Single Blog Title

This is a single blog caption

GAYRİMENKUL AVUKATI HANGİ DAVALARA BAKAR?

Türkiye’de güncelliğini koruyan alanların başında gelen inşaat sektöründe her geçen gün yaşanan gelişmeye karşı tarafların menfaatlerinin korunması hukukun sorumluluğu altındadır. Uygulamada yaygın olarak maketten satış, tapu iptal tescil, kamulaştırma, ecrimisil benzeri taşınmazlara ait hukuki işlemlerde tarafların sorun yaşadığı gözlenmektedir. Öte yandan tarafların anlaşmazlığa düşmeden veya anlaşmazlık sonrası hallerinde menfaatlerinin korunması adına eşya hukuku alanında deneyimli Gayrimenkul avukatı ya da emlak avukatlarından hukuki destek almaları önerilir. Bu yazıda genel anlamda taşınmaz sözleşmelerinde veya gayrimenkullerde tarafların karşı karşıya kaldığı hukuki durumlar ve gayrimenkul avukatlarının ilgilendikleri dava türlerinden bahsedilecektir. Eşya hukuku ve taşınmaz işlemleri gerek yasal gerekse pratik anlamda uzmanlık gerektiren alanlardandır. Dolayısıyla gayrimenkul ilişkilerinizde olası tehditleri asgari düzeye indirme adına alanında deneyimli gayrimenkul avukatı diğer adıyla emlak avukatından danışmanlık hizmeti sağlamanız avantaj sağlayacaktır.

 

TAPU İPTAL VE TESCİL DAVALARI

Gayrimenkul Hukuku‘na konu olan taşınmazların tapuya tescil edilmesi kanuni bir zorunluluktur. Nitekim uygulamada usulsüz veya yolsuz tescile sebep olabilecek faaliyetlerle karşılaşılabilmektedir. Bu durumda esasen taşınmazların tapu tescilinin iptal edilip, yasal tescilinin gerçekleştirilmesi zorunludur. Kanunlarda gayrimenkullerin yasal tapu tescil net şekilde ifade edilmiştir.

Medeni Kanun’a göre tapu tescil halleri;

  • Cebri icra
  • Kamulaştırma
  • İşgal
  • Miras
  • Mahkeme Kararı’dır.
  • Bir taşınmazın Medeni Kanun kapsamında tapu iptal davasına konu olması için;
  • Ortada haklı bir sebep olmaksızın yapılan,
  • Bir tescil  ya da,
  • Tescilin tadili ya da,
  • Terkini ile bir ayni hakları zedelenmiş…. hususlardan bahsedilmesi gerekir.

Tapu iptal davasına konu olan taşınmazlar için aşağıdaki tapu iptal dava çeşitlerinden bahsedilebilir;

  • Hesap hatası nedeniyle tapu iptal davası
  • Ölünceye kadar bakma sözleşmesi nedeniyle tapu iptal davası
  • Aile konutu nedeniyle tapu iptal davası
  • Muris muvazaası nedeniyle tapu iptal davası
  • Vekalet görevinin kötüye kullanılması nedeniyle tapu iptal davası.
KONUT VEYA İŞYERİ KİRA SÖZLEŞMESİ SONA ERME HALLERİ

6098 sayılı Borçlar Kanunu’nun (TBK) 339. maddesi “Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümler, bunlarla birlikte kullanımı kiracıya bırakılan eşya hakkında da uygulanır. Ancak bu hükümler, niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa süreyle kiralanmalarında uygulanmaz.” şeklindedir.

6098 sayılı 347. devamındaki maddelere göre konut veya çatılı işyeri kira sözleşmelerinin sona erme hallerinin ;

  • Bildirim yoluyla ve
  • Dava yoluyla olmak üzere iki şekilde olduğu belirtilmiştir.

Yine TBK’nın 349. maddesi uyarınca “Aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez. Bu rızanın alınması mümkün olmazsa veya eş haklı sebep olmaksızın rızasını vermekten kaçınırsa kiracı, hakimden bu konuda bir karar vermesini isteyebilir. Kiracı olmayan eşin, kiraya verene bildirimde bulunarak kira sözleşmesinin tarafı sıfatını kazanması halinde kiraya veren, fesih bildirimi ile fesih ihtarına bağlı bir ödeme süresini kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirmek zorundadır”.

  • Belirli süreli kira sözleşmelerinde TBK’nın 348. maddesi uyarınca, “konut ve işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır”.
  • Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde Konut ve çatılı işyeri kiralarında, belirsiz süreli kira sözleşmesinin sona ermesi hususu ise TBK’nın 347. maddesinin 2. fıkrasında düzenlenmiştir. Buna göre “belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler

 

ECRİMİSİL -KAMULAŞTIRMASIZ EL ATMA DAVASI

Ecrimisil davası, hazine taşınmazının, idarenin izni olmaksızın gerçek ya da tüzel kişilerce işgal veya tasarruf edilmesi nedeniyle, idarenin zarara uğrama ya da işgalcinin kusuruna bakılmadan taşınmazın izinsiz kullanımından önceki dönemine ait sağlanabilecek olası kazanç baz alınarak İdarece talep edilen işgalcinin ödediği belediyece tazminat olarak tahsil talebi olarak tanımlanabilir. Öte yandan ecrimisil davası mirasçılar arasında dahi yaşanabilmekte; dava açmadan evvel ihbar yükümlülüğü mirasçılar için geçerli olmamaktadır.

Ecrimisil açma dava şartları;

  • Kötü niyetli davalı
  • Davacının rızası haricinde taşınmazın kullanımı yani haksız işgalden bahsedilebilir olması gerekmektedir.

Ecrimisil davasında taşınmazın mevzu bahis haksız işgal halleri;

  • İzinsiz yapım,
  • Yetkisiz kullanım,
  • Kira süresi dolmuş olsa dahi kiralanan taşınmazları sözleşmenin yenilenmesi olmadan kullanmaya devam etmek,
  • Özel veya kamu hizmeti için kiralanan bir binanın bir bölümünü işgal etmek

Kısacası, gayrimenkulde sözleşmesi bitmesine karşın yaşamaya devam eden kiracı, şahsi arsa/arazi de yasal izin olmadan inşaat yapım faaliyetlerinde bulunan birey haksız işgal eyleminde bulunmuş kabul edilir ve yasal olarak haksız işgale karşı tazminat hakkı doğmaktadır.

 

İZALE-İ ŞUYU DAVASI                                   

Bir taşınmaz üzerinde birden fazla kişinin sahipliğinin geçerli olduğu hallerde İzale-i şuyu davasından bahsedilebilir. İzale-i Şuyu davası, ortaklığın giderilmesi  anlamına da gelmektedir. Paylı mülkiyette paydaşlar taşınmazın paylaşımında anlaşma sağlanamamaktadır. Bu durumda paydaşlar ortaklığın sona erdirilmesi için izale-i şüyu davası açarlar. Tapu kaydı incelenerek dava, tüm paydaşlara yöneltilmelidir. Taşınmazda pay sahibi olan tüm şahıslar davaya dahil edilmeden bu gayrimenkul davaları sonuçlandırılamamaktadır.

Ortaklığın giderilmesi davasında tapu paydaşları yaşıyorlar ise kendilerinin, vefat etmiş iseler ilgilisinden alınacak veraset belgesine göre tüm mirasçılarının davada bulunması şarttır. Miras bırakan ve tüm mirasçıların nüfus kayıt bilgileri ve adresleri araştırılmalı, bu bilgilerin sağlanabilmesi için tüm yollar denenmelidir. Paydaşlardan veya ortaklardan birisinin vefat etmesi halinde alınacak mirasçılık belgesine göre mirasçılarının davaya katılmaları sağlanmalıdır.

 

ŞUFA (ÖNALIM) HAKKI DAVASI

Şufa (Önalım) Hakkı, paylı mülkiyette herhangi bir hissedarın, hissedar olmayanlara karşı öncelikli satın alma hakkını ifade etmektedir.

Yargıtay 14.Hukuk Dairesi E:2014/9317 K:2014/10866′ da Şufa Hakkı’nı şu şekilde tanımlamıştır;

Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir.

  • Şufa Hakkı aşağıdaki hallerde kullanılabilir hale gelmektedir;
  • Paylı Mülkiyette
  • Paydaşlar Tarafından
  • Fiilen Taksim Edilmemiş Taşınmazda
  • Paydaşın payını satın alan alıcıya karşı

Şufa Hakkı’nı kullanmak isteyen paydaşlar bu hakkın kullanım sürelerini hak ziyaına uğramamaları adına takip etmeleri gerekir. Şufa Hakkı’nı kullanma süreleri diğer bir ifadeyle şufa davasını açma süreleri ise aşağıdaki gibidir;

  • Şufa hakkı (önalım hakkı)sahibi paydaşlara gayrimenkulün alıcısı tarafından satış noter aracılığıyla bildirilmişse, satışın bildirilmesinden itibaren 3 ay içerisinde şufa davasının açılması gerekir.
  • Şufa hakkı sahibi paydaşlara satış noter vasıtasıyla bildirilmemişse her halde satış tarihinden itibaren 2 yıl içerisinde şufa davasının açılması gerekir.
İNTİFA HAKKI

Bir taşınır ya da taşınmaz üzerinde malikinin sahip olduğu kullanma, yararlanma ve tüketme yetkilerinden kullanma ve yararlanma yetkilerini başkasına devredilmesine ilişkin kurulan hak tipidir.

T.C.İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi2. Hukuk Dairesi 2017/71 Esas ve 2017/94 Karar sayılı ilamda İntifa Hakkı şu şekilde ifade edilmiştir;

İntifa hakkına sahip bulunan kimse, hayatı ile yada sözleşme ile belirlenen süre ile sınırlı olarak başkalarına ait bir malın tamamından veya bir kısmından, özüne dokunmamak şartıyla faydalanmak ve kullanmak hakkına sahiptir. Zira çıplak mülkiyet sahibinin taşınmazı kullanma hak ve yetkisi yoktur. Bu hakkın kurulmasıyla malikin yararlanma yetkisi intifa hakkı sahibi lehine tamamen sınırlanmış olur. İntifa hakkı sahibi hak konusu eşyanın üzerinde doğrudan doğruya fiili hakimiyet sahibidir.

İntifa hakkı kuruluşu açısından üç çeşittir;

  • Kanuni İntifa Hakkı
  • Sözleşmeyle Kurulan İntifa Hakkı
  • Mahkeme Yoluyla Kurulan İntifa Hakkı

İntifa Hakkını sona erdiren haller ise türlerine göre farklılık göstermektedir. Bunlar;

  • Belli süreyle kurulan intifa hakkı ilişkisinde sürenin bitmesi ya da haktan vazgeçilmesi
  • Gaiplik, vefat veya tüzel kişiliğin sona ermesi,
  • Mahkeme kararı,
  • Silme, sona erdirme,
  • Gayrimenkulün kamulaştırılması,
  • Gayrimenkulün cebri icra yoluyla satılması,

 

KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, arsa sahipleriyle müteahhitlerle arasında yapılan bir sözleşme türüdür. Uygulama da kentsel dönüşüm çalışmaları sebebiyle de daha yaygın rastlanılan Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi üzerine pek çok anlaşmazlık yaşanmaktadır. Bu uyuşmazlıklar genelde ya tarafların cayması ya da vaadin gerçekleştirilmemesi yönünde olmaktadır. Bu sorunların aşılması ise Borçlar Kanunu madde 237, Türk Medeni Kanunu madde 706, Noterlik Kanunu madde 60 ve Tapu Kanunu’nun 26. maddesi gereği  sözleşmelerin tapu dairesince veya noterlikçe düzenlenmesi bir diğer ifadeyle yasal temellere  oturtulması ile olacaktır

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, boş bir arsaya bina yapılması ya da mevcut bir binanın yenilenmesi için müteahhit (yüklenici) veya inşaat şirketleri ile arsa sahipleri arasında yapılmaktadır.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibi inşaatın karşılığında bir gayrimenkul hissesi devretmeyi üstlendiği için bu sözleşmeler tapu dairesince veya noterlikçe hazırlanması tarafları olası tehditlere karşı koruyacaktır.

 

KAMULAŞTIRMA BEDELİ TESPİTİ DAVASI

Kamulaştırma, özel mülkiyetlerin kamu yararına bedeli ödenerek satın alınması faaliyetidir. Belediye sınırları kapsamında bulunan bir özel mülkiyetin kamulaştırılması diğer bir ifadeyle kamu yararına satın alınmasına ilişkin esaslar ise Kamulaştırma Kanunu çerçevesinde düzenlenmektedir.

Kamulaştırma işleminde bir takım esaslar takip edilmekte; bu süreçte anlaşma sağlanamaması halinde ise idare kamulaştırmaya esas bedelin tespiti ve tescili için hukuki yola başvurmaktadır. Mülkiyetin malikinin idarenin açacağı kamulaştırma bedeli tespiti davasına ilişkin kendisine tebliğ yapıldıktan 30 gün içerisinde iptal davası açma hakkı saklıdır.

Kamulaştırmada, bedelin tespiti ve tescili için idarenin dava açması halinde aşağıdaki süreç takip edilmektedir;

  • Kamulaştırmanın, hukuka uygun yapılıp yapılmadığıyla ilgilenmeden belirleyeceği bilirkişiler aracılığıyla taşınmazın değerini araştırılmaktadır
  • Bilirkişiler taşınmazın niteliğini (arazi, arsa veya bina), yüzölçümünü, varsa vergi beyanını, emsal satışları, kıymeti etkileyebilecek tüm objektif nitelik ve unsurları dikkate alarak hazırlayacakları raporları mahkemeye sunarlar.
  • Bedel tespitinde kamulaştırmayı gerektiren imar ve hizmet teşebbüsünün sebep olacağı değer artışları ile ilerisi için düşünülen kullanma şekillerine göre getireceği karı dikkate alamayacaklardır.
  • Son olarak bedel belirleme çalışmalarının isabetli olup olmadığını takdir etme yetkisi son olarak hakimindir.
GEÇERSİZ SÖZLEŞMEYLE ÖDENEN PARANIN İADE DAVASI

Türk Medeni Kanunu madde 706, Türk Borçlar Kanunu madde 237, Tapu Kanunu madde 26 ve Noterlik Kanunu madde 60’a göre gayrimenkullerin satışına dair işlemler ancak resmi olarak satış sözleşmesi yapıldığı takdirde yasal geçerlilik kazanacaktır. Diğer bir ifadeyle, tapusu olan taşınmazın tapu dışı gerçekleştirilecek satışı için kurulan sözleşme geçersizdir. Bu noktada alanında deneyimli gayrimenkul avukatından bilgi almak tarafların yararına olacaktır.

Taşınmazın geçersiz sözleşmeyle satışı gerçekleştirildiği takdirde alıcı, sebepsiz zenginleşmeye dayanarak ödediği paranın iadesini isteyebilir. Diğer yandan paranın ödenmesine ilişkin ihtar çekilmemiş ise temerrüt faizi talep edilemez. Ayrıca bu sürecin alıcının zararına sonlanmaması ancak o dönemin şartlarındaki ödediği tutarı değer kaybı yaşanmadan geri almasıyla olacaktır ki bu aşamada deneyimli bir emlak avukatından bilgi sağlanabilir.

Satım bedelinin iade tarihindeki bedeli tespit edilirken ise;

  • Enflasyon,
  • ÜFE-TÜFE artış oranları,
  • Faiz, altın ve döviz kurlarındaki artışlar,
  • Memur maaş ve işçi ücretlerindeki artışlar ve benzeri ekonomik göstergelerin ortalamaları dikkate alınmaktadır.

Özetle iade edilecek paranın ilk ödeme tarihindeki alım gücüne ulaştırılması gerekmektedir.

MAKETTEN TAŞINMAZ SATIŞ SÖZLEŞMESİ

Maketten taşınmaz satış sözleşmesi, ön ödemeli taşınmaz satış sözleşmesi olarak da bilinir. Taşınmazlar için yapılan bu sözleşme türünde henüz ortada olmayan bir konutun satışında peşin ya da taksitli olarak ödenmesi kaydıyla devir ve teslim etme esasları düzenlenmektedir.

Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesi, 6502 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkındaki Yeni Kanun’un 40 ve 46. maddeleri kapsamında düzenlenmektedir. Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun’a göre ön ödemeli konut satış sözleşmesi;” … Tüketicinin   konut amaçlı bir taşınmazın satış bedelini önceden peşin veya taksitle ödemeyi, satıcının da, bedelin tamamen veya kısmen ödenmesinden sonra taşınmazı tüketiciye devir veya teslim etmeyi üstlendiği sözleşmedir.” şeklinde tanımlanmıştır.

Satıcının konut alıcısına maketten satış sözleşmesini imzalatabilmesi için; öncelikle yapı ruhsatını alması ve sözleşme kurulmadan en az 1 gün önce Bakanlıkça belirlenmiş noktaları kapsayan ön bilgilendirme formunu alıcıya ibraz etmesi zorunludur. Alıcıların bu noktada da deneyimli bir gayrimenkul avukatı yardımı almaları ileride geç teslim ya da muhatap bulamama gibi ihtimallere karşı kendilerini koruma altına almaları adına lehlerine bir karar olacaktır.

MAKETTEN KONUT SATIŞINDA GEÇ TESLİM

Ön Ödemeli konut sözleşmeleri bir diğer adıyla maketten konut satışı sözleşmeleri yapıları itibariyle günümüzde kampanyalı satışlar olarak yaygınlık göstermektedir. Nitekim kampanya kanalları ise gazete, radyo, televizyon ilanı vs. oluşmaktadır.

Ön ödemeli konut satışı sözleşmesinde uygulamada da sık sık karşılaşıldığı üzere uzun bir sürece ve çoklu taraf ilişkisine dayanması benzeri faktörler sebebiyle konutun tesliminde gecikmeler yaşanabilmektedir.  Bu noktada tarafların yaşanacak uyuşmazlıklara karşı durumun daha da güçleşmemesi adına deneyimli bir gayrimenkul avukatından destek sağlamları durumu  avantajlı hale getirebilir.

Yargıtay Kararı’na  göre konutun geç tesliminde aksine bir hüküm bulunması veya hiçbir hüküm yer almadığı takdirde, genel işlem şartı içermesi dolayısıyla tüketiciye geç teslim sebebiyle tazminat isteme hakkı tanınmıştır. Ayrıca bu nitelikteki diğer Yargıtay Kararları ise alıcıya konutun fiilen teslim edildiği tarihe kadar olan kira kaybını talep etme hakkı tanımıştır. Bu durum karşısında Borçlar Kanunu’nun 125. maddesinde belirlenen seçimlik haklardan birini de kullanabileceği ifade edilmiştir.

ALICININ ÖN ÖDEMELİ KONUT SATIŞ SÖZLEŞMESİNDE TAZMİNATSIZ CAYMA HAKKI

Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesinde, tarafların taahhütlerinin gerçekleşmemesine ilişkin esaslar da 6502 sayılı ve 28.05.2014 yürürlük  tarihli Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunu kapsamında düzenlenmiştir. Genel anlamda taahhüdünü gerçekleştirmeyen taraf doğan masraflar için diğer tarafa tazminat ödeme vb. yaptırımlarla karşılaşabilmektedir. Nitekim bazı istisnalar da söz konusudur. Bu gibi durumlarda koşulların daha da güçleşmemesi adına deneyimli bir emlak avukatından destek sağlama yaralı olabilmektedir.

Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmelerinde alıcının cayma hakkı; 6502 sayılı ve 28.05.2014 yürürlük  tarihli Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunu’nun 43. ve 45. maddelerinde incelenmiştir. Buna göre alıcı, Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesi’nden dönmesi halinde satıcıya doğan masraflar için tazminat ödemek zorundadır. Bu noktada tarafların uzman bir gayrimenkul avukatından bilgi almaları avantajlı olabilir.

Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunu’na göre alıcının tazminat cezası ödemeden de sözleşmeden cayma hakkının tanındığı koşullar bulunmaktadır. Bu koşullar aşağıdaki gibidir:

  • Alıcı, satıcı edimlerini hiç yada gereği gibi yerine getirmediği için sözleşmeden dönerse sözleşmeden dönme cezası ödemeyecektir.
  • Konutun devir ve teslim edilmesinden önce alıcının ölmesi halinde mirasçıları sözleşmeden dönebilir.
  • Alıcının kazanç elde etmekten sürekli olarak yoksun kalması sebebiyle ön ödemeleri yapamayacak duruma düşmesi halinde de alıcıya sözleşmeden tazminatsız dönme hakkı tanınmıştır.
  • Sözleşmenin yerine olağan koşullarla yapılacak bir taksitle satış sözleşmesinin konulmasına ilişkin alıcı önerisinin satıcı tarafından kabul edilmemesi halidir.
ÖN ÖDEMELİ KONUT SATIŞ SÖZLEŞMESİ GEÇERLİLİĞİ

Taşınmaz satış sözleşmeleri yapılırken resmi şekle tabidir. taşınmaz sözleşmeleri noterde veya tapuda yapılması yasal bir zorunluluk iken tarafların yararına bir uygulamadır. Nitekim uygulamada taşınmazın birden fazla kişiye satımı, vade tesliminde gecikme, sözleşme harici maddi talepler benzeri yasadışı tutumlarla karşılaşılmasında zararların asgari düzeye indirgenmesi sağlanabilir.

Ön ödemeli konut satış sözleşmesi, kat irtifakı devrinin tüketici lehine tapu siciline tescil edilmesiyle birlikte yapılacak yazılı bir sözleşme şeklinde veya noterliklerde düzenleme şeklinde yapılan satış vaadi sözleşmesi ile kuruluyor. Aksi hâlde sözleşme geçersiz olmaktadır.

Satıcı, sonradan sözleşmenin geçersizliğini tüketicinin aleyhine olacak şekilde ileri sürülemez. Ayrıca yapı ruhsatı alınmadan, tüketicilerle ön ödemeli konut satış sözleşmesi yapılabilmesi mümkün değildir.

Ön ödemeli konut satışının tapu siciline tescil edilmesi, satış vaadi sözleşmesinin ise noterde düzenleme şeklinde yapılması zorunludur. Aksi hâlde satıcı, sonradan sözleşmenin geçersizliğini tüketicinin aleyhine olacak şekilde ileri süremez. Geçerli sözleşmeden bahsedilmeden satıcının müşteriden ödeme yapma veya borca yöneltme isteminde bulunması söz konusu değildir.

TAŞINMAZ SÖZLEŞMESİNDEN CAYMADA TARAFLARIN HAKLARI

Tüketicinin ön ödemeli konut satışında sözleşme tarihinden itibaren, bu Yönetmeliğin 8 inci maddesindeki hakları saklı kalmak kaydıyla, yirmi dört aya kadar herhangi bir gerekçe göstermeden sözleşmeden dönme hakkı vardır.

Sözleşmeden dönme bildiriminin satıcıya noterlikler aracılığıyla yöneltilmesi yeterli oluyor. Konut bedelinin bir kısmının bağlı kredi ile karşılanması durumunda, tüketicinin sözleşmeden dönme hakkını kullandığına ilişkin bilgi, satıcı tarafından ilgili konut finansmanı kuruluşuna derhal bildiriliyor.

Sözleşmeden dönülmesi durumunda satıcı; konutun satışı veya satış vaadi sözleşmesi nedeniyle oluşan vergi, harç ve benzeri yasal yükümlülüklerden doğan masraflar ile sözleşme tarihinden itibaren ilk üç ay için sözleşme bedelinin yüzde ikisine, üç ila altı ay arası için yüzde dördüne, altı ila on iki ay arası için yüzde altısına ve on iki ila yirmi dört ay arası için de yüzde sekizine kadar tazminatın ödenmesini isteyebilir.

Sözleşmeden dönülmesi durumunda, tüketiciye iade edilmesi gereken tutar ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belge, dönme bildiriminin satıcıya ulaştığı tarihten itibaren en geç yüzseksen gün içinde tüketiciye geri veriliyor.

Konut bedelinin bir kısmının bağlı kredi ile karşılanması durumunda, tüketicinin ödediği satış bedeli, satıcı tarafından dönme bildiriminin kendisine ulaştığı tarihten itibaren en geç doksan gün içinde yalnızca üçüncü fıkrada belirtilen masraf ve tazminat tutarı düşülerek ilgili konut finansmanı kuruluşuna iade edilir. Konut finansmanı kuruluşu söz konusu tutarı, Kanunun 37 nci maddesine uygun olarak tüketiciye derhal geri ödüyor.

Satıcıya veya konut finansmanı kuruluşuna ödenen bedel ile tüketiciyi borç altına sokan her türlü belgenin iade edildiği tarihten itibaren, tüketici on gün içinde edinimlerini iade edilmektedir.

BİNA TAMAMLAMA SİGORTASI

İnşaat şirketi, maketten konut satışına başlamadan önce zorunlu olarak bina tamamlama sigortası yaptırıyor. Sigorta, inşaat şirketinin iflasını ya da projede belirtilen süre içinde konutu tüketiciye teslim edilememe risklerini kapsıyor.

Riskin gerçekleşmesi halinde sigorta şirketi, tüketicinin konut için yaptığı peşinat ve taksitler dahil tüm ödemeleri yasal faizi ile birlikte ödemek mecburiyetindedir.

Bina tamamlama sigortası kapsamında sağlanan tazminat, teminat ve benzeri güvenceler iflas veya tasfiye kapsamına alınmamakta, haczedilememekte, üzerlerine ihtiyati tedbir ve ihtiyati haciz söz konusu olmamaktadır.

GAYRİMENKUL SATIŞ SÖZLEŞMESİ GEÇERLİLİĞİ

Bir gayrimenkulün alım satımı, kiraya verilmesi, inşaat yaptırılması gibi işlemlerin hepsi birer sözleşmeye tabi oluyor. Yapılan sözleşmeler her iki tarafa bazı haklar verdiği gibi borçlar da yüklüyor.

Gayrimenkul satış sözleşmesi şekil şartı, kanunlarda yazılı şekle veya resmi şekle bağlanmıştır. Resmi şekil sözleşmenin resmi memur huzurunda yapılmasıdır. Kira sözleşmesinin sözlü yapılması dahi mümkün iken, gayrimenkul satışının sadece tapu memuru huzurunda yapılması gerekiyor. Kanunlarda resmi olarak yapılması zorunlu tutulan sözleşmeler bu resmi şekil şartına uyulmamışsa geçerli olmuyor. Yani gayrimenkul satışı tapu memuru huzurunda yapılmamışsa, alelade bir kağıda yazılarak ya da sözlü olarak yapılmışsa geçerli olmamaktadır. Yazılı taşınmaz sözleşmesiyle resmiyete bağlanan sözleşmede yapılacak düzenlemelerde yine resmi koşullarda yapılması gerekir.

İster gayrimenkul satışı, ister kira isterse başka bir sözleşme olsun mümkün olabildiği kadar sözleşmeleri yazılı yapmak ve karşılıklı şartları yazarak imzalamak her zaman ileride çıkmaza düşmeyi engelleyecek bu konuda tüketicilerin bilinçli davranmaları önerilir. Taşınmaz sözleşmelerinde adres ve detaylarının ayrıntılı ifadesi avantaj sağlayacakken; yazılı şekil şartında ise tarafların imzalarının gerçekleştirilmesine dikkat edilmelidir.

KONUTUN BİRDEN FAZLA TÜKETİCİYE SATILMASI

27/11/2014 tarihli ve 29188 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmeliğin 5 inci maddesine göre “Bir konutun birden fazla tüketiciye satılması halinde tüketici, sözleşmeden dönme hakkını devir veya teslime kadar vergi, harç, masraf, tazminat ve benzeri adlar altında herhangi bir bedel ödemeksizin kullanabilir.”

Ön Ödemeli Taşınmaz sözleşmelerinde tüketicilerin müteahhit ile yalnızca kendi aralarında bir sözleşme yeterli olmamalı taşınmaza ödenmesi gereken bedel ödenmemelidir. Sözleşme şartlarının gerçekleştirilebilmesi için koşulların resmi şekilde olmasına dikkat edilme gerekirse bu aşamada hukuki destek alınması önerilmektedir.

 

Gayrimenkul davası nasıl açılır? Gayrimenkul dava kapsamlar nelerdir? Gayrimenkul davaları ne kadar sürer? Gayrimenkul dava masrafları benzeri hususlarda daha fazla bilgi almak ve diğer sorularınız için büromuz alanında deneyimli GAYRİMENKUL avukatlarından danışmanlık hizmeti sağlayabilirsiniz.

Leave a Reply

Call Now Button