değerlendirilmek zorunda kalabilir.
Buna karşılık müteahhidin sözleşmeden kaynaklanan hakkı taşınmaz satılmadan önce tapuya şerh edilmişse, yeni malik C taşınmazı şerhi görerek edinmiş olur. Müteahhit, şerh edilen hakkını sonradan taşınmaz üzerinde hak kazanan kişiye karşı da ileri sürebilir.
Türk Medenî Kanunu m.1009’un şerhe bağladığı temel hukuki etki budur.
Arsa Sahibi Taşınmazı Başkasına Satarsa Şerh Müteahhidi Korur mu?
Şerhin öneminin en açık şekilde ortaya çıktığı durumlardan biri budur.
Kat karşılığı inşaat projeleri birkaç yıl devam edebilir. Bu süre içerisinde arsa sahibinin;
- taşınmazı üçüncü kişiye satması,
- kendi payını devretmesi,
- miras veya başka bir nedenle malik değişikliğinin meydana gelmesi
mümkündür.
Sözleşmeden doğan hak tapuya şerh edilmişse, sonradan taşınmazı edinen kişi tapu kaydındaki şerhi de görerek taşınmazı kazanır.
Böylece müteahhit açısından;
“Ben yalnızca eski arsa sahibiyle sözleşme yaptım, yeni malik sözleşmeyi kabul etmiyor.”
şeklindeki risk önemli ölçüde azalabilir.
Şerhin amacı da esas olarak budur: Sözleşmeden kaynaklanan kişisel hakkın, sonradan kazanılan ve bu hakkın ifasıyla bağdaşmayan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilmesini sağlamak.
Şerh Taşınmazın Satılmasını Engeller mi?
Hayır.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesine şerh verilmiş olması taşınmaz üzerinde satış yasağı bulunduğu anlamına gelmez.
Arsa sahibi, hukuken başka bir engel bulunmadığı sürece taşınmazı üçüncü kişiye devredebilir.
Ancak taşınmazı satın alan kişi tapu sicilindeki şerhi de devralınan hukuki durum içerisinde görür.
Dolayısıyla şerhin fonksiyonu;
“Taşınmaz hiçbir şekilde satılamaz.”
demek değildir.
Şerhin asıl işlevi;
“Taşınmaz satılsa dahi, şerh edilmiş kişisel hak sonradan hak kazanan kişilere karşı belirli şartlarda ileri sürülebilir.”
şeklinde açıklanabilir.
Bu ayrım özellikle kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde önemlidir.
Şerh Müteahhide Mülkiyet Hakkı Verir mi?
Hayır.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesine tapuda şerh verilmesi, müteahhidi kendiliğinden taşınmazın maliki yapmaz.
Şerh ile tescil birbirinden farklı işlemlerdir.
Örneğin sözleşmeye göre arsanın %40’ı ileride müteahhide devredilecek olabilir.
Sözleşmenin tapu siciline şerh edilmesiyle bu %40 payın mülkiyeti doğrudan müteahhide geçmez.
Müteahhit ancak sözleşmede ve kanunda öngörülen şartlar oluştuğunda devir veya tescil talebinde bulunabilir.
Dolayısıyla şerh;
- mülkiyet devri değildir,
- arsa payının tescili değildir,
- bağımsız bölüm tapusu değildir.
Şerh, esas itibarıyla sözleşmeden kaynaklanan kişisel hakkı üçüncü kişilere karşı güçlendiren bir hukuki koruma aracıdır.
Şerh Arsa Sahibine de Koruma Sağlayabilir mi?
Kat karşılığı inşaat sözleşmesine ilişkin şerh yalnızca müteahhidin korunması açısından düşünülmemelidir.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin farklı kuruluş biçimleri bulunmaktadır.
Bazı sözleşmelerde arsa payları inşaat ilerledikçe müteahhide devredilirken bazı projelerde arsa sahibinin belirli payları daha başlangıçta müteahhide devretmesi mümkündür.
Özellikle arsa paylarının başlangıçta veya inşaatın erken safhalarında yükleniciye geçirildiği modellerde, sözleşmeden doğan hakların tapu sicilinde görünür hâle getirilmesi arsa sahibi açısından da önem taşıyabilir.
Nitekim öğretide arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin kuruluş biçimine göre şerhin yükleniciyi veya arsa sahibini koruyabileceği kabul edilmektedir.
Bu nedenle şerhin kim açısından hangi korumayı sağlayacağı sözleşmenin yapısına göre ayrıca değerlendirilmelidir.
Müteahhide Arsa Payı Baştan Devredilmişse Şerh Neden Önemlidir?
Uygulamada arsa sahibi bazen müteahhide proje finansmanı sağlamak amacıyla inşaatın başlangıcında belirli arsa paylarını devredebilir.
Müteahhit de bu paylara dayanarak üçüncü kişilerle satış veya finansman işlemleri gerçekleştirebilir.
Bu model arsa sahibi açısından ciddi riskler doğurabilir.
Örneğin müteahhit işi yarım bırakabilir veya kendisine devredilen payları başka kişilere devredebilir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tapu sicilinde görünür olması, üçüncü kişilerin taşınmaz üzerindeki hukuki ilişkinin varlığından haberdar olması bakımından önem taşıyabilir.
Özellikle üçüncü kişilerin iyi niyet iddialarının ve tapu siciline güven ilkesinin gündeme geldiği uyuşmazlıklarda tapuda mevcut kayıtların büyük önemi vardır. Yargıtay kararlarında da sözleşmesel ilişkinin tapu kaydında görünür hâle getirilmesinin üçüncü kişilerin hukuki durumunun değerlendirilmesindeki önemi vurgulanmaktadır.
Şerh Üçüncü Kişinin İyi Niyet İddiasını Nasıl Etkiler?
Tapu sicilinde kat karşılığı inşaat sözleşmesine ilişkin şerh bulunması hâlinde taşınmazı veya taşınmaz üzerindeki bir hakkı sonradan edinen kişi tapu kaydındaki bu hukuki durumu göz önünde bulundurmak zorundadır.
Bu nedenle üçüncü kişinin;
“Arsa sahibi ile müteahhit arasında böyle bir sözleşme bulunduğunu bilmiyordum.”
şeklindeki savunması, tapu sicilinde açık bir şerh bulunması hâlinde önemli ölçüde farklı değerlendirilir.
Şerh, sözleşmenin varlığını tapu sicilinde görünür hâle getirdiğinden üçüncü kişilerin sonradan edindikleri hakların şerh edilmiş kişisel hakla çatışması durumunda şerh lehtarı lehine önemli sonuçlar doğurabilir.
Bu sebeple özellikle müteahhide önceden arsa payı devredilen yüksek değerli projelerde şerh konusu sözleşme hazırlanırken mutlaka değerlendirilmelidir.
Şerhten Sonra İpotek Konulursa Ne Olur?
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin şerhinden sonra taşınmaz üzerinde ipotek veya başka sınırlı ayni haklar kurulması ihtimali bulunmaktadır.
Türk Medenî Kanunu m.1009 kapsamında şerhin temel etkisi, şerh edilmiş kişisel hakkın şerhten sonra kazanılan ve söz konusu hakkın ifasıyla bağdaşmayan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilmesidir.
Ancak ipotek, haciz veya başka bir tapu kaydının somut olayda şerh edilmiş hakla ne ölçüde çatıştığı, kayıtların tarihleri ve hukuki nitelikleri ayrıca incelenmelidir.
Bu nedenle;
“Sözleşmeye şerh verilirse sonradan konulan bütün ipotekler otomatik olarak geçersiz olur.”
şeklinde genel bir ifade kullanmak doğru değildir.
Şerhin öncelik ve üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilirlik etkisi, somut tapu kayıtları üzerinden değerlendirilmelidir.
Sözleşmeye Şerh Verilmeden Önce Taşınmaz Üzerinde İpotek Varsa Ne Olur?
Şerhin en önemli özelliklerinden biri zaman bakımından ileriye etkili olmasıdır.
Şerh, kural olarak kendisinden önce meydana gelmiş ve tapuya kaydedilmiş hakları ortadan kaldırmaz.
Örneğin taşınmaz üzerinde 1 Ocak tarihinde banka lehine ipotek kurulmuş, kat karşılığı inşaat sözleşmesine ise 1 Mart tarihinde şerh verilmişse, sonradan verilen şerhin daha önce kurulmuş ipoteği kendiliğinden ortadan kaldırması söz konusu değildir.
Bu nedenle yalnızca sözleşmenin tapuya şerh verilmesi yeterli değildir.
Sözleşme imzalanmadan önce taşınmazın tapu kaydı incelenerek;
- ipotek,
- haciz,
- ihtiyati tedbir,
- intifa hakkı,
- irtifak hakları,
- mevcut şerhler
kontrol edilmelidir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesine Kim Şerh Verebilir?
2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 26. maddesi, noterler tarafından düzenlenen taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin taraflardan birinin istemi üzerine tapu siciline şerh verilebilmesini düzenlemektedir.
Dolayısıyla kanunda öngörülen şartları taşıyan sözleşme bakımından taraflardan birinin şerh talebinde bulunabilmesi mümkündür.
Ancak somut başvuruda gerekli belgelerin neler olduğu, sözleşmenin şekli, tarafların temsil yetkileri ve tapu müdürlüğünün arayacağı diğer koşullar ayrıca kontrol edilmelidir.
Sözleşmede “Tapuya Şerh Edilemez” Hükmü Bulunabilir mi?
Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri hazırlanırken bazı taslaklarda sözleşmenin tapuya şerh edilmeyeceğine veya yüklenicinin şerh talep etmeyeceğine ilişkin hükümlerle karşılaşılabilmektedir.
Bu tür bir hüküm özellikle yüklenici açısından dikkatle değerlendirilmelidir.
Çünkü şerh verilmemesi durumunda yüklenicinin sözleşmeden kaynaklanan kişisel hakkı, üçüncü kişilere karşı şerhin sağladığı kuvvetlendirilmiş etkiden yararlanamayabilir.
Bu nedenle sözleşme hazırlanırken;
“Şerh konulmayacaktır.”
şeklindeki bir maddenin sıradan ve önemsiz bir sözleşme hükmü olduğu düşünülmemelidir.
Böyle bir düzenlemenin hangi tarafın menfaatine olduğu ve proje süresince hangi riskleri doğurabileceği değerlendirilmelidir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesine Şerh Ne Zaman Verilmelidir?
Şerhin üçüncü kişilere karşı etkisi bakımından zamanlama önemlidir.
Sözleşme yapıldıktan uzun süre sonra şerh verilmesi hâlinde, aradaki dönemde taşınmaz üzerinde yeni haklar kurulmuş olabilir.
Örneğin;
- kat karşılığı inşaat sözleşmesi 1 Ocak’ta yapılmış,
- arsa sahibi 1 Şubat’ta taşınmaz üzerinde üçüncü kişi lehine işlem yapmış,
- sözleşmeye 1 Mart’ta şerh verilmiş
olabilir.
Bu durumda 1 Mart tarihli şerhin, şerhten önce kazanılmış haklar üzerindeki etkisi ile şerhten sonra kazanılan haklara etkisi aynı değildir.
Bu nedenle şerhten yararlanılması planlanıyorsa işlemin sözleşmeden çok uzun süre sonra bırakılmaması hukuki güvenlik bakımından önem taşır.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Şerhinin Süresi Var mıdır?
Tapu Kanunu’nun 26. maddesinde önemli bir süre düzenlemesi bulunmaktadır.
Kanuna göre, şerhten itibaren beş yıl içinde satış yapılmaz veya irtifak hakkı tesis edilerek tapuya tescil edilmezse şerh tapu sicili görevlilerince resen terkin edilir.
Bu nedenle özellikle uzun süren inşaat projelerinde;
“Bir kez şerh verdik, artık süresiz olarak tapuda kalır.”
şeklinde düşünülmemelidir.
Şerhin tarihi ve projenin geldiği aşama takip edilmelidir.
Beş yıllık süre özellikle ruhsat işlemlerinin uzadığı, imar uyuşmazlığı yaşanan veya inşaatın uzun süre başlamadığı projelerde önem kazanabilir.
Şerhin Beş Yıl Sonra Silinmesi Sözleşmeyi Geçersiz Hâle Getirir mi?
Hayır.
Şerhin tapudan terkin edilmesi ile sözleşmenin kendisinin sona ermesi aynı şey değildir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan borç ilişkisi, sözleşmenin kendi hükümlerine göre devam ediyor olabilir.
Ancak şerhin ortadan kalkmasıyla birlikte şerhin üçüncü kişilere karşı sağladığı kuvvetlendirilmiş kişisel hak etkisi de ortadan kalkabilir.
Bu nedenle;
- sözleşmenin geçerliliği,
- sözleşmenin yürürlükte olması,
- sözleşmenin tapuya şerh edilmesi,
- şerhin süresi
birbirinden farklı hukuki konulardır.
Şerh Müteahhidin Tapu Talebini Garanti Eder mi?
Hayır.
Şerh verilmiş olması, müteahhidin sözleşmede kendisine bırakılan bütün bağımsız bölümlere kayıtsız ve şartsız biçimde hak kazandığı anlamına gelmez.
Müteahhidin arsa payı veya bağımsız bölüm talep edebilmesi için kendi sözleşmesel edimlerini yerine getirmesi gerekir.
Örneğin sözleşmeye göre arsa payının devri;
- kaba inşaatın tamamlanmasına,
- belirli inşaat seviyesine ulaşılmasına,
- iskânın alınmasına,
- binanın teslim edilmesine
bağlanmış olabilir.
Müteahhit sözleşmeye aykırı davranmış veya işi yarım bırakmışsa, sırf tapuda şerh bulunduğu gerekçesiyle bütün arsa paylarının kendisine verilmesini isteyemez.
Şerh sözleşmeden doğmayan yeni bir hak yaratmaz; mevcut kişisel hakkın üçüncü kişilere karşı etkisini güçlendirir.
Şerh Geçersiz Bir Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesini Geçerli Hâle Getirir mi?
Hayır.
Bu da uygulamada karıştırılan önemli konulardan biridir.
Sözleşmenin geçerliliği ile sözleşmeye şerh verilmesi birbirinden farklı meselelerdir.
Başlangıçtan itibaren geçersiz olan bir sözleşmenin sırf tapuya şerh verilmiş olması, kural olarak sözleşmedeki geçersizlik nedenini ortadan kaldırmaz.
Şerh ancak hukuken mevcut kişisel hakkı güçlendiren bir işlemdir.
Dolayısıyla;
“Tapuya şerh verildiğine göre sözleşme mutlaka geçerlidir.”
sonucu da otomatik olarak çıkarılamaz.
Sözleşmenin şekli ve geçerlilik şartları ayrıca incelenmelidir.
Sözleşme Feshedilirse Şerh Ne Olur?
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi tarafların anlaşması, mahkeme kararı veya somut olayda uygulanabilecek başka bir hukuki nedenle sona ermiş olabilir.
Bu durumda tapuda bulunan şerhin de hukuki dayanağı tartışmalı hâle gelir.
Sözleşmenin geçerli biçimde sona ermesinden sonra şerhin tapudan terkin edilmesi gündeme gelebilir.
Ancak taraflar sözleşmenin sona erip ermediği konusunda uyuşuyorsa şerhin tek taraflı olarak kaldırılıp kaldırılamayacağı, sözleşmenin hükümleri, tapu kayıtları ve varsa mahkeme kararları dikkate alınarak değerlendirilmelidir.
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün uygulamasında da arsa payı karşılığı inşaat ve taşınmaz satış vaadi şerhlerinin terkini konusunda özel değerlendirmeler bulunmaktadır.
Arsa Sahibi Şerhi Tek Başına Sildirebilir mi?
Her durumda hayır.
Arsa sahibinin;
“Ben artık bu müteahhitle çalışmak istemiyorum, tapudaki şerhi kaldırın.”
demesi tek başına şerhin terkin edilmesi için yeterli olmayabilir.
Şerhin terkininde;
- şerh lehtarının talebi veya muvafakati,
- şerhin süresinin dolması,
- hakkın sona ermesi,
- kesinleşmiş mahkeme kararı,
- mevzuatta öngörülen diğer terkin sebepleri
gündeme gelebilir.
Bu nedenle şerhin kaldırılması da sözleşmenin kurulması kadar dikkatle yürütülmesi gereken bir tapu işlemidir.
Müteahhit Sözleşmeyi İhlal Ederse Şerh Arsa Sahibini Engeller mi?
Şerhin bulunması, müteahhide sözleşmeye aykırı davranma hakkı vermez.
Örneğin müteahhit;
- inşaata hiç başlamamış,
- işi uzun süre durdurmuş,
- ruhsata aykırı yapı yapmış,
- sözleşmedeki teslim süresini ciddi şekilde aşmış
olabilir.
Bu durumda arsa sahibinin sözleşmeden kaynaklanan fesih, dönme, tazminat veya diğer haklarının bulunup bulunmadığı ayrıca değerlendirilir.
Sözleşmenin tapuya şerh edilmiş olması, arsa sahibinin kanundan ve sözleşmeden doğan haklarını kendiliğinden ortadan kaldırmaz.
Ancak sözleşme sona erdirildikten sonra şerhin tapuda kalmaya devam etmesi yeni satış ve finansman işlemlerinde sorun yaratabileceğinden şerhin terkini de hukuki sürecin bir parçası olarak ele alınmalıdır.
Şerh Olmadan Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Yapmak Riskli midir?
Her proje bakımından aynı risk düzeyinden söz etmek mümkün değildir.
Ancak özellikle;
- projenin uzun yıllar süreceği,
- arsa paylarının yükleniciye sonradan devredileceği,
- taşınmazın ekonomik değerinin çok yüksek olduğu,
- birden fazla arsa sahibinin bulunduğu,
- malik değişikliği ihtimalinin bulunduğu,
- müteahhit veya arsa sahibi açısından üçüncü kişilerle çok sayıda işlem yapılacağı
projelerde şerhin sağlayacağı koruma önemli hâle gelebilir.
Sözleşme şerh edilmemişse taraflar arasındaki sözleşme geçerli olmaya devam edebilir; ancak üçüncü kişiler bakımından şerhin sağladığı kuvvetlendirilmiş etkiden yararlanılamaması önemli bir risk oluşturabilir.
Birden Fazla Arsa Sahibi Varsa Şerh Daha mı Önemlidir?
Birden fazla malikin bulunduğu taşınmazlarda proje süresi içerisinde;
- maliklerden birinin payını satması,
- maliklerden birinin ölmesi,
- payın mirasçılara geçmesi,
- pay üzerinde haciz veya başka hakların ortaya çıkması
olasılığı tek malikli taşınmazlara göre daha yüksek olabilir.
Bu nedenle çok malikli kat karşılığı inşaat projelerinde sözleşmenin tapu sicilindeki görünürlüğü ayrıca önem kazanır.
Sözleşme hazırlanırken bütün arsa sahiplerinin payları, sözleşmenin hangi taşınmazlara ilişkin olduğu ve şerhin hangi tapu kayıtlarına işleneceği açık biçimde belirlenmelidir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesine Şerh Verilmeden Önce Neler Kontrol Edilmelidir?
Şerh işlemi yapılmadan önce yalnızca sözleşmenin bulunması yeterli görülmemelidir.
Özellikle;
- sözleşmenin geçerli şekilde düzenlenip düzenlenmediği,
- sözleşmedeki ada ve parsel bilgilerinin doğru olup olmadığı,
- tapudaki maliklerin kim olduğu,
- mevcut ipotek ve hacizlerin bulunup bulunmadığı,
- taşınmaz üzerinde daha önce verilmiş başka şerhlerin bulunup bulunmadığı,
- sözleşmenin taraflarının temsil yetkileri,
- şerhin sözleşmedeki hangi hakları koruyacağı,
- sözleşmede şerhe ilişkin özel hüküm bulunup bulunmadığı
kontrol edilmelidir.
Şerh, tapu kaydındaki mevcut problemleri ortadan kaldıran sihirli bir işlem değildir. Önceden mevcut olan hakların ve takyidatların ayrıca incelenmesi gerekir.
Sık Sorulan Sorular
Kat karşılığı inşaat sözleşmesine tapuda şerh verilmesi zorunlu mudur?
Hayır. Şerh kural olarak sözleşmenin geçerlilik şartı değildir. Ancak sözleşmeden kaynaklanan kişisel hakkın şerhten sonra hak kazanan üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesi bakımından önemli bir koruma sağlar.
Şerh verilmemiş kat karşılığı inşaat sözleşmesi geçersiz midir?
Hayır. Şerhin bulunmaması ile sözleşmenin geçersiz olması aynı şey değildir. Sözleşmenin geçerlilik şartları ayrıca değerlendirilir.
Şerh verilirse arsa satılabilir mi?
Şerh tek başına satış yasağı oluşturmaz. Ancak sonradan taşınmazı edinen kişi, şerh edilmiş hakkın üçüncü kişilere karşı doğurduğu hukuki etkiyle karşılaşabilir.
Şerh müteahhidi arsa sahibi yapar mı?
Hayır. Şerh mülkiyet devri değildir. Müteahhit ancak sözleşmedeki koşulların gerçekleşmesi üzerine tapu devri veya tescil talebinde bulunabilir.
Arsa sahibi taşınmazı başkasına satarsa müteahhit ne yapabilir?
Sözleşmeden doğan hak önceden tapuya şerh edilmişse müteahhit, TMK m.1009 kapsamında hakkını şerhten sonra taşınmaz üzerinde hak kazanan kişilere karşı ileri sürebilir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin şerhi süresiz midir?
Hayır. Tapu Kanunu m.26’da beş yıllık süreye ilişkin özel düzenleme bulunmaktadır. Şerhten itibaren beş yıl içinde kanunda belirtilen işlemler gerçekleşmezse şerhin resen terkin edilmesi gündeme gelir.
Sözleşmeye şerh verilmesi müteahhidin bütün taleplerini garanti eder mi?
Hayır. Şerh, sözleşmede bulunmayan bir hak yaratmaz. Müteahhidin arsa payına veya bağımsız bölüme hak kazanıp kazanmadığı sözleşmedeki edimlerini yerine getirip getirmediğine göre ayrıca değerlendirilir.
Şerh geçersiz bir sözleşmeyi geçerli hâle getirir mi?
Hayır. Şerh, geçerli bir kişisel hakkın üçüncü kişilere karşı etkisini güçlendirir. Sözleşmenin geçerliliğine ilişkin eksiklikleri kendiliğinden gidermez.
Sonuç
Kat karşılığı inşaat sözleşmesine tapuda şerh verilmesinin temel önemi, sözleşmeden doğan kişisel hakkı üçüncü kişilere karşı güçlendirmesidir.
Türk Medenî Kanunu’nun 1009. maddesi arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan hakların tapu siciline şerh edilebileceğini açıkça düzenlemektedir. Şerhten sonra taşınmaz üzerinde sözleşmedeki hakkın ifasıyla bağdaşmayan bir hak kazanan kişilere karşı şerh edilmiş kişisel hakkın ileri sürülmesi mümkün hâle gelir.
Bu nedenle özellikle arsa sahibinin taşınmazı veya payını üçüncü kişiye satması ihtimalinde şerh önemli bir hukuki koruma sağlar.
Bununla birlikte şerh hakkında üç önemli ayrım unutulmamalıdır:
Şerh sözleşmenin geçerlilik şartı değildir. Şerh mülkiyet devri değildir. Şerh sözleşmeden doğmayan yeni bir hak yaratmaz.
Geçerli kat karşılığı inşaat sözleşmesi şerh verilmeden de taraflar arasında sonuç doğurabilir. Ancak şerh bulunmadığında sözleşmeden doğan hakkın üçüncü kişiler karşısındaki hukuki konumu daha riskli hâle gelebilir.
Diğer taraftan sözleşmeye şerh verilmesi arsa sahibinin taşınmazı satmasını otomatik olarak engellemez; müteahhide de sözleşmedeki edimlerini yerine getirmeden bağımsız bölüm veya arsa payı üzerinde doğrudan mülkiyet kazandırmaz.
Ayrıca Tapu Kanunu’nun 26. maddesindeki beş yıllık süre nedeniyle şerhin süresi de takip edilmelidir. Kanunda belirtilen şartların gerçekleşmemesi hâlinde şerhin resen terkin edilmesi mümkündür.
Bu nedenle kat karşılığı inşaat sözleşmesi hazırlanırken yalnızca;
“Sözleşme tapuya şerh edilecektir.”
şeklinde standart bir madde eklenmesiyle yetinilmemeli; şerhin hangi tarafı hangi risklere karşı koruyacağı, mevcut tapu takyidatları, arsa paylarının devir takvimi, üçüncü kişilere satış yetkileri ve şerhin süresi birlikte değerlendirilmelidir.
Özellikle yüksek değerli gayrimenkul projelerinde sözleşmenin tapu siciline şerh edilip edilmemesine ilişkin karar, ileride ortaya çıkabilecek tapu iptali ve tescil, üçüncü kişilere karşı hak ileri sürme, sözleşmenin feshi ve arsa paylarının iadesi uyuşmazlıkları bakımından önemli sonuçlar doğurabilir.
About Post Author
