Riskli Yapı Tespiti Nasıl Yapılır? 6306 Sayılı Kanun Kapsamında Başvuru, Rapor, İtiraz ve Dava Süreci

 Riskli yapı tespiti nasıl yapılır, kimler başvurabilir, hangi belgeler gerekir, rapora nasıl itiraz edilir, dava süresi nedir ve riskli yapı kesinleşirse ne olur? 6306 sayılı Kanun kapsamında kapsamlı hukuki rehber

---

Riskli Yapı Tespiti Nedir?

Riskli yapı tespiti, bir yapının ekonomik ömrünü tamamlayıp tamamlamadığının veya yıkılma ya da ağır hasar görme riski taşıyıp taşımadığının bilimsel ve teknik esaslara göre belirlenmesi işlemidir. Türkiye’de bu süreç, temel olarak 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve bu Kanun’un Uygulama Yönetmeliği kapsamında yürütülür. Riskli yapı tespiti, kentsel dönüşüm sürecinin en kritik başlangıç aşamasıdır; çünkü yapı hakkında riskli yapı raporu düzenlenip bu rapor kesinleştiğinde tahliye, yıkım, yeniden inşa, malik kararları, kira yardımı, arsa payı satışı ve müteahhit sözleşmesi gibi pek çok hukuki sonuç doğar.

Riskli yapı tespiti, yalnızca teknik bir mühendislik işlemi olarak görülmemelidir. Bu işlem aynı zamanda maliklerin mülkiyet hakkını, kiracıların kullanım durumunu, tapu kayıtlarını, belediye ve idare işlemlerini, yıkım sürecini ve kentsel dönüşüm projelerini doğrudan etkileyen bir idari süreçtir. Bu nedenle riskli yapı tespit sürecinde yapılan her başvuru, düzenlenen her rapor, gönderilen her tebligat ve kullanılan her itiraz hakkı dikkatle değerlendirilmelidir.

6306 sayılı Kanun’un Uygulama Yönetmeliği’ne göre riskli yapılar, Yönetmelik ekinde yer alan teknik esaslara göre tespit edilir. Riskli yapı tespiti; kendi başına kullanılabilen, üstü örtülü, insanların içine girebildiği ve insanların oturma, çalışma, eğlenme, dinlenme veya ibadet etme gibi amaçlarla kullandığı yapılar hakkında yapılır. Buna karşılık inşaat halinde olup ikamet edilmeyen yapılar ile metrukluk veya başka sebeplerle statik bütünlüğü bozulmuş yapılar riskli yapı tespitine konu edilmez.

Riskli Yapı Tespiti Neden Önemlidir?

Riskli yapı tespiti, bir binanın kentsel dönüşüm kapsamına alınmasının en yaygın yoludur. Özellikle deprem riski yüksek şehirlerde, eski yapı stokunun yenilenmesi bakımından bu tespit büyük önem taşır. Ancak uygulamada riskli yapı raporu yalnızca “bina güvenli mi, değil mi?” sorusuna cevap vermez. Aynı zamanda maliklerin binayı kullanmaya devam edip edemeyeceği, tahliye ve yıkım sürecinin başlayıp başlamayacağı, kira yardımı veya faiz desteği gibi desteklerden yararlanılıp yararlanılamayacağı, yükleniciyle yapılacak sözleşme sürecinin ne zaman başlayacağı gibi sonuçlar da bu rapora bağlıdır.

Riskli yapı tespitinin kesinleşmesiyle birlikte yapı artık hukuken riskli kabul edilir. Bu aşamadan sonra maliklerin “binamız aslında sağlamdır” şeklindeki soyut beyanları tek başına süreci durdurmaz. Sürecin durdurulması veya iptali için süresinde itiraz edilmesi, teknik heyet incelemesi yapılması veya idari yargı yoluna başvurulması gerekir. Bu nedenle riskli yapı tespiti öğrenildiği anda hızlı hareket edilmesi, raporun temin edilmesi ve teknik-hukuki inceleme yapılması gerekir.

Riskli Yapı Tespitini Kimler Yaptırabilir?

Riskli yapı tespiti, öncelikle yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından yaptırılır. Maliklerin tamamının birlikte başvurması zorunlu değildir. Uygulamada maliklerden birinin veya kanuni temsilcisinin müracaatı ile riskli yapı tespiti yaptırılabilir. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın İstanbul Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü sayfasında da vatandaşların yapılarını Bakanlıkça lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlara tespit ettirebileceği, bu aşamada maliklerden birinin veya kanuni temsilcisinin müracaatının yeterli olduğu belirtilmektedir.

Kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmamış, yalnızca arsa paylı tapu bulunan taşınmazlarda ise arsa üzerinde fiilen bulunan yapının riskli yapı tespiti, yapının sahibi olan arsa payı sahibi tarafından yaptırılır. Arsa üzerindeki yapının başkasına ait olması ve bu durumun tapu kütüğünde belirtilmiş olması halinde ise riskli yapı tespiti, lehine şerh bulunan tarafça yaptırılır. Bu ayrım özellikle hisseli taşınmazlarda, gecekondu niteliğindeki yapılarda, arsa paylı tapularda ve muhdesat şerhi bulunan taşınmazlarda önemlidir.

Riskli yapı tespiti yalnızca maliklerin talebiyle yapılmak zorunda değildir. Kentsel Dönüşüm Başkanlığı veya ilgili idare tarafından da resen yapılabilir ya da maliklere süre verilerek riskli yapı tespiti yaptırmaları istenebilir. Verilen süre içinde tespit yaptırılmazsa tespit Başkanlık veya idare tarafından yapılabilir ya da yaptırılabilir. Bu durumda tespit masraflarından malikler hisseleri oranında sorumlu olur.

Riskli Yapı Tespiti İçin Nereye Başvurulur?

Riskli yapı tespiti, Bakanlıkça lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlar aracılığıyla yapılır. Başvuru, doğrudan herhangi bir özel mühendislik firmasına sıradan bir ekspertiz yaptırılması şeklinde değerlendirilmemelidir. Riskli yapı raporunun 6306 sayılı Kanun kapsamında hukuki sonuç doğurabilmesi için tespiti yapan kurum veya kuruluşun ilgili mevzuat uyarınca yetkilendirilmiş ve lisanslandırılmış olması gerekir.

Riskli yapı tespiti talebi elektronik yazılım sistemi üzerinden yapılır. Yönetmelikte de riskli yapı tespiti talebinin elektronik yazılım sistemi üzerinden gerçekleştirileceği açıkça düzenlenmiştir. Bu sistem üzerinden yapı kaydı oluşturulur, tespit işlemleri yürütülür, rapor hazırlanır ve ilgili müdürlüğe ya da yetki devri yapılmışsa idareye gönderilir.

Başvuru yapılmadan önce taşınmazın tapu durumu, malik bilgileri, arsa payları, kat mülkiyeti veya kat irtifakı durumu, adres ve bina kodu bilgileri kontrol edilmelidir. Yönetmelikte, riskli yapı tespit raporunda yapının Ulusal Adres Veri Tabanı’nda belirtilen adresinin ve bina kodunun yer almasının zorunlu olduğu düzenlenmiştir. Bu nedenle adres, numarataj ve bina kodu hataları ileride raporun sağlıklı şekilde değerlendirilmesini etkileyebilir.

Riskli Yapı Tespiti İçin Hangi Belgeler Gerekir?

Riskli yapı tespiti için gerekli belgeler somut taşınmazın durumuna göre değişebilir. Ancak uygulamada genel olarak tapu belgesi, malik kimlik bilgileri, vekil aracılığıyla başvuru yapılacaksa vekâletname, yapı bilgileri, adres ve numarataj bilgileri, varsa mimari ve statik projeler, yapı ruhsatı, kat irtifakı veya kat mülkiyeti belgeleri, bağımsız bölüm listesi ve malik bilgileri talep edilebilir.

Burada en önemli nokta, başvurunun gerçek malik veya yetkili temsilci tarafından yapılmasıdır. Malik olmayan kişinin yaptığı başvuru, yetki sorunu doğurabilir. Vekil aracılığıyla işlem yapılacaksa vekâletnamenin riskli yapı tespiti ve kentsel dönüşüm işlemlerini yapmaya elverişli şekilde düzenlenmesi gerekir. Özellikle yurt dışında yaşayan maliklerde, yabancı ülkede düzenlenen vekâletnamelerin apostil, konsolosluk onayı ve tercüme süreçleri ayrıca dikkatle yürütülmelidir.

Yapıya ilişkin eski projelerin bulunmaması, ruhsat bilgilerinin eksik olması veya binanın ruhsatsız olması her zaman riskli yapı tespiti yapılmasına engel değildir. Bakanlığın riskli yapılarla ilgili sıkça sorulan sorular bölümünde, 6306 sayılı Kanun kapsamında risk tespiti yapılabilmesi ve Kanun kapsamındaki haklardan yararlanılabilmesi için binanın ruhsatlı olmasının zorunlu olmadığı belirtilmektedir.

Riskli Yapı Tespiti Teknik Olarak Nasıl Yapılır?

Riskli yapı tespiti, ilgili mevzuatta öngörülen teknik esaslara göre yapılır. Bu kapsamda yapının taşıyıcı sistemi, beton dayanımı, donatı durumu, kolon-kiriş-perde gibi taşıyıcı elemanları, zemin etkileri, bina geometrisi, mevcut hasar durumu ve yapının deprem performansını etkileyen diğer unsurlar incelenir. Tespiti yapan lisanslı kurum veya kuruluş, sahada inceleme yapar, gerekli ölçüm ve numuneleri alır, laboratuvar sonuçlarını değerlendirir ve teknik hesaplamalar sonucunda yapının riskli olup olmadığına ilişkin rapor düzenler.

Riskli yapı tespiti, basit bir gözlemsel inceleme değildir. Yalnızca dışarıdan bakılarak “bina eski görünüyor” veya “binada çatlak var” denilmesi 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı tespiti yapılması için yeterli değildir. Resmi riskli yapı raporunun teknik verilere, mevzuatta belirlenen analiz yöntemlerine ve yetkili kuruluş tarafından yürütülen incelemeye dayanması gerekir.

Bu aşamada maliklerin en sık yaptığı hata, hızlı tarama, belediye ön incelemesi, özel mühendislik raporu veya gözlemsel değerlendirme ile 6306 sayılı Kanun kapsamındaki resmi riskli yapı tespitini birbirine karıştırmasıdır. Ön incelemeler binanın durumuna ilişkin fikir verebilir; ancak kentsel dönüşüm sürecini doğrudan başlatan belge, mevzuata uygun şekilde lisanslı kurum veya kuruluş tarafından düzenlenen ve idareye sunulan riskli yapı tespit raporudur.

Yapıya Girilmesine İzin Verilmezse Ne Olur?

Uygulamada bazı maliklerin veya kullanıcıların riskli yapı tespitini engellemek amacıyla bağımsız bölümlere girişe izin vermediği, kapıları açmadığı veya tespit görevlilerine zorluk çıkardığı görülmektedir. Ancak bu durum riskli yapı tespit sürecini tamamen durdurmaz. Yönetmeliğe göre yapıya veya bağımsız bölüme girilmesine izin verilmemesi, kapıların kilitlenmesi/açılmaması, tespit için gelenlerin tehdit edilmesi veya cebir ve şiddet kullanılması gibi hallerde, Başkanlık veya idare mülki idare amirinden yazılı izin ve yeterli kolluk kuvveti talep edebilir. Bu izin üzerine kolluk marifetiyle kapalı alanlar açtırılarak tespit işlemi yapılabilir.

Bu düzenleme, riskli yapı tespitinin kamu güvenliği boyutunu gösterir. Çünkü afet riski taşıyan bir yapının sırf bazı maliklerin veya kullanıcıların engellemesi nedeniyle incelenememesi, can ve mal güvenliği bakımından kabul edilebilir değildir. Buna karşılık tespit işlemi yapılırken maliklerin ve kullanıcıların hakları da korunmalı, işlem mevzuata uygun şekilde yürütülmeli ve yapılan tüm işlemler tutanak altına alınmalıdır.

Riskli Yapı Raporu Düzenlendikten Sonra Ne Olur?

Riskli yapı tespit raporu, tespiti yapan idare veya lisanslı kurum/kuruluş tarafından yapının bulunduğu ildeki müdürlüğe veya yetki devri yapılmışsa ilgili idareye elektronik yazılım sistemi üzerinden gönderilir. Rapor, Başkanlıkça belirlenen usul ve esaslar çerçevesinde incelenir. Eksiklik varsa raporu düzenleyen kurum veya kuruluşa düzeltme için iade edilir. Eksiklik bulunmazsa riskli olan yapı en geç on iş günü içinde tapu kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilmek üzere ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir.

Bu aşamada düzenlenen tutanak yapıya asılır, maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirilir ve ilgili muhtarlıkta on beş gün süreyle ilan edilir. Yönetmeliğe göre riskli yapı tespit işlemi, muhtarlıkta yapılan ilanın son günü ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ edilmiş sayılır. Riskli yapılar ayrıca Başkanlığın internet sayfasında da on beş gün süreyle ilan edilir.

Bu tebligat ve ilan sistemi uygulamada çok önemlidir. Malikler bazen “bana ayrıca tebligat gelmedi” düşüncesiyle itiraz süresini kaçırabilmektedir. Oysa yönetmelikte yapıya asma, e-Devlet bildirimi ve muhtarlık ilanı gibi özel bildirim usulleri düzenlenmiştir. Bu nedenle maliklerin e-Devlet bildirimlerini, muhtarlık ilanlarını, tapu kayıtlarını ve idare yazışmalarını dikkatle takip etmesi gerekir.

Riskli Yapı Tespitine Nasıl İtiraz Edilir?

Riskli yapı tespitine karşı yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından itiraz edilebilir. İtiraz süresi, ilgili muhtarlıkta yapılan ilanın son gününden itibaren on beş gündür. İtiraz, yapının bulunduğu yerdeki müdürlüğe veya yetki devri yapılmışsa ilgili idareye verilecek dilekçe ile yapılır. Süresi içinde yapılmayan itirazlar ile yapı maliki veya kanuni temsilcisi tarafından yapılmayan itirazlar işleme alınmaz. Malik vefat etmişse itirazın mirasçılar tarafından yapılması gerekir.

İtiraz dilekçesinin etkili olabilmesi için yalnızca “raporu kabul etmiyoruz” denilmesi yeterli değildir. İtirazda, riskli yapı raporunun hangi teknik veya hukuki yönlerden hatalı olduğu somutlaştırılmalıdır. Örneğin; numune alınan yerlerin binayı temsil etmediği, taşıyıcı sistemin eksik incelendiği, beton dayanım sonuçlarının hatalı yorumlandığı, adres veya bina kodu bilgilerinde yanlışlık bulunduğu, lisanslı kuruluşun tespit usulüne aykırı hareket ettiği, raporun eksik belgeye dayandığı veya yapının bütününün değerlendirilmediği ileri sürülebilir.

İtiraz teknik heyet tarafından incelenir. Teknik heyet, riskli yapı tespit raporunu teknik yönden bütün unsurlarıyla değerlendirir. Yönetmeliğe göre teknik heyet itiraz dilekçesinde gösterilen itiraz sebepleriyle bağlı olmaksızın, raporun teknik esaslara uygun hazırlanıp hazırlanmadığını inceler. Gerekirse eksikliklerin giderilmesi için raporun lisanslı kurum veya kuruluşa gönderilmesine karar verilir; eksikliklerin tamamlanmasından sonra yapının riskli ya da risksiz olduğuna ilişkin nihai karar verilir. Teknik heyet gerekli görürse yapıyı yerinde de inceleyebilir.

Riskli Yapı Tespitine Karşı Dava Açılabilir mi?

Riskli yapı tespiti idari işlem niteliğindedir. Bu nedenle riskli yapı tespitine karşı idari yargıda iptal davası açılması mümkündür. Riskli yapı tespiti, maliklerin mülkiyet hakkını doğrudan etkilediği ve tahliye-yıkım sürecinin başlangıcı olduğu için dava dilekçesinde teknik ve hukuki itirazların birlikte ortaya konulması gerekir.

Dava açılırken sürelere özellikle dikkat edilmelidir. 6306 sayılı Kanun kapsamındaki işlemlerde dava süreleri genel idari dava sürelerine göre daha kısa işleyebilmektedir. Bu nedenle riskli yapı raporunun öğrenilmesi, ilan ve tebliğ süreçlerinin tamamlanması, itirazın sonucu ve kesinleşme aşaması birlikte değerlendirilmelidir. Dava açılacaksa rapor, tapu kaydı, malik listesi, yapı ruhsatı, mimari/statik projeler, fotoğraflar, varsa özel teknik raporlar ve itiraz belgeleri birlikte hazırlanmalıdır.

Bakanlığın sıkça sorulan sorular bölümünde, riskli yapı tespit işlemi veya yıkım kararına karşı yürütmenin durdurulması ve iptal talebiyle dava açılması halinde, yürütmenin durdurulması veya iptal kararı verilmedikçe yalnızca dava açılmış olmasının idari işlemlerin yürütülmesine engel olmayacağı belirtilmektedir. Bu nedenle dava açılması tek başına tahliye ve yıkım sürecini otomatik olarak durdurmaz; ayrıca yürütmenin durdurulması talebinin hukuken güçlü gerekçelerle ileri sürülmesi gerekir.

Riskli Yapı Tespiti Kesinleşirse Ne Olur?

Riskli yapı tespitine süresinde itiraz edilmezse veya yapılan itiraz reddedilirse riskli yapı tespiti kesinleşir. Bu aşamadan sonra müdürlük, gerekli tebligatların yapılmasını ve riskli yapının yıktırılmasını idareden ister. Güncel Uygulama Yönetmeliği’ne göre riskli yapının yıktırılması için idarece doksan günden fazla olmamak üzere süre verilir; bu süre içinde yapı tahliye edilmez ve yıktırılmazsa yapının idari makamlarca tahliye edileceği ve yıktırılacağı bildirilir.

Yıkım ruhsatı bakımından da özel bir düzenleme vardır. Yönetmeliğe göre yapı maliklerinden biri veya birkaçının ya da vekillerinin müracaatı üzerine, yıkılacak yapının tahliye edildiği ve elektrik, su, doğalgaz hizmetlerinin kapatıldığına ilişkin belgelerin sunulması veya idarece bu durumun tespit edilmesi halinde, maliklerin tamamının muvafakati aranmaksızın altı iş günü içinde yıkım ruhsatı düzenlenir. Bina yüksekliği 21.50 metreden fazla olan yapılarda yıkım sorumlusu olarak statik fenni mesulün belirlenmesi de aranır.

Maliklere verilen süre içinde yapı yıktırılmazsa, riskli yapılara elektrik, su ve doğalgaz verilmemesi veya bu hizmetlerin durdurulması ilgili kurum ve kuruluşlardan istenir. Süresinde yıktırılmayan riskli yapıların tahliyesi ve yıkımı, mülki amir tarafından sağlanacak kolluk kuvveti desteği ile yapılabilir veya yaptırılabilir. Tahliye ve yıkım masraflarından malikler hisseleri oranında sorumlu tutulabilir.

Riskli Yapı Güçlendirilebilir mi?

Riskli yapı tespitinin kesinleşmesi her durumda binanın mutlaka yıkılacağı anlamına gelmeyebilir. Bazı hallerde güçlendirme seçeneği gündeme gelebilir. Ancak güçlendirme, maliklerin tek taraflı beyanıyla uygulanabilecek basit bir seçenek değildir. Bakanlığın sıkça sorulan sorular bölümünde riskli yapının yıktırılması yerine güçlendirilmesinin istenmesi halinde, yıkım için verilen süreler içinde güçlendirmenin teknik olarak mümkün olduğunun tespit ettirilmesi, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19. maddesi kapsamında gerekli çoğunlukla güçlendirme kararı alınması, güçlendirme projesi hazırlatılması ve imar mevzuatı çerçevesinde ruhsat alınması gerektiği belirtilmektedir.

Güçlendirme seçeneği özellikle ekonomik değeri yüksek, mimari veya tarihi niteliği olan, teknik olarak güçlendirilmesi mümkün bulunan yapılarda değerlendirilebilir. Ancak güçlendirme maliyeti, binanın yaşı, mevcut taşıyıcı sistem, zemin durumu, maliklerin karar alma iradesi ve ruhsat süreci birlikte incelenmelidir. Güçlendirme tamamlandıktan sonra tapu kaydındaki riskli yapı belirtmesinin kaldırılması için ilgili müdürlüğe başvurulması gerekir.

Bir Parselde Birden Fazla Yapı Varsa Riskli Yapı Tespiti Nasıl Yapılır?

Bir parsel üzerinde birden fazla yapı bulunabilir. Bu durumda her yapının hukuki ve fiili durumu ayrı değerlendirilmelidir. Bakanlığın sıkça sorulan sorular bölümünde, parsel üzerinde birden fazla yapı bulunması ve bunlardan yalnızca bir kısmının riskli yapı olarak tespit edilmesi halinde, tapu kütüğüne bütün yapılar için değil sadece riskli olarak tespit edilen yapılar için riskli yapı belirtmesi işleneceği ifade edilmektedir. Arsa paylı tapu bulunan hallerde, arsa hissedarlarından herhangi birinin parsel üzerindeki tüm yapıların riskli yapı tespitini yaptırarak tamamını yıktırması söz konusu değildir.

Bu husus özellikle site, kooperatif, birden fazla bloktan oluşan yapılar ve aynı parselde farklı maliklere ait bağımsız yapıların bulunduğu taşınmazlarda önemlidir. Yanlış yapı için rapor düzenlenmesi, bina kodunun hatalı yazılması veya parseldeki tüm yapıların aynı statüde değerlendirilmesi ciddi hukuki uyuşmazlıklara sebep olabilir.

Riskli Yapı Tespitinde Maliklerin Dikkat Etmesi Gerekenler

Riskli yapı tespit sürecinde maliklerin ilk dikkat etmesi gereken nokta, başvurunun yetkili ve lisanslı kurum veya kuruluş üzerinden yapılmasıdır. Yetkisiz kişilerce düzenlenen raporlar 6306 sayılı Kanun kapsamında resmi sonuç doğurmaz. İkinci olarak tapu kaydı, arsa payları, malik listesi, bağımsız bölüm bilgileri, adres, bina kodu ve numarataj bilgilerinin doğru olması gerekir. Üçüncü olarak tespit sırasında yapılan teknik incelemelerin usule uygun yürütülüp yürütülmediği takip edilmelidir.

Rapor düzenlendikten sonra maliklerin en önemli görevi süreleri kaçırmamaktır. Muhtarlık ilanı, e-Devlet bildirimi, yapıya asılan tutanak ve tapu kaydı dikkatle takip edilmelidir. İtiraz süresi kısa olduğundan, raporun teknik yönden incelenmesi için gecikmeden uzman desteği alınmalıdır. Süresi içinde itiraz edilmezse veya dava açılmazsa riskli yapı tespiti kesinleşir ve tahliye-yıkım süreci başlar.

Maliklerin bir diğer dikkat etmesi gereken konu, riskli yapı kesinleştikten sonra müteahhit veya diğer maliklerle yapılacak görüşmelerdir. Bina yıkıldıktan sonra taşınmaz arsa haline gelir ve parselin nasıl değerlendirileceği ayrı bir hukuki sürecin konusu olur. Bu aşamada kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa payı devri, bağımsız bölüm paylaşımı, kira yardımı, teslim süresi, teminat ve gecikme cezası gibi hususlar ayrıntılı şekilde düzenlenmelidir.

Kiracılar Riskli Yapı Tespit Sürecinde Ne Yapmalıdır?

Riskli yapı tespiti yalnızca maliklerin değil, binada oturan kiracıların ve işyeri kullanıcılarının da hayatını doğrudan etkiler. Kiracılar riskli yapı tespitine malik gibi itiraz hakkına sahip olmayabilir; ancak tahliye, taşınma, kira ilişkisi, işyeri faaliyetinin durması ve yardım başvuruları bakımından süreci yakından takip etmelidir.

Kiracıların özellikle yapıya asılan tutanakları, idare ilanlarını ve maliklerden gelen bildirimleri dikkate alması gerekir. Riskli yapı kesinleştiğinde binanın tahliyesi gündeme gelir. Bu durumda kiracıların kira sözleşmesi, depozito, taşınma giderleri, işyeri ise ticari faaliyet kaybı ve varsa yardım başvuruları bakımından hukuki durumlarını değerlendirmesi gerekir.

Riskli Yapı Tespitinde En Sık Yapılan Hatalar

Uygulamada en sık yapılan hatalardan biri, resmi riskli yapı tespiti ile özel teknik raporun karıştırılmasıdır. Özel teknik rapor binanın durumu hakkında fikir verebilir; ancak 6306 sayılı Kanun kapsamında sonuç doğuracak riskli yapı raporu, yetkili kurum veya kuruluş tarafından mevzuata uygun şekilde düzenlenmelidir.

İkinci hata, sürelerin kaçırılmasıdır. Riskli yapı tespitine itiraz süresi oldukça kısadır. Malikler çoğu zaman raporu geç fark etmekte veya “nasıl olsa bana resmi tebligat gelir” düşüncesiyle beklemektedir. Oysa e-Devlet bildirimi, muhtarlık ilanı ve yapıya asılan tutanak gibi usuller sürecin başlaması bakımından önemlidir.

Üçüncü hata, itiraz dilekçesinin soyut hazırlanmasıdır. Teknik rapora karşı yapılacak itiraz, somut teknik ve hukuki gerekçelere dayanmalıdır. Numune alma işlemi, beton ve donatı tespiti, taşıyıcı sistem analizi, zemin bilgileri, bina kodu ve rapor ekleri ayrıntılı incelenmelidir.

Dördüncü hata ise riskli yapı kesinleşmeden önce maliklerin kendi aralarında ve müteahhitle yeterli hukuki hazırlık yapmamasıdır. Riskli yapı kesinleşip yıkım süreci başladığında zaman baskısı artar. Bu nedenle maliklerin yeni bina modeli, yüklenici seçimi, sözleşme hükümleri ve arsa payı paylaşımı konularını gecikmeden değerlendirmesi gerekir.

Riskli Yapı Tespiti Avukatı Ne Yapar?

Riskli yapı tespiti avukatı, sürecin yalnızca dava aşamasında değil, başvuru ve rapor aşamasından itibaren hukuki denetimini yapar. Tapu kayıtlarını, malik durumunu, başvuru yetkisini, raporun tebliğ ve ilan süreçlerini, itiraz süresini, teknik heyet incelemesini ve dava açma şartlarını değerlendirir. Ayrıca riskli yapı kesinleştikten sonra tahliye, yıkım, kira yardımı, müteahhit sözleşmesi, malik kararları ve arsa payı satış sürecinde de hukuki destek sağlar.

Özellikle birden fazla malikin bulunduğu apartmanlarda, hisseli taşınmazlarda, mirasçılar arasında ihtilaf olan yapılarda, arsa payı sorunlarında, ruhsatsız veya projeye aykırı yapılarda, tescilli kültür varlıklarında ve müteahhit seçimi konusunda uyuşmazlık yaşanan projelerde hukuki destek daha da önemlidir. Çünkü riskli yapı tespiti, yalnızca binanın riskli olup olmadığını değil, aynı zamanda maliklerin ekonomik geleceğini ve mülkiyet hakkını da doğrudan etkileyen bir süreçtir.

Sonuç

Riskli yapı tespiti, kentsel dönüşüm sürecinin en önemli ve en hassas aşamasıdır. Bu tespit, 6306 sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliği kapsamında lisanslı kurum ve kuruluşlarca, teknik esaslara uygun şekilde yapılmalıdır. Maliklerden birinin veya kanuni temsilcisinin başvurusu ile süreç başlayabilir; ancak rapor düzenlendikten sonra tüm maliklerin hakları ve yükümlülükleri etkilenir.

Riskli yapı raporu ilgili müdürlük veya idare tarafından incelenir, eksiklik yoksa tapu kütüğüne bildirilir, yapıya asılır, e-Devlet üzerinden maliklere bildirilir ve muhtarlıkta ilan edilir. Bu aşamadan sonra maliklerin on beş günlük itiraz süresi başlar. Süresinde ve somut gerekçelerle itiraz edilmezse ya da itiraz reddedilirse riskli yapı tespiti kesinleşir. Kesinleşmeden sonra tahliye, yıkım, yeniden inşa ve kentsel dönüşüm uygulamaları gündeme gelir.

Bu nedenle riskli yapı tespiti öğrenildiği anda maliklerin pasif kalmaması gerekir. Rapor teknik ve hukuki yönden incelenmeli, itiraz ve dava süreleri kaçırılmamalı, tahliye-yıkım süreci planlanmalı ve yeni yapılacak bina için müteahhit sözleşmeleri dikkatle hazırlanmalıdır. Doğru yönetilen bir riskli yapı tespit süreci, maliklerin güvenli ve değerli bir yapıya kavuşmasını sağlar. Hatalı yönetilen bir süreç ise süresi kaçırılmış itirazlar, haksız yıkım, düşük bedelli arsa payı satışı, eksik sözleşmeler, tamamlanmayan inşaatlar ve uzun yıllar süren davalarla sonuçlanabilir.