Kat Mülkiyeti Kanunu Çerçevesinde Site Yönetimi ve Kat Maliklerinin Hakları

Giriş

Günümüzde, özellikle büyük şehirlerde yaşayan bireyler için toplu konut projeleri, siteler ve apartmanlar önemli bir yaşam alanı haline gelmiştir. Bu tür yerleşim alanlarının düzeni ve sürdürülebilir yönetimi için Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) büyük bir öneme sahiptir. Kat maliklerinin haklarını, yükümlülüklerini ve site yönetiminin işleyişini düzenleyen bu kanun, komşuluk ilişkilerini ve ortak alanların kullanımını da belirlemektedir.

Bu makalede, Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde site yönetimi ve kat maliklerinin hakları incelenecek, yargı kararları ışığında yorumlanacaktır.

---

1. Kat Mülkiyeti ve Site Yönetiminin Hukuki Dayanağı

Kat Mülkiyeti Kanunu (634 sayılı Kanun) esas olarak kat mülkiyeti, kat irtifakı, ortak alanlar ve site yönetimi gibi konuları düzenlemektedir. Kanuna göre bir binada ya da site içinde bağımsız bölümlere sahip olanlar kat maliki olarak adlandırılır ve kanunda belirtilen haklara ve yükümlülüklere tabidirler.

Site yönetimi, kat malikleri kurulunca oluşturulan yönetim planına uygun olarak hareket etmekle yükümlüdür. Yönetim genellikle yönetici veya yönetim kurulu tarafından sağlanır.

KMK Madde 34 uyarınca, bir sitedeki kat malikleri, yönetici atayarak yönetim işlerini organize etmek zorundadır. Yönetici atanmazsa, mahkemeye başvurularak yönetici atanması talep edilebilir.

---

2. Site Yönetiminin Yetkileri ve Görevleri

Site yöneticisi veya yönetim kurulu şu görevleri yerine getirir:

• Ortak alanların bakımını ve korunmasını sağlamak
• Giderleri kat maliklerinden tahsil etmek ve muhasebeleştirmek
• Aidat ödemelerini takip etmek ve gerektiğinde icra yoluna başvurmak
• Kat Mülkiyeti Kanunu ve yönetim planına uygun hareket etmek
• Genel kurul kararlarını uygulamak

Yönetici kat maliklerine karşı sorumlu olup, hesap verme yükümlülüğü taşır.

Önemli Bir Yargıtay Kararı:
Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 2017/4567 E. 2018/6824 K. sayılı kararına göre, site yöneticileri keyfi uygulamalarda bulunamaz, aidatları hukuka uygun şekilde belirlemeli ve ortak alan kullanımına dair kararları, kat malikleri genel kurul kararlarına dayandırmalıdır.

---

3. Kat Maliklerinin Hakları

Kat malikleri, Kat Mülkiyeti Kanunu ve site yönetim planı kapsamında birtakım haklara sahiptir. Bunlardan bazıları şunlardır:

a) Ortak Alanlardan Yararlanma Hakkı

Her kat maliki, apartman veya site içindeki ortak alanları eşit ve amacına uygun şekilde kullanma hakkına sahiptir. Ortak alanlara örnek olarak bahçeler, otoparklar, spor alanları, yürüyüş yolları ve çocuk oyun alanları gösterilebilir.

b) Yönetimden Bilgi Alma ve Denetleme Hakkı

Kat malikleri, site yönetiminin aldığı kararlar, harcamalar ve bütçeyle ilgili düzenli olarak bilgilendirilmelidir. Yönetici yılda en az bir kez genel kurul düzenlemeli ve hesap vermelidir.

c) Yönetim Planına İtiraz Hakkı

Kat malikleri, yönetim planındaki bir maddeye itiraz edebilir ve dava açabilir. Örneğin, yönetim giderlerinin adaletsiz şekilde dağıtılması veya usulsüz kararlar alınması halinde sulh hukuk mahkemesinde iptal davası açılabilir.

Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin 2020/3654 E., 2021/1124 K. sayılı kararı doğrultusunda, yönetim planına aykırı kararlar alınamaz ve site sakinlerinin ortak rızası olmadan değişiklik yapılamaz.

d) Aidatların Haksız Tahsil Edilmesine Karşı Dava Açma Hakkı

Aidatlar, kat maliklerinin ortak giderlere katılımını sağlayan zorunlu ödemelerdir. Ancak haksız yere fazla aidat tahsil edilmesi durumunda kat malikleri sulh hukuk mahkemesine başvurarak dava açabilir.

e) Yönetici Seçimine Katılma ve Yönetici Değiştirme Hakkı

Kat malikleri, site yöneticisinin seçimi ve değiştirilmesi sürecine katılma hakkına sahiptir. Yönetici kanuna aykırı davranırsa, genel kurulda oy çokluğuyla görevden alınabilir.

Önemli Bir Karar:
Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 2022/7845 E., 2023/3421 K. sayılı kararında, site yöneticisinin, kat maliklerinin rızası olmadan aidat artırımı yapamayacağı vurgulanmıştır.

---

4. Kat Maliklerinin Yükümlülükleri

Kat maliklerinin hakları olduğu gibi bazı yükümlülükleri de bulunmaktadır:

• Aidatları zamanında ödemek
• Ortak alanlara zarar vermemek
• Bağımsız bölümlerini yönetim planına uygun kullanmak
• Komşuluk ilişkilerine dikkat etmek ve gürültü kurallarına uymak

KMK Madde 20 gereği, kat maliklerinin ortak giderlere katılması zorunludur. Aidat ödememek, icra takibine ve faiz işletilmesine neden olabilir.

---

5. Site Yönetimi ile İlgili Uyuşmazlıkların Çözümü

Kat mülkiyeti hukukundan doğan uyuşmazlıklar genellikle sulh hukuk mahkemelerinde görülür. Bazı yaygın uyuşmazlıklar şunlardır:

• Aidatların haksız yere artırılması
• Ortak alanların yanlış kullanımı
• Yönetici usulsüzlükleri
• Gürültü ve rahatsız edici davranışlar

Kat malikleri, bu tür durumlarda öncelikle site yönetimi ile uzlaşma yoluna gitmeli, ancak çözüm sağlanamazsa mahkemeye başvurmalıdır.

---

Sonuç

Kat Mülkiyeti Kanunu, site yönetimi ve kat maliklerinin haklarını ayrıntılı bir şekilde düzenleyen temel yasal düzenlemelerden biridir. Site yöneticilerinin hukuka uygun şekilde hareket etmesi, kat maliklerinin haklarına saygı göstermesi ve ortak yaşam kurallarına uyması büyük önem taşır.

Site sakinleri, haklarını bilmeli, hukuka aykırı uygulamalara karşı yasal yollara başvurmalı ve ortak yaşam kültürünü korumalıdır. Bu bağlamda, aidat ve yönetim konularında haksız uygulamalara karşı hukuki destek almak kat malikleri için büyük önem arz etmektedir.