Kentsel Dönüşümde İskân ve Yapı Kullanma İzni

 Kentsel dönüşümde iskân ve yapı kullanma izin belgesi nedir, neden önemlidir, müteahhit iskân almak zorunda mıdır, iskân alınmadan teslim geçerli olur mu, maliklerin hakları nelerdir?

---

Kentsel Dönüşümde İskân Nedir?

Kentsel dönüşümde iskân, yani yapı kullanma izin belgesi, riskli yapı veya kentsel dönüşüm kapsamındaki eski binanın yıkılmasından sonra inşa edilen yeni yapının ruhsatına, onaylı projelerine, teknik mevzuata ve fen kurallarına uygun şekilde tamamlandığını gösteren resmi belgedir. Halk arasında “iskân belgesi” olarak bilinen bu belge, hukuki terminolojide “yapı kullanma izin belgesi” olarak adlandırılır.

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 30. maddesi uyarınca yapı tamamen bittiğinde tamamının, kısmen kullanılması mümkün kısımlar tamamlandığında ise bu kısımların kullanılabilmesi için inşaat ruhsatını veren idareden yapı kullanma izni alınması gerekir. Aynı hükümde, mal sahibinin başvurusu üzerine yapının ruhsat ve eklerine uygun olduğunun ve kullanılmasında fen bakımından sakınca bulunmadığının tespit edilmesi gerektiği düzenlenmiştir.

Bu nedenle iskân belgesi, yalnızca belediyeden alınan basit bir evrak değildir. İskân; yeni binanın hukuken kullanılabilir hale geldiğini, yapının ruhsat ve projeye uygun şekilde tamamlandığını, bağımsız bölümlerin ve ortak alanların resmi denetimden geçtiğini gösteren en önemli belgedir. Kentsel dönüşümde malik açısından gerçek güvence, yalnızca dairenin anahtarını almak değil; bağımsız bölümün iskânlı, projeye uygun ve hukuken kullanılabilir halde teslim edilmesidir.

Kentsel Dönüşümde İskân Neden Bu Kadar Önemlidir?

Kentsel dönüşümün temel amacı, riskli veya ekonomik ömrünü tamamlamış yapıların yıkılarak yerine güvenli, sağlıklı ve mevzuata uygun yapıların yapılmasıdır. Eski binanın yıkılması tek başına kentsel dönüşümün başarıya ulaştığını göstermez. Asıl amaç, maliklerin yeni ve güvenli bağımsız bölümlerine kavuşmasıdır. Bu sonucun hukuken tamamlanması ise çoğu durumda yapı kullanma izin belgesinin alınmasına bağlıdır.

İskân belgesi olmayan bir binada malik fiilen dairesine yerleşmiş olabilir; ancak yapı, hukuki ve teknik açıdan eksik teslim edilmiş sayılabilir. Çünkü iskân alınmamışsa yapının ruhsat ve eklerine uygunluğu idarece tam olarak tespit edilmemiş olabilir. Bu durum elektrik, su, doğalgaz abonelikleri, kat mülkiyeti kurulması, bağımsız bölüm satışları, banka kredisi kullanımı, sigorta işlemleri, değerleme ve ileride açılacak ayıplı imalat davaları bakımından sorun doğurabilir.

Kentsel dönüşüm sözleşmelerinde bu nedenle teslim maddesi, “anahtar teslimi” ile sınırlı bırakılmamalıdır. Müteahhidin teslim borcu; binanın ruhsata, onaylı projeye, teknik şartnameye, imar mevzuatına ve sözleşmeye uygun şekilde tamamlanması, ortak alanların bitirilmesi, bağımsız bölümlerin kullanılabilir hale getirilmesi ve yapı kullanma izin belgesinin alınmasıyla tamamlanmalıdır.

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nde de yapı kullanma izin belgesi, yapının ruhsat eki projelerine uygun olarak tamamlandığını ve yapının kullanımına izin verildiğini gösteren belge niteliğiyle ele alınmaktadır. Yönetmelik kapsamında yapı kullanma izin belgesi düzenlenirken yapının ruhsat ve eklerine uygun tamamlanıp tamamlanmadığı, fenni mesuller ve ilgili idare açısından önem taşımaktadır.

İskân ile Anahtar Teslimi Aynı Şey midir?

Kentsel dönüşüm uygulamasında en sık karşılaşılan uyuşmazlıklardan biri, müteahhidin “anahtarları verdim, teslim yaptım” demesine karşılık maliklerin “iskân alınmadı, ortak alanlar eksik, teslim tamamlanmadı” şeklindeki itirazıdır. Burada temel ayrım şudur: Anahtar teslimi fiili bir teslimdir; iskân ise yapının resmi olarak kullanılabilir olduğunu gösteren hukuki ve idari belgedir.

Müteahhit, bağımsız bölümün anahtarını malike verebilir. Malik daireye yerleşebilir. Ancak bina henüz yapı kullanma izin belgesi almamışsa, teslimin hukuken tam ve ayıpsız şekilde gerçekleştiği her zaman kabul edilemez. Çünkü iskân alınmamış bir binada ortak alanlar eksik olabilir, ruhsat projesine aykırılıklar bulunabilir, yangın tesisatı, asansör, otopark, sığınak, enerji verimliliği, mekanik tesisat veya yapı denetim süreci tamamlanmamış olabilir.

Bu nedenle kentsel dönüşüm sözleşmesine şu yönde hüküm konulması malik lehinedir: “Bağımsız bölümlerin teslimi, yalnızca anahtar teslimi ile tamamlanmış sayılmaz; yapı kullanma izin belgesinin alınması, ortak alanların tamamlanması, teknik şartnameye uygunluk ve bağımsız bölümlerin fiilen kullanılabilir halde teslimi gerekir.”

Eğer sözleşmede teslim yalnızca anahtar teslimine bağlanmışsa maliklerin durumu zayıflayabilir. Ancak buna rağmen, yapı ciddi eksikliklerle teslim edilmişse, ortak alanlar tamamlanmamışsa, ruhsata aykırılıklar varsa veya iskân alınamaması müteahhidin kusurundan kaynaklanıyorsa maliklerin ayıplı/eksik imalat, gecikme tazminatı, kira yardımı, cezai şart ve sözleşmeye aykırılık talepleri gündeme gelebilir.

Müteahhit İskân Almak Zorunda mıdır?

Kentsel dönüşüm sözleşmesinde açıkça düzenlenmişse, müteahhit yapı kullanma izin belgesini almakla yükümlüdür. Hatta sözleşmede açık hüküm bulunmasa dahi, müteahhidin üstlendiği işin niteliği gereği yeni binayı ruhsata, projeye, teknik şartnameye ve mevzuata uygun şekilde tamamlaması gerekir. Yapı kullanma izin belgesi alınamıyorsa, bunun nedeni çoğu zaman yapının ruhsat veya eklerine aykırı yapılması, eksik imalat, teknik uygunluk eksikliği ya da idari belgelerin tamamlanmamasıdır.

Kentsel dönüşüm sözleşmelerinde müteahhidin yalnızca inşaatı fiziksel olarak yapması yeterli görülmemelidir. Müteahhit; yapı ruhsatını almak, projeleri hazırlatmak, yapı denetim süreçlerini yürütmek, belediye ve ilgili idarelerdeki işlemleri takip etmek, teknik uygunluğu sağlamak, ortak alanları tamamlamak, gerekli rapor ve belgeleri almak ve yapı kullanma izin belgesini temin etmekle yükümlü olmalıdır.

Bu nedenle sözleşmede şu hususlar mutlaka düzenlenmelidir: yapı kullanma izin belgesini kim alacak, iskân masraflarını kim karşılayacak, yapı kullanma izin belgesi hangi süre içinde alınacak, iskân alınmadan teslim geçerli sayılacak mı, iskân alınmazsa müteahhit gecikme cezası ve kira yardımı ödeyecek mi, iskân alınamaması fesih veya teminatın paraya çevrilmesi sebebi olacak mı?

Kentsel dönüşümde müteahhidin idareye verdiği teminat bakımından da yapı kullanma izin belgesi kritik bir eşiktir. 6306 sayılı Kanun Uygulama Yönetmeliği’nde, projenin veya yapım işinin sözleşme ve şartname hükümlerine uygun biçimde tamamlanarak yapı kullanma izin belgesinin alınmasından sonra teminatın ilgilisine iade edileceği; işin sözleşme ve şartnameye uygun tamamlanmaması halinde teminatın paraya çevrilerek projeyi tamamlayacak kişi veya kurumlara aktarılabileceği düzenlenmiştir.

Bu düzenleme, iskânın yalnızca malik-müteahhit ilişkisinde değil, 6306 sayılı Kanun kapsamındaki teminat sisteminde de merkezi öneme sahip olduğunu göstermektedir.

İskân Alınmadan Kat Mülkiyeti Kurulabilir mi?

Kentsel dönüşüm projelerinde çoğu zaman önce kat irtifakı kurulur, bina tamamlandıktan ve yapı kullanma izin belgesi alındıktan sonra kat mülkiyetine geçilir. Kat irtifakı, henüz yapı tamamlanmadan bağımsız bölümlerin proje üzerinden belirlenmesini sağlar. Kat mülkiyeti ise tamamlanmış yapı üzerinde bağımsız bölüm mülkiyetinin kesinleşmiş halidir.

İskân alınmadan kat mülkiyetine geçişte sorunlar yaşanabilir. Çünkü kat mülkiyeti kurulması için binanın tamamlanmış ve yapı kullanma izin belgesine bağlanmış olması çoğu durumda temel şartlardan biridir. Uygulamada bazı projelerde kat irtifakı kurulmuş olmasına rağmen iskân alınmadığı için kat mülkiyetine geçilememekte; bu durum bağımsız bölümlerin satışında, krediye konu edilmesinde ve tapu işlemlerinde sorun doğurmaktadır.

Kentsel dönüşüm sözleşmesinde bu nedenle müteahhidin yalnızca kat irtifakı kurmakla değil, yapı kullanma izin belgesini aldıktan sonra kat mülkiyetine geçiş işlemlerini tamamlamakla da yükümlü olduğu açıkça yazılmalıdır. Aksi halde malik, fiilen dairesine yerleşmiş olsa bile tapuda kat mülkiyeti tesis edilmemiş bir bağımsız bölümle karşı karşıya kalabilir.

İskân Alınmaması Hangi Sorunlara Yol Açar?

İskân alınmaması, kentsel dönüşüm projesinin tamamlanmadığını gösteren en önemli işaretlerden biridir. Bu durum birçok hukuki ve pratik soruna yol açabilir.

İlk olarak, bina hukuken tam olarak kullanıma açılmış sayılmayabilir. 3194 sayılı İmar Kanunu m. 30’da yapının kullanılabilmesi için yapı kullanma izni alınması gerektiği düzenlenmiştir. Bu nedenle iskân alınmayan yapı, hukuken eksik statüde kalabilir.

İkinci olarak, aboneliklerde sorun yaşanabilir. Elektrik, su, doğalgaz ve kanalizasyon gibi altyapı hizmetlerinde geçici abonelikler, şantiye aboneliği veya eksik abonelik uygulamaları maliklerin uzun vadeli kullanımını zorlaştırabilir.

Üçüncü olarak, kat mülkiyetine geçiş gecikebilir. Kat mülkiyetine geçilememesi, tapu değerini, kredi kullanılabilirliğini, satış kabiliyetini ve bağımsız bölümün hukuki güvenliğini olumsuz etkileyebilir.

Dördüncü olarak, taşınmazın piyasa değeri düşebilir. İskânlı bir bağımsız bölüm ile iskânsız bir bağımsız bölüm arasında ekonomik değer farkı oluşabilir. Bankalar kredi verirken, alıcılar satın alırken ve ekspertiz raporları düzenlenirken iskân durumu dikkate alınır.

Beşinci olarak, eksik ve ayıplı imalat şüphesi doğar. İskân alınamamasının sebebi çoğu zaman ruhsat ve projeye aykırılıklar, teknik eksikler, ortak alan sorunları, yangın güvenliği eksiklikleri, asansör veya tesisat problemleri olabilir. Bu durumda maliklerin müteahhide karşı eksik iş bedeli, ayıplı imalat, gecikme tazminatı ve sözleşmeye aykırılık iddiaları gündeme gelir.

İskân Alınamamasının Sebebi Nasıl Belirlenir?

İskân alınamaması her zaman müteahhidin kusurundan kaynaklanmayabilir. Bu nedenle öncelikle yapı kullanma izin belgesinin neden alınamadığı belirlenmelidir. Sebep doğru tespit edilmeden dava veya ihtar süreci sağlıklı kurulamaz.

İskân alınamamasının sebepleri şunlar olabilir: ruhsat projesine aykırı imalat, kaçak kat veya kaçak alan yapılması, ortak alanların tamamlanmaması, yangın sistemi eksikliği, asansör uygunluk belgesi alınmaması, otopark yükümlülüğünün yerine getirilmemesi, yapı denetim sürecindeki eksiklikler, harç ve vergi borçları, SGK ilişiksizlik belgesi sorunları, enerji kimlik belgesi veya teknik rapor eksiklikleri, proje tadilatının yapılmaması, belediyece tespit edilen aykırılıklar veya maliklerden kaynaklanan belgelerin tamamlanmaması.

Bu nedenle maliklerin ilk yapması gereken işlem, ilgili belediyeye veya ruhsatı veren idareye yazılı başvuru yaparak iskân başvurusunun durumunu ve eksikliklerin neler olduğunu sormaktır. Belediye yazısı, iskânın neden alınamadığını gösteren en güçlü delillerden biridir. Eğer eksiklikler müteahhidin yapım ediminden kaynaklanıyorsa, müteahhit sorumlu tutulabilir. Eğer eksiklik maliklerden kaynaklanıyorsa farklı değerlendirme yapılır.

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği kapsamında yapı kullanma izni sürecinde yapının ruhsat ve eki projelere uygunluğu, fenni mesullerin sorumlulukları ve ilgili idarenin denetimi önem taşımaktadır. Yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi süreçlerine ilişkin Bakanlık materyalleri de bu sürecin proje, ruhsat, fenni sorumluluk ve idari uygunluk ekseninde yürüdüğünü göstermektedir.

İskân Alınmadan Teslim Yapılırsa Malik Ne Yapabilir?

Müteahhit iskân almadan bağımsız bölümleri teslim etmek istiyorsa malik dikkatli davranmalıdır. Teslim tutanağında “eksiksiz ve ayıpsız teslim aldım” şeklinde kayıt bulunması, ileride hak aramayı zorlaştırabilir. Bu nedenle malik, iskân alınmadığını, ortak alanlardaki eksiklikleri, bağımsız bölümdeki ayıpları ve teslimin ihtirazi kayıtla kabul edildiğini tutanağa yazdırmalıdır.

Malik, iskân alınmadan teslimi tamamen reddedebilir mi? Bu sorunun cevabı sözleşmeye, eksikliklerin niteliğine ve yapının fiilen kullanılabilir olup olmadığına göre değişir. Eğer sözleşmede teslim açıkça yapı kullanma izin belgesine bağlanmışsa, malik iskân alınmadan teslimin tamamlanmadığını ileri sürebilir. Eğer sözleşmede böyle bir hüküm yoksa dahi, bina ruhsata aykırı, eksik veya ciddi ayıplı ise malik teslimin eksik olduğunu savunabilir.

Malik şu hakları kullanabilir: müteahhide noter ihtarı göndermek, iskânın alınmasını talep etmek, eksik işlerin giderilmesini istemek, kira yardımı ve gecikme cezasının devamını talep etmek, yapı kullanma izin belgesi alınana kadar teslimin tamamlanmadığını bildirmek, delil tespiti yaptırmak, eksik ve ayıplı imalat davası açmak, gecikme tazminatı talep etmek ve şartları varsa sözleşmenin feshi veya teminatın paraya çevrilmesi yoluna başvurmak.

İskân Alınmaması Gecikme Tazminatı Doğurur mu?

Eğer sözleşmede teslim, yapı kullanma izin belgesinin alınmasına bağlanmışsa, iskân alınmadan teslim süresi dolmuşsa ve müteahhit iskânı kusurlu şekilde alamamışsa malik gecikme tazminatı veya cezai şart talep edebilir. Bu durumda müteahhidin “daireleri fiilen verdim” savunması tek başına yeterli olmayabilir. Çünkü sözleşmedeki teslim borcu iskânlı teslim olarak belirlenmişse, iskân alınmadıkça teslim tamamlanmış sayılmaz.

Sözleşmede teslimin iskâna bağlanmadığı hallerde de iskân alınamaması, somut duruma göre gecikme veya eksik ifa olarak değerlendirilebilir. Örneğin bina fiilen kullanılamıyorsa, abonelikler alınamıyorsa, ortak alanlar tamamlanmamışsa veya belediye ruhsata aykırılıklar nedeniyle yapı kullanma izin belgesi vermiyorsa, malik teslimin tamamlanmadığını ileri sürebilir.

Gecikme tazminatı talep edilecekse şu belgeler toplanmalıdır: kentsel dönüşüm sözleşmesi, teslim süresi maddesi, yapı ruhsatı, iskân başvuru evrakı, belediyeden alınacak eksiklik yazısı, teslim tutanakları, noter ihtarları, kira ödemeleri, gecikme cezası maddesi, teknik şartname ve bilirkişi tespit raporu.

İskân ve Ayıplı/Eksik İmalat İlişkisi

İskân alınamaması, çoğu zaman ayıplı veya eksik imalat sorunlarıyla bağlantılıdır. Müteahhit projeye aykırı imalat yapmışsa, ortak alanları tamamlamamışsa, yangın veya asansör sistemini uygun hale getirmemişse, otopark yükümlülüğünü yerine getirmemişse veya teknik şartnameye aykırı işler yapmışsa yapı kullanma izin belgesi alınamayabilir.

Bu durumda maliklerin yalnızca “iskân alınsın” demesi yeterli değildir. Öncelikle iskânı engelleyen eksiklikler belirlenmeli, bu eksikliklerin giderim bedeli hesaplanmalı ve müteahhide yazılı ihtar yapılmalıdır. Müteahhit eksikleri gidermiyorsa malik delil tespiti yaptırarak eksik ve ayıplı imalat davası açabilir.

Özellikle ortak alan eksikleri iskân açısından önemlidir. Asansörün uygun olmaması, yangın merdiveni veya yangın tesisatı eksikliği, otoparkın tamamlanmaması, sığınak veya teknik hacimlerde projeye aykırılıklar, çatı ve dış cephe eksiklikleri yapı kullanma izin belgesini engelleyebilir. Bu nedenle teslim sırasında yalnızca dairenin içi değil, binanın bütün ortak alanları da incelenmelidir.

İskân Alınmadığında Teminat İade Edilir mi?

6306 sayılı Kanun Uygulama Yönetmeliği kapsamında teminat sistemi bakımından yapı kullanma izin belgesi önemli bir eşiğe bağlanmıştır. Yönetmelikte, projenin veya yapım işinin sözleşme ve şartname hükümlerine uygun biçimde tamamlanarak yapı kullanma izin belgesinin alınmasından sonra teminatın ilgilisine iade edileceği düzenlenmektedir.

Bu hüküm malik açısından önemli bir güvencedir. Çünkü müteahhit işini tamamlamadan, iskânı almadan veya sözleşme ve şartnameye uygun teslim yapmadan teminatın iade edilmemesi gerekir. Eğer yapı kullanma izin belgesi alınmadan teminatın iadesi gündeme geliyorsa, maliklerin idare nezdinde itiraz etmesi ve sözleşmeye aykırılıkları bildirmesi gerekir.

Sözleşmede ayrıca özel teminatlar da öngörülmüşse, bu teminatların iadesi de iskâna bağlanmalıdır. Örneğin banka teminat mektubu, performans teminatı veya müteahhit payı üzerindeki ipotek, yapı kullanma izin belgesi alınmadan ve eksik işler giderilmeden kaldırılmamalıdır.

Müteahhit Paylarının Satışı ve İskân

Kentsel dönüşüm projelerinde müteahhit genellikle kendi payına düşen bağımsız bölümleri satarak finansman sağlar. Ancak müteahhidin paylarını çok erken satması, maliklerin güvenliğini zayıflatır. İskân alınmadan müteahhit paylarının tamamının serbestçe satılması halinde, müteahhit projeyi tamamlamadan ekonomik menfaatini elde etmiş olabilir.

Bu nedenle kentsel dönüşüm sözleşmesinde müteahhit paylarının satışı inşaat ilerleme seviyesine ve iskân aşamasına bağlanmalıdır. Müteahhide düşen bağımsız bölümlerin tamamının satışı, mümkünse yapı kullanma izin belgesinin alınmasına kadar sınırlandırılmalıdır. Böylece müteahhit iskânı almak ve projeyi tamamlamak konusunda güçlü bir ekonomik motivasyon altında kalır.

6306 sayılı Kanun Uygulama Yönetmeliği’nde de müteahhit payına düşen bağımsız birimlerin satışının inşaat ilerleme seviyesine göre ve idarenin iznine bağlı yürütülebileceği; yapı kullanma izin belgesi sunulması veya inşaatın tamamlandığına dair yazı alınması halinde müteahhit payının tamamının satışına izin verilebileceği yönünde düzenlemeler bulunmaktadır.

Bu nedenle maliklerin, müteahhit paylarının iskân alınmadan kontrolsüz şekilde satılmasına izin vermemesi gerekir.

İskân İçin Sözleşmeye Konulması Gereken Hükümler

Kentsel dönüşüm sözleşmesinde iskânla ilgili hükümler açık, ayrıntılı ve yaptırımlı olmalıdır. Aşağıdaki hükümler malik lehine güçlü koruma sağlar:

Müteahhit, yapı kullanma izin belgesini almakla yükümlüdür.

Yapı kullanma izin belgesi alınmadan teslim tamamlanmış sayılmaz.

Anahtar teslimi, iskânlı teslim yerine geçmez.

İskân alınana kadar kira yardımı devam eder.

Teslim süresi aşılırsa kira yardımına ek olarak gecikme cezası işler.

Yapı kullanma izin belgesi alınmadan müteahhit teminatı iade edilmez.

Müteahhidin payına düşen bağımsız bölümlerin tamamı iskân alınmadan devredilemez veya satılamaz.

İskân alınamaması müteahhit kusurundan kaynaklanıyorsa, maliklerin tazminat ve fesih hakları saklıdır.

İskânı engelleyen eksik ve ayıplı imalatlar müteahhit tarafından ücretsiz giderilir.

İskân harçları, proje tadilat masrafları, belediye işlemleri ve teknik uygunluk giderleri müteahhit tarafından karşılanır.

Bu hükümler sözleşmede açıkça yer almazsa, iskân alınmadığında taraflar arasında ağır uyuşmazlık çıkabilir.

İskân Alınmazsa Hangi Davalar Açılabilir?

İskân alınmaması halinde açılabilecek davalar somut olaya göre değişir. Eğer müteahhit sözleşmeye göre iskân almakla yükümlü olduğu halde bu yükümlülüğü yerine getirmemişse, malik sözleşmeye aykırılık nedeniyle dava açabilir.

Açılabilecek başlıca davalar şunlardır: iskân alınması için aynen ifa davası, eksik ve ayıplı imalat bedeli davası, gecikme tazminatı davası, cezai şart alacağı davası, kira yardımı alacağı davası, değer kaybı tazminatı davası, müteahhit temerrüdü nedeniyle sözleşmenin feshi, tapu iptal ve tescil davası, teminatın paraya çevrilmesine yönelik talepler ve delil tespiti başvuruları.

Bu davalarda en önemli deliller; sözleşme, teknik şartname, yapı ruhsatı, belediye eksiklik yazısı, iskân başvuru evrakı, yapı denetim belgeleri, teslim tutanağı, fotoğraf ve video kayıtları, noter ihtarları, kira ödeme belgeleri, bilirkişi raporu ve varsa apartman/site yönetimi tutanaklarıdır.

Belediyeden Yazılı Cevap Almanın Önemi

İskân alınmaması halinde maliklerin en güçlü delillerinden biri belediyeden alınacak yazılı cevaptır. Malik, ilgili belediyeye başvurarak şu sorulara cevap isteyebilir: yapı kullanma izin belgesi için başvuru yapılmış mı, başvuru hangi aşamada, eksik belgeler neler, yapıda ruhsat ve projeye aykırılık var mı, hangi teknik veya idari eksiklikler nedeniyle iskân verilmiyor, bu eksikliklerden kim sorumlu görünüyor?

Bu yazı, müteahhidin kusurunu ortaya koyabilir. Örneğin belediye “yangın tesisatı uygun değildir”, “asansör uygunluk belgesi sunulmamıştır”, “ruhsat projesine aykırı imalat yapılmıştır”, “otopark yükümlülüğü yerine getirilmemiştir” gibi cevaplar verirse, malik bu belgeye dayanarak müteahhide karşı dava açabilir.

Belediyeden yazılı cevap alınmadan yalnızca sözlü bilgiyle hareket etmek sakıncalıdır. Dava ve ihtar süreçlerinde yazılı belge gerekir.

Sonuç

Kentsel dönüşümde iskân ve yapı kullanma izin belgesi, yeni binanın yalnızca fiziksel olarak tamamlandığını değil, hukuken ve teknik olarak kullanılabilir hale geldiğini gösteren en önemli belgedir. Malik açısından gerçek teslim, çoğu durumda yalnızca anahtar teslimi değildir; bağımsız bölümün ruhsata, projeye, teknik şartnameye ve mevzuata uygun şekilde tamamlanması ve yapı kullanma izin belgesinin alınmasıyla anlam kazanır.

İskân alınmayan bir kentsel dönüşüm projesinde malik; abonelik, kat mülkiyeti, satış, kredi, değerleme, ortak alan kullanımı, ayıplı imalat ve gecikme tazminatı gibi birçok sorunla karşılaşabilir. Bu nedenle kentsel dönüşüm sözleşmesinde müteahhidin iskân alma yükümlülüğü açıkça düzenlenmeli, yapı kullanma izin belgesi alınmadan teslimin tamamlanmış sayılmayacağı belirtilmeli, kira yardımı ve gecikme cezası iskânlı teslime kadar devam etmeli ve teminatların iadesi iskân şartına bağlanmalıdır.

6306 sayılı Kanun Uygulama Yönetmeliği’nde teminatın iadesinin yapı kullanma izin belgesinin alınmasına bağlanması, iskânın kentsel dönüşümde ne kadar önemli bir güvence olduğunu açıkça göstermektedir.

Sonuç olarak kentsel dönüşümde iskân, sürecin sonunda alınacak sıradan bir belediye belgesi değildir. İskân; müteahhidin edimini tamamladığını, yapının hukuken kullanılabilir hale geldiğini, maliklerin yeni bağımsız bölümlerine güvenli ve mevzuata uygun şekilde kavuştuğunu gösteren temel belgedir. Bu nedenle maliklerin sözleşme aşamasından teslim aşamasına kadar iskân şartını merkeze alması, müteahhidin bu yükümlülüğünü yaptırıma bağlaması ve iskân alınmadan eksiksiz teslim kabul etmemesi gerekir.