Kentsel Dönüşüm Hukuku: Riskli Yapı, Malik Hakları, Tahliye, Yıkım ve Dava Süreçleri

---

Kentsel Dönüşüm Nedir?

Kentsel dönüşüm, afet riski taşıyan yapıların, sağlıksız kentleşme alanlarının, ekonomik ömrünü tamamlamış binaların ve güvenli yaşam koşullarını sağlamayan yapı stokunun yenilenmesini amaçlayan hukuki, teknik ve idari bir süreçtir. Türkiye bakımından kentsel dönüşümün temel dayanağı 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’dur. Bu Kanun’un amacı, afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat normlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşam çevreleri oluşturulması için iyileştirme, tasfiye ve yenileme süreçlerinin usul ve esaslarını belirlemektir.

Kentsel dönüşüm yalnızca eski binaların yıkılıp yerine yeni binalar yapılmasından ibaret değildir. Bu süreç; mülkiyet hakkı, imar hukuku, idare hukuku, borçlar hukuku, kat mülkiyeti hukuku, kira hukuku, miras hukuku ve inşaat hukuku ile doğrudan bağlantılıdır. Bu nedenle bir binanın riskli yapı ilan edilmesi, maliklerin kendi aralarında karar alması, yüklenici ile sözleşme yapılması, karara katılmayan maliklerin paylarının satılması, tahliye, yıkım, ruhsat, kira yardımı, tapu işlemleri ve olası davalar birlikte değerlendirilmelidir.

Kentsel dönüşümün en önemli yönlerinden biri, bireysel mülkiyet hakkı ile kamu güvenliği arasında hassas bir denge kurmasıdır. Bir yandan devlet, can ve mal güvenliğini korumak amacıyla riskli yapıların dönüştürülmesini teşvik ve gerektiğinde zorunlu kılmaktadır. Diğer yandan maliklerin mülkiyet hakkı, sözleşme özgürlüğü, adil bedel talebi, dava açma hakkı ve hukuki dinlenilme hakkı korunmalıdır. Bu sebeple kentsel dönüşüm süreçlerinde usule aykırı yapılan işlemler ciddi hak kayıplarına yol açabilir.

Kentsel Dönüşümün Hukuki Dayanağı

Kentsel dönüşüm uygulamalarında temel mevzuat 6306 sayılı Kanun ve bu Kanun’un Uygulama Yönetmeliği’dir. Uygulama Yönetmeliği; riskli yapı, riskli alan ve rezerv yapı alanlarının tespiti, riskli yapıların yıkılması, planlama, taşınmaz değer tespiti, maliklerle anlaşma, yardımlar ve yeniden yapılacak yapılara ilişkin usul ve esasları düzenlemektedir. Yönetmelik metninde “riskli yapı”, riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı bilimsel ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapı olarak tanımlanmaktadır.

Kentsel dönüşümde üç temel kavram öne çıkar: riskli yapı, riskli alan ve rezerv yapı alanı. Riskli yapı, tek bir bina veya yapı grubu üzerinden yürüyen dönüşüm sürecini ifade eder. Riskli alan ise zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybı riski taşıyan, Cumhurbaşkanı kararıyla belirlenen alanı ifade eder. Rezerv yapı alanı ise 6306 sayılı Kanun kapsamındaki uygulamalarda kullanılmak üzere TOKİ’nin veya idarenin talebiyle ya da resen belirlenen alanlardır.

Bu ayrım uygulamada son derece önemlidir. Çünkü riskli yapı süreci çoğunlukla tek bir parsel veya bina üzerinden ilerlerken, riskli alan ve rezerv yapı alanı uygulamalarında daha geniş ölçekli planlama, imar, tahliye, değerleme, hak sahipliği ve yeniden yerleştirme süreçleri gündeme gelebilir. Bu nedenle bir taşınmazın hangi dönüşüm statüsünde bulunduğu, maliklerin hak ve yükümlülüklerini doğrudan etkiler.

Riskli Yapı Tespiti Nasıl Yapılır?

Kentsel dönüşüm sürecinin en yaygın başlangıç noktası riskli yapı tespitidir. Riskli yapı tespiti, kural olarak yapı maliklerinin veya kanuni temsilcilerinin talebiyle, masrafları kendilerine ait olmak üzere yaptırılır. Yönetmeliğe göre riskli yapı tespiti elektronik yazılım sistemi üzerinden yapılmakta ve tespitler belirlenen teknik esaslara göre gerçekleştirilmektedir. Kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmamış taşınmazlarda arsa paylı tapu varsa, fiilen bulunan yapının riskli yapı tespiti, yapının sahibi olan arsa payı sahibi tarafından yaptırılır.

Riskli yapı tespiti yalnızca maliklerin talebiyle yapılmak zorunda değildir. Başkanlık veya idare de resen riskli yapı tespiti yapabilir ya da maliklere bu tespiti yaptırmaları için süre verebilir. Verilen süre içinde tespit yaptırılmazsa, tespit Başkanlık veya idare tarafından yapılabilir veya yaptırılabilir. Bu durumda tespit masraflarından maliklerin hisseleri oranında sorumlu olması mümkündür.

Uygulamada en sık karşılaşılan sorunlardan biri, binada bazı maliklerin riskli yapı tespitine karşı çıkmasıdır. Ancak riskli yapı tespiti için tüm maliklerin oybirliği aranmaz. Maliklerden birinin başvurusu ile süreç başlayabilir. Tespitin yapılmasının engellenmesi, kapıların açılmaması, bağımsız bölümlere girilmesine izin verilmemesi veya tespit ekibine fiili engel çıkarılması halinde idari makamların kolluk desteğiyle işlem yapması gündeme gelebilir. Bu husus, kentsel dönüşüm sürecinin yalnızca özel hukuk ilişkisi değil, aynı zamanda kamu güvenliği boyutu olan idari bir süreç olduğunu göstermektedir.

Riskli yapı tespit raporu, yetkili kurum veya kuruluşça hazırlanır ve ilgili müdürlüğe ya da yetki devri yapılmışsa idareye elektronik sistem üzerinden gönderilir. Rapor incelenir; eksiklik varsa düzeltilmek üzere iade edilir. Eksiklik yoksa riskli yapı tespiti tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenmek üzere tapu müdürlüğüne bildirilir. Ayrıca tespit bilgileri yapıya asılır, maliklere e-Devlet üzerinden bildirilir ve muhtarlıkta on beş gün süreyle ilan edilir.

Riskli Yapı Tespitine İtiraz ve Dava Süreci

Riskli yapı tespiti kesinleşmeden önce maliklerin itiraz hakkı bulunmaktadır. Yönetmeliğe göre riskli yapı tespitine karşı yapı malikleri veya kanuni temsilcileri, muhtarlıkta yapılan ilanın son gününden itibaren on beş gün içinde yapının bulunduğu yerdeki müdürlüğe veya yetki devri yapılmışsa idareye dilekçe ile itiraz edebilir. Süresinde yapılmayan veya yetkili kişilerce yapılmayan itirazlar işleme alınmaz.

Riskli yapı tespiti idari işlem niteliğindedir. Bu nedenle tespit süreci, tebligat, ilan, itiraz, teknik heyet incelemesi ve dava açma aşamaları bakımından idare hukuku kurallarına tabidir. 6306 sayılı Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde İdari Yargılama Usulü Kanunu kapsamında dava açılabilir.

Burada dikkat edilmesi gereken en önemli husus süredir. Kentsel dönüşüm işlemlerinde süreler kısa ve hak düşürücü niteliktedir. Malik, riskli yapı tespitinin hukuka aykırı olduğunu düşünüyorsa teknik raporun içeriğini, numune alma yöntemini, taşıyıcı sistem analizini, binanın projelerine uygun değerlendirilip değerlendirilmediğini, adres ve bina kodu bilgilerinin doğru olup olmadığını ve tespit yapan kuruluşun yetkisini süresi içinde incelemelidir.

Riskli yapı tespitine karşı dava açılırken yalnızca “bina riskli değildir” şeklinde soyut iddia yeterli olmayabilir. Dava dilekçesinde teknik ve hukuki itirazlar birlikte ortaya konulmalıdır. Örneğin; raporun eksik incelemeye dayanması, yapının tüm taşıyıcı unsurlarının değerlendirilmemesi, numune alınan yerlerin binayı temsil etmemesi, zemin etkisinin yanlış değerlendirilmesi, maliklere usulüne uygun bildirim yapılmaması veya teknik heyet incelemesinin yetersiz olması gibi hususlar somutlaştırılmalıdır.

Riskli Yapı Kesinleşirse Ne Olur?

Riskli yapı tespitine itiraz edilmezse veya yapılan itiraz reddedilirse riskli yapı tespiti kesinleşir. Bu aşamadan sonra müdürlük, gerekli tebligatların yapılmasını ve riskli yapının yıktırılmasını idareden ister. Yönetmeliğe göre riskli yapının yıktırılması için idarece doksan günden fazla olmamak üzere süre verilir. Bu süre içinde yapı tahliye edilmez ve yıktırılmazsa yapının idari makamlarca tahliye edileceği ve yıktırılacağı bildirilir.

Yıkım ruhsatı bakımından da özel bir usul öngörülmüştür. Yapı maliklerinden biri veya birkaçının ya da vekillerinin başvurusu üzerine, yapının tahliye edildiği ve elektrik, su, doğalgaz hizmetlerinin kapatıldığına ilişkin belgelerin sunulması veya idarece bu durumun tespit edilmesi halinde maliklerin tamamının muvafakati aranmaksızın yıkım ruhsatı düzenlenebilir.

Bu düzenleme, kentsel dönüşüm sürecinin kilitlenmesini önlemeyi amaçlar. Zira uygulamada bazı maliklerin süreci geciktirmek amacıyla tahliye, yıkım ruhsatı veya müteahhit sözleşmesi aşamasında imza vermekten kaçındığı görülmektedir. Ancak riskli yapı kesinleştikten sonra artık binanın varlığını sürdürmesi kamu güvenliği bakımından sakıncalı kabul edildiğinden, idare yıkım sürecini ilerletebilir.

Yıkım sonrasında taşınmaz arsa haline gelir. 4 Şubat 2026 tarihli değişiklikle, riskli yapı yıkıldıktan sonra tapu kütüğünün beyanlar hanesindeki riskli yapı şerhinin terkin edilmesi ve ardından taşınmazın 6306 sayılı Kanun kapsamında olduğuna dair belirtme yapılması düzenlenmiştir. Bu belirtme, parselde yapılacak iş ve işlemlerin 6306 sayılı Kanun kapsamında yürütülmeye devam edeceğini göstermesi bakımından önemlidir.

Malikler Arasında Karar Alma Süreci

Kentsel dönüşümde riskli yapı tespiti ve yıkım aşamasından sonra en kritik konu, yeni yapının nasıl yapılacağına ilişkin malik kararının alınmasıdır. Malikler; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, hasılat paylaşımı, bedel karşılığı inşaat, kendi imkânlarıyla yapım veya başka bir model üzerinde anlaşabilir. Ancak bu kararın hukuken geçerli ve uygulanabilir olabilmesi için yönetmelikte öngörülen usule uygun alınması gerekir.

Güncel düzenlemelerde, riskli yapıların bulunduğu parsellerde maliklerin hisseleri oranında salt çoğunluğu ile karar alınması esası öne çıkmaktadır. Yönetmelikte toplantının hisseleri oranında paydaşların en az salt çoğunluğu ile yapılacağı ve yine en az salt çoğunluk ile alınan kararın tutanağa bağlanacağı belirtilmektedir.

Bu noktada “kişi sayısı çoğunluğu” ile “arsa payı çoğunluğu” karıştırılmamalıdır. Kentsel dönüşümde karar yeter sayısı hesaplanırken genellikle malik sayısından ziyade pay oranları dikkate alınır. Bu nedenle büyük arsa payına sahip maliklerin iradesi süreci belirleyebilir. Ancak çoğunluk sağlanmış olsa bile alınan kararın dürüstlük kuralına, eşit işlem ilkesine, hakkaniyete ve mülkiyet hakkının özüne aykırı olmaması gerekir.

Karara katılmayan maliklerin hakları tamamen ortadan kalkmaz. Karara katılmayan maliklere alınan karar ve teklif bildirilmeli, inceleme ve değerlendirme imkânı tanınmalıdır. Yönetmelikte, karara katılmayan maliklerin anlaşma şartlarını içeren teklifi inceleyebilmesine yönelik ilan ve bildirim usulleri düzenlenmiştir.

Karara Katılmayan Maliklerin Paylarının Satışı

Kentsel dönüşüm sürecinde en tartışmalı konulardan biri, alınan çoğunluk kararına katılmayan maliklerin arsa paylarının satılmasıdır. Bu satış, klasik anlamda serbest bir satış değil, 6306 sayılı Kanun ve ilgili yönetmelik hükümlerine dayanan özel nitelikli bir idari satış sürecidir.

Yönetmeliğe göre ilk satışa, hisseleri oranında salt çoğunluk ile anlaşan paydaşlar dışında herhangi biri katılamaz. İlk satışta satılacak hissenin anlaşan paydaşlarca alınmak istenmemesi halinde sonraki satışlara belirli şartları sağlayan üçüncü kişiler de katılabilir. Satış sonucunda, rayiç bedelden az olmamak üzere en yüksek bedeli teklif eden katılımcıya satış yapılması karara bağlanır.

Bu aşamada payı satışa çıkarılan malik bakımından en önemli hukuki koruma, rayiç bedelin doğru belirlenmesidir. Bedel tespiti gerçeğe uygun değilse, paydaşın mülkiyet hakkı ölçüsüz biçimde ihlal edilebilir. Bu nedenle satış öncesi değerleme raporu, emsal taşınmazlar, imar durumu, parselin konumu, mevcut yapılaşma hakkı, yeni projedeki bağımsız bölüm dağılımı ve sözleşme koşulları dikkatle incelenmelidir.

Karara katılmayan malik, yalnızca çoğunluk kararına katılmadığı için kötü niyetli kabul edilemez. Malik, teklif edilen sözleşmenin adil olmadığını, bağımsız bölüm dağılımının hakkaniyete aykırı olduğunu, müteahhidin mali yeterliliğinin bulunmadığını, teminatların yetersiz olduğunu veya proje modelinin mülkiyet hakkını zedelediğini düşünüyorsa buna karşı hukuki yollara başvurabilir. Ancak bu itirazların süresi içinde ve somut delillerle ileri sürülmesi gerekir.

Kentsel Dönüşümde Müteahhit Sözleşmeleri

Kentsel dönüşüm uygulamalarında maliklerin en fazla dikkat etmesi gereken konuların başında yüklenici ile yapılacak sözleşme gelir. Uygulamada bu sözleşmeler genellikle “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi” veya “kat karşılığı inşaat sözleşmesi” şeklinde düzenlenir. Ancak her kentsel dönüşüm projesi için aynı sözleşme modeli uygun değildir.

Sözleşmede şu hususların açıkça düzenlenmesi gerekir: yapılacak binanın niteliği, bağımsız bölüm paylaşımı, metrekareler, teslim süresi, gecikme cezası, kira yardımı veya taşınma bedeli, teminatlar, teknik şartname, ruhsat ve iskân yükümlülüğü, ortak alanların durumu, otopark, depo, eklenti, tapu devri, vergi ve harçların kime ait olacağı, mücbir sebep halleri ve sözleşmenin feshi.

Kentsel dönüşüm sözleşmelerinde en büyük risklerden biri, yüklenicinin projeye başlayıp tamamlamamasıdır. Bu nedenle yüklenicinin mali gücü, daha önce tamamladığı projeler, yapı sınıfı tecrübesi, banka teminat mektubu, bina tamamlama sigortası veya benzeri teminatlar dikkatle değerlendirilmelidir. 6306 sayılı Kanun kapsamındaki projelerde müteahhit teminatları ve bina tamamlama güvenceleri, maliklerin mağduriyetini önlemeye yönelik önemli hukuki araçlardır. Yönetmelikte 1 Ocak 2024 tarihinden itibaren düzenlenen yapı ruhsatları kapsamında verilen teminatların, yapı müteahhidinin talebi halinde değişen yüzde altı teminat oranına göre yeniden düzenlenebileceği de hükme bağlanmıştır.

Sözleşme hazırlanırken yalnızca müteahhidin sunduğu standart metne bağlı kalınmamalıdır. Malikler açısından bağımsız bölüm dağılımı, eksik metrekare halinde tazminat, geç teslim halinde cezai şart, iskân alınmadan teslimin kabul edilmeyeceği, ayıplı imalat sorumluluğu ve teminat hükümleri ayrıca düzenlenmelidir. Aksi halde bina yıkıldıktan sonra maliklerin pazarlık gücü azalabilir.

Tahliye, Yıkım ve Kira Yardımı

Riskli yapı sürecinde tahliye ve yıkım aşaması hem malik hem kiracı hem de sınırlı ayni hak sahipleri bakımından önemlidir. Yönetmelikte riskli yapıların yıkımı için idarece süre verilmesi, tahliye edilmeyen yapıların idari makamlarca tahliye edileceğinin bildirilmesi ve yıkım masraflarından maliklerin hisseleri oranında sorumlu tutulması düzenlenmiştir.

Kentsel dönüşümde kira yardımı ise belirli koşullara bağlıdır. Yönetmeliğe göre anlaşma ile tahliye edilen uygulama alanındaki yapıların maliklerine, tahliye veya yıkım tarihinden itibaren Başkanlıkça kararlaştırılacak aylık kira yardımı yapılabilir. Riskli alan dışındaki riskli yapılarda kira yardımı süresi on sekiz ay; riskli ve rezerv yapı alanlarında ise kırk sekiz ayı geçmemek üzere ilgili kurumca belirlenir. Kira yardımı başvurularının tahliye tarihinden veya riskli yapının yıkıldığı tarihten itibaren bir yıl içinde yapılması gerekir.

Kira yardımı bakımından uygulamada sık yapılan hatalardan biri, başvuru süresinin kaçırılmasıdır. Malik, kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi başvuru hakkı olup olmadığını, hangi belgelerin gerektiğini ve başvurunun hangi kuruma yapılacağını zamanında öğrenmelidir. Ayrıca kira yardımı ile faiz desteği gibi desteklerin aynı anda kullanılıp kullanılamayacağı somut başvuru türüne göre değerlendirilmelidir.

Kiracılar bakımından da kentsel dönüşüm ciddi sonuçlar doğurur. Riskli yapı kesinleştiğinde kira sözleşmesinin olağan devamı beklenemez; çünkü yapının tahliyesi ve yıkımı kamu güvenliği gerekçesiyle gündeme gelir. Ancak kiracının taşınma, yeni yer bulma, işyeri ise ticari faaliyetini sürdürme gibi pratik ve hukuki menfaatleri de dikkate alınmalıdır. Bu nedenle kiracıların bildirimleri takip etmesi, yardım başvurularını araştırması ve tahliye sürecinde hak kaybına uğramaması gerekir.

Kentsel Dönüşümde Vergi, Harç ve Muafiyetler

Kentsel dönüşüm projelerinde en önemli avantajlardan biri bazı vergi, harç ve ücret istisnalarıdır. 6306 sayılı Kanun kapsamında belirli satış, devir, tescil, ipotek, sözleşme ve kredi işlemleri bakımından noter harcı, tapu harcı, belediye harçları, damga vergisi ve banka-sigorta muameleleri vergisi gibi kalemlerde istisnalar öngörülmüştür. Kanun ayrıca, gerçek kişilerce ve özel hukuk tüzel kişilerince yapılan uygulamalarda, mevcut inşaat alanının bir buçuk katına kadar olan yeni inşaat alanı için belediyelerce harç ve ücret alınmayacağını düzenlemektedir.

Bu muafiyetler, dönüşüm maliyetini azaltmak bakımından önemlidir. Ancak her işlem otomatik olarak muafiyet kapsamında değerlendirilmez. İşlemin 6306 sayılı Kanun kapsamındaki dönüşümle doğrudan bağlantılı olması, tarafların ve taşınmazın kapsam şartlarını sağlaması, ilgili kurumlara doğru belgelerin sunulması gerekir. Tapu müdürlükleri, belediyeler, noterler ve vergi daireleri uygulamada farklı belge taleplerinde bulunabilir. Bu nedenle işlem yapılmadan önce muafiyet dayanağının açıkça ortaya konulması önemlidir.

Kentsel Dönüşüm Davaları Nelerdir?

Kentsel dönüşüm sürecinde birçok dava türü gündeme gelebilir. Bunların başında riskli yapı tespitinin iptali davası gelir. Bu dava idari yargıda açılır ve riskli yapı tespitinin teknik veya usuli yönden hukuka aykırı olduğu ileri sürülür. Bunun dışında riskli alan veya rezerv yapı alanı kararlarına karşı iptal davaları, yıkım işlemlerine karşı davalar, idari para cezalarına karşı davalar ve tapu işlemlerine ilişkin uyuşmazlıklar da gündeme gelebilir.

Özel hukuk alanında ise kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan davalar, sözleşmenin feshi, tapu iptal ve tescil, gecikme tazminatı, eksik ve ayıplı imalat, kira kaybı, cezai şart, menfi zarar, müspet zarar ve yüklenici temerrüdü davaları sıklıkla görülür. Malikler arasında arsa payı, bağımsız bölüm paylaşımı, mirasçılık, vekâletin kötüye kullanılması veya muvazaa iddiaları da kentsel dönüşüm projelerini doğrudan etkileyebilir.

Kentsel dönüşüm davalarında en önemli nokta, doğru yargı yolunun belirlenmesidir. Riskli yapı tespiti gibi idari işlemlere karşı idare mahkemesinde dava açılması gerekirken, müteahhit ile yapılan sözleşmeden doğan uyuşmazlıklar çoğunlukla adli yargıda görülür. Yanlış yargı yoluna başvurulması zaman kaybına ve sürelerin kaçırılmasına neden olabilir.

Malikler İçin Pratik Hukuki Tavsiyeler

Kentsel dönüşüm sürecine giren maliklerin ilk yapması gereken şey, sürecin hangi aşamada olduğunu netleştirmektir. Binaya ilişkin riskli yapı tespit raporu düzenlenmiş mi, rapor kesinleşmiş mi, tapuya şerh verilmiş mi, itiraz süresi geçmiş mi, yıkım süresi başlamış mı, malik kararı alınmış mı, yüklenici ile sözleşme imzalanmış mı gibi soruların cevapları belirlenmelidir.

İkinci olarak, maliklerin imza atmadan önce sözleşmeyi ayrıntılı incelemesi gerekir. Kentsel dönüşümde aceleyle imzalanan sözleşmeler ileride ciddi mağduriyetlere yol açabilir. Özellikle arsa payı devri, bağımsız bölüm paylaşımı, teslim süresi, gecikme cezası, teminat, ruhsat, iskân, teknik şartname ve fesih hükümleri açık değilse sözleşme malik aleyhine sonuç doğurabilir.

Üçüncü olarak, çoğunluk kararına katılmayan maliklerin pasif kalmaması gerekir. Karara karşı hukuki itirazlar, değerleme raporuna yönelik itirazlar, satış işlemlerine ilişkin başvurular ve dava hakları süresi içinde kullanılmalıdır. “Nasıl olsa ben imza atmadım, süreç beni bağlamaz” düşüncesi yanlıştır. Kentsel dönüşümde belirli çoğunlukla alınan kararlar, karara katılmayan malikler bakımından da ciddi sonuçlar doğurabilir.

Dördüncü olarak, mirasçılık ve tapu sorunları süreci geciktirmeden çözülmelidir. Tapuda muris adına kayıtlı taşınmazlar, intikali yapılmamış hisseler, kayyım gerektiren durumlar, hacizler, ipotekler veya aile içi uyuşmazlıklar kentsel dönüşüm sürecinin ilerlemesini zorlaştırabilir. Bu nedenle tapu kaydı, takyidat ve mirasçılık belgeleri sürecin başında incelenmelidir.

Müteahhit Seçiminde Dikkat Edilmesi Gerekenler

Kentsel dönüşümde müteahhit seçimi yalnızca ekonomik teklif üzerinden yapılmamalıdır. En yüksek bağımsız bölüm vaadi veya en yüksek kira yardımı teklifi her zaman en güvenli seçenek değildir. Müteahhidin mali gücü, teknik kapasitesi, daha önce tamamladığı projeler, dava geçmişi, teminat sunup sunmadığı ve ruhsat alma kabiliyeti dikkatle değerlendirilmelidir.

Sözleşmede yalnızca “inşaat yapılacaktır” denilmesi yeterli değildir. Hangi kalitede malzeme kullanılacağı, ortak alanların nasıl yapılacağı, asansör, otopark, yangın sistemi, ısı yalıtımı, ses yalıtımı, dış cephe, zemin güçlendirme, peyzaj, jeneratör ve sosyal alanlar gibi hususlar teknik şartnameyle düzenlenmelidir. Teknik şartname sözleşmenin ayrılmaz eki olmalı ve genel ifadelerden kaçınılmalıdır.

Ayrıca tapu devri aşamalı yapılmalıdır. Malikler tüm arsa payını inşaat başlamadan veya yeterli teminat almadan devretmemelidir. Arsa payının hangi aşamada, hangi oranda devredileceği, yüklenicinin edimlerini yerine getirmemesi halinde devrin nasıl geri alınacağı ve teminatların nasıl paraya çevrileceği açıkça yazılmalıdır.

Kentsel Dönüşüm Avukatının Rolü

Kentsel dönüşüm süreci teknik, idari ve hukuki işlemlerin iç içe geçtiği karmaşık bir süreçtir. Bu nedenle bir kentsel dönüşüm avukatı yalnızca dava açan kişi değil; sürecin başından itibaren riskleri analiz eden, sözleşmeleri hazırlayan, malik toplantılarını hukuka uygun hale getiren, çoğunluk kararlarını denetleyen, idari başvuruları yapan ve hak kayıplarını önleyen profesyonel destek sağlayan kişidir.

Kentsel dönüşüm avukatı, riskli yapı tespit raporunun usulüne uygun olup olmadığını, itiraz ve dava sürelerini, malik kararının geçerliliğini, yüklenici sözleşmesinin malik lehine güvence içerip içermediğini, pay satışı sürecinin hukuka uygun yürütülüp yürütülmediğini, kira yardımı ve muafiyet başvurularını, tapu işlemlerini ve olası davaları birlikte değerlendirir.

Özellikle İstanbul gibi deprem riski yüksek ve yapı stoğu eski şehirlerde kentsel dönüşüm, yalnızca ekonomik bir yatırım değil, aynı zamanda can güvenliği ve mülkiyet hakkı meselesidir. Bu nedenle sürecin plansız, belgesiz veya yalnızca müteahhit yönlendirmesiyle yürütülmesi ciddi riskler doğurur.

Sonuç

Kentsel dönüşüm hukuku, Türkiye’de giderek daha fazla önem kazanan, çok yönlü ve teknik bir hukuk alanıdır. 6306 sayılı Kanun kapsamında yürütülen süreçlerde riskli yapı tespiti, itiraz, dava, tahliye, yıkım, malik kararı, yüklenici sözleşmesi, kira yardımı, tapu işlemleri ve vergi-harç muafiyetleri birlikte değerlendirilmelidir.

Hak kaybı yaşanmaması için her aşamada süreler dikkatle takip edilmeli, tebligat ve ilanlar gözden kaçırılmamalı, teknik raporlar uzman desteğiyle incelenmeli ve imzalanacak sözleşmeler hukuki denetimden geçirilmelidir. Kentsel dönüşüm sürecinde en doğru yaklaşım, bina yıkıldıktan sonra değil, riskli yapı tespiti gündeme geldiği anda hukuki stratejinin belirlenmesidir.

Doğru yönetilen bir kentsel dönüşüm süreci, maliklerin mülkiyet hakkını korurken güvenli, modern ve değerli bir yaşam alanı ortaya çıkarabilir. Buna karşılık usulsüz yürütülen, eksik sözleşmelerle ilerleyen veya süreleri kaçırılan bir süreç; mülkiyet kaybı, haksız pay satışı, uzun süren davalar, tamamlanmayan inşaatlar ve ciddi ekonomik zararlar doğurabilir. Bu nedenle kentsel dönüşüm, yalnızca teknik bir yenileme değil, baştan sona profesyonel hukuki takip gerektiren stratejik bir süreçtir.