Kentsel Dönüşüm Sürecinde Riskli Yapı Tespit Aşaması

Bu devasa ve çok ortaklı sürecin yasal omurgasını oluşturan 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, süreci belirli aşamalara bölmüştür. Bu aşamaların ilki, domino taşının ilk halkası ve sonraki tüm hukuki, idari ve mali işlemlerin yasal dayanağı olan “Riskli Yapı Tespit Aşaması” dır.

Riskli yapı tespiti, bir yapının teknik olarak olası bir afet veya deprem yükü altında ayakta kalıp kalamayacağının bilimsel yöntemlerle belirlenmesi sürecidir. Ancak bu süreç sadece laboratuvarda biten teknik bir işlem değildir. İşin içine yetki sınırları, yüksek maliyetlerin kimin tarafından karşılanacağı, mülkiyet haklarının kısıtlanması ve bu tespitlere karşı yapılacak hukuki itirazlar girdiğinde, süreç karmaşık bir hukuk sarmalına dönüşür.

Bu yazı; kentsel dönüşümün bu ilk ve en hayati evresini, yetki paylaşımlarını, finansal yükümlülükleri, teknik uygulama esaslarını ve idari/yargısal itiraz mekanizmalarını, akademik bir derinlik ve sistematiğe sadık kalarak, ancak konunun uzağındaki her vatandaşın rahatça anlayabileceği berrak bir dille mercek altına almaktadır.

1. Riskli Yapı Kavramının Hukuki ve Teknik Tanımı

Sürecin detaylarına inmeden önce, hukuken neye “riskli yapı” denildiğini netleştirmek gerekir. 6306 sayılı Kanun’un tanımına göre riskli yapı; riskli alan içinde veya dışında olup, ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı bilimsel ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapıdır.

Buradaki en önemli nüans şudur: Bir binanın riskli ilan edilmesi için mutlaka büyük bir ilan edilmiş “Riskli Alan” (Deprem bölgesi, heyelan sahası vb.) içinde yer alması şart değildir. Şehrin en güvenli zeminine sahip, modern bir semtindeki tek bir apartman bile, eğer malzeme kalitesi yetersizse veya statik ömrünü doldurmuşsa, tek başına riskli yapı olarak tescil edilebilir. Teknik olarak bu durum; betonun basınç dayanımının (karot testleri ile), demir donatının korozyon (paslanma) oranının ve binanın oturduğu zeminin özelliklerinin, yürürlükteki Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği standartlarının altına düşmesi anlamına gelir.

2. Yetki Meselesi: Riskli Yapı Tespitini Kimler İsteyebilir ve Kimler Yapabilir?

Hukukta “yetki”, bir işlemin geçerli olabilmesi için ilk bakılan unsurdur. Yanlış veya yetkisiz bir kişi ya da kurum tarafından başlatılan süreçler, sonraki aşamalarda tüm sistemin çökmesine ve mahkemelerce iptal edilmesine yol açar. Riskli yapı tespit aşamasında yetki iki boyutludur: Başvuru yetkisi ve tespiti yapma yetkisi.

Başvuru Yetkisi: Süreci Kim Başlatabilir?

Bir binanın riskli olup olmadığının incelenmesi sürecini kural olarak yapının malikleri (kat sahipleri) veya kanuni temsilcileri başlatabilir. Burada mülkiyet hakkının korunması adına çok esnek bir kural getirilmiştir: Binadaki maliklerin salt çoğunluğu (yüzde 50 artı 1) veya üçte iki çoğunluğu aranmaz. Apartmanda tek bir daireye veya dükkana sahip olan tek bir malik bile, diğer komşularının rızası veya izni olmaksızın, kendi başına ilgili kurumlara başvurarak riskli yapı tespit sürecini tetikleme yetkisine sahiptir.

Peki, malikler binalarının riskli olduğunu bildikleri halde sırf evlerinden çıkmamak veya maddi imkansızlıklar nedeniyle başvurmazsa ne olur? Bu durumda kamu yararı ve can güvenliği ilkesi gereği devreye idare girer. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı veya yetkilendirdiği Belediye Başkanlığı, maliklere bir süre tanıyarak binanın tespitini yaptırmalarını isteyebilir. Verilen süre içinde malikler harekete geçmezse, idare kamu gücünü kullanarak binaya resen (kendiliğinden) girer ve tespiti kendi eliyle yapar veya yaptırır. Bu durumda maliklerin “burası benim özel mülküm, içeri giremezsiniz” deme hakkı hukuken ortadan kalkar.

İnceleme ve Rapor Düzenleme Yetkisi: Testleri Kim Yapar?

Vatandaşlar kendi imkanlarıyla bir mühendis bulup sıradan bir rapor hazırlatarak binalarını riskli ilan edemezler. Raporun yasal geçerliliği olması için tespiti yapan kurumun Bakanlık tarafından lisanslandırılmış olması şarttır. Yetkili kurumlar şunlardır:

• Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı taşra teşkilatları (İl Müdürlükleri),

• Bakanlık tarafından yetkilendirilmiş belediyeler ve il özel idareleri,

• Üniversitelerin inşaat mühendisliği bölümleri,

• Bakanlıktan resmi olarak “Riskli Yapı Tespiti Lisansı” almış olan özel yapı denetim firmaları, mühendislik müşavirlik şirketleri.

Özel firmalar tarafından hazırlanan raporlar doğrudan tapuya işlenmez; bu raporların nihai olarak idare (Bakanlık veya yetkili belediye) tarafından incelenip onaylanması, yani resmi bir “idari işlem” niteliği kazanması zorunludur.

3. Finansal Boyut: Masraflar ve Mali Yükümlülükler

Kentsel dönüşümün en çok huzursuzluk yaratan ve komşuları karşı karşıya getiren boyutu finansal süreçlerdir. Bir yapının risk durumunun tespiti; karot numunelerinin alınması, laboratuvar testleri, röntgen çekimleri ve statik modelleme yazılımlarının kullanılması gibi ciddi bir mühendislik emeği ve maliyet gerektirir.

Başvuru Masraflarını Kim Öder?

Eğer riskli yapı tespiti bir kat malikinin şahsi başvurusu ile özel bir lisanslı firmaya yaptırılıyorsa, bu incelemenin masraflarını başvuruyu yapan malik karşılar. Ancak, bu durum diğer maliklerin maliyetten tamamen kurtulduğu anlamına gelmez. İlerleyen aşamalarda, riskli yapı raporu kesinleştiğinde, başvuruyu yapan malik ödediği bu tespit masrafını, diğer kat maliklerinden arsa payları oranında yasal olarak talep etme (rücu etme) hakkına sahiptir. Çünkü yapılan işlem, ortak mülkün güvenliğini ilgilendiren ve tüm maliklerin yararına olan bir harcamadır.

İdarenin Resen Yaptığı Tespitlerin Masrafları

Maliklerin başvurmadığı ve idarenin (bakanlık veya belediyenin) süre vererek zorunlu olarak yaptırdığı riskli yapı tespitlerinde, masraflar başlangıçta kamu bütçesinden karşılanır. Ancak devlet bu harcamayı hibe etmez. İdari işlem tamamlandıktan sonra, harcanan toplam tespit masrafı, binadaki tüm maliklere arsa payları oranında paylaştırılarak resmi bir borç olarak tebliğ edilir. Bu borç ödenmediği takdirde, devlet Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun kapsamında maliklerin tapularına haciz koyabilir veya icra yoluyla tahsilat yapabilir. Dolayısıyla, süreçten kaçmak masraftan kaçmak anlamına gelmez.

4. Teknik Süreç: Binada Yapılan İncelemelerin Esası

Akademik düzeyde riskli yapı tespitinin geçerliliği, uygulanan fen kurallarının doğruluğuna sıkı sıkıya bağlıdır. Yetkili firmanın mühendisleri binaya geldiğinde rastgele bir inceleme yapamazlar; Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın yayımladığı “Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esaslar” yönetmeliğine harfiyen uymak zorundadırlar.

Saha Çalışması ve Numune Alma (Karot)

Teknik ekip öncelikle binanın mevcut taşıyıcı sisteminin (kolon ve perdelerin) geometrisini çıkarır. Ardından binanın en riskli katı olarak kabul edilen genellikle zemin veya bodrum katından beton numuneleri (karot) alınır. Yönetmelik, binanın kat sayısına ve alanına göre asgari kaç adet karot alınması gerektiğini katı kurallarla belirlemiştir. Kolonların içindeki demirlerin durumunu görmek için röntgen cihazları ile tarama yapılır, demirlerin paslanıp paslanmadığı (korozyon) ve deprem anında hayati önem taşıyan etriye sıklaştırmalarının bulunup bulunmadığı tespit edilir. Ayrıca binanın oturduğu zeminin yapısını anlamak için sismik zemin etüdü raporları hazırlanır.

Bilgisayar Modellemesi ve Raporlama

Sahadan toplanan bu veriler (betonun dayanım gücü, demirin miktarı ve kalitesi, zemin sınıfı), bilgisayar ortamında binanın üç boyutlu statik modellemesini yapan özel mühendislik yazılımlarına yüklenir. Bu yazılımlar binaya hayali bir deprem yükü uygular. Eğer bina bu yük altında çökelme veya ağır hasar sınırını aşarsa, mühendisler tarafından “Yapı Risklidir” sonucu içeren teknik rapor hazırlanır ve idarenin onayına sunulur.

5. Tebligat Aşaması ve Hukuki Hak Arama Süresinin Başlaması

Hazırlanan teknik rapor idare tarafından incelenip onaylandığı an, hukuki bir bomba piminden çekilmiş olur. İdare, bu onay kararını ilgili Tapu Müdürlüğü’ne bildirir.

Tapu Şerhi ve Anlamı

Tapu müdürlüğü, taşınmazın tapu kütüğünün beyanlar hanesine “6306 Sayılı Kanun Gereğince Riskli Yapıdır” şerhini işler. Bu şerh, o mülkün piyasa değerini anında düşüren, üçüncü kişilere “bu bina güvenli değildir ve yıkılacaktır” uyarısı veren hukuki bir işarettir. Şerh konulduktan sonra daire satılabilir veya devredilebilir ancak yeni alıcı binanın riskli olduğunu ve yıkılacağını kabul ederek bu mülkü devralmış sayılır.

Tebligatın Hayati Önemi

Tapu müdürlüğü, bu şerhi binadaki tüm ayni ve şahsi hak sahiplerine (tüm kat maliklerine, varsa ipotek sahiplerine) resmi tebligat yoluyla bildirmekle yükümlüdür. Tebligat posta yoluyla malikin bilinen son adresine gönderilir veya elektronik tebligat sistemine düşer.

İşte bu tebligatın malikin eline ulaştığı gün, mülkiyet hakkını savunmak veya rapora karşı çıkmak isteyen vatandaşlar için yasal hak arama takviminin (sürelerin) başladığı sıfır noktasıdır. Tebligat yapılmadan veya usulsüz yapılan tebligatlarla sonraki aşamalara geçilmesi, tüm süreci hukuken sakatlar.

6. İtiraz Mekanizması: Rapora Karşı İdari ve Yargısal Direniş

Riskli yapı tespit raporunun onaylanması ve tapuya şerh edilmesi, binanın kesin olarak yıkılacağı anlamına gelmez. Hukuk devleti, idarenin bu ağır tasarrufuna karşı maliklere iki aşamalı bir savunma ve itiraz hakkı tanımıştır: İdari itiraz ve yargısal (idari dava) süreç.

A. İdari İtiraz Aşaması (Zorunlu İlk Filtre)

Kendisine riskli yapı şerhi tebliğ edilen malik, binasının aslında sağlam olduğunu, numunelerin yanlış alındığını veya hesaplamalarda hata yapıldığını düşünüyorsa, tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde yasal olarak itiraz edebilir. Bu itiraz, raporu onaylayan kuruma değil, Bakanlığın Altyapı ve Kentsel Dönüşüm İl Müdürlüklerine dilekçe ile yapılır.

Teknik Heyetin Yapısı ve Görevi: İtirazları inceleyen merci sıradan bürokratlar değildir. Kanun gereği oluşturulan ve bünyesinde üniversitelerden inşaat, jeoloji veya jeofizik mühendisliği dallarında dört öğretim üyesi ve bakanlıkta görevli üç uzmanın yer aldığı 7 kişilik bağımsız bir “Teknik Heyet” kurulur.

Teknik heyet, dosya üzerindeki mühendislik hesaplarını inceler. Gerek görürse binadan yeniden numune alınmasını isteyebilir. Teknik heyetin önünde iki seçenek vardır:

1. İtirazın Kabulü: Heyet raporda hata bulursa riskli yapı kararını iptal eder, tapudaki şerh silinir ve bina eski statüsüne döner.

2. İtirazın Reddi: Heyet raporun doğru olduğuna karar verirse itirazı reddeder. Bu ret kararı ile birlikte riskli yapı tespiti idari açıdan kesinleşmiş olur. Artık idari makamlara yapılacak başka bir başvuru yolu kalmamıştır.

B. Yargısal Aşama: İdare Mahkemesinde İptal Davası

Teknik heyetin ret kararının ardından, umudunu kaybetmeyen maliklerin önündeki tek seçenek konuyu yargıya taşımaktır. Teknik heyetin ret kararının malike tebliğ edildiği tarihten itibaren 30 gün içinde İdare Mahkemesinde “İptal Davası” açılması gerekir.

Bu dava sürecindeki en kritik unsurlar şunlardır:

• Görev ve Yetki: Dava, binanın bulunduğu coğrafi bölgedeki yetkili İdare Mahkemesinde, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığına karşı açılır.

• Yürütmeyi Durdurma (YD) Talebi: Daha önceki bölümlerde de önemle vurgulandığı üzere, idari yargıda dava açılması idarenin yıkım işlemlerini kendiliğinden durdurmaz. Bu nedenle dava dilekçesinde mutlaka “Yürütmeyi Durdurma” talep edilmelidir. Mahkeme YD kararı vermezse, dava devam ederken belediye binayı yıkabilir.

• Adli Bilirkişi İncelemesi: Mahkeme hakimlerinden binanın sağlamlığını anlamasını beklemek fenne aykırıdır. Mahkeme, tarafsız üniversitelerden yeni bir bilirkişi heyeti atar. Bu heyet binaya giderek sıfırdan bir inceleme yapar. Eğer mahkemenin bilirkişileri binanın riskli olmadığına karar verirse, mahkeme riskli yapı raporunu tamamen iptal eder.

7. Riskli Yapı Tespit Raporunun Kesinleşmesinin Doğurduğu Hukuki Sonuçlar

İdari itiraz süresi kaçırıldığında veya açılan idari davalar reddedildiğinde, riskli yapı tespit raporu hukuken “kesinleşmiş” olur. Raporun kesinleşmesi, mülkiyet hakkı üzerindeki kamu baskısının en üst seviyeye çıktığı andır ve geri dönülemez idari süreçleri başlatır.

Yıkım ve Tahliye Takviminin Başlaması

Rapor kesinleştikten sonra ilgili belediye veya idare, maliklere binayı tahliye etmeleri ve yıkmaları için en az 60 gün süre verir. Bu süre içinde bina boşaltılmak zorundadır. Malikler kendi aralarında anlaşıp binayı yıkmazlarsa, idare maliklere ikinci bir ek süre (genellikle 30 günden az) verir. Bu sürede de yıkım gerçekleşmezse, belediye binanın elektrik, su ve doğal gaz hizmetlerini keser, polisiye tedbirlerle binayı tahliye eder ve iş makineleriyle yapıyı fiziki olarak yıkar. Yıkım masrafları yine maliklerden tahsil edilir.

Salt Çoğunluk ile Karar Alma Evresine Geçiş

Riskli yapı tespiti kesinleşmeden önce, bir binada yapılacak tadilat veya kararlar için Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca oy birliği veya çok yüksek çoğunluklar aranırken; bina resmi olarak “riskli yapı” ilan edildikten sonra bu kural çöker. Artık binanın geleceği (müteahhitle anlaşma, pay satışı, yeni projenin şekli) hakkında karar almak için maliklerin salt çoğunluğunun (yüzde 50 artı 1) oyu yeterli hale gelir. Azınlıkta kalan maliklerin hakları, çoğunluğun kararına uymadıkları takdirde arsa paylarının açık artırmayla diğer maliklere satılması riskiyle karşı karşıya kalır.

Sonuç: Can Güvenliği ve Mülkiyet Güvencesinin Kesim Noktası

Kentsel Dönüşüm sürecinde riskli yapı tespit aşaması, teknik bir mühendislik raporlamasının çok ötesinde, mülkiyet hakkı ile kamusal güvenlik menfaatinin hukuk zemininde çarpıştığı ve dengelendiği en hassas evredir. Kanun koyucu, tek bir malike bile bu süreci başlatma yetkisi vererek can güvenliğini mülkiyet bürokrasisinin önüne koymuş; ancak diğer yandan maliklere tanınan 15 günlük idari itiraz ve 30 günlük dava açma süreleriyle de idarenin olası keyfi veya hatalı kararlarına karşı yargısal bir güvence kalkanı oluşturmuştur.

Vatandaşların bu süreçte mağdur olmaması, masrafların altında ezilmemesi ve en önemlisi telafisi imkansız mülkiyet kayıplarına uğramaması için yetki sınırlarını, yasal süreleri ve teknik haklarını çok iyi bilmesi gerekir. Doğru ve hukuka uygun yürütülen bir riskli yapı tespit aşaması, hem bireylerin anayasal haklarını korumanın hem de deprem ve afet gerçeğiyle yüzleşen bir toplumun geleceğe güvenle bakabileceği dirençli kentler inşa etmesinin ilk ve en kaçınılmaz adımıdır.