Kiralanan Taşınmazın İcra Yoluyla Tahliyesi

Genel olarak kira sözleşmeleri asli edimlerine göre kullandırma borcu yükleyen; iki taraflı, sürekli borç sözleşmeleridir. TBK, konut ve çatılı işyeri kiraları için özel hükümler düzenlemiş, özellikle bu sözleşmelerin sona ermesinde farklılıklar öngörmüştür. Ayrıca bu sözleşmelerde belirli süreli ya da belirsiz süreli olarak kurulmuş olmaları da sona erme açısından farklı etkilere doğuracaktır. Kanuni düzenlemeler incelendiğinde tarafların sürpriz sona erdirmeden korunması amaçlı bazı bildirim sürelerinin arandığını görürüz. Kiralanan taşınmazların tahliyesinin ilâmsız icraya konu olması durumu ise istisnai bir durum olup; kiracının asli edimi olan kira bedelini ödememesi ya da kira sözleşmesinde sürenin sona ermesi hallerinde söz konusu olur.[1]

• Kira Bedelinin Ödenmemesi (TBK 315): Kira bedelinin ödenmesi borcunu yerine getirmeyen kiracıya mutlaka yazılı fesih bildirimi yapılmalıdır. Bu bildirimde süreler en az 10 gün konut-çatılı işyeri söz konusu ise 30 gün olmalı; ödememe halinde sözleşmenin feshedileceği belirtilmelidir.
• Kira Sözleşmesinde Sürenin Sona Ermesi (TBK 327, 328-vd.): Belirli süreli kira sözleşmeleri sürenin sonunda sona erer ancak tarafların davranışlarından sözleşmenin devam ettiği anlaşılıyorsa “belirsiz süreli sözleşme” halini alır. Konut – çatılı işyeri kirası söz konusu ise belirli süreli sözleşme kanun gereği 1 yıl uzar.

Belirsiz süreli sözleşmelerde fesih bildirim süresinin hesaplanması için öncelikle kira sözleşmesinin başlangıç tarihi tespit edilmelidir. Ardından şu anki döneme kadar geçen süreç 6 aylık dilimlere bölünüp son altı aylık dönemin sonundan 3 ay önce bildirim yapılır. (TBK 329) Ancak unutulmamalıdır ki belirli süreli olarak başlayan konut-çatılı işyeri kirası söz konusu ise bu hüküm uygulama alanı bulmayacaktır çünkü kanun gereği sözleşme 1 yıl uzayacaktır.

• Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Sözleşmenin Sona Ermesi (TBK 347): Kiraya veren hiçbir şekilde sürenin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Buna karşın, kiracı sürenin bitiminden 15 gün önce bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilir.
• Tahliye Taahhüdü: Yargıtay içtihadına göre tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesi ile aynı anda yapılması taahhütnameyi geçersiz kılar. Hukuka uygun şekilde hazırlanan taahhütnameye dayanarak kiraya veren belirlenen boşaltma tarihinden itibaren 1 ay içinde gerek icraya başvurarak gerekse dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir. (TBK 352/1)

Bu genel açıklamalardan sonra kiralanan taşınmazların icra yoluyla tahliyesi şu şekilde özetlenebilir:

• Kira Bedeli Ödenmemişse;[2]

Kiraya veren hem geçmiş kira alacaklarını hem de evin boşaltılmasını talep ediyorsa ilâmsız icra yoluna başvurabilir. Borçlunun takip talebinin ardından kiracıya İİK 269 ve İİK Yönetmelik m.35’e göre ödeme emri yollanır. Ödeme emrini alan kiracı (borçlu) ya tebliğden itibaren 7 gün içinde itiraz edebilir ya da itiraz etmeyip takibin kesin hale dönüşmesini sağlayabilir. Kiracı kira sözleşmesine açık ve kesin şekilde itiraz etmelidir; kira sözleşmesinin varlığını kabul edip diğer itiraz sebeplerini öne sürmesi de mümkündür. Kiracının sözleşmenin varlığına itiraz etmesi üzerine kiraya verenin itirazın kaldırılması/tahliye taleplerinin söz konusu olması kira sözleşmesinin yazılı ve noterlikçe onaylama/düzenleme şeklinde yapılmasına bağlıdır.

Ödeme emrine kiracı tarafından itiraz edilmemişse, kira alacağına ilişkin takip kesinleşir; tahliye için ayrıca icra mahkemesinden tahliye kararı vermesi kiraya veren tarafından ihtar süresinin bitiminden itibaren 6 içinde istenmelidir.

• Kira Süresi Sona Ermişse;

Konut/çatılı işyeri dışında kiralanan taşınmazlar söz konusu ise sürenin bitmesinden itibaren 1 ay içinde icra dairesinden ilâmsız tahliye takibini başlatmasını isteyebilir. Tahliye emrinin kendisine tebliğinden itibaren 7 gün içinde itiraz etmeyen kiracının bu davranışıyla tahliye emri kesinleşir.[3] 15 gün içinde tahliye edilmeyen taşınmaz icra memuru tarafından zorla boşaltılır.

Konut/çatılı işyeri olarak kiralanmış taşınmaz söz konusu ise yukarıda da bahsedildiği gibi süre bitiminde kanun gereği sözleşme 1 yıl uzayacağı için burada tahliye taahhütnamesi önem kazanır.

[1] Mehmet Kâmil Yıldırım/Nevhis Deren Yıldırım, İcra ve İflas Hukuku, 8. Baskı, İstanbul: Beta Yayıncılık, 2021, s. 350.

[2] Hakan Pekcanıtez/Muhammet Özekes, İcra ve İflas Hukuku Pratik Çalışmalar, 20. Bası, İstanbul: Onikilevha Yayıncılık, 2021, s.149.

[3] Mehmet Kâmil Yıldırım/Nevhis Deren Yıldırım, a.g.e., s.354.