KİRA TESPİT DAVALARINDA BİLİRKİŞİLERİN RAYİÇ DEĞER İNCELEMESİ YAPMA KRİTERİNE DAİR YARGITAY KARARI

Kira tespit davaları pandemi sonrası dünya, yüksek enflasyon dalgası vb. sebeplerin ülkemizi daha çok tahrip etmesi sonucu ev sahibi ve kiracılar için önemli bir uyuşmazlık konusu haline gelmiştir. Hatta kiracının yüksek oranda korunduğu Türk Borçlar Kanundaki düzenlemelere rağmen taraflar yüksek oranda kanuni kılıf uydurmakta ve kiraya veren kira bedelini arttırmaya çalışırken kiracı durumunu korumaya çalışmaktadır. Ancak bunu şurdan belirtmekte fayda vardır ki TBK da sayılan tahliye sebepleri sınırlı olup genelde kiraya verenin kiracıyı tahliyesi düşük bir ihtimaldir.

Konumuza değinecek olursak kira tespit davaları  için ilgili işyeri veya konutun kira piyasası anlamında yakın konumundaki kira bedellerine ilişkin incelemeler için Yargıtay bilirkişiler için nasıl bir inceleme yapması gerektiğine dair bir karara varmış ve bunu liste şeklinde saymıştır. İlgili karar şu şekildedir:

Anayasa Mahkemesi’nin iptal kararından sonra 6570 sayılı Kanun’un 2.ve 3. maddeleri hariç, diğer maddeleri yürürlükte kalmıştır.Uygulamada ortaya çıkan boşluk ile ilgili olarak çeşitli sorunlar belirmiş ve Yargıtay; iptal hükümleri yürürlüğe girmeden yapılmış kira sözleşmelerinin kira bedellerinin, yürürlük tarihinden sonraki dönem için mahkeme tarafından tespit edileceğini belirtmiştir. Bir başka deyişle; ilgili İçtihadı Birleştirme Kararı, sadece, iptal kararının yürürlüğe girdiği tarihten önce yapılmış kira sözleşmeleri için geçerlidir ve söz konusu sözleşmelerin, ilgili kararın yürürlüğe girmesinden sonra (6570 sayılı Kanun m.11 uyarınca) yeni başlayan kira bedellerinin tespiti için oluşturulmuştur. Böyle bir durumda, MK. m.1 anlamında, hakimin dolduracağı bir boşluk mevcuttur. Bu boşluğu nasıl doldurulacağı konusunda doktrinde farklı görüşler meydana gelmiştir. Hakimin, söz konusu boşluğun doldurulması, yeni dönem kira bedeli tayini ve tespiti için bilirkişiden faydalanacağını söyleyen görüşe göre; bilirkişi, ilgili kiranın bedelini tespit için bazı kıstasları göz önüne alacaktır. Bu görüş, uygulamada Yargıtay’ın; “Hakimin; uzmanlık gerektiren konularda, karar vermeden önce kesinlikle bilirkişiye başvurması gerektiğine” dair kararlarını dayanak almaktadır. Buna göre bilirkişi;

1. Kiralananın bulunduğu mevki,
2. Kira konusu yerin yüz ölçümü,
3. Kullanma durumu,
4. Ticari değeri,
5. Evsafı emsal kiraları,
6. Hak ve nısfet kurallarını,
7. Ekonomik esasları,

Dikkate alarak, günün olağan rayicini bulmaya çalışacaktır. Aksi görüşte olan yazarlara göre ise; hakim öncelikle, kendisi olağan rayici bulmaya çalışacak ve kira bedelini bu değer üzerinden yapacak, eğer bulamıyorsa bilirkişiden faydalanacaktır. Bilirkişi de rayiç (emsal) bedeli “ekonomik esaslar ve hak ve nasafet (hakkaniyet)” uyarınca kira bedelini tespit edeceklerdir. Kanaatimizce; ilk görüşü savunmak hem uygulama hem de hakkaniyet gereğidir. Aksi çözüm yolu, haksız sonuçlara varabilir.