KİRA HUKUKUNDA TAHLİYE TAAHÜTNAMESİNİN YERİ

Son zamanlarda kira hukuku alanında uygulamada sık rastlanan tahliye taahhütnamesi kavramını, unsurlarını ve uygulama alanını bu çalışmamızda ele alacağız.

Kira Sözleşmesi TBK m.299 vd. hükümlerinde düzenlenen kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği günlük hayatta sıkça karşımıza çıkan sözleşme türlerinden birisidir. Kira sözleşmesi adi kira, konut ve çatılı iş yeri kiraları ve ürün kirası olarak üçe ayrılmaktadır. Uygulamada ihtilaflar çoğunlukla konut ve çatılı iş yeri kiralarına ilişkin olduğundan çalışmamızda bu husustaki anlaşmazlıklar üzerinde duracağız.

Konut ve çatılı iş yeri kiralarında sözleşme bildirim veya dava yoluyla sona erdirilebilir. Ancak sözleşmeyi dava yoluyla sona erdiren sebepler Numerus Clausus (sınırlı sayı) ilkesine tabi olup TBK m.354 gereği kiracı aleyhine keyfi olarak genişletilemez.

Kira sözleşmesi kanunda açıkça düzenlendiği üzere kiraya veren veya kiracıdan kaynaklanan sebeplerle sona erdirilebilir. Yazılı tahliye taahhüdü kira sözleşmesinin kiracıdan kaynaklanan sebeplerle sona ermesi haline örnektir. Tahliye taahhütnamesinin diğer sona erme sebepleri gibi sıkı şartlara tabi olmaması uygulamada ev sahiplerinin sıklıkla başvurduğu bir yöntemdir.

Tahliye Taahhütnamesi Tanımı ve Hukuki Niteliği

Yazılı tahliye taahhüdü, TBK m 352/1’ de düzenlenen kiracının kiraya verene karşı kiralananı belirli bir tarihte boşaltmayı üstlendiği yazılı şekle tabi bir belgedir. Eklemek gerekir ki, tahliye taahhütnamesi sadece konut ve çatılı iş yeri kiraları bakımından düzenlenebilir aksi halde bu düzenleme geçersiz olacaktır.

Yazılı tahliye taahhüdünün niteliği doktrinde tartışmalı olup genel kabul gören görüşe göre kira sözleşmesine ilişkin bir yan sözleşmedir.

Yazılı Tahliye Taahhütnamesinin Unsurları

Yazılı tahliye taahhütnamesinin geçerliliği bazı unsurların varlığına bağlı kılınmıştır.

• Tahliye Taahhüdü Yazılı Olmalıdır.

TBK’ da kira sözleşmesi için bir şekil şartı öngörülmemesine rağmen kanunda tahliye taahhüdünün açıkça yazılı olması gerektiği hususu vurgulanmıştır. (TBK m. 352/1) Dolayısıyla yazılılık tahliye taahhütnamesinin geçerliliği bakımından bir şekil şartı olup, sözlü tahliye taahhütnamesine dayanarak kiracının tahliyesi talep edilemez. Yani taahhüt metninin altına kiracının el yazısıyla attığı imza adi yazılı şekil bakımından yeterli olacaktır. Metnin elle yazılması veya bilgisayar çıktısı olması önem arz eden bir husus değildir.

Hemen belirtmek gerekir ki kiracının imza inkarı bakımından tahliye taahhüdünün noter tarafından düzenleme veya onaylama şeklinde yapılması önem arz eder. Ayrıca taahhütname bizzat kiracı tarafından imzalanmalıdır, aksi takdirde taahhüt hukuki sonuç doğurmayacak, geçersiz olacaktır.

Aile konutunda kira sözleşmesinin feshi bakımından aranan diğer eşin rızasının aile konutu ile ilgili yazılı tahliye taahhüdü bakımından aranıp aranmayacağı hususu görüş ayrılıklarının olduğu tartışmalı bir husustur. Uygulamada anlaşmazlıkların önüne geçmek için kiralanan aile konutu niteliğine haiz ise, kiracı eşin yazılı tahliye taahhüdünde bulunabilmesi diğer eşin açık rızasına bağlıdır görüşünün benimsemek isabetli olacaktır.

Feshin geçersizliğine sebep olabilecek bir diğer husus ise, kiracı tarafın birden fazla kişiden oluşması durumunda tek bir kiracının yetkili kılınması durumu istisna tutularak kiracıların tamamının taahhütte bulunmamasıdır. Kiracıların tamamının taahhütte yer almaması durumunda söz konusu taahhüt hüküm ifade etmeyecektir.

Kiracı tarafın tüzel kişi olması halinde yazılı tahliye taahhüdü temsile yetkili organ tarafından verildiği takdirde geçerli olacaktır.

• Tahliye Tarihi Belirtilmiş Olmalıdır.

Tahliye taahhüdünün geçerliliği bakımından taahhüdün tahliye tarihini içermesi şarttır. Tahliye tarihinin gün ay yıl şeklinde belirtilmesi zorunlu değildir. Taahhüt 05.06.2023 şeklinde olabileceği gibi ‘sözleşme tarihinden 2 yıl sonra’ veya 2022 yılı Kurban Bayramı şeklinde de üstlenilebilir. Tahliye için gün belirtilmeksizin sadece ay belirtilmesi durumunda taahhüdün geçerliliği hususu doktrinde tartışmalı olsa da, Yargıtay bu şeklide bir belirlemenin taahhüdün geçerliliği açısından yeterli olduğu görüşündedir. Ancak bir başka görüşe göre kanun koyucu açıkça belirli bir tarihin kararlaştırılmasını öngördüğünden tahliye tarihinin sadece ay olarak belirlendiği hallerde tahliye taahhüdünün geçersiz olacağı yönündedir.

Tahliye tarihinin kim tarafından yazılması gerektiği kanun koyucu tarafından açıkça belirtilmemiştir ancak tahliye tarihinin kiraya veren tarafından yazılması uygulamada hakkın kötüye kullanılmasına ve dürüstlük kuralına aykırı birçok durum ortaya çıkarmaktadır.

Tahliye tarihinin kiracı veya kiraya veren tarafından yazılması tahliye taahhüdünün geçerliliğine etki etmez ancak bu durum özellikle günümüzde tahliye taahhüdünün sonradan kiraya veren tarafından keyfi olarak doldurulmasına dolayısıyla kiraya verenin bunu kiracısına karşı baskı unsuru olarak kullanmasına yol açar. Bu durumun dosyadan anlaşıldığı hallerde hakkın kötüye kullanılması yasağı gereği tahliye talebinin reddine karar verilmelidir.

• Tahliye Taahhüdü Kiralananın Teslim Edilmesinden Sonra Düzenlenmiş Olmalıdır.

TBK m. 352/1 gereği kiralanan teslim edildikten sonra verilen tahliye taahhüdü geçerlidir. Kira sözleşmesinden önce verilen tahliye taahhüdü geçersiz olduğu gibi, kira sözleşmesine kayıt olarak konulan tahliye taahhüdü de hüküm ifade etmez.

Belirtmek gerekir ki, kira sözleşmesi yapılmış olsa bile henüz kiralananın fiili hakimiyetine girmeyen kiralanan için yapılan tahliye taahhütnamesi geçersiz olacaktır. Çünkü geçerlilik açıkça teslim şartına bağlı kılınmıştır. Fiili hakimiyet gündelik hayatta genelde anahtar teslimi şeklinde gerçekleşmektedir.

             TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİNİN İÇERİĞİ

• Tahliye taahhütnamesi ilk olarak kiracının adını, adresini ve iletişim bilgilerini içermelidir.
• Kiralanan mülkün tam adresi ve tahliye tarihi belirtilmelidir.
• Tahliye taahhütnamesine tahliye şeklini ve koşullarını içeren maddeler eklenebilir.

TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ ÖRNEĞİ

Stj. Öğrenci Selin MUTLUTÜRK