Kentsel Dönüşümde Bina Tamamlama Sigortası

Kentsel dönüşümde bina tamamlama sigortası; müteahhidin iflası, ölümü, inşaatı tamamlayamaması, teminat senedi, arsa sahiplerinin hakları, ayni ve nakdi tazmin, kira ödemesi ve 6306 sayılı Kanun kapsamında kapsamlı hukuki rehber.

---

Kentsel Dönüşümde Bina Tamamlama Sigortası Nedir?

Kentsel dönüşümde bina tamamlama sigortası, riskli yapıların yenilenmesi sürecinde müteahhidin üstlendiği inşaatı tamamlayamaması halinde arsa sahiplerini korumayı amaçlayan özel bir güvence mekanizmasıdır. Uygulamada kısaca BTS olarak adlandırılır. Bu sigorta, klasik anlamda yalnızca bir zarar sigortası gibi düşünülmemelidir. Bina tamamlama sigortası, kentsel dönüşüm projesinde müteahhidin iflas etmesi, ölümü halinde mirasçılarının mirası reddetmesi veya sözleşmede ya da mevzuatta belirlenen azami süre içinde taşınmazı tamamlayıp teslim edememesi gibi hallerde devreye girebilen bir kefalet sigortası ürünüdür.

Kentsel dönüşüm projelerinde maliklerin en büyük endişesi, eski binanın yıkılmasından sonra yeni binanın tamamlanamamasıdır. Riskli yapı yıkıldığında malik artık eski bağımsız bölümünü fiilen kullanamaz. Taşınmaz çoğu zaman arsa veya yarım inşaat haline gelir. Bu aşamada müteahhit iflas ederse, işi bırakırsa, teslim süresini aşarsa veya projeyi tamamlayacak mali gücü kaybederse, malik çok ciddi bir hukuki ve ekonomik riskle karşı karşıya kalır. Bina tamamlama sigortasının temel işlevi, işte bu riski azaltmaktır.

Sigortacılık ve Özel Emeklilik Düzenleme ve Denetleme Kurumu’nun bilgilendirme rehberinde BTS; kentsel dönüşüm ve ön ödemeli konut satış projeleri başta olmak üzere inşaat projelerinde, müteahhit/satıcı ile sigorta şirketi arasında yapılan sigorta sözleşmesi kapsamında, arsa sahipleri veya tüketiciler adına düzenlenen teminat senetleri aracılığıyla koruma sağlayan kefalet sigortası ürünü olarak açıklanmaktadır. Rehbere göre 6306 sayılı Kanun kapsamındaki alan ve parsellerde yürütülecek projelerde yapım işini üstlenen müteahhidin yapı ruhsatı almadan önce BTS yaptırması veya mevzuatta belirlenen diğer teminat ve şartları sağlaması gerekir.

Bina Tamamlama Sigortası Neden Önemlidir?

Kentsel dönüşümde bina tamamlama sigortası, maliklerin eski binalarının yıkılmasıyla ortaya çıkan en büyük boşluğu doldurmayı hedefler: “Müteahhit binayı tamamlayamazsa ne olacak?” Bu soru, kentsel dönüşüm sözleşmelerinin en kritik sorusudur. Çünkü müteahhit sözleşmede çok iyi vaatlerde bulunabilir; geniş metrekare, yüksek kira yardımı, kısa teslim süresi, lüks teknik şartname veya cazip bağımsız bölüm paylaşımı önerebilir. Ancak müteahhit projeyi tamamlayamazsa bu vaatlerin hiçbir pratik değeri kalmaz.

Bina tamamlama sigortası, müteahhidin edimini yerine getirememesi halinde maliklerin tamamen korumasız kalmasını engellemeye yönelik bir araçtır. Bu sigorta sayesinde, şartları oluştuğunda sigortacı nakdi tazminat ödeyebilir veya projeyi tamamlayarak teslim etme yolunu seçebilir. Yani BTS, yalnızca para ödemesi şeklinde değil, bazı durumlarda inşaatın tamamlanması şeklinde de işlev görebilir.

Bu yönüyle BTS, banka teminat mektubu, idareye verilen teminat, aşamalı tapu devri ve cezai şart gibi diğer güvence araçlarıyla birlikte düşünülmelidir. Tek başına tüm riskleri ortadan kaldırmasa da, özellikle müteahhidin iflası, ölümü veya teslim borcunu yerine getirememesi halinde malik lehine önemli bir güvence sağlar.

6306 Sayılı Kanun Kapsamında BTS ve Teminat İlişkisi

6306 sayılı Kanun kapsamındaki kentsel dönüşüm projelerinde müteahhidin belirli teminatlar sağlaması zorunludur. Güncel uygulama yönetmeliğine göre riskli alanlarda ve rezerv yapı alanlarında yürütülecek özel hukuk uygulamalarında teminat oranları yapı inşaat alanına göre kademeli belirlenmektedir. Riskli yapının veya yapıların bulunduğu parsellerde ise gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerince uygulama yapılması halinde, yapım işini üstlenen müteahhidin yapı ruhsatı alınmadan önce yapı yaklaşık maliyet bedelinin %6’sı kadar teminatı idareye vermesi gerekir. Ancak belirli küçük ölçekli yapılarda, parsel malikinin kendi yapısını inşa etmesi ve üçüncü kişilere satış yapılmaması gibi şartlarla bu teminat zorunluluğu aranmayabilir.

Aynı yönetmelik, bina tamamlama sigortasının yaptırılması halinde bu teminat verilmesine ilişkin şartın aranmayacağını düzenlemektedir. Başka bir ifadeyle, BTS belirli koşullarda idareye verilecek teminatın alternatifi olarak işlev görebilir. Bu nedenle kentsel dönüşüm sözleşmelerinde “müteahhit teminat verdi mi?” sorusuyla birlikte “BTS yaptırıldı mı, kimin adına teminat senedi düzenlendi, poliçenin kapsamı nedir?” soruları da mutlaka sorulmalıdır.

Burada dikkat edilmesi gereken önemli bir ayrım vardır: İdareye verilen teminat ile bina tamamlama sigortası aynı şey değildir. İdareye verilen teminat daha çok projenin tamamlanması için kullanılabilecek bir idari güvence niteliği taşırken, BTS’de arsa sahipleri adına teminat senetleri düzenlenir ve riziko gerçekleştiğinde hak sahiplerinin doğrudan sigortacıya başvuru hakkı gündeme gelebilir. SEDDK rehberi de BTS ile kefalet sigortasını karşılaştırırken, BTS’de teminat senedinde belirtilen risk gerçekleştiğinde tazminatı talep yetkisinin hak sahiplerine ait olduğunu, sigortacının tazminatı nakden veya projenin tamamlanması şeklinde yerine getirebileceğini belirtmektedir.

Bina Tamamlama Sigortası Ne Zaman Yaptırılmalıdır?

Kentsel dönüşüm projelerinde bina tamamlama sigortası, yapı ruhsatı alınmadan önce gündeme gelmelidir. 6306 sayılı Kanun kapsamındaki projelerde müteahhit, yapı ruhsatı başvurusundan önce ya BTS yaptırmalı ya da mevzuatta belirlenen diğer teminatları sağlamalıdır. Bu nedenle BTS, inşaat başladıktan sonra sonradan hatırlanacak tali bir belge değildir; projenin ruhsat ve güvence aşamasının temel unsurudur.

SEDDK rehberine göre kentsel dönüşüm projelerinde müteahhit, yapı ruhsatı alınmadan önce arsa sahiplerinin menfaatlerinin tamamı için azami teminat limiti tahsis edilmiş BTS yaptırır; poliçeyi ilgili idareye sunar; idare de poliçenin geçerliliğini kontrol etmekle yükümlüdür. Ayrıca sigortacı, her bir arsa sahibi adına bağımsız bölüm bedeli üzerinden müstakil teminat senedi düzenler ve arsa sahiplerinin adreslerine gönderir. Arsa sahiplerinin adlarına BTS teminat senedi düzenlendiğinden emin olması özellikle vurgulanmaktadır.

Bu nedenle maliklerin sadece müteahhidin “BTS yaptırdık” beyanına güvenmemesi gerekir. Poliçe örneği görülmeli, teminat senedi malik adına düzenlenmiş mi kontrol edilmeli, sigorta şirketinin yetkili olup olmadığı araştırılmalı ve teminat senedinin geçerlilik süresi, teminat limiti, proje türü, bağımsız bölüm bedeli ve tazminat şartları incelenmelidir.

Teminat Senedi Nedir?

Bina tamamlama sigortasında arsa sahipleri açısından en önemli belge teminat senedidir. Poliçe müteahhit ile sigorta şirketi arasında düzenlenir; ancak arsa sahibinin doğrudan korunması, adına düzenlenen teminat senedi ile somutlaşır. Bu nedenle malik açısından “poliçe var mı?” sorusu kadar “benim adıma teminat senedi düzenlenmiş mi?” sorusu da önemlidir.

SEDDK rehberine göre kentsel dönüşüm projelerinde BTS yaptırılması halinde sigortacı, her bir arsa sahibi adına inşaat yapım sözleşmesine konu bağımsız bölüm bedeli üzerinden teminat senedi düzenler ve arsa sahiplerine teslim eder. Teminat senedinin adınıza düzenlendiğinden, proje türünün belirtildiğinden, menfaatleriniz için azami teminat limiti tahsis edildiğinden, sigortacının tazminata ilişkin beyanının yer aldığından ve geçerlilik tarihinin en az proje süresi + 12 ay olduğundan emin olunması gerekir.

Bu husus uygulamada çok önemlidir. Bazı projelerde müteahhit genel bir poliçe yaptırdığını söyleyebilir; ancak arsa sahipleri adına müstakil teminat senedi düzenlenmemiş olabilir. Böyle bir durumda malik sigorta korumasından fiilen yararlanamayabilir veya başvuru sürecinde ciddi sorun yaşayabilir. Bu nedenle BTS bakımından maliklerin elinde mutlaka kendi adlarına düzenlenmiş teminat senedi bulunmalıdır.

BTS Hangi Hallerde Teminat Sağlar?

Bina tamamlama sigortasının hangi hallerde devreye gireceği poliçe, genel şartlar ve özel şartlara göre değerlendirilir. Ancak SEDDK rehberi, kentsel dönüşüm projelerinde asgari teminat hallerini açıkça ortaya koymaktadır. Buna göre BTS; müteahhidin iflas etmesi, ölümü halinde mirasçılarının mirası reddetmesi veya mevzuata ve projeye aykırı işlemler dâhil olmak üzere sigortalının ilgili sözleşmede ya da mevzuatta belirtilen azami süreyi veya projede taahhüt edilen teslim tarihini takip eden 12 ay içinde taşınmazı tamamlayıp teslim edememesi hallerinde hak sahiplerine teminat sağlayabilir.

Bu düzenleme, BTS’nin her gecikmede otomatik olarak devreye giren basit bir gecikme cezası olmadığını gösterir. Örneğin müteahhit teslimde birkaç ay gecikmişse, bu durum tek başına BTS rizikosunun gerçekleştiği anlamına gelmeyebilir. Özellikle taahhüt edilen teslim tarihinden sonraki 12 aylık sürenin aşılması, iflas veya ölüm gibi haller sigorta teminatı bakımından belirleyici olabilir.

Ancak poliçe özel şartlarıyla teminat kapsamının genişletilmesi mümkündür. Bu nedenle kentsel dönüşüm sözleşmesi yapılırken maliklerin sadece BTS’nin varlığına değil, poliçenin kapsamına ve özel şartlarına da bakması gerekir. Örneğin teslim gecikmesi, teknik aykırılık, müteahhit temerrüdü, projenin durması, kira ödemesi ve eksik imalat gibi konuların poliçede nasıl düzenlendiği mutlaka incelenmelidir.

Sigortacı Nakdi mi Ayni mi Tazmin Eder?

BTS’nin en önemli özelliklerinden biri, risk gerçekleştiğinde sigortacının tazminat borcunu iki şekilde yerine getirebilmesidir: nakdi tazmin veya ayni tazmin. Nakdi tazmin, sigortacının teminat kapsamında hesaplanan tutarı hak sahibine ödemesidir. Ayni tazmin ise sigortacının taahhüt edilen taşınmazı tamamlayarak teslim etmesidir.

SEDDK rehberine göre risk gerçekleştiğinde arsa sahipleri adlarına düzenlenen teminat senediyle sigortacıya başvurmalıdır. Sigortacı araştırma ve değerlendirme yapabilir; rizikonun gerçekleştiği yerlerde inceleme yapabilir; tazminat borcunu nakden ödeme veya taşınmazı tamamlayıp teslim etme şeklinde yerine getirebilir. Sigortacı inşaatın tamamlanması yöntemini seçerse, arsa sahibine ait olup inşaat yapım sözleşmesi gereği müteahhide devredilmesi gereken kat irtifakının sigortacıya devredilmesi veya devredileceğine dair noterde satış vaadi sözleşmesi düzenlenmesi gerekebilir.

Bu nokta malik açısından son derece önemlidir. Malik, risk gerçekleştiğinde doğrudan para alacağını varsaymamalıdır. Sigortacı projeyi tamamlamayı tercih edebilir. Bu durumda proje yerinin teslimi, kalan inşaatın seviyesi, yeni yüklenici belirlenmesi, tapu devri, kat irtifakı ve teknik tamamlama süreci gündeme gelir. Bu nedenle BTS, yalnızca bir “para ödeme garantisi” değil, aynı zamanda projenin tamamlanmasına yönelik bir mekanizma olarak değerlendirilmelidir.

Nakdi Tazminat Nasıl Hesaplanır?

Nakdi tazmin yönteminde sigortacı, teminat senedinde yer alan tutarı belirli endeksleme kuralları çerçevesinde ödeyebilir. SEDDK rehberine göre sigortacı, teminat senedinde yer alan tutarın proje başlangıç tarihinden itibaren Yeni Konut Fiyat Endeksine göre düzeltilmiş halini aşmamak üzere hesaplayacağı tutarı hak sahiplerine öder. Bu tazminat ödemeleri toplamı, poliçede tahsis edilen azami teminat limitinin aynı şekilde düzeltilmiş tutarıyla sınırlıdır.

Bu nedenle maliklerin teminat senedindeki limitleri dikkatle incelemesi gerekir. Teminat limiti düşük belirlenmişse, proje tamamlanamadığında alınacak nakdi tazminat gerçek zararı karşılamayabilir. Özellikle yüksek enflasyon, artan inşaat maliyetleri ve piyasa değerlerindeki değişim dikkate alındığında, teminat limitinin bağımsız bölümün gerçek yapım maliyetini ve malik menfaatini karşılayacak şekilde belirlenmesi büyük önem taşır.

Ayrıca nakdi tazminatın, maliklerin tüm zarar kalemlerini otomatik olarak kapsamayabileceği unutulmamalıdır. Örneğin kira kaybı, gecikme cezası, manevi zarar, değer kaybı, işyeri gelir kaybı veya müteahhide karşı sözleşmeden doğan diğer talepler BTS kapsamından bağımsız şekilde ayrıca değerlendirilebilir. Bu nedenle BTS, kentsel dönüşüm sözleşmesindeki cezai şart, kira yardımı, aşamalı tapu devri ve teminat hükümlerinin yerine geçmemeli; bunları tamamlayan bir güvence olarak kurgulanmalıdır.

Sigortacı İnşaatı Tamamlarsa Süre Nasıl İşler?

Sigortacı ayni tazmin yöntemini seçerse, yani inşaatı tamamlayıp teslim etmeye karar verirse, sürecin ne kadar süreceği malik açısından kritik hale gelir. Çünkü malik zaten müteahhidin projeyi tamamlayamaması nedeniyle mağdur olmuştur; sigortacının da süreci belirsiz şekilde uzatması kabul edilemez.

SEDDK rehberine göre sigortacı, projenin tamamlanarak teslimine karar verirse, müteahhidin belirlenmesi ve proje yerinin kendisine teslimi sonrasında; iflas ve ölüm nedeniyle tamamlanamama halinde makul süre içinde ve her hâlükârda taahhüt edilen proje tamamlanma tarihini takip eden 24 ay içinde; proje bitiş tarihini takip eden 12 ay içinde tamamlanmama halinde ise makul sürede ve her hâlükârda proje yerinin kendisine teslimini takip eden 24 ay içinde taşınmazı hak sahiplerine teslim eder.

Bu hüküm, BTS’nin malik açısından ikinci bir belirsizlik süreci yaratmasını önlemeye yöneliktir. Ancak uygulamada proje yerinin sigortacıya teslimi, mevcut inşaat seviyesinin tespiti, eski müteahhit ile hukuki ilişkinin tasfiyesi, tapu devri ve yeni yüklenici seçimi gibi işlemler dikkatle yürütülmelidir. Maliklerin bu aşamada hukuki ve teknik destek alması önemlidir.

Sigortacı Kira Yardımı Öder mi?

Bina tamamlama sigortasının önemli yönlerinden biri, sigortacının ayni tazmin yöntemini seçmesi halinde belirli şartlarda kira ödemesi yapabilmesidir. SEDDK rehberine göre sigortacı inşaatı tamamlayarak teslim etmeyi seçerse, proje yerinin kendisine tesliminden sonra; iflas ve ölüm nedeniyle tamamlanamama halinde taahhüt edilen proje bitiş tarihinden sonra her ay, proje bitiş tarihini takip eden 12 ay içinde tamamlanmama halinde ise 12. aydan sonra her ay bağımsız bölümün enflasyona göre düzeltilmiş yapım maliyetinin binde 5’i oranında kira tutarını konut teslim edilinceye kadar hak sahiplerine öder. Bu ödemeler, müstakil teminat senetlerinde belirtilen azami teminat bedeliyle ilişkilendirilemez.

Bu hüküm malik lehine önemli bir koruma sağlar. Çünkü kentsel dönüşümde en büyük mağduriyetlerden biri, eski binanın yıkılmasından sonra yıllarca kirada beklemek zorunda kalmaktır. Ancak burada dikkat edilmesi gereken nokta, sigortacının kira ödemesinin her durumda değil, özellikle ayni tazmin yöntemini seçmesi halinde gündeme gelmesidir.

Bu nedenle kentsel dönüşüm sözleşmesinde müteahhidin kira yardımı borcu ayrıca düzenlenmelidir. BTS var diye müteahhidin kira yardımı borcu belirsiz bırakılmamalıdır. Sözleşmede kira yardımının başlangıcı, süresi, tutarı, teslim gecikirse devam edip etmeyeceği ve BTS’den kaynaklanan kira ödemeleriyle ilişkisi açıkça yazılmalıdır.

BTS Sözleşmesi Sona Ererse Ne Olur?

BTS bakımından en hassas konulardan biri, sigorta sözleşmesinin veya ana inşaat sözleşmesinin sona ermesidir. SEDDK rehberine göre BTS sözleşmesi sona erse bile, sona erme tarihinden önce arsa sahipleri adına düzenlenmiş teminat senetlerinden doğan sorumluluk devam eder. Bu nedenle BTS sözleşmesinin sona ermesinden önce arsa sahipleri adına teminat senedi düzenlenmişse, sigorta koruması devam edebilir.

Buna karşılık ana inşaat yapım sözleşmesinin sona ermesi farklı sonuç doğurabilir. Rehbere göre BTS’nin dayanağı olan inşaat yapım sözleşmesi sona ererse sigortacının sorumluluğu da sona erer; arsa sahibinin sözleşmeden dönmesi veya sözleşmeyi feshetmesi halinde sigortacı, hak sahipleri adına düzenlediği teminat senetlerini iptal eder ve teminat koruması sona erer.

Bu nedenle maliklerin müteahhit temerrüdü halinde hemen fesih yoluna gitmeden önce BTS üzerindeki etkileri mutlaka değerlendirmesi gerekir. Yanlış veya aceleci fesih, sigorta korumasının sona ermesine neden olabilir. Müteahhit işi yarım bırakmışsa, önce BTS rizikosunun gerçekleşip gerçekleşmediği, sigortacıya başvuru imkânı, idari fesih süreci, teminat senedinin durumu ve tapu devri ilişkisi birlikte değerlendirilmelidir.

BTS ile Kefalet Sigortası Arasındaki Fark

Uygulamada bina tamamlama sigortası ile kefalet sigortası karıştırılabilmektedir. Her ikisi de güvence aracı olmakla birlikte, lehtar, talep yetkisi ve tazminat yöntemi bakımından önemli farklar vardır. SEDDK rehberinde yer alan karşılaştırmaya göre BTS’de teminat senedinde risk gerçekleştiğinde tazminatı talep yetkisi hak sahiplerine aittir; sigortacı tazminatı nakden veya projenin tamamlanması şeklinde yerine getirebilir. Kefalet sigortasında ise poliçede ve kefalet senedinde lehtar ilgili idare olarak gösterilir ve tazminatı talep yetkisi ilgili idareye ait olur.

Bu fark malik açısından çok önemlidir. Eğer müteahhit yalnızca idare lehine kefalet sigortası veya teminat sunmuşsa, malik doğrudan sigortacıdan tazminat talep edemeyebilir. Buna karşılık BTS’de her bir arsa sahibi lehtar konumunda olduğundan, adlarına teminat senedi düzenlenir ve risk gerçekleştiğinde hak sahipleri başvuru yapabilir.

Bu nedenle kentsel dönüşüm sözleşmesi hazırlanırken “teminat var” ifadesi yeterli değildir. Teminatın türü, lehtarı, talep hakkı, teminat limiti ve ödeme yöntemi açıkça incelenmelidir. Malik açısından doğrudan başvuru hakkı sağlayan BTS ile idare lehine düzenlenen kefalet teminatının hukuki sonuçları aynı değildir.

BTS Poliçesinde Nelere Dikkat Edilmelidir?

Bina tamamlama sigortası yaptırılması tek başına yeterli değildir. Poliçenin ve teminat senetlerinin doğru düzenlenmesi gerekir. SEDDK rehberine göre ilgili idare, poliçenin “Bina Tamamlama Sigortası Poliçesi” adı altında düzenlendiğine, poliçe örneğinin idareye teslim edildiğine, poliçe veya teminat senedinin ilgili idare adına düzenlenmediğine, sigorta ettirenin/sigortalının müteahhit ve lehtarın arsa sahipleri olarak belirlendiğine, arsa sahiplerinin menfaatleri için azami teminat limiti tahsis edildiğine ve yapı ruhsatı sonrasında kat irtifakı kurulmasıyla her bir arsa sahibi adına teminat senedi düzenlendiğine dikkat etmelidir.

Malikler de benzer bir kontrol yapmalıdır. Poliçeyi düzenleyen sigorta şirketinin yetkili olup olmadığı SEDDK ve Sigorta Bilgi ve Gözetim Merkezi üzerinden kontrol edilmelidir. SEDDK rehberinde, kefalet sigorta sözleşmesi veya BTS sözleşmesi düzenleyen sigorta şirketinin SEDDK internet sitesinden kefalet branşında ruhsat sahibi şirketler arasında yer alıp almadığının kontrol edilmesi gerektiği, teminat senetleri ve poliçelerin varlık-yokluk kontrolünün SBM sistemi üzerinden yapılabileceği belirtilmektedir.

Bu nedenle uygulamada maliklerin şu belgeleri talep etmesi gerekir: BTS poliçesi, kendi adına düzenlenen teminat senedi, teminat senedi önemli hususlar formu, teminat limiti, geçerlilik tarihi, sigorta şirketinin yetki bilgisi, proje bilgileri, inşaat yapım sözleşmesiyle teminat senedi arasındaki ilişki ve poliçe özel şartları.

BTS Müteahhit Temerrüdünü Tamamen Ortadan Kaldırır mı?

Hayır. Bina tamamlama sigortası çok önemli bir güvence olmakla birlikte, müteahhit temerrüdünü veya kentsel dönüşüm sözleşmesindeki tüm riskleri tamamen ortadan kaldırmaz. Müteahhit işe geç başlayabilir, kira yardımını aksatabilir, teknik şartnameye aykırı imalat yapabilir, teslimi geciktirebilir veya proje sürecini sürüncemede bırakabilir. Bu hallerin her biri BTS kapsamında otomatik ödeme doğurmayabilir.

Bu nedenle BTS, kentsel dönüşüm sözleşmesindeki diğer koruma mekanizmalarıyla birlikte kullanılmalıdır. Sözleşmede aşamalı tapu devri, gecikme cezası, kira yardımı, teknik şartname, yapı kullanma izin belgesi şartı, teminat mektubu, müteahhit paylarının satışının sınırlandırılması ve fesih prosedürü ayrıca düzenlenmelidir. Yönetmelik de müteahhit payına düşen bağımsız birimlerin satışını inşaatın ilerleme seviyesine ve idarenin iznine bağlamaktadır; idare yazısı olmadan müteahhide ait bağımsız birimlerin satışı yapılamaz.

Bu sistem, BTS ile birlikte malik lehine çok katmanlı koruma oluşturur. Müteahhit erken tapu devri almaz, paylarını sınırsız şekilde satamaz, BTS ile sigorta güvencesi sağlanır, teslim gecikirse cezai şart işler, kira yardımı devam eder ve iş yarım kalırsa fesih ile yeni müteahhit seçimi değerlendirilebilir.

Müteahhit İflas Ederse BTS Nasıl İşler?

Müteahhidin iflas etmesi, BTS’nin en önemli riziko hallerinden biridir. Müteahhit iflas ettiğinde kentsel dönüşüm projesi çoğu zaman fiilen durur. Malikler, iflas masasındaki alacaklılardan biri haline gelmek yerine, BTS kapsamında sigortacıya başvurarak korunma imkanını değerlendirebilir.

Bu durumda maliklerin öncelikle kendi adlarına düzenlenen teminat senedini bulması, sigortacıya yazılı başvuru yapması, inşaatın tamamlanamadığını gösteren belgeleri sunması, müteahhidin iflas durumunu belgeleyen kayıtları eklemesi ve sigortacının talep ettiği bilgi-belgeleri tamamlaması gerekir. Sigortacı inceleme yaptıktan sonra nakdi tazmin veya ayni tazmin yolunu seçebilir.

Eğer sigortacı projeyi tamamlamayı seçerse, eski müteahhitten kaynaklanan tasfiye sorunları, şantiye devri, mevcut imalatın teknik durumu, tapu ve kat irtifakı işlemleri dikkatle yürütülmelidir. Eğer nakdi tazmin yolunu seçerse, teminat limiti ve endeksleme hükümleri çerçevesinde ödeme yapılır.

Kentsel Dönüşüm Sözleşmesine BTS Hükmü Nasıl Yazılmalıdır?

Kentsel dönüşüm sözleşmesinde BTS hükmü açık, uygulanabilir ve malik lehine denetlenebilir şekilde düzenlenmelidir. Sözleşmede sadece “müteahhit bina tamamlama sigortası yaptıracaktır” denilmesi yeterli değildir. Aşağıdaki hususlar sözleşmeye yazılmalıdır:

Müteahhit, yapı ruhsatı başvurusundan önce 6306 sayılı Kanun ve ilgili genel şartlara uygun bina tamamlama sigortası yaptıracaktır.

Poliçede sigorta ettiren/sigortalı müteahhit; lehtarlar ise arsa sahipleri olarak gösterilecektir.

Her bir arsa sahibi adına, kendisine sözleşme uyarınca verilecek bağımsız bölüm bedelini kapsayan müstakil teminat senedi düzenlenecektir.

Teminat senedi maliklere teslim edilmeden ve poliçe geçerliliği idarece kontrol edilmeden inşaat ruhsatı sürecinde müteahhit lehine ek tapu devri yapılmayacaktır.

Teminat senedinin geçerlilik süresi en az proje süresi + 12 ay olacaktır.

Poliçe özel şartları maliklerin yazılı onayı olmadan daraltılamayacaktır.

Müteahhit, poliçenin primlerini ödemek ve poliçeyi yürürlükte tutmakla yükümlü olacaktır.

BTS varlığı, müteahhidin kira yardımı, gecikme cezası, ayıplı imalat, teknik şartname ve teslim yükümlülüklerini ortadan kaldırmayacaktır.

Risk gerçekleştiğinde maliklerin sigortacıya başvuru hakkı saklıdır.

Bu tür hükümler, BTS’nin gerçekten uygulanabilir bir güvenceye dönüşmesini sağlar.

Maliklerin En Sık Yaptığı Hatalar

Kentsel dönüşümde bina tamamlama sigortası bakımından maliklerin en sık yaptığı hata, müteahhidin sözlü beyanıyla yetinmesidir. “Sigorta yaptırdık” denilmesi yeterli değildir. Poliçe, teminat senedi, geçerlilik süresi, teminat limiti ve sigorta şirketi yetkisi mutlaka kontrol edilmelidir.

İkinci hata, teminat senedinin malik adına düzenlenip düzenlenmediğini kontrol etmemektir. BTS’de malik açısından koruma, kendi adına düzenlenen teminat senedi ile somutlaşır.

Üçüncü hata, BTS var diye aşamalı tapu devri, teminat mektubu, kira yardımı ve gecikme cezası hükümlerini zayıf bırakmaktır. BTS diğer güvencelerin yerine değil, yanına konulmalıdır.

Dördüncü hata, müteahhit temerrüde düştüğünde hemen fesih yoluna gitmektir. Ana inşaat sözleşmesinin feshi, BTS korumasını etkileyebileceğinden, önce sigorta kapsamı ve başvuru stratejisi değerlendirilmelidir.

Beşinci hata, sigorta şirketinin yetkisini ve poliçenin gerçekliğini kontrol etmemektir. Sahte, geçersiz veya yetkisiz teminat belgeleri uygulamada ciddi hak kaybına yol açabilir.

Sonuç

Kentsel dönüşümde bina tamamlama sigortası, riskli yapıların yenilenmesi sürecinde arsa sahiplerini müteahhidin iflası, ölümü veya projeyi taahhüt edilen süre içinde tamamlayamaması gibi ağır risklere karşı korumayı amaçlayan önemli bir güvence aracıdır. Özellikle eski binanın yıkılmasından sonra inşaatın yarım kalması ihtimali, maliklerin karşılaşabileceği en büyük ekonomik ve hukuki risklerden biridir. BTS bu riski tamamen ortadan kaldırmasa da, doğru düzenlendiğinde maliklerin elini güçlendiren ciddi bir koruma sağlar.

6306 sayılı Kanun uygulamasında müteahhidin yapı ruhsatı öncesinde belirli teminatları sağlaması gerekir. Bina tamamlama sigortası yaptırılması halinde, yönetmelikte öngörülen teminat verme şartı aranmayabilir. Ancak bunun için poliçenin gerçekten BTS niteliğinde olması, arsa sahiplerinin lehtar olarak gösterilmesi, her malik adına müstakil teminat senedi düzenlenmesi, teminat limitinin yeterli olması ve poliçenin geçerlilik süresinin uygun olması gerekir.

BTS bakımından en önemli belge, malik adına düzenlenen teminat senedidir. Malik; teminat senedinin kendi adına düzenlendiğini, proje türünü, teminat limitini, tazminat beyanını, geçerlilik tarihini ve sigorta şirketinin yetkisini mutlaka kontrol etmelidir. Risk gerçekleştiğinde sigortacıya bu teminat senediyle başvurulur; sigortacı nakdi tazmin veya inşaatın tamamlanması şeklinde ayni tazmin yolunu seçebilir.

Sonuç olarak kentsel dönüşümde bina tamamlama sigortası, sözleşmeye eklenen basit bir formalite değil, projenin tamamlanmasını ve maliklerin mülkiyet hakkının korunmasını sağlayan stratejik bir güvence aracıdır. Malikler BTS’yi mutlaka aşamalı tapu devri, kira yardımı, gecikme cezası, teknik şartname, yapı kullanma izin belgesi şartı, müteahhit paylarının satışının sınırlandırılması ve fesih hükümleriyle birlikte değerlendirmelidir. Doğru kurulan bir BTS sistemi, müteahhit kaynaklı çöküş riskini azaltır; eksik veya denetlenmeyen bir sigorta ise maliklere beklenen korumayı sağlamayabilir.