”Kentsel Dönüşümü Gerektiren Nedenler”

Kentsel dönüşüm, ülkemizde genellikle yalnızca deprem riski bağlamında ele alınsa da, aslında çok daha geniş teknik, sosyal, ekonomik ve hukuki nedenlere dayanmaktadır. Bu süreç, kamu otoritesinin tek taraflı kararlarıyla yürütülen idari işlemlerden ibaret değildir; aynı zamanda mülk sahiplerinin kendi aralarındaki anlaşmazlıkları, müteahhitlerle yapılan sözleşmeleri ve mülkiyet hakkının sınırlarını kapsayan devasa bir özel hukuk alanıdır.

Bu yazıda, kentsel dönüşümü kaçınılmaz kılan nesnel nedenleri ele alırken, konunun sivil ve özel hukuk boyutundaki en yüksek yargı mercii olan Yargıtay’ın emsal kararları (içtihatları) ışığında, mülkiyet hakkı ile can güvenliği arasındaki o hassas dengenin nasıl kurulduğunu akademik ve anlaşılır bir dille inceleyeceğiz.

1. Kentsel Dönüşümü Zorunlu Kılan Fiziksel ve Teknik Nedenler

Kentsel dönüşümün en somut ve tartışmasız gerekçesi, yapıların fiziksel ömrünü tamamlamış olması ve can güvenliği açısından açık bir tehdit oluşturmasıdır. Bu başlık altında üç temel alt neden öne çıkar.

Yapı Malzemesinin Mukavemet Kaybı ve Beton Ömrü

Ülkemizdeki yapı stokunun önemli bir kısmı, 1999 Marmara Depremi öncesinde yürürlükte olan eski afet yönetmeliklerine göre inşa edilmiştir. Bu dönemde inşa edilen binalarda kullanılan beton kalitesinin (genellikle C12, C16 seviyelerinde veya daha düşük, elle dökülmüş ve deniz kumu içeren betonlar) günümüz standartlarının (asgari C25, C30) çok gerisinde olduğu bilinmektedir. Karbonatlaşma ve korozyon (demirlerin paslanıp incelmesi) gibi kimyasal süreçler nedeniyle beton ve demir arasındaki bağ (aderans) zamanla kopar. Bu durum, binaların deprem olmasa dahi kendi ağırlığını taşımakta zorlandığı bir yapısal yorgunluk evresine girmesine yol açar.

Mühendislik Hizmetlerinden Yoksunluk ve Projesiz Yapılaşma

Hızlı köyden kente göç dalgalarının yaşandığı dönemlerde inşa edilen kaçak yapılar veya imar barışı gibi süreçlerle yasallaştırılan ancak hiçbir mühendislik hesabı (statik-betonarme hesapları) barındırmayan binalar, kentsel dönüşümün öncelikli hedeflerindendir. Zemin etüdü yapılmamış, taşıma kapasitesi düşük dolgu zeminler üzerine inşa edilen çok katlı yapılar, her an yıkılmaya hazır fiziki birer tehlikedir.

2. Sosyal, Şehircilik ve Altyapısal Gerekçeler

Bir kentin dönüştürülmesi sadece binaların yıkılıp yeniden yapılması anlamına gelmez. Fiziksel olarak ayakta duran ancak kentsel dokuya uyum sağlayamayan bölgeler de kentsel dönüşümün konusudur.

Altyapı Yetersizliği ve Kentsel Çöküntü Alanları

Zamanında planlanmamış, dar sokaklara sahip, kanalizasyon, su ve elektrik şebekesi mevcut nüfus yoğunluğunu kaldıramayan mahalleler, kentsel çöküntü alanları olarak adlandırılır. Bu bölgelerde acil durum araçlarının (itfaiye, ambulans) geçebileceği genişlikte yolların bulunmaması, doğrudan kamusal güvenlik sorunudur. Dolayısıyla kentsel dönüşüm, binaları tek tek yenilemekten ziyade, “ada bazlı” veya “alan bazlı” planlamalarla kente yeni nefes boruları (yeşil alanlar, geniş caddeler, otoparklar) kazandırma amacını taşır.

Sosyal Entegrasyon ve Suç Oranlarının Azaltılması

Akademik sosyoloji çalışmalarının da ortaya koyduğu üzere, fiziksel olarak köhneleşmiş, metruk binaların yoğunlaştığı alanlar zamanla sosyal olarak dışlanmış ve suç oranlarının arttığı güvensiz bölgelere dönüşmektedir. Kentsel dönüşüm, bu alanları fiziksel olarak iyileştirerek sosyal entegrasyonu sağlamayı, suç oranlarını düşürmeyi ve bölge halkının yaşam kalitesini artırmayı hedefler.

3. Ekonomik Gerekçeler ve “Ekonomik Ömür” Kavramı

Hukukta ve iktisatta bir yapının sadece fiziksel olarak çökmesi beklenmez. Yapının, arsa değerine ve modern yaşam standartlarına kıyasla işlevini yitirmesi de dönüşümü gerektirir.

Ekonomik Ömrün Tamamlanması: Bir yapının bakım, onarım ve tadilat masraflarının, o yapının sağladığı fayda veya getirdiği gelirden daha yüksek olması; binanın artık ekonomik olarak sürdürülemez bir yük haline gelmesi durumudur.

Yargıtay, mülkiyet uyuşmazlıklarında binanın sadece depremde yıkılacak olmasını değil, bu “ekonomik ömrünü tamamlama” kriterini de sıklıkla bir dönüşüm ve tahliye gerekçesi olarak kabul etmektedir. Örneğin, asansörü olmayan, yalıtımsız, sürekli tesisat arızası çıkaran ve günümüz konfor şartlarını karşılamayan bir bina, arsa değerinin çok altında bir ekonomik değere sahipse, bu yapının yıkılıp yeniden yapılması rasyonel bir ekonomik gerekliliktir.

4. Yargıtay İçtihatları Işığında Kentsel Dönüşümü Gerektiren Hukuki Nedenler

Kentsel dönüşümün sivil hukuk (kat mülkiyeti, borçlar hukuku, eşya hukuku) boyutundaki en büyük çatışma alanı, maliklerin ortak bir karara varamamasıdır. Bir apartmandaki maliklerin büyük kısmı binayı yenilemek isterken, azınlıkta kalan bir kısım malik çeşitli kişisel veya mali gerekçelerle süreci kilitleyebilmektedir. İşte Yargıtay, bu kilitlenmeleri çözerken kentsel dönüşümü gerektiren nedenleri hukuki birer süzgeçten geçirir.

A. Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davalarında “Harap Olma” ve “Ekonomik Ömür” Kriteri

Türk Medeni Kanunu ve Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde, bir binanın tamamen harap olması veya ekonomik ömrünü doldurması durumunda ortaklığın devam ettirilmesi taraflardan beklenemez.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ve ilgili dairelerinin yerleşik içtihatlarına göre, kat mülkiyetine tabi bir yapının ekonomik ömrünü tamamladığı, depreme karşı dayanıksız olduğu resmi kurum veya bilirkişi raporlarıyla kanıtlanmışsa, kat mülkiyetinin devam ettirilmesinde hiçbir malikin korunmaya değer bir hukuki menfaati kalmamıştır.

Yargıtay kararlarında açıkça vurgulandığı üzere:

• Binanın mevcut haliyle kullanılmasının tehlike arz etmesi,

• Onarımının fahiş masraf gerektirmesi ve bu masrafın binanın değerini aşacak olması (iktisadi imkansızlık),

• Yapının statik ömrünü doldurmuş olması,

ortaklığın aynen taksim (bölüşme) yoluyla değil, satış yoluyla giderilmesine ve arsa üzerinden kentsel dönüşüm sürecinin önünün açılmasına hukuki gerekçe oluşturur.

B. Hakkın Kötüye Kullanılması Yasağı (Türk Medeni Kanunu Madde 2) ve Azınlık Maliklerin Durumu

6306 sayılı Kentsel Dönüşüm Kanunu, binaların yeniden yapılması kararında salt çoğunluk (yüzde 50 artı 1) kuralını getirmiştir. Ancak bu çoğunluk sağlanmış olsa bile, bazı muhalif malikler sözleşmeleri imzalamaktan imtina ederek veya haksız taleplerde bulunarak süreci sabote edebilmektedir.

Yargıtay, bu tür durumlarda Türk Medeni Kanunu’nun 2. maddesinde yer alan “Dürüstlük Kuralı” ve “Hakkın Kötüye Kullanılması Yasağı” ilkelerini kentsel dönüşümün en büyük hukuki gerekçesi olarak kullanır.

“Bir hakkın sırf başkasına zarar vermek veya kendisine haksız bir avantaj sağlamak amacıyla kullanılması, hukuk düzeni tarafından korunamaz.” (TMK m.2/2)

Yargıtay kararlarında, riskli olduğu teknik raporlarla kesinleşmiş bir binada, diğer tüm malikler makul şartlarda müteahhitle anlaşmışken, tek bir malikin sırf “bana daha fazla daire verilsin” veya “ben en üst katı istiyorum” gibi şahsi ve piyasa gerçeklerine aykırı taleplerle projeyi durdurmaya çalışması “hakkın kötüye kullanılması” olarak değerlendirilmektedir. Yargıtay, bu tür durumlarda çoğunluğun aldığı kararların ve yapılan sözleşmelerin geçerli olduğunu kabul ederek, azınlığın haksız direnişinin kentsel dönüşümü (ve dolayısıyla can güvenliğini) engellemesine izin vermemektedir.

C. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde “Öngörülemeyen Hal” ve Sözleşmenin Uyarlanması

Kentsel dönüşümün en yaygın finansman modeli, maliklerin müteahhide arsa payı devrettiği, müteahhidin de buna karşılık yeni daireler yaptığı “Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri”dir (APKİS). Ancak kentsel dönüşüm süreçleri uzadıkça, ekonomik dalgalanmalar, imar planı değişiklikleri veya yeni yasal düzenlemeler nedeniyle sözleşmelerin uygulanması imkansız hale gelebilir veya taraflardan biri için aşırı ifa güçlüğü doğabilir.

Yargıtay, bu gibi durumlarda kentsel dönüşümün sekteye uğramaması ve inşaatın tamamlanarak insanların evlerine kavuşabilmesi için “Sözleşmenin Değişen Şartlara Uyarlanması” (Clausula Rebus Sic Stantibus) ilkesini uygular. Eğer kentsel dönüşüm projesinin yapımı sırasında idari bir kararla imar hakkı düşürülmüşse ve müteahhit artık başlangıçta vadettiği kadar daireyi maliklere veremeyecek durumdaysa, Yargıtay sözleşmenin feshini değil, mevcut imar durumuna göre tarafların haklarının adilce yeniden dağıtılmasını (sözleşmenin ayakta tutulmasını) savunur. Bu yaklaşım, kentsel dönüşümün yarım kalan bir hayale dönüşmesini engelleyen çok önemli bir hukuki korumadır.

5. Kamu Yararı ile Bireysel Mülkiyet Hakkının Dengelenmesi

Kentsel dönüşümü gerektiren nedenlerin akademik düzeydeki en derin tartışması, “Kamu Yararı” ile “Mülkiyet Hakkı” arasındaki gerilimden beslenir. Anayasa’nın 35. maddesi mülkiyet hakkını güvence altına alırken, aynı zamanda bu hakkın ancak “kamu yararı amacıyla” kanunla sınırlanabileceğini hükme bağlar.

Anayasa Mahkemesi ve Yargıtay’ın ortak kabul gören yaklaşımına göre; bir insanın hayatı, barınma hakkı ve can güvenliği (Anayasa m.17 – Yaşama ve Maddi/Manevi Varlığını Koruma Hakkı), mülkiyet hakkının dokunulmazlığından önce gelir. Deprem kuşağında yer alan bir ülkede, çürük ve yıkılma tehlikesi olan binaların dönüştürülmesi, sadece o binada oturanların değil, sokaktan geçen sıradan vatandaşların ve tüm toplumun can güvenliğini ilgilendiren üstün bir kamu yararıdır.

Bu nedenle yargı organları; kentsel dönüşümü teşvik eden, mülkiyet hakkına getirilen sınırlamaları (kamulaştırma, pay satışı, tahliye zorunluluğu) meşru kılan kararlar imza atarken, her zaman bu üstün kamu yararı ve can güvenliği ilkesine dayanmaktadır.

Sonuç: Hukukun ve Bilimin Ortak Doğrusu Olarak Dönüşüm

Kentsel dönüşümü gerektiren nedenler; teknik yetersizlikler, fiziksel yıpranmışlıklar, sosyal ihtiyaçlar ve ekonomik ömrünü tamamlama gibi çok boyutlu gerçeklerden oluşur. Bu nedenler, sadece birer mühendislik verisi veya idari karar değil, aynı zamanda yargı organları tarafından da tescillenmiş yasal zorunluluklardır.

Yargıtay, önüne gelen binlerce mülkiyet uyuşmazlığında dürüstlük kuralını işleterek, hakkın kötüye kullanılmasını engelleyerek ve ekonomik ömrünü tamamlayan yapıların tasfiyesine izin vererek kentsel dönüşümün hukuki altyapısını sağlamlaştırmaktadır. Hukuk, mülkiyeti korur; ancak mülkiyetin içinde yaşayan insanı korumadığı noktada, o mülkü dönüştürmek hukukun kendi varlık sebebidir. Bilimsel verilerin işaret ettiği teknik dönüşüm ile yüksek yargının çizdiği hukuki sınırların uyum içinde çalışması, hem bireyin hakkını korumanın hem de geleceğe güvenle bakan, dirençli kentler inşa etmenin tek anahtarıdır.