Kentsel Dönüşüm Hukuku Nedir? Riskli Yapı, Malik Hakları, Tahliye, Yıkım ve Dava Süreçleri

---

Kentsel Dönüşüm Hukuku Nedir?

Kentsel dönüşüm hukuku, afet riski taşıyan, ekonomik ömrünü tamamlamış, güvenli yaşam koşullarını sağlamayan veya şehircilik bakımından yenilenmesi gereken yapıların hukuki, teknik ve idari süreçlerle dönüştürülmesini konu alan bir hukuk alanıdır. Türkiye’de bu alanın temel yasal dayanağı 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanundur. Kanun’un amacı; afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu taşınmazlarda fen ve sanat normlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşam çevreleri oluşturulması için iyileştirme, tasfiye ve yenileme usullerini belirlemektir.

Kentsel dönüşüm, uygulamada çoğu zaman yalnızca eski binanın yıkılıp yerine yeni bina yapılması şeklinde düşünülmektedir. Oysa hukuken süreç bundan çok daha geniştir. Riskli yapı tespiti, tapuya şerh verilmesi, maliklere bildirim yapılması, itiraz ve dava haklarının kullanılması, tahliye, yıkım, maliklerin karar alması, müteahhit ile sözleşme yapılması, arsa payı satışı, kira yardımı, kredi desteği, tapu devri, ruhsat ve iskân işlemleri bu sürecin ayrılmaz parçalarıdır.

Bu nedenle kentsel dönüşüm hukuku; idare hukuku, imar hukuku, taşınmaz hukuku, kat mülkiyeti hukuku, borçlar hukuku, kira hukuku ve inşaat hukuku ile doğrudan bağlantılıdır. Bir binanın riskli yapı ilan edilmesi idari işlem niteliği taşırken, maliklerin yükleniciyle yaptığı kat karşılığı inşaat sözleşmesi özel hukuk ilişkisidir. Bu ikili yapı, kentsel dönüşüm uyuşmazlıklarının hem idari yargıda hem de adli yargıda görülmesine neden olur.

Kentsel Dönüşümde Temel Kavramlar

Kentsel dönüşüm sürecinin doğru anlaşılması için üç temel kavramın bilinmesi gerekir: riskli yapı, riskli alan ve rezerv yapı alanı.

Riskli yapı; riskli alan içinde veya dışında bulunup ekonomik ömrünü tamamlamış ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı bilimsel ve teknik verilere göre tespit edilen yapıdır. Riskli alan ise zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan ve Cumhurbaşkanı kararıyla belirlenen alandır. Rezerv yapı alanı ise 6306 sayılı Kanun kapsamındaki uygulamalarda kullanılmak üzere TOKİ’nin veya idarenin talebiyle ya da resen Bakanlıkça belirlenen alanı ifade eder.

Bu kavramlar arasındaki fark, hak sahiplerinin karşılaşacağı hukuki sonuçları doğrudan etkiler. Örneğin yalnızca bir apartmanın riskli yapı olarak tespit edilmesi halinde süreç çoğunlukla o yapı ve bağlı olduğu parsel üzerinden ilerler. Buna karşılık riskli alan veya rezerv yapı alanı uygulamalarında daha geniş ölçekli planlama, kamulaştırma, hak sahipliği, değerleme ve yerinde dönüşüm tartışmaları gündeme gelebilir.

Riskli Yapı Tespiti Nasıl Yapılır?

Kentsel dönüşüm sürecinin en yaygın başlangıç noktası riskli yapı tespitidir. Riskli yapı tespiti, öncelikle yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından yaptırılır ve bu tespitin masrafları maliklere aittir. Güncel uygulamada riskli yapı tespiti elektronik yazılım sistemi üzerinden yürütülür. Kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmamış olup arsa paylı tapu bulunan taşınmazlarda, fiilen mevcut yapının riskli yapı tespiti yapının sahibi olan arsa payı sahibi tarafından yaptırılabilir.

Riskli yapı tespiti yalnızca malik talebine bağlı değildir. Kentsel Dönüşüm Başkanlığı veya idare de resen riskli yapı tespiti yapabilir ya da maliklere belirli süre vererek bu tespiti yaptırmalarını isteyebilir. Maliklerin verilen süre içinde tespit yaptırmaması halinde tespit idarece yapılabilir veya yaptırılabilir. Bu durumda masraflardan maliklerin hisseleri oranında sorumlu tutulması mümkündür.

Riskli yapı tespiti, teknik bir inceleme olmakla birlikte sonuçları itibarıyla son derece ağır hukuki neticeler doğurur. Çünkü tespit kesinleştiğinde yapının tahliyesi ve yıkımı gündeme gelir. Bu nedenle tespit raporunda binanın taşıyıcı sistemi, beton kalitesi, donatı durumu, zemin etkisi, statik proje durumu, numune alınan bölümler ve hesap yöntemleri dikkatle incelenmelidir. Eksik veya hatalı teknik değerlendirmeye dayalı bir rapor, maliklerin mülkiyet hakkı üzerinde ciddi sonuçlar doğurabilir.

Riskli Yapı Tespitine İtiraz

Riskli yapı tespit raporu düzenlendikten sonra rapor ilgili idare tarafından incelenir. Eksiklik bulunmazsa riskli yapı tespitine ilişkin bilgi tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenmek üzere tapu müdürlüğüne bildirilir. Ayrıca tutanak yapıya asılır, maliklere e-Devlet üzerinden bildirilir ve muhtarlıkta on beş gün süreyle ilan edilir. Riskli yapı tespit işlemi, muhtarlıkta yapılan ilanın son günü ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ edilmiş sayılır.

Riskli yapı tespitine karşı maliklerin veya kanuni temsilcilerinin itiraz hakkı vardır. İtiraz, muhtarlıktaki ilanın son gününden itibaren on beş gün içinde yapının bulunduğu yerdeki müdürlüğe veya yetki devri yapılmışsa idareye dilekçe ile yapılmalıdır. Süresi içinde yapılmayan veya malik ya da kanuni temsilci tarafından yapılmayan itirazlar işleme alınmaz.

Bu aşamada yapılacak itirazın yalnızca “binamız sağlamdır” şeklinde soyut bir beyana dayanması yeterli değildir. Etkili bir itiraz dilekçesinde rapordaki teknik eksiklikler, numune alma yöntemindeki hatalar, binanın tüm taşıyıcı elemanlarının incelenip incelenmediği, mevcut proje ile fiili durum arasındaki farklar, adres ve bina kodu uyumu, lisanslı kuruluşun yetkisi ve hesaplama yöntemleri somut şekilde ortaya konulmalıdır.

Riskli Yapı Tespitine Karşı Dava Açılması

Riskli yapı tespiti idari işlem niteliğinde olduğundan, bu işleme karşı idari yargıda dava açılması mümkündür. 6306 sayılı Kanun uyarınca bu Kanun kapsamında tesis edilen idari işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde İdari Yargılama Usulü Kanunu kapsamında dava açılabilir.

Bu dava, çoğu zaman “riskli yapı tespitinin iptali davası” olarak adlandırılır. Davada temel amaç, riskli yapı raporunun teknik veya hukuki yönden hatalı olduğunu ortaya koymaktır. Dava dilekçesinde riskli yapı tespitinin hangi yönlerden hukuka aykırı olduğu ayrıntılı şekilde açıklanmalıdır. Örneğin raporun eksik incelemeye dayanması, binanın tüm bloklarının ayrı ayrı değerlendirilmemesi, numune sayısının yetersiz olması, zemin verilerinin dikkate alınmaması, maliklere usulüne uygun bildirim yapılmaması veya teknik heyet incelemesinin eksik olması dava sebebi yapılabilir.

Burada en önemli nokta süredir. Kentsel dönüşüm işlemlerinde süreler kısa olduğundan, maliklerin tebligat ve ilan aşamalarını dikkatle takip etmesi gerekir. Süresi geçirildikten sonra açılan davalarda hak kaybı yaşanabilir. Bu nedenle riskli yapı tespiti öğrenildiği anda raporun temin edilmesi, teknik inceleme yaptırılması ve hukuki stratejinin belirlenmesi gerekir.

Riskli Yapı Kesinleşirse Ne Olur?

Riskli yapı tespitine süresinde itiraz edilmezse veya yapılan itiraz reddedilirse tespit kesinleşir. Tespitin kesinleşmesinden sonra müdürlük, gerekli tebligatların yapılmasını ve riskli yapının yıktırılmasını idareden ister. Uygulamada maliklere riskli yapının yıktırılması için belirli süre verilir. Riskli yapıların yıkımı bakımından Bakanlık kaynaklarında, maliklere altmış günden az olmamak üzere süre verilerek yıkımın isteneceği; süresinde yıkım yapılmazsa idarece kontrol ve ek süre süreçlerinin işletileceği belirtilmektedir.

Riskli yapı tespiti kesinleştikten sonra maliklerin “binayı kullanmaya devam etme” yönündeki iradesi sınırsız değildir. Çünkü riskli yapı artık kamu güvenliği bakımından tehlikeli kabul edilmektedir. Bu nedenle yapı tahliye edilmez ve yıkılmazsa, idari makamlar tarafından elektrik, su ve doğalgaz hizmetlerinin durdurulması, kolluk desteğiyle tahliye ve yıkım işlemlerinin yapılması gündeme gelebilir.

Bu aşamada maliklerin dikkat etmesi gereken en önemli husus, tahliye ve yıkım sürecini pasif şekilde beklememektir. Binanın yıkımından sonra taşınmaz arsa haline gelir ve yeni yapılacak uygulama bakımından maliklerin karar alma süreci başlar. Bu nedenle maliklerin hem riskli yapı aşamasında hem de yıkım sonrası yeniden yapım aşamasında hukuki konumlarını doğru belirlemesi gerekir.

Maliklerin Karar Alma Süreci

Kentsel dönüşümde en kritik aşamalardan biri, yapının nasıl değerlendirileceğine ilişkin malik kararının alınmasıdır. Riskli yapılarda, riskli alanlarda veya rezerv yapı alanlarında; parsellerin tevhit edilmesi, ifraz, terk, ihdas, tapuya tescil, yeniden bina yaptırılması, payların satışı, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı gibi işlemler bakımından hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar alınabilir.

Bu noktada “malik sayısı çoğunluğu” ile “arsa payı çoğunluğu” karıştırılmamalıdır. Kentsel dönüşümde önemli olan, maliklerin sahip oldukları hisse oranlarıdır. Örneğin az sayıda malik, toplam arsa payının çoğunluğuna sahipse karar alma sürecinde belirleyici olabilir. Buna karşılık malik sayısı fazla olsa bile arsa payı çoğunluğu sağlanmadan geçerli karar alınamayabilir.

Salt çoğunlukla alınan karar, karara katılmayan malik bakımından da sonuç doğurabilir. Ancak bu durum, çoğunluk kararının sınırsız şekilde uygulanabileceği anlamına gelmez. Alınan karar dürüstlük kuralına, hakkaniyete, eşit işlem ilkesine, mülkiyet hakkının özüne ve somut olayın koşullarına uygun olmalıdır. Özellikle bağımsız bölüm paylaşımı, metrekare farkları, şerefiye hesabı, yükleniciye bırakılacak alanlar ve teminat hükümleri bakımından adil olmayan kararlar uyuşmazlık konusu yapılabilir.

Karara Katılmayan Maliklerin Arsa Paylarının Satışı

Kentsel dönüşümde çoğunluk kararına katılmayan maliklerin arsa paylarının satışı, en hassas hukuki konulardan biridir. Kanun’a göre hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile alınan karara katılmayanların arsa payları, Başkanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulüyle satılabilir. Paydaşlara satış gerçekleşmezse, riskli yapılarda belirli şartlarla üçüncü kişilere satış süreci de gündeme gelebilir.

Bu satış, klasik anlamda serbest piyasa satışı değildir. 6306 sayılı Kanun’a özgü, özel nitelikli ve mülkiyet hakkını doğrudan etkileyen bir satış mekanizmasıdır. Bu nedenle satış öncesi rayiç bedelin doğru belirlenmesi büyük önem taşır. Bedel düşük belirlenmişse, karara katılmayan malik ciddi ekonomik zarara uğrayabilir. Taşınmazın konumu, imar durumu, mevcut ve potansiyel inşaat hakkı, emsal satışlar, yeni projedeki bağımsız bölüm dağılımı ve arsa payı oranı değerleme aşamasında dikkate alınmalıdır.

Karara katılmayan malik bakımından en doğru strateji, süreci tamamen reddetmek yerine kararın ve teklifin içeriğini hukuken denetlemektir. Sözleşme adil mi, yüklenicinin mali gücü yeterli mi, teminat var mı, teslim süresi makul mü, bağımsız bölüm paylaşımı hakkaniyetli mi, gecikme halinde cezai şart düzenlenmiş mi gibi sorulara cevap aranmalıdır.

Kentsel Dönüşümde Müteahhit Sözleşmeleri

Kentsel dönüşüm uygulamalarında maliklerin en fazla hak kaybı yaşadığı alanlardan biri müteahhit sözleşmeleridir. Bu sözleşmeler çoğunlukla arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi veya kat karşılığı inşaat sözleşmesi şeklinde düzenlenir. Ancak her sözleşme, maliklerin menfaatlerini koruyacak nitelikte değildir.

Sözleşmede yapılacak binanın niteliği, bağımsız bölüm paylaşımı, net ve brüt metrekareler, ortak alanlar, otopark, depo, teknik şartname, ruhsat alma yükümlülüğü, iskân, teslim süresi, gecikme cezası, kira yardımı, taşınma bedeli, teminat, tapu devri, vergi ve harçların kime ait olacağı açıkça düzenlenmelidir. Aksi halde bina yıkıldıktan sonra maliklerin pazarlık gücü azalabilir.

Özellikle tapu devri konusunda dikkatli olunmalıdır. Maliklerin tüm arsa payını inşaat başlamadan veya yeterli güvence alınmadan yükleniciye devretmesi ciddi risk oluşturur. Tapu devri aşamalı yapılmalı, her aşama inşaat ilerleme seviyesiyle bağlantılı olmalı ve yüklenicinin temerrüdü halinde uygulanacak yaptırımlar açıkça yazılmalıdır.

6306 sayılı Kanun’da müteahhitten kaynaklanan sebeplerle bir yıl içinde yeni yapının yapım işine başlanmaması veya yapımın belirli seviyede durması ve en az altı aydır projenin tamamlanmasını sağlayacak ekip ve ekipmanla faaliyete devam edilmemesi halinde, belirli şartlarla sözleşmelerin feshi süreci düzenlenmiştir.

Tahliye, Yıkım ve Kira Yardımı

Riskli yapı sürecinde tahliye ve yıkım, hem malik hem kiracı hem de sınırlı ayni hak sahibi bakımından önemlidir. Riskli yapı kesinleştikten sonra tahliye ve yıkım süreci hızlanır. Binada oturan malik veya kiracılar, tahliye bildirimlerini ve başvuru sürelerini dikkatle takip etmelidir.

Anlaşma ile tahliye edilen uygulama alanındaki yapıların maliklerine tahliye veya yıkım tarihinden itibaren Bakanlıkça kararlaştırılacak aylık kira yardımı yapılabilir. Bakanlık kaynaklarında, riskli alan dışındaki riskli yapılarda kira yardımı süresinin 18 ay olduğu, aylık kira bedelinin Bakanlıkça belirlendiği ve aynı kişiye hem kira yardımı hem de faiz desteği sağlanamayacağı ifade edilmektedir.

Kira yardımı bakımından en önemli hususlardan biri, başvuru şartlarının ve sürelerinin doğru takip edilmesidir. Malik, kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olduğunu ileri süren kişi; ikamet, tahliye, tapu, kira ilişkisi, işyeri kullanımı ve banka hesabı gibi belgeleri eksiksiz hazırlamalıdır. Eksik veya geç yapılan başvurular yardım hakkının kaybına yol açabilir.

İstanbul’da Kentsel Dönüşüm ve “Yarısı Bizden” Desteği

İstanbul bakımından kentsel dönüşüm ayrıca önem taşımaktadır. Deprem riski, eski yapı stoğu ve yüksek nüfus yoğunluğu sebebiyle İstanbul’daki dönüşüm projeleri hem bireysel maliklerin hem de kamu otoritelerinin gündemindedir. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın açıklamasına göre “Yarısı Bizden” kampanyası kapsamında bina bazlı dönüşüm desteğinde her bir konut için hibe, kredi ve taşınma desteği sağlanmakta; 31 Aralık 2026’ya kadar 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı ilan edilen bağımsız bölümlerin kampanyadan faydalanabilmesine yönelik düzenleme yapılmıştır.

Bu tür destekler, maliklerin dönüşüm maliyetini azaltmak bakımından önemlidir. Ancak destekten yararlanmak için yalnızca binanın eski olması yeterli değildir. Başvuru şartları, riskli yapı statüsü, hak sahipliği, bağımsız bölüm niteliği, proje modeli ve idari süreçler birlikte değerlendirilmelidir.

Kentsel Dönüşüm Davaları

Kentsel dönüşüm sürecinde birçok dava türü gündeme gelebilir. İdari yargıda en sık görülen davalar; riskli yapı tespitinin iptali, riskli alan kararına karşı dava, rezerv yapı alanı kararına karşı dava, yıkım işleminin iptali, idari para cezalarına itiraz ve kamulaştırma işlemlerine ilişkin davalardır.

Adli yargıda ise müteahhit sözleşmesinden kaynaklanan davalar öne çıkar. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi, tapu iptal ve tescil, gecikme tazminatı, cezai şart, eksik ve ayıplı imalat, kira kaybı, yüklenici temerrüdü, bağımsız bölüm paylaşımı, vekâletin kötüye kullanılması, ortaklığın giderilmesi ve mirasçılar arasındaki uyuşmazlıklar sık karşılaşılan dava türleridir.

Bu nedenle kentsel dönüşüm uyuşmazlıklarında ilk yapılması gereken şey doğru yargı yolunu belirlemektir. Riskli yapı tespiti gibi idari işlemlere karşı idare mahkemesinde dava açılması gerekirken, yüklenici ile yapılan sözleşmeden doğan alacak veya fesih talepleri çoğunlukla adli yargıda ileri sürülür. Yanlış yargı yoluna başvurulması, süre kaybına ve telafisi güç hak kayıplarına neden olabilir.

Malikler İçin Hukuki Tavsiyeler

Kentsel dönüşüm sürecine giren maliklerin ilk olarak taşınmazın hukuki durumunu netleştirmesi gerekir. Tapu kaydı, arsa payları, kat mülkiyeti veya kat irtifakı durumu, takyidatlar, ipotekler, hacizler, mirasçılık durumu ve mevcut kira ilişkileri incelenmelidir.

İkinci olarak, riskli yapı raporu teknik uzman desteğiyle değerlendirilmelidir. Rapor kesinleşmeden önce itiraz ve dava hakları kullanılacaksa süreler kaçırılmamalıdır.

Üçüncü olarak, malik toplantıları ve karar tutanakları usule uygun hazırlanmalıdır. Karar yeter sayısı, teklif bildirimi, muhalif maliklere yapılan bildirimler ve imza süreçleri ileride dava konusu yapılabileceğinden, her aşama yazılı belgeye bağlanmalıdır.

Dördüncü olarak, müteahhit sözleşmesi bağımsız bir hukuki denetimden geçirilmeden imzalanmamalıdır. Sözleşmede teminat, teslim süresi, gecikme cezası, teknik şartname, tapu devri ve fesih hükümleri malik lehine açıkça düzenlenmelidir.

Sonuç

Kentsel dönüşüm hukuku, yalnızca bina yenileme süreci değil; mülkiyet hakkı, can güvenliği, idari işlem, sözleşme ilişkisi, tapu devri, kira yardımı, tahliye ve dava süreçlerini birlikte içeren kapsamlı bir hukuk alanıdır. 6306 sayılı Kanun kapsamında yürütülen süreçlerde her aşama kısa süreler ve ciddi sonuçlar içerir.

Bu nedenle riskli yapı tespiti yapıldığında, maliklerin pasif kalmadan raporu incelemesi, itiraz ve dava haklarını değerlendirmesi, yıkım sonrası karar alma sürecine bilinçli katılması ve müteahhit sözleşmelerini ayrıntılı şekilde denetlemesi gerekir. Doğru yönetilen bir kentsel dönüşüm süreci, maliklere daha güvenli ve değerli bir taşınmaz kazandırabilir. Hatalı yönetilen bir süreç ise haksız pay satışı, eksik bedel, tamamlanmayan inşaat, uzun süren davalar ve ciddi ekonomik kayıplar doğurabilir.

Kentsel dönüşümde en doğru yaklaşım, sorun çıktıktan sonra çözüm aramak değil; riskli yapı tespitinden sözleşme imzasına, tahliyeden tapu devrine kadar her adımı baştan hukuki stratejiyle yürütmektir.