6306 Sayılı Kanun Kapsamında Kentsel Dönüşüm Süreci

6306 sayılı Kanun kapsamında kentsel dönüşüm süreci; riskli yapı tespiti, itiraz, dava, tahliye, yıkım, malik kararı, arsa payı satışı, kira yardımı ve müteahhit sözleşmeleri bakımından kapsamlı hukuki rehber.

---

6306 Sayılı Kanun Kapsamında Kentsel Dönüşüm Nedir?

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, Türkiye’de kentsel dönüşüm uygulamalarının temel yasal dayanağıdır. Kanun’un amacı, afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışında bulunan riskli yapıların yer aldığı arsa ve arazilerde sağlıklı, güvenli ve fen-sanat normlarına uygun yaşam çevreleri oluşturmak için iyileştirme, tasfiye ve yenileme süreçlerinin usul ve esaslarını belirlemektir. Bu yönüyle 6306 sayılı Kanun yalnızca bir “bina yenileme” düzenlemesi değil; can güvenliği, mülkiyet hakkı, imar planlaması, idari işlem, tapu düzeni, maliklerin karar alma süreci ve inşaat hukuku ilişkilerini birlikte etkileyen özel bir dönüşüm rejimidir.

Uygulamada kentsel dönüşüm denildiğinde çoğu kişi yalnızca eski binanın yıkılıp yerine yeni bina yapılmasını düşünmektedir. Oysa 6306 sayılı Kanun kapsamında süreç; riskli yapı tespitinden tapu şerhine, itirazdan idari davaya, tahliyeden yıkıma, maliklerin salt çoğunlukla karar almasına, karara katılmayan maliklerin arsa payı satışına, müteahhit sözleşmesine, kira yardımına, harç ve vergi muafiyetlerine kadar uzanan çok aşamalı bir hukuki mekanizmadır.

Bu nedenle 6306 sayılı Kanun kapsamında kentsel dönüşüm süreci, baştan sona dikkatle takip edilmesi gereken bir süreçtir. Bir aşamada yapılacak usul hatası, sonraki tüm işlemlerin tartışmalı hale gelmesine neden olabilir. Özellikle tebligat, ilan, itiraz süresi, dava açma süresi, malik karar tutanağı, teklif bildirimi, değerleme raporu ve müteahhit sözleşmesi gibi belgeler ileride doğabilecek uyuşmazlıkların merkezinde yer alır.

6306 Sayılı Kanun’da Temel Kavramlar

6306 sayılı Kanun kapsamında kentsel dönüşüm sürecini anlayabilmek için öncelikle bazı temel kavramların bilinmesi gerekir. Kanun’da “riskli yapı”, riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı bilimsel ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapı olarak tanımlanmıştır. “Riskli alan” ise zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybı riski taşıyan ve Cumhurbaşkanınca kararlaştırılan alanı ifade eder. “Rezerv yapı alanı” ise 6306 sayılı Kanun uyarınca gerçekleştirilecek uygulamalarda kullanılmak üzere TOKİ’nin veya idarenin talebine bağlı olarak ya da resen Bakanlıkça belirlenen alanlardır.

Bu kavramlar arasındaki ayrım önemlidir. Çünkü riskli yapı süreci genellikle tek bir bina veya parsel üzerinden ilerlerken, riskli alan ve rezerv yapı alanı uygulamaları daha geniş çaplı planlama, hak sahipliği, değerleme, tahliye ve yeniden yerleştirme sonuçları doğurabilir. Örneğin bir apartmanın riskli yapı olarak tespit edilmesi ile bir mahallenin riskli alan ilan edilmesi aynı hukuki sonuçları doğurmaz. Riskli yapı sürecinde maliklerin kendi parselleri üzerinde karar alma iradesi daha belirgin iken, riskli alanlarda idarenin planlama ve uygulama yetkileri daha geniş olabilir.

6306 sayılı Kanun’un uygulanmasında Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, belediyeler, il özel idareleri, TOKİ, tapu müdürlükleri ve lisanslı riskli yapı tespit kuruluşları farklı aşamalarda rol oynar. Bu nedenle sürecin yalnızca malik ile müteahhit arasında yürüyen bir özel hukuk ilişkisi olduğu düşünülmemelidir. Kentsel dönüşüm, hem idari hem özel hukuk karakteri taşıyan karma bir süreçtir.

Riskli Yapı Tespiti ile Sürecin Başlaması

6306 sayılı Kanun kapsamında kentsel dönüşüm süreci çoğunlukla riskli yapı tespiti ile başlar. Riskli yapıların tespiti, kural olarak yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından, masrafları kendilerine ait olmak üzere, Kentsel Dönüşüm Başkanlığınca lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlara yaptırılır. Başkanlık veya idare de riskli yapı tespitini resen yapabilir ya da maliklere belirli süre vererek bu tespitin yaptırılmasını isteyebilir. Malikler verilen süre içinde tespit yaptırmazsa tespit Başkanlık veya idare tarafından yapılabilir veya yaptırılabilir.

Uygulama Yönetmeliği’ne göre riskli yapı tespiti, elektronik yazılım sistemi üzerinden yürütülür ve Ek-2’de yer alan teknik esaslara göre yapılır. Riskli yapı tespiti, kendi başına kullanılabilen, üstü örtülü, insanların içine girebildiği ve oturma, çalışma, dinlenme, ibadet gibi amaçlarla kullanılan yapılar hakkında yapılır. İnşaat halinde olup ikamet edilmeyen yapılar ile metrukluk veya başka sebeplerle statik bütünlüğü bozulmuş yapılar riskli yapı tespitine konu edilmez.

Burada önemli olan husus, riskli yapı tespiti için tüm maliklerin oybirliğinin aranmamasıdır. Uygulamada tek bir malikin başvurusu ile riskli yapı tespit süreci başlatılabilir. Bu durum, diğer maliklerin haklarının tamamen ortadan kalktığı anlamına gelmez; ancak tespit aşamasında sürecin başlaması için tüm maliklerin rızası şart değildir. Tespit raporu düzenlendikten sonra maliklere itiraz ve dava hakları tanınmaktadır.

Riskli yapı tespiti yapılmasının engellenmesi de süreci durdurmaz. Yapıya veya bağımsız bölüme girilmesine izin verilmemesi, kapıların açılmaması, tespit görevlilerinin tehdit edilmesi veya cebir kullanılması gibi hallerde, mülki idare amirinden izin alınarak kolluk kuvveti desteğiyle tespit yapılması mümkündür. Bu düzenleme, 6306 sayılı Kanun’un kamu güvenliği yönünü açıkça göstermektedir.

Riskli Yapı Raporunun Tapuya Bildirilmesi ve İlan Süreci

Riskli yapı tespit raporu düzenlendikten sonra rapor, ilgili müdürlüğe veya yetki devri yapılmış ise idareye elektronik yazılım sistemi üzerinden gönderilir. Rapor eksik bulunursa düzeltilmek üzere iade edilir. Eksiklik yoksa riskli olan yapı en geç on iş günü içinde tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenmek üzere ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir. Ayrıca tespit bilgilerini içeren tutanak yapıya asılır, maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirilir ve ilgili muhtarlıkta on beş gün süreyle ilan edilir. Riskli yapı tespit işlemi, muhtarlıkta yapılan ilanın son günü ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ edilmiş sayılır.

Bu aşama, maliklerin haklarını kullanabilmesi bakımından son derece önemlidir. Çünkü itiraz ve dava sürelerinin başlangıcı, çoğu zaman tebligat ve ilan usulüyle bağlantılıdır. Maliklerin “bana ayrıca tebligat gelmedi” düşüncesiyle pasif kalması ciddi hak kaybına yol açabilir. Zira mevzuat, yapıya asma, e-Devlet bildirimi ve muhtarlık ilanı gibi özel tebliğ usulleri öngörmektedir.

Bu nedenle riskli yapı şerhi veya ilanı öğrenildiği anda, maliklerin derhal riskli yapı raporunu temin etmesi, raporun teknik ve hukuki yönden incelenmesini sağlaması, varsa itiraz sebeplerini belirlemesi gerekir. Özellikle eski yapılar, ruhsatsız eklentiler, sonradan yapılan tadilatlar, projesine aykırı imalatlar, zemin sorunları ve numune alma yöntemleri riskli yapı raporunun sonucunu doğrudan etkileyebilir.

Riskli Yapı Tespitine İtiraz

6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı tespitine karşı maliklerin veya kanuni temsilcilerinin itiraz hakkı vardır. Kanun’da riskli yapı tespitlerine karşı on beş gün içinde itiraz edilebileceği, itirazların ise teknik heyetler tarafından incelenip karara bağlanacağı düzenlenmiştir. Teknik heyet; üniversitelerden ilgili meslek disiplini öğretim üyeleri ile Bakanlık veya Başkanlık personelinin katılımıyla oluşturulur.

Uygulama Yönetmeliği’nde de riskli yapı tespitine karşı itirazın, ilgili muhtarlıkta yapılan ilanın son gününden itibaren on beş gün içinde yapının bulunduğu yerdeki Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü’ne veya yetki devri yapılmışsa idareye verilecek dilekçe ile yapılacağı belirtilmiştir. Süresinde yapılmayan veya yapı maliki yahut kanuni temsilcisi tarafından yapılmayan itirazlar işleme alınmaz.

İtiraz dilekçesi hazırlanırken genel ve soyut ifadelerden kaçınılmalıdır. “Binamız sağlamdır”, “raporu kabul etmiyoruz” veya “komşularımızın kötü niyeti vardır” şeklindeki beyanlar tek başına yeterli olmayabilir. Etkili bir itiraz için raporun hangi teknik ve hukuki yönlerden hatalı olduğu gösterilmelidir. Numune alınan kolonların binayı temsil edip etmediği, taşıyıcı sistemin doğru analiz edilip edilmediği, beton dayanımı, donatı tespiti, zemin etkisi, bina kodu, adres uyumu, proje bilgileri, yerinde inceleme yöntemi ve hesaplama esasları somut biçimde değerlendirilmelidir.

Riskli Yapı Tespitine Karşı Dava Açılması

Riskli yapı tespiti, sonuçları itibarıyla idari işlem niteliği taşır. 6306 sayılı Kanun uyarınca bu Kanun kapsamında tesis edilen idari işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu kapsamında dava açılabilir.

Riskli yapı tespitinin iptali davasında temel amaç, tespitin hukuka ve tekniğe aykırı olduğunu ortaya koymaktır. Bu dava idare mahkemesinde açılır. Dava dilekçesinde yalnızca binanın sağlam olduğu iddia edilmemeli; raporun hangi yönlerden eksik, hatalı veya usule aykırı olduğu açıklanmalıdır. Örneğin maliklere usulüne uygun bildirim yapılmaması, raporun eksik incelemeye dayanması, tespiti yapan kuruluşun yetki sorunları, teknik hesaplamadaki hatalar, numune alma işleminin binayı temsil etmemesi veya yapının bütününün değerlendirilmemesi gibi hususlar dava sebebi yapılabilir.

Burada dikkat edilmesi gereken en önemli nokta süredir. Kentsel dönüşüm işlemlerinde süreler kısa olduğundan, maliklerin öğrendikten sonra hızlı hareket etmesi gerekir. Süresi içinde itiraz veya dava yoluna gidilmemesi halinde riskli yapı tespiti kesinleşir ve tahliye-yıkım aşaması gündeme gelir. Bu nedenle riskli yapı tespiti öğrenildiği anda teknik rapor, tapu kaydı, yapı ruhsatı, mimari ve statik projeler, mevcut durum fotoğrafları ve varsa daha önce alınmış teknik raporlar birlikte değerlendirilmelidir.

Riskli Yapı Tespitinin Kesinleşmesi

Riskli yapı tespitine süresinde itiraz edilmezse veya yapılan itiraz reddedilirse riskli yapı tespiti kesinleşir. Tespitin kesinleşmesiyle birlikte artık binanın hukuki statüsü değişir. Yapı, afet riski bakımından güvenli kabul edilmeyen ve tahliye-yıkım sürecine girmesi gereken yapı haline gelir.

Uygulama Yönetmeliği’ne göre riskli yapı tespitine karşı yapılan itirazın reddedilmesi veya itiraz edilmemesi suretiyle tespitin kesinleşmesi halinde müdürlük, gerekli tebligatların yapılmasını ve riskli yapının yıktırılmasını idareden ister. Bu aşamadan sonra maliklerin artık yalnızca “rapora katılmıyoruz” demesi süreci durdurmaya yetmez; tahliye, yıkım ve yeniden değerlendirme aşamaları hukuken işlemeye başlar.

Riskli yapı kesinleştikten sonra maliklerin önünde iki temel seçenek vardır. Birincisi, binanın güçlendirilmesi teknik ve hukuki olarak mümkünse güçlendirme yoluna gidilmesidir. İkincisi ise yapının tahliye edilip yıkılması ve parselin 6306 sayılı Kanun kapsamında yeniden değerlendirilmesidir. Güçlendirme seçeneği her bina için uygun değildir; bunun için teknik rapor, güçlendirme projesi, ruhsat ve malik iradesi gibi unsurlar ayrıca değerlendirilmelidir.

Tahliye ve Yıkım Süreci

6306 sayılı Kanun’a göre riskli yapıların yıktırılması için maliklere doksan günden fazla olmamak üzere süre verilir. Bu süre içinde yapı malik tarafından yıktırılmazsa, yapının idari makamlarca yıktırılacağı bildirilir. Malikler buna rağmen yıkım işlemini gerçekleştirmezse yapının insandan ve eşyadan tahliyesi ile yıktırma işlemleri mahalli idarelerin de iştirakiyle mülki amirler tarafından yapılır veya yaptırılır.

Tahliye ve yıkım aşaması, yalnızca maliklerin değil kiracıların, sınırlı ayni hak sahiplerinin ve işyeri kullanıcılarının da haklarını etkiler. Riskli yapı kesinleştiğinde binada oturmaya veya işyeri faaliyetine devam etmek ciddi risk doğurur. Bu nedenle tahliye bildirimlerinin, yıkım süresinin ve yardım başvurularının dikkatle takip edilmesi gerekir.

Tahliyenin engellenmesi halinde de idari makamların kolluk desteğiyle işlem yapabilmesi mümkündür. Kanun, riskli yapı tespiti, tahliye ve yıkım masraflarının hisseleri oranında maliklerden tahsil edilebileceğini de düzenlemektedir. Bu nedenle maliklerin süreci gereksiz yere geciktirmesi, ileride ek yıkım ve tahliye masraflarıyla karşılaşmalarına neden olabilir.

Maliklerin Salt Çoğunlukla Karar Alma Süreci

6306 sayılı Kanun kapsamında en önemli aşamalardan biri, riskli yapı yıkılmadan önce veya yıkıldıktan sonra parselin nasıl değerlendirileceğine ilişkin malik kararının alınmasıdır. Kanun’a göre riskli yapılarda bu yapıların bulunduğu parsellerde; parsellerin tevhit edilmesine, ifrazına, terk ve tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı gibi yöntemlerle yeniden değerlendirilmesine, paydaşların hisseleri oranında salt çoğunluğu ile karar verilebilir.

Bu düzenleme, uygulamada büyük önem taşır. Çünkü geçmişte kentsel dönüşüm projelerinde yüksek oranlı çoğunluk veya fiili oybirliği arayışı sebebiyle süreçler tıkanabilmekteydi. Güncel sistemde ise hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar alınması mümkündür. Ancak burada “kişi sayısı” değil, “arsa payı/hisse oranı” dikkate alınır.

Salt çoğunlukla alınan karar, karara katılmayan maliklerin haklarını tamamen ortadan kaldırmaz. Çoğunluk kararının hukuka, hakkaniyete, dürüstlük kuralına ve mülkiyet hakkının özüne uygun olması gerekir. Özellikle bağımsız bölüm paylaşımı, arsa payı dağılımı, yükleniciye bırakılan paylar, metrekare farkları, şerefiye hesabı, kira yardımı, teminat ve teslim süresi gibi hususlar adil şekilde düzenlenmelidir.

Karara Katılmayan Maliklere Bildirim ve Arsa Payı Satışı

6306 sayılı Kanun kapsamında salt çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklerin arsa paylarının satışı mümkündür. Ancak bu satış otomatik olarak yapılamaz. Öncelikle salt çoğunlukla alınan karar ve anlaşma şartlarını içeren teklif, karara katılmayan maliklere bildirilmelidir. Bildirim noter vasıtasıyla veya ilgili muhtarlıkta on beş gün süreyle ilan edilmek suretiyle yapılabilir. Bildirimde, teklifin incelenmemesi veya kabul edilmemesi halinde arsa payının 6306 sayılı Kanun kapsamında satılacağı hususu belirtilmelidir.

Uygulama Yönetmeliği’nde, karara katılmayan maliklerin arsa paylarının satışı için müdürlüğe veya yetki devri yapılmışsa idareye yazılı başvuru yapılacağı; başvuruya salt çoğunlukla anlaşma sağlandığını gösteren belgeler, teklifin muhalif maliklere bildirildiğine dair belgeler ve SPK tarafından yetkilendirilen gayrimenkul değerleme kuruluşlarınca hazırlanan değerleme belgelerinin eklenmesi gerektiği düzenlenmiştir. Satış işleminin yapılabilmesi için yapıların yıktırılmış olması şart değildir.

Arsa payı satışı, mülkiyet hakkını doğrudan etkileyen son derece ciddi bir işlemdir. Bu nedenle satış öncesi rayiç bedelin doğru belirlenmesi gerekir. Değerleme raporunda taşınmazın konumu, imar durumu, emsal değerler, inşaat hakkı, mevcut arsa payı, yeni projedeki bağımsız bölüm karşılığı ve piyasa koşulları dikkate alınmalıdır. Satış bedelinin düşük belirlenmesi halinde muhalif malik ciddi ekonomik zarara uğrayabilir.

Müteahhit Sözleşmeleri ve Kat Karşılığı İnşaat Modeli

6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapının yıkılmasından sonra yeni yapının nasıl inşa edileceği büyük ölçüde maliklerin kararına bağlıdır. Uygulamada en sık tercih edilen yöntemlerden biri arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, diğer adıyla kat karşılığı inşaat sözleşmesidir. Bu sözleşmede malik, taşınmazdaki belirli arsa payını veya bağımsız bölüm karşılığını yükleniciye devretmeyi; yüklenici ise belirlenen projeyi tamamlayarak maliklere bağımsız bölümleri teslim etmeyi üstlenir.

Bu sözleşmelerde en çok dikkat edilmesi gereken hususlar şunlardır: bağımsız bölüm paylaşımı, net ve brüt metrekareler, teknik şartname, ruhsat alma yükümlülüğü, yapı kullanma izin belgesi, teslim süresi, gecikme tazminatı, cezai şart, kira yardımı, taşınma bedeli, teminat, tapu devrinin aşamaları, ayıplı ve eksik imalat sorumluluğu, fesih şartları ve uyuşmazlık halinde görevli mahkeme.

6306 sayılı Kanun, müteahhitten kaynaklanan sebeplerle bir yıl içinde yeni yapının yapım işine başlanmaması veya yapımın belirli seviyede durdurulması ve en az altı aydır projenin bitirilmesini gerektirecek düzeyde ekip ve ekipmanla inşai faaliyete devam edilmemesi halinde, sözleşmelerin feshi için hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğu ile karar alınabileceğini düzenlemektedir. Bu durum, kentsel dönüşümde yüklenicinin temerrüdüne karşı maliklere önemli bir hukuki imkân sağlar.

Kira Yardımı ve Faiz Desteği

6306 sayılı Kanun kapsamında kentsel dönüşüm sürecinde malik, kiracı ve sınırlı ayni hak sahipleri bakımından en önemli desteklerden biri kira yardımıdır. Uygulama Yönetmeliği’ne göre anlaşma ile tahliye edilen uygulama alanındaki yapıların maliklerine, tahliye veya yıkım tarihinden itibaren Başkanlıkça kararlaştırılacak aylık kira yardımı yapılabilir. Riskli alan dışındaki riskli yapılarda kira yardımı süresi 18 aydır; riskli ve rezerv yapı alanlarında ise kira yardımı süresi 48 ayı geçmemek üzere ilgili kurumca belirlenir.

Kira yardımı başvurularının tahliye tarihinden veya riskli yapının yıkıldığı tarihten itibaren bir yıl içinde yapılması gerekir. Riskli yapılarda başvuru müdürlüğe veya yetki devri yapılmışsa idareye yapılır. Kira yardımı başvurusu e-Devlet üzerinden de yapılabilen bir hizmet olarak sunulmaktadır.

Ayrıca yönetmelikte faiz desteği de düzenlenmiştir. Buna göre Kanun kapsamında gerçek veya tüzel kişilerin bankalardan kullanacağı kredilere, belirlenen oranlarda dönüşüm projeleri özel hesabından karşılanmak üzere faiz desteği verilebilir. Ancak aynı kişiye hem kira yardımı hem de faiz desteği sağlanamaz; kira yardımından yararlanan faiz desteğinden, faiz desteğinden yararlanan ise kira yardımından yararlanamaz.

Vergi, Harç ve Ücret Muafiyetleri

6306 sayılı Kanun kapsamındaki kentsel dönüşüm sürecinin önemli avantajlarından biri, belirli işlemlerde vergi, harç ve ücret muafiyetleri öngörülmesidir. Kanun kapsamında yapılan belirli satış, devir, tescil, ipotek, yeni yapıların ilk satışı ve dönüşüme ilişkin diğer işlemler; noter harcı, tapu harcı, belediye harç ve ücretleri, veraset ve intikal vergisi, döner sermaye ücreti, damga vergisi ve banka-sigorta muameleleri vergisi gibi kalemlerden istisna tutulabilmektedir.

Bu muafiyetler, dönüşüm maliyetini azaltmak bakımından son derece önemlidir. Ancak her işlem otomatik olarak muafiyet kapsamında kabul edilmez. İşlemin 6306 sayılı Kanun kapsamındaki dönüşümle doğrudan bağlantılı olması, tarafların ve taşınmazın kapsam şartlarını taşıması, gerekli belgelerin ilgili kuruma sunulması gerekir. Bu nedenle tapu, noter, belediye ve vergi işlemlerinde muafiyet talebinin açıkça belirtilmesi ve dayanak belgelerin eksiksiz sunulması önemlidir.

6306 Sayılı Kanun Kapsamında Açılabilecek Davalar

6306 sayılı Kanun kapsamında farklı aşamalarda farklı dava türleri gündeme gelebilir. Riskli yapı tespitinin iptali, riskli alan kararına karşı iptal davası, rezerv yapı alanı kararına karşı dava, yıkım işleminin iptali, arsa payı satış işleminin iptali ve idari işlemlere karşı açılacak diğer davalar idari yargının görev alanına girebilir. Kanun kapsamında tesis edilen idari işlemlere karşı genel dava açma süresi otuz gündür.

Buna karşılık müteahhit ile malik arasında yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan uyuşmazlıklar çoğunlukla adli yargının görev alanına girer. Sözleşmenin feshi, tapu iptal ve tescil, gecikme tazminatı, eksik ve ayıplı imalat, kira kaybı, cezai şart, bağımsız bölüm paylaşımı ve yüklenici temerrüdü davaları bu kapsamda değerlendirilebilir.

Bu nedenle kentsel dönüşüm uyuşmazlıklarında ilk yapılması gereken şey, uyuşmazlığın idari işlemden mi yoksa özel hukuk sözleşmesinden mi kaynaklandığını doğru belirlemektir. Yanlış yargı yoluna başvurulması süre kaybına ve hak kaybına yol açabilir.

Sonuç

6306 sayılı Kanun kapsamında kentsel dönüşüm süreci, riskli yapı tespiti ile başlayıp yeni yapının teslimine kadar devam eden çok aşamalı bir hukuki süreçtir. Bu süreçte teknik raporlar, idari işlemler, tapu kayıtları, malik kararları, tahliye-yıkım bildirimleri, kira yardımı başvuruları, müteahhit sözleşmeleri ve dava süreleri birlikte değerlendirilmelidir.

Hak kaybı yaşanmaması için maliklerin riskli yapı tespiti öğrenildiği anda raporu temin etmesi, itiraz ve dava sürelerini kaçırmaması, salt çoğunluk kararlarını usule uygun alması, karara katılmayan maliklere yapılacak bildirimleri eksiksiz gerçekleştirmesi ve müteahhit sözleşmesini ayrıntılı hukuki denetimden geçirmesi gerekir.

Doğru yönetilen bir 6306 sayılı Kanun süreci, maliklere daha güvenli, değerli ve mevzuata uygun bir taşınmaz kazandırabilir. Hatalı yönetilen bir süreç ise haksız arsa payı satışı, düşük bedel, eksik sözleşme, tamamlanmayan inşaat, uzun süren davalar ve ciddi ekonomik kayıplar doğurabilir. Bu nedenle kentsel dönüşümde en sağlıklı yaklaşım, sürecin en başından itibaren teknik ve hukuki destekle hareket edilmesidir.