Müteahhidin Üçüncü Kişilere Sattığı Daireler Geri Alınabilir mi?

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde en çok karşılaşılan uyuşmazlıklardan biri, müteahhidin kendisine bırakılacağı belirtilen bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satması ve daha sonra inşaatın tamamlanmaması, sözleşmenin feshedilmesi veya sözleşmeden dönülmesi nedeniyle arsa sahibinin bu daireleri geri almak istemesidir. Bu durumda akla gelen ilk soru şudur: Müteahhidin üçüncü kişilere sattığı daireler geri alınabilir mi?

Bu sorunun cevabı, özellikle üçüncü kişinin tapuyu satın aldığı tarihte iyi niyetli olup olmadığına göre değişmektedir. Nitekim Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun 16.05.2025 tarihli, E. 2024/1, K. 2025/2 sayılı kararı ile bu konuda uzun yıllardır uygulanan içtihat önemli ölçüde değiştirilmiştir. Karara göre, müteahhitten taşınmaz veya bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişinin tapuya güvenerek ve iyi niyetli olarak ayni hak kazanması hâlinde bu kazanım korunabilir; ancak üçüncü kişinin iyi niyetli olmadığının somut olayda ortaya konulması durumunda taşınmazın arsa sahibine dönmesi mümkün olabilir. Karar 18.07.2025 tarihinde Resmî Gazete’de yayımlanmıştır.

Dolayısıyla günümüzde “Müteahhit daireyi üçüncü kişiye sattıysa arsa sahibi kesinlikle geri alabilir” veya “Tapu üçüncü kişiye geçtiyse artık hiçbir şekilde geri alınamaz” şeklinde kesin bir değerlendirme yapmak doğru değildir.

Müteahhidin Üçüncü Kişilere Daire Satması Ne Anlama Gelir?

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibi, arsasının tamamını veya belirli paylarını müteahhide devretmekte; müteahhit ise bunun karşılığında binayı sözleşmeye, projeye, ruhsata ve teknik kurallara uygun şekilde tamamlamayı üstlenmektedir. İnşaatın tamamlanması karşılığında belirli bağımsız bölümlerin müteahhide bırakılması söz konusu olabilir.

Uygulamada müteahhitler, inşaatın finansmanını sağlamak amacıyla kendilerine bırakılacak bağımsız bölümleri inşaat tamamlanmadan önce üçüncü kişilere satabilmektedir. Bazen bu satışlar tapuda doğrudan devir şeklinde gerçekleşirken, bazen satış vaadi veya başka bir sözleşme üzerinden yapılmaktadır.

Sorun, müteahhidin arsa sahibine karşı yükümlülüklerini yerine getirmemesi hâlinde ortaya çıkar.

Örneğin;

• Müteahhit inşaatı hiç tamamlamamış olabilir.
• İnşaat sözleşmede kararlaştırılan sürede bitirilmemiş olabilir.
• Yapı ruhsata veya projeye aykırı yapılmış olabilir.
• Müteahhit önemli ölçüde temerrüde düşmüş olabilir.
• Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi geçersiz olabilir.
• Arsa sahibi sözleşmeden dönmek veya sözleşmeyi sona erdirmek isteyebilir.
• Müteahhit, kendisine henüz hak kazandırmayan bağımsız bölümleri üçüncü kişilere devretmiş olabilir.

Bu durumda arsa sahibinin yalnızca müteahhide karşı alacak talebinde bulunması yeterli olmayabilir. Taşınmazın üçüncü kişilerin üzerine geçirilmiş olması hâlinde tapu kayıtlarının da ayrıca değerlendirilmesi gerekir.

2025 Yılındaki Yargıtay Kararı Neden Önemli?

Bu konudaki en önemli güncel gelişme, Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun 16 Mayıs 2025 tarihli E. 2024/1, K. 2025/2 sayılı kararıdır.

Yargıtay, bu kararla arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçersizliğinin tespiti veya geriye etkili olarak feshedilmesi hâlinde, müteahhitten bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişilerin iyi niyet iddialarının dinlenmesi gerektiğine karar vermiştir. Başka bir ifadeyle, üçüncü kişinin sırf “müteahhitten satın aldığı” gerekçesiyle otomatik olarak tapusunun iptal edilmesi gerektiği yönündeki eski yaklaşım terk edilmiştir.

Kararın vardığı temel sonuç şöyledir:

Üçüncü kişi tapuya güvenerek ve iyi niyetli olarak ayni hak kazanmışsa, bu kazanım korunabilir. Ancak üçüncü kişinin satış sırasında iyi niyetli olmadığı, yani hukuki durumu bildiği veya bilmesi gerektiği ortaya konulursa taşınmazın arsa sahibine dönmesi mümkün olabilir.

Bu değişiklik, arsa sahipleri açısından olduğu kadar müteahhitten konut satın alan kişiler açısından da son derece önemlidir.

Tapu İptali ve Tescil Davası Açılabilir mi?

Arsa sahibi, şartların oluşması hâlinde tapu iptali ve tescil davası açabilir. Türk Medeni Kanunu’nun 1025. maddesi, yolsuz tescil nedeniyle ayni hakkı zedelenen kişinin tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebileceğini düzenlemektedir. Ancak aynı maddede iyi niyetli üçüncü kişilerin kazandıkları ayni hakların saklı olduğu da belirtilmektedir.

Bu nedenle dava açılması ile davanın mutlaka kazanılması birbirinden farklı konulardır.

Arsa sahibinin öncelikle;

1. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin içeriğini,
2. Müteahhide hangi payların ve hangi tarihte devredildiğini,
3. Müteahhidin hangi bağımsız bölümlere hak kazandığını,
4. İnşaatın hangi seviyede kaldığını,
5. Sözleşmenin feshi veya sözleşmeden dönme şartlarının oluşup oluşmadığını,
6. Üçüncü kişilere yapılan satışların tarihini,
7. Üçüncü kişilerin satış sırasında hukuki durumu bilip bilmediğini,
8. Tapu kayıtlarında bulunan şerh, haciz ve ipotekleri,
9. Müteahhit ile üçüncü kişi arasındaki satış ilişkisinin niteliğini

ayrıntılı biçimde ortaya koyması gerekir.

Üçüncü Kişinin İyi Niyetli Olması Ne Demektir?

Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesine göre tapu kütüğündeki tescile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin kazanımı korunur. Buna karşılık TMK m. 1024 uyarınca yolsuz tescili bilen veya bilmesi gereken kişi bu tescile dayanamaz.

Buradaki iyi niyet, yalnızca üçüncü kişinin “Ben bilmiyordum” demesinden ibaret değildir.

Mahkeme somut olayın bütün özelliklerini değerlendirir.

Örneğin üçüncü kişi;

• Tapu kaydında herhangi bir şerh bulunmadığı hâlde taşınmazı satın almış olabilir.
• Arsa sahibi ile müteahhit arasındaki uyuşmazlıktan haberdar olmayabilir.
• Satış tarihinde inşaatın hukuki geçmişi hakkında bilgi sahibi olmayabilir.
• Tapu kaydına güvenerek makul bir bedelle taşınmaz satın almış olabilir.

Buna karşılık üçüncü kişinin;

• Arsa sahibi ile müteahhit arasındaki uyuşmazlığı bildiği,
• Müteahhidin inşaatı tamamlayamayacağını bildiği,
• Arsa sahibinin satışa açıkça karşı çıktığını bildiği,
• Tapu veya sözleşme kayıtlarındaki sorunlardan haberdar olduğu,
• Satışın olağan koşulların dışında ve şüpheli biçimde gerçekleştirildiği,
• Müteahhidin henüz hak kazanmadığı bağımsız bölümü devrettiğini bildiği veya bilmesi gerektiği

kanıtlanabiliyorsa iyi niyet iddiasının kabul edilmemesi gündeme gelebilir.

Yargıtay’ın 2025 tarihli içtihadında da üçüncü kişinin iyi niyetli olup olmadığının somut olayın özelliklerine göre değerlendirilmesi gerektiği açıkça kabul edilmiştir.

İyi Niyetin İspatı Kimin Üzerindedir?

Bu nokta, tapu iptali ve tescil davalarında son derece önemlidir.

TMK sisteminde iyi niyetin varlığı esas olmakla birlikte, somut olayın özellikleri üçüncü kişinin iyi niyetli olmadığını gösteriyorsa bu durum ayrıca değerlendirilecektir. 2025 tarihli İçtihadı Birleştirme kararında da arsa sahibinin üçüncü kişinin iyi niyetli olmadığını ileri sürmesi hâlinde bu iddiasını usulüne uygun delillerle ortaya koyması gerektiği kabul edilmiştir.

Dolayısıyla arsa sahibinin dava dilekçesinde yalnızca “müteahhit inşaatı tamamlamadı” demesi yeterli olmayabilir.

Aynı zamanda üçüncü kişinin neden iyi niyetli olmadığının da somutlaştırılması gerekir.

Örneğin üçüncü kişi satın alma sırasında arsa sahibi tarafından gönderilmiş ihtarnamenin varlığını biliyorsa, devam eden bir dava hakkında bilgi sahibiyse veya tapu kayıtlarında uyuşmazlığı gösteren bir şerh bulunuyorsa bu hususlar önem taşıyabilir.

Müteahhidin Daireyi Satması Tek Başına Yeterli midir?

Hayır.

Müteahhidin üçüncü kişiye satış yapmış olması tek başına üçüncü kişinin tapusunun iptal edileceği anlamına gelmez.

Burada müteahhidin gerçekten o bağımsız bölüm üzerinde hak kazanıp kazanmadığı ile üçüncü kişinin tapu siciline güvenerek iyi niyetli bir kazanım sağlayıp sağlamadığı birbirinden ayrılmalıdır.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde müteahhidin hak kazanacağı bağımsız bölümlerin belirlenmiş olması, müteahhidin bu bölümler üzerinde her durumda sınırsız şekilde tasarruf edebileceği anlamına gelmez. Sözleşmenin hükümleri, inşaatın tamamlanma seviyesi, tapu devirlerinin niteliği ve müteahhidin edimini yerine getirip getirmediği birlikte değerlendirilmelidir.

Ancak 2025 tarihli İçtihadı Birleştirme kararı sonrasında üçüncü kişinin tapuya güvenen iyi niyetli kazanımının ayrıca korunup korunmayacağının incelenmesi zorunludur.

Müteahhit İnşaatı Tamamlamazsa Daireler Geri Alınabilir mi?

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde müteahhidin temel borcu, sözleşmede kararlaştırılan inşaatı gereği gibi tamamlamaktır. Müteahhidin ağır veya esaslı şekilde temerrüde düşmesi hâlinde arsa sahibinin sözleşmeden dönme hakkı gündeme gelebilir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 125. maddesine göre temerrüde düşen borçlunun süresinde ifa etmemesi hâlinde alacaklı, şartları oluşmuşsa sözleşmeden dönme hakkını kullanabilir; sözleşmeden dönme hâlinde taraflar daha önce ifa ettikleri edimleri geri isteme imkânına sahip olur.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde bunun taşınmazlar bakımından sonuçları oldukça önemlidir.

Müteahhide inşaatın başında devredilen arsa payları veya bağımsız bölümler, sözleşmenin niteliğine ve sözleşmedeki düzenlemelere göre müteahhidin ediminin karşılığı niteliğinde olabilir. Sözleşmeden dönülmesi hâlinde bu devirlerin hukuki dayanağı ortadan kalkabilir.

Ancak müteahhit bu taşınmazları daha önce üçüncü kişilere devretmişse, artık TMK’nın tapu siciline güven ve iyi niyet hükümleri ayrıca gündeme gelir.

Eski Yargıtay Uygulaması ile Yeni Uygulama Arasındaki Fark

2025 yılındaki içtihat değişikliğini anlayabilmek için eski uygulamaya da kısaca değinmek gerekir.

Önceki Yargıtay uygulamasında, arsa sahibinin müteahhide yaptığı devirler çoğu durumda “avans” niteliğinde değerlendirilmekteydi. Müteahhidin inşaatı tamamlayarak kendi edimini yerine getirmemesi ve sözleşmenin geriye etkili olarak sona ermesi hâlinde, müteahhitten bağımsız bölüm alan üçüncü kişilerin de müteahhidin halefi olduğu ve iyi niyet hükümlerinden yararlanamayacağı yönünde kararlar bulunmaktaydı.

Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun 16.05.2025 tarihli kararı ise bu yaklaşımı değiştirmiştir.

Yeni uygulamada, üçüncü kişinin iyi niyet iddiası artık kategorik biçimde reddedilemez. Üçüncü kişinin tapuya güvenerek ayni hak kazanıp kazanmadığı somut olay üzerinden araştırılmalıdır. İyi niyetli olduğu sonucuna ulaşılırsa üçüncü kişinin mülkiyet hakkı korunabilir; iyi niyetli olmadığı anlaşılırsa taşınmazın arsa sahibine dönmesi mümkün olabilir.

Bu nedenle güncel bir hukuki değerlendirmede eski Yargıtay kararlarına dayanarak doğrudan sonuca ulaşmak ciddi bir hata riski taşır.

Müteahhit Daireyi Satmadan Önce Arsa Sahibi Ne Yapabilir?

Arsa sahibi, müteahhidin sözleşmeye aykırı işlemler yaptığını düşünüyorsa uyuşmazlık büyümeden hukuki tedbirleri değerlendirmelidir.

Özellikle;

• Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi incelenmeli,
• Tapu kayıtları güncel şekilde alınmalı,
• Müteahhide yapılan tüm devirler tespit edilmeli,
• Bağımsız bölümlerin hangi tarihlerde kimlere devredildiği belirlenmeli,
• Tapu kayıtlarında bulunan şerh ve takyidatlar araştırılmalı,
• Müteahhidin sözleşmeye göre hangi bağımsız bölümlere hak kazandığı hesaplanmalı,
• İnşaatın mevcut seviyesi tespit edilmeli,
• Gerekli hâllerde ihtar ve fesih/dönme süreçleri usulüne uygun şekilde yürütülmeli,
• Dava açılacaksa tapu iptali ve tescil talebinin yanı sıra somut olayın gerektirdiği diğer hukuki talepler değerlendirilmelidir.

Özellikle taşınmazların üçüncü kişilere art arda devredildiği durumlarda süre kaybetmeden dosyanın bir gayrimenkul ve inşaat hukuku avukatı tarafından incelenmesi önemlidir.

Üçüncü Kişi Daireyi Başkasına da Satmışsa Ne Olur?

Uyuşmazlık bazen müteahhit → ilk alıcı şeklinde kalmaz. İlk üçüncü kişi de taşınmazı başka bir kişiye devretmiş olabilir.

Bu durumda tapu devir zincirinin tamamı incelenmelidir. Her bir devir bakımından kişinin taşınmazı edinme anındaki bilgi durumu, tapu kayıtları, şerhler, uyuşmazlığın bilinirliği ve diğer somut olay koşulları önem taşıyabilir.

Yargıtay’ın 2025 tarihli İçtihadı Birleştirme kararının temel yaklaşımı da ayni hak kazanan üçüncü kişilerin iyi niyetli olup olmadığının somut olay üzerinden değerlendirilmesine dayanmaktadır.

Bu nedenle taşınmazın birkaç kez el değiştirdiği dosyalarda tek bir “iyi niyetli/iyi niyetli değil” değerlendirmesi yapmak yerine, devir zincirinin her aşamasının ayrı ayrı incelenmesi gerekir.

Tapuda İpotek Varsa Ne Olur?

Müteahhidin üçüncü kişilere satışının yanı sıra taşınmaz üzerinde ipotek kurulması da önemli bir uyuşmazlık konusu olabilir.

2025 tarihli İçtihadı Birleştirme kararı yalnızca mülkiyet devirlerini değil, yüklenicinin üçüncü kişiler lehine ipotek tesis etmesi hâlindeki ayni hak sorunlarını da kapsamaktadır. Kararda, üçüncü kişinin tapuya güvenerek ve iyi niyetli şekilde ayni hak kazanıp kazanmadığının değerlendirilmesi gerektiği belirtilmiştir.

Dolayısıyla dosyada banka ipoteği, haciz veya başka bir ayni hak bulunması hâlinde yalnızca mülkiyet kaydının incelenmesi yeterli değildir. Tapudaki tüm takyidatların hukuki durumu ayrıca değerlendirilmelidir.

Hangi Deliller Önemlidir?

Müteahhidin üçüncü kişilere sattığı dairelerin geri alınıp alınamayacağının belirlenmesinde deliller büyük önem taşır.

Başlıca incelenmesi gereken belgeler şunlardır:

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi: Müteahhidin hangi şartlarla hangi bağımsız bölümlere hak kazanacağı öncelikle bu sözleşmeden anlaşılır.

Tapu kayıtları: Devirlerin tarihleri, tarafları, şerhler ve takyidatlar tespit edilmelidir.

Yapı ruhsatı ve onaylı proje: Müteahhidin sözleşmeye uygun bir inşaat yapıp yapmadığının belirlenmesinde önemlidir.

İhtarname ve yazışmalar: Tarafların uyuşmazlık hakkında ne zaman bilgi sahibi olduklarını ortaya koyabilir.

Dava ve icra dosyaları: Üçüncü kişinin satış tarihinde uyuşmazlığı bilip bilmediğinin değerlendirilmesinde önem taşıyabilir.

Satış sözleşmeleri ve ödeme belgeleri: Üçüncü kişinin taşınmazı hangi koşullarda satın aldığının belirlenmesine yardımcı olur.

Tanık ve diğer deliller: Özellikle üçüncü kişinin hukuki uyuşmazlıktan haberdar olup olmadığının ispatında somut olayın özelliklerine göre önem kazanabilir.

Müteahhidin Üçüncü Kişilere Sattığı Daireler Kesin Olarak Geri Alınabilir mi?

Sonuç olarak, sorunun cevabı “her zaman evet” değildir; ancak belirli şartlarda evet olabilir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçersiz olması veya sözleşmeden dönülmesi, müteahhide yapılan devirlerin hukuki temelini ortadan kaldırabilir. Bununla birlikte müteahhidin daha önce taşınmazı üçüncü kişiye devretmiş olması, tapu siciline güven ve iyi niyet kurallarını gündeme getirir.

Güncel Yargıtay uygulamasında belirleyici noktalardan biri üçüncü kişinin iyi niyetli olup olmadığıdır. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun 16.05.2025 tarihli E. 2024/1, K. 2025/2 sayılı kararı uyarınca, üçüncü kişinin tapuya güvenerek iyi niyetli biçimde ayni hak kazanması hâlinde bu kazanım korunabilir. Buna karşılık üçüncü kişinin iyi niyetli olmadığı somut delillerle ortaya konulursa taşınmazın arsa sahibine dönmesi mümkün olabilir.

Bu nedenle müteahhidin üçüncü kişilere sattığı dairelerin geri alınması, her dosyada ayrı ayrı değerlendirilmesi gereken bir konudur.

Sonuç: Daireyi Geri Almak İçin Ne Yapılmalı?

Müteahhidin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında kendisine bırakılan veya kendisinin hak kazanacağını düşündüğü bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satması, arsa sahibi açısından ciddi hukuki riskler doğurabilir. Özellikle müteahhidin inşaatı tamamlamaması veya sözleşmeye esaslı şekilde aykırı davranması hâlinde sözleşmeden dönme, tapu iptali ve tescil ve diğer hukuki talepler gündeme gelebilir.

Ancak 2025 yılında verilen Yargıtay İçtihadı Birleştirme kararı sonrasında üçüncü kişilerin hukuki konumu bakımından iyi niyet değerlendirmesi kritik hâle gelmiştir.

Bu nedenle arsa sahibi açısından yapılması gereken yalnızca “müteahhit sözleşmeye aykırı davrandı” demek değildir. Aynı zamanda üçüncü kişilerin taşınmazı hangi tarihte, hangi koşullarda ve hangi bilgiyle satın aldığı da ortaya konulmalıdır.

Özellikle tapu iptali ve tescil davası açılmadan önce arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin, tapu kayıtlarının, devir zincirinin, inşaat seviyesinin ve üçüncü kişilerin iyi niyet durumunun birlikte incelenmesi gerekir.

Sonuç olarak, müteahhidin üçüncü kişilere sattığı daireler bazı durumlarda geri alınabilir; fakat üçüncü kişinin tapuya güvenerek iyi niyetli şekilde ayni hak kazanmış olması hâlinde tapunun korunması da mümkündür. Bu nedenle her olayın kendi sözleşmesi, tapu kaydı, devir tarihi ve delilleri üzerinden değerlendirilmesi gerekir.