Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Tapu Devri Ne Zaman Yapılmalıdır?

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi açısından en önemli konulardan biri, müteahhide bırakılacak arsa paylarının veya bağımsız bölümlerin hangi aşamada tapuda devredileceğidir. Müteahhit çoğu zaman inşaatın finansmanını sağlayabilmek için belirli arsa paylarının kendisine erken devredilmesini ister. Arsa sahibi açısından ise henüz inşaat tamamlanmadan tapunun devredilmesi önemli riskler doğurabilir.

Bu nedenle kat karşılığı inşaat sözleşmesi hazırlanırken yalnızca “arsa sahibine kaç daire, müteahhide kaç daire bırakılacağı” belirlenmemeli; müteahhide ait tapuların hangi inşaat seviyesinde, hangi şartların gerçekleşmesi üzerine ve hangi sırayla devredileceği ayrıntılı biçimde düzenlenmelidir.

Türk hukukunda kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde bütün tapuların mutlaka sözleşmenin başında veya mutlaka inşaat tamamlandıktan sonra devredileceğini öngören tek tip bir sistem bulunmamaktadır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun uygulamasına göre arsa sahibi, arsa payı devri borcunu farklı biçimlerde yerine getirebilir. Payların inşaat tamamlandıktan sonra devredilmesi mümkün olduğu gibi, sözleşmede öngörülmesi hâlinde inşaatın geldiği aşamaya bağlı kademeli tapu devri de kararlaştırılabilir.

Özellikle 16.05.2025 tarihli Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu kararı sonrasında, müteahhide erken tapu devrinin arsa sahibi bakımından yaratabileceği risk daha da önemli hâle gelmiştir. Çünkü müteahhide devredilen arsa payı veya bağımsız bölümün daha sonra iyi niyetli üçüncü kişilere devredilmesi hâlinde, belirli koşullarda üçüncü kişinin tapu kazanımı korunabilmektedir.

Bu nedenle “kat karşılığı inşaat sözleşmesinde tapu ne zaman verilmelidir?” sorusunun cevabı, yalnızca müteahhidin finansman ihtiyacına göre değil, arsa sahibinin mülkiyetinin nasıl güvence altına alınacağı da gözetilerek belirlenmelidir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Tapu Devri Neden Yapılır?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibi, taşınmazının belirli paylarını veya inşaat sonucunda meydana gelecek bağımsız bölümlerin belirli kısmını müteahhide bırakmayı üstlenir.

Müteahhidin temel edimi binayı meydana getirmek; arsa sahibinin temel edimlerinden biri ise kararlaştırılan arsa paylarını müteahhide devretmektir. Yargıtay da bu sözleşmelerde arsa sahibinin karşı ediminin arsa payının devri olduğunu ve bu borcun farklı yöntemlerle yerine getirilebileceğini kabul etmektedir.

Örneğin yapılacak projede 10 bağımsız bölüm bulunacak ve sözleşmeye göre bunların 6’sı arsa sahibine, 4’ü müteahhide bırakılacaksa müteahhidin ekonomik karşılığı bu 4 bağımsız bölüm veya bunlara karşılık gelen arsa paylarıdır.

Ancak bu payların hangi tarihte müteahhidin mülkiyetine geçirileceği, tarafların sözleşmede ayrıntılı şekilde düzenlemesi gereken ayrı bir konudur.

Tapu Müteahhide Sözleşme İmzalanır İmzalanmaz Devredilmek Zorunda mıdır?

Hayır.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin imzalanması, müteahhide düşecek bütün arsa paylarının aynı gün kendisine devredilmesini zorunlu kılmaz.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun benimsediği esasa göre arsa sahibi arsa payı devri borcunu;

• inşaat tamamlandıktan sonra veya
• inşaatın belirli seviyelere ulaşmasına bağlı olarak kademeli şekilde

yerine getirebilir. Kademeli sistem tercih edilmişse müteahhit, sözleşmede belirlenen inşaat seviyesine ulaştığında o aşama için kararlaştırılmış tapu devrini isteme hakkı kazanır.

Dolayısıyla;

“Kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılacaksa müteahhide tapuların tamamının baştan verilmesi gerekir.”

şeklinde genel bir hukuk kuralı bulunmamaktadır.

Tarafların sözleşmede nasıl bir tapu devir sistemi kararlaştırdığı belirleyicidir.

Tapunun İnşaat Tamamlandıktan Sonra Devredilmesi Mümkün müdür?

Evet.

Arsa sahibinin müteahhide bırakacağı payları, müteahhit sözleşmeden doğan inşaat borcunu yerine getirdikten sonra devretmesi mümkündür.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, arsa sahibinin kararlaştırılan arsa paylarının devrini inşaat bitirildikten sonra gerçekleştirebileceğini açıkça kabul etmektedir.

Bu model arsa sahibi bakımından güçlü bir güvence sağlar. Çünkü müteahhit;

• inşaata başlamazsa,
• projeyi yarım bırakırsa,
• sözleşmeye aykırı hareket ederse

henüz mülkiyetine geçirilmemiş arsa paylarını üçüncü kişilere satamaz.

Bununla birlikte müteahhidin proje finansmanını kendi bağımsız bölümlerini satarak sağlamasının planlandığı büyük projelerde, bütün tapuların son aşamaya bırakılması ticari açıdan uygulanabilir olmayabilir.

Bu nedenle uygulamada kademeli tapu devri önemli bir alternatif oluşturmaktadır.

Kademeli Tapu Devri Nedir?

Kademeli tapu devrinde müteahhide verilecek bütün tapular projenin başında devredilmez.

Bunun yerine inşaat belirli aşamalara ulaştıkça önceden belirlenmiş arsa payları veya bağımsız bölümler müteahhide devredilir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu bu yöntemi açıkça kabul etmektedir. Sözleşmede inşaatın geldiği aşamaya göre kademeli tapu devri öngörülmüşse yüklenici, ilgili aşamaya ulaştığında o aşama için kararlaştırılmış tapuların devrini istemeye hak kazanır.

Örneğin sözleşmede şu şekilde bir sistem kurulabilir:

• Yapı ruhsatının alınması ve temel seviyesinin tamamlanmasından sonra ilk pay,
• Kaba inşaatın belirlenen seviyeye ulaşmasından sonra ikinci pay,
• Çatı ve dış cephe tamamlandıktan sonra üçüncü pay,
• İnce işler ve ortak alanlar tamamlandıktan sonra dördüncü pay,
• Yapı kullanma izin belgesinin alınması ve sözleşmeye uygun teslimden sonra kalan paylar.

Bunlar kanunda belirlenen zorunlu oranlar değildir. Devir aşamaları ve oranları sözleşmenin niteliğine, projenin büyüklüğüne ve tarafların anlaşmasına göre belirlenir.

Kademeli Tapu Devri Neden Önemlidir?

Kademeli tapu devri, arsa sahibinin mülkiyet hakkı ile müteahhidin finansman ihtiyacı arasında denge kurulmasını sağlayabilir.

Örneğin müteahhide toplam dört bağımsız bölüm bırakılması kararlaştırılmışsa dört dairenin tamamının daha temel dahi atılmadan müteahhide devredilmesi yerine, inşaatın gerçekleşme seviyesine bağlı olarak birer birer devredilmesi düşünülebilir.

Böylece müteahhit yaptığı imalatla orantılı olarak tapu kazanırken, arsa sahibinin elinde de inşaatın tamamlanmasını teşvik edecek belirli bir güvence kalır.

Yargıtayın kademeli tapu devrine ilişkin kararlarında da müteahhidin ilgili aşamaya ulaşmasıyla kararlaştırılan payı talep edebileceği kabul edilmektedir.

Tapu Devri İnşaat Seviyesine Nasıl Bağlanmalıdır?

Sözleşmede yalnızca;

“İnşaat ilerledikçe müteahhide tapu verilecektir.”

şeklinde genel bir hüküm bulunması yeterli olmayabilir.

Hangi seviyenin hangi tapu devrini doğuracağının objektif biçimde belirlenmesi gerekir.

Örneğin;

“Kaba inşaat tamamlandığında bir bağımsız bölümün tapusu devredilir.”

şeklindeki hüküm, “inşaat ilerlediğinde tapu devredilir” ifadesine göre daha belirgindir.

Bununla birlikte “kaba inşaatın tamamlanması” kavramının dahi uyuşmazlık yaratmaması için sözleşmenin teknik şartnamesiyle desteklenmesi yararlı olabilir.

Daha ayrıntılı bir sistemde;

• temel ve bodrum katların tamamlanması,
• taşıyıcı sistemin tamamlanması,
• çatının kapatılması,
• dış cephenin tamamlanması,
• elektrik ve mekanik tesisatın belirli seviyeye gelmesi,
• ortak alanların tamamlanması,
• yapı kullanma izin belgesinin alınması

ayrı aşamalar hâlinde düzenlenebilir.

Bu sistemde her aşamanın gerçekleşip gerçekleşmediğinin mimar, inşaat mühendisi veya tarafların birlikte belirlediği teknik uzman tarafından raporlanması da sözleşmeye eklenebilir.

Tapunun Tamamının Başlangıçta Müteahhide Devredilmesi Riskli midir?

Arsa sahibi açısından önemli riskler doğurabilir.

Müteahhide tapuda mülkiyet devredildiğinde müteahhit artık yalnızca sözleşmeden doğan kişisel bir hak sahibi olmaktan çıkıp tapu sicilinde malik hâline gelebilir. Kendisine devredilen payları veya bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satması ya da bunlar üzerinde ipotek tesis etmesi mümkün olabilir.

Nitekim Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 16.05.2025 tarihli, E. 2024/1, K. 2025/2 sayılı kararına konu temel sorun da tam olarak bu durumdur. Karar, 18.07.2025 tarihli ve 32959 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanmıştır.

Yargıtay bu kararla, yükleniciye devredilmiş arsa payı veya bağımsız bölümü daha sonra tapu siciline güvenerek ve iyi niyetle edinen üçüncü kişinin mülkiyet veya ipotek hakkının korunabileceğine karar vermiştir.

Bu nedenle inşaat henüz başlangıç aşamasındayken müteahhide bütün tapuların devredilmesi, arsa sahibinin daha sonra sözleşmenin sona erdirilmesini istemesi hâlinde ciddi sonuçlar doğurabilir.

2025 Tarihli Yargıtay Kararı Tapu Devir Sistemini Neden Daha Önemli Hâle Getirdi?

Yargıtayın önceki uygulamasında yükleniciye yapılan tapu devirleri bakımından “avans tapu” yaklaşımı güçlü biçimde benimsenmekteydi. Ancak 16.05.2025 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı üçüncü kişilerin tapu siciline güvenine ilişkin önemli bir değişiklik getirmiştir.

Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu;

arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında taşınmaz yükleniciye devredildikten sonra yüklenicinin bu payı veya bağımsız bölümü üçüncü kişiye satması ya da üzerinde ipotek kurması hâlinde, sözleşmenin sonradan geçersizliğinin tespit edilmesi veya geriye etkili olarak sona erdirilmesinin iyi niyetli üçüncü kişinin ayni hakkını otomatik olarak ortadan kaldırmayacağını kabul etmiştir.

Üçüncü kişinin iyi niyetli olmadığı somut olayda ortaya konulabilirse farklı sonuç doğabilir. Ancak iyi niyetli üçüncü kişinin kazanımı korunabilir.

Bu nedenle arsa sahibi açısından sorun artık yalnızca;

“Müteahhit işi tamamlamazsa tapuyu geri alırım.”

şeklinde değerlendirilemez.

Müteahhit tapuyu üçüncü kişiye devretmiş ve üçüncü kişi hukuken korunacak şekilde ayni hak kazanmışsa tapunun geri alınması mümkün olmayabilir.

Bu değişiklik, arsa paylarının inşaat seviyesine bağlı kademeli devredilmesini arsa sahipleri açısından daha önemli bir risk yönetimi aracı hâline getirmiştir.

Müteahhit Tapuyu Aldıktan Sonra Daireyi Üçüncü Kişiye Satabilir mi?

Tapuda mülkiyet müteahhide geçmişse ve tapu kaydında veya sözleşmede bunu sınırlayan hukuken etkili bir durum bulunmuyorsa müteahhit taşınmaz üzerinde tasarrufta bulunabilir.

Arsa sahibinin müteahhitle yaptığı sözleşmede;

“Müteahhit arsa sahibinin yazılı izni olmadan üçüncü kişilere satış yapamaz.”

şeklinde bir hüküm bulunması taraflar arasındaki borç ilişkisi bakımından önemlidir. Ancak yalnızca sözleşmesel bir yasağın üçüncü kişilere karşı hangi sonucu doğuracağı ayrıca değerlendirilmelidir.

Bu nedenle arsa sahibinin korunması yalnızca sözleşmeye bir cümle eklenmesine bırakılmamalıdır.

Tapu sicilinde üçüncü kişilere karşı etkili olabilecek mekanizmalar da ayrıca incelenmelidir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Tapuya Şerh Edilebilir mi?

Evet.

Tapu Kanunu’nun 26. maddesinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin taraflardan birinin istemi üzerine tapu siciline şerh edilebileceği düzenlenmiştir. Kanun ayrıca şerhin süresine ilişkin özel hüküm de içermektedir.

Türk Medeni Kanunu’nun kişisel hakların şerhini düzenleyen sisteminde de arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan hakların tapu siciline şerhi mümkündür. Yargıtay kararlarında TMK m. 1009 kapsamında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin şerh edilebilir kişisel haklardan olduğu açıkça belirtilmektedir.

Özellikle 2025 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı sonrasında sözleşmeden kaynaklanan hukuki ilişkinin tapu sicilinde görünür hâle getirilmesi, üçüncü kişilerin iyi niyet değerlendirmesi bakımından da önem kazanmıştır.

Bununla birlikte şerhin bütün riskleri ortadan kaldırdığı düşünülmemelidir. Şerhin kapsamı, üçüncü kişiye etkisi ve tapuda yapılacak diğer güvence işlemleri somut sözleşmeye göre ayrıca değerlendirilmelidir.

Müteahhide Devredilen Tapuya Arsa Sahibi Lehine İpotek Konulabilir mi?

Tarafların kurduğu sözleşme sistemine göre bu tür teminat mekanizmaları değerlendirilebilir.

Yargıtay kararlarında da arsa sahibinin, yükleniciye devrettiği tapu payları üzerinde kendisi lehine ipotek tesis ettirmek veya sözleşmeyi tapuya şerh ettirmek suretiyle güvence sağlayabildiği belirtilmektedir.

Bu yöntem özellikle müteahhidin proje finansmanı için tapuya ihtiyaç duyduğu ancak arsa sahibinin de sözleşmenin tamamlanmasını güvence altına almak istediği projelerde gündeme gelebilir.

Ancak ipoteğin;

• miktarı,
• derecesi,
• hangi borcu güvence altına aldığı,
• ne zaman kaldırılacağı

ayrıntılı şekilde düzenlenmelidir.

Müteahhit Belirlenen İnşaat Seviyesine Ulaşırsa Arsa Sahibi Tapuyu Vermek Zorunda mıdır?

Sözleşmede kademeli tapu devri açıkça kararlaştırılmış ve müteahhit ilgili aşamadaki yükümlülüklerini yerine getirmişse arsa sahibinin de kendi karşı edimini yerine getirmesi gerekir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, kademeli tapu devrinde yüklenicinin her aşamada o aşama için kararlaştırılmış tapuların devrini arsa sahibinden istemeye hak kazanacağını kabul etmektedir.

Örneğin sözleşmede;

“Kaba inşaatın tamamlanması üzerine 5 numaralı bağımsız bölüm yükleniciye devredilecektir.”

hükmü bulunuyor ve kaba inşaat sözleşmeye uygun biçimde tamamlanmışsa arsa sahibinin haklı bir neden olmaksızın devri yapmaması sözleşmeye aykırılık oluşturabilir.

Dolayısıyla kademeli tapu sistemi yalnızca müteahhidi sınırlandırmaz; arsa sahibine de belirlenen aşamalar gerçekleştiğinde tapu devri yükümlülüğü getirir.

Müteahhit İnşaatı Sözleşmeye Aykırı Yapıyorsa Tapu Devri Durdurulabilir mi?

Bu konuda sözleşmenin içeriği ve sözleşmeye aykırılığın niteliği önemlidir.

Müteahhit yalnızca fiziksel olarak belirli inşaat seviyesine ulaşmış olmakla birlikte yaptığı imalat;

• onaylı projeye aykırıysa,
• teknik şartnameye uygun değilse,
• önemli ayıplar içeriyorsa veya
• sözleşmedeki başka temel borçlar yerine getirilmemişse,

arsa sahibinin yeni tapu devrini yapmak zorunda olup olmadığı ayrıca değerlendirilmelidir.

Bu nedenle kademeli tapu devrinin yalnızca “inşaat yüzde 50 olursa tapu verilir” şeklinde düzenlenmesi yerine;

“Sözleşmeye, onaylı projeye ve teknik şartnameye uygun imalatın belirlenen seviyeye ulaşması”

gibi daha kapsamlı bir şart tercih edilebilir.

Böylece müteahhidin yalnızca kaba biçimde belirli seviyeye ulaşarak tapu talep etmesi önlenebilir.

Tapu Devri Ruhsat Alınmasına Bağlanabilir mi?

Evet.

Taraflar ilk tapu devrini;

• yapı ruhsatının alınması,
• şantiyenin kurulması,
• temel üstü ruhsatının alınması,
• belirli inşaat aşamasının tamamlanması

gibi objektif şartlara bağlayabilir.

Özellikle sözleşmenin imzalandığı gün müteahhide tapu verilmesi yerine ilk tapu devrinin en azından ruhsat ve fiilî inşa faaliyetiyle ilişkilendirilmesi arsa sahibinin riskini azaltabilir.

Ancak hangi modelin uygun olduğu projenin finansman yapısına göre belirlenmelidir.

Son Tapu Ne Zaman Devredilmelidir?

Arsa sahibi açısından son tapunun, müteahhidin sözleşmeden doğan önemli yükümlülüklerini tamamlamasından sonra devredilmesi güçlü bir güvence sağlayabilir.

Örneğin son payın devri;

• inşaatın tamamen bitirilmesine,
• ortak alanların tamamlanmasına,
• eksik ve ayıplı işlerin giderilmesine,
• yapı kullanma izin belgesinin alınmasına,
• bağımsız bölümlerin sözleşmeye uygun teslimine

bağlanabilir.

Burada özellikle yapı kullanma izin belgesinin alınması önemlidir. Fiziksel olarak tamamlanan bir bina ile sözleşmedeki tüm hukuki ve teknik teslim şartlarını yerine getirmiş bir bina aynı şey değildir.

Sözleşmede yapı kullanma izin belgesini alma borcu müteahhide verilmişse son tapunun bu yükümlülüğe bağlanması arsa sahibi açısından önemli bir teminat oluşturabilir.

Tapuların Tamamı Devredildikten Sonra Müteahhit İnşaatı Yarım Bırakırsa Ne Olur?

Bu durumda arsa sahibi açısından uyuşmazlık daha karmaşık hâle gelir.

Müteahhit üzerinde bulunan paylar hâlen kendisine aitse sözleşmenin sona erdirilmesinin sonuçlarına göre tapu iptali ve tescil talebi gündeme gelebilir.

Ancak müteahhit tapuları üçüncü kişilere devretmişse üçüncü kişilerin hukuki durumu ayrıca incelenmelidir.

16.05.2025 tarihli Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu kararı uyarınca üçüncü kişi tapuya güvenerek ve iyi niyetle ayni hak edinmişse mülkiyet veya ipotek hakkı korunabilir.

Bu nedenle başlangıçta yapılan hatalı tapu devir planının sonradan yalnızca sözleşmenin feshedilmesiyle tamamen ortadan kaldırılabileceği düşünülmemelidir.

Müteahhit Tapuyu Alır Almaz Satış Yaparsa Arsa Sahibi Ne Yapabilir?

Öncelikle satışın sözleşmeye ve tapu sicilindeki kayıtlara uygun olup olmadığı incelenmelidir.

Müteahhit sözleşmeye aykırı biçimde işlem yapmışsa arsa sahibi yükleniciye karşı sözleşmeden doğan haklarını kullanabilir.

Ancak taşınmaz üçüncü kişinin adına tescil edilmişse üçüncü kişinin iyi niyeti ayrıca değerlendirilir.

Yargıtayın 2025 tarihli kararına göre iyi niyetli üçüncü kişinin ayni hak kazanımı korunabileceğinden, arsa sahibinin uyuşmazlığın ortaya çıkmasının ardından tapu hareketlerini gecikmeden incelemesi önemlidir.

Gerekli şartlar bulunuyorsa dava ile birlikte ihtiyati tedbir talep edilmesi de değerlendirilebilir.

Tapu Devir Takvimi Sözleşmede Nasıl Yazılmalıdır?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde tapu devir sisteminin mümkün olduğunca açık ve objektif olması gerekir.

Örneğin aşağıdaki konular ayrı ayrı düzenlenebilir:

1. Müteahhide bırakılacak bağımsız bölümler açıkça belirlenmelidir.
2. Her bağımsız bölümün hangi inşaat aşamasında devredileceği yazılmalıdır.
3. İlgili inşaat aşamasının gerçekleştiğinin nasıl tespit edileceği belirlenmelidir.
4. Teknik şartnameye veya projeye aykırılık bulunması hâlinde tapu devrinin yapılıp yapılmayacağı düzenlenmelidir.
5. Müteahhidin üçüncü kişilere satış yetkisinin kapsamı belirlenmelidir.
6. Son tapunun hangi şartlarla devredileceği açıkça gösterilmelidir.
7. Sözleşmenin tapuya şerhi değerlendirilmelidir.
8. Gerekiyorsa arsa sahibi lehine teminat veya ipotek sistemi kurulmalıdır.

Bu şekilde hazırlanmış bir tapu devir takvimi, hem arsa sahibinin güvenliğini artırır hem de müteahhidin hangi aşamada hangi tapuyu talep edebileceğini önceden bilmesini sağlar.

Arsa Sahibi Açısından En Güvenli Tapu Devri Sistemi Hangisidir?

Her proje için tek bir doğru sistem bulunmamaktadır.

Bununla birlikte arsa sahibi açısından genellikle bütün tapuların sözleşmenin başında devredilmesi yerine, müteahhidin sözleşmeye uygun şekilde gerçekleştirdiği inşaat seviyesiyle bağlantılı kademeli tapu devri daha koruyucu bir model oluşturur.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun içtihadı da kademeli tapu devri modelini açıkça tanımaktadır.

Örneğin dört bağımsız bölümün müteahhide bırakıldığı bir projede;

• ilk tapunun ruhsat ve belirli imalat tamamlandıktan sonra,
• ikinci tapunun kaba inşaatın tamamlanmasından sonra,
• üçüncü tapunun ince işlerin büyük ölçüde tamamlanmasından sonra,
• son tapunun ise yapı kullanma izin belgesi ve sözleşmeye uygun teslimden sonra

devredilmesi kararlaştırılabilir.

Buradaki oranlar yalnızca örnektir. Her proje için teknik, ekonomik ve hukuki koşullara uygun ayrı bir sistem kurulmalıdır.

Müteahhit Açısından Kademeli Tapu Devri Haksızlık Oluşturur mu?

Doğru düzenlendiği takdirde hayır.

Kademeli sistemde müteahhit hangi aşamayı tamamladığında hangi tapuya hak kazanacağını önceden bilir.

Yargıtay da ilgili inşaat aşamasına ulaşıldığında yüklenicinin kararlaştırılan tapuyu arsa sahibinden istemeye hak kazanacağını kabul etmektedir.

Bu nedenle sistem yalnızca arsa sahibini korumaz; müteahhidin haklarını da belirgin hâle getirir.

Asıl önemli olan, tapu devri koşullarının keyfî değerlendirmelere bırakılmamasıdır.

Arsa Sahibi Tapuyu Vermekten Haksız Yere Kaçınırsa Ne Olur?

Müteahhit sözleşmede belirlenen seviyeye ulaşmış ve tapu devri için gerekli diğer koşulları yerine getirmişse arsa sahibinin tapuyu devretmemesi kendi sözleşmeye aykırılığına yol açabilir.

Yüklenici, koşullarının bulunması hâlinde arsa sahibinden sözleşmedeki edimini yerine getirmesini ve tapu devrini talep edebilir.

Yargıtay’ın kademeli tapu devrine ilişkin içtihadında da yüklenicinin her aşamada kendisine devri kararlaştırılmış tapuları isteme hakkı bulunduğu kabul edilmektedir.

Dolayısıyla sözleşme yalnızca arsa sahibini değil, her iki tarafın karşılıklı edimlerini dengeli biçimde güvence altına almalıdır.

Tapu Devri Yapılmadan Önce Hangi Kontroller Yapılmalıdır?

Her tapu devrinden önce en azından şu hususların kontrol edilmesi önemlidir:

• Sözleşmede ilgili tapu için belirlenen aşamaya gerçekten ulaşılıp ulaşılmadığı,
• İnşaatın onaylı projeye uygun olup olmadığı,
• Teknik şartnameye aykırılık bulunup bulunmadığı,
• Ruhsat durumunda sorun olup olmadığı,
• Taşınmaz üzerindeki haciz, ipotek ve diğer takyidatlar,
• Müteahhidin daha önce aldığı tapuları üçüncü kişilere devredip devretmediği,
• İnşaatın devamı için kalan tapuların yeterli güvence sağlayıp sağlamadığı.

Özellikle çok yüksek değerli projelerde her tapu devrinin otomatik şekilde değil, sözleşmede belirlenen teknik koşulların gerçekleştiği doğrulandıktan sonra yapılması daha sağlıklı olabilir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Tapu Devri Konusunda En Sık Yapılan Hatalar

En önemli hatalardan biri, bütün arsa paylarının inşaat başlamadan veya henüz çok düşük seviyedeyken müteahhide devredilmesidir.

İkinci hata, tapu devirlerinin;

“İnşaat ilerledikçe tapu verilir.”

şeklinde belirsiz bir hükme bağlanmasıdır.

Üçüncü hata, tapu devrinin yalnızca fiziksel inşaat seviyesine bağlanıp projenin sözleşmeye ve teknik şartnameye uygun olup olmadığının dikkate alınmamasıdır.

Dördüncü hata ise son tapuların tamamının yapı kullanma izin belgesi ve eksik işlerin tamamlanması beklenmeden verilmesidir.

Bir diğer önemli risk, müteahhide yapılan tapu devirlerinden sonra bu payların üçüncü kişilere aktarılmasının yeterince takip edilmemesidir. Özellikle 2025 tarihli Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu kararından sonra iyi niyetli üçüncü kişilerin kazanımlarının korunabilmesi, bu riski daha da önemli hâle getirmiştir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Tapu Devri İçin Örnek Sistem Nasıl Olabilir?

Her sözleşmenin kendi koşulları dikkate alınmakla birlikte, arsa sahibi açısından daha kontrollü bir yapı örneğin şu mantıkla kurulabilir:

Birinci aşama: Ruhsat alınır ve fiilî inşaata başlanır.

İkinci aşama: Temel ve taşıyıcı sistemin belirli bölümü tamamlanır; ilk tapu devri yapılır.

Üçüncü aşama: Kaba inşaat tamamen tamamlanır; ikinci tapu devri yapılır.

Dördüncü aşama: Dış cephe, tesisatlar ve ince işlerin belirli bölümü tamamlanır; üçüncü tapu devri yapılır.

Son aşama: İnşaat sözleşmeye ve projeye uygun olarak tamamlanır, eksiklikler giderilir ve kararlaştırılmışsa yapı kullanma izin belgesi alınır; kalan tapular devredilir.

Bu yalnızca bir sözleşme modeli örneğidir. Kanunun zorunlu kıldığı sabit bir tapu devir tablosu değildir.

Projenin toplam değeri, bağımsız bölüm sayısı, müteahhidin finansman planı ve arsa sahibinin kabul edebileceği risk düzeyi dikkate alınarak özel bir takvim hazırlanmalıdır.

Sonuç

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde tapu devrinin mutlaka sözleşmenin başında yapılması gerektiğine ilişkin bir kural bulunmamaktadır.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun yerleşik yaklaşımına göre arsa sahibi, müteahhide bırakılacak arsa paylarını inşaat tamamlandıktan sonra devredebileceği gibi, sözleşmede belirlenen inşaat aşamalarına bağlı olarak kademeli şekilde de devredebilir. Kademeli sistemde müteahhit, ilgili inşaat seviyesine ulaştığında o aşama için kararlaştırılan tapuyu talep etme hakkını kazanır.

Arsa sahibi açısından özellikle inşaat henüz başlamadan müteahhide bütün tapuların devredilmesi önemli riskler barındırmaktadır. Müteahhit aldığı tapuları üçüncü kişilere satabilir veya bunlar üzerinde ipotek tesis edebilir.

Üstelik Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 16.05.2025 tarihli, E. 2024/1, K. 2025/2 sayılı kararı sonrasında bu risk daha da önem kazanmıştır. Güncel içtihada göre müteahhitten tapu siciline güvenerek ve iyi niyetle ayni hak kazanan üçüncü kişinin mülkiyet veya ipotek hakkı, arsa sahibi ile müteahhit arasındaki sözleşme sonradan geçersiz sayılsa veya geriye etkili olarak sona erdirilse dahi korunabilir.

Bu nedenle arsa sahibi açısından çoğu projede daha koruyucu yaklaşım, müteahhide verilecek tapuların sözleşmeye uygun inşaat seviyesiyle ilişkilendirilmesi ve kademeli şekilde devredilmesidir.

Tapu devir takviminde hangi inşaat aşamasında hangi bağımsız bölümün devredileceği açıkça yazılmalı; yalnızca fiziksel ilerleme değil, projenin ve teknik şartnamenin uygunluğu da dikkate alınmalıdır. Son tapuların teslim, eksik işlerin giderilmesi ve sözleşmede kararlaştırılmışsa yapı kullanma izin belgesinin alınması gibi önemli yükümlülüklere bağlanması arsa sahibine ek güvence sağlayabilir.

Ayrıca arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tapu siciline şerh edilmesi mümkündür. Tapu Kanunu’nun 26. maddesi bu sözleşmelerin taraflardan birinin istemi üzerine tapu siciline şerh edilebilmesine imkân tanımaktadır. Arsa sahibinin, somut projenin özelliklerine göre yükleniciye devredilen taşınmazlar üzerinde ipotek gibi ek teminat mekanizmalarını değerlendirmesi de mümkündür; Yargıtay kararlarında bu tür güvence yöntemlerine de işaret edilmektedir.

Sonuç olarak kat karşılığı inşaat sözleşmesinde asıl mesele yalnızca “müteahhide kaç daire verileceği” değil, bu dairelerin tapularının ne zaman ve hangi şartların gerçekleşmesi üzerine verileceğidir. İnşaat tamamlanmadan bütün tapuların kontrolsüz biçimde devredilmesi, özellikle müteahhidin projeyi yarım bırakması veya üçüncü kişilere satış yapması hâlinde arsa sahibini önemli mülkiyet sorunlarıyla karşı karşıya bırakabilir.

Bu sebeple sözleşme imzalanmadan önce tapu devir takvimi, inşaat aşamaları, teknik kontrol mekanizması, üçüncü kişilere satış yetkisi, tapu şerhi, teminatlar ve son tapunun devredileceği koşullar birlikte düzenlenmelidir. Özellikle yüksek değerli projelerde tapu devrinin, müteahhidin sözleşmeye uygun şekilde gerçekleştirdiği iş ile dengeli ve kademeli biçimde ilerlemesi hem arsa sahibinin hem de müteahhidin haklarını daha öngörülebilir hâle getirecektir.